2026-10-10 08:55

MaBV (תקנות המתווכים והיזמים): תשלומים לפי התקדמות הבנייה — או כנגד ערבות

תקנות ה-MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) קובעות מתי יזם המוכר קרקע עם בניין שטרם הושלם רשאי לקבל את כספי הקונה: לאחר ארבעה אמצעי הגנה, בשבעה תשלומים לכל היותר לפי התקדמות הבנייה — או מוקדם יותר, כנגד ערבות. ברכישת סופרמרקט בשלב הבנייה הן מגבילות את הכסף החשוף לסיכון — עד 58% מהמחיר כשהשלד עומד — אך אינן מבטיחות את השלמת הבנייה.

מה זה

כללי התשלום של ה-MaBV מחייבים יזם שמבצע פרויקט בנייה בשמו ובכספי הקונים (§ 34c(1) משפט 1 מס׳ 3 אות a GewO), ושאמור להעביר את הקרקע. הם אינם מחייבים מוכר של חנות מוגמרת. לפני שהיזם מקבל כסף כלשהו, נדרשים כל אלה (§ 3(1) MaBV):

חוזה תקף, עם האישורים הדרושים לביצועו, שהנוטריון אישר בכתב, וללא זכות חוזית של היזם לסגת ממנו;הערת אזהרה (Auflassungsvormerkung) הרשומה בדרגת הקדימה המוסכמת;שחרור מובטח של הקרקע משעבודי קרקע בדרגה קודמת, גם אם הבניין לא יושלם;היתר הבנייה.

מכאן ואילך רשאי היזם לגבות עד שבעה תשלומים, המורכבים מסולם שקבע החוק. הסולם מתחיל ב-30% מהמחיר עם תחילת עבודות העפר (20% בזכות בנייה תורשתית), ולאחר מכן מקצה נתחים מהיתרה — מ-40% עבור השלד ועד 5% עם השלמת הבנייה במלואה (§ 3(2) MaBV). לחלופין, היזם רשאי לקבל תשלומים כנגד ערבות של בנק או של חברת ביטוח לכל תביעות ההשבה, שתעמוד בתוקפה עד להשלמת הבניין במלואו (§ 7(1) MaBV). היזם אינו יכול לשלול או להגביל בחוזה את החובות האלה (§ 12 MaBV), והוא רשאי לדרוש תשלומים רק על בסיס זה (§ 650v BGB). רק גוף ציבורי, או סוחר הרשום במרשם המסחרי או במרשם האגודות השיתופיות — GmbH, למשל — רשאי לוותר על ההגנה, ורק במסמך נפרד (§ 7(2) MaBV).

למה זה חשוב למשקיעים

הסולם מקדים את התשלומים: עד 30% מהמחיר עם תחילת עבודות העפר, ועד 58% כשהשלד עומד. אם היזם קורס, הערת האזהרה עומדת בתוקפה גם בחדלות הפירעון שלו (§ 106 InsO). אבל הגוף המממן של היזם רשאי להחזיר לקונה את התשלומים, עד לשווי היחסי של הנכס, במקום לשחרר את הקרקע (§ 3(1) משפט 3 MaBV). הערת האזהרה מבטיחה את הזכות לקרקע, לא את הכסף ששולם: קונה שמבטל את חוזה הרכישה בפרויקט שנתקע נותר עם תביעת השבה לא מובטחת, אלא אם ערבות לפי § 7 מכסה אותה. יש יזמים שמבקשים מקונים במבנה של GmbH לוותר על ההגנה (ראו חלק 6 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

מה לבדוק

• האם ה-MaBV חלות: קרקע ובניין ממוכר אחד, ותשלום לפני השלמת הבנייה;
• אישור הנוטריון בכתב ושאר התנאים שב-§ 3(1), לפני התשלום הראשון;
• לוח תשלומים התואם את § 3(2) MaBV, או ערבות לפי § 7(1) עד להשלמה המלאה;
• שום ויתור לפי § 7(2) MaBV בלי ערבות שוות ערך;
• המאזן של היזם והרקורד שלו, ומועד המסירה האחרון בחוזה עם השוכר (חלק 6).

מונחים קשורים: Bauträger · Auflassungsvormerkung · Abnahme

מקורות: MaBV §§ 3, 7, 12 (בנוסחן המתוקן עד 28 ביולי 2026); GewO § 34c; BGB § 650v; AbschlagsV § 1; InsO § 106; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3 ו-6. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

איליה גורדון