Довідник інвестора
2026-10-10 10:28

Німеччина чи Іспанія: де інвестувати в комерційну нерухомість

Однозначної відповіді немає: Німеччина дає 5,00 % у першокласних супермаркетів за податку на придбання 3,5–6,5 %, Іспанія — 5,25 % за оцінкою Savills, а податок на передачу майна там зазвичай становить 4–13 % залежно від регіону. У рейтингу верховенства права World Justice Project Німеччина посідає 6-те місце зі 143, Іспанія — 25-те. «Золоту візу» для інвесторів Іспанія скасувала з 3 квітня 2025 року, а в Німеччині купівля нерухомості права на посвідку на проживання не дає.
Таблиця 1. Німеччина дає 5,00 % за податку на придбання до 6,5 %, Іспанія — 5,25 % за податку до 13 %
Параметр
Німеччина
Іспанія
Дохідність комерційних об'єктів
5,00 % — першокласні супермаркети, III квартал 2026 року
5,25 % — першокласні супермаркети, кінець 2025 року; 6,25 % — ритейл-парки, II квартал 2026 року
Верховенство права, WJP 2025
6-те місце зі 143
25-те місце зі 143
Купівля іноземцем
без обмежень за громадянством
зазвичай без обмежень
Податок або збір під час купівлі
3,5–6,5 % ціни
4–13 % залежно від регіону; за наявності ПДВ 21 % — гербовий збір, зазвичай 0,75–1,5 %
Податок на орендний дохід нерезидента
фізична особа — 14–45 %; компанія (GmbH) — від 15,825 %
24 % з валової суми; резидент ЄС і ЄЕЗ — 19 % після вирахування витрат
Валюта
євро
євро
Інфляція, вересень 2026 року (попередньо)
3,3 %
5,0 %
Посвідка на проживання за купівлю нерухомості
не передбачена
скасована з 3 квітня 2025 року
Тривалість цивільного спору в першій інстанції, 2024 рік
232 дні
423 дні

Німеччина та Іспанія публікують дохідність, але чверть пункту різниці — лише орієнтир

BNP Paribas Real Estate наводить для Німеччини початкову чисту дохідність першокласних об'єктів: у III кварталі 2026 року — 5,00 % у супермаркетів і дискаунтерів (див. частину 1 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Savills називає для іспанських супермаркетів 5,25 % на кінець 2025 року, Cushman & Wakefield для ритейл-парків — 6,25 % у II кварталі 2026 року. Різниця — близько чверті пункту, але дати й методики різні, тож це орієнтир, а не точна премія.

Іспанський реєстр захищає покупця, але судовий спір триває майже вдвічі довше

Реєстр власності (Registro de la Propiedad) захищає добросовісного покупця, чий запис уже внесено, навіть якщо право продавця згодом визнають недійсним з причин, яких не видно з реєстру (ст. 34 Іпотечного закону). У Німеччині покупця захищає публічна достовірність земельної книги (Grundbuch; § 892 BGB, частина 8). Загальну правову різницю показує рейтинг World Justice Project за 2025 рік: Іспанія — 25-те місце зі 143 країн, Німеччина — 6-те. За оцінкою Єврокомісії, цивільний або комерційний спір у першій інстанції 2024 року тривав в Іспанії близько 423 днів, у Німеччині — 232.
Обмежень за громадянством в Іспанії зазвичай немає, але якщо гроші надходять із юрисдикції, яку вона вважає податковою гаванню, перед купівлею подають декларацію до Реєстру іноземних інвестицій. Обидві країни входять до ЄС: в обох діють санкційні регламенти (ЄС) № 833/2014 і № 269/2014 та перелік ЄС високоризикових третіх країн. З січня 2026 року до нього входить Росія, і угоди за участю її резидентів потребують посиленої перевірки.
Посвідку на проживання для інвесторів, зокрема за купівлю нерухомості, Іспанія скасувала з 3 квітня 2025 року (Органічний закон 1/2025). У Німеччині купівля нерухомості права на посвідку на проживання не дає.

Податок під час купівлі залежить від регіону й сягає 13 % ціни

Перепродаж будівлі в Іспанії зазвичай звільнено від ПДВ, натомість він обкладається податком на передачу майна (ITP). Ставку встановлює регіон, і найчастіше вона становить 4–13 % ціни. У Каталонії з 2025 року шкала прогресивна: ставка зростає від 10 % для суми до 600 000 € до 13 % для суми понад 1,5 млн €; за ціни 5 млн € податок становитиме близько 12,4 % (наш розрахунок). Якщо продаж обкладається ПДВ за ставкою 21 %, податку на передачу немає, але стягується гербовий збір (AJD), зазвичай 0,75–1,5 %.
У Німеччині податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) становить 3,5–6,5 % залежно від федеральної землі. Якщо додати нотаріуса, земельну книгу й комісію брокера, витрати на придбання сягають приблизно 4,5–11 % ціни (частина 11).

Іспанія оподатковує оренду нерезидента за ставкою 24 % з валової суми

Нерезидент без постійного представництва — приватна особа чи компанія — сплачує в Іспанії податок на доходи нерезидентів з усієї суми орендної плати за ставкою 24 % (ст. 24, 25 Закону про податок на доходи нерезидентів). Резиденти ЄС і ЄЕЗ сплачують 19 % і мають право вирахувати витрати, пов'язані з об'єктом.
Німеччина оподатковує орендний дохід нерезидента в будь-якому разі. Фізична особа сплачує податок на доходи 14–45 % плюс надбавку солідарності (Solidaritätszuschlag). Німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH) сплачує 15,825 % податку на прибуток і промисловий податок (Gewerbesteuer), якщо не застосовується розширене зменшення його бази (erweiterte Kürzung; частина 9).

Під час продажу нерезидент сплачує 19 % з приросту, а ринок вузький

Нерезидент сплачує в Іспанії 19 % з приросту вартості, а покупець зобов'язаний утримати 3 % ціни й перерахувати їх у рахунок цього податку (ст. 25 того самого закону). У Німеччині приватна особа продає об'єкт без податку, якщо володіла ним понад десять років (частина 9).
Іспанський ринок продуктової нерухомості вузький: 2025 року в нього вклали 254 млн €, 60 % обсягу припало на приватних покупців, а угоди, дешевші за 10 млн €, за спостереженням Savills, зазвичай дістаються саме їм. Ліквідність німецького ринку можна виміряти: 2025 року в продуктові та великоформатні спеціалізовані магазини Німеччини вклали близько 3,1 млрд €, а частка іноземних покупців становила 51 % (частина 1).

Що це означає для інвестора

1. Порівнюйте дохідність із поправкою на дату, методику й податок на вході. Іспанська премія — близько чверті пункту за різними методиками, а податок на передачу зазвичай становить 4–13 % ціни проти 3,5–6,5 % у Німеччині.
2. Порахуйте податок на оренду для свого податкового резидентства. Нерезидент із країни поза ЄС і ЄЕЗ сплачує в Іспанії 24 % з валової орендної плати, резидент ЄС і ЄЕЗ — 19 % після вирахування витрат.
3. З'ясуйте, з ким доведеться конкурувати за об'єкт. За спостереженням Savills, угоди, дешевші за 10 млн €, в Іспанії зазвичай дістаються приватним покупцям, на яких 2025 року припало 60 % обсягу.
Що перевірити:
• дохідність об'єкта — з датою, джерелом і методикою;
• ставку податку на передачу в регіоні об'єкта і чи обкладається угода ПДВ;
• ставку податку на оренду для вашого резидентства: 24 % з валової суми чи 19 % після вирахування витрат;
• витяг із Реєстру власності: власник, іпотеки й обтяження;
• декларацію до Реєстру іноземних інвестицій, якщо гроші надходять із податкової гавані;
• у Німеччині — ставку податку на придбання в потрібній федеральній землі (частина 11).
Див. також: Німеччина чи Португалія: де інвестувати в комерційну нерухомість; Скільки коштує купити комерційну нерухомість у Німеччині?; Чи дають посвідку на проживання в Німеччині за купівлю нерухомості?
Джерела: BNP Paribas Real Estate, огляди інвестиційного ринку Німеччини та ринку торговельної нерухомості за III квартал 2026 року і Grocery-Investmentmarkt Deutschland за IV квартал 2025 року; Destatis, прес-реліз № 348 від 30 вересня 2026 року; Євростат, ІСЦ (HICP), експрес-оцінка за вересень 2026 року (оновлено 2 жовтня 2026 року); World Justice Project, Rule of Law Index 2025; Європейська комісія, EU Justice Scoreboard 2026 (рис. 5); Savills Research, Food Distribution in Spain, лютий 2026 року; Cushman & Wakefield, Spain Retail MarketBeat, II квартал 2026 року; Іпотечний закон Іспанії (ст. 34); Закон про податок на доходи нерезидентів, Королівський законодавчий декрет 5/2004 (ст. 24, 25); Закон 14/2013 (ст. 63–67) у редакції Органічного закону 1/2025; Декрет-закон Каталонії 5/2025 (ст. 641-1 Податкового кодексу Каталонії); PwC Worldwide Tax Summaries, Іспанія (перевірено 30 червня 2026 року); Державний департамент США, 2025 Investment Climate Statement: Spain; Регламенти Ради (ЄС) № 833/2014 і № 269/2014; Делегований регламент Комісії (ЄС) 2026/46; § 892 BGB; § 23 EStG. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.