מדריך למשקיע
2026-10-10 12:00

האם אפשר לקנות נדל״ן בגרמניה בלי היתר שהייה?

כן. כדי לקנות לא צריך היתר שהייה: החוק אינו מתנה בעלות במקרקעין באזרחות או במקום המגורים, ותושב חוץ חותם בפני הנוטריון על אותו חוזה שעליו חותם מי שגר בגרמניה. המעמד משפיע על דברים אחרים — מסים, בנקאות, ולאזרחי רוסיה גם מגבלת הפיקדונות של €100,000 מכוח הסנקציות של האיחוד האירופי — והרכישה עצמה אינה מקנה זכות להיתר שהייה.

הנוטריון בודק זהות וכסף, לא היתרי שהייה

חוזה הרכישה נערך בשטר נוטריוני (§ 311b(1) BGB). הבעלות עוברת בהסכם העברת בעלות (Auflassung) וברישום בפנקס המקרקעין (Grundbuch; §§ 873, 925 BGB); אף אחת מההוראות האלה אינה דורשת היתר שהייה. הנוטריון צריך דרכון — ובחברות, נסחים ממרשם החברות — וכן מידע על הנהנים הסופיים ועל מקור הכספים (§§ 10, 11 GwG).
אין צורך לנסוע: נציג יכול לפעול בשמכם. לשכת רישום המקרקעין תכיר בסמכותו של הנציג רק אם החתימה על ייפוי הכוח אומתה בידי נוטריון או בקונסוליה גרמנית (§ 29 GBO). לכך מתווספים אפוסטיל או אישור קונסולרי, לפי המדינה (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

בלי היתר שהייה משתנים המס והבנקאות

טבלה 1. אפשר לקנות גם בלי היתר שהייה — ההבדלים הם במס, בפיקדונות ובהקמת GmbH בשיחת וידאו
⁧עם היתר שהייה⁩
⁧בלי היתר שהייה⁩
⁧שאלה⁩
⁧כן⁩
⁧כן⁩
⁧הזכות לקנות את הנכס⁩
⁧מקום המגורים, לא ההיתר, הוא שקובע: כל מי שגר בגרמניה כפוף בה לחבות מס בלתי מוגבלת (§ 1(1) EStG)⁩
⁧משולם בגרמניה על סמך דוח מס (§ 49(1) מס׳ 6 EStG); הסכום הפטור הבסיסי של €12,348 אינו חל (§ 50(1) EStG)⁩
⁧מס על הכנסות שכירות מנכס בגרמניה⁩
⁧המגבלה אינה חלה על מי שמחזיק בהיתר שהייה באיחוד האירופי, במרחב הכלכלי האירופי (EEA) או בשווייץ⁩
⁧לא יותר מ-€100,000 בבנק אחד (סעיף 5b לתקנה מס׳ 833/2014)⁩
⁧פיקדונות של אזרחי רוסיה בבנק באיחוד האירופי⁩
⁧אפשרית עם היתר שהייה גרמני אלקטרוני (§ 16c BeurkG)⁩
⁧רק עם אמצעי זיהוי אלקטרוני (eID) מוכר של מדינה החברה באיחוד האירופי או ב-EEA⁩
⁧הקמת GmbH בשיחת וידאו⁩
מדמי השכירות לא מנוכה מס במקור (§ 50a(1) EStG): תושב החוץ מגיש דוח למשרד המס שבאזורו נמצא הנכס (§ 19(2) AO). ליחיד תושב חוץ קשה לקבל הלוואה מבנק גרמני. הלווה הסטנדרטי הוא חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH), גם כשכל בעלי המניות שלה גרים בחו״ל (חלק 9).

רכישת נדל״ן אינה מקנה זכות להיתר שהייה

לפי חוק השהייה הגרמני (AufenthG), היתר שהייה ניתן למטרות שהחוק מונה — לימודים, עבודה כשכיר וכעצמאי, טעמים הומניטריים, איחוד משפחות (§ 7(1) AufenthG). רכישת נדל״ן אינה ביניהן. היתר למטרה שהחוק אינו מזכיר אפשרי רק "במקרים מוצדקים", לפי שיקול דעתה של הרשות, ואינו מקנה כשלעצמו זכות לעבוד.
גם ההפך נכון: היתר שהייה לבדו אינו הופך אתכם לתושבי גרמניה לצורכי מס — מקום המגורים או מקום השהייה הרגיל הם שקובעים (§ 1(1) EStG). אבל מעבר לגרמניה משנה את המס על הריבית מהלוואת הבעלים, שבה ממומנת GmbH בדרך כלל. בהחזקה של 10% ומעלה, הריבית ממוסה בשיעורים פרוגרסיביים של עד 45% (§ 32d(2) מס׳ 1 אות b EStG; חלק 9).

המשמעות למשקיעים

1. אל תבנו את הרכישה סביב היתר שהייה. העסקה אינה מחייבת היתר כזה, והרכישה אינה מקנה זכות לקבל אותו: רכישת נדל״ן אינה נמנית עם המטרות שחוק השהייה מונה.
2. אם אינכם יכולים לנסוע, הסדירו ייפוי כוח מראש. לשכת רישום המקרקעין תכיר בסמכות הנציג רק אם החתימה אומתה בידי נוטריון או בקונסוליה גרמנית — עם אפוסטיל או אישור קונסולרי, לפי המדינה.
3. חשבו את המס לפני המעבר, לא אחריו. היתר שהייה לבדו אינו הופך אתכם לתושבי מס, אבל מעבר לגרמניה משנה את המס על ריבית מהלוואת בעלים: בהחזקה של 10% ומעלה חלים שיעורים פרוגרסיביים של עד 45%.
מה לבדוק:
• דרכון והוכחת סמכות; אם לא תגיעו בעצמכם — ייפוי כוח בצורה הנדרשת לפי § 29 GBO;
• רישום במשרד המס שבאזורו נמצא הנכס, והדוח השנתי;
• לאזרחי רוסיה בלי היתר שהייה באיחוד האירופי, ב-EEA או בשווייץ — מגבלת הפיקדונות של €100,000 בכל בנק;
• כיצד מדינת המגורים שלכם ממסה הכנסות מגרמניה, והאם היא מעניקה זיכוי בגין המס הגרמני;
• אם אתם מתכננים לעבור לגרמניה — השלכות המס, לפני המעבר ולא אחריו.
ראו גם: האם קניית נדל״ן בגרמניה מקנה היתר שהייה? · אילו מסים משלם תושב חוץ על הכנסות משכירות בגרמניה? · האם אזרח רוסי יכול לקנות נדל״ן בגרמניה? · האם חייבים להגיע בעצמכם לנוטריון כדי לקנות נדל״ן בגרמניה?
מקורות: BGB §§ 311b, 873, 925; GBO § 29; BeurkG § 16c; GwG §§ 10, 11; EStG §§ 1, 32a, 32d, 49(1) מס׳ 6, 50, 50a; AO § 19; AufenthG § 7; סעיף 5b לתקנת מועצת האיחוד האירופי (EU) מס׳ 833/2014 (נוסח מאוחד מיום 24 ביולי 2026); הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 8 ו-9. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.