Глосарій інвестора
2026-10-10 09:32

Core, Core-plus, Value-add (класи ризику): «плюс» — це ризик, а не бонус

Core, core-plus і value-add — три з чотирьох класів ризику, за якими інвестори поділяють нерухомість: від об'єктів зі стабільним доходом, що не потребують активного управління, до об'єктів, яким потрібні повторне здавання в оренду, реконструкція чи репозиціонування. Для супермаркету клас безпосередньо визначає ціну: за даними BNP Paribas Real Estate, наприкінці 2025 року найкращі об'єкти коштували до 18,5 річної орендної плати, core-plus — 15,5, value-add — 12,5.

Що це таке

Класи ризику — ринкова умовність, а не юридична категорія. Четвертий клас, opportunistic, для супермаркетів важить менше, ніж перші три (див. частину 12 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
  • Core: магазин проходить усі сім перевірок. Це довгостроковий договір оренди з провідним ритейлером, локація з перспективою на десятиліття, повна заповнюваність, висока якість будівництва, надійний девелопер, низька ймовірність утрати капіталу та ліквідність за прийнятної дохідності. Дохід формується з орендної плати, а не зі спекуляції.
  • Core-plus: бракує щонайменше однієї ознаки — коротший залишок строку оренди, трохи слабша локація, орендар не з першого ешелону. Потрібне певне активне управління.
  • Value-add: об'єкт потребує серйозної роботи — повторного здавання в оренду, реконструкції чи репозиціонування.
Таблиця 1. Core коштує до 18,5 річної орендної плати, value-add — 12,5
Клас
Мультиплікатор супермаркетів і дискаунтерів, кінець 2025 року
Інвестиції в продуктовий ритейл, 2025 рік
Core
до 18,5 для першокласних об'єктів, найкращих серед core
970 млн €, +49 %, найкращий результат із 2022 року
Core-plus
15,5
понад 900 млн €, 44 % обсягу
Value-add
12,5
другорядна роль: бракує великих портфелів
Джерело: BNP Paribas Real Estate, IV квартал 2025 року.

Чому це важливо інвестору

«Плюс» у core-plus часто подають як додатковий потенціал зростання. Логіка протилежна: «плюс» означає додатковий ризик, за який інвестор має отримати додаткову дохідність. Куплений за розумною ціною, core-plus може виявитися чудовою інвестицією; куплений за ціною core, він переоцінений. За орендної плати 500 000 € різниця між 15,5 і 18,5 річної орендної плати — 1,5 млн € (частина 12).
Клас — не довічний ярлик. З кожним роком залишок строку оренди скорочується, і магазин класу core поступово сповзає в core-plus. Буває й навпаки: розширення до сучасного формату, за даними BNP Paribas Real Estate, здебільшого приносить значне підвищення орендної плати й новий довгостроковий договір, найчастіше на 15 років (частина 5). Але лише тоді, коли ділянка має куди розширюватися.
Клас core захищає дохід, але не ціну. Початкова чиста дохідність першокласних ритейл-парків зросла з 3,50 % наприкінці 2021 року до 4,75 % у вересні 2026 року — за незмінної орендної плати це мінус приблизно чверть вартості (частина 12).

Що перевірити

• Усі сім перевірок класу core: у першому наближенні — до листа про наміри, повністю — до підписання договору купівлі-продажу.
• Якої ознаки бракує об'єкту core-plus і чи враховано це в ціні.
• Підписанта договору та залишок фіксованого строку оренди без опціонів орендаря.
• Для value-add — чи допускає план забудови розширення або зміну орендаря і скільки коштуватимуть роботи.
• Глибину ринку покупців для цього класу й розміру лота на момент майбутнього продажу.
Див. також: Kaufpreisfaktor (мультиплікатор ціни) · WALT (середньозважений строк оренди) · Ankermieter (якірний орендар) · Due Diligence (комплексна перевірка)
Джерела: BNP Paribas Real Estate, огляд ринку інвестицій у нерухомість продуктового ритейлу Німеччини за IV квартал 2025 року й огляд ринку інвестицій у торговельну нерухомість за III квартал 2026 року; Gordon Real Estate Group, цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 5 і 12. Дані — станом на 10 жовтня 2026 року.
Фото: Alex Block / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.