Оренда супермаркетів у Німеччині: строки, індексація, розподіл витрат

Нові й розширені продуктові магазини в Німеччині здають в оренду, як правило, на 15 років; орендна плата прив'язана до індексу споживчих цін, але підвищується зазвичай лише після досягнення порогу й нерідко не на всю інфляцію. Витрати розподіляють за моделлю «подвійного нетто» (double net): покрівля та несучі конструкції залишаються за орендодавцем, і, з нашого досвіду, невідшкодовувані витрати власника нового магазину становлять 8–15 % чистої орендної плати. Єдиного ринкового стандарту немає — економіку об'єкта визначають формулювання конкретного договору.

Строк — 15 років, а опціони на продовження належать орендареві

Індексація вимагає десяти років і зазвичай спрацьовує після порогу

Орендар несе основну частину витрат, орендодавець — покрівлю та несучі конструкції

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• З'ясуйте, хто підписав договір — компанія групи чи незалежний підприємець, — і чи є гарантія групи.
• Порахуйте фіксований залишок строку без урахування опціонів орендаря.
• Перевірте індекс, поріг і частку перенесення — і чи не пропущено вже пройдений поріг.
• Звірте перелік відшкодовуваних витрат і розподіл ремонту: покрівля, конструкції, інженерні системи, автостоянка.
• Запросіть повний ланцюжок змін до договору й переконайтеся, що кожну з них оформлено щонайменше в текстовій формі.

Інвестиції в торговельну нерухомість Німеччини: 2025–2026

За перші дев'ять місяців 2026 року вкладення в торговельну нерухомість Німеччини скоротилися на 25 % — до 3,1 млрд € (BNP Paribas Real Estate), а частка іноземних покупців упала з 50 до 31 %. Угод стало більше, але вони дрібніші: середній обсяг — 16,6 млн €, історичний мінімум. Продуктові та великоформатні спеціалізовані магазини залишаються головним сегментом: 2025 року, коли ринок зріс на 2,6 %, до 6,5 млрд €, на них припала майже половина вкладень.

За дев'ять місяців 2026 року обсяг упав на чверть

Продуктові та великоформатні магазини залишаються головним сегментом

Найбільші угоди — портфелі продуктових магазинів

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• Розрізняйте весь ритейл і продукти: 6,5 млрд € — усі типи торговельної нерухомості, а на продуктові об'єкти у вузькому сенсі 2025 року припало близько 2,1 млрд €.
• Тримайтеся одного джерела: CBRE і Cushman & Wakefield рахують за іншими методиками — не змішуйте брокерів в одному ряду.
• Порівнюйте зіставні періоди: дев'ять місяців — із дев'ятьма місяцями, а не з роком.
• Не робіть висновків із частки іноземців: вона змінюється різко — з 18,6 до 51,0 % за рік у продуктовому сегменті — і нічого не каже про ціну конкретного магазину.

Ціна і дохідність: таблиця мультиплікаторів

Мультиплікатор ціни (Kaufpreisfaktor), що дорівнює 20, означає 5,0 % валової початкової дохідності, але лише 3,9–4,2 % початкової чистої дохідності (Nettoanfangsrendite), за якою порівнюють об'єкти інституційні інвестори. Мультиплікатор — це ціна купівлі, поділена на річну чисту орендну плату, а чиста дохідність ураховує ще невідшкодовувані витрати й витрати на придбання і тому на 16–22 % нижча. За нашими припущеннями, щоб отримати 5,0 % чистими, купувати треба не дорожче, ніж за 15,5–16,8 річної орендної плати.

Невідшкодовувані витрати й витрати на придбання забирають 16–22 % валової дохідності

Цільова дохідність задає стелю мультиплікатора

Брокерська дохідність і дохідність інвестора — різні величини

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• Уточніть, від якої орендної плати пораховано мультиплікатор — чинної чистої за договором чи очікуваної після індексації.
• Перевірте, чи включено в розрахунок податок на придбання нерухомості, нотаріуса, земельну книгу та комісію брокера.
• Запросіть у продавця закладені невідшкодовувані витрати й звірте їх із договором оренди.
• Беріть ринковий орієнтир із джерелом і датою — один брокер, один квартал.

Податок на придбання нерухомості в Німеччині у 2026 році: ставки за землями та розрахунок

Податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) у Німеччині становить від 3,5 % ціни в Баварії до 6,5 % у Бранденбурзі, Північному Рейні — Вестфалії, Саарі та Шлезвіг-Гольштейні: на об'єкті за 10 млн € різниця сягає 300 000 €. Застосовується ставка землі, де розташована ділянка, чинна на дату угоди, — зазвичай на дату підписання нотаріального договору. Наведені нижче ставки діють на жовтень 2026 року; останньою ставку змінювала земля Бремен — з 1 липня 2025 року.

Між землями різниця сягає трьох відсоткових пунктів

Податок рахують від ціни, але не від усієї

Відповідають обидві сторони, а реєстрацію відкриває довідка податкової служби

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• землю, де розташована ділянка, і дату підписання договору;
• обґрунтований розподіл ціни між землею, будівлею та виробничим обладнанням;
• хто за договором сплачує податок — і як продавця захищено на випадок несплати;
• резерв ліквідності: податок треба сплатити через місяць після повідомлення;
• у разі купівлі часток — перевірку за редакцією § 1 GrEStG, чинною з 3 липня 2026 року.

Продуктовий ритейл Німеччини в цифрах: 2026

Продуктова роздрібна торгівля Німеччини зростає здебільшого завдяки цінам: оборот 2025 року збільшився на 3,8 %, до 217,8 млрд € без ПДВ (EHI Retail Institute), а реальні продажі продуктів — лише на 1,1 % (Destatis). Онлайн-продажі продуктів становили близько 4,1 млрд €, а чотири групи — EDEKA, Schwarz, REWE та ALDI — контролюють понад 90 % ринку (Bundeskartellamt). Джерела рахують за різними методиками, тож кожну цифру варто читати разом із її джерелом.

Ринок зростає здебільшого завдяки цінам, онлайн залишається нішею

Супермаркети зростають більш ніж удвічі швидше за дискаунтери

Чотири групи контролюють понад 90 % продажів

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• Відокремлюйте нетто від брутто: EHI рахує оборот без ПДВ, bevh — з ПДВ, тож частки онлайну зіставні лише приблизно.
• Не плутайте реальне й номінальне зростання: Destatis публікує темпи зростання, а не суми в євро.
• Перевіряйте, чи йдеться про Німеччину: виручка груп REWE і Schwarz включає закордонний і непродовольчий бізнес.
• З'ясуйте, хто підписав договір оренди, — компанія групи чи незалежний підприємець під її брендом.

Витрати на нотаріуса й земельну книгу в Німеччині: таблиця

Нотаріус і земельна книга (Grundbuch) обходяться покупцеві комерційного об'єкта приблизно в 0,4–0,9 % ціни — з 19 % ПДВ на послуги нотаріуса й без банківського фінансування. За ціни 1 млн € це близько 8800 €, за ціни 10 млн € — близько 57 700 €: збори встановлено законом (GNotKG), обговоренню вони не підлягають (§ 125 GNotKG), і їхня частка в ціні знижується зі зростанням ціни. За загальним правилом їх несе покупець (§ 448 абз. 2 BGB).

Що дорожчий об'єкт, то менша частка зборів у ціні

Три збори отримує нотаріус, два — земельна книга

Банківське фінансування додає ще два збори

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• Перевірте вартість, від якої обчислюють збір: ціна купівлі, але не нижче за ринкову вартість.
• З'ясуйте, які дії доручено нотаріусові, — кожна додає свій збір.
• Уточніть у банку суму земельного боргу: від неї обчислюють два додаткові збори.
• Перевірте, хто за договором несе витрати, якщо сторони відступають від § 448 абз. 2 BGB.
• Підтвердьте в податкового консультанта право на відрахування ПДВ для GmbH, яка оподатковує орендну плату ПДВ.

Ставки промислового податку у великих містах Німеччини: від 410 до 537 %

Коефіцієнт промислового податку (Gewerbesteuer-Hebesatz) у 20 найбільших містах Німеччини 2026 року — від 410 % у Берліні до 537 % у Бонні (опитування DIHK станом на 31 грудня 2025 року та 1 липня 2026 року). З кожних 100 000 € промислового доходу це від 14 350 до 18 795 € податку. Для GmbH, яка здає в оренду супермаркет, коефіцієнт важливий, лише якщо не застосовується розширене зменшення бази промислового податку (erweiterte Kürzung).

Податок дорівнює доходу, помноженому на 3,5 % і на коефіцієнт муніципалітету

У 2026 році коефіцієнт змінили два міста з двадцяти

Розширене зменшення виводить орендний дохід із бази — за суворих умов

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• З'ясуйте, який муніципалітет має право стягувати податок і який коефіцієнт він установив на найближчі роки.
• Отримайте висновок податкового консультанта щодо розширеного зменшення для конкретного договору оренди — до підписання договору купівлі-продажу.
• Запросіть опис майна, яке здають разом із будівлею, з окремим переліком виробничого обладнання.
• Перевірте, що доходи від електроенергії, зарядки й послуг орендарям не виходять за межі 20 і 5 %.

Що важливіше під час купівлі супермаркету — орендар чи розташування?

Поки діє договір оренди, важливіший орендар, після нього — розташування. Підпис провідної мережі забезпечує дохід на фіксований строк, зазвичай 15 років, а чи буде другий договір і скільки коштуватиме будівля, вирішують локація та містобудівний статус ділянки. Отже, що коротший залишок строку оренди, то більшу вагу в ціні має локація: чудова локація не врятує поганого договору, а сильний орендар — ділянки без майбутнього.

Орендар визначає дохід, поки діє договір

Локація вирішує, чи буде другий договір оренди

Ринок оцінює обидва чинники разом — через мультиплікатор

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• З'ясуйте, яка юридична особа підписала договір, і запросіть її фінансову звітність та гарантію групи.
• Розрахуйте фіксований залишок строку без урахування опціонів орендаря.
• Прочитайте в договорі розподіл витрат і умову про індексацію.
• Перевірте статус «центрального місця», конкурентів і динаміку населення в зоні охоплення.
• Звірте запас ділянки для розширення з обмеженнями плану забудови.

Чим ризикує покупець нерухомості в Німеччині без власного юриста?

Тим, що договір захищатиме продавця: нотаріус неупереджений і не веде переговорів від імені жодної зі сторін, а брокер отримує комісію, лише якщо угода відбудеться. Без власного юриста покупець ризикує погодитися на відмову продавця від відповідальності за недоліки, зробити нікчемним увесь договір, залишивши важливу домовленість поза нотаріальним актом, або купити договір оренди, який орендар має право достроково розірвати. Юридична перевірка з переговорами й закриттям угоди коштує, з нашого досвіду, 12 000–25 000 € — не більше ніж 0,25 % ціни магазину за 10 млн €.

Нотаріус посвідчує угоду, але не представляє вас

Найдорожчі помилки виявляються після підписання

Юрист коштує частку відсотка від ціни

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• Найміть юриста до листа про наміри й передайте йому проєкт договору задовго до візиту до нотаріуса.
• Внесіть до нотаріального акта всі домовленості — гарантії, окремі листи, угоди щодо обладнання.
• Відобразіть кожну знахідку перевірки в ціні, гарантії чи умові договору.
• Переконайтеся, що за договором купівлі-продажу вам відступлено вимоги до девелопера й підрядників.
• Перевірте, що запобіжний вибір оподаткування ПДВ заявлено в самому акті.

Що буде, якщо орендар супермаркету з'їде?

Поки договір оренди діє, виїзд не звільняє орендаря від орендної плати: закривши магазин, він і далі платить до кінця строку (§ 537 абз. 1 BGB). Справжній ризик для власника починається, коли договір припиняється — після спливу строку, за особливим правом на розірвання, через порушення форми або в разі банкрутства орендаря. Тоді потрібна заміна, а вибір невеликий: на чотири групи припадає понад 90 % продуктової роздрібної торгівлі Німеччини.

Закритий магазин — ще не розірваний договір

Достроково договір припиняється в небагатьох, але передбачуваних випадках

Повторну здачу в оренду обмежують ринок, план забудови й конкурентне право

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• З'ясуйте, хто підписав договір оренди, і запросіть гарантію компанії групи, якщо вона є.
• Прочитайте особливі права на розірвання та умови щодо суборенди; переконайтеся, що договір і всі доповнення оформлено в текстовій формі.
• Розрахуйте фіксований залишок строку окремо від опціонів орендаря.
• Звірте з планом забудови призначення, торговельну площу й асортимент та оцініть, чи вмістить ділянка магазин більшого формату.
• Складіть перелік мереж у зоні охоплення, які могли б зайняти будівлю, і перевірте, чи не обмежують їх рішення антимонопольного відомства.

Що таке договір оренди double net?

Це договір комерційної оренди, за яким орендар, окрім орендної плати, несе основну частину витрат на об'єкт — податок на нерухомість (Grundsteuer), страхування, поточні експлуатаційні витрати та утримання приміщень, — а на орендодавцеві залишаються покрівля та несучі конструкції (Dach und Fach). Німецький закон такого терміна не знає, тому його зміст визначає текст договору. З нашого досвіду, саме так побудовано більшість договорів оренди в продуктовому ритейлі Німеччини, і навіть за таких договорів на власникові нового супермаркету залишаються приблизно 8–15 % чистої орендної плати.

Закон покладає витрати на орендодавця, договір їх перерозподіляє

На орендодавцеві залишаються 8–15 % орендної плати

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• Звірте перелік відшкодовуваних статей у договорі: чи названо податок на нерухомість, страхування та управління.
• З'ясуйте, хто відповідає за покрівлю, несучі конструкції, інженерні системи та покриття автостоянки.
• Дізнайтеся, кому належить і хто обслуговує холодильне та інше виробниче обладнання (Betriebsvorrichtungen).
• Запросіть розрахунки експлуатаційних витрат за останні три роки та відомості про неврегульовані спори.
• Розрахуйте дохідність після невідшкодовуваних витрат і порівняйте її із заявленою в проспекті.

Що таке форвардна угода і як захищено гроші покупця?

Форвардна угода — це купівля супермаркету, який ще будується: договір підписують заздалегідь, а платять або всю ціну після завершення, або траншами в міру будівництва. Найкраще захищає гроші перший варіант — оплата лише після завершення, передачі магазину та реєстрації попереднього запису на користь покупця в земельній книзі (Auflassungsvormerkung). Якщо девелопер бере гроші раніше, Положення про маклерів і забудовників (MaBV) дозволяє це лише після виконання чотирьох умов і щонайбільше сімома траншами — або під гарантію банку чи страховика на всі вимоги про повернення коштів.

Найсильніший захист — не платити, доки магазин не готовий

Платити раніше закон дозволяє лише після виконання чотирьох умов

Попередній запис захищає ділянку, а не сплачені гроші

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• умови оплати в договорі: завершення й приймання, передачу орендареві, початок надходження орендної плати, попередній запис, звільнення від обтяжень;
• у разі траншів — графік за § 3 MaBV і письмове підтвердження нотаріуса;
• текст гарантії за § 7 MaBV: гаранта, суму та строк дії до повного завершення;
• чи немає серед документів окремого акта про відмову від захисту MaBV;
• граничний строк у договорі оренди та право покупця вийти з угоди, якщо орендар відмовиться від договору.

Що таке NOI і чим чиста дохідність відрізняється від початкової?

NOI (net operating income, чистий операційний дохід) — річна орендна плата за вирахуванням витрат, які власник не може перекласти на орендаря; відсотки за кредитом, амортизація та податки до нього не входять. «Початкова» означає дохідність першого року, «чиста» — дохідність після всіх витрат, а рекламована початкова дохідність зазвичай валова: орендна плата, поділена на ціну. У прикладі нашого циклу супермаркет за 10 млн € з орендною платою 500 000 € рекламують із дохідністю 5,0 %, а його початкова чиста дохідність — близько 3,9 %.

NOI рахують до кредиту й податків, тому за ним порівнюють об'єкти

Початкова чиста дохідність ураховує й невідшкодовувані витрати, і витрати на придбання

«Початкова» — це перший рік: з індексацією NOI зростає

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• розрахунок NOI продавця з переліком вирахуваних витрат — порівняно з розподілом витрат у договорі оренди;
• хто несе витрати на покрівлю, несучі конструкції, автостоянку, страхування та управління;
• витрати на придбання за ставками федеральної землі, де розташований об'єкт, включно з брокером, якщо його оплачуєте ви;
• базу розрахунку: чинну орендну плату за договором, а не очікувану після індексації;
• джерело й дату ринкового орієнтира: порівнюйте лише з розрахунком того самого брокера.

Що таке share deal і чи можна заощадити на податку на придбання?

Share deal — це купівля не самого об'єкта, а часток компанії, якій він належить, тому запис про власника в земельній книзі (Grundbuch) не змінюється. Податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) виникає, якщо спрацьовує хоча б один із чотирьох тестів на 90 % у § 1 GrEStG; з 3 липня 2026 року для покупця 90 % і більше — вже під час підписання договору. Заощадити можна лише у вузьких межах, і за економію платять іншими ризиками.

Податок виникає, якщо спрацьовує будь-який із чотирьох тестів на 90 %

Реформа 2026 року перенесла податок на дату підписання

Економія можлива, лише якщо понад 10 % роками залишаються в попереднього власника

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• Перевірте всі чотири тести на 90 % з урахуванням непрямої участі, пов'язаних осіб і переходів часток за останні десять років.
• Визначте дату виникнення податку: підписання, настання умови чи перехід часток.
• Повідомте податкову службу протягом місяця.
• Перевірте саму компанію — податки, договори, спори — і закріпіть гарантії продавця в договорі.
• Запросіть податкову вартість об'єкта на балансі й дані про збитки компанії: вони впливають на ціну.

Що таке Transparenzregister і хто має в ньому реєструватися?

Реєстр прозорості (Transparenzregister) — федеральний реєстр кінцевих бенефіціарних власників, тобто фізичних осіб, які прямо чи опосередковано володіють компанією або контролюють її. Повідомляти про них зобов'язані всі німецькі юридичні особи приватного права та зареєстровані особові товариства, зокрема кожна GmbH, а іноземна компанія — до купівлі німецької нерухомості: без цього нотаріус зобов'язаний відмовити в посвідченні угоди. Штраф за порушення — до 150 000 €, а в тяжких випадках — до 1 млн € або подвійного розміру вигоди.

Повідомляти треба про кожного, хто має чи контролює понад 25 %

Реєструватися зобов'язані всі німецькі компанії та іноземні покупці нерухомості

Без запису нотаріус не посвідчить купівлю

Доступ обмежено, а рішення про штрафи оприлюднюють

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• Звірте запис вашої GmbH — і компаній над нею — з фактичним складом учасників і контролем.
• Для іноземної компанії-покупця оформіть реєстрацію або підтвердження подання до реєстру іншої держави ЄС до візиту до нотаріуса.
• Підготуйте для нотаріуса схему власності та контролю в текстовій формі.
• В угоді з частками перевірте запис цільової компанії в реєстрі та її список учасників.
• Передайте компанії свої відомості бенефіціарного власника, включно з усіма громадянствами.

Чи дають посвідку на проживання в Німеччині за купівлю нерухомості?

Ні: Закон про перебування іноземців (Aufenthaltsgesetz) не передбачає посвідки на проживання за купівлю нерухомості чи пасивні інвестиції — за жодної суми. Власність не продовжує й строку перебування: без посвідки на проживання короткостроковий візит обмежено 90 днями в будь-які 180 днів. Дозвіл видають лише для мети, названої в законі, — наприклад, роботи, власної справи, навчання чи возз'єднання сім'ї, — а дохід від об'єкта може лише допомогти підтвердити, що коштів на життя досить.

Закон пов'язує посвідку на проживання з метою перебування, а не з майном

Реальні підстави — робота, власна справа, навчання й сім'я

Самостійна діяльність — найближчий шлях, але не для пасивного власника

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• З'ясуйте, чи потрібна вам із вашим громадянством віза для поїздок і чи поширюється на вас свобода пересування ЄС.
• Визначте мету перебування, яку ви справді можете підтвердити: робота, власна справа, навчання, сім'я.
• Для самостійної діяльності підготуйте бізнес-план, підтвердження фінансування та досвіду, а після 45 років — і пенсійного забезпечення.
• Зберіть підтвердження засобів до існування та медичного страхування, зокрема за рахунок доходу від оренди.
• Проконсультуйтеся з юристом із міграційного права до купівлі, якщо переїзд — частина вашого плану.

Яка дохідність комерційної нерухомості в Німеччині 2026 року?

За даними BNP Paribas Real Estate, у III кварталі 2026 року початкова чиста дохідність першокласної комерційної нерухомості Німеччини становила від 3,94 % у торговельних будівель у центрах найбільших міст до 6,40 % у будівельних гіпермаркетів. Офіси приносили 4,56 %, логістика — 4,70 %, супермаркети й дискаунтери — 5,00 %. З кінця 2025 року дохідність зросла в усіх сегментах — на 0,1–0,6 відсоткового пункту.

Дороге фінансування підняло дохідність в усіх сегментах

Орієнтир першокласного об'єкта — нижня межа, а не середня дохідність

Для інвестора важливіший розрив з облігаціями, ніж рівень

Угод поменшало передусім у торговельній нерухомості

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• Уточніть, про яку дохідність ідеться: першокласних об'єктів, середню за угодами чи рекламовану продавцем.
• Порівнюйте цифри одного брокера на одну дату.
• Розрахуйте розрив із дохідністю державних облігацій на дату угоди.
• Порахуйте, яка дохідність залишається після невідшкодовуваних витрат і витрат на придбання.

Фіксована чи плаваюча ставка за кредитом на комерційну нерухомість?

У Німеччині кредит із плаваючою ставкою, зазвичай прив'язаною до EURIBOR, можна розірвати будь-коли, повідомивши банк за три місяці, а з фіксованою — без компенсації банку лише після закінчення фіксації або через десять років (§ 489 BGB). У разі продажу об'єкта фіксований кредит гасять достроково, але з відшкодуванням збитків банку (§ 490 BGB). У серпні 2026 року нові забезпечені кредити компаніям на суму понад 1 млн € коштували в середньому 3,87 % за плаваючої ставки та 3,29 % за фіксації на строк понад 10 років (Deutsche Bundesbank).

Фіксована ставка дає визначеність, але вихід із неї коштує грошей

Плаваюча ставка йде за EURIBOR, а вийти з неї можна без компенсації

За рік кредити подорожчали за будь-якого строку фіксації

Строк фіксації добирають під договір оренди й план продажу

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• строк фіксації порівняно з фіксованим залишком строку оренди та запланованим строком володіння;
• для плаваючої ставки — базову ставку, маржу, нижню межу ставки та вимоги до хеджування;
• порядок розрахунку компенсації за дострокове погашення та право на часткові погашення;
• ковенанти та підстави, з яких банк може вимагати дострокового повернення кредиту;
• ставку порівняно з початковою чистою дохідністю об'єкта: кредит, дорожчий за неї, знижує дохідність власного капіталу.

Як німецька нерухомість переходить у спадщину, якщо спадкоємці живуть за кордоном?

Хто успадковує, визначає право країни, де спадкодавець жив на момент смерті, якщо він не обрав права держави свого громадянства (Регламент ЄС про спадкування № 650/2012). Але до земельної книги спадкоємців внесуть лише на підставі німецького сертифіката про спадщину (Erbschein), європейського свідоцтва про спадщину або заповіту в публічній формі з протоколом його розкриття (§ 35 GBO). Німецький податок на спадщину — за ставкою від 7 до 50 % — стягують із нерухомості в Німеччині, навіть якщо ні спадкодавець, ні спадкоємці там не живуть.

Право країни проживання може повернути нерухомість під дію німецького права

Земельна книга не прийме іноземного свідоцтва про право на спадщину

Німецький податок на спадщину не залежить від того, де живуть спадкоємці

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• З'ясуйте, право якої країни застосовується до спадщини й чи є заповіт із вибором права.
• Перевірте форму заповіту й чи знадобиться німецький сертифікат про спадщину.
• Вирішіть, хто діятиме від імені GmbH, якщо помре єдиний керуючий директор.
• Урахуйте тримісячний строк повідомлення податкової служби та неоподатковувані мінімуми.
• З'ясуйте, як спадщину оподатковують у країні проживання спадкоємців.

Як передати комерційну нерухомість у Німеччині дітям: дарування та спадкування

Подарунки й спадщину в Німеччині оподатковують одним податком за однією шкалою: дитина сплачує від 7 до 30 % із суми понад неоподатковуваний мінімум у 400 000 €, а подарунки від однієї особи за десять років підсумовують (§§ 14, 16, 19 ErbStG). Німецька нерухомість оподатковується, навіть якщо ні батьки, ні діти не живуть у Німеччині, а податку на придбання нерухомості під час передачі дітям немає. Пільга для зданої в оренду нерухомості стосується лише житла, тому супермаркет оподатковують за повною вартістю, визначеною за законом про оцінку (BewG).

Подарунок і спадщина оподатковуються однаково, а мінімум можна використати раз на десять років

Податкову вартість визначає закон про оцінку, а не ціна купівлі

Нерезиденти сплачують податок лише з німецького майна

Податку на придбання немає, а строк володіння переходить до дитини

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• місце проживання дарувальника й кожної дитини на дату дарування: від нього залежить, чи оподатковується все майно, чи лише німецьке;
• податкову вартість об'єкта за BewG і ставку капіталізації місцевого комітету оцінювачів;
• частки всіх членів родини в німецькій GmbH: поріг у 10 % рахують разом із частками близьких осіб;
• податок на дарування й спадщину в країні проживання — з місцевим консультантом.

Як переказати гроші на купівлю нерухомості в Німеччині?

Банківським переказом із власного рахунку або з рахунку компанії-покупця — і лише після письмового повідомлення нотаріуса про строк оплати, зазвичай протягом 10–14 днів після нього. Рахунок у німецькому банку не обов'язковий, але походження всієї суми банк, нотаріус і брокер перевірять до переказу, а в клієнтів із країн високого ризику — разом із джерелом усього статку. Розраховуватися готівкою, криптоактивами, золотом, платиною чи дорогоцінним камінням заборонено (§ 16a GwG), а платіж, який неможливо підтвердити нотаріусові, затримує реєстрацію покупця як власника.

Ціну сплачують кількома платежами — і лише після листа нотаріуса

Якщо купує GmbH, гроші спершу проходять через компанію

Походження грошей перевіряють до переказу, а не після

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• Переконайтеся, що платіж піде з вашого власного рахунку або з рахунку компанії-покупця, а не з рахунку родича чи партнера.
• Зберіть документи про походження всієї суми, а для GmbH підпишіть договір позики учасника — до першого переказу.
• Вирішіть, коли й за яким курсом конвертувати гроші, якщо вони не в євро.
• Беріть реквізити продавця та його банків із договору й повідомлення нотаріуса, а не з електронного листа.
• Запитайте в банку підтвердження кожного платежу для нотаріуса.

Як продати комерційну нерухомість у Німеччині та скільки це коштує?

Продаж проходить ті самі етапи, що й купівля, — кімната даних, перевірка об'єкта покупцем, нотаріальний договір, оплата після підтвердження нотаріуса, — але витрати в продавця свої. Нотаріуса й реєстрацію в земельній книзі за загальним правилом оплачує покупець (§ 448 абз. 2 BGB), а продавець — комісію брокера, якщо так домовлено, і компенсацію банку за дострокове погашення кредиту з фіксованою ставкою. Податок із прибутку сплачує продавець-GmbH, а фізична особа — якщо володіла об'єктом не більш як десять років.

Ціну визначає той, хто купує, а не той, хто продає

Повна кімната даних захищає і ціну, і продавця

Кредит, податок і дата передачі визначають, скільки залишиться продавцеві

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• Зберіть повне досьє з оренди — з усіма доповненнями в текстовій формі, — дозволи, акт приймання та розрахунки витрат за три роки.
• Запитайте в банку умови дострокового погашення кредиту й дату, з якої його можна розірвати без компенсації.
• Розрахуйте з податковим консультантом податок із прибутку: залишкову податкову вартість, збитки минулих років і дату переходу.
• Перевірте права переважної купівлі в розділі II земельної книги та в договорі оренди.
• Підготуйте разом із покупцем лист орендарям про зміну власника.

Як перевірити комерційну нерухомість перед купівлею (due diligence)?

Комерційний об'єкт перевіряють за чотирма напрямами — юридичним, фінансово-податковим, технічним і щодо локації, — щоб відповісти на одне запитання: чи виправдовує він дохідність і ризик, закладені в ціну. З нашого досвіду, повна комплексна перевірка (due diligence) одного супермаркету коштує 30 000–50 000 €, тобто 0,3–0,5 % ціни в 10 млн €. Починати краще з договору оренди та витягу із земельної книги (Grundbuch) — ще до листа про наміри.

Спершу перевіряють документи, які можуть зупинити угоду

Договір оренди перевіряють як сам актив

Забруднень і публічних зборів земельна книга не показує

Податкова й технічна перевірки визначають ціну володіння

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• Запитайте витяг із земельної книги з документами до записів розділу II і переконайтеся, що будівлю не зведено на спадковому праві забудови.
• Вивчіть повний договір оренди з усіма доповненнями в текстовій формі, орендний реєстр і розрахунки експлуатаційних витрат за три роки.
• Отримайте витяги з реєстрів обтяжень і забруднених ділянок та довідку муніципалітету про збори.
• Звірте акт приймання й перелік дефектів із датою спливу строку давності за ними та перевірте енергетичний паспорт.
• Замовте податковий висновок щодо ПДВ і структури володіння.

Як відбувається угода в нотаріуса в Німеччині?

Договір купівлі-продажу німецької нерухомості дійсний лише в нотаріальній формі: нотаріус зачитує його сторонам уголос, вони схвалюють текст і підписують його, а без цього договір нікчемний (§ 311b абз. 1 BGB). Підписання — це середина шляху: покупець платить не раніше, ніж нотаріус підтвердить, що його права забезпечено попереднім записом у земельній книзі (Auflassungsvormerkung), — як правило, протягом 10–14 днів після цього. Власником він стає лише з реєстрацією — останнім із семи кроків угоди.

Нотаріус посвідчує всю угоду, але не веде переговорів

У день підписання договір зачитують уголос від початку до кінця

Гроші переказують лише тоді, коли права покупця забезпечено

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• Попросіть свого юриста схвалити остаточний текст і переконайтеся, що всі домовленості включено до акта.
• Посвідчте базовий нотаріальний акт заздалегідь і прочитайте його.
• Підготуйте паспорти, витяги з реєстрів і довіреності у формі за § 29 GBO — з апостилем або легалізацією, де це потрібно.
• Перевірте запис іноземної компанії-покупця в Реєстрі прозорості та зберіть документи про походження коштів.
• Домовтеся про перекладача заздалегідь, якщо ви недостатньо володієте німецькою.

Як працює індексація орендної плати в Німеччині?

Комерційну орендну плату прив'язують до індексу споживчих цін Федерального статистичного відомства (Destatis) за допомогою застереження про індексацію (Wertsicherungsklausel). Автоматична прив'язка дозволена, лише якщо договір зобов'язує орендодавця щонайменше на 10 років або орендар має право продовжити його до 10 років (§ 3 Закону про цінові застереження, PrKG). Скільки інфляції дійде до орендодавця, вирішує формулювання: у продуктовому ритейлі орендна плата зазвичай змінюється лише після перетину порога й відображає тільки частину зростання індексу.

Закон дозволяє автоматичну індексацію лише в довгострокових договорах

Поріг, частка й момент зміни визначають, скільки отримає орендодавець

Індексацію треба відстежувати, інакше вона не спрацює

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• чи зобов'язує договір орендодавця щонайменше на 10 років — строком, відмовою від розірвання чи опціонами орендаря;
• який індекс і яку базу зазначено та чи задано поріг у відсотках чи в пунктах;
• яку частку зростання індексу переносять і чи працює застереження в обидва боки;
• чи спрацьовує зміна автоматично, чи за письмовою вимогою — і чи не пропущено вже поріг: звірте дати останніх підвищень з індексом Destatis;
• чи не передбачає договір ранішої недійсності, ніж § 8 PrKG.

Як супермаркети в Німеччині пережили пандемію та енергетичну кризу?

Краще за більшість торговельних об'єктів: під час пандемії продуктові магазини не зачинялися, і 2020 року обсяг їхніх продажів зріс на 5,6 %, а у 2022–2023 роках оборот зростав за рахунок цін, хоча продавали менше. Головного удару зазнала не орендна плата, а вартість: дохідність першокласних ритейл-парків зросла з 3,50 % наприкінці 2021 року до 4,75 % у вересні 2026 року (BNP Paribas Real Estate). За тієї самої орендної плати це означає втрату близько чверті ціни.

Під час пандемії продуктові магазини працювали, а капітал прийшов до них

Енергетична криза вдарила насамперед по маржі ритейлерів

Удару зазнала ціна: ставки підняли дохідність і знизили вартість

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• застереження про індексацію: поріг, частку перенесення й дату останнього підвищення орендної плати;
• розподіл експлуатаційних витрат і енергетичний сертифікат будівлі;
• звітність компанії, яка підписала договір оренди, за 2022–2023 роки;
• чутливість ціни до дохідності: її зростання з 5,0 до 5,5 % за тієї самої орендної плати знижує вартість приблизно на 9 %.

Як обрати місто для купівлі супермаркету в Німеччині?

Обирайте не місто, а позицію магазину в його зоні охоплення: домінантний супермаркет у невеликому «центральному місці» нерідко стійкіший за магазин у мегаполісі, де дохідність першокласних об'єктів — 5,00 %, лише приблизно на 1,5 відсоткового пункту вища, ніж у державних облігацій. Купівельна спроможність важить менше, ніж здається, а містобудівний статус, конкуренція й динаміка населення — більше. Ціна входу теж залежить від місця: податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) становить від 3,5 % у Баварії до 6,5 % у чотирьох федеральних землях.

Мегаполіс продає ліквідність, мале місто — дохід

Статус «центрального місця» важливіший за купівельну спроможність

Мале місто виправдане лише за трьох умов

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• статус населеного пункту в плані розвитку землі чи регіону та його ступінь у системі центральних місць;
• прогноз чисельності населення міста й зони охоплення;
• конкурентів у межах десяти хвилин їзди та вже дозволені нові магазини;
• зонування ділянки та запас для розширення: розрив між середнім магазином і вимогами ритейлерів до нових об'єктів — близько 450 м² для супермаркету і 250 м² для дискаунтера;
• ставку податку на придбання в землі, де розташований об'єкт.

Які податки сплачує GmbH, що володіє нерухомістю?

Два основні: податок на прибуток підприємств — 15 % плюс надбавка солідарності, разом 15,825 % (до 2032 року — 10,55 %), і промисловий податок, який GmbH сплачує вже через свою правову форму: 3,5 % промислового доходу, помножені на коефіцієнт муніципалітету. Без пільг разом вони забирають приблизно 25–33 % прибутку. Повністю вивести орендний дохід з-під промислового податку дає змогу лише розширене зменшення його бази — якщо компанія впродовж усього року не робить нічого, крім управління власною нерухомістю, у вузьких межах, які допускає закон.

Податок на прибуток знижується: 15,825 % нині, 10,55 % з 2032 року

Промисловий податок GmbH сплачує вже через свою правову форму

Розширене зменшення бази звільняє орендний дохід, але лише за суворих умов

Під час купівлі та виплати прибутку додаються інші податки

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• коефіцієнт муніципалітету, якому належить промисловий податок, і оголошені зміни;
• опис усього, що здається разом із будівлею, — нерухомість окремо від виробничого обладнання;
• доходи від електроенергії, заряджання та послуг орендарям порівняно з межами 20 % і 5 %;
• чи не слугує частина об'єкта підприємству учасника;
• дату переходу під час продажу — її погоджують із податковим консультантом.

Які податки сплачує нерезидент із доходу від оренди в Німеччині?

Податок з орендного доходу від німецької нерухомості нерезидент сплачує в Німеччині за будь-яких умов, а ставка залежить від структури володіння. Фізична особа сплачує податок на доходи за шкалою 14–45 % без неоподатковуваного мінімуму, іноземна компанія — 15,825 %. Німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH) сплачує 15,825 % плюс промисловий податок (Gewerbesteuer), якщо не отримує розширеного зменшення його бази, а під час виплати прибутку додається ще податок у джерела.

Орендний дохід оподатковується там, де стоїть будівля

Структура володіння визначає ставку й кількість рівнів оподаткування

Німецький податок — не останній: далі вирішує країна проживання

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• структуру володіння до купівлі — з розрахунком для двох країн: Німеччини та країни проживання;
• реєстрацію в податковій службі за місцезнаходженням об'єкта й строк щорічної декларації;
• документи на витрати, що зменшують базу: відсотки, ремонт, амортизацію;
• для GmbH — висновок про застосовність розширеного зменшення бази до конкретного договору оренди;
• чи перекладає договір оренди податок на нерухомість на орендаря.

Яку дохідність приносить супермаркет у Німеччині?

Ринковий орієнтир — 5,00 %: таку початкову чисту дохідність BNP Paribas Real Estate визначила для першокласних окремо розташованих супермаркетів і дискаунтерів у III кварталі 2026 року — на 0,1 відсоткового пункту вище, ніж наприкінці 2025-го. Але це дохідність найкращих об'єктів за методикою брокера, а не гроші на рахунку інвестора. У прикладі з нашого циклу магазин, який рекламують із дохідністю 5,0 %, після невідшкодовуваних витрат і витрат на купівлю приносить близько 3,9 % на всі вкладення.

Супермаркети приносять більше, ніж офіси, логістика й облігації

Кожен крок униз за класом об'єкта додає дохідності — і ризику

Реальна дохідність інвестора — близько 3,9 %, а не рекламовані 5,0 %

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• чи перераховано заявлену дохідність у початкову чисту — після невідшкодовуваних витрат і з урахуванням витрат на купівлю;
• як ціна в річних орендних платах співвідноситься з орієнтиром для класу об'єкта;
• чи порівнюєте ви дохідність за даними одного брокера й на одну дату;
• який фіксований залишок строку оренди й хто підписав договір: від цього залежить, core це чи core-plus.

Кому належать будівлі супермаркетів у Німеччині — мережам чи інвесторам?

І мережам, і інвесторам, а модель залежить від мережі. Дискаунтери воліють володіти: 2023 року ALDI Süd належало близько 65 % її німецьких магазинів (Lebensmittel Zeitung), а Lidl і Kaufland за замовчуванням будують для себе. Супермаркети REWE та EDEKA, з нашого досвіду, у явній більшості орендують в інвесторів: орендні зобов'язання групи REWE на кінець 2025 року становили 14,0 млрд € — понад утричі більше за її відсотковий борг.

Дискаунтери будують для себе й продають вибірково

Супермаркети повного асортименту мережі здебільшого орендують

Мережі виходять на ринок і як покупці, і як продавці

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• історію об'єкта: чи будував його девелопер під договір із мережею, чи магазин продала сама мережа зі зворотною орендою;
• хто підписав договір оренди — компанія групи, регіональна компанія чи незалежний підприємець;
• чи має мережа власну ділянку або магазин поблизу;
• орендну плату за м² порівняно із середньою для формату;
• опціони орендаря та його право переважної купівлі, якщо договір його передбачає.

Чи може нерезидент отримати кредит у німецькому банку на комерційну нерухомість?

Так, але зазвичай не особисто, а через німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH), яке купує об'єкт: німецькі банки регулярно кредитують такі компанії, навіть якщо всі учасники й директори живуть за кордоном. Вирішальне значення мають прозорість власників і походження коштів, застава об'єкта та власний капітал. За даними Бундесбанку, у серпні 2026 року нові забезпечені кредити компаніям понад 1 млн € коштували в середньому 3,3–4,2 % залежно від строку фіксації ставки.

Банк кредитує німецьку компанію, але перевіряє її іноземних власників

Суму кредиту визначають застава й власний капітал

Середня ставка нижча за дохідність першокласних супермаркетів, але розрив вузький

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• схема володіння аж до кінцевих бенефіціарних власників і запис у Реєстрі прозорості (Transparenzregister) — до першої розмови з банком;
• документи про походження коштів і статків, для компаній — витяги з реєстрів з апостилем або легалізацією;
• відомості про фінансовий стан учасника, якщо він стане поручителем;
• різниця між оцінкою банку та ціною купівлі з витратами — з яких коштів її покривають;
• позика учасника — без застави на його користь та із субординацією, якщо її вимагатиме банк.

Хто сплачує податок на нерухомість (Grundsteuer) у комерційній оренді?

Перед муніципалітетом податок на нерухомість (Grundsteuer) сплачує власник: платником закон називає того, за ким об'єкт значиться під час визначення податкової вартості (§ 10 абз. 1 GrStG). Але в комерційній оренді економічний тягар зазвичай несе орендар — якщо договір прямо перекладає на нього цей податок. Без такої умови податок залишається на орендодавцеві (§ 535 абз. 1 BGB).

Закон робить платником власника, а договір перекладає витрати

У разі продажу чи простою податок залишається на власникові

Після реформи 2025 року податок на супермаркет залежить від федеральної землі

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• умова договору оренди про податок на нерухомість і про те, хто несе його підвищення;
• повідомлення про податкову вартість і про податок за реформою 2025 року (запросіть їх у продавця), а також коефіцієнт муніципалітету;
• як договір купівлі-продажу розподіляє податок за рік продажу;
• у разі простою — заява про часткове звільнення від податку до 31 березня наступного року.

Чи можна купити супермаркет у Німеччині в кредит і під який відсоток?

Можна: німецькі банки регулярно кредитують GmbH, що володіють нерухомістю, зокрема й компанії, усі учасники та директори яких живуть за кордоном. Забезпеченням слугує застава об'єкта — земельний борг (Grundschuld). Ставку банк визначає для кожної угоди: вона складається з вартості грошей на строк фіксації та маржі, яка залежить від частки кредиту у вартості об'єкта (LTV), орендаря й залишку строку оренди. Вирішальна не сама ставка, а її співвідношення з дохідністю об'єкта: у прикладі нашого циклу об'єкт приносить 3,9 % на всі вкладення, і кредит, дорожчий за це, знижує дохідність вашого капіталу.

Стандартний позичальник — GmbH, стандартна застава — земельний борг

LTV залежить від того, яку вартість бере за основу банк

Кредит працює на інвестора, лише якщо він дешевший за дохідність об'єкта

Ставки зросли швидше, ніж дохідність супермаркетів

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• від якої вартості банк рахує LTV — від ціни, ринкової чи заставної;
• строк кредиту й строк фіксації ставки порівняно із залишком строку оренди;
• порука учасника, субординація позики учасника й можливість кредиту без права регресу;
• відступлення орендних платежів і рахунок у банку-кредиторі;
• умови дострокового погашення: у разі продажу кредит із фіксованою ставкою можна розірвати, але зі сплатою компенсації банку (§ 490 абз. 2 BGB).

Де вища дохідність: супермаркет у мегаполісі чи в малому місті?

У малому місті: порівнянні супермаркети там продаються з вищою дохідністю, а орієнтир BNP Paribas Real Estate для найкращих об'єктів — 5,00 % у III кварталі 2026 року — з нашого досвіду, слугує нижньою межею для магазинів у мегаполісах. Дохідності супермаркетів за розміром міста BNP не публікує, але оренда показує масштаб відмінностей: у найбільших містах продуктові магазини платять у середньому 16,82 € за м² на місяць, у невеликих і сільських локаціях — 11,28 € (Hahn Group). Надбавка до дохідності — плата за вужче коло покупців і орендарів на заміну.

BNP поділяє дохідність за типом об'єкта, а локацію враховує через клас

У великому місті оренда в півтора раза вища, а ціни різняться ще більше

Надбавка компенсує три ризики: продаж, заміну орендаря й демографію

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• угоди з порівнянними магазинами в тому самому регіоні й типі населеного пункту — у брокера, а не загальний орієнтир для всієї країни;
• оренда за м² порівняно із середньою для типу локації: 16,82 € у найбільших містах, 11,28 € у невеликих і сільських;
• скільки мереж могли б замінити орендаря в цій зоні охоплення;
• прогноз чисельності населення зони охоплення;
• фіксований залишок строку оренди без урахування опціонів орендаря.

Чи може громадянин Росії купити нерухомість у Німеччині?

Так, якщо його не внесено до санкційного списку ЄС: Регламент (ЄС) № 833/2014 не містить загальної заборони на купівлю громадянами Росії нерухомості в Німеччині. Але угода проходить крізь три фільтри: ліміт вкладів у 100 000 € на один банк для громадян і резидентів Росії без посвідки на проживання в ЄС, ЄЕЗ чи Швейцарії, посилену перевірку походження коштів для резидентів Росії та німецькі податкові правила для «некооперативних» юрисдикцій.

Повна заборона діє для осіб із санкційного списку, а не для паспорта

Ліміт вкладів залежить від громадянства й посвідки на проживання, а не від суми угоди

Походження грошей перевіряють посилено, а податкова угода не захищає

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• звірка зі зведеним санкційним списком ЄС — для покупця, продавця, банку-кредитора й усіх кінцевих бенефіціарних власників;
• документ, що підтверджує виняток за ст. 5b абз. 3: паспорт держави ЄС, ЄЕЗ чи Швейцарії або посвідка на проживання там;
• повний пакет документів про походження коштів і статків — до листа про наміри;
• податкове резидентство кредитора, якщо GmbH фінансується позикою учасника;
• чинна консолідована редакція обох регламентів на дату підписання.

Чи може іноземець купити нерухомість у Німеччині?

Так: німецьке цивільне право не обмежує купівлю нерухомості ні за громадянством, ні за місцем проживання, і в 2025 році на іноземних покупців припало 44 % вкладень у комерційну нерухомість Німеччини. Іноземець набуває об'єкт так само, як громадянин Німеччини, — за нотаріальним договором та із записом у земельній книзі (Grundbuch). Обмеження випливають не з паспорта, а із санкцій ЄС, правил протидії відмиванню коштів і — для сільськогосподарських земель — вимоги окремого дозволу.

Закон не ділить покупців на своїх і чужих

Обмеження стосуються грошей, санкцій та особливих видів землі

Для іноземця процедура та сама, але документів більше

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• чи немає вас, вашої компанії, продавця або їхніх бенефіціарів у санкційному списку ЄС — перевірку проведуть брокер, нотаріус і банк;
• документи про походження коштів — до листа про наміри, а не напередодні візиту до нотаріуса;
• запис у Реєстрі прозорості, якщо купує іноземна компанія;
• довіреність у формі § 29 GBO з апостилем або легалізацією, якщо ви не будете присутні особисто;
• у разі купівлі часток німецької компанії — перевірка за §§ 55, 56 AWV і правила податку на придбання нерухомості для угод із частками.

Чи можна купити нерухомість у Німеччині без посвідки на проживання?

Так. Посвідка на проживання для купівлі не потрібна: закон не пов'язує право власності ні з громадянством, ні з місцем проживання, і нерезидент підписує в нотаріуса той самий договір, що й житель Німеччини. Статус впливає на інше — на податки, банківські послуги і, для громадян Росії, на ліміт вкладів у 100 000 € за санкціями ЄС, — а сама купівля права на посвідку не дає.

Нотаріус перевіряє особу й гроші, а не посвідку на проживання

Без посвідки змінюються податки й банківські послуги

За купівлю нерухомості посвідку на проживання не дають

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• паспорт і документи про повноваження; якщо ви не приїдете — довіреність у формі § 29 GBO;
• реєстрація в податковій службі за місцезнаходженням об'єкта й щорічна декларація;
• для громадян Росії без посвідки на проживання в ЄС, ЄЕЗ чи Швейцарії — ліміт вкладів 100 000 € в одному банку;
• як країна вашого проживання оподатковує дохід із Німеччини і чи зараховує вона німецький податок;
• якщо плануєте переїзд — податкові наслідки до переїзду, а не після.

Чи можна платити за нерухомість у Німеччині готівкою?

Ні: з 1 квітня 2023 року ціну німецької нерухомості — як і часток у компаніях, яким вона належить, — не можна сплатити готівкою, криптоактивами, золотом, платиною чи дорогоцінним камінням (§ 16a GwG). Такий платіж не погашає боргу. Платять банківським переказом, а нотаріус подає заяву про реєстрацію покупця власником, лише отримавши підтвердження безготівкової оплати або безуспішно його запитавши.

Заборона діє за будь-якої суми, а готівка не вважається оплатою

Власником покупець стає, лише довівши оплату

Нотаріус повідомляє про незвичні платежі, навіть коли заборону дотримано

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• уся ціна, включно з платежами за побічними домовленостями, сплачується банківським переказом після підписання договору;
• гроші надходять із рахунку покупця або його банку-кредитора, а не третьої особи;
• підтвердження банків щодо кожного платежу будуть готові до строку оплати;
• походження коштів задокументовано до підписання, а криптоактиви, золото, платину й дорогоцінне каміння заздалегідь переведено в гроші на банківському рахунку;
• якщо учасник угоди або бенефіціар проживає в країні зі списків високого ризику, у графік закриття закладено час на повідомлення до FIU.

Чи можна продати нерухомість у Німеччині без податку?

Приватному власникові — так: якщо між купівлею та продажем минуло понад десять років, прибуток від продажу німецької нерухомості в Німеччині не оподатковується — ні в резидента, ні в нерезидента (§ 23 абз. 1 реч. 1 п. 1 EStG). У GmbH такого строку немає: прибуток від продажу об'єкта завжди оподатковується на рівні компанії, а вихід через продаж часток оподатковується за власними правилами. Звільнення в Німеччині не означає звільнення в країні, де живе продавець.

Для приватного власника десять років рахують за датами договорів

Часті продажі перетворюють власника на торговця нерухомістю

GmbH сплачує податок за будь-якого продажу, а продаж часток строку не повертає

Країна проживання може забрати те, від чого відмовилася Німеччина

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• дати нотаріальних договорів про купівлю та про продаж: чи минуло понад десять років;
• скільки об'єктів ви продали й збираєтеся продати протягом п'яти років;
• кому належить об'єкт — вам особисто чи GmbH — і яку частку капіталу ви тримаєте;
• сума амортизації за час володіння: у разі продажу в межах строку вона збільшить оподатковуваний прибуток;
• як прибуток оподатковується в країні вашого проживання і який метод усунення подвійного оподаткування передбачає угода з Німеччиною.

На який строк укладають договір оренди супермаркету в Німеччині?

Найчастіше — на 15 років фіксованого строку: так BNP Paribas Real Estate описує договори під час розширення продуктових магазинів, і це збігається з нашим досвідом нового будівництва. На ділянках, які мережа вважає стратегічними, трапляються й 20 років. Опціони на продовження, які зазвичай має орендар понад цей строк, — його право, а не обов'язок, тому вартість об'єкта визначає насамперед фіксований залишок строку.

П'ятнадцять років влаштовують і банк, і орендодавця, і мережу

Опціони продовжують договір лише з волі орендаря

Строк захищений, лише якщо договір оформлено в текстовій формі

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• фіксований залишок строку на дату купівлі — окремо від опціонів;
• кому належать опціони й до якого моменту їх треба заявити;
• хто підписав договір і чи є в ньому особливі права дострокового розірвання;
• чи оформлено договір і всі доповнення в текстовій формі;
• чи виконує строк умову PrKG для застереження про індексацію.

Чи потрібен німецький банківський рахунок для купівлі нерухомості й володіння нею?

Для купівлі — ні: закон не вимагає рахунку в німецькому банку, і ціну можна переказати з-за кордону, якщо платіж безготівковий і підтверджений нотаріусові (§ 16a GwG). Для володіння рахунок потрібен, але не обов'язково німецький: на нього надходить орендна плата і з нього сплачують податки, а банк, який фінансує купівлю, з нашого досвіду, веде рахунок компанії в себе. Інвестор, який не проживає в ЄС, права на рахунок не має, а від громадян і резидентів Росії без громадянства ЄС, ЄЕЗ чи Швейцарії або посвідки на проживання там банкові заборонено приймати вклади понад 100 000 €.

Ціну можна сплатити з-за кордону, але лише безготівково й зі свого рахунку

Власникові потрібен рахунок компанії, а рішення про його відкриття ухвалює банк

ЄС обмежує громадянам і резидентам Росії банківські послуги, а не купівлю

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• ціну переказують із вашого рахунку або з рахунку компанії-покупця, а виписки щодо кожного платежу готові до строку оплати;
• документи про походження коштів на всю ціну зібрано до підписання;
• GmbH внесено до Реєстру прозорості до відкриття рахунку;
• у разі кредиту — де банк вимагає тримати рахунок і як оформлено відступлення орендних платежів;
• для громадян і резидентів Росії — чи застосовується до вас ст. 5b Регламенту № 833/2014 або виняток за її абз. 3.

Чи потрібна GmbH для купівлі комерційної нерухомості?

Ні: закон не вимагає компанії, і комерційну нерухомість у Німеччині може купити як фізична особа, так і іноземна компанія. Німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH) — вибір, а не обов'язок, але, з нашого досвіду, саме його обирає більшість іноземних покупців окремих об'єктів вартістю 3–20 млн €. Заради обмеженої відповідальності, доступу до кредитів і простоти спадкування вони жертвують продажем без податку після десяти років володіння.

Закон допускає три шляхи, і кожен має свою ціну

GmbH обмежує ризик, але не усуває його

Без GmbH обходиться той, хто цінує продаж без податку й простоту

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• структура — до листа про наміри, з податковим розрахунком для Німеччини та країни проживання;
• реєстрація GmbH у торговельному реєстрі до підписання договору купівлі-продажу;
• звільнення директора від обмежень § 181 BGB у статуті, якщо він сам підписує позику учасника;
• запис кінцевих бенефіціарних власників у Реєстрі прозорості (Transparenzregister);
• договір оренди — на сумісність із розширеним зменшенням бази промислового податку.

Чи потрібно особисто бути присутнім у нотаріуса під час купівлі нерухомості в Німеччині?

Ні: договір може підписати ваш представник, але відомство земельної книги (Grundbuchamt) визнає його повноваження, лише якщо підпис на довіреності засвідчив нотаріус (§ 29 GBO). За кордоном це робить консульство Німеччини або місцевий нотаріус, документ якого має отримати апостиль чи пройти легалізацію. Якщо ж ви приходите самі й недостатньо володієте німецькою, нотаріус не зачитує вам договір, а перекладає його — особисто або через перекладача (§ 16 BeurkG).

Закон вимагає участі сторони, але не обов'язково особистої

Довіреність спрацює, лише якщо її прийме земельна книга

Якщо ви приходите самі, договір вам не зачитують, а перекладають

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• довіреність склав німецький нотаріус для конкретної угоди, і вона охоплює договір, угоду про передачу права власності та, якщо потрібен кредит, земельний борг;
• підпис засвідчено в консульстві Німеччини або в місцевого нотаріуса — з апостилем чи легалізацією та засвідченим перекладом;
• оригінал довіреності буде в німецького нотаріуса до дня підписання;
• якщо ви приїдете самі, перекладача погоджено заздалегідь, а письмовий переклад замовлено;
• для компанії-покупця готові підтвердження повноважень її представників і запис у Реєстрі прозорості (Transparenzregister).

Чому супермаркети вважають захисним активом?

Бо їхній дохід тримається на щоденних покупках, а не на економічному циклі: у 2025 році, коли німецька промисловість перебувала в стагнації, оборот продуктової роздрібної торгівлі сягнув 217,8 млрд € — на 3,8 % більше, ніж роком раніше (EHI). Орендарі — чотири групи з часткою понад 90 % ринку, жодна з яких не представлена на біржі; договори з ними зазвичай укладають на 15 років, а містобудівне право стримує появу конкурентів. Але захищений дохід, а не ціна: дохідність першокласних ритейл-парків з кінця 2021 року зросла з 3,50 % до 4,75 %, що за незмінної орендної плати означає втрату приблизно чверті вартості.

Попит на продукти майже не залежить від кон'юнктури

Сильні орендарі й довгі договори перетворюють виручку на передбачувану орендну плату

Містобудівне право обмежує пропозицію, але не дає монополії

Захищений дохід супермаркету, але не його ціна

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• юридичну особу, яка підписала договір оренди, та її фінансову звітність — захищає підпис, а не вивіска;
• залишок фіксованого строку оренди;
• умову про індексацію: поріг і частку інфляції, яка переходить в орендну плату;
• статус ділянки в плані забудови та в регіональному плані;
• ціну за зростання дохідності: підвищення з 5,0 % до 5,5 % за тієї самої орендної плати знижує вартість приблизно на 9 %.

Які ризики має купівля супермаркету на етапі будівництва?

Головні ризики — затримка або зрив будівництва, відмова орендаря від договору після граничної дати та дефекти, що виявляються після приймання. Положення про маклерів і забудовників (MaBV) обмежує суму, яку покупець сплачує під час будівництва, — до готової коробки будівлі не більше ніж 58 % ціни, — але не гарантує, що будівництво буде завершено. Покупця захищають графік платежів за законом або банківська гарантія, перевірка девелопера та юридично грамотне приймання (Abnahme).

MaBV обмежує суму під ризиком, але не ризик зриву

Приймання — юридичний акт із трьома пастками

Плата за ризик — знижка, а вирішальний чинник — девелопер

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• дозвіл на будівництво видано, і він став остаточним;
• графік платежів за § 3 MaBV або гарантія за § 7 — і жодної відмови від захисту без рівноцінної гарантії;
• договір оренди підписано: дата передачі, початок сплати орендної плати, гранична дата;
• незалежний технічний нагляд і його висновок до приймання;
• фінансова звітність девелопера, його попередні проєкти для тієї самої мережі та забезпечення гарантійних зобов'язань на п'ять років.

Скільки коштує купити комерційну нерухомість у Німеччині?

Понад ціну покупець комерційної нерухомості в Німеччині зазвичай сплачує ще від 4,5 до 11 % її суми; у нашому прикладі із супермаркетом за 10 млн € у Нижній Саксонії — 9,45 %. Найбільше важать податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) — від 3,5 % у Баварії до 6,5 % у чотирьох федеральних землях — і комісія брокера, якщо її сплачує покупець. Нотаріус і земельна книга обходяться в частки відсотка за встановленим законом тарифом.

Податок на придбання залежить від федеральної землі й виникає під час підписання

Нотаріус і земельна книга коштують частки відсотка, і тариф не обговорюється

Брокер і комплексна перевірка — статті, про які можна домовлятися

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• ставку податку в землі, де розташований об'єкт, і всю базу — ціну плюс прийняті покупцем зобов'язання;
• хто платить брокерові: це вирішує договір, а не закон;
• окремий рядок у договорі для виробничого обладнання, якщо воно продається разом із будівлею;
• опціон на ПДВ з орендної плати: від нього залежить, чи поверне GmbH ПДВ нотаріуса й брокера;
• збори за земельний борг, якщо купівлю фінансують кредитом.

Скільки коштує відкрити й утримувати GmbH?

Витрати на заснування німецького товариства з обмеженою відповідальністю (GmbH) — нотаріус і торговельний реєстр — за нашим розрахунком становлять близько 900 €. Статутний капітал у 25 000 €, з якого до реєстрації вносять щонайменше 12 500 €, — це гроші компанії, а не витрати. Дорожче обходиться утримання: бухгалтерія, звітність, податкові декларації та внески повторюються щороку.

Капітал — не витрата, а умова реєстрації

Заснування коштує близько 900 €, але через відеозв'язок доступне не всім

Утримання обходиться дорожче за заснування, бо повторюється щороку

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• склад учасників, капітал, директорів і звільнення від обмежень § 181 BGB — у статуті;
• німецьку адресу компанії та банк, який відкриє рахунок для внесення капіталу;
• довіреність за § 2 абз. 2 GmbHG, якщо засновник не може приїхати;
• річну винагороду податкового консультанта — письмово й заздалегідь;
• календар обов'язків: декларації, публікація звітності протягом 12 місяців, дані в Реєстрі прозорості.

Скільки коштує супермаркет у Німеччині 2026 року?

Ціну рахують від орендної плати: річна чиста орендна плата, помножена на мультиплікатор, — за даними BNP Paribas Real Estate, від 12,5 в об'єктів value-add до 18,5 у найкращих супермаркетів і дискаунтерів. За нашим розрахунком, для магазину середньої площі із середньою орендною платою дискаунтер коштує 2,3–3,4 млн €, супермаркет — 3,1–4,6 млн €, великий супермаркет — 7,3–10,8 млн €. Понад ціну покупець сплачує ще 4,5–11 %: податок на придбання нерухомості, нотаріус, земельна книга і, якщо так домовилися, брокер.

Ціну визначають орендна плата й клас об'єкта, а не вартість будівлі

Ділити орендну плату на 5 % — означає переплатити

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• чинну чисту орендну плату й орендну площу за договором, а потім перерахувати орендну плату в євро за м² на місяць;
• мультиплікатор, який просить продавець, проти орієнтира BNP для класу об'єкта: 18,5, 15,5 або 12,5;
• яку дохідність називає продавець — валову чи чисту — і від якої орендної плати її пораховано;
• орендну плату за м² проти середньої для формату й типу розташування;
• ставку податку на придбання нерухомості у федеральній землі об'єкта й те, хто платить брокерові.

Скільки коштує управління комерційною нерухомістю в Німеччині?

З нашого досвіду, комерційне управління супермаркетом (property management) обходиться в 2–4 % чистої орендної плати плюс 19 % ПДВ; німецькі нормативи оцінки закладають на управління 3 % валової орендної плати. Понад це власник несе витрати самої GmbH — близько 8000–12 000 € на рік на бухгалтерію та податкову звітність — і утримання покрівлі та несучих конструкцій. Разом невідшкодовувані витрати для нового магазину із сучасним договором оренди становлять, з нашого досвіду, 8–15 % чистої орендної плати.

Управління — це кілька статей витрат, а не одна ставка

Нормативи оцінки — 3 % на управління й 4 % на ризик втрати орендної плати

Витрати на управління лягають на орендаря, лише якщо договір їх називає

Ліцензія керуючому не потрібна, тож якість перевіряє власник

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• що входить у винагороду керуючого, а що оплачується окремо: технічний контроль, переговори про оренду, спори;
• базу ставки — чиста чи валова орендна плата — і мінімальну суму на рік;
• чи відшкодовує орендар витрати на управління за договором оренди;
• склад і періодичність звітності, контроль індексації та гарантійних строків;
• строк договору з керуючим і умови його розірвання.

Скільки часу триває купівля комерційної нерухомості в Німеччині?

Підписання в нотаріуса триває один день, але найдовший і найменш передбачуваний — етап до нього: комплексна перевірка, фінансування та, якщо потрібно, створення GmbH. Після підписання строки визначають закон і банки: муніципалітет має до трьох місяців на рішення щодо права переважної купівлі, а ціну сплачують, як правило, протягом 10–14 днів після листа нотаріуса. Орендну плату покупець отримує від дати передачі, зазвичай від оплати ціни, хоча власником стає лише з реєстрації.

До підписання швидкість вирішує, чи дістанеться вам об'єкт

Після підписання строки визначають закон і банки

Реєстрація може настати пізніше, а дохід — раніше

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• GmbH, яка купує об'єкт, зареєстрована, а запис у Реєстрі прозорості зроблено до візиту до нотаріуса;
• базовий нотаріальний акт посвідчено заздалегідь, і ви його прочитали;
• довідку муніципалітету щодо права переважної купівлі запитують одразу після підписання;
• банківські підтвердження кожного платежу готові до строку оплати;
• податок на придбання сплачують протягом місяця після повідомлення.

Як працює угода про уникнення подвійного оподаткування з Німеччиною?

Угода не звільняє від податку, а розподіляє право оподатковувати дохід між двома країнами: дохід від оренди й продажу нерухомості в Німеччині може оподатковувати Німеччина, а країна проживання усуває подвійне оподаткування звільненням або зарахуванням німецького податку. Угода лише обмежує німецький податок, що вже виник за німецьким законом, і захищає тільки резидентів країни-учасниці. Дію угоди з Білоруссю призупинено, дію угоди з Росією Німеччина призупиняє з 1 січня 2027 року, а з ОАЕ угоди немає з 2022 року.

Угода обмежує німецький закон, а не замінює його

Звільнення чи зарахування: від методу залежить, де сплачують податок

Пільга в джерела не застосовується сама собою

З Росією, Білоруссю та ОАЕ угода не працює

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• чи діє угода з країною вашого податкового резидентства й чи не призупинено її дію;
• до якої статті угоди належить ваш дохід: нерухомість, дивіденди, відсотки чи продаж часток;
• метод усунення подвійного оподаткування у вашій країні — звільнення чи зарахування;
• довідку про податкове резидентство й строк подання заяви до BZSt про повернення податку;
• для іноземної компанії — перевірку на зловживання угодами (§ 50d абз. 3 EStG).

Чи варто купувати нерухомість на землі зі спадковим правом забудови?

Варто — якщо ціна враховує, що ви купуєте будівлю без землі й на строк: вартість спадкового права забудови (Erbbaurecht) тане з наближенням його кінця. Банки хочуть, щоб право діяло значно довше за кредит: іпотечний банк може включити такий кредит до покриття своїх облігацій, лише якщо планове погашення закінчується не пізніше ніж за десять років до спливу права (§ 13 абз. 2 PfandBG). Тому більшість приватних інвесторів воліють землю у власності, а магазини на праві забудови продаються зі знижкою.

Ви купуєте будівлю й право на строк, а не землю

Вартість визначають три групи умов договору

Купівля виправдана, коли залишок строку із запасом перекриває ваші плани

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• залишок строку права проти строку оренди, строку кредиту й вашого горизонту володіння;
• компенсацію за будівлю наприкінці строку та в разі дострокового повернення, а також усі підстави для повернення;
• згоду власника землі на вашу купівлю й на заставу на користь банку — у формі, придатній для реєстрації;
• розмір плати, формулу індексації та дати перегляду;
• переважне право на продовження й обов'язок власника продати землю, якщо їх передбачено (§ 2 пп. 6, 7 ErbbauRG).

Чому інвестори купують супермаркети в невеликих містах?

Заради вищої дохідності за захищеної позиції: супермаркет, що домінує в невеликому «центральному місці», обслуговує в кілька разів більше населення, ніж живе в самому місті, а містобудівне право стримує появу конкурентів. Мережі самі йдуть у такі місця: REWE шукає ділянки в населених пунктах, як правило, від 5000 мешканців, EDEKA — із зоною охоплення від 4000. Плата за це — вужче коло покупців під час продажу й орендарів на заміну, тому такий магазин виправданий лише за довгого договору та стабільної зони охоплення.

Німеччина живе в невеликих містах, і мережі йдуть за покупцями

Зона охоплення більша за місто, а конкурентів стримує закон

За дохідність у малому місті платять ліквідністю

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• статус населеного пункту в системі центральних місць за планом розвитку федеральної землі чи регіону;
• розмір зони охоплення за даними муніципалітету й прогноз її населення;
• конкурентів у межах десяти хвилин їзди та вже дозволені нові магазини;
• відповідність ділянки вимогам мереж щодо площі, паркування й запасу для розширення;
• фіксований залишок строку оренди без урахування опціонів орендаря.

Чи загрожує онлайн-торгівля продуктовим супермаркетам у Німеччині?

Поки що ні: у 2025 році німці купили продуктів онлайн на 4,12 млрд € (bevh) — близько 1,9 % обороту продуктової роздрібної торгівлі в 217,8 млрд € (EHI). Разом із косметикою й побутовою хімією частка онлайну — 4,9 % (HDE), і онлайн-продажі зростають швидше, ніж у магазинах, тож за часткою варто стежити. Але, на нашу думку, дохід супермаркету сьогодні визначають договір оренди, формат і розташування, а не інтернет.

Онлайн займає близько 2 % продуктового ринку й зростає швидше за нього

Експрес-доставка не окупилася: у продуктової роздрібної торгівлі тонка маржа

Для власника важливіші договір, формат і розташування

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• фіксований залишок строку оренди та юридичну особу, яка підписала договір;
• чи передбачає договір орендну плату з обороту й чи входять в оборот онлайн-замовлення, зібрані або видані в магазині;
• площу, паркування й конкурентів магазину проти вимог мереж до нових об'єктів;
• свіжі дані bevh і HDE про частку й зростання онлайну — з поправкою на відмінності в методиці.

Позика учасника: коли відсотки не оподатковуються в Німеччині?

Лише за чотирьох умов одночасно: позика не забезпечена німецькою нерухомістю, не передбачає участі в прибутку, надана за ринковою ставкою, а позикодавець не живе в країні з німецького переліку некооперативних юрисдикцій (StAbwV), до якого входить і Росія. Тоді відсотки, які німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH) сплачує учасникові-нерезиденту за позикою (Gesellschafterdarlehen), у Німеччині не оподатковуються, а порушення будь-якої з умов повертає їх до німецької податкової бази. Країна проживання позикодавця зазвичай оподатковує відсотки в будь-якому разі: у прикладі з частини 11 за ставки 40 % це приблизно 131 000 € на рік — майже вдвічі більше за німецьку економію.

Німецький податок виникає лише у випадках, перелічених у законі

Формальності важать не менше, ніж умови

Звільнення в Німеччині закінчується на німецькому кордоні

Що це означає для інвестора

Що перевірити:
• договір позики підписано до переказу грошей: сума, ставка, строк, черговість і порядок погашення;
• жодної застави на користь учасника — ні першої, ні наступної черговості;
• відсотки не залежать від прибутку GmbH;
• ринковість ставки підтверджено розрахунком на дату надання позики;
• податкове резидентство позикодавця — за чинним переліком StAbwV, а податок у країні його проживання розраховано до надання позики.

ALDI Nord як орендар: мережа, що перебудовується під великі магазини

Мережа ALDI Nord у Німеччині скоротилася, а магазини виросли: 2006 року вона відкрила 2500-й магазин — стільки їх відтоді в неї не було жодного разу, — а сьогодні їх близько 2200. У 2025 році нова будівля у Вольфсбурзі збільшила торговельну площу магазину приблизно з 800 до 1300 м², а продажі зросли на 5,9 % у Німеччині та на 7,4 % у групі — до понад 31 млрд €. Тому для інвестора відкрите питання — не так сила ALDI Nord, як те, чи знадобиться їй конкретна будівля через 15 років.

Головне
• У 2025 році виручка ALDI Nord становила понад 31 млрд € (+7,4 %) у 5526 магазинах у восьми країнах, з них близько 2200 — у Німеччині. Разом з ALDI Süd на неї припадає близько 15 % продуктової роздрібної торгівлі Німеччини (Bundeskartellamt, дані за 2025 рік).
• Одна компанія — ALDI Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG — називає себе орендарем або власником німецьких магазинів ALDI Nord (2026); публічного кредитного рейтингу ми не знайшли.
• Оприлюднені вимоги ALDI Nord до окремо розташованого магазину (2026): ділянка щонайменше 3500 м², понад 10 000 жителів у зоні охоплення й торговельна площа від 800 м².
• У 2026 році ALDI Nord пропонує інвесторам продаж зі зворотною орендою (sale-and-leaseback), а 2025 року, за повідомленнями преси, продавала щонайменше 50–60 об'єктів.

Групою, що зростає швидше за ринок, володіють три сімейні фонди

Контрагент — компанія ALDI Nord з нерухомості, але договір варто перевірити

Оприлюднені вимоги ALDI Nord роблять ставку на площу й центральні локації

ALDI Nord домовляється за своїм шаблоном і тепер продає нерухомість

Ризик несуть невеликі магазини на ділянках, яким нікуди рости

Що це означає для інвестора

Що перевірити перед купівлею магазину ALDI Nord:
• Яка компанія ALDI — орендар і чи гарантує договір материнська компанія?
• Чи сягає ділянка 3500 м² і чи допускає план забудови більшу торговельну площу?
• Як торговельна площа співвідноситься з 1050–1300 м² нинішніх прикладів ALDI Nord?
• Що кажуть умови про строк, опціони, індексацію, покрівлю та несучі конструкції?
• Якщо продає сама ALDI Nord: чому саме цей магазин і чи відповідає орендна плата місцевому ринку?

ALDI Süd як орендар: спершу власник, потім орендар

ALDI Süd воліє бути сама собі орендодавцем: за даними Lebensmittel Zeitung, 2023 року їй належало близько 65 % німецьких магазинів мережі, і того ж року вона викупила в Pimco Real Estate 76 своїх магазинів. Орендовані магазини — у меншості, і за кожним стоїть своя причина. Тому вартість для інвестора визначають два питання: чому цей магазин орендований і що ALDI Süd зробить, коли договір закінчиться.

Головне
• ALDI Süd має близько 2000 магазинів на півдні й заході Німеччини (2026); NIQ Trade Dimensions оцінює її продажі в Німеччині за 2025 рік у 20,5 млрд € з ПДВ. На неї разом з ALDI Nord припадає близько 15 % продуктової роздрібної торгівлі країни (Bundeskartellamt, дані за 2025 рік).
• Групою володіє фонд Зіпмана (Siepmann-Stiftung; Handelsblatt, 2018); останній знайдений нами оприлюднений показник її світової виручки — 83 млрд € (2023). Публічного кредитного рейтингу ми не знайшли.
• Стандартному окремо розташованому магазину мережі потрібна ділянка щонайменше 5000 м², магазину в торговельному центрі — щонайменше 1000 м² корисної площі (2026).
• Із 24 регіональних компаній власну адміністрацію збережуть лише 12 (Lebensmittel Zeitung, травень 2026 року): перевірте, хто підписав договір і хто веде його тепер.

ALDI Süd належить фонду, а керують нею незалежні регіональні компанії

ALDI Süd не розкриває підписанта, а її регіони укрупнюються

ALDI Süd володіє більшістю магазинів і шукає великі ділянки

З нашого досвіду, умови оренди відповідають галузевому шаблону

Орендар, який воліє володіти, може збудувати свій магазин по сусідству

Що це означає для інвестора

Що перевірити перед купівлею магазину ALDI Süd:
• Яка компанія ALDI підписала договір, чи існує вона в колишньому вигляді і хто веде договір після реорганізації, про яку повідомляли у 2026 році?
• Чому ALDI Süd тут орендує, а не володіє, і коли було встановлено орендну плату?
• Чи сягає ділянка 5000 м² і чи допускає план забудови більшу торговельну площу?
• Як торговельна площа співвідноситься з 1150 м² нюрнберзького магазину ALDI Süd 2025 року?
• Що кажуть умови про строк, опціони, індексацію, покрівлю та несучі конструкції?
• Чи немає в земельній книзі (Grundbuch) або договорі оренди переважного права купівлі чи опціону на купівлю?

Alnatura як орендар: біосупермаркет, який росте завдяки переїздам

Для орендодавця важать дві риси Alnatura: невеликий формат у містах від 40 000 мешканців і схильність переїжджати в просторіше приміщення поблизу. Мережа з Дармштадта — це 157 біосупермаркетів у 73 містах Німеччини із середньою торговельною площею 625 м² (жовтень 2026 року). Виручка компанії за 2024/25 фінансовий рік — 1,274 млрд € нетто; до неї входять і продажі продукції марки Alnatura приблизно через 15 000 магазинів партнерів у 18 країнах.

Головне
• Виручка Alnatura нетто за фінансовий рік, що закінчився 30 вересня 2025 року, становила 1,274 млрд € (+6,6 %); публічного кредитного рейтингу ми не знайшли.
• Мережа шукає в оренду 350–800 м² торговельної площі та 120–200 м² підсобних приміщень із фасадом від 10 м — на жвавих центральних і районних локаціях або в ритейл-парках поруч із продуктовими магазинами.
• З 2024 по 2026 рік щонайменше чотири магазини переїхали в просторіші приміщення в тих самих містах, додавши 150–300 м², а приміщення в Нойтраублінгу компанія сама пропонує для подальшої здачі в оренду.

Alnatura — виробник і ритейлер в одній компанії

Пропозиції надходять до центральної компанії — звірте підписанта

Alnatura шукає невеликі міські площі — і переїжджає, коли знаходить більші

Умов оренди не оприлюднюють, але мережа обіцяє довгий строк

Ризик — переїзд орендаря, а не його платоспроможність

Що це означає для інвестора

Що перевірити перед купівлею магазину Alnatura:
• Чи підписала договір сама Alnatura Produktions- und Handels GmbH?
• Скільки торговельної й підсобної площі і яка ширина фасаду?
• Чи є поблизу просторіше приміщення, куди мережа могла б переїхати?
• Що договір каже про суборенду й передачу приміщення третім особам?
• Хто платить за модернізацію і кому належить обладнання магазину?
• Скільки років залишилося до кінця строку і чи є опціони на продовження?

dm як орендар: питання рідко в надійності мережі, а у форматі магазину

dm — найбільша за виручкою мережа дрогері в Німеччині: 19,2 млрд € з ПДВ за фінансовий рік, що завершився у вересні 2025 року, з них 13,3 млрд € — у Німеччині, де 2154 магазини щодня обслуговують 2,2 млн покупців. З нашого досвіду, договори оренди підписує загальнонаціональна операційна компанія, якою володіють благодійний фонд і родина Леман. Надійність орендаря рідко викликає запитання — їх викликає будівля: мережа майже не додає нових магазинів, натомість оновлює сотні, і під загрозою передусім приміщення, яке не відповідає її формату.

Головне
• За фінансовий рік, що завершився у вересні 2025 року, виручка dm з ПДВ становила 19,2 млрд € (+8,2 %), з них 13,3 млрд € — у Німеччині. Мережа повідомляє про частку 27,5 % у продажах товарів дрогері в країні.
• З нашого досвіду, договори підписує dm-drogerie markt GmbH + Co. KG — головна компанія в Карлсруе; акції dm не котируються на біржі, публічного кредитного рейтингу ми не знайшли.
• У середньому 2,2 млн покупців на день у Німеччині (2024/25), тобто приблизно 1000 на магазин (наш розрахунок), роблять магазин дрогері природним партнером супермаркету й дискаунтера.
• Мережа зріла (2069 магазинів у Німеччині у 2020/21 році, 2154 — у 2024/25); мірило — оприлюднені вимоги dm: у ритейл-парку 500 м² на першому поверсі й близько 50 паркувальних місць.

Приватний лідер ринку фінансує зростання з грошового потоку

Орендар — головна компанія, а не компанія окремого магазину

dm потрібні перший поверх, паркування й 20 000 мешканців поблизу

Оприлюднені продовження показують: dm зобов'язується на десять років і довше

Ризики — у будівлі, якірному орендареві та каналі продажів

Що це означає для інвестора

Що перевірити перед купівлею магазину dm:
• Переконайтеся, що орендарем у договорі зазначено dm-drogerie markt GmbH + Co. KG, Карлсруе, і прочитайте умову про суборенду.
• Порівняйте приміщення з вимогами dm: у ритейл-парку — 500 м² на першому поверсі, близько 120 м² підсобних приміщень і близько 50 паркувальних місць; у центрі міста — 400 м² і фасад завширшки 8 м.
• Запитайте, чи оновлено магазин у новому дизайні dm або чи буде його оновлено.
• Зіставте фіксований строк і опціони дрогері з умовами супермаркету й дискаунтера.
• Перевірте поріг індексації, частку інфляції, яку переносять на орендну плату, і те, хто платить за покрівлю та несучі конструкції (див. частину 10 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
• Запросіть повне досьє договору оренди з усіма доповненнями (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

EDEKA як орендар: вивіска — загальнонаціональна, відповідальність — регіональна

EDEKA — найбільший продуктовий ритейлер Німеччини: близько 30 % ринку й 77,3 млрд € виручки у 2025 році, — але єдиної компанії, яка стояла б за всіма її магазинами, немає. Це кооператив, що об'єднує близько 3200 незалежних підприємців, шість регіональних компаній і центральний офіс у Гамбурзі; на кінець 2025 року підприємці вели 5629 із 6438 магазинів EDEKA. Для інвестора назва в договорі над підписом — регіональна компанія чи власна компанія підприємця — важить більше, ніж назва над входом.

Головне
• У 2025 році на EDEKA припадало близько 30 % продуктової роздрібної торгівлі Німеччини (Bundeskartellamt), а виручка становила 77,3 млрд €; утім, публічного кредитного рейтингу в жодної з компаній EDEKA ми не знайшли.
• На кінець 2025 року підприємці вели 5629 із 6438 магазинів EDEKA, регіональні компанії — 809, і ще 68 магазинів вони того ж року передали підприємцям. Оператор за час оренди може змінитися, підписант — не повинен.
• Вимоги до локацій задають регіони: у брошурі центрального офісу 2026 року нижня межа — 800 м² торговельної площі в місцях із високою прохідністю, в EDEKA Südwest — 1200 м² і 80 паркувальних місць.
• Антимонопольне право може викреслити EDEKA з кола претендентів: з 28 вересня 2026 року жодна ланка групи, включно з підприємцями, упродовж чотирьох років не має права купувати чи орендувати 24 локації tegut.

Групою володіють підприємці, стратегію визначає Гамбург

Регіональна компанія і підприємець — орендарі різної надійності

EDEKA потрібні більші магазини — на умовах регіонів

З нашого досвіду, договори з EDEKA укладають на 15 років з опціонами

Головні ризики — підписант, площа й антимонопольне право

Що це означає для інвестора

Що перевірити перед купівлею магазину EDEKA:
• Хто підписав договір — регіональна компанія, її дочірня компанія з нерухомості чи підприємець — і що показує звітність підписанта?
• Чи переданий магазин у суборенду підприємцю і чи може договір перейти до нього без вашої згоди?
• Чи підкріплений договір гарантією регіональної компанії або EDEKA ZENTRALE?
• Чи відповідає магазин вимогам свого регіону і чи дозволяє зонування його розширити?
• Якщо в договорі названо EDEKA Nord або EDEKA Rhein-Ruhr, яка юридична особа стала стороною договору після злиття 2026 року?
• Чи входить локація до 24 локацій tegut або чи розташована вона на ринку, де EDEKA вже лідирує?

famila як орендар: одна вивіска, дві незалежні компанії

Вивіску famila використовують дві самостійні сімейні групи: Bünting із Нортмора у Східній Фризії (20 великих магазинів) і Bartels-Langness із Кіля (famila Nordost, близько 90 локацій). Цей профіль — про famila групи Bünting; сама група у 2024 році отримала близько 1,95 млрд € виручки нетто, а її роздрібна торгівля зосереджена на північному заході Німеччини. Для інвестора перше питання — яка з двох famila фігурує в договорі і яка юридична особа його підписала.