2026-10-10 12:03

Частина 10. Експлуатаційні витрати: чого не видно в орендному реєстрі

Орендний реєстр показує інвесторові, скільки заробляє супермаркет. Договір оренди — скільки він коштує. Та уваги цим двом документам рідко приділяють порівну. У німецькому продуктовому роздробі різниця суттєва: договори оренди рідко укладають на умовах «потрійного нетто» (triple net), а зобов'язання, що залишаються за орендодавцем, — насамперед покрівля та несучі конструкції (Dach und Fach), — не відображаються в дохідності, яку рекламує продавець. Ця частина описує статті витрат, які власникові варто закласти в бюджет, пояснює, які з них можна перекласти на орендаря, і показує, як професійні покупці оцінюють решту.

Головне
• З нашого досвіду, більшість німецьких договорів оренди в продуктовому роздробі укладено на умовах «подвійного нетто» (double net): орендар оплачує більшість експлуатаційних витрат, а за орендодавцем залишаються покрівля, несучі конструкції та окремі зовнішні території.
• Договір оренди визначає, які витрати орендодавцеві відшкодовує орендар, — у межах, які суди встановили для стандартних умов договору: у комерційній оренді на орендаря можна перекласти податок на нерухомість, страхування і навіть витрати на управління, якщо договір чітко їх називає.
• З нашого досвіду, витрати орендодавця, яких орендар не відшкодовує, для новозбудованого супермаркету із сучасним договором оренди становлять приблизно 8–15 % чистої орендної плати; старіші магазини й слабші договори обходяться дорожче.
• Професійні покупці оцінюють те, що залишається після цих витрат: у нашому прикладі з частини 11 магазин, який пропонують на ринку із заявленою дохідністю 5,0 %, після вирахування невідшкодовуваних витрат і витрат на придбання заробляє близько 3,9 % на загальну суму вкладень.

Експлуатаційні витрати розподіляє договір оренди, а не законодавчий перелік

У комерційній оренді німецьке право здебільшого залишає розподіл експлуатаційних витрат на розсуд сторін. На відміну від оренди житла, тут немає законодавчого переліку, який обмежував би те, що орендодавець може перекласти на орендаря; важливо інше — щоб договір чітко називав види витрат. Федеральний верховний суд, наприклад, визнав чинною стандартну умову, що покладає на комерційного орендаря «витрати на комерційне та технічне управління об'єктом», хоча в ній не зазначено ні суми, ні граничного розміру (BGH, рішення від 9 грудня 2009 року, XII ZR 109/08).

Типовий договір оренди в продуктовому роздробі — «подвійне нетто», і в німецькому вжитку цей термін означає більше, ніж в американському. Орендар оплачує утримання внутрішніх приміщень, власне обладнання та більшість експлуатаційних витрат; орендодавець і далі відповідає за покрівлю та несучі конструкції, а часто й за покриття автостоянки та зовнішні інженерні мережі. Договори на умовах повного «потрійного нетто», поширені у США, у німецькому продуктовому роздробі трапляються рідко, і одна з причин — у праві: стандартною умовою можна перекласти на комерційного орендаря технічне обслуговування й ремонт лише щодо пошкоджень, які виникають у сфері використання чи ризиків самого орендаря (BGH, рішення від 6 квітня 2005 року, XII ZR 158/01). Покрівля та несучі конструкції зазвичай лежать поза цією сферою, тож типову умову з бланка, яка перекладає їх на орендаря, варто ще раз показати юристові.

Два магазини однієї мережі за кілька кілометрів один від одного можуть мати суттєво різний розподіл витрат, бо кожен договір оренди узгоджують індивідуально, зазвичай задовго до того, як об'єкт пропонують інвесторам. У мангеймському випадку з частини 7 щойно підписаний договір із Netto взагалі не дозволяв орендодавцеві відшкодувати жодних витрат.

Орендар зазвичай оплачує більшість експлуатаційних витрат, орендодавець — покрівлю й несучі конструкції

Таблиця 1. Податок на нерухомість і страхування зазвичай перекладають на орендаря, а покрівлю, несучі конструкції та власні витрати GmbH — ні

Стаття витрат	Типовий підхід у договорах оренди продуктового роздробу	Коментар
Податок на нерухомість (Grundsteuer)	Зазвичай відшкодовує орендар	Стягує муніципалітет на основі вартості, яку визначає податкова служба; вартість переоцінено в межах реформи 2025 року (див. нижче)
Страхування будівлі	Зазвичай відшкодовує орендар	Пожежа, буря, град, вода; стихійні явища (повінь, зливи) — часто за додатковим покриттям
Страхування відповідальності власника	Зазвичай відшкодовує орендар	Шкода третім особам на території об'єкта
Страхування від втрати орендної плати	Зазвичай відшкодовує орендар	Покриває орендну плату на час відновлення будівлі, як правило 12–36 місяців
Управління об'єктом	Відшкодовує орендар лише за домовленістю	З нашого досвіду, 2–4 % чистої орендної плати плюс ПДВ; оцінювачі закладають 3 % валової орендної плати (ImmoWertV, додаток 3)
Утримання покрівлі та несучих конструкцій	Орендодавець	Головна невідшкодовувана стаття; варто закласти резерв
Автостоянка, зовнішні території	По-різному	Нове покриття, освітлення, водовідведення — перевірте договір
Бухгалтерський облік і податкова звітність німецького товариства з обмеженою відповідальністю (GmbH)	Орендодавець	Близько 8000–12 000 € на рік для GmbH з одним об'єктом
Юридичні, технічні та податкові консультації	Орендодавець	За потреби, за погодинними ставками

Суми витрат — типові діапазони з нашого досвіду станом на жовтень 2026 року.

Податок на нерухомість після реформи 2025 року

Наслідки реформи для супермаркету залежать від федеральної землі. З 1 січня 2025 року податок на нерухомість нараховують на основі вартості, визначеної станом на 1 січня 2022 року. За федеральною моделлю, яку застосовує більшість земель, нежитлову нерухомість оцінюють витратним методом, і в багатьох муніципалітетах податковий тягар змістився в бік житлової нерухомості. Баден-Вюртемберг оподатковує лише вартість землі, тож одноповерховий магазин із великою автостоянкою — тобто типовий супермаркет — оподатковується за своєю ділянкою, без знижки на 30 %, яку надають переважно житловій нерухомості. Північний Рейн-Вестфалія дозволяє муніципалітетам установлювати вищий коефіцієнт для нежитлової нерухомості.

Зростання податку, яке відшкодовує орендар, однаково важить для орендодавця. Якщо договір оренди перекладає податок на орендаря, наслідки зміни відчуває орендар, — але вони підвищують сукупні витрати мережі на приміщення магазину, а саме ці витрати мережа зважує, коли настає час продовжувати договір.

Три поліси — стандарт, але їхню цінність визначає фінансова стійкість страховика

Німецьку комерційну будівлю зазвичай страхують трьома полісами: страхування будівлі від пожежі, бурі, граду й пошкодження водою — бажано з розширенням на стихійні явища на кшталт повені та злив; страхування відповідальності власника; і страхування від втрати орендної плати, яке виплачує орендну плату, поки зруйновану будівлю відбудовують. З нашого досвіду, сукупна страхова премія для супермаркету площею 2000 м² починається приблизно від 6000 € на рік і зростає залежно від розташування, конструкції та вартості. Скло, зокрема великі засклені фасади, зазвичай потребує окремого полісу, а збитки від воєнних дій стандартно виключено з майнових полісів.

Якість страховика важить не менше, ніж сам поліс. У середині 2000-х власник логістичного складу для електроніки під Франкфуртом-на-Майні обрав маловідомого страховика через низьку премію. Однієї ночі на вихідних буря обвалила дах. Ніхто не постраждав, але лише збиток від пошкодження товарів на складі оцінили приблизно в 10 млн €. Страховик не зміг виконати зобов'язання й подав заяву про неплатоспроможність; слідом за ним те саме зробив орендар — роздрібна мережа електроніки; власник залишився з восьмизначними збитками.

Цей ризик не лишився в минулому. У березні 2025 року щодо ELEMENT Insurance AG — берлінського страховика з приблизно 320 000 полісів, серед яких було й страхування житлових будівель, — відкрили провадження у справі про неплатоспроможність. Передбачені законом фонди захисту страхувальників у Німеччині охоплюють лише страхування життя та здоров'я; закон про такий фонд для майнових страховиків Бундестаг ухвалив лише у вересні 2026 року, а запрацювати фонд має 2027 року. Обирайте страхові групи з підтвердженою фінансовою стійкістю й питайте, яка саме компанія несе ризик: ELEMENT часто продавала поліси під іменами своїх партнерів.

Добре управління відпрацьовує винагороду там, куди власники рідко зазирають

Добрий керуючий об'єктом веде графік технічного обслуговування, у встановлені строки пред'являє девелоперові гарантійні вимоги, готує щорічний розрахунок експлуатаційних витрат і зберігає вартість активу; поганий — лише пересилає папери. Керуючий — сполучна ланка між власником і орендарем, підрядниками, органами влади та консультантами. Різницю показує індексація (прив'язка до індексу споживчих цін): з нашого досвіду, деякі застереження підвищують орендну плату лише з місяця, наступного за письмовою вимогою орендодавця, тож непомічений поріг індексації — це назавжди втрачена орендна плата.

Ділові поїздки вираховуються з прибутку, а приватна складова може оподатковуватися як дивіденд

Іноземним власникам рідко потрібні в Німеччині персонал, офіси чи службові автомобілі. Поїздки для огляду об'єкта, зустрічі з орендарем чи участі в закритті угоди — це витрати GmbH, якщо вони пов'язані з бізнесом, але з двома застереженнями. Витрати на ділові обіди з партнерами можна вирахувати лише на 70 % і лише тоді, коли задокументовано привід і учасників (§ 4 абз. 5 п. 2 EStG). Будь-яку приватну складову поїздки, оплаченої компанією, можуть кваліфікувати як приховане розподілення прибутку (verdeckte Gewinnausschüttung): GmbH не може її вирахувати, а учасник сплачує з неї податок як з дивіденду (§ 8 абз. 3 KStG).

Гарантійний строк визначає, коли витрати на покрівлю й конструкції ляжуть на власника

Упродовж п'ятирічного гарантійного строку після приймання (Abnahme) нової будівлі (§ 634a BGB) за дефекти відповідає девелопер — за умови, що гарантійні вимоги належать власникові (частина 6) і той вчасно зупинить перебіг позовної давності. За Цивільним кодексом Німеччини лист із переліком дефектів сам собою його не зупиняє; що саме зупиняє, пояснено в частині 7 — як і те, чому технічний огляд за шість місяців до спливу гарантії є однією з найкращих інвестицій, які може зробити власник. Щойно гарантія спливає, покрівля та несучі конструкції — за рахунок орендодавця.

Після витрат заявлені 5,0 % дохідності перетворюються приблизно на 3,9 %

Інституційний покупець оцінює не орендну плату, а те, що від неї залишається. Німецьке законодавство про оцінку встановлює для такого вирахування стандартні нормативи (додаток 3 до Immobilienwertermittlungsverordnung, ImmoWertV): 3 % валової орендної плати на управління, 4 % на ризик втрати орендної плати, а для продуктового магазину самообслуговування, де покрівля та несучі конструкції на орендодавцеві, — витрати на утримання в розмірі половини ставки для житла: 5,85 € за м² на рік у цінах 2021 року з подальшою прив'язкою до індексу споживчих цін. Для магазину, зданого за 12 € за м² на місяць, це приблизно 11–12 % орендної плати (наш розрахунок) — у межах діапазону 8–15 %, який ми бачимо на практиці; приклад у частині 11 виходить із його верхньої межі.

Дохідність, яку називає продавець, і дохідність, яку рахує інституційний інвестор, описують одну й ту саму будівлю, але лише друга показує, скільки заробляють гроші. Магазин, який пропонують за 20 річних орендних плат, продають як актив із дохідністю 5,0 %. Відніміть 15 % на невідшкодовувані витрати — і він заробляє 4,25 % на ціну; додайте витрати на придбання близько 9,4 % (частина 11) — і початкова чиста дохідність, тобто показник, який порівнюють інституційні інвестори, знижується приблизно до 3,9 %. Дохідність першокласних об'єктів у 5,0 %, наведена в частині 1, — це саме початкова чиста дохідність, і стосується вона магазинів, ціна яких сягає щонайбільше 18,5 річної орендної плати (частина 12), а не 20.

Професійні власники також сприймають покрівлю та несучі конструкції як зобов'язання з відомою датою, а не як несподіванку. Покрівельні мембрани, покриття автостоянки та інженерні системи будівлі мають цикли заміни, що вимірюються десятиліттями, і за тривалого володіння до них неодмінно дійде черга. Щорічне відкладання коштів усередині GmbH — з надлишку, описаного в частині 11, — перетворює майбутній шестизначний рахунок на заплановану витрату. Податкової вигоди наперед резерв не дає: німецькі правила бухгалтерського обліку не дозволяють створювати забезпечення на майбутній ремонт (§ 249 HGB), а роботи впродовж трьох років після купівлі, вартість яких перевищує 15 % вартості будівлі, потрібно капіталізувати, а не списувати на витрати (§ 6 абз. 1 п. 1a EStG). Покупець, який не заклав у бюджет покрівлю, фактично переплатив за будівлю.

Що це означає для інвестора

1. Перевіряйте розподіл витрат у кожному договорі, а не покладайтеся на стандарт мережі. Два магазини однієї мережі за кілька кілометрів один від одного можуть мати суттєво різний розподіл витрат, тож з'ясуйте, які витрати орендодавцеві відшкодовує орендар і хто відповідає за покрівлю, несучі конструкції та автостоянку.

2. Порівнюйте магазини за початковою чистою дохідністю, а не за заявленою. Спершу відніміть невідшкодовувані витрати — з нашого досвіду, 8–15 % чистої орендної плати — і витрати на придбання; на такій основі магазин із заявленою дохідністю 5,0 % заробляє близько 3,9 %.

3. Закладайте покрівлю й несучі конструкції в бюджет із першого року. Замовте технічний огляд за шість місяців до спливу гарантії та щороку відкладайте кошти всередині GmbH; податкової вигоди наперед резерв не дає, але перетворює майбутній шестизначний рахунок на заплановану витрату.

Під час аналізу договору оренди перевірте:
• перелік видів витрат, які відшкодовує орендар, і порядок щорічного розрахунку експлуатаційних витрат;
• чи відшкодовує орендар витрати на управління, страхування та податок на нерухомість;
• точний розподіл обов'язків з утримання — внутрішні приміщення, покрівля, несучі конструкції, інженерні системи, автостоянка;
• кому належить холодильне та інше виробниче обладнання (Betriebsvorrichtungen) і хто його обслуговує;
• останні розрахунки експлуатаційних витрат і наявні спори;
• нову оцінку для податку на нерухомість за реформою 2025 року і те, хто несе його зростання;
• страховика за кожним полісом, його фінансову стійкість і строк відшкодування за страхуванням від втрати орендної плати.

Джерела: BGH, рішення від 6 квітня 2005 року, XII ZR 158/01, і від 9 грудня 2009 року, XII ZR 109/08; §§ 204, 212, 307, 535, 556, 578, 634a BGB; § 249 HGB; §§ 4 абз. 5 п. 2, 6 абз. 1 п. 1a EStG; § 8 абз. 3 KStG; ImmoWertV, додаток 3; BewG і GrStG (федеральна модель); Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg; закон землі Північний Рейн-Вестфалія про диференційовані коефіцієнти податку на нерухомість (2024); BaFin і Verbraucherzentrale Bundesverband щодо ELEMENT Insurance AG (2025–26); VSAAG у редакції, ухваленій Бундестагом 25 вересня 2026 року (друкований документ Бундесрату 558/26); ринкові спостереження Gordon Real Estate Group, 2026.

Фото: K. Mitch Hodge / Unsplash

Суми витрат — типові діапазони з нашого досвіду; вони залежать від конкретного об'єкта та договору оренди. Ця стаття має загальноінформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон