מדריך למשקיע
2026-10-10 11:56

האם זרים יכולים לקנות נדל״ן בגרמניה?

כן: המשפט האזרחי הגרמני אינו מגביל רכישת מקרקעין לפי אזרחות או מקום מגורים, וב-2025 היו רוכשים זרים אחראים ל-44% מההשקעות בנדל״ן מסחרי בגרמניה. זר רוכש נכס בדיוק כמו אזרח גרמני — בחוזה נוטריוני וברישום בפנקס המקרקעין (Grundbuch). המגבלות נובעות לא מהדרכון, אלא מהסנקציות של האיחוד האירופי, מכללי איסור הלבנת הון, ובקרקע חקלאית — מהיתר נפרד.

הדין הגרמני אינו מבחין בין קונים מקומיים לזרים

חוזה לרכישת מקרקעין חייב להיערך בשטר נוטריוני (§ 311b(1) BGB). הבעלות עוברת בהסכם העברת בעלות (Auflassung) המוצהר בפני נוטריון, וברישום בפנקס המקרקעין (§§ 873, 925 BGB). אף אחת מההוראות האלה אינה שואלת על אזרחות או על היתר שהייה, והחוק אינו דורש מזרים היתר מיוחד (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
רוכשים זרים אינם היוצא מן הכלל, אלא כמעט מחצית השוק. ב-2025 הם היו אחראים ל-44% מההשקעות בנדל״ן מסחרי בגרמניה, ול-51% בפלח של חנויות המזון והחנויות המתמחות הגדולות. ב-2026 נחלשה פעילותם בנדל״ן הקמעונאי: בתשעת החודשים הראשונים ירד שם נתחם של הזרים ל-31% (BNP Paribas Real Estate).

המגבלות נוגעות לכסף, לסנקציות ולסוגים מיוחדים של קרקע

טבלה 1. מעמד הסנקציות ומקור הכספים — לא הדרכון — הם שמגבילים קונה זר
⁧מה המשמעות⁩
⁧על מי הוא חל⁩
⁧הכלל⁩
⁧הנכסים מוקפאים: אי אפשר לקנות את הנכס, למכור, להשכיר או לשעבד אותו⁩
⁧מי שנכלל ברשימה, מכל אזרחות⁩
⁧הסנקציות של האיחוד האירופי (תקנה מס׳ 269/2014)⁩
⁧תשלום שלא במזומן בלבד: מזומן, נכסי קריפטו, זהב, פלטינה ואבנים יקרות אסורים⁩
⁧כל הקונים, בחוזים שנכרתו מ-1 באפריל 2023⁩
⁧איסור התשלום במזומן (§ 16a GwG)⁩
⁧הנהנים הסופיים נרשמים לפני העסקה, אלא אם הם רשומים במרשם של מדינה אחרת החברה באיחוד האירופי; אחרת, הנוטריון חייב לסרב לערוך את השטר⁩
⁧חברות זרות רוכשות⁩
⁧מרשם השקיפות (Transparenzregister), § 20 GwG⁩
⁧מידע על מקור הכספים והעושר; אישור ההנהלה הבכירה של הגוף שמבצע את הבדיקות⁩
⁧תושבי מדינות הכלולות ברשימת האיחוד האירופי של מדינות שלישיות בסיכון גבוה — מאז 29 בינואר 2026 גם רוסיה⁩
⁧בדיקת נאותות מוגברת (§ 15 GwG)⁩
⁧משרד הכלכלה הפדרלי רשאי לבחון את העסקה; בחברה שרק משכירה סופרמרקט, הדבר נדיר⁩
⁧קונים מחוץ לאיחוד האירופי הרוכשים 25% או יותר מזכויות ההצבעה בחברה גרמנית, או את כל נכסיה המהותיים⁩
⁧סינון השקעות (§§ 55, 56 AWV)⁩
היתר לפי חוק עסקאות המקרקעין (GrdstVG) נדרש רק במכירת קרקע חקלאית וקרקע יער — לכל קונה, גרמני או זר (§§ 1, 2 GrdstVG); הוא אינו חל על חנויות.

ההליך זהה לזרים, אבל הניירת כבדה יותר

הנוטריון, המתווך והבנק מזהים כל אחד בנפרד את הצדדים ואת הנהנים הסופיים שלהם (§§ 10, 11 GwG). אם אי אפשר להשלים את הבדיקות, העסקה אינה יוצאת לפועל (§ 10(9) GwG).
אם אינכם יכולים לנסוע, נציג חותם בשמכם. לשכת רישום המקרקעין תכיר בסמכותו רק אם החתימה על ייפוי הכוח אומתה בידי נוטריון או בקונסוליה גרמנית (§ 29 GBO), עם אפוסטיל או אישור קונסולרי, לפי המדינה. אם הגרמנית שלכם אינה מספיקה, השטר מתורגם לכם (§ 16 BeurkG).
אחרי הרכישה, גם תושבי חוץ משלמים מס גרמני על הכנסות משכירות (§ 49(1) מס׳ 6 EStG). גובהו תלוי בשאלה אם אתם מחזיקים בנכס באופן אישי, באמצעות חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH) או באמצעות חברה זרה — פרשת דרכים שמוטב להכריע בה לפני החתימה (חלק 9).

המשמעות למשקיעים

1. בדקו את מעמד הסנקציות של כל צד, לא את אזרחותו. מי שנכלל ברשימה, מכל אזרחות, אינו רשאי לקנות, למכור, להשכיר או לשעבד נכס, ולכן המתווך, הנוטריון והבנק בודקים מול רשימת האיחוד האירופי גם את הקונה וגם את המוכר.
2. הכינו את מסמכי מקור הכספים לפני מכתב הכוונות. הנוטריון, המתווך והבנק בודקים כל אחד בנפרד את הנהנים הסופיים, ואם אי אפשר להשלים את הבדיקות, העסקה אינה יוצאת לפועל.
3. הכריעו במבנה ההחזקה לפני החתימה. החזקה אישית, באמצעות GmbH או באמצעות חברה זרה — זה מה שקובע את המס על הכנסות השכירות, שגם תושבי חוץ משלמים. חברה זרה רוכשת זקוקה גם לרישום במרשם השקיפות, אלא אם הנהנים הסופיים שלה רשומים במרשם של מדינה אחרת החברה באיחוד האירופי.
מה לבדוק:
• אם אתם, החברה שלכם, המוכר או הנהנים הסופיים שלהם מופיעים ברשימת הסנקציות של האיחוד האירופי — המתווך, הנוטריון והבנק יבדקו;
• מסמכים על מקור הכספים — לפני מכתב הכוונות, לא ערב הפגישה אצל הנוטריון;
• רישום במרשם השקיפות, אם הקונה היא חברה זרה;
• ייפוי כוח בצורה הנדרשת לפי § 29 GBO, עם אפוסטיל או אישור קונסולרי, אם לא תגיעו בעצמכם;
• ברכישת מניות בחברה גרמנית — סינון לפי §§ 55, 56 AWV וכללי מס הרכישה בעסקאות מניות.
ראו גם: האם אפשר לקנות נדל״ן בגרמניה בלי היתר שהייה? · האם אזרח רוסי יכול לקנות נדל״ן בגרמניה? · מה קורה אצל הנוטריון כשקונים נדל״ן בגרמניה? · האם צריך GmbH כדי לקנות נדל״ן מסחרי בגרמניה?
מקורות: BGB §§ 311b, 873, 925; GBO § 29; BeurkG § 16; GwG §§ 10, 11, 15, 16a, 20; AWV §§ 55, 56; GrdstVG §§ 1, 2; EStG § 49(1) מס׳ 6; תקנת מועצת האיחוד האירופי (EU) מס׳ 269/2014; התקנה המואצלת של הנציבות האירופית (EU) 2026/46; BNP Paribas Real Estate, שוק ההשקעות בגרמניה ושוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאי בגרמניה, הרבעון הרביעי של 2025 והרבעון השלישי של 2026. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.