מילון מונחים למשקיע
2026-10-10 08:19

WALT (משך השכירות הממוצע המשוקלל): חשבו אותו בלי האופציות של השוכר

WALT, משך השכירות הממוצע המשוקלל (weighted average lease term), הוא התקופה הממוצעת שנותרה בחוזי השכירות של נכס, בשקלול לפי דמי השכירות: הוא מראה לכמה שנים החוזים מבטיחים את ההכנסה. בסופרמרקט עם שוכר יחיד זו התקופה הקבועה שנותרה, בלי אופציות הארכה; תקופה קצרה עלולה להעביר את החנות מדרגת ליבה (core) לדרגת ליבה-פלוס (core-plus), שמתומחרת פי 15.5 מדמי השכירות במקום פי 18.5 (סוף 2025).

מה זה

שום חוק אינו מגדיר את המדד, ולכן יש לבדוק את השיטה בכל פעם. לכל חוזה, קחו את התקופה עד המועד המוקדם ביותר שבו השוכר יכול לעזוב, כולל זכויות סיום מיוחדות, הכפילו אותה בחלקו של החוזה מסך דמי השכירות, וחברו את התוצאות. לעיתים WALT משוקלל לפי שטח ולא לפי דמי שכירות.
טבלה 1. העוגן קובע את ה-WALT של מרכז מסחרי פתוח: 9.65 שנים בשקלול לפי דמי שכירות (דוגמה שלנו)
⁧תקופה שנותרה, שנים⁩
⁧דמי שכירות, € לשנה⁩
⁧שוכר⁩
12
600,000
⁧סופרמרקט⁩
8
250,000
⁧חנות דיסקאונט⁩
4
100,000
⁧חנות פארם⁩
1
50,000
⁧מאפייה⁩
9.65
1,000,000
⁧סך הכול ו-WALT משוקלל לפי דמי שכירות⁩
הממוצע הפשוט של התקופות הוא 6.25 שנים, אבל הסופרמרקט מכניס שלוש חמישיות מההכנסה, ולכן התקופה המשוקללת ארוכה ב-3.4 שנים.

למה זה חשוב למשקיעים

חוזי שכירות חדשים לחנויות מזון נחתמים לרוב ל-15 שנה, ובאתרים אסטרטגיים יש קמעונאים שחותמים ל-20 (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). ה-WALT מתקצר מדי שנה, וסיווג הנכס עשוי להשתנות יחד איתו. תקופה קצרה שנותרה היא אחד המאפיינים שמעבירים חנות מדרגת ליבה לדרגת ליבה-פלוס. לפי BNP Paribas Real Estate, בסוף 2025 המשמעות הייתה מכפיל של פי 15.5 מדמי השכירות השנתיים במקום פי 18.5 (חלק 12). סופרמרקט ליבה נקנה בזכות החוזה הראשון שלו, אבל מוחזק בשביל החוזה השני — ו-WALT מודד רק את הראשון.
אופציות ההארכה שייכות לשוכר: הוא יממש אותן אם החנות מצליחה, ויעזוב אם לא. WALT שכולל אופציות מתאר את התרחיש הטוב ביותר, לא הכנסה מובטחת.
WALT על הנייר שווה רק כמו הצורה של החוזה. חוזה לתקופה של יותר משנה שאינו עומד בדרישת הצורה שבחוק נחשב לחוזה לתקופה בלתי קצובה, וכל צד יכול לסיים אותו בהודעה מוקדמת של כשישה חודשים (§§ 550, 578(1), 580a(2) BGB). בחוזי שכירות מסחריים מספיקה כיום צורת טקסט (§ 578(1) משפט 2 BGB), אבל גם כל שינוי מהותי חייב להיעשות בצורה הזו. העלאה של דמי השכירות שסוכמה בטלפון אינה עומדת בה (חלק 7).

מה לבדוק

• השיטה: לפי דמי שכירות או לפי שטח, לאיזה מועד, עד תום החוזה או עד היציאה הראשונה, עם אופציות או בלעדיהן;
• זכויות סיום מיוחדות של השוכרים, וכל סעיף הקשור לעזיבת שוכר העוגן;
• שרשרת המסמכים המלאה של כל חוזה, כולל כל תוספת בצורת טקסט;
• החותם על חוזה העוגן — חברה של הקבוצה או סוחר עצמאי — וכל ערבות של הקבוצה (חלק 2);
• תקופות החוזים של השוכרים הקטנים בהשוואה לזו של העוגן.
מונחים קשורים: Ankermieter · Schriftform · Core, Core-plus, Value-add · Kaufpreisfaktor
מקורות: BGB §§ 550, 578, 580a; BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland Q4 2025; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 2, 3, 7 ו-12; הדוגמה שבטבלה היא חישוב שלנו. המצב המשפטי והנתונים נכונים ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Annie Spratt / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.