Довідник інвестора
2026-10-10 11:50

Фіксована чи плаваюча ставка за кредитом на комерційну нерухомість?

У Німеччині кредит із плаваючою ставкою, зазвичай прив'язаною до EURIBOR, можна розірвати будь-коли, повідомивши банк за три місяці, а з фіксованою — без компенсації банку лише після закінчення фіксації або через десять років (§ 489 BGB). У разі продажу об'єкта фіксований кредит гасять достроково, але з відшкодуванням збитків банку (§ 490 BGB). У серпні 2026 року нові забезпечені кредити компаніям на суму понад 1 млн € коштували в середньому 3,87 % за плаваючої ставки та 3,29 % за фіксації на строк понад 10 років (Deutsche Bundesbank).

Фіксована ставка дає визначеність, але вихід із неї коштує грошей

Права позичальника на вихід захищено законом: виключити чи ускладнити їх договором не можна (§ 489 абз. 4 BGB). Кредит із фіксованою ставкою можна розірвати, повідомивши банк за місяць, на кінець фіксації, якщо нову ставку не погоджено. У будь-якому разі його можна розірвати через десять років після повного отримання коштів, повідомивши банк за шість місяців, а нова угода про ставку чи строк запускає відлік заново (§ 489 абз. 1 BGB).
До цих строків кредит із фіксованою ставкою, забезпечений земельним боргом (Grundschuld), можна розірвати, лише якщо цього вимагають законні інтереси позичальника — насамперед продаж об'єкта. Це можливо не раніше ніж через шість місяців після отримання коштів, з повідомленням за три місяці та з відшкодуванням збитків банку (Vorfälligkeitsentschädigung, § 490 абз. 2 BGB). Банк, своєю чергою, має право розірвати договір, якщо становище позичальника або вартість застави істотно погіршилися й повернення кредиту під загрозою (§ 490 абз. 1 BGB).

Плаваюча ставка йде за EURIBOR, а вийти з неї можна без компенсації

Кредит зі змінною ставкою позичальник має право розірвати будь-коли, повідомивши банк за три місяці (§ 489 абз. 2 BGB). Ставка зазвичай складається з тримісячного EURIBOR і маржі банку. 2026 року EURIBOR зріс із 2,01 % у середньому за лютий до 2,64 % за вересень, а Європейський центральний банк (ЄЦБ) двічі підвищив ставку за депозитами: до 2,25 % із 17 червня та до 2,50 % із 16 вересня. Середня плаваюча ставка за забезпеченими кредитами в серпні (3,87 %) була на 1,4 відсоткового пункту вищою за EURIBOR того місяця (2,51 %): це різниця середніх ринкових показників, а не маржа конкретного банку (наш розрахунок).
На практиці банки нерідко вимагають застрахувати плаваючу ставку відсотковим свопом або «стелею» (cap). Своп — окремий договір: у разі дострокового погашення його закривають за ринковою вартістю — на користь позичальника або проти нього.

За рік кредити подорожчали за будь-якого строку фіксації

Таблиця 1. За рік забезпечені кредити подорожчали на 0,3–0,5 відсоткового пункту за будь-якої фіксації
Фіксація ставки
Серпень 2025, %
Серпень 2026, %
Зміна, в. п.
Плаваюча або до 3 місяців
3,54
3,87
+0,33
Понад 3 до 5 років
3,86
4,21
+0,35
Понад 5 до 10 років
3,26
3,57
+0,31
Понад 10 років
2,81
3,29
+0,48
Для порівняння: тримісячний EURIBOR
2,02
2,51
+0,49
Нові забезпечені кредити нефінансовим компаніям на суму понад 1 млн €, середні ставки без комісій; серпень 2026 року — попередні дані. Джерела: Deutsche Bundesbank, ЄЦБ.
У кожному місяці із серпня 2025 до серпня 2026 року середня ставка за фіксації понад 10 років була нижчою за середню плаваючу. Але це середні показники для різних позичальників, а не ціна одного кредиту: ставку за угодою банк призначає залежно від об'єкта, орендаря та частки кредиту у вартості.

Строк фіксації добирають під договір оренди й план продажу

Нові й розширені магазини здають здебільшого на 15 років (BNP Paribas Real Estate). За фіксації на 10 років останні п'ять років оренди доведеться фінансувати за ставкою, якої сьогодні ніхто не знає; за фіксації довшої ніж десять років позичальник через десять років має право вийти без компенсації, а банк залишається зв'язаним ставкою. Плаваюча ставка гнучкіша в разі продажу, але перекладає ризик зміни ставки на власника. За кредиту в 5 млн € зростання EURIBOR на 1 відсотковий пункт додає 50 000 € відсотків на рік — близько 12 % NOI супермаркету за 10 млн € із прикладу нашого циклу (наш розрахунок; див. частину 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Що це означає для інвестора

1. Добирайте строк фіксації під залишок оренди та строк володіння. Десятирічна фіксація за оренди на 15 років залишає п'ять років без відомої ставки, а продаж до кінця фіксації обернеться компенсацією банку.
2. Перевіряйте плаваючу ставку в стресовому сценарії. Плюс 1 відсотковий пункт за кредитом у 5 млн € — це 50 000 € на рік, близько 12 % NOI магазину за 10 млн €.
3. Погодьте умови дострокового погашення до підписання. З'ясуйте, як банк рахує компенсацію, чи допускає часткові погашення та скільки коштуватиме закриття свопу.
Що перевірити:
• строк фіксації порівняно з фіксованим залишком строку оренди та запланованим строком володіння;
• для плаваючої ставки — базову ставку, маржу, нижню межу ставки та вимоги до хеджування;
• порядок розрахунку компенсації за дострокове погашення та право на часткові погашення;
• ковенанти та підстави, з яких банк може вимагати дострокового повернення кредиту;
• ставку порівняно з початковою чистою дохідністю об'єкта: кредит, дорожчий за неї, знижує дохідність власного капіталу.
Див. також: Zinsbindung (фіксація ставки); чи можна купити супермаркет у Німеччині в кредит і під який відсоток; чи може нерезидент отримати кредит у німецькому банку на комерційну нерухомість; Loan-to-Value (LTV, частка кредиту у вартості).
Джерела: §§ 488 абз. 3, 489, 490 BGB; Deutsche Bundesbank, статистика відсоткових ставок банків: нові кредити нефінансовим компаніям на суму понад 1 млн € із забезпеченням, ряди SUD174, SUD177–SUD179 (дані на 1 жовтня 2026 року); Європейський центральний банк, тримісячний EURIBOR (середньомісячні значення) і ставка за депозитами; BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland, IV квартал 2025 року (строки оренди); цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 11; розрахунки Gordon Real Estate Group. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.