מילון מונחים למשקיע
2026-10-10 09:32

Core, Core-plus, Value-add (דרגות סיכון): המילה "פלוס" מסמנת סיכון, לא בונוס

ליבה (core), ליבה-פלוס (core-plus) והשבחה (value-add) הן שלוש מתוך ארבע דרגות הסיכון שלפיהן משקיעים ממיינים נדל״ן — מהכנסה יציבה שאינה דורשת ניהול אקטיבי ועד בניינים שזקוקים להשכרה מחדש, לשיפוץ או למיצוב מחדש. בסופרמרקט הדרגה קובעת ישירות את המחיר: בסוף 2025 העמידה BNP Paribas Real Estate את המכפיל לטובים שבנכסים על עד פי 18.5 מדמי השכירות השנתיים, לליבה-פלוס על פי 15.5 ולהשבחה על פי 12.5.

מה זה

דרגות הסיכון הן מוסכמה של השוק, לא קטגוריה משפטית. הדרגה הרביעית, הזדמנותי (opportunistic), חשובה בסופרמרקטים פחות משלוש הראשונות (ראו חלק 12 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
ליבה: החנות עומדת בכל שבעת המבחנים. אלה הם חוזה שכירות ארוך עם קמעונאי מוביל, מיקום עם סיכויים לעשורים, תפוסה מלאה, איכות בנייה גבוהה, יזם אמין, הסתברות נמוכה לאובדן הון ונזילות בתשואה סבירה. התשואה באה מדמי השכירות, לא מספקולציה.ליבה-פלוס: לפחות מאפיין אחד חסר — תקופת שכירות קצרה יותר שנותרה, מיקום חלש מעט יותר, שוכר שאינו מהשורה הראשונה. נדרשת מידה מסוימת של ניהול אקטיבי.השבחה: הנכס זקוק לעבודה רצינית — השכרה מחדש, שיפוץ או מיצוב מחדש.
טבלה 1. נכסי ליבה מגיעים עד פי 18.5 מדמי השכירות ומשכו €970 מיליון ב-2025; להשבחה היה תפקיד שולי
⁧השקעות בקמעונאות מזון, 2025⁩
⁧מכפיל לסופרמרקטים ולחנויות דיסקאונט, סוף 2025⁩
⁧דרגה⁩
⁧€970 מיליון, ⁦+49%⁩, התוצאה הטובה ביותר מאז 2022⁩
⁧עד 18.5 בנכסים מובחרים, הטובים שבנכסי הליבה⁩
⁧ליבה⁩
⁧יותר מ-€900 מיליון, 44% מההיקף⁩
15.5
⁧ליבה-פלוס⁩
⁧תפקיד שולי: מעט מדי תיקים גדולים⁩
12.5
⁧השבחה⁩
מקור: BNP Paribas Real Estate, הרבעון הרביעי של 2025.

למה זה חשוב למשקיעים

את המילה "פלוס" בליבה-פלוס משווקים לא פעם כאפסייד נוסף. ההיגיון הפוך: הפלוס פירושו סיכון נוסף, שבגינו המשקיע אמור לקבל תשואה נוספת. בקנייה במחיר סביר, ליבה-פלוס יכולה להיות השקעה מצוינת; בקנייה במחיר של ליבה, זה נכס יקר מדי. בדמי שכירות של €500,000, הפער בין פי 15.5 לפי 18.5 מדמי השכירות השנתיים הוא €1.5 מיליון (חלק 12).
הדרגה אינה תווית לכל החיים. מדי שנה מתקצרת תקופת השכירות שנותרה, וחנות ליבה גולשת בהדרגה לעבר ליבה-פלוס. גם ההפך קורה. לפי BNP Paribas Real Estate, הרחבת חנות לפורמט מודרני מביאה ברוב המקרים לעלייה משמעותית בדמי השכירות ולחוזה ארוך חדש, לרוב ל-15 שנה. לשם כך נדרש מגרש עם מקום לגדול (חלק 5).
נכס ליבה מגן על ההכנסה, לא על המחיר. התשואה נטו ההתחלתית במרכזים מסחריים פתוחים מובחרים עלתה מ-3.50% בסוף 2021 ל-4.75% בספטמבר 2026 — בדמי שכירות ללא שינוי, ירידה של כרבע בשווי (חלק 12).

מה לבדוק

• כל שבעת מבחני הליבה: בקווים כלליים לפני מכתב כוונות, ובמלואם לפני חתימת חוזה הרכישה;
• איזה מאפיין חסר בנכס ליבה-פלוס, והאם המחיר משקף זאת;
• מי חתום על חוזה השכירות, ותקופת השכירות הקבועה שנותרה, בלי האופציות של השוכר;
• בנכס השבחה: האם תוכנית בניין העיר מתירה הרחבה או החלפת שוכר, וכמה יעלו העבודות;
• עומק שוק הקונים לדרגה הזו ולגודל העסקה הזה במועד מכירה עתידית.
מונחים קשורים: Kaufpreisfaktor · WALT · Ankermieter · Due Diligence
מקורות: BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland Q4 2025 ו-Retail-Investmentmarkt Deutschland Q3 2026; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 5 ו-12. הנתונים נכונים ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Alex Block / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.