מילון מונחים למשקיע
2026-10-10 09:31

Dach und Fach (גג ושלד): העלות העיקרית שהבעלים אינו מגלגל לשוכר

Dach und Fach הוא קיצור מקובל בחוזי שכירות גרמניים לגג ולשלד של בניין, שחוזה "דאבל נט" (double net) טיפוסי משאיר על המשכיר. לבעלים של סופרמרקט זו העלות העיקרית שאינה מגולגלת לשוכר: לפי ניסיוננו, חנות חדשה עם חוזה שכירות מודרני מותירה על המשכיר עלויות כאלה בשיעור של כ-⁦8–15%⁩ מדמי השכירות נטו, ובעיקר גג ושלד.

מה זה

הביטוי מתועד מהמאה ה-17, ופירושו היה "הבית כולו": Fach הוא שדה בקיר של בית קורות עץ, בין הקורות של השלד (המילון האטימולוגי של Pfeifer, DWDS). בחוזי שכירות משמעותו הצטמצמה למעטפת הבניין. הקוד האזרחי אינו משתמש במונח, אבל תקנות הערכת שווי המקרקעין הפדרליות (ImmoWertV) משתמשות בו. כברירת מחדל, המשכיר חייב לשמור על המושכר במצב המתאים לשימוש החוזי (§ 535(1) משפט 2 BGB), ובלאי מחמת שימוש רגיל אינו באחריות השוכר (§ 538 BGB). חוזה טיפוסי מעביר לשוכר את הפנים ומשאיר את הגג והשלד על המשכיר.
תניה בחוזה אחיד יכולה להעביר לשוכר מסחרי את התחזוקה והתיקונים רק לגבי נזקים שמקורם בשימוש שלו או בתחום הסיכון שלו. הטלת התחזוקה של שטחים משותפים עליו בתנאים אחידים, בלי תקרה, בטלה (BGH, 6 באפריל 2005, XII ZR 158/01). הגג והשלד נמצאים בדרך כלל מחוץ לתחום הזה, ולכן תניה בחוזה אחיד שמעבירה אותם לשוכר ראויה לבדיקה נוספת של עורך דין (ראו חלק 10 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

למה זה חשוב למשקיעים

אותן תקנות מראות את סדר הגודל. כשהגג והשלד ("Dach und Fach") על המשכיר, התחזוקה של חנות בשירות עצמי נקבעת במחצית מהשיעור למגורים: €5.85 במקום €11.70 למ״ר לשנה במחירי 2021, בהצמדה מאז (ImmoWertV, נספח 3; חלק 10). בחנות של 2,000 מ״ר מדובר בכ-€11,700 לשנה במחירי 2021 (לפי חישובנו).
לאחר שחלפה תקופת ההתיישנות בת חמש השנים לתביעות בגין ליקויים, שמתחילה עם קבלת המבנה (§ 634a BGB), תיקוני הגג והשלד נופלים על הבעלים (חלק 7). צבירת כסף בתוך ה-GmbH היא צעד נבון, אבל אינה מקנה הקלת מס מראש. כללי החשבונאות אינם מתירים הפרשה לתיקונים עתידיים (§ 249 HGB), ועבודות בתוך שלוש שנים מהרכישה שעולות על 15% מעלות הבניין מהוונות במקום להירשם כהוצאה (§ 6(1) מס׳ 1a EStG).

מה לבדוק

• כיצד חוזה השכירות מגדיר את Dach und Fach: כיסוי הגג, קירות נושאים, יסודות, חזית, חלונות, מערכות הבניין, חניון;
• האם תנאים אחידים מעבירים לשוכר את הגג והשלד;
• מצב הגג, אורך החיים של יריעת האיטום, פרוטוקול הקבלה ומועד פקיעת תקופת האחריות;
• צבירה שנתית לתיקונים בתקציב ה-GmbH;
• עבודות גדולות בשלוש השנים הראשונות אחרי הרכישה, ורף ה-15% (§ 6(1) מס׳ 1a EStG).
מונחים קשורים: Betriebskosten · Gewährleistung · Abnahme
מקורות: BGB §§ 535, 538, 634a; HGB § 249; EStG § 6(1) מס׳ 1a; ImmoWertV, נספח 3; BGH, פסק דין מ-6 באפריל 2005, XII ZR 158/01; DWDS, הערך "Fach" (המילון האטימולוגי של W. Pfeifer); Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 7 ו-10. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Alex Block / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.