Довідник інвестора
2026-10-10 10:29

Німеччина чи Грузія: де інвестувати в комерційну нерухомість

Однозначної відповіді немає: Німеччина дає вимірювану дохідність у євро — 5,00 % у першокласних супермаркетів, але дорожча на вході (близько 4,5–11 % витрат), Грузія — просту купівлю без податку на перехід права, з реєстрацією в публічному реєстрі. У рейтингу верховенства права World Justice Project Німеччина посідає 6-те місце зі 143, Грузія — 52-ге. Опублікованої дохідності грузинських комерційних об'єктів від великого брокера ми не знайшли, курс ларі плаваючий, а інфляція у вересні 2026 року (5,6 %) перевищує ціль у 3 %.
Таблиця 1. Німеччина дає вимірювані 5,00 % і 6-те місце в рейтингу WJP, Грузія — купівлю без податку на перехід права й 52-ге місце
Параметр
Німеччина
Грузія
Дохідність комерційних об'єктів
5,00 % — першокласні супермаркети, III квартал 2026 року
відкритих даних великих брокерів не знайдено
Верховенство права, WJP 2025
6-те місце зі 143
52-ге місце зі 143
Купівля іноземцем
без обмежень за громадянством
сільськогосподарська земля — лише для громадян Грузії, з винятками
Податок або збір під час купівлі
3,5–6,5 % ціни
податку на перехід права немає; ПДВ 18 %, якщо продавець — платник ПДВ (крім землі)
Податок на орендний дохід нерезидента
фізична особа — 14–45 %; компанія (GmbH) — від 15,825 %
у джерела: фізична особа — 20 %, компанія — 10 %
Валюта
євро
ларі, плаваючий курс
Інфляція, вересень 2026 року
3,3 %
5,6 %

Німеччина публікує дохідність, грузинську ціну підтверджує лише оцінка

Німеччина дає вимірюваний орієнтир: початкова чиста дохідність першокласних супермаркетів і дискаунтерів у III кварталі 2026 року — 5,00 % (див. частину 1 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Це на 1,45 відсоткового пункту більше, ніж у десятирічних державних облігацій (3,55 % на 7 жовтня 2026 року). Для грузинських комерційних об'єктів порівнянної опублікованої цифри від великого брокера ми не знайшли, тож ціну доводиться підтверджувати індивідуальною оцінкою.

Грузинський реєстр захищає добросовісного покупця, але верховенство права оцінено нижче

Механізм передачі прав у Грузії простий. Для переходу права власності потрібні письмовий договір і реєстрація в Публічному реєстрі (ст. 183 Цивільного кодексу Грузії); якщо сторони підписують договір у реєстраційному органі, засвідчувати підписи не потрібно (ст. 311¹). Записи реєстру вважаються правильними, а набувач захищений, якщо запис не оскаржено і він не знав про його неточність (ст. 312). У Німеччині договір потребує нотаріального посвідчення, а покупця захищає публічна достовірність земельної книги (Grundbuch; §§ 311b, 892 BGB; частина 8). Загальну правову різницю показує рейтинг World Justice Project за 2025 рік: Грузія — 52-ге місце зі 143 країн, Німеччина — 6-те; за рік Грузія опустилася на два місця.
Для іноземців закрита сільськогосподарська земля: за ст. 19 Конституції Грузії нею можуть володіти лише держава, муніципалітети, громадяни Грузії та їхні об'єднання; винятки встановлює органічний закон.

Податку на перехід права в Грузії немає, але продавець — платник ПДВ додасть 18 %

Податковий кодекс Грузії називає п'ять загальнодержавних податків — на доходи, на прибуток, ПДВ, акцизи та ввізне мито — і один місцевий, податок на майно (ст. 6); податку на перехід права серед них немає. Продаж будівель платником ПДВ обкладається за ставкою 18 % (ст. 166), продаж земельної ділянки звільнено від ПДВ (ст. 171). Компанія-власник сплачує податок на майно — до 1 % середньорічної залишкової балансової вартості (ст. 202).
У Німеччині податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) становить 3,5–6,5 % залежно від федеральної землі. Якщо додати нотаріуса, земельну книгу й комісію брокера, витрати на придбання сягають приблизно 4,5–11 % ціни (частина 11).

Грузія оподатковує оренду нерезидента в джерела: приватних осіб — 20 %, компаній — 10 %

Дохід від нерухомості в Грузії, що використовується в економічній діяльності, — це дохід із грузинського джерела (ст. 104). Орендна плата нерезиденту — фізичній особі обкладається податком у джерела за ставкою 20 % (ст. 81 і 134); пільгові 5 % застосовуються лише до здавання житла для проживання. Дохід іноземної компанії без постійного представництва обкладається податком у джерела за ставкою 10 %, а компанії з країни з пільговим оподаткуванням — 15 % (ст. 134). Грузинська компанія сплачує податок на прибуток 15 % під час його розподілу (ст. 97 і 98).
Німеччина оподатковує орендний дохід нерезидента в будь-якому разі. Фізична особа сплачує податок на доходи 14–45 % плюс надбавку солідарності (Solidaritätszuschlag). Німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH) сплачує 15,825 % податку на прибуток і промисловий податок (Gewerbesteuer), якщо не застосовується розширене зменшення його бази (erweiterte Kürzung; частина 9).

Вихід із грузинського об'єкта дешевший, але його ціну важче підтвердити

Відсутність податку на перехід права знижує витрати й наступного покупця. Однак без регулярно опублікованої дохідності ціна виходу залежить від індивідуальної оцінки. Виручка в ларі несе ще й валютний ризик: Національний банк Грузії дотримується плаваючого курсу, а інфляція у вересні 2026 року — 5,6 % — перевищувала його ціль у 3 %.
Ліквідність німецького ринку можна виміряти: 2025 року в торговельну нерухомість Німеччини вклали 6,5 млрд €, причому в продуктовому та великоформатному сегменті на іноземних покупців припав 51 %. За дев'ять місяців 2026 року обсяг вкладень скоротився на чверть (частина 1). Продаж німецької компанії замість об'єкта не скасовує податку на придбання: перехід 90 % часток і більше впродовж десяти років обкладається ним так само, як пряма купівля.

Що це означає для інвестора

1. Підтвердьте ціну індивідуальною оцінкою. Порівнянної опублікованої дохідності для Грузії немає: запитайте оцінку з датою, джерелом і методикою та порівнюйте її з німецьким орієнтиром 5,00 % лише в одній валюті.
2. З'ясуйте, чи сплачує продавець ПДВ і скільки коштує земля. Продаж будівель платником ПДВ обкладається за ставкою 18 %, а продаж земельної ділянки від ПДВ звільнено.
3. Перевірте витяг із Публічного реєстру й статус ділянки. Добросовісного набувача захищає неоскаржений запис, а сільськогосподарська земля для іноземців закрита, крім винятків органічного закону.
Що перевірити:
• витяг із Публічного реєстру: власник, іпотеки, арешти й подані заперечення проти запису;
• чи не належить ділянка до сільськогосподарських земель;
• чи сплачує продавець ПДВ і яка частина ціни припадає на землю;
• хто утримує податок з орендної плати і за якою ставкою;
• дохідність — у ларі або доларах, з датою, джерелом і методикою;
• у Німеччині — ставку податку на придбання в потрібній федеральній землі (частина 11).
Див. також: Німеччина чи Туреччина; Німеччина чи ОАЕ (Дубай); податок на придбання нерухомості за федеральними землями; дохідність комерційної нерухомості в Німеччині 2026 року.
Джерела: BNP Paribas Real Estate, огляди інвестиційного ринку Німеччини та ринку торговельної нерухомості за III квартал 2026 року; Deutsche Bundesbank, дохідність десятирічних державних облігацій на 7 жовтня 2026 року; Destatis, прес-реліз № 348 від 30 вересня 2026 року; World Justice Project, Rule of Law Index 2025; Конституція Грузії (ст. 19); Цивільний кодекс Грузії (ст. 183, 311¹, 312); Податковий кодекс Грузії (ст. 6, 81, 97, 98, 104, 134, 166, 171, 202); Національна статистична служба Грузії (Geostat), річна інфляція за вересень 2026 року; Національний банк Грузії, режим плаваючого курсу та ціль з інфляції; §§ 311b, 892 BGB; § 1 абз. 2b, 3 GrEStG. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.