2026-10-10 10:30

Німеччина чи Греція: де інвестувати в комерційну нерухомість

Однозначної відповіді немає: Німеччина дає 5,00 % чистої дохідності в першокласних супермаркетів, Греція — податок на передачу 3,09 % і, за оцінкою Avison Young, близько 6,25 % валової дохідності першокласних об'єктів у більшості сегментів. У рейтингу верховенства права World Justice Project Німеччина посідає 6-те місце зі 143, Греція — 48-ме. Спір у суді першої інстанції триває в Греції, за оцінкою Єврокомісії, близько 737 днів проти 232 у Німеччині, а посвідку на проживання за купівлю нерухомості Греція зберігає — від 400 000 € за один об'єкт.

Таблиця 1. Німеччина дає 5,00 % чистої дохідності, Греція — близько 6,25 % валової й податок на передачу 3,09 %

Параметр	Німеччина	Греція
Дохідність комерційних об'єктів	5,00 % (чиста) — першокласні супермаркети, III квартал 2026 року	близько 6,25 % (валова) — більшість сегментів, 5,0 % — головні торговельні вулиці; I–III квартали 2026 року
Верховенство права, WJP 2025	6-те місце зі 143	48-ме місце зі 143
Купівля іноземцем	без обмежень за громадянством	у прикордонних районах громадянам країн поза ЄС і ЄАВТ — з дозволу комісії
Податок або збір під час купівлі	3,5–6,5 % ціни	3,09 %, якщо угода не обкладається ПДВ 24 %
Податок на орендний дохід нерезидента	фізична особа — 14–45 %; компанія (GmbH) — від 15,825 %	фізична особа — 15–45 % за шкалою 2026 року; грецька компанія — 22 %
Валюта	євро	євро
Інфляція, вересень 2026 року (попередньо)	3,3 %	5,1 %
Посвідка на проживання за купівлю нерухомості	не передбачена	від 400 000 € або 800 000 € за один об'єкт
Тривалість цивільного спору в першій інстанції, 2024 рік	232 дні	737 днів

Німеччина та Греція публікують дохідність, але грецька ставка — валова

BNP Paribas Real Estate наводить для Німеччини початкову чисту дохідність першокласних об'єктів: у III кварталі 2026 року — 5,00 % у супермаркетів і дискаунтерів (див. частину 1 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Avison Young називає для першокласних об'єктів у Греції за I–III квартали 2026 року досяжну валову дохідність близько 6,25 % у більшості сегментів; на головних торговельних вулицях Афін і Салонік вона знижується до 5,0 %. Супермаркети, за спостереженням брокера, можуть продаватися й за дохідності, нижчої за 6,5 %.

Грецький кадастр ще не замінив старих реєстрів, а суди втричі повільніші

Електронний кадастр із 2003 року витісняє іпотечні реєстри, але в лютому 2026 року їх ще працювало 273; там, де кадастр не завершено, вони слугують тимчасовими кадастровими бюро. За оцінкою Держдепартаменту США, значна частина землі в Греції досі не має чіткого титулу. Загальну правову різницю показує рейтинг World Justice Project за 2025 рік: Греція — 48-ме місце зі 143 країн, Німеччина — 6-те. Цивільний або комерційний спір у першій інстанції 2024 року тривав, за оцінкою Єврокомісії, у Греції близько 737 днів, у Німеччині — 232.

Громадяни й компанії з країн поза ЄС і ЄАВТ не можуть без дозволу набувати права на нерухомість у прикордонних районах — наприклад, на Додеканесі й Лесбосі, — а також частки компаній, які нею володіють. Заборону знімає регіональна комісія, але лише за згоди представника Міноборони (ст. 24–26 Закону 1892/1990). Обидві країни входять до ЄС: в обох діють санкційні регламенти (ЄС) № 833/2014 і № 269/2014 та перелік ЄС високоризикових третіх країн. З січня 2026 року до нього входить Росія, і угоди за участю її резидентів потребують посиленої перевірки.

Посвідку на проживання інвестора за Законом 5100/2024 видають за купівлю одного об'єкта площею від 120 м². Поріг — від 800 000 € в Аттиці, Салоніках, на Міконосі, Санторіні та островах із населенням понад 3100 осіб і від 400 000 € в інших районах. Об'єкт, переведений із нежитлового призначення в житло, підходить від 250 000 €. У Німеччині купівля нерухомості права на посвідку на проживання не дає.

Податок на передачу — 3,09 %, але компанії сплачують і щорічний податок

Продаж без ПДВ обкладається податком на передачу нерухомості: 3 % від податкової вартості об'єкта, з муніципальною надбавкою — 3,09 %. Якщо продаж обкладається ПДВ, податку на передачу немає; стандартна ставка ПДВ — 24 %. Компанії щороку сплачують додатковий податок 0,55 % від загальної вартості своєї нерухомості.

У Німеччині податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) становить 3,5–6,5 % залежно від федеральної землі. Якщо додати нотаріуса, земельну книгу (Grundbuch) і комісію брокера, витрати на придбання сягають приблизно 4,5–11 % ціни (частина 11).

Греція оподатковує оренду нерезидента за шкалою до 45 %, компанії — за ставкою 22 %

З 2026 року дохід приватної особи від оренди оподатковується в Греції за шкалою: 15 % до 12 000 €, 25 % до 24 000 €, 35 % до 36 000 € і 45 % понад цю суму, незалежно від громадянства й місця проживання. Податок на прибуток грецьких компаній — 22 %.

Німеччина оподатковує орендний дохід нерезидента в будь-якому разі. Фізична особа сплачує податок на доходи 14–45 % плюс надбавку солідарності (Solidaritätszuschlag). Німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH) сплачує 15,825 % податку на прибуток і промисловий податок (Gewerbesteuer), якщо не застосовується розширене зменшення його бази (erweiterte Kürzung; частина 9).

Під час продажу приватна особа поки не сплачує податку з приросту, але ринок малий

Податок із приросту вартості під час продажу нерухомості приватною особою в Греції призупинено до 31 грудня 2026 року. За три квартали 2026 року в комерційну нерухомість країни вклали близько 560 млн € (на 32 % менше, ніж роком раніше). Частка грецьких покупців — 72 %, і місцевий капітал, за прогнозом Avison Young, може й надалі перебивати пропозиції іноземців на невеликих об'єктах.

Ліквідність німецького ринку можна виміряти: за дев'ять місяців 2026 року в торговельну нерухомість Німеччини вклали близько 3,1 млрд € — на чверть менше, ніж роком раніше (частина 1).

Що це означає для інвестора

1. Порівнюйте дохідність за однією методикою. Для Греції Avison Young наводить валові ставки, для Німеччини BNP Paribas Real Estate — чисті, тож реальний розрив менший за 1,25 пункту.

2. Запросіть витяг із кадастру або іпотечного реєстру. Кадастр ще не завершено: у лютому 2026 року працювали 273 іпотечні реєстри, а спір у першій інстанції триває в Греції близько 737 днів.

3. Перевірте статус району до підписання договору. У прикордонних районах угода з покупцем із країни поза ЄС і ЄАВТ потребує рішення комісії за участі Міноборони.

Що перевірити:
• дохідність — валова чи чиста, з датою та джерелом;
• витяг із кадастру або іпотечного реєстру: власник, обтяження, межі ділянки;
• чи не розташований об'єкт у прикордонному районі за Законом 1892/1990;
• чи обкладається угода ПДВ 24 % — тоді податку на передачу немає;
• у Німеччині — ставку податку на придбання в потрібній федеральній землі (частина 11).

Див. також: Німеччина чи Кіпр: де інвестувати в комерційну нерухомість; Німеччина чи Чорногорія: де інвестувати в комерційну нерухомість; Чи дають посвідку на проживання в Німеччині за купівлю нерухомості?

Джерела: BNP Paribas Real Estate, огляди інвестиційного ринку Німеччини та ринку торговельної нерухомості за III квартал 2026 року; Destatis, прес-реліз № 348 від 30 вересня 2026 року; Євростат, ІСЦ (HICP), експрес-оцінка за вересень 2026 року (оновлено 2 жовтня 2026 року); World Justice Project, Rule of Law Index 2025; Європейська комісія, EU Justice Scoreboard 2026 (рис. 5); Європейський портал електронного правосуддя, «Земельні реєстри в країнах ЄС — Греція» (оновлено 19 лютого 2026 року); Avison Young, Greece Investment Market Report, I–III квартали 2026 року; Закон 1892/1990 (ст. 24–26) у редакції Закону 3978/2011; Закон 5038/2023 (ст. 100) у редакції Закону 5100/2024 і циркуляр Міністерства міграції № 9 від 25 вересня 2024 року; PwC Worldwide Tax Summaries, Греція (перевірено 8 вересня 2026 року); Державний департамент США, 2025 Investment Climate Statement: Greece; Регламенти Ради (ЄС) № 833/2014 і № 269/2014; Делегований регламент Комісії (ЄС) 2026/46. Стан законодавства — жовтень 2026 року.

Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон