Глосарій інвестора
2026-10-10 08:44

Rangvorbehalt (резервування черговості): місце для майбутнього кредиту

Rangvorbehalt — внесене до земельної книги (Grundbuch) застереження, за яким власник, обтяжуючи ділянку якимось правом, залишає за собою можливість пізніше поставити перед ним інше право заздалегідь визначеного обсягу. Від нього залежить, чи вдасться отримати кредит під ділянку, уже обтяжену сервітутами чи правами орендаря: банки зазвичай кредитують під першу черговість, бо черговість вирішує, які права переживуть примусові торги.

Що це таке

Черговість прав на ділянку визначається порядком записів усередині одного розділу книги, а між розділами — датами; іншу черговість треба зареєструвати (§ 879 BGB). Застереження дає власникові змогу, обтяжуючи ділянку, зберегти за собою можливість внести попереду інше право, обсяг якого визначено, — наприклад, земельний борг (Grundschuld) до певної суми (§ 881 абз. 1 BGB). Його вносять до книги при тому праві, яке має поступитися, а в разі продажу ділянки воно переходить до покупця (§ 881 абз. 2, 3 BGB).
Альтернатива — змінити черговість пізніше. Для цього потрібні угода між правовласником, який поступається черговістю, і тим, чиє право стає попереду, та реєстрація, а якщо поступається земельний борг, — ще й згода власника (§ 880 абз. 2 BGB). Застереження позбавляє потреби через роки просити правовласника поступитися черговістю.

Чому це важливо інвестору

Банки кредитують під першу черговість зі зрозумілої причини. На примусових торгах права, що стоять перед вимогою стягувача, зберігаються й зменшують те, що готові заплатити учасники, а права, що стоять позаду, припиняються з присудженням (§§ 44, 52, 91 ZVG). Сервітут енергокомпанії, право проїзду сусіда чи сервітут орендаря, зареєстровані раніше за кредит, для банку — обтяження його застави. Без застереження новий земельний борг стане позаду них, а на це банк може не погодитися.
Є й пастка: якщо між застереженням і його використанням ділянку обтяжили ще одним правом без такого застереження, зарезервована першість діє не повною мірою (§ 881 абз. 4 BGB), і першої черговості банк не отримає. Під час купівлі в забудовника черговість важлива й для самого покупця: його попередній запис (Auflassungsvormerkung) має стояти на погодженому місці в черговості (§ 3 абз. 1 MaBV; див. частину 6 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). А якщо купівлю фінансує банк, його земельний борг має опинитися перед цим записом — для цього до запису додають застереження або покупець поступається черговістю (§ 880 BGB).

Що перевірити

• черговість і дати всіх записів у розділах II і III;
• щодо прав, які залишаться, — чи є застереження, на яку суму з відсотками й для яких прав;
• проміжні записи, внесені після застереження без власного резерву;
• згоди правовласників на зміну черговості, якщо застереження немає, а кредит потрібен;
• вимоги вашого банку до черговості — до підписання договору купівлі-продажу.
Див. також: Grundschuld (земельний борг) · Grunddienstbarkeit (земельний сервітут) · beschränkte persönliche Dienstbarkeit (обмежений особистий сервітут)
Джерела: §§ 879, 880, 881 BGB; §§ 44, 52, 91 ZVG; § 3 MaBV; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 6. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Annie Spratt / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.