2026-10-10 08:50

Nettoanfangsrendite (початкова чиста дохідність): після витрат, а не до

Nettoanfangsrendite, або початкова чиста дохідність, — річна орендна плата за вирахуванням невідшкодовуваних витрат власника, поділена на повну вартість купівлі: ціну плюс податок на придбання нерухомості, нотаріальні й реєстраційні витрати та комісію брокера. Саме за нею інституційні інвестори порівнюють об'єкти, і вона буває помітно нижчою за рекламну: магазин, який продавець пропонує «під 5 %», у нашому прикладі приносить близько 3,9 %.

Що це таке

Це ринковий показник, а не юридичне поняття. У чисельнику — чистий операційний дохід: орендна плата без витрат, яких договір оренди не дозволяє перекласти на орендаря, передусім на покрівлю та несучі конструкції (Dach und Fach). У знаменнику — усе, що інвестор заплатив за об'єкт. Валова початкова дохідність (Bruttoanfangsrendite) — сама лише орендна плата, поділена на ціну, тобто величина, обернена до мультиплікатора ціни (Kaufpreisfaktor): 20 річних орендних плат відповідають 5,0 %.

Таблиця 1. Як рекламні 5,0 % перетворюються на 3,9 %

Крок розрахунку	Дохід, € на рік	Вкладено, €	Дохідність
Орендна плата до ціни	500 000	10 000 000	5,0 %
Мінус невідшкодовувані витрати, 15 % орендної плати	425 000	10 000 000	4,25 %
Плюс витрати на придбання, 9,4 % ціни	425 000	10 945 000	3,9 %

Приклад — наш розрахунок із частин 10 і 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини».

Чому це важливо інвестору

Продавці рекламують валову дохідність, а гроші заробляє чиста. Різниця складається з двох статей. Перша — витрати, що залишаються за орендодавцем: з нашого досвіду, у нового супермаркету із сучасним договором оренди це 8–15 % чистої орендної плати (частина 10). Друга — витрати на придбання, які залежать від федеральної землі: податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) становить від 3,5 % ціни в Баварії до 6,5 % у Північному Рейні-Вестфалії.

На початкову чисту дохідність орієнтується й увесь ринок. У III кварталі 2026 року BNP Paribas Real Estate оцінювала її для першокласних супермаркетів і дискаунтерів у 5,00 % проти 4,90 % наприкінці 2025 року й очікувала подальшого зростання до кінця року. Для ритейл-парків оцінка становила 4,75 %. Десятирічні державні облігації Німеччини 7 жовтня 2026 року приносили 3,55 %. Брокери рахують по-різному: CBRE оцінює першокласні продуктові магазини в 4,6 %, тож порівнювати має сенс дані одного брокера на одну дату (частина 1).

Від дохідності залежить і ціна: за незмінної орендної плати вартість обернено пропорційна дохідності. Зростання дохідності першокласних ритейл-парків із 3,50 % наприкінці 2021 року до 4,75 % у вересні 2026 року забрало у власників приблизно чверть вартості об'єктів (частина 12).

Що перевірити

• Яку дохідність називає продавець — валову чи чисту — і які витрати він вирахував.
• Невідшкодовувані витрати за конкретним договором оренди: покрівля, несучі конструкції, паркування, управління, страхування.
• Витрати на придбання у федеральній землі, де розташований об'єкт, зокрема комісію брокера, якщо її сплачує покупець.
• Джерело й дату ринкового орієнтира: порівняння має сенс лише з даними того самого брокера за той самий квартал.
• Базу розрахунку: чинну чисту орендну плату за договором, а не очікувану після індексації.

Див. також: Kaufpreisfaktor (мультиплікатор ціни) · Betriebskosten (експлуатаційні витрати) · Grunderwerbsteuer (податок на придбання нерухомості) · Core, Core-plus, Value-add (класи ризику)

Джерела: BNP Paribas Real Estate, огляди ринку інвестицій у торговельну нерухомість Німеччини за IV квартал 2025 року та III квартал 2026 року; CBRE, інвестиції в торговельну нерухомість, III квартал 2026 року; Deutsche Bundesbank, крива дохідності (7 жовтня 2026 року); закони федеральних земель про ставку Grunderwerbsteuer; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 1, 10, 11 і 12. Стан даних — 10 жовтня 2026 року.

Фото: Alex Block / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон