מילון מונחים למשקיע
2026-10-10 09:38

Beleihungswert (שווי לצורכי אשראי): מדוע הבנק מעריך מתחת לשוק

שווי לצורכי אשראי (Beleihungswert) הוא האופן שבו בנקים גרמניים המנפיקים אגרות חוב מכוסות (Pfandbriefe) מעריכים נכס לצורך הלוואה: הסכום שהנכס יניב, בהערכה זהירה, בכל רגע לאורך תקופת ההלוואה, בהתעלם מתנודות שוק ומספקולציה. בסופרמרקט הוא נמוך בהרבה ממחיר הרכישה — לא יותר משני שלישים בדוגמה שלנו — והלוואה יכולה להיכלל בכיסוי של האג״ח רק עד 60% הראשונים של השווי הזה.

מה זה

השווי לצורכי אשראי אינו רשאי לעלות על השווי שעולה מהערכה זהירה של הסחירות העתידית של הנכס. ההערכה מביאה בחשבון את המאפיינים הקבועים של הנכס לטווח ארוך, את תנאי השוק האזוריים הרגילים ואת השימושים הנוכחיים והחלופיים האפשריים בו. רכיבים ספקולטיביים אינם מובאים בחשבון, והשווי לצורכי אשראי אינו רשאי לעלות על שווי השוק (§ 16(2) PfandBG). את ההערכה מבצע שמאי שאינו מעורב בהחלטה על ההלוואה (§ 16(1) PfandBG), לפי תקנות השווי לצורכי אשראי (BelWertV). ככלל, שווי ההכנסה הוא המכריע (§ 4(1) BelWertV), והרגולטור קובע לו פרמטרים מינימליים.
טבלה 1. השוק מתמחר את החנות ב-€9.25 מיליון; השווי לצורכי אשראי של הבנק הוא לכל היותר €6.1 מיליון
⁧שווי לצורכי אשראי⁩
⁧שוק⁩
⁧פרמטר⁩
⁧לפחות 7.0%: 6.5% לנדל״ן מסחרי ועוד 0.5 נקודות אחוז לחנויות בשירות עצמי⁩
⁧5.00%: תשואה נטו התחלתית לסופרמרקטים מובחרים, הרבעון השלישי של 2026⁩
⁧תשואה או שיעור היוון⁩
⁧לפחות 15% מדמי השכירות ברוטו⁩
⁧לפי חוזה השכירות⁩
⁧עלויות הבעלים⁩
⁧לא יותר מ-30 שנה⁩
⁧לא נקבע במפורש⁩
⁧אורך החיים הכלכלי של הבניין⁩
⁧לא יותר מ-€6.1 מיליון (לפי חישובנו: ⁦€425,000 / 7.0%⁩)⁩
⁧€9.25 מיליון: פי 18.5 מדמי השכירות השנתיים⁩
⁧שווי בדמי שכירות של €500,000⁩
מקורות: BNP Paribas Real Estate (ראו גם חלק 12 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"); § 11(2), § 12(4) ונספחים 2 ו-3 BelWertV; BaFin.

למה זה חשוב למשקיעים

הפער בין המחיר לשווי לצורכי אשראי הוא הון עצמי שהקונה יזדקק לו מעבר למה שציפה. בדוגמה שלנו השווי לצורכי אשראי הוא לא יותר משני שלישים מהמחיר. 60% ממנו, שהבנק יכול להכניס לכיסוי של אגרות החוב המכוסות שלו (§ 14 PfandBG), הם לכל היותר €3.64 מיליון — פחות מ-40% מהמחיר. את יתרת ההלוואה הבנק חייב לממן ממקורות אחרים.
שיעור ההיוון המינימלי צמוד לתשואה של אג״ח ממשלתיות ל-30 שנה, אבל יש לו תקרה: בשימוש מסחרי הוא עומד על התקרה של 6.5% מאז 1 בינואר 2024 (§ 12(4) BelWertV; BaFin). בנכס מובחר שעומד בשמונה קריטריונים, ובהם מיקום טוב מאוד באזור מטרופוליני וסחירות גבוהה במיוחד, אפשר להוריד את השיעור ב-0.5 נקודות אחוז לכל היותר (§ 12(5) BelWertV).
גם מצב הבניין מוריד את השווי: עלות תיקון הליקויים ועלות התיקונים שנדחו מנוכות בנפרד (§ 4(3) BelWertV). בחנויות בשירות עצמי ובחנויות מתמחות, אורך החיים השימושי שנותר אינו רשאי לעלות על 30 שנה (נספח 2 BelWertV). לכן סקר טכני לפני הרכישה משפיע גם על גובה ההלוואה.

מה לבדוק

• השמאות של הבנק: שווי לצורכי אשראי, שיעור היוון, ניכויי עלויות ואורך החיים השימושי שהשמאי מניח שנותר לבניין;
• ההלוואה כשיעור מהשווי לצורכי אשראי, לא רק מהמחיר;
• ליקויים שלא תוקנו ותיקונים שנדחו, שהשמאי ינכה;
• בנכס בבנייה: כיצד הבנק מעריך אותו ככל שהעבודה מתקדמת (§ 4(4) BelWertV).
מונחים קשורים: Loan-to-Value · Grundschuld · Zinsbindung · Kaufpreisfaktor
מקורות: PfandBG §§ 14, 16; BelWertV §§ 3, 4, 11, 12 ונספחים ⁦1–3⁩ (נוסח 2022); BaFin, שיעורי היוון מינימליים לפי § 12(4) BelWertV (מ-1 בינואר 2024); BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland Q4 2025 ו-Retail-Investmentmarkt Deutschland Q3 2026; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 12, וחישוב שלנו. המצב המשפטי והנתונים נכונים ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Peter Herrmann / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.