2026-10-10 12:12

Частина 1. 218 млрд € на рік: як улаштований найбільший продуктовий ринок ЄС

У 2025 році німецька промисловість пережила ще один рік стагнації, а давнє прізвисько «хвора людина Європи» повернулося в обіг. Тим часом оборот продуктової роздрібної торгівлі Німеччини сягнув 217,8 млрд € без ПДВ — на 3,8 % більше, ніж роком раніше. В інтернеті німці купили продуктів лише приблизно на 4,1 млрд € — за будь-якого коректного зіставлення це менше ніж 2 % цієї суми. Мало який ринок у світі поєднує такий масштаб, таку стабільність і таку вперту вірність звичайному магазину. Для інвестора в нерухомість звідси прямий висновок: за вдало зданим в оренду німецьким супермаркетом стоїть один із найпередбачуваніших споживчих грошових потоків у Європі. Ця серія з дванадцяти частин пояснює, як міжнародні інвестори отримують свою частку цього потоку — і що їм варто знати, перш ніж на це зважитися.

Головне
• У 2025 році оборот продуктової роздрібної торгівлі Німеччини становив 217,8 млрд € (EHI); за загальноєвропейською методикою Євростату у 2024 році Німеччина обійшла Францію й стала найбільшим продуктовим ринком Європейського Союзу — з відривом приблизно в 1 %.
• Онлайн-торгівля продуктами й надалі залишається на периферії ринку — близько 4,1 млрд € на рік, а стартапи надшвидкої доставки, які обіцяли замінити супермаркет, здебільшого пішли з Німеччини.
• Дохідність першокласних (prime) супермаркетів і дискаунтерів у III кварталі 2026 року становила 5,0 % (BNP Paribas Real Estate) — більше, ніж у першокласних офісів чи логістики, і приблизно на 1,5 відсоткового пункту вище, ніж у десятирічних державних облігацій Німеччини, — і вона поступово зростає.
• На чотири торговельні групи припадає понад 90 % ринку: це орендарі виняткової фінансової сили — і з відповідною переговорною вагою.

Продуктова торгівля зростає, поки німецька промисловість стоїть

Продуктова роздрібна торгівля зберігала власний ритм упродовж важкого для німецької економіки десятиліття: енергетичний шок, найрізкіше за ціле покоління підвищення відсоткових ставок, затяжна слабкість будівництва, хімічної промисловості та автомобілебудування.

Таблиця 1. У 2025 році оборот зріс у реальному вимірі, а онлайн залишився на периферії

Показник	Значення	Джерело
Оборот продуктової роздрібної торгівлі без ПДВ, 2025	217,8 млрд € (+3,8 %)	EHI Retail Institute
Оборот продуктової роздрібної торгівлі без ПДВ, 2024 (за першими оприлюдненими даними)	209,7 млрд €	EHI Retail Institute
Реальне зростання продажів у продуктовій роздрібній торгівлі, 2025	+1,1 % (номінальне +3,4 %)	Destatis
Онлайн-продажі продуктів харчування, 2025	4,1 млрд €	bevh / EHI
Частка онлайну в продажах продуктів харчування, косметики й побутової хімії, 2025	4,9 %	HDE Online Monitor 2026
Населення на 31 грудня 2025 року	83,5 млн	Destatis

Рушій тут — необхідність, а не ажіотаж: у 2025 році обсяги продажів зросли в реальному вимірі, хоча економіка загалом буксувала.

Усередині галузі німецькі супермаркети — магазини REWE та EDEKA, що в центрі уваги цієї серії, — відвойовують частку ринку в дискаунтерів. Оборот супермаркетів повного асортименту зріс на 6,5 %, а дискаунтерів, які роками нарощували частку ринку, — на 2,7 % (EHI). Сукупна частка супермаркетів і великих супермаркетів в обороті продуктової роздрібної торгівлі зросла з 42,1 % до 43,2 %; частка дискаунтерів знизилася з 46,6 % до 46,1 %.

Німеччина ледь обійшла Францію, але вирізняється структурою

За методикою Євростату оборот продуктової торгівлі Німеччини у 2024 році становив 276,6 млрд € — трохи більше, ніж у Франції з її 273,6 млрд €; у 2022 і 2023 роках попереду була Франція. Ці два ринки грають у власній лізі: кожен приблизно вдвічі більший за італійський. Євростат порівнює країни за оборотом неспеціалізованих магазинів з переважанням продуктів харчування — супермаркетів, дискаунтерів і гіпермаркетів, але не пекарень, м'ясних крамниць чи інших спеціалізованих продуктових магазинів. Він враховує весь оборот компаній цього класу, а не продажі магазинів за форматами, — це одна з причин, чому його цифра перевищує наведений вище показник EHI; важить тут рейтинг, а не абсолютне значення.

Німеччину вирізняє не лише розмір, а й структура, і кожна її особливість захищає дохід наявного, добре розташованого магазину. Населення країни розпорошене по густій мережі середніх міст, а не зосереджене в одній столиці (частина 5); на роздрібному ринку домінує жменька фінансово могутніх груп (частина 2); а містобудівне право ускладнює будівництво нових великих магазинів (частина 3).

Онлайн-торгівля продуктами залишається нішею: покупці вірні магазинам, а маржа низька

Стартапи надшвидкої доставки здебільшого залишили Німеччину, а усталені мережі не поступилися онлайн-торгівлі продуктами — вони купили в ній частку. У 2020–2022 роках венчурний капітал рікою полився в німецьку надшвидку доставку продуктів: Gorillas, Getir і Flink обіцяли привозити покупки під двері за лічені хвилини. Відступ був стрімким: у грудні 2022 року Getir купила Gorillas, а до середини травня 2024 року обидві компанії пішли з Німеччини. Flink вистояла — і серед її найбільших акціонерів є REWE.

Німецькі покупці зберігають вірність звичайним магазинам із практичних причин: магазини поруч; ціни низькі — на ринку, де дискаунтерам дістається майже половина всіх продажів продуктів; свіжі продукти купують часто; а поза великими містами щотижнева поїздка автомобілем до супермаркету з просторою парковкою — глибоко вкорінена звичка. Ніщо з цього не вічне, але це пояснює, чому після двадцяти років електронної комерції онлайн-торгівля продуктами досі залишається нішею.

Решту пояснює низька маржа. Розглядаючи у вересні 2026 року поглинання регіональної мережі tegut групою EDEKA, німецьке Федеральне антимонопольне відомство (Bundeskartellamt) встановило, що середня маржа в продуктовій роздрібній торгівлі країни після всіх витрат становить лічені відсотки — кілька центів із кожного євро продажів. Такої маржі замало, щоб оплатити кур'єра, склад для доставки й обіцянку привезти кожен невеликий кошик за десять хвилин.

Супермаркети дохідніші за першокласні офіси й логістику, але залежать від одного орендаря

За даними BNP Paribas Real Estate, дохідність першокласних окремих супермаркетів і дискаунтерів вища, ніж у першокласних офісів і логістики (інші брокери рахують інакше: CBRE оцінює першокласні продуктові магазини в 4,6 % — нижче за власні 4,9 % для ритейл-парків). На нашу думку, це відображає радше розмір лота, ніж ризик: окремі магазини — невеликі чеки, які більшість інституційних інвесторів не можуть ефективно купувати (частина 4), і це залишає простір для приватних інвесторів із терплячим капіталом. Утім, ця премія має свою ціну: окремий магазин залежить від одного орендаря, а на ринку, де чотири групи забирають дев'ять десятих продажів, коло орендарів на заміну вузьке (частина 2).

Таблиця 2. Супермаркети дохідніші за ритейл-парки, логістику, офіси й державні облігації

Початкова чиста дохідність першокласних об'єктів, III квартал 2026 року
Супермаркети й дискаунтери	5,00 %
Ритейл-парки (Fachmarktzentren)	4,75 %
Логістика	4,70 %
Офіси (середнє для семи міст категорії A)	4,56 %
Десятирічні державні облігації Німеччини (7 жовтня 2026 року)	3,55 %

Джерела: BNP Paribas Real Estate, звіти Investment Market Germany і Retail Investment Market Germany за III квартал 2026 року; Deutsche Bundesbank.

Продуктові та великоформатні спеціалізовані магазини залучили майже половину з 6,5 млрд €, вкладених у німецьку торговельну нерухомість у 2025 році, — близько 3,1 млрд € (BNP Paribas Real Estate); іноземні покупці забезпечили 51 % цього обсягу.

2026 рік видався складнішим: за перші дев'ять місяців інвестиції в торговельну нерухомість були на чверть меншими, ніж роком раніше, частка іноземних покупців у них скоротилася з 50 % до 31 %, а дохідність першокласних об'єктів трохи зросла — для супермаркетів з 4,90 % наприкінці 2025 року до 5,00 %, і BNP Paribas Real Estate очікує її подальшого підвищення до кінця року.

Одинадцять частин пояснюють, що інвестор має знати до купівлі

Таблиця 3. Частини серії простежують шлях інвестиції від орендаря до підсумкових тестів

Частина	Запитання
2	Хто орендарі й наскільки вони сильні?
3	Як з'являються нові магазини — і чому нових ділянок так мало?
4	Хто інвестує в німецькі супермаркети й чому?
5	Мегаполіс чи містечко: де дохід найнадійніший?
6	Купувати готовий магазин чи фінансувати той, що ще будується?
7	Що має з'ясувати комплексна перевірка (due diligence) до підписання договору?
8	Як нотаріальне закриття угоди захищає покупця?
9	Яку структуру володіння обрати і як її оподатковують?
10	Що оплачує орендодавець, а що — орендар?
11	Скільки грошей насправді доходить до інвестора?
12	Які сім тестів має пройти інвестиція в супермаркет класу core?

Що це означає для інвестора

1. Зосередьтеся на наявних, добре розташованих магазинах. Густа мережа середніх міст, концентрований роздрібний ринок і суворе містобудівне право Німеччини — кожен із цих чинників захищає дохід магазину, який уже торгує на вдалій ділянці.

2. Скористайтеся премією за невеликий чек, але спершу оцініть орендаря. На нашу думку, премія в дохідності відображає радше розмір лота, ніж ризик, проте окремий магазин залежить від одного орендаря, а там, де чотири групи забирають дев'ять десятих продажів, коло орендарів на заміну вузьке (частина 2).

3. Закладайте в ціну нинішню дохідність, а не торішню. Дохідність першокласних супермаркетів зросла з 4,90 % наприкінці 2025 року до 5,00 %, і BNP Paribas Real Estate очікує її подальшого підвищення до кінця року.

Як читати німецьку ринкову статистику: EHI наводить оборот продуктової роздрібної торгівлі без ПДВ і в розрізі форматів магазинів; Destatis публікує темпи зростання, а не суми в євро; онлайн-показники bevh містять ПДВ, тож будь-яка частка онлайну — лише орієнтир. Порівняння Євростату для країн ЄС ґрунтується на іншому визначенні — на рівні підприємств — і з'являється майже через два роки після року, який описує. Брокери рахують дохідність за різними методиками — BNP Paribas Real Estate оцінює першокласні супермаркети в 5,00 %, CBRE першокласні продуктові магазини — в 4,6 %, — тож порівнюйте дохідність лише в межах даних одного брокера й завжди на зазначену дату.

Про Gordon Real Estate Group

Gordon Real Estate Group — сімейна консалтингова компанія у сфері нерухомості з Фрайбурга, що спеціалізується на німецькій нерухомості для продуктової торгівлі й працює з міжнародними приватними клієнтами та родинами. З березня 2005 року компанія має ліцензію маклера згідно з § 34c абз. 1 реч. 1 п. 1 німецького Промислового статуту (GewO); у лютому 2017 року дію ліцензії поширено на посередництво в наданні кредитів, крім споживчих кредитів на нерухомість (§ 34c абз. 1 реч. 1 п. 2 GewO). Компанія підшукує об'єкти й виступає посередником у купівлі та продажу супермаркетів, дискаунтерів і ритейл-парків із продуктовим якорем, залучає банківське фінансування, координує з профільними консультантами юридичну, технічну й податкову комплексну перевірку, а також здійснює управління активами — об'єктами своїх клієнтів по всій Німеччині.

Джерела: EHI Retail Institute (за даними Lebensmittel Rundschau, вересень 2026 року, і LEBENSMITTEL PRAXIS); Destatis, прес-реліз № 038 від 2 лютого 2026 року, і статистика населення (31 грудня 2025 року); bevh/EHI, онлайн-продажі продуктів харчування за 2025 рік; HDE Online Monitor 2026; Євростат, структурна статистика підприємств (NACE 47.11, 2022–2024); WirtschaftsWoche про Getir/Gorillas (2024); Supermarktblog про Flink (травень 2026 року); Bundeskartellamt, прес-реліз від 28 вересня 2026 року (маржа); BNP Paribas Real Estate, ринкові звіти за IV квартал 2025 року та III квартал 2026 року; CBRE, інвестиції в торговельну нерухомість, III квартал 2026 року; Deutsche Bundesbank, крива дохідності, 7 жовтня 2026 року; досвід Gordon Real Estate Group (інтерпретація дохідності).

Фото: Mathias Konrath / Unsplash

Ця стаття має загальноінформаційний характер і не є інвестиційною порадою. Ринкові дані наведено за зазначеними джерелами й станом на зазначені дати; з часом вони змінюються.

Ілля Гордон