Глосарій інвестора
2026-10-10 09:22

Flächennutzungsplan (план землекористування): що місто задумало для ділянки

Flächennutzungsplan — підготовчий план землекористування, у якому муніципалітет в основних рисах показує, як має намір використовувати всю свою територію (§ 5 абз. 1 BauGB). Права будувати він не дає, але з нього виводять обов'язкові плани забудови — тож із нього видно, чи матиме ділянка супермаркету куди рости й де місто готове допустити конкурента.

Що це таке

Містобудівне планування в Німеччині дворівневе: підготовчий план землекористування та обов'язковий план забудови (Bebauungsplan; § 1 абз. 2 BauGB). План землекористування охоплює всю територію муніципалітету й показує види використання землі в основних рисах (§ 5 абз. 1 BauGB): ділянки під забудову, зокрема спеціальні зони, транспорт, зелені зони, сільське господарство. На ньому можна позначити й центральні зони забезпечення (§ 5 абз. 2 п. 2 літ. d BauGB), а ділянки під забудову із сильно забрудненими ґрунтами мають бути позначені (§ 5 абз. 3 п. 3 BauGB).
План затверджує вищий адміністративний орган; чинності він набирає з опублікуванням, і ознайомитися з ним може будь-хто (§ 6 абз. 1, 5 BauGB). За загальним правилом план розміщують і в інтернеті (§ 6a абз. 2 BauGB). Обов'язкові приписи містить лише план забудови (§ 8 абз. 1 BauGB), який виводять із плану землекористування (§ 8 абз. 2 BauGB). Поза забудованою територією суперечність планові землекористування — аргумент проти проєкту (§ 35 абз. 3 реч. 1 п. 1 BauGB).

Чому це важливо інвестору

Розширення магазину понад те, що допускає план забудови, потребує нового або зміненого плану (див. частину 5 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»), а він має випливати з плану землекористування. Якщо там ділянку позначено, скажімо, під житло чи сільське господарство, змінювати зазвичай доведеться обидва плани — паралельно, але із затвердженням у вищому органі (§ 6 абз. 1, § 8 абз. 3 BauGB). Це подовжує шлях до «прихованого резерву» — близько 450 м² на супермаркет, яких, за оцінкою BNP Paribas Real Estate, середнім магазинам бракує до вимог ритейлерів (частина 3).
План землекористування розкриває й наміри міста щодо сусідніх територій. Новий майданчик під велику торгівлю на в'їзді до міста — ранній сигнал конкуренції. Містобудівне право нейтральне щодо конкуренції, і магазин, який уже працює, не має права вимагати захисту від нового суперника (BVerwG, ухвала від 10 липня 2020 року, 4 BN 50.19). А позначені центральні зони забезпечення показують, де місто хоче бачити торгівлю завтра.

Що перевірити

• Чинна редакція плану землекористування для ділянки й сусідніх територій — зі змінами та пояснювальною запискою.
• Чи збігається позначення ділянки з планом забудови й з тим, що знадобиться для наступного розширення.
• Нові майданчики під торгівлю та центральні зони забезпечення в зоні охоплення магазину.
• Позначки про забруднені ґрунти й розпочаті процедури зміни плану.
Див. також: Bebauungsplan (план забудови) · Sondergebiet (спеціальна зона) · Zentraler Versorgungsbereich (центральна зона забезпечення) · Landesentwicklungsplan (план розвитку федеральної землі)
Джерела: §§ 1, 5, 6, 6a, 8, 35 BauGB; BVerwG, ухвала від 10 липня 2020 року, 4 BN 50.19; BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland Q4 2025; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 3 і 5. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Annie Spratt / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.