Довідник інвестора
2026-10-10 11:52

Чи дають посвідку на проживання в Німеччині за купівлю нерухомості?

Ні: Закон про перебування іноземців (Aufenthaltsgesetz) не передбачає посвідки на проживання за купівлю нерухомості чи пасивні інвестиції — за жодної суми. Власність не продовжує й строку перебування: без посвідки на проживання короткостроковий візит обмежено 90 днями в будь-які 180 днів. Дозвіл видають лише для мети, названої в законі, — наприклад, роботи, власної справи, навчання чи возз'єднання сім'ї, — а дохід від об'єкта може лише допомогти підтвердити, що коштів на життя досить.

Закон пов'язує посвідку на проживання з метою перебування, а не з майном

Купити нерухомість у Німеччині іноземець може без обмежень за громадянством (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»), але право власності й право перебування — два різні питання. Посвідку на проживання (Aufenthaltserlaubnis) видають для цілей, перелічених у законі (§ 7 абз. 1 реч. 2 AufenthG): навчання, робота, самостійна діяльність, гуманітарні підстави, сім'я. Купівлі нерухомості серед них немає, і власність не продовжує перебування без посвідки на проживання: короткостроковий візит обмежено 90 днями в будь-які 180 днів (п. 1 ст. 6 Регламенту (ЄС) 2016/399).
Дохід від оренди стане в пригоді деінде: він допомагає довести, що вам є на що жити. Як правило, будь-який дозвіл вимагає, щоб засоби до існування, включно з медичним страхуванням, були забезпечені без державної допомоги (§ 5 абз. 1 п. 1, § 2 абз. 3 AufenthG). Об'єкт може це підтвердити, але мети перебування не замінює.

Реальні підстави — робота, власна справа, навчання й сім'я

Таблиця 1. Шість підстав для посвідки на проживання — і жодна не пов'язана з володінням нерухомістю
Підстава
Норма AufenthG
Ключова умова
Фахівець із професійною або вищою освітою
§§ 18a, 18b
Кваліфікована робота в Німеччині
Блакитна карта ЄС
§ 18g
Вища освіта й зарплата не нижче 50 % річної граничної суми внесків на пенсійне страхування; для дефіцитних професій і недавніх випускників — 45,3 %
Карта можливостей (Chancenkarte)
§ 20a
Пошук роботи; працювати можна в середньому не більше 20 годин на тиждень
Самостійна діяльність
§ 21
Економічний інтерес або регіональна потреба, позитивний ефект для економіки, забезпечене фінансування
Навчання
§ 16b
Зарахування на денне навчання до закладу вищої освіти
Возз'єднання сім'ї
§§ 27–36
Член подружжя або близький родич — громадянин Німеччини чи іноземець із правом перебування
Громадянам ЄС посвідка на проживання не потрібна: вони користуються свободою пересування (§ 2 FreizügG/EU).

Самостійна діяльність — найближчий шлях, але не для пасивного власника

Найближчий до інвестора — § 21 AufenthG: дозвіл на самостійну діяльність видають, якщо є економічний інтерес або регіональна потреба, діяльність обіцяє позитивний ефект для економіки, а фінансування забезпечено власним капіталом чи кредитом. Оцінюють життєздатність бізнес-ідеї, підприємницький досвід, розмір капіталу, вплив на зайнятість і підготовку кадрів, внесок в інновації; до оцінювання залучають місцеві палати й відомства. Мінімальної суми інвестицій закон не називає. Заявникам, старшим за 45 років, дозвіл, як правило, дають лише за достатнього пенсійного забезпечення. Перший дозвіл видають щонайбільше на три роки, а безстроковий можливий через три роки успішної діяльності (§ 21 абз. 3, 4 AufenthG).
За нашою оцінкою, володіння супермаркетом, зданим продуктовій мережі, саме собою цим критеріям не відповідає: бізнес веде орендар, а власник отримує орендну плату. Тим, хто хоче жити в Німеччині за власні кошти, закон залишає лише загальне застереження — дозвіл «в обґрунтованих випадках» для мети, якої закон не називає (§ 7 абз. 1 реч. 3 AufenthG). Це рішення на розсуд відомства, а не право. Громадянства за інвестиції Німеччина також не надає: натуралізація, як правило, вимагає п'яти років законного постійного проживання в Німеччині (§ 10 абз. 1 StAG).

Що це означає для інвестора

1. Плануйте переїзд окремо від купівлі. Право власності не дає права перебування: без посвідки на проживання візит обмежено 90 днями в будь-які 180 днів.
2. Визначте мету перебування, яку ви справді можете підтвердити. Посвідку на проживання видають під мету, названу в законі, а володіння супермаркетом, зданим мережі, за нашою оцінкою, саме собою не відповідає критеріям самостійної діяльності.
3. Не розраховуйте на громадянство за інвестиції. Німеччина його не надає: натуралізація, як правило, вимагає п'яти років законного постійного проживання.
Що перевірити:
• З'ясуйте, чи потрібна вам із вашим громадянством віза для поїздок і чи поширюється на вас свобода пересування ЄС.
• Визначте мету перебування, яку ви справді можете підтвердити: робота, власна справа, навчання, сім'я.
• Для самостійної діяльності підготуйте бізнес-план, підтвердження фінансування та досвіду, а після 45 років — і пенсійного забезпечення.
• Зберіть підтвердження засобів до існування та медичного страхування, зокрема за рахунок доходу від оренди.
• Проконсультуйтеся з юристом із міграційного права до купівлі, якщо переїзд — частина вашого плану.
Див. також: чи можна купити нерухомість у Німеччині без посвідки на проживання; чи може іноземець купити нерухомість у Німеччині; як переказати гроші на купівлю нерухомості в Німеччині.
Джерела: §§ 2 абз. 3, 5 абз. 1, 7 абз. 1, 16b, 18a, 18b, 18g, 20a, 21, 27–36 AufenthG; § 2 абз. 1 FreizügG/EU; § 10 абз. 1 StAG; п. 1 ст. 6 Регламенту (ЄС) 2016/399 (Шенгенський кодекс про кордони); §§ 311b, 873, 925 BGB. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.