מילון מונחים למשקיע
2026-10-10 09:18

Gewährleistung (אחריות לליקויים): חמש שנות תביעות — למי שמחזיק בהן ועוצר את השעון בזמן

Gewährleistung היא החבות שהחוק מטיל על בונה או על מוכר בגין ליקויים; בבניין, התביעות מתיישנות ככלל כעבור חמש שנים. משקיעים מאבדים את ההגנה הזאת בשתי דרכים: הם קונים חנות בלי לרכוש עמה את התביעות, או מניחים לתקופה לחלוף בזמן שהם מחליפים מכתבים.

מה זה

הדין הגרמני מבחין בין שני משטרים.
בניין חדש מיזם. על הבנייה חלים דיני חוזה הקבלנות (§ 650u(1) משפט 2 BGB). הקונה רשאי לדרוש תיקון, לתקן את הליקוי בעצמו ולתבוע את העלות, לבטל את החוזה או להפחית את המחיר, ולתבוע פיצויים (§ 634 BGB). בבניין, התביעות האלה מתיישנות חמש שנים לאחר קבלת המבנה (Abnahme; § 634a(1) מס׳ 2, (2) BGB).
חנות מוגמרת מבעליה. חלים דיני המכר (§ 437 BGB); גם כאן התקופה לבניין היא חמש שנים, והיא נמנית ממועד המסירה (§ 438(1) מס׳ 2 אות a, (2) BGB). אפשר לשלול בחוזה את אחריות המוכר — לפי ניסיוננו, זה הנוהג בנכסים קיימים — למעט ליקוי שהוסתר במרמה או ליקוי שחלה עליו התחייבות לטיב (§ 444 BGB).
על ליקוי שהוסתר במרמה חלה בשני המשטרים תקופת ההתיישנות הרגילה, אך התביעה אינה מתיישנת לפני שחלפו חמש השנים (§§ 438(3), 634a(3) BGB). התחייבות (Garantie) היא עניין אחר: הבטחה וולונטרית, נוסף על האחריות שבחוק (§ 443 BGB).

למה זה חשוב למשקיעים

תביעות בגין ליקויים אינן עוברות יחד עם הקרקע. קונה שרוכש חנות ממשקיע קודם מחזיק בליקויים אך לא בתביעות, אלא אם חוזה הרכישה ממחה לו את תביעות המוכר כלפי היזם והקבלנים (§ 398 BGB; ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). והתקופה נמנית ממועד קבלת המבנה, לא ממועד הרכישה: בחנות שנקנתה שנתיים אחרי הקבלה נותרו לכל היותר שלוש שנות כיסוי (חלק 6).
לפי הקוד האזרחי הגרמני (BGB), מכתב תלונה אינו עוצר את מרוץ ההתיישנות. משא ומתן משעה אותו (§ 203 BGB), וכך גם הגשת תביעה והליך להבטחת ראיות בפיקוח בית המשפט (selbständiges Beweisverfahren; § 204(1) מס׳ 1 ו-7 BGB). הודאה של החייב מתחילה אותו מחדש (§ 212(1) מס׳ 1 BGB). שום חוק אינו מקנה לקונה בטוחה לתקופה הזאת, ולכן משקיעים מנהלים משא ומתן על ערבות בדק — לפי ניסיוננו, כ-5% מסכום החוזה (חלק 6). משתמה התקופה, תיקוני הגג, השלד ומערכות הבניין נופלים על הבעלים, ככל שחוזה השכירות אינו מגלגל אותם אל השוכר (חלק 6).

מה לבדוק

• מועד קבלת המבנה של כל בניין, ומועד תום התקופה הנגזר ממנו;
• המחאה של תביעות הליקויים של המוכר בחוזה הרכישה, והיקפה של כל שלילת אחריות;
• בדיקה טכנית כשישה חודשים לפני תום התקופה (חלק 7);
• בליקויים פתוחים: צעדים שמשעים את מרוץ ההתיישנות או מתחילים אותו מחדש על פי דין — לא מכתבים בלבד;
• ערבות הבדק: הסכום, נותן הערבות ותקופת התוקף.
מונחים קשורים: Abnahme · Bauträger · Due Diligence
מקורות: BGB §§ 203, 204, 212, 398, 437, 438, 443, 444, 634, 634a, 650u; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 6 ו-7. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Peter Herrmann / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.