Першокласний рітейл Німеччини
2026-10-10 12:02

Частина 11. Чистий грошовий потік для інвестора: один супермаркет, рядок за рядком

Запитайте десятьох консультантів, скільки приносить власникові німецький супермаркет вартістю 10 млн €, — і почуєте десять різних цифр дохідності. Чесна відповідь потребує того, що рекламні проспекти показують рідко: розрахунку рядок за рядком — від ціни купівлі до грошей, які доходять до інвестора, з усіма німецькими витратами й податками на цьому шляху. Ця частина пропонує саме такий розрахунок на основі структури, описаної в частині 9. Результат — близько 425 000 € грошових надходжень на рік на 11 млн € вкладень і жодного німецького податку на прибуток підприємств (Körperschaftsteuer) упродовж десятиліття — не вражає уяви, зате ефективний з погляду оподаткування. Умови, що стоять за ним, важать не менше.
Головне
• Витрати на придбання додають до ціни купівлі приблизно 4,5–11 % — у нашому прикладі 9,45 % — залежно від федеральної землі та від того, хто оплачує послуги брокера.
• У нашому прикладі німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH) щороку впродовж десяти років показує податковий збиток: відсотки та амортизація (AfA) перевищують операційний прибуток.
• У перший рік інвестор отримує 327 000 € відсотків; за умов, описаних у частині 9, у Німеччині вони не оподатковуються. Ще 98 000 € залишаються в GmbH і можуть без німецького податку піти на погашення основної суми позики.
• Якби ту саму GmbH фінансували лише власним капіталом, а прибуток після оподаткування виплачували, німецькі податки забирали б приблизно 68 000 € на рік: близько 28 000 € податку на прибуток і близько 40 000 € податку в джерела з дивіденду приблизно в 150 000 €. Решту грошей можна повернути з капітального резерву без податку в джерела.

Повна ціна й обережні припущення щодо витрат роблять приклад консервативним

Інвестор-нерезидент купує новозбудований супермаркет повного асортименту в Нижній Саксонії, зданий в оренду на 15 років провідній німецькій продуктовій мережі. Ціна за договором — 10 000 000 €; чиста орендна плата — 500 000 € на рік, тож ціна дорівнює 20 річним орендним платам, а валова початкова дохідність становить 5,0 %. Круглі числа роблять арифметику наочною, але й ціну — високою: 2025 року BNP Paribas Real Estate оцінювала мультиплікатор для першокласних супермаркетів у 18,5 річної орендної плати (частина 12). За такого мультиплікатора розрахована нижче початкова чиста дохідність становила б близько 4,2 %, а не 3,9 %; більшу частину решти розриву до дохідності першокласних об'єктів у 5,0 % із частини 1 пояснюють наші свідомо обережні припущення щодо витрат (наш розрахунок).
Таблиця 1. Більшу частину 9,45 % витрат на придбання становлять податок на придбання нерухомості та комісія брокера
Витрати на придбання
€
Примітка
Податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer), Нижня Саксонія, 5,0 %
500 000
Ставки — від 3,5 % (Баварія) до 6,5 %
Нотаріус, включно з 19 % ПДВ
41 000
Установлена законом шкала тарифів (GNotKG)
Реєстрація в земельній книзі (Grundbuch)
17 000
Попередній запис (Auflassungsvormerkung) і перехід права власності
Комісія брокера, 3 % + ПДВ
357 000
Для комерційної нерухомості розмір вільно погоджують сторони; часто її сплачує продавець
Юридична, податкова й технічна комплексна перевірка (due diligence)
30 000
Див. частину 7
Разом
945 000
9,45 % від ціни
Отже, сукупна вартість становить близько 10,94 млн €. ПДВ на послуги нотаріуса й брокера враховано як витрати, щоб приклад був консервативним; GmbH, яка обирає оподаткування орендної плати ПДВ, — для супермаркетів це звична практика, як пояснено в частині 7, — може відрахувати його як вхідний податок, і тоді витрати знизилися б приблизно на 63 500 €.
Майже всю вартість покриває позика учасника (Gesellschafterdarlehen): інвестор засновує GmbH зі статутним капіталом 25 000 €, вносить ще 20 000 € до її капітального резерву і позичає їй 10 900 000 € під 3,0 % річних, без забезпечення і на ринкових умовах (див. частину 9). Банківський кредит у прикладі не враховано, щоб виокремити ефект самої структури.

Амортизація й відсотки тримають GmbH поза податковою сіткою

Таблиця 2. Амортизація перетворює 98 000 € грошового надлишку на 148 300 € податкового збитку
GmbH, перший рік
€
Чиста орендна плата
500 000
Невідшкодовувані експлуатаційні витрати (припущення: 15 % орендної плати, верхня межа діапазону 8–15 % із частини 10)
–75 000
Відсотки за позикою учасника (3,0 % від 10,9 млн €)
–327 000
Грошовий надлишок, що залишається в GmbH
98 000
Амортизація: 3 % від частки будівлі (75 % сукупної вартості)
–246 300
Оподатковуваний результат
–148 300
Амортизація — негрошова витрата: вона зменшує оподатковуваний прибуток, не зменшуючи грошових коштів. Частка будівлі в сукупній вартості, включно з капіталізованими витратами на угоду, амортизується за ставкою 3 % на рік (§ 7 абз. 4 п. 1 EStG). Земля не амортизується; з нашого досвіду, частка землі в ціні супермаркету зазвичай становить від 15 % до 30 %, і в прикладі ми закладаємо 25 %.
У результаті виникає податковий збиток близько 148 000 €, який переноситься на майбутні періоди, тож GmbH не сплачує податку на прибуток. Не сплачує вона й промислового податку (Gewerbesteuer): якщо застосовується розширене зменшення бази промислового податку (erweiterte Kürzung), орендний дохід перебуває поза базою цього податку, а навіть без нього збиток зберігся б і після обов'язкового додавання до бази частини відсотків — 32 000 €.

Жодна структура володіння не підвищить дохідність об'єкта в 3,9 %

Таблиця 3. Із 425 000 € згенерованих коштів 327 000 € доходять до інвестора, а 98 000 € залишаються в GmbH
Згенеровані грошові кошти, перший рік
€
Отримані відсотки
327 000
Німецький податок на відсотки за дотримання чотирьох умов із частини 9
0
Грошові кошти, що залишаються в GmbH
98 000
Разом згенеровано грошових коштів
425 000
Грошова дохідність на 10,945 млн € вкладень
3,9 %
Ці 3,9 % — початкова чиста дохідність об'єкта: 425 000 € чистого операційного доходу на 10,94 млн € сукупної вартості. Жодна структура володіння не здатна її підвищити; найкраща лише визначає, скільки з неї забере німецька податкова служба.
Поки GmbH збиткова, загальна сума згенерованих грошових коштів — 425 000 € — не залежить від відсоткової ставки. Ставка визначає лише те, як ці гроші розподіляються між рахунком інвестора і рахунком товариства та як довго товариство залишатиметься поза податковою сіткою.
Ті 98 000 €, що залишаються в GmbH, — не «неоподатковуваний дохід», а гроші, з яких товариство поки що не сплатило податку, бо амортизація та відсотки разом перевищують його операційний прибуток. Їх можна використати трьома способами: погасити основну суму позики учасника, що повертає інвесторові капітал без німецького податку; сформувати резерв на утримання; або профінансувати власний капітал наступної купівлі. Виплатити дивіденд тут неможливо: поки GmbH показує збитки, у неї немає прибутку для розподілу (§ 29 GmbHG), а виплати, що підточують статутний капітал, заборонені (§ 30 абз. 1 GmbHG) — і ця заборона, за прямою вказівкою закону, не поширюється на погашення позики учасника.

Німецька економія від позики — 68 000 € — удома може обернутися переплатою

Профінансована повністю власним капіталом — 25 000 € статутного капіталу, решта внесена до капітального резерву, — та сама GmbH уже в перший рік має оподатковуваний прибуток.
Таблиця 4. Без позики GmbH сплачує 28 300 € податку, а її дивіденд оподатковується вдруге
Річний грошовий потік, перший рік
З позикою учасника
Лише власний капітал
Оподатковуваний прибуток GmbH
–148 300
178 700
Податок на прибуток і надбавка солідарності (Solidaritätszuschlag), 15,825 %
0
–28 300
Грошові кошти після німецького податку на прибуток
425 000
396 700
Грошові кошти, доступні інвесторові після німецького податку в джерела
327 000 виплачено, 98 000 залишено в GmbH
357 000 у разі повної виплати: дивіденд 150 400, оподаткований за ставкою 26,375 %, плюс неоподатковуване повернення 246 300 з капітального резерву
Із позикою учасника відсотки виходять із GmbH як витрати, що зменшують оподатковувану базу, і — за описаних вище умов — без німецького податку. Якщо ж фінансувати лише власним капіталом, прибуток оподатковується в товаристві, а потім ще раз — під час розподілу. Обидва стовпці виходять із того, що застосовується розширене зменшення бази промислового податку; без нього GmbH, профінансована власним капіталом, за коефіцієнта 400 % сплачувала б приблизно на 25 000 € більше на рік, а профінансована позикою — так само нічого.
Це порівняння закінчується на німецькому кордоні, і країна проживання інвестора може перевернути його результат. Багато країн оподатковують відсотки як звичайний дохід, а дивіденди — м'якше або зараховують німецький податок у джерела. Якщо вдома відсотки оподатковуються за ставкою 40 %, а дивіденди — 20 %, то 327 000 € відсотків обійдуться там приблизно в 131 000 € — майже вдвічі більше за ті 68 000 € німецького податку, які заощаджує позика. Позика, власний капітал чи їхнє поєднання — вибір можна зробити, лише звівши обидві податкові системи в одну модель.

Десять років приносять 4,5 млн €, а податку на прибуток GmbH не сплачує

За десять років інвестор отримує 3,1 млн € відсотків і 1,4 млн € погашеної основної суми — разом 4,5 млн €, — тоді як GmbH не сплачує податку на прибуток і накопичує понад 1 млн € податкових збитків, які зможе зарахувати в рахунок майбутніх прибутків. Прогноз виходить із того, що орендна плата щороку зростає на 1,4 % — наприклад, як 70 % від інфляції споживчих цін на рівні 2 %; реальні застереження про індексацію різняться й зазвичай спрацьовують лише після того, як інфляція перетне погоджений поріг, — і що GmbH щороку спрямовує весь грошовий надлишок на погашення основної суми позики.
Таблиця 5. Зростання орендної плати й погашення позики зменшують річний податковий збиток; накопичені збитки перевищують 1 млн €
Рік
Чиста орендна плата
Відсотки інвесторові
Погашено основної суми
Оподатковуваний результат GmbH
Накопичені податкові збитки
1
500 000
327 000
98 000
–148 300
–148 300
3
514 100
320 900
116 100
–130 100
–417 700
5
528 600
313 600
135 700
–110 500
–648 800
10
566 600
290 000
191 600
–54 600
–1 038 000
Використати ці збитки можна лише за певних умов. У разі продажу об'єкта ними можна зменшити прибуток від продажу в межах правил мінімального оподаткування за § 10d абз. 2 EStG; але якщо впродовж п'яти років понад 50 % часток перейдуть до одного покупця, збитки втрачаються, за винятком суми оподатковуваних прихованих резервів товариства (§ 8c KStG). Крім того, з 2028 року будь-який оподатковуваний прибуток оподатковуватиметься за нижчою ставкою, яка 2032 року знизиться до 10 %.

Чи втримається результат, вирішують п'ять припущень

  • Орендар. Розрахунок виходить із того, що орендну плату сплачують упродовж усього строку. Надійність німецької нерухомості для продуктової торгівлі тримається на силі орендаря та розташування (частини 2 і 5); пошук нового орендаря для будівлі супермаркету після дострокового виходу попереднього потребував би часу й капіталу.
  • Відсоткова ставка. Ставка 3,0 % має витримати перевірку на відповідність ринковому рівню для незабезпеченої субординованої позики. Вища ставка потребує вагомішого обґрунтування; будь-яке перевищення оподатковувалося б як приховане розподілення прибутку (verdeckte Gewinnausschüttung). Якщо позикодавцем є не сам інвестор, а іноземна компанія, GmbH має також довести, що могла б обслуговувати позику, яка покриває майже всю вартість придбання, упродовж усього строку (§ 1 абз. 3d AStG).
  • Місце проживання інвестора. Німецький податковий режим для відсотків передбачає, що позикодавець живе за межами Німеччини і не є резидентом країни з німецького переліку некооперативних юрисдикцій (StAbwV). Переїзд змінює відповідь.
  • Розширене зменшення бази промислового податку. Його треба підтвердити для конкретного договору оренди, особливо якщо виробниче обладнання (Betriebsvorrichtungen) належить орендодавцеві.
  • Вихід. Під час продажу прибуток обчислюють від залишкової балансової вартості після амортизації, тож частина амортизації, нарахованої сьогодні, згодом повернеться у вигляді податку. Оподаткування продажу об'єкта чи часток GmbH варто спланувати ще до купівлі, а не в момент продажу.

Що це означає для інвестора

1. Оцінюйте супермаркет за грошима, які він приносить, а не за дохідністю, яку рекламують. Змоделюйте кожен рядок — від ціни купівлі до рахунку інвестора, — як у цьому прикладі: тут валова початкова дохідність 5,0 % перетворюється на грошову дохідність 3,9 %.
2. Обирайте між позикою та власним капіталом, лише звівши обидві податкові системи в одну модель. У цьому прикладі позика заощаджує близько 68 000 € німецького податку на рік, але якщо країна проживання оподатковує відсотки за ставкою 40 %, то 327 000 € відсотків обійдуться там приблизно в 131 000 €.
3. Перевірте припущення й сплануйте вихід ще до купівлі. Підтвердьте дотримання чотирьох умов із частини 9, зокрема ринкову ставку, і застосовність розширеного зменшення бази промислового податку до конкретного договору оренди, а потім сплануйте оподаткування продажу об'єкта чи часток GmbH — теж до купівлі.
Усі наведені вище цифри є ілюстративними. Невідшкодовувані витрати залежать від договору оренди (частина 10), частку землі має підтверджувати оцінка, а формула індексації в кожному договорі своя. Перевірте кожне припущення на власній угоді — і додайте податок, який стягує з відсотків ваша країна проживання: у цьому прикладі його не враховано.
Джерела: розрахунок Gordon Real Estate Group, жовтень 2026 року; BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland Q4 2025 (мультиплікатори ціни купівлі); GNotKG, таблиця тарифів B; § 11 GrEStG і закони федеральних земель про ставки; §§ 7 абз. 4, 10d, 20 абз. 1 п. 1, 43, 43a, 49 абз. 1 п. 5 EStG; §§ 8 абз. 3, 8c, 23, 27 KStG; §§ 8 п. 1, 9 п. 1 GewStG; §§ 29, 30 GmbHG; §§ 15, 15a UStG; § 1 абз. 3d AStG; § 10 StAbwG.
Фото: Didier Weemaels / Unsplash
Цей приклад ілюстративний і спрощений. Він не є податковою чи юридичною консультацією. Податкові наслідки реальної угоди залежать від її конкретних умов і від країни проживання інвестора, тому їх мають підтвердити кваліфіковані консультанти в Німеччині та в цій країні.