מדריך למשקיע
2026-10-10 11:48

האם צריך חשבון בנק גרמני כדי לקנות נדל״ן ולהחזיק בו?

כדי לקנות — לא: החוק אינו מחייב חשבון בנק גרמני, והמחיר יכול להגיע מחו״ל, אם הוא משולם בהעברה ומוכח לנוטריון (§ 16a GwG). כדי להחזיק בנכס צריך חשבון, אם כי לא בהכרח גרמני: אליו נכנסים דמי השכירות וממנו משולמים המסים, ולפי ניסיוננו בנק מממן מחזיק את חשבון החברה אצלו. למשקיע שגר מחוץ לאיחוד האירופי אין זכות לחשבון, ובנק אינו רשאי לקבל פיקדונות של יותר מ-€100,000 מאזרחי רוסיה ומתושביה שאין להם אזרחות או היתר שהייה באיחוד האירופי, במרחב הכלכלי האירופי (EEA) או בשווייץ.

המחיר יכול להגיע מחו״ל, בהעברה מחשבונכם

מאז 1 באפריל 2023 אי אפשר לשלם על נדל״ן בגרמניה, ועל מניות בחברות שבבעלותן נדל״ן כזה, במזומן, בנכסי קריפטו, בזהב, בפלטינה או באבנים יקרות (§ 16a(1) GwG). החוק שותק בשאלה היכן נמצא הבנק של המשלם: העברה מחשבונכם בחו״ל היא תשלום רגיל שלא במזומן. יש להוכיח אותה לנוטריון, למשל בתדפיסי חשבון. עד שההוכחה תתקבל כחותכת, הנוטריון לא יגיש את בקשת הרישום של הקונה (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). תדפיס חסר מעכב את העברת הבעלות.
הנוטריון חייב להגיש דיווח לפי דיני איסור הלבנת הון אם יותר מ-€20,000 משולמים בידי צד שלישי — לא צד לעסקה ולא הנהנה הסופי של צד (§ 6(1) GwGMeldV-Immobilien). בין החריגים: בני זוג, קרובי משפחה מדרגה ראשונה ושנייה וחברות קשורות. אותה חובה חלה אם המחיר משולם מחשבון במדינה הכלולה ברשימת האיחוד האירופי של מדינות שלישיות בסיכון גבוה, שהמשלם אינו גר בה. אספו את מסמכי מקור הכספים למחיר המלא לפני החתימה: הנוטריון, המתווך והבנק בודקים אותם כל אחד בנפרד (§§ 10, 11 GwG).

בעלים צריך חשבון חברה, והבנק רשאי לסרב לפתוח אותו

טבלה 1. החוק אינו דורש חשבון גרמני; ניהול נכס דורש חשבון חברה
⁧בסיס⁩
⁧צריך חשבון?⁩
⁧המצב⁩
⁧תשלום שלא במזומן שהוכח לנוטריון (§ 16a GwG)⁩
⁧גרמני — לא⁩
⁧תשלום המחיר⁩
⁧לפחות €12,500 מהון המניות משולמים לפני הרישום, לרשותם החופשית של מנהלי החברה (§§ 7, 8 GmbHG)⁩
⁧בפועל, חשבון חברה⁩
⁧הקמת GmbH⁩
⁧השוכר משלם לחשבון הנקוב במכתב המשותף של המוכר והקונה⁩
⁧כן⁩
⁧קבלת דמי שכירות⁩
⁧הבנק דורש שדמי השכירות ייכנסו לחשבון אצלו (ניסיוננו)⁩
⁧ככלל, בבנק המלווה⁩
⁧הלוואה בנקאית⁩
שום בנק אינו חייב לפתוח לכם חשבון: החובה להציע חשבון בסיסי חלה רק על צרכנים השוהים כדין באיחוד האירופי (§ 31(1) ZKG), לא על חברות. הבנק חייב לזהות את הלקוח, את הנהנים הסופיים שלו ואת נציגיו; אם אינו יכול להשלים את הבדיקות, אסור לו לפתוח את החשבון (§ 10(9) GwG). לכן רשמו את ה-GmbH במרשם השקיפות (Transparenzregister) לפני הביקור בבנק: הבנקים חייבים לדווח על פערים בין המרשם לבין הרישומים שלהם (§ 23a GwG).

לאזרחי רוסיה ולתושביה, האיחוד האירופי מגביל את הבנקאות, לא את הרכישה

הסנקציות של האיחוד האירופי אינן אוסרות על אזרחי רוסיה לקנות נדל״ן בגרמניה; הן מגבילות את הבנקאות. בנק אינו רשאי לקבל פיקדונות אם סך הפיקדונות של הלקוח באותו בנק עולה על €100,000 (סעיף 5b(1) לתקנה (EU) מס׳ 833/2014). האיסור חל על אזרחי רוסיה, על תושבי רוסיה, על חברות שהתאגדו בה ועל חברות מחוץ לאיחוד האירופי שיותר מ-50% מהן בבעלות אנשים כאלה. לאותם אזרחים, תושבים וחברות רוסיות אסור להציע שירותי קריפטו, סליקה או ייזום תשלומים, ואסור להנפיק להם אמצעי תשלום או כסף אלקטרוני (סעיף 5b(2)).
האיסורים האלה אינם חלים על אזרחי האיחוד האירופי, ה-EEA או שווייץ, ולא על מי שמחזיק בהיתר שהייה זמני או קבוע באחת מהן (סעיף 5b(3)). השתתפות בפעילות שמטרתה או תוצאתה עקיפת האיסורים שבתקנה אסורה כשלעצמה (סעיף 12). הכספים של מי שנכלל ברשימת הסנקציות של האיחוד האירופי מוקפאים, והוא אינו יכול לקנות נדל״ן כלל (תקנה (EU) מס׳ 269/2014).
מאז 29 בינואר 2026 נכללת רוסיה ברשימת האיחוד האירופי של מדינות שלישיות בסיכון גבוה, והבנקים מחילים על תושביה בדיקת נאותות מוגברת (§ 15(3) מס׳ 2 GwG). הנוטריון חייב לדווח על רכישה אם צד לעסקה או הנהנה הסופי שלו גרים ברוסיה — אלא אם העובדות מפיגות את החשד להלבנת הון (§§ 3, 7 GwGMeldV-Immobilien).

המשמעות למשקיעים

1. שלמו את המחיר מחשבונכם או מחשבון החברה הרוכשת. תשלום של יותר מ-€20,000 מצד שלישי מחייב דיווח של הנוטריון; תדפיס חסר מעכב את העברת הבעלות.
2. רשמו את ה-GmbH במרשם השקיפות ואספו את מסמכי מקור הכספים לפני הביקור בבנק. שום בנק אינו חייב לפתוח חשבון לחברה, ובנק שאינו יכול להשלים את בדיקותיו אף אסור לו לעשות זאת.
3. אם אתם אזרחי רוסיה או תושביה, בדקו את סעיף 5b לפני שאתם בוחרים בנק. בלי אזרחות או היתר שהייה באיחוד האירופי, ב-EEA או בשווייץ, פיקדונות של יותר מ-€100,000 יידחו, ותושבי רוסיה עוברים בדיקת נאותות מוגברת.
מה לבדוק:
• המחיר מגיע מחשבונכם או מחשבון החברה הרוכשת, ותדפיסים לכל תשלום מוכנים עד מועד הפירעון;
• מסמכי מקור הכספים למחיר המלא נאספו לפני החתימה;
• ה-GmbH רשומה במרשם השקיפות לפני פתיחת החשבון;
• כשיש הלוואה: היכן הבנק דורש את החשבון, וכיצד מתועדת המחאת דמי השכירות;
• לאזרחי רוסיה ולתושביה: אם סעיף 5b לתקנה מס׳ 833/2014 חל עליכם, או החריג שבסעיף קטן 3 שלו.
ראו גם: האם אפשר לשלם במזומן על נדל״ן בגרמניה? · האם אזרח רוסי יכול לקנות נדל״ן בגרמניה? · האם תושב חוץ יכול לקבל הלוואה מבנק גרמני לנדל״ן מסחרי? · האם צריך GmbH כדי לקנות נדל״ן מסחרי בגרמניה?
מקורות: GwG §§ 10, 11, 15, 16a, 20, 23a; GwGMeldV-Immobilien §§ 3, 6, 7; GmbHG §§ 7, 8; ZKG § 31; תקנת מועצת האיחוד האירופי (EU) מס׳ 833/2014, סעיפים 5b ו-12 (נוסח מאוחד מיום 24 ביולי 2026); תקנת מועצת האיחוד האירופי (EU) מס׳ 269/2014; התקנה המואצלת של הנציבות האירופית (EU) 2026/46; ניסיונה של Gordon Real Estate Group. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.