מדריך למשקיע
2026-10-10 09:58

נדל״ן מסחרי ברוונסבורג: מרכז אזורי שמתחלק בין שלוש ערים

רוונסבורג (Ravensburg) היא רק חלק ממרכז אזורי (Oberzentrum): לפי תוכנית הפיתוח של באדן-וירטמברג, היא חולקת את המעמד הזה עם פרידריכסהאפן (Friedrichshafen) ועם ויינגרטן (Weingarten). ברוונסבורג עצמה 50,549 תושבים (Destatis, סוף 2025), בשלוש הערים יחד 138,364, ותפקידי המרכז האזורי מחולקים ביניהן. לסופרמרקט, אזור המשיכה הקרוב חשוב יותר, ומכיוון שמקורות פתוחים אינם חושפים את כוח הקנייה של העיר עצמה, כדאי להזמין את הנתון.

כאן מעמד המרכז האזורי מתחלק בין שלוש ערים

תוכנית הפיתוח של באדן-וירטמברג משנת 2002 (Landesentwicklungsplan, LEP) מגדירה את "Friedrichshafen/Ravensburg/Weingarten" כמרכז אזורי (Plansatz 2.5.8). פרידריכסהאפן (62,781 תושבים) שייכת למחוז אגם בודן (Bodenseekreis); רוונסבורג וויינגרטן, עיר של 25,034 תושבים, שייכות למחוז רוונסבורג, שב-39 הרשויות המקומיות שלו גרים 291,600 בני אדם (Destatis, סוף 2025). לשכת המסחר והתעשייה IHK Bodensee-Oberschwaben מכנה את רוונסבורג ואת ויינגרטן מרכז אזורי משותף והליבה הכלכלית של המחוז.
תפקידי המרכז האזורי — קמעונאות בהיקף גדול, בתי חולים, אוניברסיטאות — פזורים בין שלוש הערים. רוונסבורג עצמה היא עיר של כ-50,000 תושבים, ואוכלוסייתה ירדה ב-2025 ב-79 בני אדם, או 0.16%. את אזור המשיכה של סופרמרקט יש למדוד אפוא לפי המסלולים שהקונים עושים בפועל, לא לפי מעמד העיר.

בריאות, קמעונאות וחברות משפחתיות נושאות את כלכלת המחוז

לפי ה-IHK, ענף הבריאות מעסיק את מספר העובדים הגדול ביותר במחוז, ואחריו הקמעונאות והנדסת המכונות. בין החברות הידועות במחוז מונה הלשכה את Ravensburger, Hymer, Dethleffs, Schuler ו-Vetter. ל-Vetter, המתמחה במילוי אספטי של תרופות, יש מטה וייצור ברוונסבורג; לדבריה היא מעסיקה יותר מ-7,400 עובדים ברחבי העולם, והכנסותיה ב-2025 הגיעו ל-€1.26 מיליארד.
ברוונסבורג פועלת הפקולטה לכלכלה של האוניברסיטה הממלכתית הדואלית של באדן-וירטמברג (DHBW Ravensburg), שקלטה כ-1,120 סטודנטים בשנה הראשונה באוקטובר 2026. במחוז פועלות גם האוניברסיטה למדעים שימושיים רוונסבורג-ויינגרטן והאוניברסיטה לחינוך בוויינגרטן. בין קשרי התחבורה מבליטה ה-IHK את הכביש הפדרלי B 30 מאולם (Ulm) לפרידריכסהאפן ואת הכביש המהיר A 96 בין לינדאו (Lindau) למינכן, שחוצה את המחוז. היא מציינת גם את מסילת Südbahn מאולם לפרידריכסהאפן ואת נמל התעופה של פרידריכסהאפן — אבל מודה שהכבישים מפגרים אחרי החשיבות הכלכלית של האזור.
טבלה 1. רוונסבורג היא רק חלק מהמרכז האזורי: 50,549 מתוך 138,364 תושביו
⁧ערך⁩
⁧מדד⁩
50,549
⁧אוכלוסייה, 31 בדצמבר 2025⁩
⁦−79⁩ (⁦−0.16%⁩)
⁧שינוי ב-2025⁩
⁧138,364 תושבים⁩
⁧פרידריכסהאפן, רוונסבורג וויינגרטן יחד⁩
⁧291,600 תושבים⁩
⁧מחוז רוונסבורג, 31 בדצמבר 2025⁩
⁧חלק ממרכז אזורי משותף (LEP 2002, Plansatz 2.5.8)⁩
⁧מעמד לפי תוכנית הפיתוח של המדינה⁩
⁧€32,813 לנפש, מדד 105.2 (NIQ; אין נתון לעיר)⁩
⁧כוח קנייה, באדן-וירטמברג, 2026⁩
⁧5.0% — €500,000 על מחיר של €10 מיליון⁩
⁧מס רכישה⁩
⁧Vetter (מטה), DHBW Ravensburg⁩
⁧מעסיקים ומוסדות אקדמיים מרכזיים⁩
⁧B 30, A 96 במחוז, מסילת Südbahn, נמל התעופה של פרידריכסהאפן⁩
⁧תחבורה⁩
מקורות: Destatis; LEP Baden-Württemberg 2002; IHK Bodensee-Oberschwaben; NIQ; Vetter; DHBW Ravensburg.

התחרות מגיעה גם מהערים השכנות וגם מרשויות קטנות

המעמד המשותף פירושו שפרויקטים גדולים בוויינגרטן או בפרידריכסהאפן משנים גם את התחרות על החנויות של רוונסבורג. תוכנית הפיתוח של המדינה מתירה חנויות גדולות, ככלל, ביישובים מרכזיים ובמיקומים משולבים (Plansätze ⁦3.3.7–3.3.7.2⁩), ולאספקה הבסיסית — גם ברשויות מקומיות קטנות. לסופרמרקט, אזור המשיכה הקרוב חשוב אפוא יותר: עד כמה החנות שולטת בשכונה שלה, ואיך משתנה האוכלוסייה.

המשמעות למשקיעים

1. מדדו את אזור המשיכה לפי המסלולים של הקונים, לא לפי מעמד העיר. תפקידי המרכז האזורי מחולקים בין רוונסבורג, ויינגרטן ופרידריכסהאפן, ואוכלוסיית רוונסבורג עצמה ירדה ב-0.16% ב-2025.
2. עקבו אחרי הפרויקטים של השכנים. פרויקטים גדולים בוויינגרטן או בפרידריכסהאפן, וחנויות לאספקה בסיסית ברשויות קטנות, משנים את התחרות על חנות ברוונסבורג.
3. הזמינו מדדי כוח קנייה לאזור המשיכה של החנות. אין נתונים פתוחים לעיר, ולכן הניתוח צריך להישען על מדדים ש-NIQ ו-MB-Research מוכרות ברישיון.
מה לבדוק:
• מדדי כוח הקנייה והמרכזיות לאזור המשיכה של החנות (NIQ או MB-Research), שנמכרים ברישיון;
• פרויקטים קמעונאיים גדולים בוויינגרטן ובפרידריכסהאפן, מאושרים או מתוכננים;
• ייעוד הקרקע של האתר והמרחב להרחבה לפי יעדי LEP ⁦3.3.7–3.3.7.2⁩;
• תחזית האוכלוסייה לעיר ולמחוז;
• יתרת תקופת השכירות, האופציות וההשקעה של השוכר עצמו.
ראו גם: נדל״ן מסחרי באולם; Zentrale Orte (יישובים מרכזיים); איך בוחרים עיר לקניית סופרמרקט בגרמניה?; Landesentwicklungsplan (תוכנית הפיתוח של המדינה)
מקורות: Destatis, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem (GV-ISys), נתונים ל-31 בדצמבר 2024 ו-2025; Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg 2002, Plansätze 2.5.8, ⁦3.3.7–3.3.7.2⁩; IHK Bodensee-Oberschwaben, "Wirtschaftsraum Bodensee-Oberschwaben" (אוקטובר 2026); NIQ, Kaufkraft Deutschland 2026 (ינואר 2026); Vetter Pharma, האתר הרשמי (אוקטובר 2026); DHBW Ravensburg, האתר הרשמי (אוקטובר 2026); § 1 GrEStFestG BW; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 5.
צילום: Gemma C / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.