מדריך למשקיע
2026-10-10 11:30

איך עובר נדל״ן גרמני בירושה כשהיורשים גרים בחו״ל?

מי יורש — את זה קובע הדין של המדינה שבה גר המוריש במותו, אלא אם בחר בדין של המדינה שבה הוא אזרח (תקנת הירושה האירופית מס׳ 650/2012). אבל רק צו ירושה גרמני (Erbschein), תעודת ירושה אירופית או צוואה בשטר רשמי יחד עם פרוטוקול פתיחתה מכניסים את היורשים לפנקס המקרקעין (§ 35 GBO). מס הירושה הגרמני, בשיעורים של 7% עד 50%, מוטל על נדל״ן בגרמניה גם אם לא המוריש ולא היורשים גרים בה.

דין מקום המגורים יכול להחזיר את הנכס לדין הגרמני

התקנה חלה על מקרי מוות מ-17 באוגוסט 2015 ואילך, ויכולה להפנות לדין של כל מדינה, לא רק של מדינה חברה באיחוד האירופי (סעיפים 20, 21(1) ו-83(1)). המוריש רשאי לבחור בדין של המדינה שבה הוא אזרח (סעיף 22(1)). כשחל דין של מדינה שלישית, מביאים בחשבון גם את כללי ברירת הדין שלה, כשהם מפנים לדין של מדינה חברה באיחוד (סעיף 34(1)).
כתוצאה מכך, עיזבון אחד יכול להתפצל בין שתי שיטות משפט. הדין הרוסי, למשל, מכפיף את הירושה במקרקעין לדין המדינה שבה הם נמצאים (סעיף 1224 לקודקס האזרחי של הפדרציה הרוסית). סופרמרקט גרמני שהיה בבעלותו האישית של מוריש שגר ברוסיה עובר אפוא בירושה, ככלל, לפי הדין הגרמני. מניות ב-GmbH אינן מקרקעין, ובדרך כלל עוברות בירושה לפי הדין של מקום המגורים האחרון.
כשחל הדין הגרמני, אפשר להסתלק מירושה בתוך שישה שבועות — או בתוך שישה חודשים, אם המוריש גר בחו״ל בלבד או שהיורש נמצא בחו״ל כשהתקופה מתחילה (§ 1944 BGB).

פנקס המקרקעין לא יקבל צו ירושה זר

לשכת רישום המקרקעין (Grundbuchamt) מקבלת רק את המסמכים המנויים ב-§ 35(1) GBO, וצו ירושה זר אינו ביניהם. גם כשיש צוואה בשטר רשמי, הלשכה עדיין רשאית לדרוש צו ירושה. את הצו מנפיק בית משפט גרמני לענייני עיזבון, או — אם למוריש לא היה מקום מגורים רגיל בגרמניה — בית משפט השלום בשנברג שבברלין (§ 343(3) FamFG). אפשר להגביל את הבקשה לנכסים שבגרמניה (§ 352c FamFG). אם היורשים נרשמים בתוך שנתיים מהמוות, לא נגבית אגרת רישום (הערה 1 לפריט 14110 בנספח 1 ל-GNotKG).
אם הנכס שייך ל-GmbH, עוברות בירושה המניות (§ 15(1) GmbHG), ופנקס המקרקעין אינו משתנה (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). אבל ביחסים עם החברה, רק מי שרשום ברשימת בעלי המניות המוחזקת במרשם המסחרי נחשב בעל מניות (§§ 16(1), 40 GmbHG). אם מנהל החברה היחיד נפטר, בעלי המניות ממנים מנהל חדש (§ 46 מס׳ 5 GmbHG) — וכדי לעשות זאת, היורשים צריכים להוכיח קודם את זכאותם.

מס הירושה הגרמני אינו תלוי במקום מגוריהם של היורשים

טבלה 1. אצל תושבי חוץ ממוסים רק נכסים בגרמניה — החזקות בחברות מ-10%
⁧הבסיס החוקי⁩
⁧ממוסה בגרמניה?⁩
⁧חלק מהעיזבון⁩
⁧§ 121 מס׳ 2 BewG⁩
⁧כן⁩
⁧מקרקעין בגרמניה⁩
⁧§ 121 מס׳ 4 BewG⁩
⁧כן⁩
⁧החזקה של 10% ומעלה בחברה גרמנית, גם יחד עם אנשים קשורים⁩
⁧§ 121 מס׳ 4 BewG⁩
⁧לא⁩
⁧החזקה של פחות מ-10%, כולל אנשים קשורים⁩
⁧§ 121 מס׳ 7 ו-8 BewG⁩
⁧כן⁩
⁧הלוואה המובטחת במקרקעין בגרמניה, או הלוואה המשתתפת ברווחים⁩
§ 121 BewG
⁧לא⁩
⁧הלוואת בעלים שאינה מובטחת ואינה משתתפת ברווחים⁩
השיעורים נעים בין 7% ל-30% לבני זוג, לילדים ולנכדים, בין 15% ל-43% לאחים ולקרובי משפחה מסוימים אחרים, ובין 30% ל-50% לכל השאר (§ 19 ErbStG). בחבות מס מוגבלת, סכומי הפטור האישיים — €500,000 לבן או בת זוג, €400,000 לילד — מוקטנים באופן יחסי לחלקם של הנכסים שמחוץ לגרמניה (§ 16 ErbStG).
יש לדווח למשרד המס על ירושה הכוללת מקרקעין או מניות בחברות בתוך שלושה חודשים (§ 30 ErbStG). אזרחי גרמניה שגרים בחו״ל חמש שנים או פחות נחשבים תושבים (§ 2(1) מס׳ 1 ErbStG). לגרמניה יש אמנות למניעת כפל מס בירושה רק עם דנמרק, צרפת, יוון, שווייץ וארצות הברית.

המשמעות למשקיעים

1. הסדירו מראש את הדין החל. בלי צוואה הבוחרת בדין האזרחות, מכריע הדין של מקום המגורים האחרון, ועיזבון אחד יכול להתפצל בין שתי שיטות משפט — אחת לנכס, אחרת למניות ה-GmbH.
2. הכינו מסמך שפנקס המקרקעין יקבל. צו ירושה זר לא יספיק: הלשכה צריכה צו ירושה גרמני, תעודת ירושה אירופית או צוואה בשטר רשמי יחד עם פרוטוקול פתיחתה. רישום היורשים בתוך שנתיים מהמוות חוסך את אגרת הרישום.
3. הכניסו את מס הירושה הגרמני לתוכנית. הוא מוטל בשיעורים של 7% עד 50% על מקרקעין בגרמניה ועל החזקות של 10% ומעלה בחברות גרמניות, בכל מקום שבו גרים היורשים. יש לדווח על הירושה בתוך שלושה חודשים.
מה לבדוק:
• בררו איזה דין חל על העיזבון, והאם יש צוואה עם בחירת דין.
• בדקו את צורת הצוואה, והאם יידרש צו ירושה גרמני.
• החליטו מי יפעל בשם ה-GmbH אם מנהל החברה היחיד שלה ימות.
• רשמו לפניכם את המועד של שלושה חודשים לדיווח למשרד המס, ואת סכומי הפטור האישיים.
• בררו כיצד ממוסה הירושה במדינת המגורים של היורשים.
ראו גם: איך עובדת אמנה למניעת כפל מס עם גרמניה? · האם אפשר למכור נדל״ן בגרמניה בלי לשלם מס? · חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"
מקורות: תקנה (EU) מס׳ 650/2012, סעיפים ⁦20–22⁩, 34 ו-83; סעיף 1224 לקודקס האזרחי של הפדרציה הרוסית; § 1944 BGB; § 35 GBO; §§ 343, 352c FamFG; GNotKG, נספח 1, פריט 14110; §§ 15, 16, 40, 46 GmbHG; §§ 2, 16, 19, 30 ErbStG; § 121 BewG; משרד האוצר הפדרלי, מצב האמנות למניעת כפל מס נכון ל-1 בינואר 2026. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.