2026-10-10 12:10

Частина 3. Як Німеччина будує супермаркети — і чому нових ділянок так мало

Супермаркетів у Німеччині не бракує. Бракує місць, де дозволено будувати нові. Десятиліття повоєнної експансії вкрили країну продуктовими магазинами, а містобудівне право сьогодні спрямовує нові великі магазини в обмежену кількість спеціально відведених локацій. Як наслідок, девелоперський ринок тут працює інакше, ніж будь-який інший сегмент німецької нерухомості: вузьке коло перевірених девелоперів, мережі, що обирають ділянки з прискіпливістю криміналіста, і стабільний потік перебудованих і розширених магазинів на ділянках, де торгують уже десятиліттями. Для інвестора розуміння того, як народжується магазин, — перший крок до оцінки того, скільки він проживе.

Головне
• Кожен новий супермаркет потребує згоди п'яти сторін: муніципалітету, торговельної мережі, девелопера, кредитора і — дедалі частіше — інвестора, який вкладає власний капітал.
• Два документи відкривають доступ до фінансування й формують актив: дозвіл на будівництво й договір оренди, підписаний провідною мережею, здебільшого на 15 років.
• Містобудівне право робить нові ділянки дефіцитом: з нашого досвіду, більшість нових магазинів замінюють або розширюють наявні, а рішення мережі перебудувати магазин там, де вона вже торгує, є одним із найсильніших сигналів якості локації.
• Найбажаніші проєкти дістаються вузькому колу давніх девелоперів; інвестори отримують до них доступ через цих девелоперів, а не через відкритий ринок.

П'ять сторін із різними інтересами мають домовитися про кожен новий магазин

Кожен новий продуктовий магазин у Німеччині — результат узгодження інтересів п'яти сторін.

Таблиця 1. Девелоперу, кредитору й інвестору потрібен підписаний мережею договір оренди

Сторона	Роль	Що їй потрібно
Муніципалітет	Установлює містобудівні правила через план забудови; сам дозвіл видає орган будівельного нагляду, часто на рівні округу	Відповідність плану землекористування та регіональному плану; захист центру міста
Торговельна мережа	Обирає ділянку й формат; підписує договір оренди; зазвичай орендар, іноді власник	Зона охоплення, помітність, паркування, магазин, збудований за її специфікацією
Девелопер	Закріплює за собою ділянку, отримує дозволи, будує й продає	Дозвіл, підписаний договір оренди та фінансування
Кредитор	Фінансує придбання землі та будівництво	Земельний борг (Grundschuld) на ділянку, а як умова видачі кредиту — дозвіл і підписаний договір оренди
Інвестор із власним капіталом	Купує готовий магазин або фінансує його будівництво	Довгостроковий договір оренди, сильний орендар, надійний девелопер (частина 6)

Вузьке коло перевірених девелоперів контролює доступ до найкращих проєктів

Якщо не зважати на власні будівельні програми ALDI та Lidl, нові магазини для провідних продуктових мереж Німеччини зводить переважно вузьке коло девелоперів, які десятиліттями працюють з одними й тими самими мережами. Багато з них — сімейні компанії; історія найстаріших налічує століття, а найбільші працюють у кількох європейських країнах. Замовлення часто надходять безпосередньо від відділів експансії мереж, які віддають перевагу партнерам, що вже довели свою здатність здобувати складні ділянки, лавірувати в місцевій містобудівній політиці та здавати об'єкти вчасно й відповідно до специфікації.

Тому найкращі проєкти рідко з'являються на відкритих майданчиках продажу. Девелопери розподіляють їх між знайомими покупцями — тими, хто швидко ухвалює рішення, надійно фінансує угоду й не переглядає умов після комплексної перевірки (due diligence). Доступ — це стосунки, що вибудовуються роками.

Дозвіл і підписаний договір оренди відкривають доступ до фінансування й формують актив

Банки й страхові компанії фінансують новий магазин під заставу землі та майбутньої будівлі, якщо девелопер може пред'явити два документи: дозвіл на будівництво й договір оренди, підписаний провідною мережею.

Договори оренди нових і розширених продуктових магазинів здебільшого укладають на 15 років — BNP Paribas Real Estate наводить таку цифру для розширених магазинів, і вона збігається з нашим досвідом щодо нових об'єктів. Це фіксований строк, упродовж якого жодна зі сторін не може розірвати договір у звичайному порядку (винятки розглянуто в частині 7); зазвичай орендар має опціони на продовження. На локаціях, які мережі вважають стратегічними, деякі з них підписують договори й на 20 років.

Саме ці два документи й формують актив. Дозвіл визначає, що можна збудувати й експлуатувати; договір оренди — хто за це платить, як довго й на яких умовах. Усе інше — будівля, парковка, вивіски — випливає з них.

Дефіцит нових ділянок створює містобудівне право, а не попит

Німецьке містобудівне право розглядає великі продуктові магазини як питання публічного інтересу. Великоформатними вважаються магазини з торговельною площею понад 800 м², як постановив Федеральний адміністративний суд (BVerwG, 24 листопада 2005 року, 4 C 10.04). Якщо такий магазин може більш ніж незначно впливати на центри міст, місцеве забезпечення населення, транспорт або цілі регіонального планування, його дозволено будувати лише в центральних зонах міст або в окремо відведених для таких магазинів спеціальних зонах (§ 11 абз. 3 BauNVO); за загальної площі поверхів понад 1200 м² такий вплив презюмується, хоча цю презумпцію можна спростувати в обидва боки. Плани розвитку федеральних земель і регіонів, своєю чергою, спрямовують такі магазини до «центральних місць» — міст, яким відведено роль центрів забезпечення для навколишньої території, — і захищають центри міст від конкуренції заміських магазинів. Частина 5 пояснює, чому від цього виграють наявні, добре розташовані магазини — і чому ця перевага не є юридично гарантованим правом.

Цей поріг наклав відбиток на весь фонд магазинів країни й зробив містобудівний статус самостійним активом. Роками чимало дискаунтерів будували з торговельною площею трохи меншою за 800 м² — цифра 799 м² раз у раз трапляється в німецьких планах забудови, — саме щоб залишитися нижче цієї межі. Сучасні формати переросли цей ліміт, тож розширення старого магазину зазвичай потребує нового містобудівного дозволу, а часто й нового плану забудови для ділянки. Тому ділянка, план забудови якої вже дозволяє великий сучасний магазин, коштує дорожче, ніж ідентична в усьому іншому ділянка без такого дозволу.

Зворотний бік цих правил — дефіцит: справді нові ділянки «в чистому полі» стали винятком. З нашого досвіду, більшість нових магазинів сьогодні — це будівлі на заміну старим: мережа, яка торгує на ділянці 15 чи 30 років, вирішує знести старий магазин і звести на тій самій ділянці більший і сучасніший або суттєво розширити наявний.

Така перебудова — один із найцінніших сигналів, які може прочитати інвестор. Мережа, яка десятиліттями спостерігала за локацією — і достеменно знає її оборот, — а потім зобов'язується залишитися ще на 15–20 років, висловлює цій ділянці найпереконливіший вотум довіри.

Щоб цей сигнал не вводив в оману, слід пам'ятати про два застереження. По-перше, зобов'язання мережі свідчить на користь локації, а не умов: хто платить за нову будівлю й за якою орендною ставкою — ось що вирішує, чи виграє від цієї довіри орендодавець (частина 7).

По-друге, містобудівний захист діє в обидва боки. Спеціальна зона зазвичай фіксує дозволене призначення, максимальну торговельну площу, а часто й асортимент, тож правила, які не пускають конкурентів, обмежують і те, чим може стати будівля, якщо орендар колись піде. План забудови інвесторам варто читати так само уважно, як договір оренди.

Відставання від сучасних форматів — прихований резерв кожного портфеля

Різницю між нинішнім середнім магазином і вимогами самих мереж до нових об'єктів BNP Paribas Real Estate називає прихованим резервом кожного портфеля. Середній німецький супермаркет має орендну площу близько 1850 м², середній дискаунтер — близько 1250 м²; у своїх вимогах до нових об'єктів мережі закладають уже близько 2300 м² і 1500 м² відповідно — різниця становить приблизно 450 м² на супермаркет і 250 м² на дискаунтер. Розширення зазвичай приносить підвищення орендної плати й новий договір оренди, здебільшого на 15 років.

Енергетичні рішення додають друге джерело вартості: вони знижують експлуатаційні витрати орендаря й полегшують повторну здачу будівлі в оренду чи її продаж — і ця перевага зростатиме в міру посилення стандартів енергоефективності та сталого розвитку. Нинішні нові супермаркети повного асортименту більші, світліші й енергоефективніші за магазини, які вони замінюють. На дахах дедалі частіше встановлюють сонячні електростанції, відпрацьоване тепло холодильного обладнання використовують для опалення, а парковки облаштовують зарядними станціями.

Інвестори, які фінансують будівництво, беруть на себе ризик завершення заради кращої ціни

Фінансування магазину на етапі будівництва підходить терплячим інвесторам — і винагороджує тих, хто добре знає свого девелопера. Коли відсоткові ставки високі, девелопери дедалі частіше продають проєкти ще до завершення інвесторам, які фінансують будівництво з власного капіталу. Девелопер заощаджує значну частину витрат на будівельні кредити; інвестор може виторгувати кращу ціну й будівлю, завершену за погодженою специфікацією, — в обмін на те, що бере на себе ризики будівництва й завершення.

Якщо девелопер продає землю разом із будівлею й отримує гроші покупця ще до завершення будівництва, німецьке право захищає покупця: платежі здійснюються в міру просування будівництва або забезпечуються банківською гарантією (§§ 3, 7 MaBV). Покупець, зареєстрований як комерсант, — наприклад, німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH), — може відмовитися від цього захисту окремим документом, і деякі девелопери саме цього й просять (частина 6).

Що це означає для інвестора

1. Сприймайте перебудову як вотум довіри локації, а не умовам. Мережа, яка знову зобов'язується залишитися на ділянці, де торгує десятиліттями, подає один із найсильніших сигналів якості локації; а чи виграє від цього орендодавець, вирішує те, хто платить за нову будівлю й за якою орендною ставкою.

2. Читайте план забудови так само уважно, як договір оренди. Він показує, чи потребує розширення — прихований резерв кожного портфеля — нового містобудівного дозволу й чим може стати будівля, якщо орендар колись піде.

3. Вибудовуйте стосунки ще до угоди. Девелопери розподіляють найкращі проєкти між знайомими покупцями — тими, хто швидко ухвалює рішення, надійно фінансує угоду й не переглядає умов після комплексної перевірки, — і такий доступ здобувають роками.

Запитання, які варто поставити щодо будь-якого нового магазину:
• Це нова ділянка чи заміна магазину, який мережа вже тут мала, — і скільки років він працював?
• Чи є дозвіл на будівництво остаточним і чи охоплює він усю торговельну площу та призначення магазину?
• Які строк оренди, опціони на продовження та умова про індексацію?
• Який девелопер збудував об'єкт і яка в нього історія співпраці з цією мережею?
• Які енергетичні рішення є в будівлі — і кому вони належать? Компанія-власник нерухомості, яка сама продає сонячну електроенергію чи послуги зарядки електромобілів, зберігає розширене зменшення бази промислового податку (erweiterte Kürzung) лише в межах, установлених законом (частина 9).

Джерела: § 11 абз. 2, 3 BauNVO; BVerwG, рішення від 24 листопада 2005 року, 4 C 10.04; плани розвитку федеральних земель і регіонів; §§ 3, 7 MaBV; §§ 542, 543, 550, 578 BGB; § 9 п. 1 GewStG; BNP Paribas Real Estate, Grocery Investment Market Germany Q4 2025; досвід угод Gordon Real Estate Group.

Фото: Artem Labunsky / Unsplash

Ця стаття має загальноінформаційний характер і не є інвестиційною порадою.

Ілля Гордон