מדריך למשקיע
2026-10-10 11:33

איך מעבירים נדל״ן מסחרי בגרמניה לילדים — במתנה או בירושה?

גרמניה ממסה מתנות וירושות באותו מס ולפי אותו מדרג: ילד משלם ⁦7–30%⁩ על הסכום שמעל לסכום פטור של €400,000, ומתנות מאותו אדם מצטברות על פני עשר שנים (§§ 14, 16, 19 ErbStG). נדל״ן גרמני ממוסה גם אם לא ההורים ולא הילדים גרים בגרמניה, ואילו העברה לילדים אינה מחייבת במס רכישה. ההקלה לנכסים מושכרים חלה רק על מגורים, ולכן סופרמרקט ממוסה לפי מלוא שוויו, כפי שנקבע לפי חוק הערכת השווי (BewG).

מתנות וירושות ממוסות באותו אופן, עם סכום פטור אחד לכל עשור

מס הירושה והמתנות (Erbschaft- und Schenkungsteuer) מוטל הן על ירושות והן על מתנות שניתנו בחיי הנותן (§ 1(1) ErbStG). סכום הפטור של ילד הוא €400,000 מכל אחד מההורים, של נכד €200,000 ושל בן או בת זוג €500,000 (§ 16(1) ErbStG). מתנות מאותו אדם בתוך עשר שנים מצטברות, וסכום הפטור נספר פעם אחת בלבד (§ 14(1) ErbStG).
טבלה 1. השיעור חל על כל הסכום החייב: מתנה של €5 מיליון לילד ממוסה ב-19%
⁧מי שאינם קרובי משפחה (קבוצת מס III), %⁩
⁧ילדים ובני זוג (קבוצת מס I), %⁩
⁧הסכום החייב אחרי הפטור, עד €⁩
30
7
75,000
30
11
300,000
30
15
600,000
30
19
6,000,000
50
23
13,000,000
50
27
26,000,000
50
30
⁧מעל 26,000,000⁩
מקור: § 19(1) ErbStG. מעט מעל כל סף מדרגה חלה הקלה (§ 19(3) ErbStG).
דוגמה (לפי חישובנו): ילד מקבל במתנה נכס ששוויו לצורכי מס €5 מיליון, ובעשר השנים האחרונות לא קיבל מתנות אחרות מאותו הורה. המס הוא אז 19% מ-€4.6 מיליון, כלומר €874,000.

חוק הערכת השווי, לא מחיר הרכישה, קובע את השווי לצורכי מס

חנות מושכרת מוערכת בגישת ההכנסה אם אפשר לקבוע את דמי השכירות המקובלים במקום, ואחרת — בגישת העלות (§ 182(3), (4) BewG). את שיעור ההיוון קובעת ועדת השמאים המקומית (Gutachterausschuss); אם אין לה שיעור כזה, השיעור לנדל״ן מסחרי הוא 6.0% (§ 188(2) BewG). השווי לצורכי מס עשוי לצאת גבוה משווי השוק או נמוך ממנו. אפשר להוכיח שווי נמוך יותר בחוות דעת של שמאי או במחיר מכירה בתוך שנה לפני מועד ההערכה או אחריו (§ 198 BewG).
חנות כמעט אינה זוכה להקלה. החוק מעניק הנחה של 10% רק לנדל״ן מגורים מושכר (§ 13d ErbStG). ההקלות לנכסים עסקיים בדרך כלל אינן מועילות למניות ב-GmbH שמשכירה סופרמרקט: מקרקעין המושכרים לצדדים שלישיים נחשבים נכסים מנהליים (§ 13b(4) מס׳ 1 ErbStG). מניות ב-GmbH מוערכות בניכוי חובות החברה (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

תושבי חוץ ממוסים רק על נכסים בגרמניה

אם הנותן או הילד גרים בגרמניה, כל הרכוש שהתקבל ממוסה, בכל מקום שבו הוא נמצא. גם אזרח גרמני שעזב לפני חמש שנים לכל היותר נחשב כמי שגר בגרמניה (§ 2(1) מס׳ 1 ErbStG). אם אף אחד מהם אינו גר שם, ממוסים רק נכסים בגרמניה: מקרקעין והחזקה של 10% ומעלה בחברה גרמנית, כשההחזקות של אנשים קשורים נספרות יחד. הלוואת בעלים שאינה מובטחת ואינה משתתפת ברווחים אינה ביניהם (§ 2(1) מס׳ 3 ErbStG, § 121 BewG).
סכום הפטור מוקטן אז באופן יחסי לנכסים בחו״ל שהתקבלו מאותו אדם בתוך עשר שנים (§ 16(2) ErbStG). אם ילד קיבל מהורה רק נכס בגרמניה, סכום הפטור נשאר במלואו.
גרמניה מעניקה זיכוי בגין מס זר רק בחבות מס בלתי מוגבלת (§ 21 ErbStG), ויש לה אמנות למניעת כפל מס בירושה רק עם דנמרק, צרפת, יוון, שווייץ וארצות הברית (משרד האוצר הפדרלי).

אין מס רכישה, ותקופת ההחזקה עוברת לילד

העברה לילדים פטורה ממס רכישה, בין במתנה, בין בירושה ואפילו במכירה (§ 3 מס׳ 2, 6 GrEStG). אם הנכס שייך להורה באופן אישי, ילד שמקבל אותו במתנה ממשיך את תקופת ההחזקה של עשר השנים של ההורה לעניין המס על רווח ממכירה (§ 23(1) משפט 3 EStG). מתנה של מקרקעין מחייבת חוזה נוטריוני (§ 311b(1) BGB), ויש לדווח על המתנה למשרד המס בתוך שלושה חודשים (§ 30 ErbStG).

המשמעות למשקיעים

1. התחילו מהשווי לצורכי מס, לא ממחיר הרכישה. הערכה לפי ה-BewG עשויה לסטות משווי השוק לכל כיוון, ואפשר להוכיח שווי נמוך יותר בחוות דעת של שמאי.
2. תכננו את ההעברה שנים מראש. מתנות מאותו אדם בתוך עשר שנים מצטברות, ובתום התקופה עומד שוב לרשות כל ילד סכום הפטור של €400,000 מכל אחד מההורים.
3. תאמו בין שתי מערכות המס לפני החתימה. גרמניה ממסה נכס גרמני בכל מקום שבו גרים הצדדים; חשבו עם יועץ מקומי את המס במדינת המגורים שלכם ואת אופן הזיכוי.
מה לבדוק:
• מקום המגורים של הנותן ושל כל ילד במועד המתנה: הוא קובע אם ממוסה כל הרכוש או רק הנכסים בגרמניה;
• השווי לצורכי מס של הנכס לפי ה-BewG, ושיעור ההיוון של ועדת השמאים המקומית;
• ההחזקות של כל בני המשפחה ב-GmbH הגרמנית: סף ה-10% סופר יחד את ההחזקות של אנשים קשורים;
• מס הירושה והמתנות במדינת המגורים, עם יועץ מקומי.
ראו גם: איך עובר נדל״ן גרמני בירושה כשהיורשים גרים בחו״ל? · האם אפשר למכור נדל״ן בגרמניה בלי לשלם מס? · איך עובדת אמנה למניעת כפל מס עם גרמניה?
מקורות: §§ 1, 2, 13b, 13d, 14, 16, 19, 21, 30 ErbStG; §§ 121, 182, 188, 198 BewG; § 3 GrEStG; § 23(1) EStG; § 311b(1) BGB; משרד האוצר הפדרלי, מצב האמנות למניעת כפל מס נכון ל-1 בינואר 2026; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 9; חישובי Gordon Real Estate Group. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.