2026-10-10 12:08

Частина 5. Мегаполіс чи містечко? Де супермаркети Німеччини приносять найстійкіший дохід

Німецький округ із найвищою купівельною спроможністю — не Берлін, не Франкфурт-на-Майні й не Гамбург. Це Штарнберг — край озер і сіл на південний захід від Мюнхена, де купівельна спроможність (за методикою NIQ — наявний дохід на душу населення) сягає 42 751 € і на 37 % перевищує середній показник по країні. Місто Мюнхен — лише третє, позаду власного приміського округу, а столичний Берлін навіть не дотягує до середнього показника по країні. Для тих, хто інвестує в нерухомість для продуктової торгівлі, це більше, ніж цікавий факт. У країні без домінантного мегаполіса частину найнадійнішого доходу від супермаркетів заробляють не у великих містах, а в заможних містечках — за умови, що інвестор розуміє містобудівні правила, на яких цей дохід тримається, і межі цих правил.

Головне
• Купівельна спроможність у Німеччині децентралізована: заможні приміські та сільські округи часто випереджають великі міста — округ Гохтаунус під Франкфуртом-на-Майні перевершує саме місто майже на п'яту частину в розрахунку на душу населення.
• Сім міст категорії A пропонують ліквідність, але за підвищеною ціною: у III кварталі 2026 року дохідність першокласних об'єктів становила 5,00 % — з нашого досвіду, це нижня межа для магазинів у мегаполісах — і лише приблизно на 1,5 відсоткового пункту перевищувала дохідність десятирічних державних облігацій Німеччини; багатьом довгостроковим інвесторам такий розрив здається надто вузьким.
• Німецьке містобудівне право допускає великоформатні магазини, які більш ніж незначно впливають на навколишню територію, лише в центральних зонах міст або в спеціальних зонах, а регіональні плани спрямовують їх до визначених «центральних місць». Супермаркет повного асортименту, що вже займає таку ділянку, має перевагу, яку важко відтворити, — хоча й не юридичну монополію.
• Менші локації обмінюють ліквідність на дохід — і такий обмін виправданий лише тоді, коли магазин домінує, договір оренди довгостроковий, а зона охоплення стабільна або зростає.

Купівельна спроможність найвища в заможних округах, а не в столиці

Німеччина — федеративна держава за задумом і децентралізована економіка з історичних причин. Штаб-квартири її промислових чемпіонів розташовані в таких містах, як Вольфсбург, Вальдорф, Герцогенаурах та Інгольштадт; її Mittelstand — сімейні компанії середнього розміру, що домінують у глобальних нішах, — розпорошений по сотнях невеликих міст. Доходи йдуть слідом за робочими місцями, а робочі місця розкидані по всій мапі.

Статистика купівельної спроможності підтверджує цю закономірність. За даними NIQ (колишня GfK), п'ятірку лідерів серед 400 округів Німеччини за купівельною спроможністю утворюють Штарнберг, округ Мюнхен, місто Мюнхен, округ Гохтаунус на північ від Франкфурта-на-Майні та Еберсберг — чотири з них розташовані в регіоні Мюнхена, і лише один є містом. Середній по країні показник на 2026 рік — 31 193 € на душу населення.

Таблиця 1. Серед наведених земель Баварія поєднує найвищу купівельну спроможність із найнижчим податком на придбання нерухомості

Федеральна земля	Купівельна спроможність на душу населення, 2026	Індекс (Німеччина = 100)	Податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer)
Баварія	33 666 €	107,9	3,5 %
Гамбург	33 019 €	105,9	5,5 %
Баден-Вюртемберг	32 813 €	105,2	5,0 %
Гессен	31 926 €	102,4	6,0 %
Північний Рейн-Вестфалія	30 461 €	97,7	6,5 %
Берлін	30 178 €	96,7	6,0 %
Саксонія	28 830 €	92,4	5,5 %

Джерела: NIQ, Kaufkraft Deutschland 2026 (січень 2026 року); закони федеральних земель про податок на придбання нерухомості, станом на жовтень 2026 року. Вибрані федеральні землі.

Стовпчик із податком на придбання нерухомості — не виноска, а ціна входу: для магазину вартістю 10 млн € цей податок становить 350 000 € у Баварії та 650 000 € у Північному Рейні-Вестфалії — різниця в 300 000 €, яку дохідність локації спершу має відробити.

Міста категорії A дають ліквідність, але конкуренція покупців стискає дохідність

Аналітики ринку нерухомості з bulwiengesa класифікують німецькі міста за економічною вагою. Сім міст категорії A — Берлін, Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майні, Гамбург, Кельн, Мюнхен і Штутгарт — це ринки загальнонаціонального й міжнародного значення. Міста категорії B — великі міста загальнонаціонального й регіонального значення; категорії C — важливі регіональні центри з певною вагою в масштабах країни; категорії D — менші міста з регіональним фокусом, які є опорою для навколишньої території.

Для інвестора в супермаркети міста категорії A мають дві переваги: високу щільність населення та глибокі, ліквідні інвестиційні ринки, на яких хороший актив можна швидко продати. Ціна цих переваг висока: конкуренція між покупцями гостра, земля дорога, а продавці закладають «надбавку за мегаполіс» у ціну кожного дискаунтера й супермаркету, який виводять на ринок. Відповідно стискається й дохідність: BNP Paribas Real Estate оцінює дохідність першокласних об'єктів — найкращих окремих супермаркетів і дискаунтерів — у III кварталі 2026 року в 5,00 %. З нашого досвіду, це нижня межа, за якою продаються магазини в мегаполісах, і лише приблизно на 1,5 відсоткового пункту вище за дохідність десятирічних державних облігацій Німеччини (3,55 % станом на 7 жовтня 2026 року).

Тому ми бачимо, що чимало інституційних і приватних інвесторів розширюють пошук на міста категорій B, C і D, а далі — на окружні центри й заможні сільські регіони.

Захисний рів містечка — містобудівне право, а не купівельна спроможність

Купівельна спроможність більше впливає на те, що продає магазин, ніж на те, скільки він продає. Домогосподарства витрачають на їжу дедалі меншу частку дедалі більших доходів — це закон Енгеля, — тож заможний округ не забезпечує супермаркету пропорційно більшого обороту, ніж пересічний; достаток виявляється насамперед у форматі й наповненні кошика, і це грає на користь магазинів повного асортименту та преміальних лінійок, а не дискаунтерів. Обсяг продажів іде за людьми: щільність купівельної спроможності за NIQ — у євро на квадратний кілометр — найвища в Мюнхені та Берліні. Зону охоплення на стійкий дохід перетворює відсутність суперника — і саме тут у гру вступає містобудівне право.

У Німеччині великоформатний магазин — а таким, як постановив Федеральний адміністративний суд, вважається магазин із торговельною площею понад 800 м² (BVerwG, 24 листопада 2005 року, 4 C 10.04), — який може більш ніж незначно впливати на регіональне планування чи розвиток міста, дозволено будувати лише в центральній зоні міста або в окремо відведеній для нього спеціальній зоні (Kerngebiet, Sondergebiet; § 11 абз. 3 реч. 1 BauNVO). Такий вплив — на транспорт, місцеве забезпечення населення та центри міст у тому самому чи сусідніх муніципалітетах — за загальним правилом презюмується, щойно загальна площа поверхів (Geschossfläche) перевищує 1200 м²; цю презумпцію можна спростувати в обидва боки з огляду на розмір муніципалітету, стан місцевого забезпечення та асортимент магазину (§ 11 абз. 3 реч. 2–4 BauNVO).

Плани розвитку федеральних земель і регіонів, обов'язкові для муніципалітетів під час зонування (§ 1 абз. 4 BauGB), додають другий фільтр: вони спрямовують великоформатну роздрібну торгівлю до «центральних місць» — міст, яким відведено роль центрів забезпечення для навколишньої території, — і захищають центри міст від конкуренції заміських магазинів. Деякі федеральні землі пом'якшують ці вимоги для щоденного забезпечення: Баварія дозволяє в кожному муніципалітеті магазини місцевого забезпечення з торговельною площею до 1200 м² (LEP Bayern, ціль 5.3.1).

Для інвестора наслідок цілком конкретний: окружне місто на 10 000 мешканців може обслуговувати зону охоплення на 30 000 осіб і більше. Від п'яти до десяти навколишніх сіл надто малі — і згідно з регіональним планом, і за підрахунками самих мереж, — щоб утримувати власний супермаркет повного асортименту, і більшість із них навряд чи коли-небудь його матиме. У таких селах зазвичай є щонайбільше невеликий дискаунтер — магазин із кількома тисячами товарних позицій, — тоді як великі супермаркети повного асортименту REWE та EDEKA, які продаємо ми, пропонують від 15 000 до 40 000. За щотижневими покупками мешканці їздять до міста.

Інвестор, якому належить домінантний магазин повного асортименту в такому місті — центральне розташування, найбільша торговельна площа, найкраща парковка, — володіє позицією, яку новим конкурентам важко відтворити. Цю перевагу слід перевіряти для кожної ділянки окремо, і вона не є юридично гарантованим правом: німецьке містобудівне право нейтральне щодо конкуренції, і той, хто вже працює на місці, не може вимагати захисту від нового суперника (BVerwG, 10 липня 2020 року, 4 BN 50.19). Закон захищає центр міста й місцеве забезпечення; магазин, який уже є їхньою опорою, виграє від цього як побічний ефект — тривало, але не беззастережно.

Приклад: «околиця», яка нею не була

Улітку 2024 року девелоперська група з багаторічною історією доручила Gordon Real Estate Group продати новозбудований супермаркет повного асортименту на околиці селища на 7500 мешканців під Ганновером. На мапі ділянка здавалася периферійною. Насправді ж селище — місцевий центр для дев'яти навколишніх сіл, жодне з яких не настільки велике, щоб утримувати власний магазин повного асортименту. Орендар — одна з чотирьох найбільших продуктових мереж Німеччини — уже двадцять років торгував на цій самій ділянці й підписав новий договір оренди на 20 років, а не на звичні 15, з переважним правом на продовження. Мало який сигнал якості локації сильніший, ніж готовність мережі прив'язати себе до тієї самої ділянки на чотири десятиліття.

Коли рів стає пасткою для власника

Ті самі правила можуть обернутися проти власника. Захист наявного стану (Bestandsschutz) поширюється на магазин у тому вигляді, в якому його погоджено, а не на більший магазин, якого орендар захоче під час наступного продовження договору, — а мережі хочуть більше площі: «прихований резерв» обсягом близько 450 м² на супермаркет і 250 м² на дискаунтер, на який вказує BNP Paribas Real Estate (частина 3), дає віддачу лише тоді, коли ділянці є куди рости. Розширення понад межі, які встановлює зонування ділянки, — а це гранична торговельна площа в плані спеціальної зони чи пороги для великоформатних магазинів у звичайній зоні, — потребує нового або зміненого плану забудови, узгодженого з регіональним планом. Якщо ділянка не може рости, муніципалітет може відвести для орендаря нову ділянку на іншому кінці міста — і власник з'ясовує, що рів захищає забезпечення міста, а не будівлю. Питання, чи вмістить ділянка наступний формат, має бути в кожному чек-листі для невеликого міста.

Вища дохідність у містечках виправдана лише за трьох умов

Супермаркети в менших містах зазвичай оцінюють за вищою початковою чистою дохідністю, ніж порівнянні магазини в мегаполісах, — вище за орієнтир для першокласних об'єктів, а не на його рівні, — бо земля там дешевша, а покупців, які змагаються за об'єкти, менше. Цей додатковий дохід — компенсація за цілком реальні речі: вужче коло покупців на виході з інвестиції, брак альтернативних орендарів на випадок, якщо нинішній піде, а в деяких регіонах — демографічний спад.

Тож такий компроміс працює лише за трьох умов. Магазин має бути домінантною продуктовою пропозицією у своїй зоні охоплення. Договір оренди має бути довгостроковим і підписаним з першокласним орендарем. А населення зони охоплення має бути стабільним або зростати. Значна частина Баварії, Баден-Вюртембергу, Гессену та Рейнланду із запасом відповідає третій умові; деякі сільські округи на сході й півночі Німеччини — ні.

Що це означає для інвестора

1. Розширюйте пошук за межі міст категорії A. Дохідність першокласних об'єктів у 5,00 % — з нашого досвіду, нижня межа для магазинів у мегаполісах; у менших містах дохідність порівнянних магазинів зазвичай вища за цей орієнтир.

2. Купуйте містобудівну позицію, а не купівельну спроможність. Для кожної ділянки окремо перевіряйте, чи є магазин домінантною продуктовою пропозицією у визначеному «центральному місці», чи має він довгостроковий договір оренди з першокласним орендарем і чи стабільна або зростає його зона охоплення.

3. Переконайтеся, що ділянка вмістить наступний формат. Захист наявного стану поширюється на магазин у тому вигляді, в якому його погоджено, а не на більший, якого орендар захоче під час продовження договору; якщо ділянка не може рости, муніципалітет може відвести для орендаря нову ділянку на іншому кінці міста.

Як перевірити супермаркет у невеликому місті:
• статус міста як «центрального місця» в плані розвитку федеральної землі чи регіону;
• динаміка й прогноз чисельності населення міста та його зони охоплення;
• конкуренти в радіусі десяти хвилин їзди, а також заплановані чи вже дозволені нові магазини;
• торговельна площа магазину, паркування та розташування щодо центру міста;
• зонування ділянки — центральна чи спеціальна зона, обмеження торговельної площі — і чи дозволяє воно розширення, якого орендар захоче під час продовження договору;
• строк оренди, що залишився, опціони та власні інвестиції орендаря в магазин.

Джерела: NIQ, Kaufkraft Deutschland 2026 (прес-реліз від 14 січня 2026 року); класифікація міст bulwiengesa; BNP Paribas Real Estate, Retail-Investmentmarkt Deutschland Q3 2026 і Grocery-Investmentmarkt Deutschland 2025; § 11 абз. 3 BauNVO; § 1 абз. 4 BauGB; Програма розвитку федеральної землі Баварія (LEP Bayern), ціль 5.3.1; BVerwG, рішення від 24 листопада 2005 року, 4 C 10.04; BVerwG, ухвала від 10 липня 2020 року, 4 BN 50.19; Deutsche Bundesbank, крива дохідності (7 жовтня 2026 року); закони федеральних земель про податок на придбання нерухомості (жовтень 2026 року); досвід угод Gordon Real Estate Group.

Фото: Waldemar Brandt / Unsplash

Ця стаття має загальноінформаційний характер і не є інвестиційною порадою. Дохідність і ринкові умови залежать від локації та з часом змінюються.

Ілля Гордон