2026-10-10 12:01

Частина 12. Сім тестів інвестиції в супермаркет класу core

Ідеальної нерухомості не існує. За кожен виграш у надійності доводиться платити дохідністю, а кожен додатковий базисний пункт дохідності купують ціною ризику або неліквідності. Найкращих результатів у німецькому продуктовому роздробі досягають не ті інвестори, які знаходять бездоганний актив, — такого не буває, — а ті, хто точно знає, на який компроміс іде і чого він вартий. Ця завершальна частина зводить усю серію до семи тестів, які інституційні та приватні покупці застосовують до супермаркетів класу core, тобто об'єктів із найнижчим ризиком. Вона пояснює, чому найкращі активи дістаються тим, хто найшвидше ухвалює рішення, — і показує, від чого не захищає навіть найкращий актив.

Головне
• Нерухомість класу core поєднує довгий договір оренди з першокласним орендарем, розташування, що витримує випробування часом, і високу якість будівлі; прибуток вона приносить завдяки орендному доходу, а не спекуляції.
• Кожен із семи тестів можна перевірити за документами й даними: більшість — у загальних рисах ще до листа про наміри, усі — до підписання договору купівлі-продажу.
• «Core-plus» означає не «core і ще дещо»: бракує принаймні однієї ознаки core, і це може бути прийнятним, якщо ціна це враховує. За орендної плати 500 000 € крок від core-plus до першокласного рівня коштує 1,5 млн €.
• Попит на справжні супермаркети класу core зазвичай перевищує пропозицію, тож підготовка й швидкість — конкурентна перевага. Але core захищає дохід, а не ціну: дохідність першокласних ритейл-парків (Fachmarktzentren) з кінця 2021 року зросла на 1,25 відсоткового пункту.

Магазин належить до класу core, лише якщо проходить усі сім тестів

Кожен тест можна перевірити за документами й даними: більшість — у загальних рисах ще до листа про наміри, усі — до підписання договору купівлі-продажу.

Таблиця 1. Для кожного тесту є документальна перевірка та впізнавані тривожні сигнали

Тест	Чому це важливо	Як перевірити	Тривожні сигнали
1. Довгий договір оренди з провідною мережею	Фінансова надійність орендаря — запорука доходу (частина 2)	Фіксований залишковий строк (опціони на продовження належать орендареві), повний пакет договірних документів (частина 7), юридична особа-підписант, наявна гарантія та відповідна фінансова звітність	Короткий фіксований строк; договір підписала слабка дочірня компанія або компанія незалежного підприємця з одним магазином; незвичні права на дострокове розірвання
2. Розташування з перспективою на десятиліття	Магазин має залишатися життєздатним і після завершення першого договору оренди	Зона охоплення, демографічна динаміка, конкуренція, містобудівний статус населеного пункту (частина 5)	Ділянка на околиці села в населеному пункті без статусу центрального місця (у регіональному плануванні), скорочення населення, запланований поруч конкурент
3. Повна заповненість	Порожні приміщення розмивають дохід і ускладнюють фінансування	Звірка орендного реєстру з договорами оренди; заповненість додаткових приміщень, якщо вони є	Додаткові магазини порожні або здані на короткий строк
4. Висока якість будівництва	Визначає витрати на утримання за період володіння (частина 10)	Технічна комплексна перевірка (due diligence), специфікація, акт приймання (Abnahme; частина 7)	Неусунені дефекти, дешева конструкція покрівлі, застарілі інженерні системи, гарантійний строк, що спливає без перевірки
5. Девелопер із доброю репутацією	Якість і гарантія залежать від того, хто будував	Історія реалізованих проєктів, рекомендації, фінансовий стан (частина 6)	Невідомий девелопер, історія спорів, слабкий баланс
6. Низька ймовірність втрати капіталу	Головна мета інвестицій класу core	Поєднання тестів 1–5, вартість землі, можливість альтернативного використання	Вузькоспеціалізована будівля на ділянці, яку неможливо використати інакше
7. Ліквідність за прийнятної дохідності	Актив має знайти покупця тоді, коли власникові потрібно продати	Глибина ринку покупців для такого розміру лоту й розташування	Незвична структура (наприклад, спадкове право забудови, Erbbaurecht — частина 7), дуже великий або дуже малий розмір лоту

Core-plus — це додатковий ризик, а не додатковий потенціал

Інвестори в нерухомість описують ризик чотирма рівнями — core, core-plus, value-add та opportunistic (опортуністичний), — з яких для супермаркетів найбільше важать перші три. Активи core проходять усі наведені вище тести, і їх купують заради стабільного, передбачуваного доходу. Активи core-plus не проходять принаймні одного з них — коротший залишковий строк оренди, трохи слабше розташування, орендар не з першого ешелону — і потребують певного активного управління. Активи value-add (з потенціалом зростання вартості) вимагають справжньої роботи: пошуку нових орендарів, реконструкції чи репозиціонування.

Core-plus часто подають як «core з додатковим потенціалом зростання». Насправді все навпаки: «плюс» означає додатковий ризик, за який інвестор має отримати додаткову дохідність. Куплений за правильною ціною, актив core-plus може бути чудовою інвестицією. Куплений за ціною core — це актив, за який переплатили.

Ринок вимірює цю різницю в мультиплікаторах орендної плати. Наприкінці 2025 року BNP Paribas Real Estate оцінювала мультиплікатори ціни купівлі супермаркетів і дискаунтерів на рівні до 18,5 річної орендної плати для першокласних об'єктів (найкращих серед core), 15,5 — для core-plus і 12,5 — для value-add. За орендної плати 500 000 € крок від core-plus до першокласного рівня коштує 1,5 млн €. Core-plus — не ніша: 2025 року на нього припало 44 % інвестицій у продуктовий роздріб, — але інвестор, який платить за магазин core-plus мультиплікатор першокласного об'єкта, віддає 1,5 млн € за ознаку, якої магазин не має.

Найкращі магазини поза відкритим ринком дістаються підготовленим, а не квапливим

З нашого досвіду, найкращі пропозиції, що не виходять на відкритий ринок, розходяться за лічені дні, а не тижні, і дістаються покупцям, які можуть:

підтвердити свою структуру (частина 9) та походження коштів (частина 8) ще до першого огляду;
негайно замовити комплексну перевірку (частина 7) й ухвалити рішення за її результатами;
продемонструвати, що фінансування забезпечене або що воно взагалі не потрібне;
погодитися на справедливу ціну, а не перевіряти продавця заниженою першою пропозицією.

Темп задає дефіцит. Нові магазини, що проходять усі сім тестів, трапляються рідко, а інвесторів, які їх шукають, багато: сімейні офіси, приватні інвестори, спеціалізовані фонди, девелопери, що залишають активи для власних родин, і самі торговельні мережі (частина 4).

Швидкість — не безрозсудність. Це підготовка, зроблена заздалегідь, — щоб, коли з'явиться правильний актив, решта роботи зводилася до перевірки, а не до відкриттів.

Core захищає дохід, а не ціну

Аргумент на користь нерухомості для продуктової торгівлі спирається на просте спостереження: людям щодня потрібні продукти та товари повсякденного вжитку. Попит на них структурно нециклічний. Онлайн-продажі досі становлять лише 4,9 % німецьких витрат на продукти харчування, косметику й побутову хімію (HDE, 2025) — частка невелика, але не застигла: того року онлайн-продажі зросли на 10,4 %. Стартапи надшвидкої доставки, які обіцяли замінити супермаркет, за чотири роки здебільшого відступили (частина 1). Формати магазинів, способи оплати й смаки споживачів і далі змінюватимуться — а разом із ними змінюватимуться договори оренди, енергетичні стандарти та планування магазинів.

Німеччина має ще одну рису, з якою можуть зрівнятися небагато ринків: жодна з чотирьох її провідних продуктових мереж не представлена на фондовій біржі й не належить фондам прямих інвестицій. Дві з них — кооперативи незалежних підприємців, ще дві належать фондам, створеним родинами засновників (частина 2), тож їхні власники зважають на інтереси членів кооперативів і родин, а не на квартальні показники. Перший закупівельний кооператив EDEKA заснували в Берліні 1898 року, і відтоді група пережила дві світові війни, гіперінфляцію, возз'єднання країни та пандемію, не припиняючи торгівлі.

Важко уявити, щоб німецька економіка й далі працювала, а її найбільші продуктові мережі перестали платити орендну плату за магазини під власними вивісками; а якби таке й сталося, несплачена орендна плата була б найменшою з проблем інвестора. Ризики, які справді матеріалізуються, тихіші. Орендарі поза провідними групами можуть збанкрутувати: Schlecker, на той час найбільша мережа дрогері в Європі, 2012 року подала заяву про неплатоспроможність. Коли велику мережу розпродають частинами, результат вирішується магазин за магазином: після того як Metro 2020 року продала мережу гіпермаркетів Real, покупець оголосив про плани продати понад половину з приблизно 270 її магазинів компаніям Kaufland та EDEKA і закрити близько 30 через відсутність перспектив.

Надійний дохід не гарантує й незмінної ціни. За даними BNP Paribas Real Estate, чиста дохідність першокласних ритейл-парків зросла з 3,50 % наприкінці 2021 року до 4,75 % у вересні 2026 року — за незмінної орендної плати це мінус приблизно чверть вартості.

Для інвесторів, чия головна мета — зберегти капітал для наступних поколінь, німецький продуктовий роздріб пропонує рідкісну річ: незвично надійний дохід. Проте він не здатен зробити ціну невразливою до відсоткових ставок, а жодне розташування — вічним. Супермаркет класу core купують заради першого договору оренди, а володіють ним заради другого. Перший тримається на підписі орендаря. Чи буде другий, вирішують розташування та будівля, — а чи вистачить його, вирішує сплачена ціна.

Що це означає для інвестора

1. Перевірте магазин за всіма сімома тестами до підписання договору купівлі-продажу. Більшість із них пройдіть у загальних рисах ще до листа про наміри, а структуру, походження коштів і фінансування підготуйте заздалегідь, щоб решта роботи зводилася до перевірки, а не до відкриттів.

2. Платіть ціну core лише за магазин, який проходить кожен тест. За орендної плати 500 000 € заплатити за магазин core-plus мультиплікатор першокласного об'єкта означає віддати 1,5 млн € за ознаку, якої магазин не має.

3. Закладайте в оцінку другий договір оренди, а не лише перший. Перевірте, чи забезпечать розташування та будівля життєздатність магазину після завершення першого договору оренди, і не розраховуйте, що надійний дохід гарантуватиме незмінну ціну.

Уся серія коротко: 1. Продуктовий ринок Німеччини · 2. Велика четвірка · 3. Як з'являються нові магазини · 4. Хто інвестує й чому · 5. Мегаполіс чи містечко · 6. Угоди на етапі будівництва чи готові об'єкти · 7. Комплексна перевірка · 8. Нотаріальне закриття угоди · 9. Рішення про структуру: GmbH і податки · 10. Експлуатаційні витрати · 11. Чистий грошовий потік для інвестора · 12. Сім тестів.

Джерела: досвід угод Gordon Real Estate Group; BNP Paribas Real Estate, Retail-Investmentmarkt Deutschland Q4 2021 і Q3 2026 та Grocery-Investmentmarkt Deutschland Q4 2024 і Q4 2025; HDE Online-Monitor 2026 (3 червня 2026 року); історія компанії EDEKA Group; повідомлення преси про вихід Getir з Німеччини (2024), неплатоспроможність Schlecker (2012) і продаж Real (2020). Станом на жовтень 2026 року.

Фото: Gemma C / Unsplash

Ця стаття має загальноінформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією. Стійкість орендарів або класів активів у минулому не є гарантією майбутніх результатів.

Ілля Гордон