Довідник інвестора
2026-10-10 10:31

Німеччина чи Чорногорія: де інвестувати в комерційну нерухомість

Однозначної відповіді немає: Німеччина дає вимірювану дохідність — 5,00 % у першокласних супермаркетів, Чорногорія — євро без членства в єврозоні та тимчасову посвідку на проживання, яку може отримати власник об'єкта вартістю від 150 000 €. У рейтингу верховенства права World Justice Project Німеччина посідає 6-те місце зі 143, Чорногорія — 55-те. Опублікованої дохідності чорногорських комерційних об'єктів від великого брокера ми не знайшли, а податок під час купівлі там прогресивний — від 3 до 6 %, за ціни 5 млн € близько 5,8 %.
Таблиця 1. Німеччина дає вимірювані 5,00 % і 6-те місце в рейтингу WJP, Чорногорія — євро без єврозони й 55-те місце
Параметр
Німеччина
Чорногорія
Дохідність комерційних об'єктів
5,00 % — першокласні супермаркети, III квартал 2026 року
відкритих даних великих брокерів не знайдено
Верховенство права, WJP 2025
6-те місце зі 143
55-те місце зі 143
Купівля іноземцем
без обмежень за громадянством
загалом нарівні з громадянами; сільськогосподарські землі обмежено
Податок або збір під час купівлі
3,5–6,5 % ціни
3–6 % за прогресивною шкалою; нові будівлі з ПДВ 21 % ним не обкладаються
Податок на орендний дохід нерезидента
фізична особа — 14–45 %; компанія (GmbH) — від 15,825 %
фізична особа — 15 % після вирахування витрат; іноземна компанія — 15 % у джерела; чорногорська — 9–15 %
Валюта
євро
євро без членства в єврозоні
Інфляція, ІСЦ (HICP)
3,3 % (вересень 2026 року)
4,6 % (серпень 2026 року)
Посвідка на проживання за купівлю нерухомості
не передбачена
тимчасова, власникові об'єкта від 150 000 €

Німеччина публікує дохідність, для Чорногорії порівнянної цифри немає

Німеччина дає вимірюваний орієнтир: початкова чиста дохідність першокласних супермаркетів і дискаунтерів у III кварталі 2026 року — 5,00 % (див. частину 1 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Для Чорногорії порівнянної опублікованої цифри від великого брокера ми не знайшли: Cushman & Wakefield CBS в останньому знайденому огляді ринку, за I півріччя 2024 року, дохідності не публікує.

Кадастр відкритий, але неповний, а іноземці купують загалом нарівні з громадянами

Угоди й іпотеки реєструють у кадастрі нерухомості. За оцінкою Держдепартаменту США, система здебільшого оцифрована й відкрита, але понад 10 % земель, насамперед сільських і гірських, не мають чіткого або зареєстрованого титулу. Загальну правову різницю показує рейтинг World Justice Project за 2025 рік: Чорногорія — 55-те місце зі 143 країн, Німеччина — 6-те.
Іноземці купують нерухомість загалом на тих самих умовах, що й громадяни, але навіть для громадян ЄС і ЄЕЗ зберігаються обмеження щодо сільськогосподарських земель (Єврокомісія, 2025). Чорногорія не входить до ЄС — вона веде переговори про вступ, — але, за даними Єврокомісії, повністю приєдналася до всіх обмежувальних заходів ЄС проти Росії та Білорусі. У Німеччині обмежень за громадянством немає, але діють самі регламенти ЄС і перелік ЄС високоризикових третіх країн, до якого з січня 2026 року входить Росія.
Власник об'єкта — квартири, будинку, готельного об'єкта чи комерційного приміщення — або співвласник щонайменше половини може отримати дозвіл на тимчасове проживання (ст. 56 Закону про іноземців). Для цього потрібні дотримання загальних умов і база податку на передачу не менше 150 000 €. Програма громадянства за інвестиції закрилася 31 грудня 2022 року. У Німеччині купівля нерухомості права на посвідку на проживання не дає.

Податок під час купівлі зростає з ціною: за 5 млн € — близько 5,8 %

Податок на передачу нерухомості сплачує покупець: 3 % за вартості до 150 000 €, 5 % — з частини від 150 000 до 500 000 €, 6 % — понад 500 000 € (ст. 7 і 11 Закону про податок на передачу нерухомості). База — ринкова вартість, декларацію подають протягом 15 днів. За ціни 5 млн € податок становитиме 292 000 €, або близько 5,8 % (наш розрахунок). Нові будівлі та, з 1 квітня 2026 року, будівельні ділянки, продані з ПДВ (21 %), цим податком не обкладаються. Компанія-власник щороку сплачує податок на майно — 0,25–1 % ринкової вартості.
У Німеччині податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) становить 3,5–6,5 % залежно від федеральної землі. Якщо додати нотаріуса, земельну книгу (Grundbuch) і комісію брокера, витрати на придбання сягають приблизно 4,5–11 % ціни (частина 11).

Чорногорія оподатковує оренду нерезидента за ставкою 15 %, місцеві компанії — 9–15 %

Приватна особа, зокрема нерезидент, сплачує з чорногорської оренди 15 % податку; базу зменшують підтверджені витрати або стандартне вирахування 30 %. Компанія-орендар, яка сплачує оренду іноземній компанії, утримує 15 % у джерела, а якщо отримувач — із податкової гавані, то 30 %. Чорногорська компанія сплачує податок на прибуток за шкалою 9–15 %.
Німеччина оподатковує орендний дохід нерезидента в будь-якому разі. Фізична особа сплачує податок на доходи 14–45 % плюс надбавку солідарності (Solidaritätszuschlag). Німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH) сплачує 15,825 % податку на прибуток і промисловий податок (Gewerbesteuer), якщо не застосовується розширене зменшення його бази (erweiterte Kürzung; частина 9).

Під час продажу приватна особа сплачує 15 % з приросту, а виручка залишається в євро

Під час продажу нерухомості приватна особа сплачує 15 % з приросту вартості — за тією самою ставкою, що й з оренди. Іноземний капітал іде в чорногорську нерухомість: 2024 року на неї припало 455 млн € із 890 млн € прямих іноземних інвестицій (Держдепартамент США).
Для інвестора, який рахує в євро, виручку не треба конвертувати. Однак євро є в Чорногорії законним платіжним засобом за рішенням, ухваленим за виняткових обставин, і це не членство в єврозоні: стандартних інструментів грошово-кредитної політики країна не має (Єврокомісія, 2025).

Що це означає для інвестора

1. Підтвердьте ціну індивідуальною оцінкою. Відкритого орієнтира від великих брокерів для Чорногорії ми не знайшли: запитайте дохідність із датою, джерелом і методикою.
2. Звірте об'єкт із кадастром до підписання договору. За оцінкою Держдепартаменту США, понад 10 % земель країни не мають чіткого або зареєстрованого титулу, а сільськогосподарські землі обмежено навіть для громадян ЄС і ЄЕЗ.
3. Порахуйте податки на вході й на оренду для своєї форми володіння. Податок на передачу за ціни 5 млн € становитиме близько 5,8 %, а з оренди приватна особа сплачує 15 % після вирахування витрат, іноземна компанія — 15 % у джерела.
Що перевірити:
• дохідність і ціну — за індивідуальною оцінкою, з датою, джерелом і методикою;
• витяг із кадастру нерухомості (list nepokretnosti): власник, іпотеки, обмеження;
• чи не належить ділянка до сільськогосподарських земель;
• чи обкладається угода ПДВ 21 % чи податком на передачу 3–6 %;
• хто утримує податок з орендної плати і за якою ставкою;
• у Німеччині — ставку податку на придбання в потрібній федеральній землі (частина 11).
Див. також: Німеччина чи Греція: де інвестувати в комерційну нерухомість; Німеччина чи Грузія: де інвестувати в комерційну нерухомість; Інвестору з Росії: купівля комерційної нерухомості в Німеччині.
Джерела: BNP Paribas Real Estate, огляд ринку торговельної нерухомості Німеччини за III квартал 2026 року; Destatis, прес-реліз № 348 від 30 вересня 2026 року; Євростат, ІСЦ (HICP): Німеччина — експрес-оцінка за вересень 2026 року, Чорногорія — серпень 2026 року (оновлено 2 жовтня 2026 року); World Justice Project, Rule of Law Index 2025; Європейська комісія, Montenegro 2025 Report, SWD(2025) 754 від 4 листопада 2025 року; Закон Чорногорії про податок на передачу нерухомості (ст. 6, 7, 9, 11) у редакції від 10 березня 2026 року; Закон Чорногорії про іноземців (ст. 56) у редакції від 10 березня 2026 року; PwC Worldwide Tax Summaries, Чорногорія (перевірено 7 серпня 2026 року); Державний департамент США, 2025 Investment Climate Statement: Montenegro; Cushman & Wakefield CBS, Montenegro Property Market Report, I півріччя 2024 року (дохідність не публікується); Регламенти Ради (ЄС) № 833/2014 і № 269/2014; Делегований регламент Комісії (ЄС) 2026/46. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.