מדריך למשקיע
2026-10-10 10:40

השקעה בנדל״ן מסחרי בגרמניה מגאורגיה: האמנה מעניקה לגאורגיה את הריבית ולגרמניה את דמי השכירות ואת המימוש

האמנה למניעת כפל מס מיום 1 ביוני 2006, המוחלת מאז 2008, משאירה לגרמניה את המס על דמי השכירות ועל מכירת מניות בחברות שנכסיהן הם בעיקר נדל״ן בגרמניה, ומעניקה את הריבית לגאורגיה. המס על דיבידנדים מוגבל ל-10%, או ל-5% או ל-0% לחברות שמשקיעות סכומים גדולים. אין אמנה בענייני מס ירושה, והנוסח הרוסי של האמנה מחייב כמו הנוסח הגרמני והנוסח הגאורגי.

גרמניה ממסה את דמי השכירות ואת המימוש, גאורגיה — את הריבית

גרמניה ממסה הכנסות משכירות (סעיף 6), וגאורגיה מזכה את המס הגרמני כנגד המס שלה (סעיף 23(2)). גרמניה רשאית למסות גם רווחים ממכירת מניות בחברה שנכסיה מורכבים, במישרין או בעקיפין, בעיקר מנדל״ן בגרמניה (סעיף 13(2)). האמנה מוחלת מאז 1 בינואר 2008. הפרוטוקול מיום 11 במרץ 2014, המוחל מאז 1 בינואר 2015, הרחיב את חילופי המידע והוסיף סיוע בגביית מסים, אבל לא שינה את השיעורים (משרד האוצר הפדרלי, BMF). האמנה נוסחה בגרמנית, בגאורגית וברוסית, וכשהנוסח הגרמני והנוסח הגאורגי מתפרשים באופן שונה, הנוסח הרוסי גובר.
הריבית ממוסה רק בגאורגיה, גם אם החוב מובטח במקרקעין (סעיף 11(1), (2)). החריג הוא הלוואות המשתתפות ברווחים והכנסתו של שותף סמוי: אם התשלומים מקטינים את רווחה של חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH), גרמניה ממסה אותם לפי הדין שלה (פסקה 3 לפרוטוקול). הלוואת בעלים (Gesellschafterdarlehen) רגילה אינה זקוקה כלל לאמנה: אם מתקיימים ארבעת התנאים (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"), הדין הגרמני אינו ממסה את הריבית עליה. ההלוואה חייבת להיות בלתי מובטחת, ללא השתתפות ברווחים ובריבית בתנאי שוק, והמלווה אינו יכול להיות תושב תחום שיפוט הכלול ברשימת ה-StAbwV.
התקרה על המס על דיבידנדים תלויה במקבל (סעיף 10(2)). ליחידים, ובאופן כללי, היא 10%. חברה גאורגית המחזיקה במישרין 10% ומעלה ושהשקיעה בחברה הגרמנית יותר מ-€100,000 משלמת לכל היותר 5%. חברה המחזיקה 50% ומעלה ושהשקיעה יותר מ-€3 מיליון משלמת 0%.
ה-GmbH מנכה מס בשיעור 26.375% מדיבידנדים. המשרד הפדרלי המרכזי למסים (Bundeszentralamt für Steuern, BZSt) מחזיר את ההפרש עד לשיעור שבאמנה על פי בקשה שהוגשה לא יאוחר מארבע שנים לאחר תום שנת התשלום. לבקשה יש לצרף אישור תושבות מרשות המס הגאורגית (§ 50c(3), (5) EStG).
טבלה 1. האמנה משאירה לגרמניה את דמי השכירות, את המימוש ועד 10% על דיבידנדים, ומעניקה את הריבית לגאורגיה
⁧בסיס⁩
⁧המצב לתושב גאורגיה⁩
⁧נושא⁩
⁧רשימת ה-BMF⁩
⁧בתוקף; מוחלת מאז 1 בינואר 2008; פרוטוקול 2014 — מאז 1 בינואר 2015⁩
⁧אמנה למניעת כפל מס⁩
⁧סעיף 6; סעיף 23(2)⁩
⁧ממוסות בגרמניה; גאורגיה מזכה את המס⁩
⁧הכנסות משכירות⁩
⁧סעיף 10(2)⁩
⁧עד 10%; 5% או 0% לחברה המחזיקה 10% או 50% ושהשקיעה יותר מ-€100,000 או יותר מ-€3 מיליון⁩
⁧דיבידנדים מ-GmbH⁩
⁧סעיף 11; פסקה 3 לפרוטוקול⁩
⁧רק בגאורגיה, גם בהלוואה מובטחת; הכנסה המשתתפת ברווחים — לפי הדין הגרמני⁩
⁧ריבית⁩
⁧סעיף 13(2)⁩
⁧ניתנת למיסוי בגרמניה⁩
⁧מכירת מניות בחברה שמחזיקה בעיקר נדל״ן בגרמניה⁩
⁧רשימת ה-BMF⁩
⁧אין אמנה⁩
⁧מס ירושה⁩
§ 2 StAbwV
⁧גאורגיה אינה כלולה בה⁩
⁧הרשימה הגרמנית של תחומי שיפוט שאינם משתפים פעולה (StAbwV)⁩

המס הולך אחרי התושבות, מגבלות האיחוד האירופי — אחרי האזרחות

אזרח רוסיה שעבר לגאורגיה עומד בפני שני מבחנים נפרדים. האמנה מגינה על מי שחייב במס בגאורגיה מכוח מקום מגוריו, תושבותו או מבחן דומה (סעיף 4(1)). גם הכללים הגרמניים לתחומי שיפוט שאינם משתפים פעולה תלויים בתושבות (§ 10 StAbwG), וגאורגיה אינה כלולה לא ברשימת ה-StAbwV ולא ברשימת האיחוד האירופי של מדינות שלישיות בסיכון גבוה להלבנת הון.
מגבלות האיחוד האירופי על אזרחי רוסיה אינן תלויות בתושבות גאורגית. בנקים באיחוד האירופי אינם רשאים לקבל מאזרחי רוסיה פיקדונות של יותר מ-€100,000 בכל בנק. החריג חל על אזרחי מדינות האיחוד האירופי, המרחב הכלכלי האירופי (EEA) ושווייץ ועל בעלי היתר שהייה בהן (סעיף 5b(1), (3) לתקנה (EU) מס׳ 833/2014). הקפאת הנכסים של מי שרשומים ברשימת הסנקציות (תקנה (EU) מס׳ 269/2014) חלה בכל מקום שבו הם מתגוררים.

מאז 2010 ייפוי כוח גאורגי זקוק לאפוסטיל בלבד

ייפוי כוח לרכישה טעון לכל הפחות חתימה מאומתת בידי נוטריון, אחרת לשכת רישום המקרקעין (Grundbuchamt) לא תקבל אותו (§ 29(1) GBO; חלק 8). גרמניה התנגדה להצטרפותה של גאורגיה לאמנת האפוסטיל של האג, וחזרה בה מההתנגדות באיגרת מיום 2 בפברואר 2010; האמנה חלה בין שתי המדינות מאז 3 בפברואר 2010. לכן ייפוי כוח שאומת בידי נוטריון גאורגי זקוק לאפוסטיל בלבד. את החתימה רשאי לאמת גם פקיד קונסולרי גרמני; מסמכים כאלה שקולים למסמכים של נוטריון גרמני (§ 10(2) KonsG).
הנוטריון, המתווך והבנק בודקים את הקונה, את הנהנים הסופיים ובמידת הצורך גם את מקור הכספים (§§ 10, 11 GwG); התשלום חייב להתבצע בהעברה בנקאית (§ 16a GwG). על השאלה כיצד גאורגיה ממסה דיבידנדים, ריבית ורווחים ממכירת מניות ישיב יועץ מס גאורגי: עמוד זה מתאר רק את הצד הגרמני ואת נוסח האמנה.

המשמעות למשקיעים

1. ודאו את תושבותכם בגאורגיה לפני התשלום הראשון. האמנה מגינה על תושבים, לא על אזרחים, ובלי אישור מרשות המס הגאורגית ה-BZSt לא יחזיר את ההפרש בין 26.375% שנוכו לבין השיעור שבאמנה.
2. בנו את מודל הדיבידנדים לפי השיעור שחל עליכם. ליחיד התקרה היא 10%; רק חברה שהחזקתה והשקעתה עומדות בספים שבסעיף 10 מקבלת 5% או 0%.
3. בדקו את מעמד הסנקציות בנפרד ממעמד המס. התושבות בגאורגיה קובעת את המסים, אבל לא את מגבלות האיחוד האירופי: רק אזרחות של האיחוד האירופי, ה-EEA או שווייץ, או היתר שהייה באחת מהן, מסירים את מגבלת הפיקדונות של €100,000 לאזרחי רוסיה.
מה לבדוק:
• תושבות מס בגאורגיה במועד כל תשלום, ואישור תושבות מרשות המס הגאורגית עבור ה-BZSt;
• לחברה המקבלת דיבידנדים: ההחזקה שלה וסכום ההשקעה מול הספים של €100,000 ו-€3 מיליון;
• אזרחות וכל היתר שהייה באיחוד האירופי, ב-EEA או בשווייץ — מגבלות הפיקדונות של האיחוד האירופי תלויות בהם;
• תנאי הלוואת הבעלים: ללא השתתפות ברווחים — אחרת גרמניה ממסה את התשלומים לפי הדין שלה;
• חוות דעת בכתב של יועץ מס גאורגי על האופן שבו גאורגיה ממסה דיבידנדים, ריבית ורווחים ממכירת מניות.
ראו גם: חלק 9. החלטת המבנה · חלק 8. מעמד החתימה אצל הנוטריון · השקעה בנדל״ן מסחרי בגרמניה מרוסיה · האם צריך חשבון בנק גרמני כדי לקנות נדל״ן ולהחזיק בו?
מקורות: האמנה למניעת כפל מס בין הרפובליקה הפדרלית של גרמניה לבין גאורגיה בענייני מסים על הכנסה ועל הון מיום 1 ביוני 2006 (BGBl. 2007 II עמ׳ 1034) עם הפרוטוקול מיום 11 במרץ 2014, סעיפים 4, 6, 10, 11, 13, 23 ופסקה 3 לפרוטוקול; משרד האוצר הפדרלי, מצב האמנות למניעת כפל מס ליום 1 בינואר 2026; EStG § 50c; StAbwV § 2; StAbwG § 10; התקנה המואצלת (EU) 2016/1675 (נוסח מיום 29 בינואר 2026); סעיף 5b לתקנה (EU) מס׳ 833/2014 (נוסח מאוחד מיום 24 ביולי 2026); תקנה (EU) מס׳ 269/2014; GwG §§ 10, 11, 16a; GBO § 29; KonsG § 10; ועידת האג למשפט בינלאומי פרטי, טבלת המצב של האמנה לביטול דרישת האימות של מסמכים ציבוריים זרים ומידע על ההתנגדויות להצטרפותה של גאורגיה. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Mathias Konrath / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.