מדריך למשקיע
2026-10-10 11:58

האם אזרח רוסי יכול לקנות נדל״ן בגרמניה?

כן, אלא אם הקונה כלול ברשימת הסנקציות של האיחוד האירופי: תקנה (EU) מס׳ 833/2014 אינה כוללת איסור כללי על רכישת נדל״ן בגרמניה בידי אזרחי רוסיה. אבל העסקה עוברת שלושה מסננים: מגבלת פיקדונות של €100,000 בכל בנק, החלה על אזרחי רוסיה ועל תושביה שאין להם היתר שהייה באיחוד האירופי, במרחב הכלכלי האירופי (EEA) או בשווייץ; בדיקות מוגברות של מקור הכספים לתושבי רוסיה; וכללי המס הגרמניים לתחומי שיפוט "שאינם משתפים פעולה".

האיסור המוחלט נקבע לפי הרשימה, לא לפי הדרכון

על מי שנכלל בנספח I לתקנה (EU) מס׳ 269/2014 חל איסור מוחלט: כל הכספים והמשאבים הכלכליים שלו מוקפאים, ואסור להעמיד לרשותו כספים או משאבים, במישרין או בעקיפין (סעיף 2). גם נדל״ן הוא משאב כלכלי, והקפאה פירושה שאסור למכור אותו, להשכיר אותו או לשעבד אותו (סעיף 1). לכן המתווך, הנוטריון והבנק בודקים את הקונה, את המוכר, את המלווים ואת כל הנהנים הסופיים מול הרשימה המאוחדת. הרשימה משתנה לעיתים קרובות: הנוסח המאוחד האחרון הוא מיום 7 באוגוסט 2026.
תקנה (EU) מס׳ 833/2014 אוסרת להשתתף בפעילות שמטרתה או תוצאתה עקיפת האיסורים שבה, גם כשהמשתתף רק משלים עם האפשרות שזו תהיה התוצאה (סעיף 12). בתוך האיחוד האירופי איש אינו רשאי לספק לחברות שהתאגדו ברוסיה שירותי ייעוץ משפטי, הנהלת חשבונות, ביקורת או ייעוץ מס — או מגוון שירותים מקצועיים אחרים; החריגים צרים (סעיף 5n).

מגבלת הפיקדונות תלויה באזרחות ובהיתר השהייה, לא בגודל העסקה

בנקים באיחוד האירופי אינם רשאים לקבל פיקדונות מאזרחי רוסיה ומאנשים המתגוררים ברוסיה, אם הפיקדונות שלהם בבנק אחד עולים על €100,000 (סעיף 5b(1)). אותו כלל חל על חברות שהתאגדו ברוסיה ועל חברות מחוץ לאיחוד האירופי שיותר מ-50% מהן בבעלות אזרחי רוסיה או תושביה. ההגבלה אינה חלה על אזרחי המדינות החברות באיחוד האירופי, מדינות ה-EEA ושווייץ, ולא על מי שמחזיק בהיתר שהייה זמני או קבוע באחת מהן (סעיף 5b(3)). חריגים אפשריים רק באישור הרשות המוסמכת, ורק למטרות המנויות בסעיף 5c — החל בצרכים בסיסיים וכלה בתשלום על שירותים משפטיים; השקעה אינה ביניהן. מגבלה דומה חלה על אזרחי בלארוס ותושביה (סעיף 1u לתקנה (EC) מס׳ 765/2006).
טבלה 1. ההגבלות תלויות במעמד הסנקציות, בהיתר השהייה ובתושבות לצורכי מס — לא בדרכון
⁧ריבית שמשלמת GmbH גרמנית על הלוואת בעלים⁩
⁧פיקדונות בבנק באיחוד האירופי⁩
⁧רכישת נדל״ן⁩
⁧הקונה⁩
⁧כפופה להקפאה⁩
⁧מוקפאים⁩
⁧אינה אפשרית⁩
⁧מי שנכלל ברשימה⁩
⁧אם הוא תושב רוסיה — ניכוי מס במקור בשיעור 15% (15.825% עם היטל הסולידריות)⁩
⁧לא יותר מ-€100,000 בבנק אחד⁩
⁧אפשרית⁩
⁧אזרח רוסיה בלי היתר שהייה באיחוד האירופי, ב-EEA או בשווייץ⁩
⁧המס תלוי במדינת התושבות לצורכי מס⁩
⁧המגבלה שבסעיף 5b אינה חלה⁩
⁧אפשרית⁩
⁧אזרח רוסיה עם היתר שהייה באיחוד האירופי, ב-EEA או בשווייץ⁩

מקור הכספים עובר בדיקה מוגברת, ואמנת המס אינה מגינה

מאז 29 בינואר 2026 נכללת רוסיה ברשימת האיחוד האירופי של מדינות שלישיות בסיכון גבוה (התקנה המואצלת של הנציבות האירופית (EU) 2026/46). בעסקאות שמעורבים בהן תושבי רוסיה, הדין הגרמני מחייב בדיקת נאותות מוגברת (§ 15(3) מס׳ 2, (5) GwG). הגוף שמבצע את הבדיקות זקוק למידע נוסף על הלקוח ועל הנהנה הסופי, על מקור הכספים והעושר שלהם ועל מטרת העסקה, וכן לאישור ההנהלה הבכירה שלו. אם אי אפשר להשלים את הבדיקות, העסקה אינה יוצאת לפועל (§ 10(9) GwG). מזומן, נכסי קריפטו, זהב, פלטינה ואבנים יקרות אסורים כאמצעי תשלום לכל הקונים (§ 16a GwG).
השלכות המס נגזרות ממקום המגורים, לא מהדרכון. מאז 20 בדצמבר 2023 נכללת רוסיה ברשימה הגרמנית של תחומי שיפוט שאינם משתפים פעולה (StAbwV). ריבית שחברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH) משלמת למלווה תושב רוסיה כפופה לניכוי מס במקור בשיעור 15% (15.825% עם היטל הסולידריות) לפי § 10 StAbwG. האמנה למניעת כפל מס אינה מגבילה את המס הגרמני (§ 1(3) StAbwG). החל מ-1 בינואר 2027 גרמניה משעה את האמנה במלואה (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

המשמעות למשקיעים

1. התחילו בבדיקה מול רשימת הסנקציות המאוחדת. כל צד לעסקה וכל נהנה סופי עוברים אותה, ויש לחזור על הבדיקה ביום החתימה: הרשימה משתנה לעיתים קרובות.
2. מפו את מסלול הכסף לפני מכתב הכוונות. בררו אם מגבלת הפיקדונות של €100,000 לבנק חלה עליכם, והרכיבו תיק מלא על מקור הכספים: תושבי רוסיה עוברים בדיקות מוגברות, ואם אי אפשר להשלים אותן, העסקה אינה יוצאת לפועל.
3. חשבו את המס על הריבית לפני שאתם מממנים את ה-GmbH בהלוואת בעלים. אם המלווה הוא תושב רוסיה, הריבית כפופה לניכוי מס במקור בשיעור 15% (15.825% עם היטל הסולידריות), והאמנה למניעת כפל מס אינה מגבילה אותו.
מה לבדוק:
• בדיקה מול רשימת הסנקציות המאוחדת של האיחוד האירופי — לקונה, למוכר, לבנק המממן ולכל הנהנים הסופיים;
• מסמך המוכיח את החריג שבסעיף 5b(3): דרכון של מדינה החברה באיחוד האירופי או ב-EEA או של שווייץ, או היתר שהייה באחת מהן;
• תיק מלא על מקור הכספים והעושר — לפני מכתב הכוונות;
• מדינת התושבות לצורכי מס של המלווה, אם ה-GmbH ממומנת בהלוואת בעלים;
• הנוסח המאוחד העדכני של שתי התקנות ביום החתימה.
ראו גם: האם אפשר לקנות נדל״ן בגרמניה בלי היתר שהייה? · מתי ריבית על הלוואת בעלים פטורה ממס בגרמניה? · האם אפשר לשלם במזומן על נדל״ן בגרמניה? · איך מעבירים כסף לרכישת נדל״ן בגרמניה?
מקורות: תקנת מועצת האיחוד האירופי (EU) מס׳ 833/2014, סעיפים 5b, 5c, 5n, 12 (נוסח מאוחד מיום 24 ביולי 2026); תקנת מועצת האיחוד האירופי (EU) מס׳ 269/2014, סעיפים 1, 2 (נוסח מאוחד מיום 7 באוגוסט 2026); תקנת מועצת האיחוד האירופי (EC) מס׳ 765/2006, סעיף 1u; התקנה המואצלת של הנציבות האירופית (EU) 2026/46; GwG §§ 10, 15, 16a; StAbwG §§ 1, 10; StAbwV § 2; BGBl. 2026 II מס׳ 150; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 9. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.