המחוז הגרמני שבו כוח הקנייה הגבוה ביותר אינו ברלין, פרנקפורט או המבורג. זהו שטרנברג, מחוז של אגמים וכפרים מדרום-מערב למינכן, שבו כוח הקנייה — ההכנסה הפנויה לנפש, כפי ש-NIQ מודדת אותה — מגיע ל-€42,751, גבוה ב-37% מהממוצע הארצי. העיר מינכן מדורגת רק במקום השלישי, אחרי המחוז המקיף אותה; ברלין, הבירה, נמצאת מתחת לממוצע הארצי. למשקיעים בנדל״ן קמעונאות מזון זה יותר מקוריוז. במדינה שאין בה מטרופולין דומיננטי, חלק מההכנסות הבטוחות ביותר מסופרמרקטים מופקות לא בערים הגדולות, אלא בעיירות אזוריות משגשגות — בתנאי שהמשקיע מבין את כללי התכנון שעומדים מאחוריהן, ואת גבולותיהם.
עיקרי הדברים
• כוח הקנייה בגרמניה מבוזר: מחוזות פרבריים וכפריים אמידים מקדימים לעיתים קרובות את הערים הגדולות — מחוז הוכטאונוס שבשולי פרנקפורט מקדים אותה בכמעט חמישית לנפש.
• שבע הערים מדרג A מציעות נזילות במחיר פרמיה: התשואה בנכסים המובחרים, 5.00% ברבעון השלישי של 2026 — לפי ניסיוננו הרצפה לחנויות במטרופולינים — גבוהה רק בכ-1.5 נקודות אחוז מתשואת אג״ח ממשלת גרמניה לעשר שנים, מרווח שמשקיעים רבים לטווח ארוך רואים בו צר מדי.
• דיני התכנון הגרמניים מגבילים חנויות קמעונאות בהיקף גדול, שיש להן השפעות שאינן זניחות על סביבתן, לאזורי ליבה או לאזורים מיוחדים, והתוכניות האזוריות מכוונות אותן אל יישובים מרכזיים שנקבעו בתכנון האזורי. לסופרמרקט בעל מגוון מלא שכבר מחזיק באתר כזה יש יתרון שקשה לשחזר — אם כי לא מונופול מעוגן בחוק.
• במיקומים קטנים יותר מוותרים על נזילות תמורת הכנסה — פשרה שמשתלמת רק עם חנות דומיננטית, חוזה שכירות ארוך ואזור משיכה יציב או צומח.
בחינת סופרמרקט בעיירה קטנה:
• מעמדה של העיירה כיישוב מרכזי בתוכנית הפיתוח של המדינה הפדרלית או בתוכנית האזורית;
• מגמת האוכלוסייה והתחזית לעיירה ולאזור המשיכה שלה;
• התחרות במרחק נסיעה של עשר דקות, וכל חנות חדשה שמתוכננת או שכבר אושרה;
• שטח המכירה של החנות, החניה ומיקומה ביחס למרכז העיירה;
• ייעוד הקרקע של האתר — אזור ליבה או אזור מיוחד, תקרת שטח מכירה אם יש — והאם הוא מתיר את ההרחבה שהשוכר ירצה בחידוש;
• יתרת תקופת השכירות, האופציות וההשקעה של השוכר עצמו בחנות.