קמעונאות המזון בגרמניה במספרים: 2026

קמעונאות המזון בגרמניה צומחת בעיקר בזכות המחירים: המחזור עלה ב-2025 ב-3.8%, ל-€217.8 מיליארד ללא מע״מ (EHI Retail Institute), בעוד שהמכירות הריאליות של מזון צמחו ב-1.1% בלבד (Destatis). מכירות המזון המקוונות הסתכמו בכ-€4.1 מיליארד, וארבע קבוצות — EDEKA, Schwarz, REWE ו-ALDI — שולטות ביותר מ-90% מהשוק (Bundeskartellamt). המקורות משתמשים בשיטות שונות, ולכן כל נתון צריך להיקרא יחד עם המקור שלו.

השוק צומח בעיקר בזכות המחירים; המסחר המקוון נשאר נישה

הסופרמרקטים צומחים בקצב כפול ויותר מחנויות הדיסקאונט

ארבע קבוצות שולטות ביותר מ-90% מהמכירות

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• הפרידו בין נטו לברוטו: EHI מדווחת על מחזור ללא מע״מ ו-bevh על מכירות כולל מע״מ, ולכן הנתחים המקוונים ברי השוואה רק בקירוב.
• אל תבלבלו בין צמיחה ריאלית לנומינלית: Destatis מפרסמת שיעורי צמיחה, לא סכומים באירו.
• ודאו שהנתון מתייחס לגרמניה בלבד: ההכנסות של קבוצות REWE ו-Schwarz כוללות פעילות בחו״ל ופעילות שאינה מזון.
• בררו מי חתום על חוזה השכירות — חברה מהקבוצה או סוחר עצמאי הפועל תחת המותג שלה.

עלויות נוטריון ורישום מקרקעין בגרמניה: טבלה

הנוטריון ופנקס המקרקעין (Grundbuch) עולים לקונה של נכס מסחרי כ-⁦0.4–0.9%⁩ מהמחיר, כולל מע״מ 19% על שירותי הנוטריון ובלי מימון בנקאי. מדובר בכ-€8,800 במחיר של €1 מיליון ובכ-€57,700 במחיר של €10 מיליון; השכר והאגרות קבועים בחוק (GNotKG) ואינם נתונים למשא ומתן (§ 125 GNotKG). חלקם במחיר קטן ככל שהמחיר עולה, וככלל הקונה הוא שנושא בהם (§ 448(2) BGB).

ככל שהנכס יקר יותר, חלקן של האגרות במחיר קטן יותר

שלוש אגרות הולכות לנוטריון, שתיים ללשכת רישום המקרקעין

מימון בנקאי מוסיף עוד שתי אגרות

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• בדקו לפי איזה שווי מחושבת האגרה: מחיר הרכישה, אך לא פחות משווי השוק.
• בררו אילו פעולות הנוטריון מתבקש לבצע — כל אחת מהן מוסיפה אגרה משלה.
• שאלו את הבנק מה יהיה סכום שעבוד הקרקע: שתי אגרות נוספות מחושבות לפיו.
• בדקו מי נושא בעלויות לפי החוזה, אם הצדדים סוטים מהוראת § 448(2) BGB.
• בקשו מיועץ מס לאשר ש-GmbH המחייבת את דמי השכירות במע״מ רשאית לקזז את המע״מ כמס תשומות.

מחיר ותשואה: טבלת מכפילים

מכפיל מחיר (Kaufpreisfaktor) של 20 פירושו תשואה ברוטו התחלתית של 5.0%, אבל תשואה נטו התחלתית (Nettoanfangsrendite) של ⁦3.9–4.2%⁩ בלבד — והיא המדד שלפיו משקיעים מוסדיים משווים נכסים. המכפיל הוא מחיר הרכישה חלקי דמי השכירות נטו השנתיים; התשואה נטו מביאה בחשבון גם את העלויות שאינן מגולגלות לשוכר ואת עלויות הרכישה, ולכן היא נמוכה ב-⁦16–22%⁩. לפי ההנחות שלנו, כדי להרוויח 5.0% נטו יש לקנות בלא יותר מפי ⁦15.5–16.8⁩ מדמי השכירות השנתיים.

העלויות שאינן מגולגלות לשוכר ועלויות הרכישה מורידות ⁦16–22%⁩ מהתשואה ברוטו

תשואת היעד קובעת תקרה למכפיל

התשואה של חברת התיווך והתשואה של המשקיע הן שני מספרים שונים

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• שאלו על אילו דמי שכירות מבוסס המכפיל — דמי השכירות נטו הנוכחיים לפי החוזה, או אלה הצפויים לאחר ההצמדה.
• בדקו אם החישוב כולל את מס הרכישה, הנוטריון, פנקס המקרקעין ודמי התיווך.
• בקשו מהמוכר את העלויות שאינן מגולגלות לשוכר שהניח, ובדקו אותן מול חוזה השכירות.
• קחו את נקודת הייחוס של השוק יחד עם המקור והמועד שלה — חברת תיווך אחת, רבעון אחד.

מס הרכישה בגרמניה ב-2026: מ-3.5% עד 6.5%, מדינה אחר מדינה

מס הרכישה בגרמניה (Grunderwerbsteuer) נע בין 3.5% מהמחיר בבוואריה ל-6.5% בברנדנבורג, בנורדריין-וסטפאליה, בזארלנד ובשלזוויג-הולשטיין: בנכס של €10 מיליון ההפרש מגיע ל-€300,000. השיעור החל הוא זה של המדינה שבה שוכנת החלקה, במועד העסקה — ככלל, ביום החתימה על החוזה הנוטריוני. השיעורים שלהלן נכונים לאוקטובר 2026; המדינה האחרונה ששינתה את השיעור הייתה ברמן, החל מ-1 ביולי 2025.

השיעור משתנה ממדינה למדינה בעד שלוש נקודות אחוז

המס מוטל על המחיר — אבל לא על כולו

שני הצדדים חבים במס; רק אישור המסים פותח את פנקס המקרקעין

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• ודאו באיזו מדינה שוכנת החלקה ובאיזה מועד ייחתם החוזה.
• השיגו חלוקה מבוססת של המחיר בין קרקע, מבנה ומתקנים תפעוליים.
• קבעו בחוזה מי משלם את המס — ואיך המוכר מוגן אם הקונה אינו משלם.
• החזיקו נזילות לתשלום המס: הוא מגיע לפירעון חודש לאחר הודעת השומה.
• בעסקת מניות, בחנו את המבנה מול § 1 GrEStG בנוסחו מ-3 ביולי 2026.

השקעות בנדל״ן קמעונאי בגרמניה: ⁦2025–2026⁩

בתשעת החודשים הראשונים של 2026 ירדו ההשקעות בנדל״ן קמעונאי בגרמניה ב-25%, ל-€3.1 מיליארד (BNP Paribas Real Estate), ונתח הרוכשים הזרים צנח מ-50% ל-31%. העסקאות היו רבות יותר, אבל קטנות יותר: ההיקף הממוצע, €16.6 מיליון, הוא שפל שיא. חנויות מזון וחנויות מתמחות בפורמט גדול נשארות הפלח המרכזי: ב-2025, כשהשוק צמח ב-2.6% ל-€6.5 מיליארד, הן משכו כמעט מחצית מההשקעות.

בתשעת החודשים הראשונים של 2026 ירד ההיקף ברבע

חנויות מזון וחנויות בפורמט גדול נשארות הפלח המרכזי

העסקאות הגדולות ביותר הן תיקי חנויות מזון

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• הבחינו בין הקמעונאות כולה לבין המזון: הנתון של €6.5 מיליארד כולל כל סוגי הנדל״ן הקמעונאי, ואילו נכסי מזון במובן הצר הסתכמו ב-2025 בכ-€2.1 מיליארד.
• היצמדו למקור אחד: CBRE ו-Cushman & Wakefield משתמשות בשיטות שונות, ולכן אל תערבבו חברות תיווך בסדרת נתונים אחת.
• השוו תקופות דומות: תשעה חודשים מול תשעה חודשים, לא מול שנה מלאה.
• אל תסיקו מסקנות מנתח הרוכשים הזרים: הוא תנודתי מאוד — מ-18.6% ל-51.0% בתוך שנה בפלח המזון — ואינו אומר דבר על המחיר של חנות מסוימת.

חוזי שכירות של סופרמרקטים בגרמניה: תקופה, הצמדה, חלוקת עלויות

חנויות מזון חדשות ומורחבות בגרמניה מושכרות בדרך כלל ל-15 שנה; דמי השכירות צמודים למדד המחירים לצרכן, אבל בדרך כלל עולים רק אחרי שנחצה סף, ולעיתים קרובות בפחות מהאינפלציה המלאה. העלויות מתחלקות במודל "דאבל נט" (double net): הגג והשלד נשארים על המשכיר, ומניסיוננו, בעלים של חנות חדשה נושא בעלויות שאינן מגולגלות לשוכר בשיעור של ⁦8–15%⁩ מדמי השכירות נטו. אין תקן שוק אחד: הכלכלה של נכס נקבעת לפי הנוסח של חוזה השכירות הספציפי.

התקופה היא 15 שנה, ואופציות ההארכה שייכות לשוכר

הצמדה מחייבת עשר שנים, ובדרך כלל מתחילה רק אחרי סף

השוכר נושא ברוב העלויות; הגג והשלד נשארים על המשכיר

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• בררו מי חתום על חוזה השכירות — חברה מהקבוצה או סוחר עצמאי — והאם יש ערבות של הקבוצה.
• חשבו את יתרת התקופה הקבועה בלי האופציות של השוכר.
• בדקו את המדד, את הסף ואת השיעור המגולגל, והאם הוחמץ סף שכבר נחצה.
• בדקו את רשימת העלויות המגולגלות לשוכר ואת חלוקת התיקונים: גג, שלד, מערכות הבניין, חניון.
• בקשו את שרשרת התיקונים המלאה, וודאו שכל אחד מהם נעשה לפחות בצורת טקסט.

שיעורי מס העסקים בערים הגדולות של גרמניה: מ-410% עד 537%

ב-2026 נע המקדם של מס העסקים (Gewerbesteuer-Hebesatz) ב-20 הערים הגדולות של גרמניה בין 410% בברלין ל-537% בבון (סקר DIHK, נכון ל-31 בדצמבר 2025 ול-1 ביולי 2026). על כל €100,000 של הכנסה עסקית, פירוש הדבר מס של בין €14,350 ל-€18,795. ל-GmbH המשכירה סופרמרקט, המקדם חשוב רק אם ההפחתה המורחבת של בסיס מס העסקים (erweiterte Kürzung) אינה חלה.

המס: ההכנסה, כפול 3.5%, כפול המקדם של הרשות המקומית

שתיים מתוך עשרים הערים שינו את המקדם ב-2026

ההפחתה המורחבת מוציאה את הכנסות השכירות מהבסיס — בתנאים מחמירים

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• בררו איזו רשות מקומית מוסמכת להטיל את המס, ואיזה מקדם היא קבעה לשנים הבאות.
• השיגו חוות דעת של יועץ מס על ההפחתה המורחבת לחוזה השכירות הספציפי, לפני החתימה על חוזה הרכישה.
• בקשו רשימת מצאי של הנכסים המושכרים יחד עם המבנה, עם רשימה נפרדת של המתקנים התפעוליים.
• בדקו שההכנסות מחשמל, מטעינה ומשירותים לשוכרים נשארות בגבולות של 20% ו-5%.

האם אפשר לקנות נדל״ן בגרמניה בלי היתר שהייה?

כן. כדי לקנות לא צריך היתר שהייה: החוק אינו מתנה בעלות במקרקעין באזרחות או במקום המגורים, ותושב חוץ חותם בפני הנוטריון על אותו חוזה שעליו חותם מי שגר בגרמניה. המעמד משפיע על דברים אחרים — מסים, בנקאות, ולאזרחי רוסיה גם מגבלת הפיקדונות של €100,000 מכוח הסנקציות של האיחוד האירופי — והרכישה עצמה אינה מקנה זכות להיתר שהייה.

הנוטריון בודק זהות וכסף, לא היתרי שהייה

בלי היתר שהייה משתנים המס והבנקאות

רכישת נדל״ן אינה מקנה זכות להיתר שהייה

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• דרכון והוכחת סמכות; אם לא תגיעו בעצמכם — ייפוי כוח בצורה הנדרשת לפי § 29 GBO;
• רישום במשרד המס שבאזורו נמצא הנכס, והדוח השנתי;
• לאזרחי רוסיה בלי היתר שהייה באיחוד האירופי, ב-EEA או בשווייץ — מגבלת הפיקדונות של €100,000 בכל בנק;
• כיצד מדינת המגורים שלכם ממסה הכנסות מגרמניה, והאם היא מעניקה זיכוי בגין המס הגרמני;
• אם אתם מתכננים לעבור לגרמניה — השלכות המס, לפני המעבר ולא אחריו.

מה הסיכון בקניית נדל״ן בגרמניה בלי עורך דין מטעמכם?

הסיכון הוא חוזה שמגן על המוכר: הנוטריון נטול פניות ואינו מנהל משא ומתן בשם אף צד, והמתווך מרוויח עמלה רק אם העסקה נסגרת. קונה בלי עורך דין משלו מסתכן בכך שיסכים להחרגת אחריותו של המוכר לליקויים, שיביא לבטלות החוזה כולו בכך שישאיר הסכמה חשובה מחוץ לשטר הנוטריוני, או שיקנה חוזה שכירות שהשוכר רשאי לסיים לפני הזמן. לפי ניסיוננו, בדיקת הנאותות המשפטית, המשא ומתן והשלמת העסקה עולים יחד ⁦€12,000–25,000⁩ — לא יותר מ-0.25% ממחירה של חנות ב-€10 מיליון.

הנוטריון מעגן את העסקה, אבל אינו מייצג אתכם

הטעויות היקרות ביותר מתגלות אחרי החתימה

עורך דין עולה שבריר של אחוז מהמחיר

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• שכרו עורך דין לפני מכתב הכוונות, והעבירו לו את טיוטת החוזה זמן רב לפני הפגישה אצל הנוטריון.
• כללו בשטר הנוטריוני כל הסכמה — ערבויות, מכתבי צד, הסדרים בעניין המחוברים.
• שקפו כל ממצא של בדיקת הנאותות במחיר, בהתחייבות של המוכר או בתנאי בחוזה.
• ודאו שהסכם הרכישה ממחה לכם את התביעות נגד היזם ונגד הקבלנים.
• בדקו שהבחירה במיסוי מע״מ ליתר ביטחון מוצהרת בשטר עצמו.

האם אזרח רוסי יכול לקנות נדל״ן בגרמניה?

כן, אלא אם הקונה כלול ברשימת הסנקציות של האיחוד האירופי: תקנה (EU) מס׳ 833/2014 אינה כוללת איסור כללי על רכישת נדל״ן בגרמניה בידי אזרחי רוסיה. אבל העסקה עוברת שלושה מסננים: מגבלת פיקדונות של €100,000 בכל בנק, החלה על אזרחי רוסיה ועל תושביה שאין להם היתר שהייה באיחוד האירופי, במרחב הכלכלי האירופי (EEA) או בשווייץ; בדיקות מוגברות של מקור הכספים לתושבי רוסיה; וכללי המס הגרמניים לתחומי שיפוט "שאינם משתפים פעולה".

האיסור המוחלט נקבע לפי הרשימה, לא לפי הדרכון

מגבלת הפיקדונות תלויה באזרחות ובהיתר השהייה, לא בגודל העסקה

מקור הכספים עובר בדיקה מוגברת, ואמנת המס אינה מגינה

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• בדיקה מול רשימת הסנקציות המאוחדת של האיחוד האירופי — לקונה, למוכר, לבנק המממן ולכל הנהנים הסופיים;
• מסמך המוכיח את החריג שבסעיף 5b(3): דרכון של מדינה החברה באיחוד האירופי או ב-EEA או של שווייץ, או היתר שהייה באחת מהן;
• תיק מלא על מקור הכספים והעושר — לפני מכתב הכוונות;
• מדינת התושבות לצורכי מס של המלווה, אם ה-GmbH ממומנת בהלוואת בעלים;
• הנוסח המאוחד העדכני של שתי התקנות ביום החתימה.

מהי עסקת מניות (Share Deal), והאם אפשר לחסוך בה מס רכישה?

עסקת מניות היא רכישה לא של הנכס עצמו, אלא של מניות בחברה שבבעלותה הנכס, ולכן הבעלים הרשום בפנקס המקרקעין (Grundbuch) אינו מתחלף. מס רכישה (Grunderwerbsteuer) עדיין חל אם מתקיים ולו אחד מארבעת מבחני ה-90% שב-§ 1 GrEStG; ומאז 3 ביולי 2026, אצל רוכש של 90% ומעלה, החבות בו נוצרת כבר בחתימה. חיסכון אפשרי רק בגבולות צרים, ומשלמים עליו בסיכונים אחרים.

המס חל אם מתקיים אחד מארבעה מבחני 90%

רפורמת 2026 הקדימה את מועד החבות לחתימה

חיסכון במס פירושו להשאיר יותר מ-10% אצל המוכר במשך שנים

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• בדקו את כל ארבעת מבחני ה-90%, כולל החזקות עקיפות, אנשים קשורים והעברות מניות בעשר השנים האחרונות.
• קבעו את המועד שבו נוצרת החבות במס: החתימה, התקיימות תנאי או העברת המניות.
• דווחו למשרד המס בתוך חודש.
• בדקו את החברה עצמה — מסים, חוזים, מחלוקות — ועגנו בהסכם את המצגים של המוכר.
• בקשו את ערכו של הנכס בספרים לצורכי מס ופרטים על ההפסדים של החברה לצורכי מס: שניהם משפיעים על המחיר.

האם זרים יכולים לקנות נדל״ן בגרמניה?

כן: המשפט האזרחי הגרמני אינו מגביל רכישת מקרקעין לפי אזרחות או מקום מגורים, וב-2025 היו רוכשים זרים אחראים ל-44% מההשקעות בנדל״ן מסחרי בגרמניה. זר רוכש נכס בדיוק כמו אזרח גרמני — בחוזה נוטריוני וברישום בפנקס המקרקעין (Grundbuch). המגבלות נובעות לא מהדרכון, אלא מהסנקציות של האיחוד האירופי, מכללי איסור הלבנת הון, ובקרקע חקלאית — מהיתר נפרד.

הדין הגרמני אינו מבחין בין קונים מקומיים לזרים

המגבלות נוגעות לכסף, לסנקציות ולסוגים מיוחדים של קרקע

ההליך זהה לזרים, אבל הניירת כבדה יותר

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• אם אתם, החברה שלכם, המוכר או הנהנים הסופיים שלהם מופיעים ברשימת הסנקציות של האיחוד האירופי — המתווך, הנוטריון והבנק יבדקו;
• מסמכים על מקור הכספים — לפני מכתב הכוונות, לא ערב הפגישה אצל הנוטריון;
• רישום במרשם השקיפות, אם הקונה היא חברה זרה;
• ייפוי כוח בצורה הנדרשת לפי § 29 GBO, עם אפוסטיל או אישור קונסולרי, אם לא תגיעו בעצמכם;
• ברכישת מניות בחברה גרמנית — סינון לפי §§ 55, 56 AWV וכללי מס הרכישה בעסקאות מניות.

האם תושב חוץ יכול לקבל הלוואה מבנק גרמני לנדל״ן מסחרי?

כן — אבל בדרך כלל לא כיחיד, אלא באמצעות החברה בערבון מוגבל הגרמנית (GmbH) שקונה את הנכס: בנקים גרמניים מלווים לחברות כאלה כעניין שבשגרה, גם כשכל בעלי המניות והמנהלים שלהן גרים בחו״ל. מה שמכריע הוא שקיפות לגבי הבעלים ומקור הכספים, השעבוד על הנכס וההון העצמי. לפי נתוני ה-Bundesbank, הלוואות חדשות מובטחות לחברות, בהיקף של יותר מ-€1 מיליון, עלו באוגוסט 2026 בממוצע ⁦3.3–4.2%⁩, לפי תקופת הריבית הקבועה.

הבנק מלווה לחברה הגרמנית, אבל בודק את בעליה הזרים

הבטוחה וההון העצמי קובעים את גובה ההלוואה

הריביות הממוצעות נמוכות מתשואות הסופרמרקטים המובחרים, אבל המרווח דק

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• מבנה הבעלות עד רמת הנהנים הסופיים, והרישום במרשם השקיפות (Transparenzregister) — לפני השיחה הראשונה עם הבנק;
• מסמכים על מקור הכספים והעושר, ובחברות — נסחים מהמרשם עם אפוסטיל או אישור קונסולרי;
• מידע על מצבו הכספי של בעל המניות, אם הוא אמור לשמש ערב;
• הפער בין הערכת השווי של הבנק לבין מחיר הרכישה בתוספת העלויות — ואילו כספים יכסו אותו;
• הלוואת הבעלים — בלי שום שעבוד לטובתה, ונדחית אם הבנק דורש זאת.

האם אפשר לממן רכישת סופרמרקט בגרמניה, ובאיזו ריבית?

כן: בנקים גרמניים מלווים כעניין שבשגרה לחברות GmbH המחזיקות נדל״ן — כולל חברות שכל בעלי המניות והמנהלים שלהן גרים בחו״ל — כנגד שעבוד על הנכס, שעבוד קרקע (Grundschuld). הבנק קובע את הריבית בכל עסקה לגופה: הוא מוסיף לעלות הכסף בתקופת הריבית הקבועה מרווח, התלוי בחלקה של ההלוואה בשווי הנכס (LTV), בשוכר ובתקופה שנותרה בחוזה השכירות. מה שחשוב הוא לא הריבית עצמה, אלא היחס בינה לבין תשואת הנכס: בדוגמה שבסדרה שלנו הנכס מניב 3.9% על ההשקעה הכוללת, והלוואה שעולה יותר מזה מקטינה את התשואה על ההון העצמי שלכם.

הלווה הסטנדרטי הוא GmbH, והבטוחה הסטנדרטית — שעבוד קרקע

ה-LTV תלוי בשווי שהבנק מחשב לפיו

הלוואה משפרת את התשואה רק אם היא זולה מתשואת הנכס

הריביות עלו מהר יותר מתשואות הסופרמרקטים

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• לפי איזה שווי הבנק מחשב את ה-LTV — המחיר, שווי השוק או השווי לצורכי אשראי;
• תקופת ההלוואה ותקופת הריבית הקבועה, מול התקופה שנותרה בחוזה השכירות;
• ערבות של בעלי המניות, דחיית הלוואת הבעלים והמרחב להלוואה ללא זכות חזרה (non-recourse);
• המחאת דמי השכירות וחשבון בבנק המממן;
• תנאי הפירעון המוקדם: במכירת הנכס אפשר לסיים הלוואה בריבית קבועה, אבל בתשלום פיצוי לבנק (§ 490(2) BGB).

האם אפשר לשלם במזומן על נדל״ן בגרמניה?

לא: מאז 1 באפריל 2023 אסור לשלם את מחירו של נדל״ן בגרמניה — ושל מניות בחברות שבבעלותן נדל״ן כזה — במזומן, בנכסי קריפטו, בזהב, בפלטינה או באבנים יקרות (§ 16a GwG). תשלום כזה אינו מסלק את החוב. התשלום מתבצע בהעברה בנקאית, והנוטריון מגיש את בקשת הרישום של הקונה כבעלים רק לאחר שהוכח תשלום שלא במזומן, או לאחר שביקש את ההוכחה ללא הצלחה.

האיסור חל על כל סכום, ומזומן אינו נחשב תשלום

הקונה נעשה בעלים רק אחרי שהתשלום הוכח

הנוטריון מדווח על תשלומים חריגים גם כשהאיסור נשמר

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• המחיר כולו, כולל תשלומים לפי הסכמי צד, משולם בהעברה בנקאית לאחר החתימה על החוזה;
• הכסף מגיע מחשבון הקונה או מחשבון הבנק המממן שלו, לא מצד שלישי;
• אישורי הבנק לכל תשלום יהיו מוכנים עד מועד הפירעון;
• מקור הכספים מתועד לפני החתימה, ונכסי קריפטו, זהב, פלטינה ואבנים יקרות הומרו מראש לכסף בחשבון בנק;
• אם צד או נהנה סופי מתגוררים במדינה הכלולה ברשימת סיכון גבוה — לוח הזמנים של ההשלמה מותיר זמן לדיווח ל-FIU.

האם אפשר למכור נדל״ן בגרמניה בלי לשלם מס?

לבעלים פרטי — כן: אם בין הרכישה למכירה חלפו יותר מעשר שנים, הרווח מנדל״ן בגרמניה אינו ממוסה בגרמניה, לתושבים ולתושבי חוץ כאחד (§ 23(1) משפט 1 מס׳ 1 EStG). ל-GmbH אין תקופה כזו: הרווח שלה ממכירה ממוסה תמיד ברמת החברה, ומימוש באמצעות מכירת מניות ממוסה לפי כללים משלו. פטור בגרמניה אינו פטור במדינת המגורים של המוכר.

אצל בעלים פרטיים, עשר השנים נמדדות מחוזה לחוזה

מכירות תכופות הופכות בעלים לסוחר מקרקעין

מכירה בידי GmbH ומכירת מניות ממוסות בכל תקופת החזקה

מדינת המגורים עשויה לגבות את מה שגרמניה מוותרת עליו

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• מועדי חוזי הרכישה והמכירה הנוטריוניים, והאם חלפו ביניהם יותר מעשר שנים;
• כמה נכסים מכרתם, או אתם מתכננים למכור, בתוך חמש שנים;
• מי הבעלים של הנכס — אתם באופן אישי או GmbH — ואיזה חלק מההון אתם מחזיקים;
• הפחת שנדרש בתקופת הבעלות: במכירה בתוך התקופה, הוא מגדיל את הרווח החייב במס;
• כיצד מדינת המגורים שלכם ממסה את הרווח, ואיזו שיטה למניעת כפל מס קובעת האמנה שלה עם גרמניה.

כמה עולה לקנות נדל״ן מסחרי בגרמניה?

מעבר למחיר, קונה של נדל״ן מסחרי בגרמניה משלם בדרך כלל עוד בין 4.5% ל-11% ממנו; בדוגמה שלנו — סופרמרקט של €10 מיליון בסקסוניה התחתונה — 9.45%. הסעיפים הכבדים ביותר הם מס הרכישה (Grunderwerbsteuer) — מ-3.5% בבוואריה ועד 6.5% בארבע מדינות פדרליות — ודמי התיווך, אם הקונה הוא שמשלם אותם. הנוטריון ולשכת רישום המקרקעין עולים שבריר של אחוז, לפי תעריף שקבע החוק.

מס הרכישה תלוי במדינה הפדרלית, והחבות בו נוצרת בחתימה

הנוטריון ולשכת רישום המקרקעין עולים שבריר של 1%, בתעריף שקבע החוק

דמי התיווך ובדיקת הנאותות הם הסעיפים שאפשר לנהל עליהם משא ומתן

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• שיעור המס במדינה שבה נמצא הנכס, והבסיס המלא — המחיר בתוספת ההתחייבויות שהקונה נוטל על עצמו;
• מי משלם למתווך: החוזה קובע, לא החוק;
• שורה נפרדת בחוזה למתקנים התפעוליים, אם הם נמכרים יחד עם הבניין;
• הבחירה במיסוי מע״מ על דמי השכירות: היא שקובעת אם ה-GmbH תקבל בחזרה את המע״מ ששילמה לנוטריון ולמתווך;
• האגרות על שעבוד הקרקע, אם הרכישה ממומנת בהלוואה.

כמה עולה ניהול נכס מסחרי בגרמניה?

לפי ניסיוננו, ניהול הנכס של סופרמרקט עולה ⁦2–4%⁩ מדמי השכירות נטו בתוספת מע״מ 19%; תקני השמאות הגרמניים מביאים בחשבון 3% מדמי השכירות ברוטו לניהול. מעבר לכך נושא הבעלים בעלויות ה-GmbH עצמה — כ-⁦€8,000–12,000⁩ בשנה להנהלת חשבונות ולדיווח למס — ובתחזוקת הגג והשלד (Dach und Fach). לפי ניסיוננו, העלויות שאינן מגולגלות לשוכר בחנות חדשה עם חוזה שכירות מודרני מסתכמות יחד ב-⁦8–15%⁩ מדמי השכירות נטו.

ניהול הוא כמה סעיפי עלות, לא תעריף אחד

תקני השמאות קובעים 3% לניהול ו-4% לסיכון אובדן דמי שכירות

עלויות הניהול עוברות לשוכר רק אם החוזה מציין אותן

מנהל נכסים אינו צריך רישיון, ולכן הבעלים חייב לבדוק את האיכות

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• מה כולל שכר הטרחה של המנהל ומה מחויב בנפרד: פיקוח טכני, משא ומתן על חוזי שכירות, מחלוקות;
• הבסיס לתעריף — דמי שכירות נטו או ברוטו — ושכר הטרחה המינימלי לשנה;
• אם השוכר מחזיר את עלויות הניהול לפי חוזה השכירות;
• היקף הדיווח ותדירותו, והמעקב אחר ההצמדה ואחר תקופות האחריות;
• משך הסכם הניהול ואופן סיומו.

כמה עולה להקים GmbH ולהחזיק אותה?

הקמת חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH) — נוטריון ומרשם מסחרי — עולה לפי חישובנו כ-€900. הון המניות של €25,000, שמתוכו לפחות €12,500 משולמים לפני הרישום, הוא כסף של החברה, לא עלות. החזקת החברה עולה יותר: הנהלת חשבונות, דוחות כספיים, דוחות מס ודמי חבר חוזרים מדי שנה.

הון המניות אינו עלות, אלא תנאי לרישום

ההקמה עולה כ-€900, אבל לא כל אחד יכול להקים בשיחת וידאו

עלויות ההחזקה עולות על עלויות ההקמה, כי הן חוזרות מדי שנה

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• בעלי המניות, ההון, מנהלי החברה והשחרור מההגבלות של § 181 BGB — בתקנון;
• הכתובת של החברה בגרמניה, והבנק שיפתח את החשבון להפקדת ההון;
• ייפוי כוח לפי § 2(2) GmbHG, אם מייסד אינו יכול לנסוע;
• שכר הטרחה השנתי של יועץ המס — בכתב ומראש;
• לוח חובות: דוחות מס, פרסום הדוחות הכספיים בתוך 12 חודשים, הנתונים במרשם השקיפות.

האם צריך חשבון בנק גרמני כדי לקנות נדל״ן ולהחזיק בו?

כדי לקנות — לא: החוק אינו מחייב חשבון בנק גרמני, והמחיר יכול להגיע מחו״ל, אם הוא משולם בהעברה ומוכח לנוטריון (§ 16a GwG). כדי להחזיק בנכס צריך חשבון, אם כי לא בהכרח גרמני: אליו נכנסים דמי השכירות וממנו משולמים המסים, ולפי ניסיוננו בנק מממן מחזיק את חשבון החברה אצלו. למשקיע שגר מחוץ לאיחוד האירופי אין זכות לחשבון, ובנק אינו רשאי לקבל פיקדונות של יותר מ-€100,000 מאזרחי רוסיה ומתושביה שאין להם אזרחות או היתר שהייה באיחוד האירופי, במרחב הכלכלי האירופי (EEA) או בשווייץ.

המחיר יכול להגיע מחו״ל, בהעברה מחשבונכם

בעלים צריך חשבון חברה, והבנק רשאי לסרב לפתוח אותו

לאזרחי רוסיה ולתושביה, האיחוד האירופי מגביל את הבנקאות, לא את הרכישה

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• המחיר מגיע מחשבונכם או מחשבון החברה הרוכשת, ותדפיסים לכל תשלום מוכנים עד מועד הפירעון;
• מסמכי מקור הכספים למחיר המלא נאספו לפני החתימה;
• ה-GmbH רשומה במרשם השקיפות לפני פתיחת החשבון;
• כשיש הלוואה: היכן הבנק דורש את החשבון, וכיצד מתועדת המחאת דמי השכירות;
• לאזרחי רוסיה ולתושביה: אם סעיף 5b לתקנה מס׳ 833/2014 חל עליכם, או החריג שבסעיף קטן 3 שלו.

האם צריך GmbH כדי לקנות נדל״ן מסחרי בגרמניה?

לא: החוק אינו מחייב להקים חברה, ונדל״ן מסחרי בגרמניה יכולים לקנות גם יחיד או חברה זרה. חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH) היא בחירה, לא חובה — אבל לפי ניסיוננו, רוב הרוכשים הזרים של נכסים בודדים בשווי ⁦€3–20⁩ מיליון מעדיפים אותה. תמורת אחריות מוגבלת, גישה להלוואות בנקאיות וירושה פשוטה יותר, הם מוותרים על מכירה פטורה ממס אחרי עשר שנות בעלות.

החוק מתיר שלושה מסלולים, ולכל אחד מחיר משלו

GmbH מגבילה את הסיכון, אבל אינה מבטלת אותו

מי שמעדיף מכירה פטורה ממס ופשטות יכול לוותר על GmbH

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• מבנה ההחזקה — לפני מכתב הכוונות, עם חישוב מס לגרמניה ולמדינת המגורים שלכם;
• רישום ה-GmbH במרשם המסחרי לפני החתימה על חוזה הרכישה;
• שחרור של מנהל החברה מהמגבלות שב-§ 181 BGB בתקנון, אם הוא עצמו חותם על הלוואת הבעלים;
• רישום הנהנים הסופיים במרשם השקיפות (Transparenzregister);
• חוזה השכירות — האם הוא מתיישב עם ההפחתה המורחבת של מס העסקים.

האם קניית נדל״ן בגרמניה מקנה היתר שהייה?

לא: חוק השהייה הגרמני (Aufenthaltsgesetz) אינו מעניק היתר שהייה בגין רכישת נדל״ן או השקעה פסיבית — יהיה הסכום אשר יהיה. גם הבעלות אינה מאריכה את השהייה: בלי היתר שהייה, ביקור קצר מוגבל ל-90 ימים בכל תקופה של 180 ימים. היתר ניתן רק למטרה שהחוק מונה, כגון תעסוקה, עבודה עצמאית, לימודים או איחוד משפחות; ההכנסה מנכס יכולה רק לסייע להוכיח שיש לכם ממה להתקיים.

החוק קושר את השהייה למטרה, לא לנכסים

העילות האמיתיות: עבודה, עסק, לימודים ומשפחה

עבודה עצמאית היא המסלול הקרוב ביותר — אבל לא לבעלים פסיבי

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• בררו אם האזרחות שלכם מחייבת אשרה לנסיעה, והאם חל עליכם חופש התנועה של האיחוד האירופי.
• הגדירו את מטרת השהייה שתוכלו לבסס באמת: עבודה, עסק, לימודים, משפחה.
• לעבודה עצמאית, הכינו תוכנית עסקית והוכחות למימון ולניסיון — ואם אתם מעל גיל 45, גם להסדר פנסיוני.
• אספו הוכחות לאמצעי מחיה ולביטוח בריאות, כולל מהכנסות שכירות.
• היוועצו בעורך דין להגירה לפני הרכישה, אם מעבר לגרמניה הוא חלק מהתוכנית.

האם המסחר המקוון מאיים על הסופרמרקטים בגרמניה?

עדיין לא: ב-2025 קנו הגרמנים מזון ברשת ב-€4.12 מיליארד (bevh) — כ-1.9% ממחזור קמעונאות המזון, שהסתכם ב-€217.8 מיליארד (EHI). כולל מוצרי פארם, הנתח המקוון הוא 4.9% (HDE), והמכירות ברשת צומחות מהר יותר מהמכירות בחנויות, ולכן כדאי לעקוב אחרי הנתח הזה. אבל לדעתנו, את ההכנסה של סופרמרקט קובעים כיום חוזה השכירות, הפורמט והמיקום — לא האינטרנט.

המסחר המקוון מחזיק בכ-2% משוק המזון — וצומח מהר ממנו

המשלוחים המהירים לא השתלמו, כי שולי הרווח במזון צרים

לבעלים, חוזה השכירות, הפורמט והמיקום חשובים יותר

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• יתרת התקופה הקבועה של חוזה השכירות והישות המשפטית שחתמה עליו;
• האם החוזה קובע שכירות לפי מחזור, והאם הזמנות מקוונות שמלוקטות בחנות או נאספות בה נכללות במחזור;
• גודל החנות, החניה והמתחרים — מול דרישות הרשתות לאתרים חדשים;
• הנתונים העדכניים של bevh ושל HDE על הנתח המקוון ועל צמיחתו, בהתאמה להבדלי השיטה.

איך עורכים בדיקת נאותות לנדל״ן מסחרי לפני הרכישה?

נכס מסחרי נבדק בארבעה צירים — משפטי, פיננסי ומיסויי, טכני ומיקום — כדי לענות על שאלה אחת: האם הוא מצדיק את התשואה ואת הסיכון שמגולמים במחיר? לפי ניסיוננו, בדיקת נאותות (due diligence) מלאה לסופרמרקט בודד עולה ⁦€30,000–50,000⁩, או ⁦0.3–0.5%⁩ ממחיר של €10 מיליון. מוטב לפתוח אותה בחוזה השכירות ובנסח מפנקס המקרקעין (Grundbuch) — לפני מכתב הכוונות.

קודם כול — המסמכים שיכולים לעצור את העסקה

את חוזה השכירות בודקים כאילו היה הנכס עצמו

פנקס המקרקעין אינו מראה זיהום קרקע ולא היטלים ציבוריים

הבדיקות המיסויית והטכנית קובעות את עלות הבעלות

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• בקשו נסח מפנקס המקרקעין עם המסמכים שמאחורי הרישומים במדור II, וודאו שהבניין אינו עומד על זכות בנייה תורשתית.
• בחנו את חוזה השכירות המלא ואת כל תיקוניו בצורת טקסט, את טבלת השכירויות ואת התחשבנויות הוצאות התפעול של שלוש שנים.
• השיגו נסחים ממרשם השעבודים במשפט הציבורי וממרשם האתרים המזוהמים, וכן את אישור הרשות המקומית על ההיטלים.
• השוו את פרוטוקול קבלת המבנה ואת רשימת הליקויים למועד שבו התביעות בגינם מתיישנות, ובדקו את תעודת הדירוג האנרגטי.
• הזמינו חוות דעת מס על המע״מ ועל מבנה ההחזקה.

ריבית קבועה או משתנה: מה עדיף בהלוואה לנדל״ן מסחרי?

הלוואה גרמנית בריבית משתנה, שצמודה בדרך כלל ל-EURIBOR, אפשר לסיים בכל עת בהודעה מוקדמת של שלושה חודשים; הלוואה בריבית קבועה — בלי לפצות את הבנק — רק בתום תקופת הריבית הקבועה או אחרי עשר שנים (§ 489 BGB). אם הנכס נמכר, הלוואה בריבית קבועה נפרעת מוקדם, אבל יש לשפות את הבנק על הפסדו (§ 490 BGB). באוגוסט 2026 עלו הלוואות חדשות מובטחות לחברות, מעל €1 מיליון, 3.87% בממוצע בריבית משתנה ו-3.29% בריבית קבועה ליותר מ-10 שנים (Deutsche Bundesbank).

ריבית קבועה קונה ודאות, אבל היציאה ממנה עולה כסף

ריבית משתנה עוקבת אחרי EURIBOR, ואפשר לצאת ממנה בלי פיצוי

בתוך שנה התייקרו ההלוואות בכל תקופות הריבית הקבועה

התאימו את תקופת הריבית הקבועה לחוזה השכירות ולתוכנית המימוש

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• תקופת הריבית הקבועה — מול יתרת התקופה הקבועה של חוזה השכירות ומול תקופת ההחזקה המתוכננת;
• בריבית משתנה: ריבית הבסיס, המרווח, רצפת ריבית אם יש, ודרישות הגידור;
• איך מחושב הפיצוי על פירעון מוקדם, והזכות לפירעונות חלקיים;
• אמות המידה הפיננסיות (covenants) והעילות שבהן הבנק רשאי לדרוש פירעון מוקדם;
• הריבית מול התשואה נטו ההתחלתית של הנכס: הלוואה יקרה ממנה מורידה את התשואה על ההון העצמי.

מהן התשואות בנדל״ן מסחרי בגרמניה ב-2026?

לפי BNP Paribas Real Estate, התשואות נטו ההתחלתיות בנכסים מסחריים מובחרים בגרמניה ברבעון השלישי של 2026 נעו בין 3.94% במבני מסחר ברחובות הקניות הראשיים של הערים הגדולות ל-6.40% בחנויות לשיפוץ הבית (DIY). משרדים הניבו 4.56%, לוגיסטיקה 4.70%, וסופרמרקטים וחנויות דיסקאונט 5.00%. מאז סוף 2025 עלו התשואות בכל הפלחים, ב-⁦0.1–0.6⁩ נקודות אחוז.

מימון יקר יותר דחף את התשואות כלפי מעלה בכל הפלחים

התשואה בנכסים מובחרים היא רצפה, לא ממוצע

למשקיע, המרווח מעל האג״ח חשוב יותר מרמת התשואה

נעשות פחות עסקאות — בעיקר בנדל״ן קמעונאי

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• בררו לאיזו תשואה הכוונה: בנכסים מובחרים, ממוצע של עסקאות בפועל או זו שהמוכר מפרסם.
• השוו נתונים של חברת תיווך אחת, למועד אחד.
• חשבו את המרווח מעל תשואת אג״ח הממשלה במועד העסקה.
• חשבו איזו תשואה נשארת אחרי עלויות שאינן מגולגלות לשוכר ואחרי עלויות הרכישה.

איך עובדת אמנה למניעת כפל מס עם גרמניה?

אמנה אינה פוטרת הכנסה ממס: היא רק מגבילה מס גרמני שכבר נוצר לפי הדין הגרמני, ומחלקת את זכות המיסוי בין שתי מדינות. גרמניה רשאית למסות דמי שכירות מנדל״ן בגרמניה ורווחים ממכירתו, מדינת המגורים מונעת את הכפל בדרך של פטור או זיכוי, ורק תושבים של מדינה שהיא צד לאמנה מוגנים. האמנה עם בלארוס מושעית, גרמניה משעה את האמנה עם רוסיה החל מ-1 בינואר 2027, ועם איחוד האמירויות אין אמנה מאז 2022.

האמנה מגבילה את הדין הגרמני — היא אינה מחליפה אותו

פטור או זיכוי: השיטה קובעת היכן משולם המס

ההקלה במקור אינה חלה מאליה

עם רוסיה, בלארוס ואיחוד האמירויות אין אמנה פועלת

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• האם אמנה עם מדינת תושבות המס שלכם בתוקף ולא הושעתה;
• לאיזה סעיף באמנה ההכנסה שלכם שייכת: מקרקעין, דיבידנדים, ריבית או מכירת מניות;
• השיטה שבה מדינתכם מונעת כפל מס — פטור או זיכוי;
• אישור תושבות המס והמועד האחרון להגשת בקשת החזר ל-BZSt;
• בחברה זרה — המבחן נגד ניצול לרעה של האמנה (§ 50d(3) EStG).

איך עובדת הצמדת דמי השכירות למדד בגרמניה?

דמי שכירות מסחריים נקשרים למדד המחירים לצרכן של הלשכה הפדרלית לסטטיסטיקה (Destatis) באמצעות סעיף הצמדה (Wertsicherungsklausel). הצמדה אוטומטית מותרת רק אם המשכיר מחויב לפחות ל-10 שנים, או אם השוכר רשאי להאריך את החוזה ל-10 שנים (§ 3 לחוק סעיפי המחיר, PrKG). הנוסח קובע כמה מהאינפלציה מגיע למשכיר: בקמעונאות המזון, דמי השכירות משתנים בדרך כלל רק אחרי שנחצה סף, ומשקפים רק חלק מעליית המדד.

החוק מתיר הצמדה אוטומטית רק בחוזי שכירות ארוכים

הסף, שיעור הגלגול והתזמון קובעים מה המשכיר מקבל

אחרי ההצמדה צריך לעקוב — אחרת היא לא תופעל

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• האם ההתחייבות של המשכיר מגיעה ל-10 שנים — באמצעות התקופה הקבועה, ויתור על זכות הסיום או האופציות של השוכר;
• איזה מדד ואיזו שנת בסיס נקובים בסעיף, והאם הסף נקבע באחוזים או בנקודות;
• איזה חלק מעליית המדד מגולגל, והאם הסעיף פועל לשני הכיוונים;
• האם העדכון אוטומטי או מחייב דרישה בכתב — והאם כבר הוחמץ סף: השוו את מועדי ההעלאות האחרונות למדד של Destatis;
• האם החוזה קובע בטלות מוקדמת יותר מזו שב-§ 8 PrKG.

מהי עסקת פורוורד בנדל״ן, ואיך מוגן הכסף של הקונה?

עסקת פורוורד היא רכישה של סופרמרקט שעדיין בבנייה: החוזה נחתם מראש, והמחיר משולם במלואו אחרי השלמת הבנייה או בתשלומים במהלכה. האפשרות הראשונה מגינה על הכסף בצורה הטובה ביותר: תשלום רק אחרי השלמת הבנייה, מסירת החנות ורישום הערת אזהרה (Auflassungsvormerkung) לטובת הקונה בפנקס המקרקעין. אם היזם מקבל כסף מוקדם יותר, תקנות המתווכים והיזמים (MaBV) מחייבות שיתקיימו ארבעה תנאים, בשבעה תשלומים לכל היותר — או ערבות של בנק או של חברת ביטוח לכל תביעות ההשבה (§§ 3, 7 MaBV).

ההגנה החזקה ביותר: לא לשלם עד שהחנות מוכנה

החוק מתיר תשלום מוקדם יותר רק אחרי שמתקיימים ארבעה תנאים

הערת האזהרה מגינה על המגרש, לא על הכסף ששולם

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• תנאי התשלום בחוזה: השלמה וקבלת מבנה, מסירה לשוכר, תחילת תשלום דמי השכירות, הערת האזהרה, השחרור מהשעבודים;
• בתשלומים — לוח התשלומים לפי § 3 MaBV והאישור בכתב של הנוטריון;
• נוסח הערבות לפי § 7 MaBV: הערב, הסכום ותוקף עד להשלמה המלאה;
• האם בין המסמכים יש שטר נפרד של ויתור על ההגנה של ה-MaBV;
• מועד המסירה האחרון בחוזה השכירות, וזכותו של הקונה לסגת אם השוכר נסוג מחוזה השכירות.

כמה זמן לוקחת רכישת נדל״ן מסחרי בגרמניה?

החתימה אצל הנוטריון נמשכת יום אחד, אבל השלב הארוך ביותר והפחות צפוי בא לפניה: בדיקת הנאותות, המימון, ואם צריך — הקמת GmbH. אחרי החתימה, החוק והבנקים מכתיבים את לוח הזמנים: לרשות המקומית יש עד שלושה חודשים להחליט על זכות הקדימה שלה, והמחיר משולם בדרך כלל בתוך ⁦10–14⁩ ימים ממכתב הנוטריון. הקונה מקבל את דמי השכירות ממועד ההעברה, בדרך כלל עם תשלום המחיר, אבל הופך לבעלים רק עם הרישום.

לפני החתימה, המהירות קובעת אם הנכס יהיה שלכם

אחרי החתימה, החוק והבנקים מכתיבים את הקצב

הרישום יכול להגיע מאוחר יותר — וההכנסה מוקדם יותר

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• ה-GmbH הרוכשת רשומה, והרישום במרשם השקיפות הושלם לפני הפגישה אצל הנוטריון;
• שטר הייחוס נערך מראש, וקראתם אותו;
• אישור הרשות המקומית בעניין זכות הקדימה מתבקש מיד אחרי החתימה;
• אישורי בנק על כל תשלום מוכנים עד מועד הפירעון;
• מס הרכישה משולם בתוך חודש מהשומה.

לכמה שנים נחתם חוזה שכירות של סופרמרקט בגרמניה?

לרוב ל-15 שנה בתקופה קבועה: כך מתארת BNP Paribas Real Estate את החוזים שנחתמים כשחנויות מזון מורחבות, וזה תואם את ניסיוננו בבנייה חדשה. באתרים שהקמעונאי רואה בהם אסטרטגיים, יש גם חוזים ל-20 שנה. אופציות ההארכה שבידי השוכר בדרך כלל, נוסף על כך, הן זכות ולא חובה — ולכן שווי הנכס נשען קודם כול על יתרת התקופה הקבועה.

חמש עשרה שנה מתאימות לבנק, למשכיר ולקמעונאי

האופציות מאריכות את החוזה רק אם השוכר רוצה בכך

התקופה מוגנת רק אם החוזה בצורת טקסט

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• יתרת התקופה הקבועה במועד הרכישה — בנפרד מהאופציות;
• למי שייכות האופציות ועד מתי יש לממש אותן;
• מי חתם על החוזה והאם הוא כולל זכויות מיוחדות לסיום מוקדם;
• האם החוזה וכל התיקונים בצורת טקסט;
• האם התקופה עומדת בתנאי ה-PrKG לסעיף ההצמדה.

כמה עולה סופרמרקט בגרמניה ב-2026?

מחירו של סופרמרקט בגרמניה נגזר מדמי השכירות שלו: דמי השכירות נטו השנתיים כפול מכפיל, שלפי BNP Paribas Real Estate נע בין 12.5 לנכסי השבחה (value-add) ל-18.5 לסופרמרקטים ולחנויות הדיסקאונט הטובים ביותר. לפי חישובנו, חנות בגודל ממוצע ובדמי שכירות ממוצעים עולה ⁦€2.3–3.4⁩ מיליון כחנות דיסקאונט, ⁦€3.1–4.6⁩ מיליון כסופרמרקט ו-⁦€7.3–10.8⁩ מיליון כסופרמרקט גדול. מעבר למחיר, הקונה משלם עוד ⁦4.5–11%⁩ על מס רכישה, נוטריון, פנקס המקרקעין, ואם סוכם — גם על המתווך.

דמי השכירות וסיווג הנכס קובעים את המחיר, לא עלות הבנייה

חלקו את דמי השכירות ב-5% — ותשלמו כ-8% יותר מדי

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• דמי השכירות נטו שבתוקף ושטח ההשכרה לפי החוזה, כשדמי השכירות מתורגמים לאירו למ״ר לחודש;
• המכפיל שהמוכר מבקש, מול נקודת הייחוס של BNP לסיווג הנכס: 18.5, 15.5 או 12.5;
• איזו תשואה המוכר מציג — ברוטו או נטו — ועל אילו דמי שכירות היא מחושבת;
• דמי השכירות למ״ר מול הממוצע לפורמט ולסוג המיקום;
• שיעור מס הרכישה במדינה הפדרלית שבה נמצא הנכס, ומי משלם למתווך.

איך עברו הסופרמרקטים בגרמניה את מגפת הקורונה ואת משבר האנרגיה?

טוב יותר מרוב הנדל״ן הקמעונאי: חנויות המזון נשארו פתוחות בזמן המגפה, והיקף המכירות הריאלי שלהן עלה ב-2020 ב-5.6%; ב-⁦2022–2023⁩ צמח המחזור בזכות המחירים, אף שהכמויות ירדו. המכה העיקרית פגעה לא בדמי השכירות אלא בשווי: התשואות במרכזים מסחריים פתוחים (Fachmarktzentren) מובחרים עלו מ-3.50% בסוף 2021 ל-4.75% בספטמבר 2026 (BNP Paribas Real Estate). בדמי שכירות שלא השתנו, פירוש הדבר אובדן של כרבע מהמחיר.

חנויות המזון המשיכו לפעול במגפה, וההון הלך בעקבותיהן

משבר האנרגיה פגע בעיקר בשולי הרווח של הקמעונאים

המכה נחתה על המחיר: הריביות העלו את התשואות והורידו את השווי

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• סעיף ההצמדה: הסף, השיעור המגולגל ומועד ההעלאה האחרונה של דמי השכירות;
• חלוקת הוצאות התפעול ותעודת האנרגיה של המבנה;
• הדוחות הכספיים ל-⁦2022–2023⁩ של החברה שחתמה על חוזה השכירות;
• רגישות המחיר לתשואה: עלייה מ-5.0% ל-5.5% באותם דמי שכירות מורידה את השווי בכ-9%.

איך בוחרים עיר לקניית סופרמרקט בגרמניה?

בחרו לפי מעמדה של החנות באזור המשיכה שלה, לא לפי העיר: סופרמרקט דומיננטי בעיירה קטנה שהוגדרה בתכנון כיישוב מרכזי עמיד לא פעם יותר מחנות במטרופולין, שבה התשואה בנכסים המובחרים עומדת על 5.00% — כ-1.5 נקודות אחוז בלבד מעל אג״ח ממשלתיות. כוח הקנייה חשוב פחות ממה שנדמה; המעמד התכנוני, התחרות ומגמות האוכלוסייה חשובים יותר. גם עלות הכניסה תלויה במיקום: מס הרכישה (Grunderwerbsteuer) נע בין 3.5% בבוואריה ל-6.5% בארבע מדינות פדרליות.

המטרופולין מוכרת נזילות, העיירה הקטנה מוכרת הכנסה

מעמד של יישוב מרכזי חשוב יותר מכוח הקנייה

עיירה קטנה משתלמת רק בשלושה תנאים

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• מעמדה של העיר בתוכנית הפיתוח של המדינה הפדרלית או בתוכנית האזורית, ודרגתה במערך היישובים המרכזיים;
• תחזית האוכלוסייה לעיר ולאזור המשיכה שלה;
• מתחרים בטווח של עשר דקות נסיעה, וחנויות חדשות שכבר אושרו;
• ייעוד המגרש והמקום להתרחבות: הפער בין החנות הממוצעת לדרישות הקמעונאים לאתרים חדשים הוא כ-450 מ״ר בסופרמרקט וכ-250 מ״ר בחנות דיסקאונט;
• שיעור מס הרכישה במדינה הפדרלית שבה נמצא הנכס.

איך מעבירים נדל״ן מסחרי בגרמניה לילדים — במתנה או בירושה?

גרמניה ממסה מתנות וירושות באותו מס ולפי אותו מדרג: ילד משלם ⁦7–30%⁩ על הסכום שמעל לסכום פטור של €400,000, ומתנות מאותו אדם מצטברות על פני עשר שנים (§§ 14, 16, 19 ErbStG). נדל״ן גרמני ממוסה גם אם לא ההורים ולא הילדים גרים בגרמניה, ואילו העברה לילדים אינה מחייבת במס רכישה. ההקלה לנכסים מושכרים חלה רק על מגורים, ולכן סופרמרקט ממוסה לפי מלוא שוויו, כפי שנקבע לפי חוק הערכת השווי (BewG).

מתנות וירושות ממוסות באותו אופן, עם סכום פטור אחד לכל עשור

חוק הערכת השווי, לא מחיר הרכישה, קובע את השווי לצורכי מס

תושבי חוץ ממוסים רק על נכסים בגרמניה

אין מס רכישה, ותקופת ההחזקה עוברת לילד

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• מקום המגורים של הנותן ושל כל ילד במועד המתנה: הוא קובע אם ממוסה כל הרכוש או רק הנכסים בגרמניה;
• השווי לצורכי מס של הנכס לפי ה-BewG, ושיעור ההיוון של ועדת השמאים המקומית;
• ההחזקות של כל בני המשפחה ב-GmbH הגרמנית: סף ה-10% סופר יחד את ההחזקות של אנשים קשורים;
• מס הירושה והמתנות במדינת המגורים, עם יועץ מקומי.

איך מוכרים נדל״ן מסחרי בגרמניה, וכמה זה עולה?

מכירה עוברת באותם שלבים כמו רכישה — חדר נתונים, בדיקת הנאותות של הקונה, חוזה נוטריוני, תשלום אחרי אישור הנוטריון — אבל למוכר יש עלויות משלו. לפי ברירת המחדל שבחוק, הקונה משלם את עלויות הנוטריון ופנקס המקרקעין (§ 448(2) BGB); המוכר משלם את עמלת המתווך, אם כך סוכם, ואת הפיצוי לבנק על פירעון מוקדם של הלוואה בריבית קבועה. המס על הרווח חל על GmbH מוכרת, ועל יחיד שהחזיק בנכס לא יותר מעשר שנים.

את המחיר קובע מי שקונה, לא מי שמוכר

חדר נתונים מלא מגן על המחיר ועל המוכר כאחד

המימון, המס ומועד ההעברה קובעים כמה נשאר למוכר

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• הרכיבו תיק חוזה שכירות מלא — עם כל התיקונים בצורת טקסט — וגם את ההיתרים, את פרוטוקול קבלת המבנה ושלוש שנים של התחשבנויות בהוצאות התפעול.
• בקשו מהבנק את תנאי הפירעון המוקדם של ההלוואה ואת המועד שממנו אפשר לסיים אותה בלי פיצוי.
• חשבו עם יועץ המס את המס על הרווח: יתרת הערך בספרים לצורכי מס, הפסדי עבר ומועד ההעברה.
• בדקו זכויות קדימה במדור II של פנקס המקרקעין ובחוזה השכירות.
• הכינו יחד עם הקונה את המכתב לשוכרים על חילופי הבעלים.

איך מעבירים כסף לרכישת נדל״ן בגרמניה?

בהעברה בנקאית מחשבונכם או מחשבון החברה הרוכשת, ורק אחרי הודעה בכתב מהנוטריון שהתשלום הגיע לפירעון — בדרך כלל בתוך ⁦10–14⁩ ימים ממנה. אין צורך בחשבון בנק גרמני, אבל הבנק, הנוטריון והמתווך בודקים את מקור הסכום כולו לפני ההעברה — ואצל לקוחות ממדינות בסיכון גבוה, גם את מקור הונם כולו. מזומן, נכסי קריפטו, זהב, פלטינה ואבנים יקרות אסורים (§ 16a GwG), ותשלום שאי אפשר להוכיח לנוטריון מעכב את רישום הקונה כבעלים.

רק ההודעה של הנוטריון משחררת את המחיר — בכמה תשלומים

כש-GmbH קונה, הכסף עובר קודם דרך החברה

מקור הכסף נבדק לפני ההעברה, לא אחריה

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• ודאו שהתשלום יוצא מחשבונכם או מחשבון החברה הרוכשת, לא מחשבון של קרוב משפחה או של שותף.
• אספו מסמכים על מקור הסכום כולו, וב-GmbH חתמו על הסכם הלוואת הבעלים — לפני ההעברה הראשונה.
• החליטו מתי, ובאיזה שער, להמיר את כספכם אם אינו באירו.
• קחו את פרטי התשלום של המוכר ושל הבנקים שלו מהחוזה ומההודעה של הנוטריון, לא מדוא״ל.
• בקשו מהבנק אישור על כל תשלום, עבור הנוטריון.

איך עובר נדל״ן גרמני בירושה כשהיורשים גרים בחו״ל?

מי יורש — את זה קובע הדין של המדינה שבה גר המוריש במותו, אלא אם בחר בדין של המדינה שבה הוא אזרח (תקנת הירושה האירופית מס׳ 650/2012). אבל רק צו ירושה גרמני (Erbschein), תעודת ירושה אירופית או צוואה בשטר רשמי יחד עם פרוטוקול פתיחתה מכניסים את היורשים לפנקס המקרקעין (§ 35 GBO). מס הירושה הגרמני, בשיעורים של 7% עד 50%, מוטל על נדל״ן בגרמניה גם אם לא המוריש ולא היורשים גרים בה.

דין מקום המגורים יכול להחזיר את הנכס לדין הגרמני

פנקס המקרקעין לא יקבל צו ירושה זר

מס הירושה הגרמני אינו תלוי במקום מגוריהם של היורשים

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• בררו איזה דין חל על העיזבון, והאם יש צוואה עם בחירת דין.
• בדקו את צורת הצוואה, והאם יידרש צו ירושה גרמני.
• החליטו מי יפעל בשם ה-GmbH אם מנהל החברה היחיד שלה ימות.
• רשמו לפניכם את המועד של שלושה חודשים לדיווח למשרד המס, ואת סכומי הפטור האישיים.
• בררו כיצד ממוסה הירושה במדינת המגורים של היורשים.

האם כדאי לקנות נכס על זכות בנייה תורשתית (Erbbaurecht)?

כן — אם המחיר משקף את העובדה שאתם קונים בניין בלי הקרקע שלו, ולזמן מוגבל: ערכה של זכות בנייה תורשתית (Erbbaurecht) נשחק ככל שסופה מתקרב. הבנקים רוצים שהזכות תימשך הרבה אחרי תום ההלוואה: בנק למשכנתאות רשאי לכלול הלוואה כזו במאגר הכיסוי של אג״ח מכוסות (Pfandbriefe) רק אם הפירעון המתוכנן מסתיים לפחות עשר שנים לפני פקיעת הזכות (§ 13(2) PfandBG). לכן רוב המשקיעים הפרטיים מעדיפים להחזיק גם בקרקע, וחנויות על זכות בנייה נמכרות בהנחה.

אתם קונים בניין וזכות מוגבלת בזמן, לא את הקרקע

שלוש קבוצות של תנאי חוזה קובעות את השווי

הרכישה הגיונית כשהתקופה שנותרה ארוכה בהרבה מהתוכניות שלכם

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• התקופה שנותרה לזכות, מול תקופת חוזה השכירות, תקופת ההלוואה ואופק ההחזקה שלכם;
• הפיצוי על הבניין בפקיעה ובהשבה מוקדמת, וכל עילות ההשבה;
• הסכמת בעל הקרקע לרכישה שלכם ולשעבוד לטובת הבנק — בצורה הכשירה לרישום;
• גובה דמי החכירה, נוסחת ההצמדה ומועדי העדכון;
• זכות קדימה לחידוש וחובה של בעל הקרקע למכור את הקרקע, אם החוזה קובע אותן (§ 2 מס׳ 6, 7 ErbbauRG).

איפה התשואה גבוהה יותר: סופרמרקט במטרופולין או בעיירה קטנה?

בעיירה קטנה: סופרמרקטים דומים נמכרים שם בתשואות גבוהות יותר, ואילו נקודת הייחוס של BNP Paribas Real Estate לנכסים מובחרים, 5.00% ברבעון השלישי של 2026, היא לפי ניסיוננו הרצפה לחנויות במטרופולינים. BNP אינה מפרסמת תשואות של סופרמרקטים לפי גודל העיר, אבל דמי השכירות מראים את הפער: חנויות מזון משלמות בממוצע €16.82 למ״ר לחודש בערים הגדולות ביותר, ו-€11.28 בעיירות קטנות ובאזורים כפריים (Hahn Group). פרמיית התשואה היא המחיר של מאגר קטן יותר של קונים ושל שוכרים מחליפים.

BNP מדווחת על תשואות לפי סוג הנכס; המיקום נכנס דרך סיווג הנכס

דמי השכירות בערים הגדולות גבוהים פי 1.5, והמחירים שונים עוד יותר

הפרמיה משלמת על שלושה סיכונים: מימוש, השכרה מחדש ודמוגרפיה

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• עסקאות בחנויות דומות באותו אזור ובאותו סוג יישוב — ממתווך, לא מנקודת ייחוס ארצית;
• דמי השכירות למ״ר מול הממוצע לסוג המיקום: €16.82 בערים הגדולות ביותר, €11.28 בעיירות קטנות ובאזורים כפריים;
• כמה רשתות יכולות להחליף את השוכר באזור המשיכה הזה;
• תחזית האוכלוסייה לאזור המשיכה;
• יתרת תקופת השכירות הקבועה, בלי האופציות של השוכר.

האם חייבים להגיע בעצמכם לנוטריון כדי לקנות נדל״ן בגרמניה?

לא: נציג יכול לחתום בשמכם, אבל לשכת רישום המקרקעין (Grundbuchamt) מכירה בסמכותו רק אם החתימה על ייפוי הכוח אומתה בידי נוטריון (§ 29 GBO). בחו״ל עושים זאת בקונסוליה גרמנית או אצל נוטריון מקומי, שאישורו מקבל לאחר מכן אפוסטיל או אישור קונסולרי. אם תגיעו בעצמכם בלי גרמנית מספקת, הנוטריון מתרגם לכם את החוזה במקום להקריא אותו — בעצמו או באמצעות מתורגמן (§ 16 BeurkG).

החוק דורש השתתפות, לא נוכחות

ייפוי כוח עובד רק אם לשכת רישום המקרקעין מקבלת אותו

אם תגיעו בלי גרמנית מספקת, החוזה מתורגם ולא מוקרא

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• ייפוי הכוח מנוסח בידי נוטריון גרמני לעסקה הספציפית, ומכסה את החוזה, את הסכם העברת הבעלות, ואם נדרשת הלוואה — גם את שעבוד הקרקע;
• החתימה מאומתת בקונסוליה גרמנית או בידי נוטריון מקומי — עם אפוסטיל או אישור קונסולרי, ועם תרגום מאושר;
• ייפוי הכוח המקורי מגיע לנוטריון הגרמני לפני יום החתימה;
• אם תגיעו בעצמכם, המתורגמן מתואם מראש ותרגום בכתב הוזמן;
• לחברה רוכשת: הוכחת הסמכות של נציגיה והרישום שלה במרשם השקיפות (Transparenzregister) מוכנים.

אילו מסים משלם תושב חוץ על הכנסות משכירות בגרמניה?

תושב חוץ משלם מס בגרמניה על דמי שכירות מנדל״ן גרמני בכל מקרה; השיעור תלוי במבנה הבעלות. יחיד משלם מס הכנסה בשיעור של ⁦14–45%⁩ בלי סכום פטור בסיסי, חברה זרה — 15.825%. חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH) משלמת 15.825% ועוד מס עסקים מוניציפלי (Gewerbesteuer), אלא אם היא זכאית להפחתה המורחבת של בסיס מס העסקים (erweiterte Kürzung), וכשהיא מחלקת רווח מתווסף ניכוי מס במקור.

הכנסות משכירות ממוסות במקום שבו עומד הבניין

מבנה הבעלות קובע את השיעור ואת מספר שכבות המס

המס הגרמני קודם; מדינת המגורים מכריעה בשאר

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• מבנה הבעלות לפני הרכישה, עם חישוב לשתי המדינות — גרמניה ומדינת המגורים שלכם;
• רישום במשרד המס שבאזורו נמצא הנכס, והמועד להגשת הדוח השנתי;
• תיעוד ההוצאות שמקטינות את הבסיס: ריבית, תיקונים, פחת;
• ב-GmbH, חוות דעת אם ההפחתה המורחבת חלה על חוזה השכירות הספציפי;
• האם חוזה השכירות מגלגל את מס המקרקעין לשוכר.

מה הסיכונים ברכישת סופרמרקט בשלב הבנייה?

הסיכונים העיקריים הם בנייה שמתעכבת או נכשלת, שוכר שנסוג מחוזה השכירות אחרי שחלף מועד המסירה האחרון, וליקויים שמתגלים אחרי קבלת המבנה. תקנות המתווכים והיזמים (MaBV) מגבילות את מה שהקונה משלם בזמן הבנייה — לא יותר מ-58% מהמחיר עד להשלמת השלד — אבל אינן מבטיחות שהבנייה תושלם. על הקונה מגנים לוח תשלומים שקבע החוק או ערבות בנקאית, בדיקה של היזם וקבלת מבנה (Abnahme) תקינה מבחינה משפטית.

ה-MaBV מגבילה את הכסף שבסיכון, לא את הסיכון לכישלון

קבלת המבנה היא פעולה משפטית עם שלוש מלכודות

הסיכון מצדיק הנחה, אבל היזם הוא שמכריע

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• היתר הבנייה ניתן ונעשה חלוט;
• לוח תשלומים לפי § 3 MaBV או ערבות לפי § 7 — ובלי ויתור על ההגנה ללא ערבות שוות ערך;
• חוזה השכירות חתום: מועד המסירה, תחילת תשלום דמי השכירות, מועד המסירה האחרון;
• פיקוח טכני בלתי תלוי והדוח שלו לפני קבלת המבנה;
• הדוחות הכספיים של היזם, הפרויקטים הקודמים שלו עבור אותו קמעונאי, ובטוחה להתחייבויות האחריות לחמש שנים.

מה חשוב יותר בקניית סופרמרקט — השוכר או המיקום?

לאורך תקופת השכירות — השוכר; אחריה — המיקום. חתימתה של רשת מובילה מבטיחה את ההכנסה לתקופה קבועה, בדרך כלל 15 שנה; המיקום והמעמד התכנוני של המגרש קובעים אם ייחתם חוזה שכירות שני ומה יהיה אז שווי הבניין. לכן ככל שיתרת תקופת השכירות קצרה יותר, כך המיקום שוקל יותר במחיר: מיקום מצוין אינו יכול להציל חוזה שכירות גרוע, ושוכר חזק אינו יכול להציל אתר שאין לו עתיד.

השוכר קובע את ההכנסה כל עוד החוזה בתוקף

המיקום קובע אם ייחתם חוזה שכירות שני

השוק מתמחר את שני הגורמים יחד — דרך המכפיל

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• בררו איזו ישות משפטית חתמה על חוזה השכירות, ובקשו את הדוחות הכספיים שלה ואת ערבות הקבוצה.
• חשבו את יתרת התקופה הקבועה, בלי האופציות של השוכר.
• קראו את סעיפי חלוקת העלויות ואת סעיף ההצמדה בחוזה השכירות.
• בדקו את המעמד כיישוב מרכזי, את המתחרים ואת מגמות האוכלוסייה באזור המשיכה.
• השוו את המקום להתרחבות במגרש למגבלות שקובעת תוכנית בניין העיר.

מה קורה אצל הנוטריון כשקונים נדל״ן בגרמניה?

חוזה לרכישת מקרקעין בגרמניה תקף רק בצורה נוטריונית: הנוטריון מקריא אותו בקול לצדדים, והם מאשרים אותו וחותמים עליו — אחרת החוזה בטל (§ 311b(1) BGB). החתימה היא רק אמצע הדרך: הקונה משלם רק אחרי שהנוטריון מאשר שהערת אזהרה בפנקס המקרקעין (Auflassungsvormerkung) מגינה על מעמדו, ואז ככלל בתוך ⁦10–14⁩ ימים. הקונה הופך לבעלים רק עם הרישום, האחרון מבין שבעת שלבי העסקה.

הנוטריון מתעד את העסקה כולה, אבל אינו מנהל עליה משא ומתן

ביום החתימה מקריאים את החוזה במלואו

הכסף עובר רק אחרי שמעמדו של הקונה מובטח

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• בקשו מעורך הדין שלכם לאשר את הנוסח הסופי, וודאו שכל הסכמה נכללה בשטר.
• דאגו ששטר הייחוס ייערך מראש, וקראו אותו.
• הכינו דרכונים, תמציות רישום וייפויי כוח בצורה שדורש § 29 GBO — עם אפוסטיל או אישור קונסולרי, כשהדבר נדרש.
• בדקו את רישומה של החברה הזרה הרוכשת במרשם השקיפות, ואספו את מסמכי מקור הכספים.
• הזמינו מתורגמן מראש אם אינכם שולטים בגרמנית די הצורך.

מה קורה כששוכר של סופרמרקט עוזב?

כל עוד חוזה השכירות בתוקף, עזיבה אינה פוטרת את השוכר מדמי השכירות: שוכר שסוגר את החנות ממשיך לשלם עד תום התקופה (§ 537(1) BGB). הסיכון האמיתי של הבעלים מתחיל כשהחוזה מסתיים — בתום תקופתו, מכוח זכות מיוחדת לסיום, בשל פגם בצורה או בחדלות פירעון של השוכר. אז נדרש שוכר חלופי, והבחירה מצומצמת: ארבע קבוצות מחזיקות ביותר מ-90% מקמעונאות המזון בגרמניה.

חנות סגורה אינה חוזה שהסתיים

חוזה מסתיים מוקדם רק בכמה מקרים צפויים

השכרה מחדש נתקלת בשוק, בתוכנית בניין העיר ובדיני התחרות

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• בררו מי חתם על החוזה, ובקשו את ערבות החברה בקבוצה, אם קיימת.
• קראו את הזכויות המיוחדות לסיום ואת סעיפי שכירות המשנה; ודאו שהחוזה וכל תיקון שלו בצורת טקסט.
• חשבו את יתרת התקופה הקבועה בנפרד מהאופציות של השוכר.
• השוו את השימוש, שטח המכירה ומגוון המוצרים לתוכנית בניין העיר, והעריכו אם האתר יכול להכיל חנות גדולה יותר.
• רשמו את הרשתות באזור המשיכה שיכולות להיכנס לבניין, ובדקו אם החלטות בדיני התחרות מגבילות אותן.

מהו חוזה שכירות double net?

חוזה שכירות double net הוא חוזה שכירות מסחרי שבו השוכר נושא, מעבר לדמי השכירות, ברוב העלויות של הנכס: מס הרכוש (Grundsteuer), הביטוח, הוצאות התפעול השוטפות ואחזקת המושכר. הגג והשלד (Dach und Fach) נשארים באחריות המשכיר, ומאחר שהחוק הגרמני אינו מגדיר את המונח, רק החוזה קובע מה הוא כולל. לפי ניסיוננו, רוב חוזי השכירות בקמעונאות המזון בגרמניה בנויים כך, וגם במסגרתם הבעלים של סופרמרקט חדש נושא בעלויות שאינן מגולגלות לשוכר בשיעור של כ-⁦8–15%⁩ מדמי השכירות נטו.

החוק מטיל את העלויות על המשכיר; החוזה מחלק אותן מחדש

בין 8% ל-15% מדמי השכירות נשארים אצל המשכיר

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• בדקו אם רשימת הפריטים המגולגלים בחוזה נוקבת במס הרכוש, בביטוח ובניהול.
• בררו מי אחראי לגג, לשלד, למערכות הבניין ולמשטח החניון.
• בררו למי שייכים מתקני הקירור ושאר המתקנים התפעוליים (Betriebsvorrichtungen), ומי מתחזק אותם.
• בקשו את חשבונות הוצאות התפעול לשלוש השנים האחרונות ופרטים על מחלוקות פתוחות.
• חשבו את התשואה שאחרי העלויות שאינן מגולגלות לשוכר, והשוו אותה לזו שבחוברת.

מהו NOI, ומה ההבדל בין תשואה נטו לתשואה התחלתית?

NOI (הכנסה תפעולית נטו, net operating income) הוא דמי השכירות השנתיים בניכוי העלויות שהבעלים אינו יכול לגלגל לשוכר; ריבית על הלוואות, פחת ומסים אינם חלק ממנו. "התחלתית" פירושה התשואה בשנה הראשונה, "נטו" — התשואה אחרי כל העלויות, והתשואה ההתחלתית שבהצעות המכירה היא בדרך כלל ברוטו: דמי השכירות חלקי המחיר. בדוגמה שבסדרה שלנו, סופרמרקט של €10 מיליון עם דמי שכירות של €500,000 משווק בתשואה של 5.0%, בעוד שהתשואה נטו ההתחלתית שלו היא כ-3.9%.

NOI בא לפני חוב ומס, ולכן הוא משווה בין נכסים

התשואה נטו ההתחלתית מביאה בחשבון גם עלויות שאינן מגולגלות וגם עלויות רכישה

"התחלתית" פירושה השנה הראשונה: עם ההצמדה, ה-NOI גדל

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• חישוב ה-NOI של המוכר עם רשימת העלויות שנוכו, מול חלוקת העלויות בחוזה;
• מי נושא בגג, בשלד, בחניון, בביטוח ובניהול;
• עלויות הרכישה לפי השיעורים של המדינה הפדרלית שבה נמצא הנכס, כולל המתווך אם אתם משלמים לו;
• בסיס החישוב: דמי השכירות שבתוקף לפי החוזה, לא אלה הצפויים אחרי ההצמדה;
• המקור והמועד של נקודת הייחוס של השוק: השוו רק לחישוב של אותה חברת תיווך.

אילו מסים משלמת GmbH המחזיקה נדל״ן?

שני מסים עיקריים: מס חברות — 15% בתוספת היטל סולידריות, 15.825% בסך הכול, שירד ל-10.55% עד 2032 — ומס עסקים מוניציפלי, ש-GmbH חייבת בו מעצם צורתה המשפטית: 3.5% מההכנסה העסקית, כפול המקדם המקומי. בלי הקלה, שני המסים יחד נוטלים כ-⁦25–33%⁩ מהרווח. רק ההפחתה המורחבת של בסיס מס העסקים מוציאה את הכנסות השכירות ממס העסקים לגמרי — אם במשך כל השנה החברה אינה עוסקת בדבר מלבד ניהול המקרקעין שלה, במסגרת החריגים הצרים שהחוק מתיר.

מס החברות יורד: 15.825% היום, 10.55% החל מ-2032

GmbH חייבת במס עסקים מעצם צורתה המשפטית

ההפחתה המורחבת משחררת את הכנסות השכירות, אבל רק בתנאים נוקשים

הרכישה וחלוקת הרווח מביאות מסים נוספים

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• המקדם של הרשות המקומית הזכאית למס העסקים, ושינויים שהוכרזו;
• רשימת מצאי של כל מה שמושכר עם הבניין — המקרקעין בנפרד מהמתקנים התפעוליים;
• הכנסות מחשמל, מטעינה ומשירותים לשוכרים מול מגבלות 20% ו-5%;
• האם חלק כלשהו מהנכס משמש לעסק של בעל מניות;
• מועד ההעברה במכירה — תאמו אותו עם יועץ מס.

איזו תשואה מניב סופרמרקט בגרמניה?

נקודת הייחוס של השוק היא 5.00%: התשואה נטו ההתחלתית ש-BNP Paribas Real Estate קבעה לסופרמרקטים ולחנויות דיסקאונט מובחרים בבניין נפרד ברבעון השלישי של 2026, 0.1 נקודות אחוז יותר מבסוף 2025. אבל זו התשואה על הנכסים הטובים ביותר, בשיטת חברת התיווך — לא מזומן בחשבון של המשקיע. בדוגמה שבסדרה שלנו, חנות ששווקה בתשואה של 5.0% מניבה כ-3.9% על סך ההוצאה, אחרי עלויות שאינן מגולגלות לשוכר ועלויות רכישה.

סופרמרקטים מניבים יותר ממשרדים, מלוגיסטיקה ומאג״ח ממשלתיות

כל מדרגה כלפי מטה בסיווג הנכס מוסיפה תשואה — וסיכון

המשקיע מרוויח כ-3.9%, לא את ה-5.0% שבהצעה

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• האם התשואה שהוצגה הומרה לתשואה נטו התחלתית — אחרי עלויות שאינן מגולגלות לשוכר וכולל עלויות הרכישה;
• איך המחיר בדמי שכירות שנתיים משתווה לנקודת הייחוס של סיווג הנכס;
• האם אתם משווים תשואות של חברת תיווך אחת ולמועד אחד;
• יתרת התקופה הקבועה של החוזה ומי חתם עליו: שני אלה קובעים אם הנכס הוא ליבה או ליבה-פלוס.

מתי ריבית על הלוואת בעלים פטורה ממס בגרמניה?

רק כשמתקיימים ארבעה תנאים בו בזמן: ההלוואה אינה מובטחת במקרקעין בגרמניה, אינה משתתפת ברווחים ונושאת ריבית בתנאי שוק, והמלווה אינו מתגורר בתחום שיפוט הכלול ברשימה הגרמנית של תחומי שיפוט שאינם משתפים פעולה (StAbwV), שבה נכללת רוסיה. אז ריבית שחברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH) משלמת לבעל מניות תושב חוץ על הלוואת בעלים (Gesellschafterdarlehen) אינה ממוסה בגרמניה; הפרה של תנאי אחד בלבד מחזירה אותה לבסיס המס הגרמני. מדינת המגורים של המלווה ממסה את הריבית בדרך כלל בכל מקרה: בדוגמה שבחלק 11, בשיעור של 40%, מדובר בכ-€131,000 בשנה — כמעט פי שניים מהחיסכון הגרמני.

מס גרמני חל רק במקרים שהחוק מונה

הפורמליות חשובות לא פחות מהתנאים

הפטור הגרמני נעצר בגבול הגרמני

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• הסכם ההלוואה נחתם לפני העברת הכסף: סכום, ריבית, תקופה, דרגת נשייה והחזר;
• אין בטוחה לבעל המניות — לא בדרגה ראשונה ולא בדרגה נמוכה יותר;
• הריבית אינה תלויה ברווח של ה-GmbH;
• שיעור הריבית בתנאי שוק נתמך בחישוב נכון למועד מתן ההלוואה;
• מקום התושבות לצורכי מס של המלווה נבדק מול רשימת ה-StAbwV העדכנית, והמס במדינת המגורים של המלווה חושב לפני מתן ההלוואה.

מהו מרשם השקיפות (Transparenzregister), ומי חייב להירשם בו?

מרשם השקיפות (Transparenzregister) הוא המרשם הפדרלי של גרמניה לנהנים הסופיים — בני האדם שמחזיקים בחברה או שולטים בה, במישרין או בעקיפין. כל התאגידים הגרמניים לפי המשפט הפרטי והשותפויות הרשומות, ובהם כל GmbH, חייבים לדווח עליהם; חברה זרה חייבת לעשות זאת לפני שהיא קונה נדל״ן בגרמניה, אחרת הנוטריון חייב לסרב לערוך את השטר. הפרות גוררות קנסות של עד €150,000, ובמקרים חמורים — עד €1 מיליון או פי שניים מהתועלת הכלכלית שהושגה.

יש לדווח על כל מי שמחזיק או שולט ביותר מ-25%

כל חברה גרמנית וכל רוכש זר של נדל״ן בגרמניה חייבים להירשם

בלי רישום, הנוטריון לא יערוך את שטר הרכישה

הגישה מוגבלת, והקנסות מתפרסמים

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• השוו את הרישום של ה-GmbH שלכם — ושל החברות שמעליה — לבעלי המניות ולשליטה בפועל.
• לחברה זרה רוכשת, דאגו לרישום, או לאישור על דיווח למרשם של מדינה אחרת החברה באיחוד האירופי, לפני הפגישה אצל הנוטריון.
• הכינו לנוטריון את מבנה הבעלות והשליטה בצורת טקסט.
• בעסקת מניות, בדקו את רישומה של חברת היעד במרשם ואת רשימת בעלי המניות שלה.
• מסרו לחברה את פרטיכם כנהנים סופיים, כולל כל האזרחויות.

מי הבעלים של מבני הסופרמרקטים בגרמניה — הרשתות או המשקיעים?

שניהם, והמודל תלוי ברשת. רשתות הדיסקאונט מעדיפות להחזיק בבעלות: ב-2023 החזיקה ALDI Süd בבעלות בכ-65% מחנויותיה בגרמניה (Lebensmittel Zeitung), ו-Lidl ו-Kaufland בונות לעצמן כברירת מחדל. הסופרמרקטים של REWE ו-EDEKA, לפי ניסיוננו, מושכרים ברובם המכריע ממשקיעים: ההתחייבויות בגין חכירות של קבוצת REWE עמדו בסוף 2025 על €14.0 מיליארד, יותר מפי שלושה מהחוב נושא הריבית שלה.

רשתות הדיסקאונט בונות לעצמן ומוכרות באופן סלקטיבי

סופרמרקטים בעלי מגוון מלא מושכרים ברובם ממשקיעים

הרשתות נכנסות לשוק גם כקונות וגם כמוכרות

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• ההיסטוריה של הנכס: האם יזם בנה אותו כנגד חוזה שכירות עם הרשת, או שהרשת עצמה מכרה את החנות ושכרה אותה בחזרה;
• מי חתם על החוזה: חברה בקבוצה, חברה אזורית או סוחר עצמאי;
• האם לרשת יש אתר או חנות משלה בסביבה;
• דמי השכירות למ״ר מול הממוצע לפורמט;
• האופציות של השוכר וזכות הקדימה שלו לרכישה, אם החוזה קובע כזו.

מי משלם את מס הרכוש (Grundsteuer) בחוזה שכירות מסחרי?

את מס הרכוש (Grundsteuer) משלם לרשות המקומית הבעלים: החוק קובע כחייב במס את מי שהנכס מיוחס לו בעת קביעת שוויו לצורכי מס (§ 10(1) GrStG). אבל בחוזי שכירות מסחריים השוכר נושא בדרך כלל בנטל הכלכלי — אם החוזה מגלגל אליו את המס במפורש. בלי סעיף כזה, המס נשאר אצל המשכיר (§ 535(1) BGB).

החוק מחייב את הבעלים; החוזה מעביר את העלות

במכירה או כשהנכס ריק, המס נשאר אצל הבעלים

מאז רפורמת 2025, מס הרכוש על סופרמרקט תלוי במדינה הפדרלית

המשמעות למשקיעים

מה לבדוק:
• הסעיף בחוזה על מס הרכוש, ומי נושא בהתייקרות;
• הודעות השווי לצורכי מס והודעות המס לפי רפורמת 2025 (בקשו אותן מהמוכר), ואת המקדם של הרשות המקומית;
• כיצד הסכם הרכישה מחלק את המס לשנת המכירה;
• בתקופת ריקנות — בקשה להפחתה חלקית של המס עד 31 במרץ של השנה שלאחר מכן.