מילון מונחים למשקיע
2026-10-10 09:29

Due Diligence (בדיקת נאותות): על מה שהקונה ידע בחתימה, לא יוכל לתבוע אחר כך

בדיקת נאותות (due diligence) היא הבדיקה השיטתית שקונה עורך לנכס לפני החתימה, בארבעה צירים — משפטי, פיננסי ומיסויי, טכני ומיקום — ולפי ניסיוננו היא עולה ⁦€30,000–50,000⁩ לסופרמרקט בודד. לדין הגרמני יש כאן עוקץ: קונה מאבד את זכויותיו שבחוק בגין ליקוי שידע עליו בעת החתימה, ולכן את ממצאי הבדיקה יש לתמחר או לעגן בחוזה הרכישה לפני הפגישה אצל הנוטריון.

מה זה

שום חוק אינו מחייב בדיקת נאותות ברכישת נכס, אבל החוק קושר תוצאות למה שהקונה יודע. לקונה שידע על ליקוי בעת כריתת החוזה אין זכויות בגינו. ליקוי שלא נודע לו בשל רשלנות חמורה מקנה זכויות רק אם המוכר הסתיר אותו במרמה או נתן ערובה לתכונה הנוגעת בדבר (§ 442(1) BGB). זכויות הרשומות בפנקס המקרקעין (Grundbuch) הן החריג: אלא אם החוזה קובע אחרת, המוכר חייב להסירן גם אם היו ידועות לקונה (§ 442(2) BGB). החרגה חוזית של אחריות אינה מגינה על מוכר שהסתיר ליקוי במרמה או שנתן ערובה כזו (§ 444 BGB).
בעסקת מקרקעין יש למונח גם משמעות שנייה. נוטריונים, מתווכים ובנקים חייבים לבצע בדיקת נאותות לצורכי איסור הלבנת הון: לזהות את הצדדים ואת הנהנים הסופיים שלהם, ובמידת הצורך לברר את מקור הכספים. אם אינם יכולים להשלים אותה, אסור להם להמשיך (§§ 10, 11 GwG; ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

למה זה חשוב למשקיעים

הבדיקה זולה ביחס למה שהיא מגינה עליו. לפי ניסיוננו, בדיקת נאותות מלאה לסופרמרקט בודד עולה ⁦€30,000–50,000⁩ — ⁦0.3–0.5%⁩ ממחיר של €10 מיליון ושבריר ממס הרכישה (Grunderwerbsteuer), בשיעור ⁦3.5–6.5%⁩ (חלק 7). חוזה השכירות ראוי לקריאה הקפדנית ביותר: במקרה מנהיים שבחלק 7, חוזה Netto חדש לא איפשר למשכיר לגלגל לשוכר שום עלות. כל 10% מדמי השכירות שהמשכיר סופג מורידים 0.6 נקודות אחוז מתשואה מוצהרת של 6.0%.
רוב הקונים ממעיטים בהשפעה המשפטית של הממצאים. לפי ניסיוננו, חוזים לרכישת חנויות קיימות מחריגים במידה רבה את אחריות המוכר לליקויים. וליקוי שהבדיקה חושפת הוא ליקוי שהקונה יודע עליו בעת החתימה (§ 442(1) BGB). לכן כל ממצא מהותי צריך לקבל מענה בשטר — התאמת מחיר, ערובה או שיפוי ספציפיים, המחאת התביעות כלפי היזם — או החלטה לוותר על העסקה. כל הסכמה כזו מקומה בחוזה הנוטריוני (חלק 8).

מה לבדוק

• נסח מפנקס המקרקעין עם השטרות שמאחורי הרישומים במדור II, וכן נסחים ממרשם השעבודים במשפט הציבורי (בבוואריה אין מרשם כזה) וממרשם האתרים המזוהמים;
• תיק חוזה השכירות המלא, כולל כל התוספות, והתחשבנויות הוצאות התפעול של שלוש שנים;
• היתר הבנייה, התוכניות המאושרות ופרוטוקול קבלת המבנה;
• רשימת ממצאים, שכל אחד מהם קשור לשינוי במחיר, לסעיף בחוזה או להחלטה שלא להמשיך;
• מסמכים על מקור הכספים לנוטריון, למתווך ולבנקים.
מונחים קשורים: Baulast · Erbbaurecht · Schriftform (§ 550 BGB)
מקורות: BGB §§ 442, 444; GwG §§ 10, 11; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 7 ו-8. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Annie Spratt / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.