מדריך למשקיע
2026-10-10 10:48

חנות פארם כהשקעה: שוכר חזק לצד עוגן מזון

חנות פארם (Drogeriemarkt), שמוכרת מוצרי קוסמטיקה, מוצרי ניקיון לבית ומוצרי בריאות על שטח מכירה של כ-400 עד 1,000 מ״ר, מוערכת לפי איתנות הרשת ולפי עוגן המזון שמביא אליה לקוחות. הרשתות הגדולות הן dm, עם 2,154 חנויות בגרמניה, ו-Rossmann, עם 2,342 חנויות, ושטח המכירה הממוצע שלהן הוא 640 ו-626 מ״ר בהתאמה. חנויות פארם אינן מופיעות בסטטיסטיקה של EHI על קמעונאות המזון ולא בטבלת הפורמטים של BNP Paribas Real Estate, ו-BNP אינה מפרסמת עבורן תשואה נפרדת.

שתי רשתות וכ-4,500 חנויות מתחרות בחנויות המזון על אותו סל קניות

טבלה 1. dm ו-Rossmann: כ-4,500 חנויות של ⁦630–640⁩ מ״ר, ומחזור שעלה ב-⁦6.1–6.5%⁩
Rossmann
dm
⁧מדד⁩
2,342
2,154
⁧חנויות בגרמניה⁩
⁧626 מ״ר⁩
⁧640 מ״ר⁩
⁧שטח מכירה ממוצע⁩
⁧€10.5 מיליארד⁩
⁧€13.3 מיליארד, כולל מע״מ⁩
⁧מחזור בגרמניה⁩
⁦+6.1%⁩
⁦+6.5%⁩
⁧צמיחת המחזור⁩
18.8%
27.5%
⁧נתח משוק מוצרי הפארם⁩
⁧כ-⁦400–1,000⁩ מ״ר⁩
⁧לפחות 400 מ״ר במרכזי ערים, לפחות 500 מ״ר במרכזים מסחריים פתוחים⁩
⁧שטח המכירה של חנות חדשה⁩
⁧לפחות 10.5 מ׳⁩
⁧לפחות 8 מ׳ במרכזי ערים⁩
⁧חזית⁩
מקורות: dm — שנת הכספים שהסתיימה ב-30 בספטמבר 2025; Rossmann — 2025, בלי ציון אם המחזור כולל מע״מ; נתחי שוק — נתוני Nielsen/NielsenIQ כפי שמצטטות אותם הרשתות עצמן, בשיטות שונות; סך החנויות — לפי חישובנו.
עבור חנות פארם, חנות המזון השכנה היא גם עוגן וגם מתחרה. Rossmann מודדת את נתח השוק שלה בשוק שבו גם סופרמרקטים וחנויות דיסקאונט מוכרים מוצרי פארם, ו-BNP מציינת שחנויות המזון מרחיבות את המגוון שלהן, כולל מוצרי פארם.

חנות הפארם תלויה בעוגן המזון שלה

Rossmann מחפשת במפורש אתרים שבהם היא מספקת, יחד עם סופרמרקט בעל מגוון מלא או חנות דיסקאונט, את צורכי היומיום של הלקוחות: יישובים של 6,000 תושבים ומעלה, רחובות קניות מרכזיים, קניונים ומרכזים מסחריים פתוחים. dm דורשת במרכז מסחרי פתוח שטח מכירה של 500 מ״ר לפחות, ועוד כ-120 מ״ר של שטחי עזר וכ-50 מקומות חניה משלה. חנות הפארם הטיפוסית היא אפוא שוכר נלווה במרכז מסחרי פתוח, במרכז מסחרי שכונתי או ברחוב קניות, ולדעתנו שוויה עולה ויורד עם תנועת הקונים שמביא העוגן.
משפחת הבעלים של Rossmann מתחרה במשקיעים על הנכסים הטובים ביותר: באמצעות חברה משלה היא רוכשת בניינים עם 700 מ״ר לפחות בקומת הקרקע, רצוי בסמוך לסופרמרקט או לחנות דיסקאונט.

החוזים מתחדשים לתקופות של 3 עד 12 שנה, וסיכון השוכר ממשי

חידושים שפורסמו מראים עד כמה התקופות משתנות. חברת berlinovo חידשה את חוזי השכירות שלה עם dm ל-12 שנה לפחות במרכז מסחרי פתוח בנויבורג אן דר דונאו (כ-900 מ״ר, 2014). במרכז מסחרי שכונתי בבנדורף (כ-660 מ״ר, 2015) היא חידשה אותם ל-10 שנים לפחות. בזלו מימשה Rossmann ב-2026 אופציה נוספת — לשלוש שנים לפחות.
סיכון השוכר ממשי: Schlecker, אז רשת הפארם הגדולה באירופה, הגישה בקשה לחדלות פירעון בינואר 2012 (ראו חלק 12 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). מנגד, לדעתנו, יחידה של ⁦400–1,000⁩ מ״ר מתאימה לקמעונאים רבים, וקל יותר להשכיר מחדש חנות פארם ריקה מאשר מבנה של היפרמרקט.

המשמעות למשקיעים

1. העריכו את חנות הפארם יחד עם עוגן המזון שלה. Rossmann מחפשת במפורש אתרים בסמוך לסופרמרקט או לחנות דיסקאונט, ולדעתנו שוויה של חנות פארם עולה ויורד עם תנועת הקונים שמביא העוגן.
2. בדקו אם היחידה תתאים לרשת אחרת. לדעתנו, יחידה של ⁦400–1,000⁩ מ״ר מתאימה לקמעונאים רבים; קנה המידה הוא מה ש-dm ו-Rossmann דורשות בשטח, בחזית ובחניה (טבלה 1).
3. הסתמכו על התקופה הקבועה, לא על חידוש שאתם מקווים לו. החידושים שפורסמו נחתמו ל-3, ל-10 ול-12 שנים לפחות, וחדלות הפירעון של Schlecker ב-2012 הראתה שסיכון השוכר ממשי.
מה לבדוק:
• בררו איזו רשת, ואיזו מחברותיה, חתמה על החוזה, ומהן יתרת התקופה, האופציות וההצמדה.
• בדקו כמה קרוב עוגן המזון וכמה נותר מתקופת החוזה שלו.
• בדקו את היחידה מול הדרישות של שתי הרשתות: שטח מכירה ושטחי עזר, חזית של ⁦8–10.5⁩ מ׳, חניה.
• חפשו סניף נוסף של dm או של Rossmann בסביבה, והעריכו את גודלה של מחלקת הפארם בסופרמרקט השכן.
• בדקו איזה מגוון מוצרים מתירה תוכנית בניין העיר (תב״ע).
ראו גם: מרכז מסחרי פתוח כהשקעה; מרכז מסחרי שכונתי כהשקעה; חנות דיסקאונט כהשקעה.
מקורות: dm-drogerie markt, הודעה לעיתונות מ-21 באוקטובר 2025 והעמודים "dm in Zahlen" וכן "Expansion"; Dirk Rossmann GmbH, "Geschäftsentwicklung 2025 und Ausblick 2026" (אפריל 2026), "Geschäftsentwicklung 2024 und Ausblick 2025", העמוד "Expansion in Deutschland" וחוברת דרישות האתר (ינואר 2025); Dirk Rossmann Immobiliengruppe, קריטריוני רכישה; BNP Paribas Real Estate, דוח שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאות המזון בגרמניה לרבעון הרביעי של 2025; berlinovo, הודעות לעיתונות מ-12 במאי 2014 ומ-14 בינואר 2015; Dr. Peters Group, הודעה לעיתונות מ-21 בספטמבר 2026; LEBENSMITTEL PRAXIS, 14 בינואר 2022 (Schlecker); הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 12; ניסיונה של Gordon Real Estate Group.
צילום: Ricardo Gomez Angel / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.