2026-10-10 12:07

Частина 6. Угоди на етапі будівництва чи готові об'єкти: як купують супермаркет, якого ще не існує

За рік до того, як новий супермаркет відчинить двері, його майбутній власник, можливо, уже сплатив майже третину ціни, а щойно зведено коробку будівлі, — понад половину. Інвесторам із ринків, де купівля на етапі котловану може закінчитися недобудом, це видається безрозсудством. У Німеччині ж це проторований шлях, захищений законом, — і для інвесторів із терплячим капіталом нерідко вигідніший за ціною. Вибір між угодою на етапі будівництва й готовим об'єктом — питання не так безпеки, як ціни, строків і контролю.

Головне
• Готові об'єкти дають дохід із першого дня й не несуть будівельного ризику — за ціною, яка враховує і те, і інше.
• Якщо девелопер продає землю разом із будівлею, німецьке право дозволяє йому отримувати ціну лише частинами — щонайбільше сімома платежами, прив'язаними до ходу будівництва, — і лише після того, як право покупця на землю забезпечено в земельній книзі (Grundbuch), якщо тільки девелопер не надасть натомість банківської гарантії.
• Фінансування будівництва коштом інвестора дає девелоперу змогу заощадити частину витрат на будівельний кредит — за нашим ілюстративним розрахунком, лише відсотки становлять 2 % від ціни в 10 млн €, — а інвесторові варто домовитися, щоб частку цієї економії було враховано в ціні.
• З нашого досвіду, якість девелопера важить більше, ніж вибір між купівлею на етапі будівництва й готовим об'єктом.

Дедалі більше приватних інвесторів купують на етапі будівництва — за трьох умов

З нашого досвіду, дедалі більше приватних інвесторів купують магазин ще на етапі будівництва — за трьох умов: девелопер із перевіреною історією реалізованих проєктів, виданий і остаточний дозвіл на будівництво та довгостроковий договір оренди з однією з провідних продуктових мереж. Багато інституційних інвесторів купують лише готові об'єкти: будівля пройшла офіційне приймання, орендар відкрився, орендна плата надходить.

Таблиця 1. Купівля на етапі будівництва: менше раннього доходу й визначеності — більше простору для торгу й контролю

	Готовий об'єкт	Купівля на етапі будівництва
Дохід	З першого дня	Від відкриття — з нашого досвіду, через 9–15 місяців після підписання
Ризик будівництва й дозволів	Відсутній	Є: MaBV обмежує суму під ризиком, але не затримку чи провал проєкту
Оплата	Повністю під час закриття угоди	Частинами в міру просування будівництва
Ціна	Повна ринкова ціна	Є простір виторгувати знижку
Вплив на якість	Лише огляд	Можливий технічний нагляд за будівництвом

Готовий об'єкт дає визначеність, але вимоги щодо дефектів разом із ним не переходять

Аргументи на користь готового об'єкта прості: будівництво й дозвільні процедури позаду, орендар торгує, грошовий потік починається одразу. Утім, покупцеві все одно варто вивчити акт приймання та перелік неусунених дефектів і переконатися, що вимоги щодо дефектів до девелопера належать саме йому — за власним договором або через відступлення цих вимог у договорі купівлі-продажу, бо разом із землею такі вимоги не переходять. Якщо будівлю приймав попередній власник, п'ятирічний строк позовної давності для вимог щодо дефектів обчислюється від того приймання: у покупця магазину, придбаного через два роки, лишається щонайбільше три роки захисту, і технічний огляд слід провести задовго до того, як цей строк спливе (частина 7).

Де діє MaBV, платежі прив'язані до ходу будівництва — або до гарантії

Коли девелопер продає землю разом із будівлею, яку ще має завершити, — це договір із забудовником (Bauträgervertrag, § 650u BGB), — те, як і коли він може брати гроші покупця, регулює Положення про маклерів і забудовників (Makler- und Bauträgerverordnung, MaBV). Не кожна купівля на етапі будівництва підпадає під ці правила. Якщо всю ціну сплачують після завершення будівництва, девелопер ніколи не працює з грошима покупця, тож правилам щодо платежів просто нічого регулювати; а якщо інвестор спершу купує землю, а будівлю замовляє за окремим договором будівельного підряду, угода, як правило, виходить за межі дії MaBV і захищена здебільшого тим, що передбачають її договори.

У сфері дії MaBV правила суворі. До першого платежу нотаріус має письмово підтвердити, що договір набрав чинності й що девелопер не має договірного права від нього відмовитися; на користь покупця має бути внесено попередній запис у земельній книзі (Auflassungsvormerkung) з погодженою черговістю; має бути забезпечено звільнення ділянки від обтяжень на користь кредитора девелопера — зокрема й на випадок, якщо будівлю так і не завершать; крім того, має бути виданий дозвіл на будівництво (§ 3 абз. 1 MaBV). Після цього девелопер може вимагати ціну лише частинами — щонайбільше сімома платежами, що йдуть за ходом будівництва (§ 3 абз. 2 MaBV; § 650v BGB). Перший платіж — 30 %, якщо покупцеві переходить право власності на землю, — підлягає сплаті лише після початку земляних робіт, останній — лише після повного завершення будівництва.

У німецькому праві нерухомості немає загальної заборони на авансові платежі. Але там, де MaBV застосовується, його вимоги жорсткі: графік платежів, що відступає від них на шкоду покупцеві, нікчемний, і тоді ціна підлягає сплаті лише після приймання будівлі (BGH, 22 грудня 2000 року, VII ZR 310/99).

MaBV допускає й альтернативу: девелопер може отримувати платежі раніше, якщо надасть гарантію банку чи страхової компанії, яка покриває всі вимоги покупця про повернення коштів і діє до повного завершення будівлі (§ 7 абз. 1 MaBV). Покупець, зареєстрований як комерсант у торговельному реєстрі, — наприклад, німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH), — може також відмовитися від цього захисту, але лише окремим документом (§ 7 абз. 2 MaBV). Деякі девелопери просять про це саме покупців у формі GmbH. Наша порада: лише в обмін на рівноцінну гарантію.

Для інвестора, чий основний бізнес генерує стабільний грошовий потік, поетапний графік привабливий сам по собі. Сплату ціни в 10 млн € кількома частинами впродовж приблизно року — типового строку будівництва супермаркету повного асортименту — легше спланувати, ніж один переказ під час передання об'єкта.

Економія девелопера на фінансуванні виправдовує знижку — просіть її

Інвесторові, який фінансує будівництво, варто домовитися, щоб частку економії девелопера було враховано в ціні. Девелопер, який будує за гроші інвестора, заощаджує значну частину витрат на будівельний кредит — комісії за організацію кредиту й резервування коштів, відсотки на період будівництва, витрати на оцінку й моніторинг, — хоча й не всі: згідно з MaBV він однаково попередньо фінансує землю, проєктування й кожен етап, доки не настане строк відповідного платежу. Для приблизної ілюстрації — наш власний розрахунок: якщо середній будівельний борг становить 4 млн € упродовж дванадцятимісячного будівництва, то за ставки 5 % річних лише відсотки, без урахування комісій, обійдуться у 200 000 € — 2 % від ціни в 10 млн €.

Багато покупців про цю частку не просять. Досвідчені просять — і приходять із конкретною цифрою: власною оцінкою витрат на фінансування, яких уникає девелопер.

Нагляд дає інвесторові контроль, а приймання приховує три юридичні пастки

Купівля на етапі будівництва дає інвесторові те, чого не дасть готовий об'єкт, — вплив на те, як зводять будівлю. Інвестори можуть призначити незалежного технічного консультанта, який стежитиме за відповідністю будівництва специфікації, відвідуватиме наради на будівельному майданчику й огляне будівлю, перш ніж сам інвестор заявить про її приймання (Abnahme, § 640 BGB). Саме приймання — а не акт, яким його оформлюють, — запускає п'ятирічний строк позовної давності для вимог щодо дефектів будівлі (§ 634a абз. 1 п. 2, абз. 2 BGB). Закон не дає покупцеві жодного забезпечення на ці п'ять років, тож інвестори виторговують гарантію виконання гарантійних зобов'язань — з нашого досвіду, близько 5 % суми договору.

Приймання — це юридична дія, а не церемонія, і в ньому криються три пастки. Якщо інвестор знає про дефект і не зробить щодо нього застереження в акті, він втрачає право вимагати усунення дефекту, усунути його самостійно, відмовитися від договору чи зменшити ціну — і зберігає лише право на відшкодування збитків (§ 640 абз. 3 BGB). За відсутності іншої домовленості в договорі право на неустойку за порушення строку завершення будівництва втрачається, якщо його не застерегти під час приймання (§ 341 абз. 3 BGB). І нарешті, щойно будівлю завершено, девелопер може встановити розумний строк — і якщо інвестор дасть йому спливти, не відмовившись від приймання із зазначенням принаймні одного дефекту, будівля вважатиметься прийнятою (§ 640 абз. 2 BGB). Тому звіт консультанта має бути готовий до дати приймання, а не після неї.

Німецьке будівництво не скрізь бездоганне: як і всюди, якість залежить від людей. Одні девелопери — перфекціоністи; інші працюють за девізом «Гроші отримав — до побачення». Різниця рідко дається взнаки в перші п'ять років. Вона виявляється згодом, коли строк позовної давності сплив і ремонт покрівлі та несучих конструкцій (Dach und Fach), а також інженерних систем лягає на власника — тією мірою, якою договір оренди не перекладає його на орендаря (частина 10).

MaBV обмежує суму під ризиком — але не затримку чи провал

MaBV обмежує суму, яку покупець сплачує, поки будівлі ще немає, але не може гарантувати завершення будівництва. Якщо девелопер зазнає краху посеред будівництва, покупець на той момент заплатив лише за вже виконані етапи, а попередній запис зберігає силу й у разі неплатоспроможності девелопера (§ 106 InsO). Проте кредитор девелопера може залишити за собою право замість звільнення ділянки від обтяження повернути покупцеві сплачені частини ціни — у межах пропорційної вартості об'єкта (§ 3 абз. 1 реч. 3 MaBV), а добудова магазину з іншим підрядником коштує часу й грошей. Договори оренди нових магазинів зазвичай містять граничну дату: якщо до неї орендодавець не передав магазин, орендар може відмовитися від договору. Тому до підписання інвесторам варто вивчити баланс девелопера й історію його проєктів, договори будівельного підряду та граничну дату в договорі з орендарем.

Один наслідок мало хто усвідомлює: попередній запис забезпечує право покупця на землю, а не сплачені ним гроші. Покупець, який виходить із замороженого проєкту — наприклад, після того як орендар пішов, скориставшись граничною датою, — відмовляється від цього захисту й залишається з незабезпеченою вимогою про повернення коштів, якщо її не покриває гарантія за § 7. Тож право на відмову, передбачене договором купівлі-продажу, варте менше, ніж здається; домовлятися про гарантію треба до підписання, а не тоді, коли на будівельному майданчику запанує тиша.

Девелопер важить більше за спосіб купівлі — перевіряйте його фактами

У німецькій нерухомості для продуктової торгівлі банківський принцип «знай свого клієнта» перетворюється на «знай свого девелопера». Окрім класичних чинників успіху — макро- та мікролокації, сили орендаря, строку й структури договору оренди, — інвестор має розуміти девелопера, який будує або вже збудував об'єкт. З нашого досвіду, цей чинник важить більше, ніж вибір між купівлею на етапі будівництва й готовим об'єктом. Перевіряйте його фактами, а не репутацією: які магазини девелопер уже здав для тієї самої мережі, якими були переліки дефектів під час їх приймання і як швидко ці дефекти усунули.

Що це означає для інвестора

1. Перевірте девелопера, перш ніж обирати спосіб купівлі. Оцінюйте його за фактами, а не за репутацією: які магазини він уже здав для тієї самої мережі, якими були переліки дефектів під час їх приймання і як швидко ці дефекти усунули.

2. Закладайте економію девелопера на фінансуванні у свою пропозицію. Приходьте з власною оцінкою витрат на будівельний кредит, яких девелопер уникає завдяки вашим платежам, — за нашим ілюстративним розрахунком, лише відсотки становлять 2 % від ціни в 10 млн €.

3. Домовтеся про гарантію повернення коштів ще до підписання. Попередній запис забезпечує право на землю, а не вже сплачені частини ціни; відмовляйтеся від захисту за MaBV лише в обмін на рівноцінну гарантію.

Перед підписанням угоди на етапі будівництва:
• дозвіл на будівництво остаточний і не підлягає оскарженню;
• договір оренди підписано, і в ньому визначено дату відкриття, початок нарахування орендної плати та граничну дату;
• графік платежів відповідає § 3 MaBV — або є банківська гарантія згідно з § 7 MaBV, — а відмови від захисту за § 7 абз. 2 MaBV без рівноцінної гарантії немає;
• незалежний технічний нагляд погоджено й закладено в бюджет, а звіт консультанта буде готовий до приймання;
• гарантія виконання гарантійних зобов'язань на п'ять років після приймання;
• фінансова звітність девелопера та рекомендації з попередніх проєктів.

Джерела: §§ 2, 3, 7, 12 MaBV; §§ 341, 398, 634a, 640, 641, 650u, 650v, 883 BGB; § 106 InsO; § 34c GewO; BGH, рішення від 22 грудня 2000 року, VII ZR 310/99; досвід угод Gordon Real Estate Group. Стан законодавства — жовтень 2026 року.

Фото: Thatselby / Unsplash

Ця стаття має загальноінформаційний характер і не є юридичною консультацією. Кожна купівля на етапі будівництва потребує індивідуальної юридичної та технічної перевірки.

Ілля Гордон