מדריך למשקיע
2026-10-10 10:08

נדל״ן מסחרי בקאסל: שוק שחוצה את גבולות הסן

שוויו של סופרמרקט בקאסל (Kassel) אינו נקבע לפי כוח הקנייה, אלא לפי מעמדה של החנות בשוק שבו רשות התחרות הפדרלית (Bundeskartellamt) חסמה בפני EDEKA שלושה אתרים של tegut. בעיר 196,799 תושבים, ובמחוז שמקיף אותה עוד 230,063 (סוף 2025), ואפילו סקסוניה התחתונה השכנה מכירה בקאסל כמרכז אזורי (Oberzentrum) לרשויות הגבול שלה. האוכלוסייה ירדה ב-0.2% ב-2025, ולכן חנויות בעלות מעמד חזק בשכונה שלהן שוות במיוחד.

קאסל מספקת לא רק את המחוז שלה, אלא גם מדינה שכנה

קאסל היא אחד משני המרכזים האזוריים של צפון הסן. תוכנית הפיתוח של מדינת הסן (Landesentwicklungsplan, LEP), בנוסח שבתוקף מספטמבר 2021, מונה את קאסל ואת פולדה כמרכזים האלה. היא מתארת את שתיהן כמרכזים כלכליים בצמיחה דינמית, בעלי תפקיד חשוב בחינוך ובמדע. לפי הלשכה הסטטיסטית של הסן (HSL), בקאסל היו 196,799 תושבים ב-31 בדצמבר 2025, 431 פחות מאשר שנה קודם לכן. במחוז קאסל שמקיף אותה, שאינו כולל את העיר עצמה, היו 230,063.
גבול המדינה אינו קוטע את אזור המשיכה של קאסל. תוכנית התכנון המרחבי של סקסוניה התחתונה (Landes-Raumordnungsprogramm, LROP) קובעת במפורש שקאסל משמשת מרכז אזורי לחלקים הסמוכים של סקסוניה התחתונה (פרק 2.2, סעיף 04).

אוניברסיטה, תעשייה ו-K+S נושאות את כלכלת קאסל

בקאסל יושב המטה של K+S, יצרנית דשני אשלג ומלח. מפעל של Volkswagen פועל בשטח מפעל המנועים לשעבר של Henschel בבאונטל (Baunatal) השכנה, ול-Rheinmetall יש ייצור ביטחוני באזור. באוניברסיטת קאסל למדו 21,131 סטודנטים בסמסטר החורף 2025/26, והיא העסיקה 3,406 עובדים. העיר שוכנת על הכבישים המהירים A 7, A 44 ו-A 49, ותחנת Kassel-Wilhelmshöhe, על קו הרכבת המהירה הנובר–וירצבורג, מחברת אותה ברכבות ICE להמבורג, לפרנקפורט ולמינכן.
טבלה 1. קאסל איבדה 0.2% מתושביה ב-2025, אבל נשארה מרכז אזורי לשתי מדינות
⁧ערך⁩
⁧מדד⁩
196,799
⁧אוכלוסייה, 31 בדצמבר 2025⁩
⁦−431⁩ (⁦−0.2%⁩)
⁧שינוי ב-2025⁩
230,063
⁧מחוז קאסל (בלי העיר)⁩
⁧מרכז אזורי⁩
⁧מעמד בתוכנית הפיתוח של המדינה (LEP Hessen)⁩
⁧€31,926, מדד 102.4⁩
⁧כוח קנייה, הסן (NIQ, 2026)⁩
21,131
⁧סטודנטים באוניברסיטת קאסל, חורף 2025/26⁩
3
⁧אתרי tegut בקאסל שנחסמו בפני EDEKA לארבע שנים⁩
6.0%
⁧מס רכישה (Grunderwerbsteuer)⁩

למשקיע בקאסל, התחרות חשובה יותר מהכנסת התושבים

הכנסת התושבים שוקלת בקאסל פחות ממערך המתחרים. במקורות ראשוניים פתוחים לא מצאנו נתוני כוח קנייה לעיר עצמה; להסן, NIQ מציגה €31,926 לנפש ל-2026, מדד של 102.4. ב-28 בספטמבר 2026 אישרה רשות התחרות הפדרלית ל-EDEKA לקנות 178 סניפי tegut, אבל אסרה על הקבוצה כולה לרכוש 24 אתרים במשך ארבע שנים. שלושה מהם נמצאים בקאסל: ב-Frankfurter Straße, ב-Friedrich-Ebert-Straße וב-Wilhelmshöher Allee. האיסור חל גם על שכירות, ולכן הבעלים של נכס כזה זקוק לשוכר מחוץ לקבוצת EDEKA (ראו "tegut כשוכר").

מעמד של מרכז אזורי מכריע רק את הראשון משלושה מבחנים תכנוניים

שלושה יעדים של ה-LEP קובעים את המסגרת התכנונית. לפי יעד 6-1, חנות בהיקף גדול מותרת רק במרכזים אזוריים ובמרכזי ביניים (Mittelzentren); לפי יעד 6-3, אזורים מיוחדים עבורה מותרים, ככלל, רק במיקומים משולבים במרקם העירוני. לפי יעד 6-4, אסור שתפגע באזורי האספקה המשולבים של העיר שלה או של רשויות שכנות. מעמדה של קאסל מכריע את השאלה הראשונה, אבל לא את שתי האחרות.

המשמעות למשקיעים

1. בדקו את הכתובת מול הרשימה של ה-Bundeskartellamt. שלושה מתוך 24 אתרי tegut שנחסמו בפני EDEKA לארבע שנים נמצאים בקאסל, והאיסור חל גם על שכירות: הבעלים של נכס כזה זקוק לשוכר מחוץ לקבוצת EDEKA.
2. מדדו את אזור המשיכה משני צדי גבול המדינה. סקסוניה התחתונה מכירה בקאסל כמרכז אזורי לרשויות הגבול שלה, ולכן חפשו קונים ומתחרים גם שם.
3. בחנו את האתר מול יעדים 6-3 ו-6-4 של ה-LEP. מעמד של מרכז אזורי מכריע רק את התנאי הראשון (יעד 6-1). כשהאוכלוסייה ירדה ב-0.2% ב-2025, חנויות בעלות מעמד חזק בשכונה שלהן ושטח פנוי לפורמט הבא שוות במיוחד.
מה לבדוק:
• האם כתובת החנות מופיעה ברשימות של ה-Bundeskartellamt — בין 178 האתרים שאושרו ל-EDEKA או בין 24 האתרים שהוחרגו — ומי יהיה השוכר;
• תוכנית בניין העיר (Bebauungsplan): אזור מיוחד, שטח מכירה מרבי ומקום להרחבה לאור יעדים 6-1, 6-3 ו-6-4 של ה-LEP;
• מתחרים במרחק נסיעה של עשר דקות, כולל חנויות בצד השני של גבול המדינה;
• מדדי כוח הקנייה והמרכזיות הקמעונאית של אזור המשיכה (MB-Research, NIQ): הם נמכרים ברישיון, ולכן בקשו אותם מהמתווך שלכם או מלשכת המסחר והתעשייה IHK Kassel-Marburg;
• חישוב התשואה כולל מס הרכישה: 6.0% מהמחיר, כלומר €300,000 בעסקה של €5 מיליון.
ראו גם: tegut כשוכר; נדל״ן מסחרי בפולדה; איך בוחרים עיר לקניית סופרמרקט בגרמניה?; מס הרכישה בגרמניה ב-2026
מקורות: Hessisches Statistisches Landesamt, "Bevölkerung in Hessen am 31. Dezember 2025" (יולי 2026); Landesentwicklungsplan Hessen 2000 בנוסח התיקון הרביעי שלו (GVBl. 2021 עמ׳ 394), פרק 5.2.1-2, יעדים 6-1, 6-3, 6-4; Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen, פרק 2.2, סעיף 04 (Nds. GVBl. 2012 עמ׳ 350); Bundeskartellamt, הודעה לעיתונות מ-28 בספטמבר 2026; NIQ, Kaufkraft Deutschland 2026 (14 בינואר 2026); Universität Kassel, Zahlen und Fakten (סמסטר החורף 2025/26); K+S AG, פרטי המפרסם (Impressum); ויקיפדיה, הערך "Kassel" (תחבורה ותעשייה, אוקטובר 2026); חוק מדינת הסן על שיעור מס הרכישה. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Gemma C / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.