מדריך למשקיע
2026-10-10 11:46

האם קניית נדל״ן בגרמניה מקנה היתר שהייה?

לא: חוק השהייה הגרמני (Aufenthaltsgesetz) אינו מעניק היתר שהייה בגין רכישת נדל״ן או השקעה פסיבית — יהיה הסכום אשר יהיה. גם הבעלות אינה מאריכה את השהייה: בלי היתר שהייה, ביקור קצר מוגבל ל-90 ימים בכל תקופה של 180 ימים. היתר ניתן רק למטרה שהחוק מונה, כגון תעסוקה, עבודה עצמאית, לימודים או איחוד משפחות; ההכנסה מנכס יכולה רק לסייע להוכיח שיש לכם ממה להתקיים.

החוק קושר את השהייה למטרה, לא לנכסים

זר יכול לקנות נדל״ן בגרמניה בלי שום הגבלה על בסיס אזרחות (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"), אבל הזכות להחזיק בנכס והזכות לשהות במדינה הן שתי שאלות נפרדות. היתר שהייה (Aufenthaltserlaubnis) ניתן למטרות שהחוק מונה (§ 7(1) משפט 2 AufenthG): לימודים, תעסוקה, עבודה עצמאית, טעמים הומניטריים ומשפחה. רכישת נדל״ן אינה ביניהן. גם בעלות אינה מאריכה שהייה בלי היתר: ביקור קצר מוגבל ל-90 ימים בכל תקופה של 180 ימים (סעיף 6(1) לתקנה (EU) 2016/399).
הכנסות השכירות מועילות במקום אחר: הן עוזרות להוכיח שאתם מסוגלים לפרנס את עצמכם. ככלל, כל היתר מחייב שמחייתכם, כולל ביטוח בריאות, תהיה מובטחת בלי להיזקק לסיוע מכספי ציבור (§ 5(1) מס׳ 1, § 2(3) AufenthG). נכס יכול להראות זאת, אבל אינו מחליף את מטרת השהייה.

העילות האמיתיות: עבודה, עסק, לימודים ומשפחה

טבלה 1. שש עילות להיתר שהייה — ואף אחת מהן אינה קשורה לבעלות על נכס
⁧התנאי המרכזי⁩
⁧הסעיף ב-AufenthG⁩
⁧עילה⁩
⁧תעסוקה בגרמניה שדורשת הכשרה⁩
§§ 18a, 18b
⁧עובד מיומן בעל הכשרה מקצועית או אקדמית⁩
⁧תואר אקדמי ושכר של 50% לפחות מתקרת ההכנסה השנתית החייבת בדמי ביטוח פנסיוני; 45.3% במקצועות שיש בהם מחסור ולבוגרים חדשים⁩
§ 18g
⁧הכרטיס הכחול של האיחוד האירופי⁩
⁧חיפוש עבודה; עבודה של עד 20 שעות בשבוע בממוצע⁩
§ 20a
⁧כרטיס ההזדמנות (Chancenkarte)⁩
⁧אינטרס כלכלי או צורך אזורי, השפעה חיובית על הכלכלה, מימון מובטח⁩
§ 21
⁧עבודה עצמאית⁩
⁧קבלה ללימודים במסלול מלא באוניברסיטה⁩
§ 16b
⁧לימודים⁩
⁧בן או בת זוג או בן משפחה קרוב שהוא אזרח גרמני או זר בעל זכות שהייה⁩
§§ ⁦27–36⁩
⁧איחוד משפחות⁩
אזרחי האיחוד האירופי אינם זקוקים להיתר שהייה: הם נהנים מחופש תנועה (§ 2 FreizügG/EU).

עבודה עצמאית היא המסלול הקרוב ביותר — אבל לא לבעלים פסיבי

ההוראה הקרובה ביותר למשקיע היא § 21 AufenthG, העוסקת בעבודה עצמאית. היתר ניתן כשיש אינטרס כלכלי או צורך אזורי, כשהפעילות צפויה להשפיע לטובה על הכלכלה, וכשהמימון מובטח בהון עצמי או בהלוואה. הרשויות בוחנות את כדאיות הרעיון העסקי, את הניסיון היזמי, את היקף ההון, את ההשפעה על התעסוקה ועל ההכשרה המקצועית ואת התרומה לחדשנות. לשכות וגופים מקומיים משתתפים בהערכה.
החוק אינו קובע סכום השקעה מינימלי. מבקשים מעל גיל 45 מקבלים היתר, ככלל, רק אם יש להם הסדר פנסיוני הולם. ההיתר הראשון ניתן לשלוש שנים לכל היותר, והיתר קבע אפשרי אחרי שלוש שנים של פעילות מוצלחת (§ 21(3) ו-(4) AufenthG).
להערכתנו, בעלות על סופרמרקט המושכר לרשת מזון אינה עומדת כשלעצמה בקריטריונים האלה: השוכר מנהל את העסק, והבעלים גובה את דמי השכירות. למי שרוצה לחיות בגרמניה ממשאביו שלו, החוק משאיר רק סעיף כללי — היתר "במקרים מוצדקים" למטרה שהחוק אינו מונה (§ 7(1) משפט 3 AufenthG). זהו עניין לשיקול דעתה של הרשות, לא זכות. גרמניה גם אינה מעניקה אזרחות תמורת השקעה: התאזרחות מחייבת ככלל חמש שנות מגורים כדין, דרך קבע, בגרמניה (§ 10(1) StAG).

המשמעות למשקיעים

1. תכננו את המעבר לגרמניה בנפרד מהרכישה. בעלות אינה מקנה זכות לשהות: בלי היתר שהייה, ביקור מוגבל ל-90 ימים בכל תקופה של 180 ימים.
2. הגדירו מטרת שהייה שתוכלו לבסס באמת. היתר ניתן למטרה שהחוק מונה, ולהערכתנו בעלות על סופרמרקט המושכר לרשת אינה עומדת כשלעצמה בקריטריונים של עבודה עצמאית.
3. אל תסמכו על אזרחות תמורת השקעה. גרמניה אינה מעניקה אותה: התאזרחות מחייבת ככלל חמש שנות מגורים כדין, דרך קבע.
מה לבדוק:
• בררו אם האזרחות שלכם מחייבת אשרה לנסיעה, והאם חל עליכם חופש התנועה של האיחוד האירופי.
• הגדירו את מטרת השהייה שתוכלו לבסס באמת: עבודה, עסק, לימודים, משפחה.
• לעבודה עצמאית, הכינו תוכנית עסקית והוכחות למימון ולניסיון — ואם אתם מעל גיל 45, גם להסדר פנסיוני.
• אספו הוכחות לאמצעי מחיה ולביטוח בריאות, כולל מהכנסות שכירות.
• היוועצו בעורך דין להגירה לפני הרכישה, אם מעבר לגרמניה הוא חלק מהתוכנית.
ראו גם: האם אפשר לקנות נדל״ן בגרמניה בלי היתר שהייה?; האם זרים יכולים לקנות נדל״ן בגרמניה?; איך מעבירים כסף לרכישת נדל״ן בגרמניה?
מקורות: §§ 2(3), 5(1), 7(1), 16b, 18a, 18b, 18g, 20a, 21, ⁦27–36⁩ AufenthG; § 2(1) FreizügG/EU; § 10(1) StAG; סעיף 6(1) לתקנה (EU) 2016/399 (קוד הגבולות של שנגן); §§ 311b, 873, 925 BGB. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.