מדריך למשקיע
2026-10-10 10:04

נדל״ן מסחרי במרבורג: תוכנית אב חדשה קובעת היכן חנויות יכולות לגדול

לקמעונאות המזון במרבורג (Marburg) יש מקום לצמוח, אבל רק היכן שמתירה זאת תוכנית האב החדשה לקמעונאות (Einzelhandelskonzept), שמועצת העיר אימצה ב-21 בנובמבר 2025. לפי התוכנית, המזון תופס בעיר כ-31,100 מ״ר של שטח מכירה, או 0.42 מ״ר לתושב, לעומת ממוצע ארצי של כ-0.44 מ״ר. בעיר האוניברסיטה הזאת, שהיא גם מרכז אזורי (Oberzentrum) עם 73,571 תושבים (סוף 2025), שוויה של חנות תלוי במידה רבה בקטגוריה של האתר שלה בתוכנית.

אוכלוסיית מרבורג יציבה, והאוניברסיטה נושאת את העיר

אוכלוסיית מרבורג יציבה. לפי הלשכה הסטטיסטית של הסן (HSL), היו בעיר 73,571 תושבים ב-31 בדצמבר 2025, 27 יותר מאשר שנה קודם לכן. במחוז מרבורג-בידנקופף (Marburg-Biedenkopf) כולו, כולל העיר, היו 242,751. תוכנית הפיתוח של מדינת הסן (Landesentwicklungsplan, LEP) מונה את מרבורג בין שלושת המרכזים האזוריים של מרכז הסן, לצד גיסן (Gießen) ולצד וצלר (Wetzlar).
האוניברסיטה היא עמוד התווך של העיר. באוניברסיטת פיליפס במרבורג (Philipps-Universität Marburg) למדו 20,899 סטודנטים בסמסטר החורף 2025/26, והיא העסיקה 3,974 עובדים (דצמבר 2024). בעיר פועלים גם בית החולים האוניברסיטאי UKGM וחברות תרופות, ובהן CSL Behring. מרבורג משורתת בכבישים הפדרליים B 3, B 62, B 252 ו-B 255, ומסילת Main-Weser-Bahn מחברת אותה לפרנקפורט ולקאסל.

תוכנית 2025 רואה פוטנציאל צמיחה בקמעונאות המזון

CIMA, חברת הייעוץ שניסחה את התוכנית, רואה פוטנציאל פיתוח מסוים בקמעונאות המזון. המרכזיות הקמעונאית הכוללת במרבורג היא כ-119%: יותר כוח קנייה זורם אל העיר מאשר יוצא ממנה. במזון הנתון הוא 95%, ושטח המכירה לנפש נמוך מהממוצע הארצי. מדד כוח הקנייה של העיר, שעליו מבססת התוכנית את חישוביה, הוא 88.3 (MB-Research, 2024); להסן כולה, NIQ מציגה מדד של 102.4 ל-2026.
טבלה 1. במרבורג פחות שטח מכירה של מזון לתושב מהממוצע הארצי: 0.42 מ״ר
⁧ערך⁩
⁧מדד⁩
73,571
⁧אוכלוסייה, 31 בדצמבר 2025⁩
⁦+27⁩
⁧שינוי ב-2025⁩
242,751
⁧מחוז מרבורג-בידנקופף, כולל העיר⁩
20,899
⁧סטודנטים באוניברסיטה, חורף 2025/26⁩
⁧כ-31,100 מ״ר⁩
⁧שטח מכירה של מזון⁩
⁧0.42 / כ-0.44 מ״ר⁩
⁧שטח מכירה לתושב: מרבורג / גרמניה⁩
⁧95% / כ-119%⁩
⁧מרכזיות: מזון / כלל הקמעונאות⁩
88.3
⁧מדד כוח הקנייה בתוכנית (MB-Research, 2024)⁩
6.0%
⁧מס רכישה (Grunderwerbsteuer)⁩

חנויות יכולות לגדול רק היכן שהתוכנית מתירה

משאומצה, התוכנית משמשת תוכנית לפיתוח עירוני (städtebauliches Entwicklungskonzept, § 1(6) מס׳ 11 BauGB). העירייה מביאה אותה בחשבון בכל שינוי בקמעונאות שלה, ומעבירה בהדרגה את כלליה לתוכניות בניין עיר (Bebauungspläne).
הכללים לחנויות מזון מדורגים. חנויות שמגוון המוצרים שלהן הוא בעיקר מזון מותרות, עקרונית, במרכז העיר, בשני מרכזי משנה ובחמישה אזורי אספקה מקומית (Nahversorgungsbereiche), אבל פרויקטים גדולים שעלולים לפגוע באספקה המקומית נבחנים כל מקרה לגופו. במיקומים משולבים אחרים, חנות מזון חדשה מותרת אם היא ממלאת פער באספקה המקומית ועומדת באותה בחינה. באתרים של חנויות מתמחות בפורמט גדול (Fachmarktstandorte) ובמיקומים שאינם משולבים, חנויות מזון חדשות אינן מותרות, עקרונית, למעט קטנות של עד 100 מ״ר. חנויות קיימות שם מותר להרחיב לאחר בחינה פרטנית.

החלטת tegut סגרה בפני EDEKA אתר במחוז

לפי החלטת רשות התחרות הפדרלית (Bundeskartellamt) מ-28 בספטמבר 2026, EDEKA אינה רשאית לקנות או לשכור 24 אתרים של tegut במשך ארבע שנים; אחד מהם הוא הסניף בקירכהיין (Kirchhain), במחוז מרבורג-בידנקופף. הבעלים של נכס כזה זקוק לשוכר מחוץ לקבוצת EDEKA (ראו "tegut כשוכר").

המשמעות למשקיעים

1. בררו את הקטגוריה של האתר בתוכנית 2025. שוויה של חנות תלוי בה במידה רבה: קמעונאות המזון במרבורג יכולה לצמוח, אבל רק היכן שהתוכנית מתירה.
2. בררו מראש אם תידרש בחינה פרטנית. היא חלה על פרויקטים גדולים שעלולים לפגוע באספקה המקומית ועל חנות חדשה במיקומים משולבים אחרים. באתרים של חנויות מתמחות ובמיקומים שאינם משולבים, גם הרחבות של חנויות קיימות עוברות אותה.
3. בחנות של tegut, בררו מי יהיה השוכר. האתר בקירכהיין הוא אחד מ-24 האתרים ש-EDEKA אינה רשאית לקנות או לשכור במשך ארבע שנים.
מה לבדוק:
• הקטגוריה של האתר בתוכנית 2025: מרכז, מרכז משנה, אזור אספקה מקומית, מיקום משולב אחר או אתר של חנויות מתמחות;
• האם הרחבה תחייב בחינה של השפעתה על המרכז ועל אזורי האספקה;
• תוכנית בניין העיר (Bebauungsplan): אזור מיוחד, שטח מכירה מרבי, מגוון המוצרים המותר;
• בחנות של tegut — מי יהיה השוכר, והאם האתר ברשימת האתרים שהוחרגו;
• מדדי כוח הקנייה והמרכזיות הקמעונאית של אזור המשיכה (MB-Research, NIQ): הם נמכרים ברישיון, ולכן בקשו אותם מהמתווך שלכם או מלשכת המסחר והתעשייה IHK Kassel-Marburg;
• חישוב התשואה כולל מס הרכישה: 6.0% מהמחיר, כלומר €300,000 בעסקה של €5 מיליון.
ראו גם: נדל״ן מסחרי בגיסן; tegut כשוכר; Landesentwicklungsplan (תוכנית הפיתוח של המדינה); איך בוחרים עיר לקניית סופרמרקט בגרמניה?
מקורות: Hessisches Statistisches Landesamt, "Bevölkerung in Hessen am 31. Dezember 2025" (יולי 2026); CIMA Beratung + Management GmbH, "Einzelhandelskonzept für die Universitätsstadt Marburg 2025" (20 באוקטובר 2025; ה-Stadtverordnetenversammlung אימצה אותה ב-21 בנובמבר 2025); Philipps-Universität Marburg, Zahlen und Fakten; Landesentwicklungsplan Hessen 2000 בנוסח התיקון הרביעי שלו (GVBl. 2021 עמ׳ 394), פרק 5.2.1-2; Bundeskartellamt, הודעה לעיתונות מ-28 בספטמבר 2026; NIQ, Kaufkraft Deutschland 2026; ויקיפדיה, הערך "Marburg" (תחבורה, חברות; אוקטובר 2026); חוק מדינת הסן על שיעור מס הרכישה. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Pieter van de Sande / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.