2026-10-10 11:59

Чим ризикує покупець нерухомості в Німеччині без власного юриста?

Тим, що договір захищатиме продавця: нотаріус неупереджений і не веде переговорів від імені жодної зі сторін, а брокер отримує комісію, лише якщо угода відбудеться. Без власного юриста покупець ризикує погодитися на відмову продавця від відповідальності за недоліки, зробити нікчемним увесь договір, залишивши важливу домовленість поза нотаріальним актом, або купити договір оренди, який орендар має право достроково розірвати. Юридична перевірка з переговорами й закриттям угоди коштує, з нашого досвіду, 12 000–25 000 € — не більше ніж 0,25 % ціни магазину за 10 млн €.

Нотаріус посвідчує угоду, але не представляє вас

Нотаріус у Німеччині — незалежна особа, що обіймає публічну посаду (§ 1 BNotO), і неупереджений радник усіх сторін, а не представник однієї з них (§ 14 абз. 1 BNotO). Він роз'яснює правові наслідки договору (§ 17 абз. 1 BeurkG), але не веде переговорів щодо комерційних умов і не оцінює ні ціни, ні податкових наслідків (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). За помилку з необережності нотаріус відповідає лише тоді, коли потерпілий не може отримати відшкодування в інший спосіб (§ 19 абз. 1 BNotO).

Брокер — теж не ваш юрист: комісію він отримує, лише якщо договір укладено (§ 652 абз. 1 BGB). Gordon Real Estate Group сама працює як брокер, тому скажемо прямо: інтерес брокера — щоб угода відбулася, інтерес вашого юриста — щоб вона відбулася на ваших умовах. Якщо ви недостатньо добре володієте німецькою, акт вам перекладають (§ 16 BeurkG), але переклад — не консультація.

Найдорожчі помилки виявляються після підписання

Таблиця 1. Сім ризиків спливають після підписання, коли договір уже не виправиш

Ризик	Чим він загрожує	Норма
Домовленість поза нотаріальним актом	Нікчемний увесь договір — аж до реєстрації покупця	§§ 125, 311b абз. 1 BGB
Недоліки об'єкта	Щодо відомих на момент підписання вимог немає; щодо решти, якщо відповідальність виключено, — лише за умислу продавця або наявності гарантії	§§ 442, 444 BGB
Порушення форми договору оренди	15-річний договір можна розірвати, попередивши приблизно за шість місяців	§§ 550, 578, 580a BGB
Вимоги до девелопера не відступлено	Недоліки дістаються покупцеві, а вимоги — ні	§ 398 BGB
Запобіжний вибір оподаткування ПДВ не заявлено в акті	Вибір поза нотаріальним актом недійсний	§ 9 абз. 3 UStG
Публічні збори й забруднення ґрунту	Рахунок може отримати новий власник, зокрема за минуле	§ 134 BauGB; § 4 абз. 3 BBodSchG
Відмова GmbH від захисту за MaBV	Платежі забудовникові без забезпечення	§ 7 абз. 2 MaBV

Головна пастка — у поєднанні практики й закону. Договори щодо готових об'єктів, з нашого досвіду, здебільшого виключають відповідальність продавця за недоліки, а недолік, який виявила ваша перевірка, — це недолік, відомий вам на момент підписання (§ 442 абз. 1 BGB). Тому кожну знахідку юрист має перетворити на умову договору — знижку, гарантію, відступлення вимог — або на рішення відмовитися від угоди.

Юрист коштує частку відсотка від ціни

З нашого досвіду, юридична частина перевірки з переговорами щодо договору й закриттям угоди коштує 12 000–25 000 €, а повна комплексна перевірка (due diligence) супермаркету за всіма чотирма напрямами — 30 000–50 000 €. Повна перевірка — це 0,3–0,5 % від ціни в 10 млн € і лише невелика частка одного тільки податку на придбання нерухомості, який становить 3,5–6,5 % (частина 7). Ціна помилки незрівнянно вища. 2018 року наших клієнтів від купівлі дискаунтера Netto в Мангеймі із заявленою дохідністю 6,0 % утримав висновок податкового консультанта: новий договір оренди не дозволяв перекласти на орендаря жодних витрат (частина 7).

Що це означає для інвестора

1. Найміть власного юриста ще до листа про наміри. Нотаріус неупереджений, а брокер отримує комісію, лише якщо угода відбудеться, — ваші умови в договорі обстоює тільки ваш юрист.

2. Перетворюйте кожну знахідку перевірки на умову договору. Недолік, який виявила перевірка, — це недолік, відомий вам на момент підписання, і вимог щодо нього не буде: він має стати знижкою, гарантією, відступленням вимог — або причиною відмовитися від угоди.

3. Вносьте до нотаріального акта все, про що домовилися. Домовленість поза актом може зробити нікчемним увесь договір аж до реєстрації покупця, а запобіжний вибір оподаткування ПДВ поза актом недійсний.

Що перевірити:
• Найміть юриста до листа про наміри й передайте йому проєкт договору задовго до візиту до нотаріуса.
• Внесіть до нотаріального акта всі домовленості — гарантії, окремі листи, угоди щодо обладнання.
• Відобразіть кожну знахідку перевірки в ціні, гарантії чи умові договору.
• Переконайтеся, що за договором купівлі-продажу вам відступлено вимоги до девелопера й підрядників.
• Перевірте, що запобіжний вибір оподаткування ПДВ заявлено в самому акті.

Див. також: як відбувається угода в нотаріуса в Німеччині; як перевірити комерційну нерухомість перед купівлею (due diligence); чи потрібно особисто бути присутнім у нотаріуса під час купівлі нерухомості в Німеччині.

Джерела: §§ 1, 14, 19 BNotO; §§ 16, 17 BeurkG; §§ 125, 311b, 398, 442, 444, 550, 578, 580a, 652 BGB; § 9 UStG; § 134 BauGB; § 4 BBodSchG; § 7 MaBV; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 6, 7 і 8; досвід угод Gordon Real Estate Group. Стан законодавства — жовтень 2026 року.

Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон