הקמעונאות המובחרת של גרמניה
2026-10-10 12:04

חלק 9. החלטת המבנה: GmbH, הלוואת בעלים וחשבון המס הגרמני

הטעות היקרה ביותר שמשקיע זר יכול לעשות בנדל״ן הגרמני נעשית לא פעם עוד לפני שראה נכס אחד: בחירת מבנה ההחזקה. המבנה קובע מי אחראי, אם בנק יעמיד מימון, כמה מדמי השכירות ישרדו את המס ומה יקרה כשהנכס יימכר או יעבור בירושה. לפי ניסיוננו, רוב הרוכשים הבינלאומיים של סופרמרקטים בגרמניה מגיעים לאותה תשובה — חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH) הממומנת ברובה בהלוואת בעלים (Gesellschafterdarlehen). כשהיא מוקמת נכון, היא יעילה ויציבה. כשהיא מוקמת ברשלנות, היא מייצרת בדיוק את המסים שנועדה לחסוך.
עיקרי הדברים
• חברת GmbH מגבילה את חשיפתו של בעל המניות לכסף שהכניס לחברה — הון מניות והלוואות בעלים כאחד. היא אינה מגבילה את חבותה של החברה עצמה, ועל מנהלי החברה (Geschäftsführer) מוטלות חובות אישיות.
• ריבית על הלוואת בעלים המשולמת למלווה תושב חוץ אינה ממוסה, ככלל, בגרמניה — אבל רק בהתקיים ארבעה תנאים, ומדינת המגורים של המלווה ממסה אותה בדרך כלל.
• חברת GmbH המחזיקה נדל״ן חייבת במס עסקים מוניציפלי (Gewerbesteuer) מעצם צורתה המשפטית. הכנסות השכירות זוכות להקלה מלאה רק באמצעות "ההפחתה המורחבת של בסיס מס העסקים" (erweiterte Kürzung), המחייבת שהחברה לא תעסוק בדבר מלבד ניהול המקרקעין שלה, במסגרת חריגים צרים שקבע החוק.
• פחת (AfA) רק דוחה את המס הגרמני; ריבית המשולמת בהתקיים ארבעת התנאים מוציאה רווח מבסיס המס הגרמני לצמיתות — בדרך כלל אל בסיס המס של מדינת המגורים של המלווה.

אחריות, מימון וירושה הופכים את ה-GmbH לבחירה המקובלת

לפי ניסיוננו, רוב המשקיעים שרוכשים נכסים בודדים בטווח של €3–20 מיליון בוחרים ב-GmbH גרמנית. המשפט האזרחי הגרמני אינו מטיל מגבלות של אזרחות או תושבות על רכישת מקרקעין (§§ 311b, 873, 925 BGB; חלק 8), ולכן משקיע יכול גם להחזיק חנות באופן אישי או באמצעות חברה שהתאגדה בחו״ל.
טבלה 1. ה-GmbH מחליפה את המכירה הפטורה ממס באחריות מוגבלת ובכשירות למימון בנקאי
⁧חברה זרה⁩
⁧חברת GmbH גרמנית⁩
⁧ישירות, כיחיד⁩
⁧מס חברות 15.825%; אין מס עסקים בלי מוסד קבע בגרמניה⁩
⁧מס חברות (Körperschaftsteuer) 15.825%; מס עסקים, אלא אם חלה ההפחתה המורחבת⁩
⁧מס הכנסה בשיעור 14–45% בתוספת היטל סולידריות (Solidaritätszuschlag); תושבי חוץ אינם זכאים לסכום הפטור הבסיסי⁩
⁧מס על הרווח השוטף⁩
⁧3% לשנה⁩
⁧3% לשנה⁩
⁧3% לשנה⁩
⁧פחת, בניין חדש⁩
⁧ממוסה בגרמניה⁩
⁧ממוסה בחברה⁩
⁧פטור ממס אם חלפו יותר מעשר שנים בין הרכישה למכירה (§ 23 EStG)⁩
⁧רווח ממכירת הנכס⁩
⁧תלויה בדיני החברות הזרים⁩
⁧מוגבלת לנכסי החברה⁩
⁧אישית ובלתי מוגבלת⁩
⁧אחריות⁩
⁧אפשרי, עם יותר תיעוד⁩
⁧סטנדרטי⁩
⁧קשה לתושבי חוץ⁩
⁧מימון בנקאי⁩
⁧גבוה: דיווח בשני תחומי שיפוט⁩
⁧בינוני⁩
⁧נמוך⁩
⁧נטל מנהלי⁩
הסקירה מפושטת; התוצאה תלויה במקום מגוריו של המשקיע ובעובדות המקרה. שיעור הפחת הזהה חל רק על בניינים חדשים: בחנות שהושלמה לפני 2023, יחיד מפחית 2% לשנה, ו-GmbH ככלל 3% (§ 7(4) EStG) — בבניין של €7.5 מיליון, €75,000 יותר בניכויים מדי שנה.
לבעלות ישירה יש יתרון בולט אחד — מכירה פטורה ממס אחרי עשר שנים — ושני חסרונות רציניים: אחריות אישית בלתי מוגבלת ומס פרוגרסיבי על דמי השכירות. חברות זרות יכולות להיות יעילות, אך הן כרוכות בכללים נגד ניצול לרעה, בדרישות מהות כלכלית ובמנהלה כפולה. שלושה מאפיינים מטים את הכף לטובת ה-GmbH.
חשיפה מוגבלת. ה-GmbH חבה בהתחייבויותיה בכל נכסיה; בעלי המניות, ככלל, אינם אחראים אישית מעבר להשקעתם בהון החברה (§ 13(2) GmbHG). הון המניות המינימלי הוא €25,000, ומתוכו יש לשלם לפחות €12,500 לפני הרישום (§§ 5, 7 GmbHG). ה-€25,000 הם רף מינימלי להון החברה, לא תקרה למה שהחברה עלולה להפסיד. מנהלי החברה עלולים לשאת באחריות אישית בגין הפרת חובותיהם (§ 43 GmbHG), בגין תשלומים שבוצעו לאחר שהחברה איבדה את יכולתה לפרוע את חובותיה או שהתחייבויותיה עלו על נכסיה (§ 15b InsO), ובגין מסים שלא שולמו עקב הפרת חובה בכוונה או ברשלנות חמורה (§ 69 AO).
כשירות למימון בנקאי. בנקים גרמניים מממנים באופן שגרתי חברות GmbH המחזיקות נדל״ן, גם כאלה שכל בעלי המניות והמנהלים שלהן מתגוררים בחו״ל. ההלוואה מובטחת בשעבוד קרקע על הנכס. בחברות קטנות יותר, הבנקים מבקשים לא פעם גם ערבות של בעלי המניות או שהלוואות הבעלים יהיו נדחות, כך שהלוואה "ללא זכות חזרה" (non-recourse) היא נושא למשא ומתן, לא ברירת מחדל.
ירושה ומימוש. אפשר להעביר, לשעבד או להוריש מניות ב-GmbH בלי שינוי בפנקס המקרקעין (Grundbuch) — בכפוף לכללי מס הרכישה (Grunderwerbsteuer) בעסקאות מניות, המתוארים בהמשך.
מס הירושה פועל לפי אותו היגיון כמו הריבית על הלוואת הבעלים, שבה נעסוק בהמשך. כשלא המוריש ולא היורש מתגוררים בגרמניה, המס חל רק על נכסים שמקומם בגרמניה, כגון החזקות של 10% ומעלה בחברה גרמנית (§ 121 מס׳ 4 BewG). הלוואה נכללת בהם רק אם היא מובטחת במקרקעין בגרמניה או משתתפת ברווחים (§ 121 מס׳ 7, 8 BewG) — אותם שני מאפיינים שהיו הופכים גם את הריבית עליה לחייבת במס. לכן הלוואת בעלים שאינה מובטחת נשארת מחוץ לבסיס המס, ומניות ה-GmbH מוערכות בניכוי ההלוואה. אזרחי גרמניה השוהים בחו״ל חמש שנים או פחות נחשבים תושבים (§ 2(1) מס׳ 1 ErbStG), וגם מדינות המגורים עשויות להטיל מס על העיזבון.

הלוואת בעלים מקטינה את חשבון המס, לא את הסיכון

משקיעים בדרך כלל מכניסים את ההון המינימלי ומלווים ל-GmbH את היתרה, במקום לממן אותה בהון מניות בלבד. ה-GmbH משתמשת בהלוואה לרכישת הנכס ומשלמת ריבית מתוך דמי השכירות. הריבית היא הוצאה מותרת בניכוי לחברה; דיבידנדים — לא.
הלוואה במקום השקעה אינה מקטינה את הסיכון. בחדלות פירעון, הלוואת בעלים נדחית מפני שאר נושי החברה (§ 39(1) מס׳ 5 InsO), והחזרים שהתקבלו בשנה שלפני הגשת הבקשה לפתיחת ההליכים ניתנים לביטול ולהשבה (§ 135(1) מס׳ 2 InsO). האחריות המוגבלת מגינה על שאר נכסי המשקיע — לא על הכסף שהלווה לחברה.
שתי דרישות פורמליות יש להסדיר עוד לפני שמלווים כסף כלשהו. ראשית, בעל מניות שהוא גם מנהל ה-GmbH מתקשר עם עצמו כשהוא מעניק את ההלוואה. הדבר מותר רק אם שוחרר מאיסור העסקה עם עצמו שב-§ 181 BGB בתקנון, או בהחלטת בעלי מניות שהתקנון מתיר; בחברה שיש לה בעל מניות יחיד, יש גם לתעד את ההסכם בכתב (§ 35(3) GmbHG). שנית, תנאי ההלוואה — סכום, ריבית, תקופה, דרגת נשייה, החזר — חייבים להיות מוסכמים בבירור ומראש, בפועל בכתב, ולאחר מכן מקוימים במדויק; אחרת, ריבית ששולמה לבעל מניות שליטה תיחשב חלוקת רווחים סמויה (verdeckte Gewinnausschüttung).

מתי הריבית פטורה ממס בגרמניה?

ריבית ש-GmbH גרמנית משלמת למלווה שאינו תושב גרמניה חייבת במס בגרמניה רק במקרים המנויים ב-§ 49(1) מס׳ 5 EStG, ובמקרה של מלווים שהם תושבי תחום שיפוט הכלול ברשימה הגרמנית של תחומי שיפוט שאינם משתפים פעולה (StAbwV) — לפי § 10 StAbwG. הלוואה רגילה אינה נמנית עם המקרים האלה, ולכן הריבית אינה ממוסה בגרמניה ואינה כפופה לניכוי מס במקור בגרמניה (§ 43(1) מס׳ 7 EStG) — בתנאי שמתקיימים כל ארבעת התנאים הבאים.
טבלה 2. די בהפרת אחד מארבעת התנאים כדי להפעיל מס גרמני
⁧אם הוא אינו מתקיים⁩
⁧תנאי⁩
⁧הריבית הופכת להכנסה שמקורה בגרמניה וממוסה בדרך של שומה (§ 49(1) מס׳ 5 c aa EStG); אמנה למניעת כפל מס עשויה להפחית את המס⁩
⁧ההלוואה אינה מובטחת במקרקעין בגרמניה — אין שעבוד קרקע או משכנתה, אפילו לא בדרגה שנייה⁩
⁧הריבית כפופה לניכוי מס במקור בגרמניה בשיעור 26.375%⁩
⁧ההלוואה אינה משתתפת ברווחים⁩
⁧העודף הוא חלוקת רווחים סמויה: אינו מותר בניכוי ל-GmbH וממוסה כדיבידנד (§ 8(3) KStG)⁩
⁧שיעור הריבית בתנאי שוק ומתועד⁩
⁧ניכוי מס במקור בגרמניה בשיעור 15% על הריבית (§ 10 StAbwG), חובות תיעוד נוספות (§ 12 StAbwG) ושלילת ההגנה של אמנת המס (§ 1(3) StAbwG)⁩
⁧המלווה אינו תושב תחום שיפוט הכלול ברשימה הגרמנית (StAbwV — כיום, בין היתר, רוסיה, פנמה ופיג׳י)⁩
הפטור הגרמני אינו אומר דבר על מדינת המגורים של המלווה. רוב המדינות ממסות את תושביהן על הכנסות ריבית מכל העולם; אם ובאיזה שיעור — תלוי בדין המקומי.
אמנת מס רלוונטית רק כשהדין הגרמני ממסה את הריבית מלכתחילה — משום שההלוואה מובטחת, משתתפת ברווחים או מתומחרת מעל תנאי השוק, או משום שהמלווה מתגורר בתחום שיפוט הכלול ברשימה. במקרה כזה תושב איחוד האמירויות אינו זוכה להקלה, משום שהאמנה בין גרמניה לאיחוד האמירויות פקעה ב-31 בדצמבר 2021 ולא הוחלפה; וכך גם תושב רוסיה, משום שכללי הרשימה גוברים על האמנה (§ 1(3) StAbwG) — אמנה שגרמניה השעתה במלואה החל מ-1 בינואר 2027.
משקיע שעובר להתגורר בגרמניה הופך לחייב במס בגרמניה על הריבית — וכשהחזקתו היא 10% או יותר, בשיעורים פרוגרסיביים של עד 45%, ולא בשיעור האחיד של 25% החל על הכנסות מהשקעות (§ 32d(2) מס׳ 1 אות b EStG).

בלי ההפחתה המורחבת, המס בולע כ-25–33% מהרווח

בלי הקלה, מס החברות ומס העסקים יחד מגיעים לכ-25–33% מהרווח של GmbH. מס החברות הוא 15% בתוספת היטל סולידריות בשיעור 5.5% מאותו מס — 15.825% בסך הכול. לפי החקיקה, שיעור ה-15% ירד בנקודת אחוז אחת בכל שנה החל מ-2028, עד שיגיע ל-10% ב-2032 (§ 23 KStG).
חברת GmbH חייבת תמיד במס עסקים בשל צורתה המשפטית (§ 2(2) GewStG); הטיעון המוכר שהכנסה מהשכרה "אינה עסק" חל על יחידים, לא על חברות. מס העסקים מוטל בידי הרשות המקומית: 3.5% מההכנסה העסקית, מוכפל במקדם המקומי, שברוב הרשויות נע בין כ-300% לכ-500% (המינימום הסטטוטורי עולה מ-200% ל-280% ב-2027).
ההקלה מגיעה באמצעות ההפחתה המורחבת (erweiterte Kürzung, § 9 מס׳ 1 משפטים 2 ואילך GewStG). חברה שעוסקת אך ורק בניהול ובניצול המקרקעין שלה יכולה להוציא את ההכנסה הזו מבסיס מס העסקים כליל. התנאים מחמירים:
אין שום פעילות אחרת — שירותים הניתנים ישירות לשוכרים מותרים רק עד 5% מהכנסות השכירות, וחשמל מאנרגיה מתחדשת וטעינת רכבים חשמליים — עד 20%;אין השכרה של מתקנים תפעוליים (Betriebsvorrichtungen) יחד עם המבנה. בסופרמרקט, מערכות קירור ומתקנים דומים הם המלכודת הקלאסית; בית המשפט הפדרלי לענייני מסים פסק שמתקנים שהמשכיר חייב לספק מסיבות מבניות או טכניות, כמו מעלית משא, אינם שוללים בהכרח את ההקלה (BFH, 25 בספטמבר 2025, IV R 31/23), אבל מערכות קירור המושכרות יחד עם המבנה עדיין מחייבות בחינה פרטנית;אין הפסקה: התנאים חייבים להתקיים לאורך השנה כולה.
השאלה אם חוזה שכירות מסוים עומד בתנאים היא שאלה ליועץ המס לפני חתימת חוזה הרכישה — לא אחרי השומה הראשונה.

ריבית ופחת שומרים על רווח חייב נמוך בשנים הראשונות

שני רכיבים שומרים על הרווח החייב של ה-GmbH נמוך. הריבית על הלוואת הבעלים מותרת בניכוי אם שיעורה בתנאי שוק; מגבלת ניכוי הריבית הגרמנית (Zinsschranke, § 4h EStG) חלה רק כשהוצאות הריבית נטו מגיעות ל-€3 מיליון בשנה. והבניין מופחת בשיעור 3% לשנה — השיעור לבניינים שאינם למגורים המוחזקים כנכס עסקי (§ 7(4) מס׳ 1 EStG). על קרקע אין פחת, ולכן מחיר הרכישה, כולל עלויות העסקה שהוונו, מפוצל בין הקרקע לבניין. חלק 11 מציג דוגמה מספרית מלאה, שבה ה-GmbH אינה משלמת מס חברות במשך עשור.
פחת דוחה את המס ואינו מבטל אותו: הוא מקטין את המס היום ומגדיל את הרווח החייב במכירה מאוחרת יותר, ורווח שיחולק בהמשך כדיבידנד כפוף לניכוי מס במקור בגרמניה בשיעור 26.375%, שאפשר להפחיתו מכוח כללי האיחוד האירופי או אמנה למניעת כפל מס. הריבית שונה: כשהיא משולמת בהתקיים ארבעת התנאים, היא יוצאת מבסיס המס הגרמני לצמיתות, ובדרך כלל ממוסה במדינת המגורים של המלווה. פירעון קרן הלוואת הבעלים, לעומת זאת, הוא החזר הון ואינו חייב במס.

עסקת מניות אינה פוטרת אוטומטית ממס רכישה

רכישת מניותיה של חברה המחזיקה נכס בגרמניה, במקום רכישת הנכס עצמו, אינה פוטרת אוטומטית ממס רכישה. באופן כללי, המס חל כאשר 90% או יותר מהמניות עוברים לבעלי מניות חדשים בתוך עשר שנים, או כאשר רוכש יחיד או קבוצת רוכשים קשורים מגיעים להחזיק 90% או יותר (§ 1(2a), (2b), (3), (3a) GrEStG). מאז 3 ביולי 2026, המבחנים המבוססים על הרוכש שב-§ 1(3) ו-(3a) גוברים על מבחני חילופי בעלי המניות שב-§ 1(2a) ו-(2b) (§ 1(3b) GrEStG); כל מבנה של עסקת מניות חייב להיבדק מול הדין כפי שהוא היום.

המשמעות למשקיעים

1. קבעו את מבנה ההחזקה עוד לפני הסיור הראשון בנכס. לפי ניסיוננו, GmbH גרמנית הממומנת ברובה בהלוואת בעלים היא התשובה המקובלת לנכסים בודדים בטווח של €3–20 מיליון — אבל כשהיא מוקמת ברשלנות, היא מייצרת את המסים שנועדה לחסוך.
2. חתמו על הסכם הלוואת הבעלים בכתב לפני שכסף כלשהו מועבר. דאגו שתהיה זו הלוואה שאינה מובטחת ואינה משתתפת ברווחים, בריבית בתנאי שוק, ממלווה שאינו תושב תחום שיפוט הכלול ברשימה הגרמנית, ושאלו יועץ מס במדינת המגורים שלכם כיצד תמוסה שם הריבית.
3. בדקו את חוזה השכירות מול תנאי ההפחתה המורחבת לפני החתימה. בלעדיה, מס החברות ומס העסקים בולעים כ-25–33% מהרווח, ומערכות קירור המושכרות יחד עם המבנה הן המלכודת הקלאסית — מקומה של חוות הדעת של יועץ המס לפני חוזה הרכישה, לא אחרי השומה הראשונה.
לפני החתימה, ודאו שיש בידיכם:
• חברת GmbH שתקנונה משחרר את מנהל החברה מהאיסור שב-§ 181 BGB;
• הסכם הלוואת בעלים בכתב — הלוואה שאינה מובטחת ואינה משתתפת ברווחים, בריבית בתנאי שוק, ממלווה שאינו תושב תחום שיפוט הכלול ברשימה הגרמנית — שנחתם לפני העברת הכספים;
• חוות דעת של יועץ מס גרמני על תחולת ההפחתה המורחבת של מס העסקים על חוזה השכירות הספציפי;
• ייעוץ של יועץ מס במדינת המגורים שלכם: כיצד תמוסה שם הריבית, והאם כללי חברה נשלטת זרה (חנ״ז) המקומיים חלים על ה-GmbH;
• רישום הנהנים הסופיים של ה-GmbH במרשם השקיפות (Transparenzregister) הגרמני.
מקורות: GmbHG §§ 5, 7, 13, 35, 43; InsO §§ 15b, 39, 135; AO § 69; BGB §§ 181, 311b, 873, 925; EStG §§ 4h, 7(4), 23, 32d, 43, 43a, 49(1), 50; KStG §§ 8(3), 23; KStR R 8.5; GewStG §§ 2, 9 מס׳ 1, 16(4); StAbwG §§ 1(3), 10, 12 ו-StAbwV § 2; BewG § 121; ErbStG § 2; BFH IV R 31/23 מיום 25 בספטמבר 2025; משרד האוצר הפדרלי, מצב האמנות למניעת כפל מס ליום 1 בינואר 2026; GrEStG § 1 בנוסחו המתוקן מיום 29 ביוני 2026. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Ricardo Gomez Angel / Unsplash
המאמר מובא כמידע כללי על הדין הגרמני, נכון לאוקטובר 2026. הוא אינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי, ואינו מחליף ייעוץ פרטני למצבכם מיועץ מס גרמני ומיועץ מס במדינת המגורים שלכם.