2026-10-10 08:41

Schriftform (דרישת הכתב, § 550 BGB): פגם בצורה מאפשר לכל צד לסיים חוזה שכירות ל-15 שנה לפני הזמן

Schriftform היא דרישת הצורה שחוזה שכירות לתקופה של יותר משנה חייב לעמוד בה לפי § 550 BGB; אחרת, החוזה נחשב לחוזה לתקופה בלתי קצובה, ואפשר לסיימו בהודעה מוקדמת לפי החוק. בחוזי שכירות מסחריים מספיקה כיום צורת טקסט (Textform) — וחילופי דוא״ל עומדים בה — אבל הסכמה מהותית אחת שלא עוגנה בצורת טקסט עדיין עלולה לבטל את התקופה הקצובה שעליה נשען מחיר הסופרמרקט.

מה זה

חוזה שכירות לתקופה של יותר משנה שנכרת בלי הצורה הנדרשת נחשב כאילו נכרת לתקופה בלתי קצובה; סיומו יכול להיכנס לתוקף לא לפני שחלפה שנה ממועד המסירה (§ 550 BGB). בחוזי שכירות מסחריים שנכרתו מאז 1 בינואר 2025 מספיקה צורת טקסט (§ 578(1) משפט 2 BGB, בנוסחו לפי החוק הרביעי להקלת הנטל הבירוקרטי): הצהרה קריאה על גבי אמצעי עמיד, המציינת את זהות המצהיר (§ 126b BGB). בחוזים ישנים יותר המשיכה לחול דרישת הכתב — חתימות ידניות של הצדדים על מסמך החוזה (§ 126 BGB) — עד 1 בינואר 2026 ועד בכלל, או עד לתיקון שהוסכם ב-1 בינואר 2025 או לאחריו (סעיף 229 § 70(1) EGBGB). מאז, צורת טקסט מספיקה גם להם.

חוזה שנתפס בכלל הזה ניתן לסיום בהודעה המוקדמת שקובע החוק לשטחי עסק — כשישה חודשים. יש למסור את ההודעה לא יאוחר מיום העבודה השלישי של רבעון קלנדרי, לסוף הרבעון הבא (§ 580a(2) BGB).

למה זה חשוב למשקיעים

הכלל נועד לכך שקונה, שנכנס בנעלי המשכיר מכוח החוק (§§ 566, 578 BGB), יוכל ללמוד את תנאי החוזה ממסמכי השכירות (BGH, 27 בספטמבר 2017, XII ZR 114/16). באותו פסק דין נקבע שסעיפים המחייבים את הצדדים לרפא פגמי צורה אינם יכולים, כשלעצמם, למנוע את סיום החוזה. עם זאת, צד אינו רשאי לנצל את היעדר הצורה בהסכם מאוחר שמיטיב רק עמו כדי להשתחרר מהחוזה. כל צד, כולל השוכר, יכול לנצל פגם — מנוף מוכר לפתיחה מחדש של דמי השכירות (ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

צורת הטקסט מרככת את המלכודת הוותיקה של חתימות חסרות ונספחים תלושים, אך אינה מבטלת אותה. שינוי בדמי השכירות שסוכם בטלפון בלבד עדיין חושף חוזה ל-15 שנה — ומחיר של פי 20 מדמי השכירות, כמו בחלק 11 — להודעה מוקדמת של כשישה חודשים.

מה לבדוק

• שרשרת המסמכים המלאה של החוזה: החוזה עצמו וכל תוספת, מכתב צד ותיקון בדוא״ל;
• כל שינוי בתנאי מהותי — דמי שכירות, תקופה, המושכר, הצמדה, חלוקת עלויות — מתועד לפחות בצורת טקסט;
• בחוזה שנכרת לפני 2025: כל הודעת סיום בשל פגם בצורה שנמסרה עד 1 בינואר 2026, כשדרישת הכתב עוד חלה;
• מועד המסירה, שקובע את מועד הסיום המוקדם ביותר האפשרי.

מונחים קשורים: Due Diligence · Wertsicherungsklausel · Ankermieter

מקורות: BGB §§ 126, 126b, 550, 566, 578, 580a; EGBGB סעיף 229 § 70; Viertes Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) משנת 2024; BGH, פסק דין מ-27 בספטמבר 2017, XII ZR 114/16; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 7 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

איליה גורדון