Ставка — 25 % (§ 32d абз. 1 EStG), із надбавкою солідарності — 26,375 %. Фактичні витрати не вираховуються: замість них діє фіксоване вирахування — 1000 € на особу і 2000 € для подружжя, яке оподатковується спільно (§ 20 абз. 9 EStG). Збитками від капіталу не можна зменшити інші доходи (§ 20 абз. 6 EStG), а якщо особиста ставка нижча за 25 %, за заявою застосовують її (§ 32d абз. 6 EStG).

Для власної GmbH винятки важливіші за правило. Відсотки, які компанія сплачує учасникові з часткою від 10 %, оподатковуються за прогресивною шкалою до 45 %, якщо компанія вираховує їх із німецької податкової бази (§ 32d абз. 2 п. 1 літ. b EStG). Учасник із часткою від 25 % — або від 1 %, якщо він працює в компанії та має істотний вплив на її справи, — може обрати для дивідендів метод часткового оподаткування (§ 32d абз. 2 п. 3 EStG). Тоді до бази за особистою ставкою входить 60 % доходу, а пов'язані витрати вираховуються в розмірі 60 % (§ 3 п. 40, § 3c абз. 2 EStG). Вибір діє п'ять років, а після відкликання повторно не допускається.

До податку за єдиною ставкою надбавку солідарності додають завжди, до особистої ставки — понад поріг (див. Solidaritätszuschlag).

Для нерезидента вирішальне значення має утримання в джерела: податок із дивіденду вичерпує його німецьке податкове зобов'язання щодо цього доходу (§ 50 абз. 2 EStG). Усе змінює переїзд до Німеччини. Відсотки, які нерезидент за чотирьох умов отримує без німецького податку, у резидента з часткою від 10 % оподатковуються за шкалою до 45 % (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Поріг для продажу частки рахують за останні п'ять років: достатньо, щоб продавцеві належав 1 % у будь-який момент цього строку (§ 17 абз. 1 EStG).

Див. також: Kapitalertragsteuer (податок у джерела) · Solidaritätszuschlag (надбавка солідарності) · Gesellschafterdarlehen (позика учасника)

Замовник зобов'язаний прийняти роботу, виконану відповідно до договору, і не має права відмовитися від приймання через несуттєві дефекти (§ 640 абз. 1 BGB). Приймання може відбутися й без явної згоди замовника. Коли роботу завершено, підрядник має право встановити йому розумний строк; якщо замовник дасть цьому строку спливти й не відмовиться від приймання, назвавши хоча б один дефект, роботу вважають прийнятою. Якщо замовник — споживач, цей наслідок настає, лише коли підрядник попередив про нього в текстовій формі (§ 640 абз. 2 BGB). Ті самі правила діють для будівельної частини договору із забудовником (§ 650u абз. 1 реч. 2 BGB).

Найважливіші — п'ять наслідків приймання:

Під час купівлі на етапі будівництва приймання — останній важіль інвестора. До нього девелопер зобов'язаний здати будівлю, що відповідає договору; після нього інвесторові залишається пред'являти вимоги щодо дефектів, а перебіг строку позовної давності вже почався. Тому висновок незалежного консультанта має бути готовий до дати приймання, а кожен відомий дефект — внесений до протоколу (див. частину 6 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Строк запускає саме приймання, а не протокол, яким його оформлюють.

У готового об'єкта приймання вже в минулому. Якщо будівлю приймав попередній власник, п'ятирічний строк відлічується від того приймання: у магазину, купленого через два роки після нього, захисту лишається щонайбільше на три роки (частина 6).

Див. також: Gewährleistung (гарантійні зобов'язання) · Bauträger (забудовник) · MaBV (Положення про маклерів і забудовників)

За загальним правилом вартість придбання або створення активу, який використовують довше ніж рік, рівномірно розподіляють на строк його корисного використання (§ 7 абз. 1 EStG). Для будівель закон натомість установлює річні ставки (§ 7 абз. 4 реч. 1 EStG):

Замість цих ставок можна застосувати коротший фактичний строк корисного використання — за ставки 3 %, якщо він менший за 33 роки (§ 7 абз. 4 реч. 2 EStG). Амортизація будівель методом зменшуваного залишку нині доступна лише для нових житлових будинків (§ 7 абз. 5a EStG), але не для супермаркетів.

Амортизація — негрошова витрата з грошовим ефектом: разом із відсотками за позикою учасника (Gesellschafterdarlehen) вона дає GmbH змогу роками показувати податковий збиток. У прикладі з частини 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини» на будівлю припадає 75 % загальних витрат з урахуванням капіталізованих витрат на угоду. Амортизація за ставкою 3 % від цієї частки — 246 300 € на рік — перетворює 98 000 € вільних грошових коштів на податковий збиток 148 300 €.

Ставка розрізняє й структури володіння. Магазин, завершений до 2023 року, фізична особа амортизує за ставкою 2 % на рік, а GmbH — зазвичай 3 %: за будівлі вартістю 7,5 млн € це на 75 000 € більше вирахувань щороку (частина 9).

Три моменти часто оцінюють неправильно. Земля не амортизується, тому розмір вирахування залежить від того, як ціну розподілено між землею та будівлею. З нашого досвіду, частка землі в ціні супермаркету зазвичай становить від 15 до 30 %, і її має підтверджувати оцінка (частина 11). Витрати на ремонт і модернізацію в перші три роки після купівлі, якщо без ПДВ вони перевищують 15 % вартості придбання будівлі, не списуються одразу, а збільшують цю вартість (§ 6 абз. 1 п. 1a EStG). Нарешті, у GmbH, на відміну від об'єкта в приватному володінні, проданого через понад десять років (§ 23 EStG), амортизація відкладає податок, а не скасовує його: прибуток під час майбутнього продажу рахують від залишкової балансової вартості (частини 9 і 11).

Див. також: Körperschaftsteuer (податок на прибуток підприємств) · Gesellschafterdarlehen (позика учасника) · Zinsschranke (обмеження вирахування відсотків)

Накопиченою шкодою (Altlasten) федеральний закон називає місця, від яких походить шкода для ґрунту чи інша небезпека (§ 2 абз. 5 BBodSchG). Це закриті звалища й майданчики, де відходи переробляли, зберігали чи захоронювали, а також ділянки закритих виробництв та інші місця, де поводилися з небезпечними для довкілля речовинами. Ділянки, де таку небезпеку лише підозрюють, становлять окрему категорію (§ 2 абз. 6 BBodSchG). Порядок обліку федеральний закон залишає землям (§ 11 BBodSchG), тому єдиного реєстру в Німеччині немає.

Землі організували облік по-різному: у Баден-Вюртемберзі реєстр ведуть органи з охорони ґрунтів і забруднених ділянок (§ 9 LBodSchAG). У ньому відображено підозрілі та забруднені ділянки, причину й результат оцінки, необхідні заходи, а також нинішніх і колишніх власників. У Баварії кадастр веде Земельне відомство з охорони довкілля (Landesamt für Umwelt). Потрапляють до нього лише ділянки, де після первинної оцінки накопичену шкоду чи особливо небезпечну зміну ґрунту підтверджено або є підозра на неї (ст. 2, 3 BayBodSchG). Тому відсутність запису свідчить лише про те, що органам нічого не відомо про забруднення, — а не про те, що його немає.

Санацію можуть доручити не лише винуватцеві, а й нинішньому власникові та тому, хто фактично володіє ділянкою (§ 4 абз. 3 BBodSchG). Колишня автозаправка чи майстерня на ділянці супермаркету — класичний тривожний сигнал (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Продавець теж не виходить з-під удару: колишній власник, який передав ділянку після 1 березня 1999 року й знав або мусив знати про забруднення, залишається зобов'язаним (§ 4 абз. 6 BBodSchG).

Межу відповідальності власника визначив Федеральний конституційний суд: орієнтиром слугує ринкова вартість ділянки після санації. Але якщо покупець знав про забруднення або з необережності закрив на нього очі — наприклад, отримавши знижку, — з нього можуть стягнути й витрати понад цю вартість (BVerfG, ухвала від 16 лютого 2000 року, 1 BvR 242/91, абз. 56, 59, 60). Звідси парадокс комплексної перевірки (due diligence): виявлене забруднення підвищує ризик покупця, доки його не враховано в ціні та договорі. Розподіл витрат між зобов'язаними особами закон визначає лише на випадок, якщо сторони не домовилися інакше (§ 24 абз. 2 BBodSchG).

Див. також: Due Diligence (комплексна перевірка) · Flächennutzungsplan (план землекористування) · Grundbuch (земельна книга) · Baulast (публічно-правове обтяження)

Це поняття ринкової практики, а не закону: права та обов'язки якоря випливають із його договору оренди. Німецьке орендне право зобов'язує орендаря вносити погоджену орендну плату (§ 535 абз. 2 BGB), а якщо користуватися приміщенням йому заважає причина, пов'язана з ним самим, від оплати він не звільняється (§ 537 абз. 1 BGB). Чи зобов'язаний він до того ж тримати магазин відчиненим, залежить від того, чи погоджено в договорі обов'язок вести торгівлю (Betriebspflicht). З реєстрацією в земельній книзі (Grundbuch) покупець вступає в договір якоря на попередніх умовах (§§ 566, 578 BGB; див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Дохід тримається на силі якоря. EDEKA, група Schwarz, REWE та ALDI контролюють понад 90 % продуктового ритейлу Німеччини, і добре розташований магазин, зданий одній із них, — рідкість: антимонопольне право обмежує їхній апетит до майданчиків одна одної (частина 2). Підпис під договором важить не менше, ніж вивіска: в EDEKA та REWE компанія самої групи як сторона договору помітно надійніша за незалежного підприємця (частина 2). З нашого досвіду, найбільше відвідувачів до ритейл-парку з продуктовим якорем притягує дрогері поруч із супермаркетом і дискаунтером (частина 2).

Якорі до того ж ведуть переговори за власними шаблонами договорів: індексація лише понад поріг, покрівля та несучі конструкції — за орендодавцем, право здавати в суборенду в межах групи. А якщо якір іде, реальних наступників в орендодавця небагато: антимонопольне право може виключити найприроднішого з них, як це зробило рішення щодо tegut — на 24 локаціях на чотири роки (частина 2).

Закриття без припинення платежів — менш помітний ризик: орендна плата може надходити й далі, а невеликі орендарі тим часом утрачають покупців. Обов'язок вести торгівлю, право на суборенду та фіксований строк оренди заслуговують не меншої уваги, ніж розмір орендної плати: опціони на продовження належать орендареві (частина 12). Стабільний дохід не означає й стабільної ціни: початкова чиста дохідність першокласних ритейл-парків зросла з 3,50 % наприкінці 2021 року до 4,75 % у вересні 2026 року (частина 12).

Див. також: Wertsicherungsklausel (застереження про індексацію) · Großflächiger Einzelhandel (великоформатна роздрібна торгівля) · Due Diligence (комплексна перевірка)

Договір купівлі-продажу потребує нотаріального посвідчення (§ 311b абз. 1 BGB). Право власності переходить за угодою про передачу права власності (Auflassung, § 925 BGB) з реєстрацією в земельній книзі (§ 873 BGB), а до реєстрації покупця захищає попередній запис (Auflassungsvormerkung, § 883 BGB). Договори оренди переходять до покупця за законом на попередніх умовах (§§ 566, 578 BGB). Податком обкладається сам договір, а база — це ціна разом із додатковими зобов'язаннями, які бере на себе покупець (§ 1 абз. 1 п. 1, § 9 абз. 1 п. 1 GrEStG). Продаж зданого в оренду об'єкта зазвичай вважається передачею бізнесу в цілому й не обкладається ПДВ, а покупець посідає місце продавця (§ 1 абз. 1a UStG).

Витрати на придбання — перше, що має окупити дохідність. У прикладі з частини 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини» вони становлять 945 000 € для магазину за 10 млн € у Нижній Саксонії, або 9,4 % ціни. Це податок 500 000 €, нотаріус 41 000 €, реєстрація 17 000 €, комісія брокера з ПДВ 357 000 € і комплексна перевірка (due diligence) 30 000 €. Податок на той самий магазин у Баварії становив би 350 000 €, у Північному Рейні-Вестфалії — 650 000 € (частина 5).

Натомість частку будівлі в загальній сумі вкладень, включно з капіталізованими витратами, німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH) амортизує за ставкою 3 % на рік (§ 7 абз. 4 п. 1 EStG). У тому самому прикладі це 246 300 € на рік, на які зменшується податкова база (частина 11). Земля не амортизується.

Об'єкт переходить разом зі своєю історією. Покупець отримує договори оренди на попередніх умовах і публічно-правові обтяження (Baulasten). Внески на облаштування доріг зазвичай виставляють тому, хто володіє ділянкою на момент нарахування, а за забруднення ґрунту може відповідати нинішній власник. Нарешті, покупець вступає в десятирічний період коригування вхідного ПДВ продавця (частина 7).

Див. також: Share Deal (купівля часток) · Grunderwerbsteuer (податок на придбання нерухомості) · Grundbuch (земельна книга) · AfA (амортизація)

Німецьке право відокремлює договір купівлі-продажу, який породжує зобов'язання й потребує нотаріального посвідчення (§ 311b абз. 1 BGB), від самої передачі. Право власності на землю переходить лише за угодою сторін про перехід і з реєстрацією покупця (§ 873 абз. 1 BGB). Цю угоду — Auflassung — заявляють перед нотаріусом або іншим компетентним органом за одночасної присутності обох сторін чи їхніх представників (§ 925 абз. 1 BGB). Укладена під умовою або із застереженням про строк, вона недійсна (§ 925 абз. 2 BGB), а приймати її нотаріусові слід, лише якщо одночасно подано або посвідчується договір купівлі-продажу (§ 925a BGB).

Посвідчена нотаріусом угода зв'язує сторони ще до реєстрації (§ 873 абз. 2 BGB). Відомство земельної книги вносить покупця лише за заявою, яку подав нотаріус (§ 13 абз. 1 реч. 3 GBO) і яка документально підтверджує Auflassung (§§ 20, 29 GBO). Зазвичай воно чекає й на підтвердження податкової служби, що перешкод із боку податку на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) немає (§ 22 GrEStG).

Auflassung не допускає умов, тому договори пов'язують перехід права з оплатою процедурно (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Угоду зазвичай включають до самого договору купівлі-продажу, а нотаріус подає її на реєстрацію, лише коли продавець підтвердить отримання ціни. До цього покупця захищає попередній запис у земельній книзі (Auflassungsvormerkung). За договорами, укладеними з 1 квітня 2023 року, нотаріус перед поданням перевіряє ще й підтвердження безготівкової оплати, якщо тільки гроші не пройшли через депозитний рахунок нотаріуса (§ 16a абз. 3, 5 GwG). Без підтвердження реєстрацію відкладають, а справа може дійти до повідомлення про підозрілу операцію.

Проміжок між оплатою та реєстрацією договір закриває окремо. Орендна плата й поточні витрати переходять до покупця в дату переходу, визначену договором, — зазвичай із моменту сплати ціни, але орендодавцем за законом покупець стає лише з реєстрацією (§§ 566, 578 BGB; частина 8). На цей проміжок сторони домовляються, що орендна плата належить покупцеві, а все отримане продавець йому передає.

Див. також: Auflassungsvormerkung (попередній запис у земельній книзі) · Notarielle Beurkundung (нотаріальне посвідчення) · Grunderwerbsteuer (податок на придбання нерухомості)

Попередній запис (Vormerkung) забезпечує вимогу про надання або припинення права на земельну ділянку; у покупця це вимога про передачу права власності за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу. Забезпечити можна й майбутню чи умовну вимогу (§ 883 абз. 1 BGB). Запис вносять до розділу II аркуша земельної книги продавця (§ 10 абз. 1 GBV), зазвичай на підставі згоди, яку продавець дає в договорі купівлі-продажу (§ 885 абз. 1 BGB).

Будь-яке подальше розпорядження ділянкою недійсне щодо покупця тією мірою, якою воно зірвало б його вимогу або завдало б їй шкоди (§ 883 абз. 2 BGB). Це стосується й розпорядження в порядку примусового виконання чи з боку керуючого в справі про банкрутство. Той, хто тим часом набув право на ділянку, зобов'язаний погодитися на реєстрацію чи погашення, необхідні для виконання вимоги (§ 888 абз. 1 BGB), а в разі банкрутства продавця покупець і далі має право вимагати передачі (§ 106 InsO).

Саме попередній запис робить оплату безпечною. У німецькій угоді строк оплати ціни настає лише після того, як нотаріус підтвердить, що запис внесено, а інші умови виконано (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). За договором із забудовником, на який поширюється Положення про маклерів і забудовників (MaBV), перший транш забудовник отримує лише після того, як запис внесено з погодженою черговістю (§ 3 абз. 1 MaBV). Раніше він може отримати гроші тільки під гарантію (§ 7 абз. 1 MaBV; частина 6).

Не менш важливі його межі. Запис забезпечує вимогу про передачу землі, а не сплачені гроші. Покупець, який виходить із завмерлої купівлі на етапі будівництва, втрачає цей захист і залишається з незабезпеченою вимогою про повернення грошей, якщо її не покриває гарантія (частина 6). Запис вартий рівно стільки, скільки договір, на якому він ґрунтується: якщо договір нікчемний, бо побічну домовленість не включено до нотаріального акта (частина 8), забезпечувати йому нічого. Нарешті, він не витісняє заставних прав, внесених раніше за нього: їх треба зняти, тому до настання строку оплати нотаріус збирає ще й згоди на погашення земельних боргів продавця (частина 8).

Див. також: Auflassung (угода про передачу права власності) · Grundbuch (земельна книга) · MaBV (Положення про маклерів і забудовників)

Закон такого документа не називає — до нього веде логіка норм. Великий магазин, здатний більш ніж незначно вплинути на оточення, допустимий лише в центральній (Kerngebiet) або спеціальній (Sondergebiet) зоні (§ 11 абз. 3 реч. 1, 2 BauNVO). Ідеться про вплив на забезпечення населення в зоні охоплення, на центральні зони забезпечення (zentrale Versorgungsbereiche) своєї та сусідніх громад, на транспорт і довкілля. За загальної площі поверхів понад 1200 м² такий вплив презюмується, але презумпцію можна спростувати в обидва боки з урахуванням структури громади, місцевого забезпечення та асортименту (реч. 3, 4) — зазвичай саме таким розрахунком. Сусідні громади мають право посилатися на наслідки для своїх центральних зон забезпечення (§ 2 абз. 2 BauGB), а без плану забудови проєкт не повинен їм шкодити (§ 34 абз. 3 BauGB).

Аналіз визначає зону охоплення й купівельну спроможність, прогнозує оборот проєкту та рахує перерозподіл обороту (Umsatzumverteilung): яку частку виручки втратять наявні магазини. Фіксованого відсотка, понад який вплив завжди шкідливий, немає; мірилом може слугувати очікуваний відплив купівельної спроможності (BVerwG, рішення від 11 жовтня 2007 року, 4 C 7.07). Модель виходить із того, що нової купівельної спроможності проєкт не створює: увесь його оборот забирають в інших.

Джерело: BBE Handelsberatung, аналіз для громади Budenheim (Рейнланд-Пфальц), липень 2025 року.

Аналіз — найкращий незалежний документ про зону охоплення магазину: купівельна спроможність, конкуренти, їхні площі й обороти. Він буває й публічним: у Буденгаймі його оприлюднили разом із проєктом плану забудови на етапі участі громадськості (§ 3 абз. 2 BauGB). Показово, що проєкт тримається нижче порогів великоформатності — до 800 м² торговельної та до 1200 м² загальної площі, — а аналіз, замовлений ініціатором проєкту, однаково знадобився.

Власникові наявного магазину важливіші чужі аналізи: вони заздалегідь показують, скільки обороту втратить його орендар, якщо поруч відкриється новий об'єкт. У Буденгаймі наявні REWE і Netto, за розрахунком, утратили б до 6–7 % виручки. А для розширення власного магазину знадобиться новий аналіз, і та сама логіка, що колись захистила ділянку, може не пропустити наступного формату (див. частину 5 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Див. також: Zentraler Versorgungsbereich (центральна зона забезпечення) · Landesentwicklungsplan (план розвитку федеральної землі) · Großflächiger Einzelhandel (великоформатна роздрібна торгівля) · Bebauungsplan (план забудови)

За договорами купівлі-продажу чи міни німецької нерухомості ціну можна сплатити лише іншими засобами, ніж готівка, криптоактиви, золото, платина чи дорогоцінне каміння. Те саме стосується купівлі часток у компаніях, серед активів яких прямо чи опосередковано є німецька нерухомість (§ 16a абз. 1 реч. 1–2 GwG). Платіж у забороненій формі не погашає боргу, а платник має право вимагати його повернення за правилами про безпідставне збагачення (§ 16a абз. 1 реч. 1 і 3 GwG). Заборона поширюється на договори, укладені 1 квітня 2023 року або пізніше (§ 59 абз. 11 GwG).

У разі купівлі нерухомості сторони мають підтвердити безготівкову оплату нотаріусові, який подає заяву про реєстрацію покупця, — наприклад, підтвердженнями банків (§ 16a абз. 2 GwG). Нотаріус має право подати заяву, лише коли підтвердження переконливе або його безуспішно запитано. Якщо потрібне повідомлення про підозрілу операцію, заяву подають лише після спливу п'ятого робочого дня від його надсилання (§ 16a абз. 3 GwG). Запит без відповіді робить таке повідомлення обов'язковим, якщо тільки факти не спростовують підозри (§ 6 абз. 4, § 7 GwGMeldV-Immobilien). Обов'язок підтверджувати оплату не діє, якщо ціна не перевищує 10 000 €, а також щодо тієї частини, яку сплачено через депозитний рахунок нотаріуса (§ 16a абз. 5 GwG).

Спосіб оплати стає умовою закриття угоди. Без підтвердження реєстрація — а з нею право власності й статус орендодавця (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини») — чекає спершу на запит, а потім, зазвичай, на повідомлення й ще п'ять робочих днів. Тому підтвердження банків мають бути в плані закриття. Депозитний рахунок нотаріуса, який знімає обов'язок підтвердження, допустимий лише за обґрунтованої потреби в забезпеченні (частина 8).

Повідомлення обов'язкове також в інших випадках — наприклад, у разі оплати забороненими засобами понад 10 000 € або платежів понад 20 000 € до підписання договору. Той самий поріг 20 000 € діє для платежів від особи або на користь особи, яка не є ні стороною, ні кінцевим бенефіціаром; є винятки, наприклад для близьких родичів (§ 6 абз. 1 GwGMeldV-Immobilien). Тому криптоактиви й дорогоцінні метали ще до купівлі треба перетворити на гроші на банківському рахунку з документально підтвердженим походженням. З 10 липня 2027 року до цього додасться спільний для ЄС ліміт готівкових розрахунків у 10 000 € для торговців і постачальників послуг (Регламент (ЄС) 2024/1624); суворіша німецька заборона зберігається.

Див. також: Transparenzregister (Реєстр прозорості) · Notarielle Beurkundung (нотаріальне посвідчення) · Grundbuch (земельна книга)

Порядок видачі визначають будівельні кодекси федеральних земель. Дозвіл видають, якщо проєктові не суперечать норми публічного права, які орган зобов'язаний перевірити (§ 58 абз. 1 LBO BW; ст. 68 абз. 1 BayBO; § 74 абз. 1 BauO NRW). Він прив'язаний до об'єкта, а не до власника: діє для правонаступників замовника будівництва та проти них (§ 58 абз. 2 LBO BW; ст. 54 абз. 2 реч. 3 BayBO; § 58 абз. 4 BauO NRW). І видається без шкоди для приватних прав третіх осіб, тобто спорів із сусідом про сервітути не вирішує (§ 58 абз. 3 LBO BW; ст. 68 абз. 5 BayBO).

Для великого магазину головна частина перевірки — містобудівна: відповідність плану забудови або навколишній забудові (§§ 30, 34 BauGB). У низці випадків потрібна згода муніципалітету, яка вважається наданою, якщо він два місяці не відмовляє (§ 36 BauGB). Заперечення чи позов сусіда дії дозволу не зупиняють (§ 212a абз. 1 BauGB): будувати можна, але остаточним дозвіл стає, лише коли оскаржити його вже не можна. Не розпочате вчасно будівництво позбавляє дозвіл чинності, і строки в землях різні; у Баварії оскарження зупиняє їхній перебіг (ст. 69 абз. 1 BayBO).

Купуючи магазин на етапі будівництва, інвестор платить за майбутній об'єкт, тому дозвіл має бути виданий і остаточний, а будівництво — розпочате вчасно (частина 6). Дозвіл, виданий до того, як муніципалітет запровадив заборону змін заради нового плану (Veränderungssperre), ця заборона не зачіпає (§ 14 абз. 3 BauGB).

У готового магазину інше питання: чи збігається те, що побудовано й працює, з тим, що дозволено, — торговельна площа, призначення, паркування (частина 7). Захист наявного стану (Bestandsschutz) поширюється лише на об'єкт у дозволеному вигляді, тому кожна перебудова без дозволу — ризик під час продажу й наступного розширення.

Див. також: Bauvorbescheid (попереднє рішення) · Nutzungsänderung (зміна призначення) · Bestandsschutz (захист наявного стану) · Stellplatznachweis (розрахунок паркувальних місць)

Заявою до органу будівельного нагляду власник може взяти на себе публічно-правові зобов'язання щодо своєї ділянки, яких публічне право саме по собі не встановлює (§ 71 абз. 1 LBO BW; § 85 абз. 1 BauO NRW). Зазвичай це згода на те, що на його ділянці будуть під'їзд, паркувальні місця чи зони відступу сусіда. Таке обтяження зобов'язує кожного наступного власника.

Його вносять до реєстру публічно-правових обтяжень (Baulastenverzeichnis), який веде орган будівельного нагляду, а в Баден-Вюртемберзі — муніципалітет. У деяких землях, наприклад у Північному Рейні-Вестфалії та Бранденбурзі, обтяження виникає лише з внесенням до реєстру (§ 72 LBO BW; § 85 абз. 1, 4 BauO NRW; § 84 абз. 1, 4 BbgBO). Припиняється воно відмовою органу нагляду, а відмовитися орган зобов'язаний, щойно публічного інтересу в обтяженні більше немає (§ 71 абз. 3 LBO BW; § 85 абз. 3 BauO NRW). Ознайомитися з реєстром може той, хто має обґрунтований інтерес (§ 72 абз. 4 LBO BW; § 85 абз. 5 BauO NRW).

У Баварії інституту Baulast немає. Якщо баварський будівельний кодекс вимагає юридично забезпечити перед органом нагляду під'їзд чи паркування на чужій ділянці, це зазвичай роблять сервітутом у земельній книзі на користь Вільної держави Баварія (ст. 4 і 47 абз. 1 BayBO).

Оскільки обтяження немає в земельній книзі, її публічна достовірність не захищає від нього покупця (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Діяти воно може в обидва боки. На ділянці магазину обтяження на користь паркування чи під'їзду сусіда здатне заблокувати розширення, якого орендар захоче під час продовження договору, — той самий «прихований резерв» близько 450 м² на супермаркет (частина 3). На сусідній ділянці саме на ньому може триматися дозвіл на будівництво самого магазину.

Саме обтяження створює обов'язок лише перед органом нагляду й не дає сусідові, на чию користь його встановлено, цивільно-правової вимоги. Тому користування варто додатково закріпити сервітутом у розділі II земельної книги.

Див. також: Grundbuch (земельна книга) · Bebauungsplan (план забудови) · Bestandsschutz (захист наявного стану)

Німецьке право вживає це поняття в двох значеннях.

Цивільне право. Договір із забудовником (Bauträgervertrag) — договір про будівництво чи перебудову будинку або порівнянної будівлі. Забудовник за ним також зобов'язаний передати право власності на ділянку або надати чи передати спадкове право забудови (§ 650u абз. 1 BGB). Оскільки договір охоплює землю, він потребує нотаріального посвідчення (§ 311b абз. 1 BGB). Будівництво, включно з прийманням і вимогами щодо дефектів, регулює право підряду, а вимогу про передачу ділянки — право купівлі-продажу (§ 650u абз. 1 реч. 2 і 3 BGB). Оплату траншами забудовник може вимагати лише тією мірою, якою це допускає MaBV — Положення про маклерів і забудовників (§ 650v BGB).

Промислове право. Той, хто на комерційній основі готує чи реалізує будівельні проєкти як замовник будівництва від власного імені та за гроші покупців або інших користувачів, мусить отримати дозвіл (§ 34c абз. 1 реч. 1 п. 3 літ. a GewO). Він також зобов'язаний дотримуватися MaBV.

Якщо не брати до уваги власних будівельних програм ALDI та Lidl, нові магазини провідних продуктових мереж Німеччини будує переважно вузьке коло забудовників. Вони десятиліттями працюють з одними й тими самими мережами — і віддають найкращі проєкти знайомим покупцям (частина 3). Купівля на етапі будівництва дає інвесторові змогу виторгувати кращу ціну й впливати на будівництво в обмін на ризики будівництва та завершення. У нашому прикладі самі лише відсотки за будівельним кредитом, які заощаджує забудовник, становлять 2 % від ціни в 10 млн € (частина 6).

Стосунки не закінчуються відкриттям магазину. П'ять років після приймання (Abnahme) забудовник відповідає за дефекти будівлі (§ 634a абз. 1 п. 2, абз. 2 BGB), і ця вимога варта рівно стільки, скільки баланс забудовника. Тому інвестори домовляються про забезпечення гарантійних зобов'язань — з нашого досвіду, близько 5 % суми договору — і перевіряють забудовника за фактами, а не за репутацією (частина 6).

Див. також: MaBV (Положення про маклерів і забудовників) · Abnahme (приймання) · Gewährleistung (гарантійні зобов'язання)

До подання заяви на дозвіл замовник будівництва має право поставити органу окремі питання й отримати на них рішення (§ 57 абз. 1 LBO BW; ст. 71 BayBO; § 77 абз. 1 BauO NRW). Питання можуть бути такими: чи допустимий на ділянці продуктовий магазин певної площі, де може стояти будівля, чи достатній під'їзд. Рішення прив'язане до проєкту й діє для правонаступників (§ 57 абз. 2, § 58 абз. 2 LBO BW; ст. 54 абз. 2 реч. 3 BayBO; § 58 абз. 4, § 77 абз. 1 BauO NRW). Але відповідає воно лише на поставлені питання: «так» за містобудівним правом не вирішує ні пожежної безпеки, ні паркування.

Процедура простіша за повну. У Північному Рейні-Вестфалії відомство має відповісти протягом шести тижнів від подання повного комплекту документів. А якщо питання стосуються лише типу використання, способу забудови та частини ділянки, яку можна забудувати, не потрібен навіть проєктувальник із правом підпису будівельної документації (§ 74 абз. 2, § 77 абз. 2 BauO NRW).

У разі купівлі ділянки чи магазину на етапі будівництва (див. частину 6 циклу «Першокласний рітейл Німеччини») попереднє рішення можна зробити умовою договору: покупець платить, коли головне питання вже вирішено. Воно ж показує, де проходить межа допустимого. У Кельні дискаунтер із торговельною площею близько 699 м² — нижче порога великоформатності — попереднього рішення не отримав. Апеляційний суд визнав, що він зашкодить сусідньому місцевому центру із супермаркетом на 640 м² і дискаунтером на 570 м², і Федеральний адміністративний суд це підтвердив (BVerwG, рішення від 17 грудня 2009 року, 4 C 2.08).

Строк дії — актив із датою спливу. Коли він закінчується, питання доведеться ставити знову, можливо, уже за інших правил, тому рішення, отримане продавцем, варто перевірити на актуальність.

Див. також: Baugenehmigung (дозвіл на будівництво) · Verkaufsfläche (торговельна площа) · Zentraler Versorgungsbereich (центральна зона забезпечення) · Forward Deal (купівля на етапі будівництва)

Містобудівне планування двоступеневе: підготовчий план землекористування (Flächennutzungsplan) і обов'язковий план забудови (§ 1 абз. 2 BauGB). План забудови містить юридично обов'язкові містобудівні приписи (§ 8 абз. 1 BauGB). За загальним правилом його розробляють на основі плану землекористування (§ 8 абз. 2 BauGB), і він має відповідати цілям регіонального планування (§ 1 абз. 4 BauGB). Чинності план набуває з оприлюдненням, а ознайомитися з ним і з пояснювальною запискою може будь-хто (§ 10 абз. 1, 3 BauGB).

Якщо план визначає щонайменше вид і ступінь використання, площі, які можна забудовувати, і місцеві дороги, проєкт допустимий, коли не суперечить плану, а облаштування ділянки (Erschließung) забезпечено (§ 30 абз. 1 BauGB). Без плану проєкт у забудованій частині населеного пункту має вписуватися в навколишню забудову й не шкодити центральним зонам забезпечення (§ 34 абз. 1, 3 BauGB). Вимагати ухвалення плану не має права ніхто, навіть на підставі договору (§ 1 абз. 3 BauGB).

Від нього слід відрізняти плани вищого рівня — федеральної землі та регіону, які спрямовують великі магазини до центральних місць (див. частину 5 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Магазин із торговельною площею понад 800 м² допустимий лише в центральній зоні (Kerngebiet) або в спеціальній зоні для таких магазинів (Sondergebiet). Це правило діє, якщо магазин здатен більш ніж незначно вплинути на регіональне планування чи містобудівний розвиток (§ 11 абз. 3 BauNVO; BVerwG, 4 C 10.04). План спеціальної зони зазвичай фіксує призначення, максимальну торговельну площу, а нерідко й асортимент, тож правила, які не пускають конкурентів, обмежують і саму будівлю (частина 3). Щоб вийти за ці межі — у «прихований резерв» близько 450 м² на супермаркет і 250 м² на дискаунтер, — потрібен новий план або зміна чинного. Водночас містобудівне право не захищає магазин, що вже працює, від конкурента, якого допустить новий план (BVerwG, 4 BN 50.19; частини 3 і 5).

Невикористані права можна й утратити. Якщо муніципалітет скасовує допустиме використання через понад сім років після того, як воно стало допустимим, власник отримує компенсацію лише за втручання у фактичне використання (§ 42 абз. 2, 3, 6 BauGB). Виняток становлять особливі випадки, наприклад своєчасно виданий дозвіл.

Див. також: Großflächiger Einzelhandel (великоформатна роздрібна торгівля) · Bestandsschutz (захист наявного стану) · Baulast (публічно-правове обтяження)

Заставна вартість не може перевищувати значення, отримане з обережної оцінки майбутньої можливості продати об'єкт, з урахуванням його довгострокових стійких характеристик, звичайної ситуації на регіональному ринку, поточного й можливого іншого використання. Спекулятивні складники не враховуються, а ринкову вартість вона перевищувати не може (§ 16 абз. 2 PfandBG). Оцінку проводить експерт, який не бере участі в ухваленні рішення про кредит (§ 16 абз. 1 PfandBG), за правилами Положення про визначення заставної вартості (BelWertV). Вирішальною, як правило, є дохідна вартість (§ 4 абз. 1 BelWertV), і для неї нагляд встановлює мінімальні нормативи.

Джерела: BNP Paribas Real Estate (див. також частину 12 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»); § 11 абз. 2, § 12 абз. 4 і додатки 2 та 3 BelWertV; BaFin.

Розрив між ціною та заставною вартістю — це власний капітал, який знадобиться понад очікування. У нашому прикладі заставна вартість не перевищує двох третин ціни. Банк може включити до покриття іпотечних облігацій 60 % від неї (§ 14 PfandBG) — не більше 3,64 млн €, тобто менше ніж 40 % ціни. Решту кредиту банк мусить рефінансувати в інший спосіб.

Мінімальна ставка капіталізації прив'язана до дохідності 30-річних державних облігацій, але обмежена згори: для комерційного використання з 1 січня 2024 року вона перебуває на верхній межі — 6,5 % (§ 12 абз. 4 BelWertV; BaFin). Для першокласного об'єкта, що відповідає восьми критеріям, серед яких дуже добре розташування в агломерації та особливо висока ліквідність, ставку можна знизити щонайбільше на 0,5 відсоткового пункту (§ 12 абз. 5 BelWertV).

Стан будівлі теж зменшує вартість: витрати на усунення дефектів і відкладений ремонт віднімають окремо (§ 4 абз. 3 BelWertV). Для магазинів самообслуговування та спеціалізованих магазинів залишковий строк використання не може перевищувати 30 років (додаток 2 до BelWertV). Тому технічна перевірка перед купівлею впливає й на розмір кредиту.

Див. також: Loan-to-Value (частка кредиту у вартості) · Grundschuld (земельний борг) · Zinsbindung (фіксація ставки) · Kaufpreisfaktor (мультиплікатор ціни)

За змістом він збігається із земельним сервітутом (Grunddienstbarkeit) — це користування ділянкою в окремих відношеннях або інша правомочність, допустима для земельного сервітуту, — але належить конкретній особі (§ 1090 абз. 1 BGB). У разі сумніву обсяг права визначає особиста потреба правовласника (§ 1091 BGB). Його вносять до розділу II земельної книги обтяженої ділянки (§ 10 абз. 1 GBV).

Сервітут не підлягає передачі, а доручити користуватися ним іншій особі можна, лише якщо це дозволено (§ 1092 абз. 1 BGB). У фізичної особи він припиняється з її смертю, у компанії — з її припиненням (§§ 1090 абз. 2, 1061 BGB). У разі реорганізації компанії він переходить до правонаступника, якщо такий перехід прямо не виключено (§§ 1092 абз. 2, 1059a абз. 1 BGB). Із заборони передачі є важливий виняток (§ 1092 абз. 3 BGB): сервітут компанії можна передати, якщо він дає право використовувати ділянку для установок сонячної, вітрової та іншої відновлюваної енергетики, ліній електро-, газо- й водопостачання або телекомунікацій.

На дахах супермаркетів дедалі частіше стоять сонячні електростанції (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Якщо станція належить третій особі, її право на дах може бути закріплене таким сервітутом, а оператор має право передати сервітут іншій компанії — і вибирати, з ким ділити дах, будете вже не ви.

Орендар, який вклав гроші в магазин, теж може захистити себе сервітутом. Такий захист сильніший за договір оренди: покупець на примусових торгах має право розірвати оренду з дотриманням установленого законом строку (§ 57a ZVG), а сервітут, що стоїть у черзі перед вимогою стягувача, зберігається (§§ 44, 52 ZVG). Для власника це означає, що орендар міцніше прив'язаний до об'єкта. Зворотний бік: сервітут не припиняється сам собою із закінченням оренди, якщо в ньому не передбачено умови чи строку, — потрібна домовленість про його погашення.

Див. також: Grunddienstbarkeit (земельний сервітут) · Rangvorbehalt (резервування черговості) · Nießbrauch (узуфрукт)

Окремого закону про захист наявного стану немає. Він випливає передусім із дозволу на будівництво, який узаконює будівлю та її використання в дозволеному вигляді. Конституційна гарантія власності не дає права на дозвіл понад те, що передбачає закон (ст. 14 абз. 1 реч. 2 GG; BVerwG, ухвала від 22 травня 2007 року, 4 B 14.07).

Захист охоплює використання, утримання й ремонт будівлі в межах дозволу. Будівництво, перебудову чи зміну призначення будівлі він не охоплює: кожна з цих дій — проєкт (Vorhaben) у розумінні § 29 абз. 1 BauGB, який оцінюють за містобудівним правом, чинним на момент видачі дозволу на нього. Тому долю розширення чи нової будівлі на місці старої вирішують сьогоднішні правила, а не вчорашній дозвіл. Захист уточнюють три правила:

Німецький продуктовий ритейл зростає завдяки формату: BNP Paribas Real Estate оцінює «прихований резерв» приблизно в 450 м² на супермаркет і 250 м² на дискаунтер (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Розширення понад те, що допускає зонування, — понад межу торговельної площі в плані спеціальної зони або пороги великоформатної торгівлі у звичайній зоні — потребує нового чи зміненого плану забудови, узгодженого з регіональним планом. Якщо на ділянці немає місця для розширення, муніципалітет може відвести орендареві новий майданчик на іншому кінці міста (частина 5).

Другий ризик пов'язаний із простоєм: магазин, який досить довго стоїть порожнім, може втратити захист, що дозволяв йому працювати.

Див. також: Bebauungsplan (план забудови) · Großflächiger Einzelhandel (великоформатна роздрібна торгівля) · Due Diligence (комплексна перевірка)

Законодавче визначення охоплює витрати, які власник постійно несе у зв'язку з правом власності на ділянку або з використанням за призначенням будівлі, господарських будівель, споруд і ділянки (§ 556 абз. 1 BGB; § 1 абз. 1 BetrKV). Положення про експлуатаційні витрати (BetrKV) у § 2 перелічує 17 видів витрат — від податку на нерухомість (п. 1) і страхування будівлі та цивільної відповідальності (п. 13) до «інших експлуатаційних витрат» (п. 17). Дві статті виключено за визначенням: витрати на управління та на технічне обслуговування й ремонт (§ 1 абз. 2 BetrKV).

Якщо договір мовчить, діє принцип «усе включено»: платежі, що лежать на об'єкті, несе орендодавець (§ 535 абз. 1 реч. 3 BGB), а на орендаря витрати переходять лише за домовленістю. Правила § 556 BGB, зокрема дванадцятимісячний строк для річного розрахунку, стосуються житлової оренди й не входять до норм, які § 578 BGB поширює на комерційні приміщення. Тому для супермаркету саме договір оренди визначає, які витрати переходять на орендаря, як їх нараховують і як за ними звітують.

Умова про витрати може важити більше, ніж розташування. У мангеймському випадку з частини 7 новий договір із Netto не дозволяв орендодавцеві перекласти на орендаря взагалі нічого. А кожні 10 % орендної плати, які орендодавець бере на себе, знімають 0,6 відсоткового пункту із заявленої дохідності 6,0 %. У прикладі з частини 11 невідшкодовувані витрати становлять 15 % орендної плати — 75 000 € на рік із 500 000 €. Це одна з причин, чому магазин, який пропонують із дохідністю 5,0 %, приносить близько 3,9 % на загальну суму вкладень.

Поширена помилка криється в самому слові. Умова, яка перекладає на орендаря «Betriebskosten» із посиланням на Положення, не охоплює ні витрат на управління, ні ремонту: обидві статті виключено з визначення. Тому в комерційному договорі їх треба назвати окремо. Але й тоді типова умова може перекласти на орендаря утримання й ремонт лише в частині пошкоджень, що виникли внаслідок його використання або у сфері його ризику. Ось чому покрівля та несучі конструкції, як правило, залишаються за орендодавцем (частина 10).

Див. також: Due Diligence (комплексна перевірка) · Gewährleistung (гарантійні зобов'язання) · Schriftform (письмова форма, § 550 BGB)

Головний обов'язок орендаря — сплачувати погоджену орендну плату (§ 535 абз. 2 BGB). Якщо він не користується приміщенням із причини, що лежить на його боці, це не звільняє його від плати (§ 537 абз. 1 BGB). Обов'язок торгувати виникає лише з договору.

Типова умова про обов'язок тримати магазин відчиненим сама собою, як правило, дійсна; те саме стосується прив'язки до асортименту та звільнення орендодавця від обов'язку захищати орендаря від конкуренції. Недійсне лише поєднання всіх трьох умов за вузької прив'язки до асортименту (BGH, рішення від 26 лютого 2020 року, XII ZR 51/19, і від 6 жовтня 2021 року, XII ZR 11/20). Орендар торговельного центру, якому не можна ні закритися, ні змінити асортимент, беззахисний перед конкурентом, якого орендодавець має право розмістити поруч. Виконання обов'язку можна домогтися й у суді: у справі 2021 року земельний суд забезпечувальним заходом зобов'язав орендаря знову відкрити магазин.

Закриття без прострочення платежів — тихий ризик. Орендна плата й далі надходить, але невеликі орендарі ритейл-парку втрачають покупців, а наприкінці строку власник отримує порожню будівлю замість магазину з історією продажів — і слабку позицію на переговорах про нову оренду. Закриття трапляються й у великих мереж: після продажу мережі Real у 2020 році близько 30 із приблизно 270 гіпермаркетів планували закрити через відсутність перспектив (див. частину 12 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

З нашого досвіду, провідні продуктові мережі неохоче погоджуються на суворий обов'язок торгувати в окремо розташованих магазинах: їм важлива свобода закрити слабку точку й далі платити. У ритейл-парку, де від якірного орендаря залежить потік покупців до сусідів, така умова важить більше. А якщо частину орендної плати прив'язано до обороту, то без обов'язку торгувати закриття магазину зводить її до мінімальної плати.

Див. також: Ankermieter (якірний орендар) · Konkurrenzschutz (захист від конкуренції) · Umsatzmiete (орендна плата з обороту)

Закон наводить приклади представництва: місце управління, філія, контора, виробництво або майстерня, склад, пункт закупівлі чи продажу, будівництво, що триває понад шість місяців (§ 12 AO). Місце управління — це центр вищого керівництва компанією (§ 10 AO).

Для нерухомості важливі три наслідки. Іноземна компанія сплачує податок на прибуток з оренди та продажу німецького об'єкта й без представництва (§ 49 абз. 1 п. 2 літ. f EStG). Промисловий податок виникає, лише якщо в Німеччині є представництво (§ 2 абз. 1 реч. 3 GewStG); постійний представник (§ 13 AO) його не замінює. А якщо компанією фактично керують із Німеччини, вона стає платником податку з усього доходу (§ 1 абз. 1 KStG).

Іноземна компанія, яка володіє магазином напряму, не сплачує промислового податку, доки в неї немає представництва в Німеччині (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Але місце управління — теж представництво: якщо директори фактично керують компанією з Німеччини, податковий орган може визнати, що воно в Німеччині. Угоди про уникнення подвійного оподаткування побудовані за тією самою логікою: прибуток підприємства оподатковується в іншій країні лише через представництво. А дохід від нерухомості — у країні, де вона розташована, незалежно від представництва (наприклад, ст. 6 абз. 4 і ст. 7 угоди з Австрією).

Для німецької GmbH представництво визначає, який муніципалітет стягує промисловий податок і за яким коефіцієнтом (§ 4 абз. 1 GewStG). Воно ж потрібне материнській компанії податкової групи (§ 14 абз. 1 реч. 1 п. 2 KStG). А для податку на спадщину майно, що слугує підприємству з представництвом у Німеччині, вважається німецьким (§ 121 п. 3 BewG).

Див. також: Gewerbesteuer (промисловий податок) · Organschaft (податкова група) · Doppelbesteuerungsabkommen (податкова угода)

Класи ризику — ринкова умовність, а не юридична категорія. Четвертий клас, opportunistic, для супермаркетів важить менше, ніж перші три (див. частину 12 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Джерело: BNP Paribas Real Estate, IV квартал 2025 року.

«Плюс» у core-plus часто подають як додатковий потенціал зростання. Логіка протилежна: «плюс» означає додатковий ризик, за який інвестор має отримати додаткову дохідність. Куплений за розумною ціною, core-plus може виявитися чудовою інвестицією; куплений за ціною core, він переоцінений. За орендної плати 500 000 € різниця між 15,5 і 18,5 річної орендної плати — 1,5 млн € (частина 12).

Клас — не довічний ярлик. З кожним роком залишок строку оренди скорочується, і магазин класу core поступово сповзає в core-plus. Буває й навпаки: розширення до сучасного формату, за даними BNP Paribas Real Estate, здебільшого приносить значне підвищення орендної плати й новий довгостроковий договір, найчастіше на 15 років (частина 5). Але лише тоді, коли ділянка має куди розширюватися.

Клас core захищає дохід, але не ціну. Початкова чиста дохідність першокласних ритейл-парків зросла з 3,50 % наприкінці 2021 року до 4,75 % у вересні 2026 року — за незмінної орендної плати це мінус приблизно чверть вартості (частина 12).

Див. також: Kaufpreisfaktor (мультиплікатор ціни) · WALT (середньозважений строк оренди) · Ankermieter (якірний орендар) · Due Diligence (комплексна перевірка)

Вираз відомий із XVII століття й означав «увесь дім»: Fach — комірка фахверкової стіни між балками каркаса (етимологічний словник Пфайфера, DWDS). В оренді значення звузилося до оболонки будівлі. Цивільний кодекс цього терміна не знає, але ним користується федеральне положення про оцінку нерухомості (ImmoWertV).

Якщо договір не передбачає іншого, орендодавець зобов'язаний підтримувати приміщення в стані, придатному для використання за договором (§ 535 абз. 1 реч. 2 BGB), а знос від звичайного використання — не турбота орендаря (§ 538 BGB). Типовий договір перекладає на орендаря внутрішні приміщення, а покрівлю й несучі конструкції залишає за орендодавцем.

Типовою умовою утримання й ремонт можна перекласти на комерційного орендаря лише в частині пошкоджень зі сфери його використання або ризику. Типове покладання на нього утримання місць загального користування без обмеження суми недійсне (BGH, рішення від 6 квітня 2005 року, XII ZR 158/01). Покрівля й конструкції зазвичай лежать поза цією сферою, тому типовий пункт, що передає їх орендареві, варто ще раз перевірити з юристом (див. частину 10 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Масштаб витрат видно з того самого положення про оцінку. Якщо «Dach und Fach» утримує орендодавець, для магазину самообслуговування витрати на утримання закладають у розмірі половини житлової ставки: 5,85 € замість 11,70 € за м² на рік у цінах 2021 року з подальшою індексацією (ImmoWertV, додаток 3; частина 10). Для магазину площею 2000 м² це близько 11 700 € на рік у цінах 2021 року (наш розрахунок).

Коли спливе п'ятирічний строк позовної давності для вимог щодо дефектів, який відлічують від приймання (§ 634a BGB), ремонт покрівлі й конструкцій ляже на власника (частина 7). Відкладати на нього гроші всередині GmbH розумно, але податкової вигоди заздалегідь це не дає: правила обліку не дозволяють формувати резерв на майбутній ремонт (§ 249 HGB). А роботи протягом трьох років після купівлі, що перевищують 15 % вартості будівлі, треба капіталізувати, а не списувати на витрати (§ 6 абз. 1 п. 1a EStG).

Див. також: Betriebskosten (експлуатаційні витрати) · Gewährleistung (гарантійні зобов'язання) · Abnahme (приймання)

Угода має значення, лише якщо дохід оподатковує саме німецьке право. Орендний дохід нерезидента від німецької нерухомості німецьке право оподатковує завжди, прибуток від її продажу — у випадках, названих у законі (§ 49 абз. 1 п. 2 літ. f, пп. 6, 8 EStG). Німецькі угоди це право зберігають: дохід від нерухомості й прибуток від її продажу «можуть оподатковуватися» в країні, де вона розташована (наприклад, ст. 6 і 13 угоди з Австрією).

Щодо дивідендів і відсотків угода може обмежити німецький податок у джерела — але лише через звільнення або повернення у Федеральному центральному податковому відомстві (§ 50c EStG). Іноземній компанії ці пільги доступні лише за достатньої економічної присутності (§ 50d абз. 3 EStG). Податок на спадщину регулюють окремі угоди, і в Німеччини їх п'ять: із Грецією, Данією, Францією, Швейцарією та США.

Статус — станом на 10 жовтня 2026 року; таблиця описує угоди, а не рівень податків.

За прямого володіння угода не скасовує німецького податку на орендний дохід — вона визначає, чи звільнить країна проживання цей дохід, чи зарахує німецький податок. У разі зарахування різницю до вищої місцевої ставки доведеться доплатити там. За володіння через GmbH інвестор отримує відсотки й дивіденди, і порівнювати варіанти можна лише тоді, коли обидві податкові системи зведено в одну модель (див. частину 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Для відсотків за позикою учасника угода важлива лише тоді, коли німецьке право їх оподатковує (частина 9). Так буває, якщо позику забезпечено німецькою нерухомістю, вона передбачає участь у прибутку, ставка вища за ринкову або позикодавець живе в країні з німецького переліку некооперативних юрисдикцій (StAbwV). В останньому випадку угода взагалі не обмежує прав Німеччини (§ 1 абз. 3 реч. 2 StAbwG).

Див. також: Kapitalertragsteuer (податок у джерела) · Steueroasen-Abwehrgesetz (закон проти податкових гаваней) · Erbschaftsteuer bei beschränkter Steuerpflicht (спадок нерезидентів)

Закон не вимагає комплексної перевірки під час купівлі нерухомості, але пов'язує наслідки з тим, що відомо покупцеві. Покупець, який під час укладення договору знає про недолік, не має у зв'язку з ним жодних прав. На недолік, що лишився йому невідомим через грубу необережність, він може посилатися, лише якщо продавець зловмисно його приховав або дав гарантію відповідної якості (§ 442 абз. 1 BGB). Виняток — права, зареєстровані в земельній книзі (Grundbuch): якщо договір не передбачає іншого, продавець зобов'язаний їх усунути, навіть якщо покупець про них знав (§ 442 абз. 2 BGB). Договірне звільнення від відповідальності не захищає продавця, який зловмисно приховав недолік або дав таку гарантію (§ 444 BGB).

В угоді з нерухомістю термін має й друге значення. Нотаріуси, брокери й банки зобов'язані перевіряти клієнтів у межах протидії відмиванню коштів: встановлювати особи сторін та їхніх кінцевих бенефіціарних власників, а за потреби — з'ясовувати походження коштів. Якщо завершити перевірку неможливо, продовжувати роботу вони не мають права (§§ 10, 11 GwG; див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Перевірка коштує дешево порівняно з тим, що вона захищає. З нашого досвіду, повна комплексна перевірка одного супермаркету обходиться в 30 000–50 000 €, або 0,3–0,5 % ціни в 10 млн €. Це лише мала частка податку на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer), який становить 3,5–6,5 % (частина 7). Найуважніше треба читати договір оренди: у мангеймському випадку з частини 7 новий договір із Netto не дозволяв орендодавцеві перекласти на орендаря жодних витрат. А кожні 10 % орендної плати, які орендодавець бере на себе, знімають 0,6 відсоткового пункту із заявленої дохідності 6,0 %.

Більшість покупців недооцінює інше — юридичні наслідки виявлених проблем. З нашого досвіду, договори про купівлю магазинів, що вже працюють, здебільшого виключають відповідальність продавця за недоліки, а недолік, виявлений перевіркою, — це недолік, про який покупець знає під час підписання (§ 442 абз. 1 BGB). Тому на кожну суттєву проблему потрібна відповідь у нотаріальному акті — коригування ціни, спеціальна гарантія чи зобов'язання відшкодувати збитки, відступлення вимог до девелопера — або рішення відмовитися від угоди. Кожна така домовленість має увійти до нотаріально посвідченого договору (частина 8).

Див. також: Baulast (публічно-правове обтяження) · Erbbaurecht (спадкове право забудови) · Schriftform (письмова форма, § 550 BGB)

Власник землі — нерідко церква, муніципалітет або велика установа (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини») — надає право мати будівлю на своїй ділянці або під нею (§ 1 абз. 1 ErbbauRG). Будівля — істотна складова частина права, а не землі (§ 12 ErbbauRG), а для самого права ведуть окремий аркуш земельної книги — Erbbaugrundbuch (§ 14 ErbbauRG). Створити право можна лише з першою черговістю, тому жодне зареєстроване заставне право на землю не стоїть перед ним (§ 10 абз. 1 ErbbauRG).

Договори про створення чи набуття права потребують нотаріальної форми (§ 11 абз. 2 ErbbauRG), а для податку на придбання нерухомості право прирівнюється до ділянки (§ 2 абз. 2 п. 1 GrEStG). Плату за право забудови забезпечують як речове обтяження (Reallast) самого права (§ 9 абз. 1 ErbbauRG). Застереження про індексацію допустимі за строку щонайменше 30 років (§ 4 PrKG), а встановлене законом обмеження зростання плати захищає лише житлові будівлі (§ 9a ErbbauRG). З нашого досвіду, строк зазвичай становить від 50 до 99 років (частина 7).

Вартість визначають три групи умов (частина 7). Після спливу строку будівля переходить до власника землі, і він зобов'язаний виплатити компенсацію, якщо договір її не обмежує й не виключає (§ 27 абз. 1 ErbbauRG). Повернення права (Heimfall) дає власникові землі змогу достроково забрати право в обумовлених випадках (§ 2 п. 4 ErbbauRG) — за компенсацію, яку договір теж може обмежити чи виключити (§ 32 абз. 1 ErbbauRG). Прострочення платежів дає підставу для повернення, лише коли борг сягає плати за два роки (§ 9 абз. 4 ErbbauRG).

Нарешті, для продажу права чи обтяження його земельним боргом (Grundschuld) часто потрібна згода власника землі (§ 5 ErbbauRG); доки її немає, не має сили навіть договір купівлі-продажу (§ 6 абз. 1 ErbbauRG). За умов § 7 ErbbauRG володілець права може домагатися згоди, а відмову без достатніх підстав суд може замінити своїм рішенням.

Що коротший залишок строку, то більше вартість права наближається до розміру компенсації, передбаченої договором, а банки хочуть, щоб право діяло значно довше за кредит (частина 7). Крім того, така структура звужує коло покупців під час виходу з інвестиції (частина 12).

Див. також: Grundbuch (земельна книга) · Grundschuld (земельний борг) · Due Diligence (комплексна перевірка)

Необмежений податковий обов'язок виникає, якщо резидент Німеччини — спадкодавець (дарувальник) або спадкоємець. Резидентами вважаються й громадяни Німеччини, які прожили за кордоном не більше п'яти років без житла в Німеччині (§ 2 абз. 1 п. 1 ErbStG). У всіх інших випадках обов'язок обмежений і стосується лише німецького майна (Inlandsvermögen; § 2 абз. 1 п. 3 ErbStG, § 121 BewG).

Для частки досить, щоб 10 % мав спадкодавець або дарувальник. Якщо таку частку дарують частинами, наступні частини оподатковуються протягом десяти років, навіть коли в дарувальника лишається менше 10 % (§ 2 абз. 1 п. 3 реч. 2, 3 ErbStG).

Ставки залежать від спорідненості: для чоловіка чи дружини та дітей (клас I) — від 7 до 30 %, для братів, сестер і низки інших родичів (клас II) — від 15 до 43 %, для решти (клас III) — від 30 до 50 % (§§ 15, 19 ErbStG). Неоподатковуваний мінімум для дитини — 400 000 €, для чоловіка чи дружини — 500 000 €. За обмеженого обов'язку він зменшується в тій частці, у якій отримане за десять років складається з майна поза Німеччиною (§ 16 абз. 2 ErbStG). Приклад для ілюстрації: якщо зі спадщини в 10 млн € у Німеччині перебувають 2 млн €, дитині лишається 20 % мінімуму — 80 000 €.

Борги, пов'язані з німецьким майном, вираховуються повністю, інші — пропорційно (§ 10 абз. 6 ErbStG). Частку в GmbH оцінюють за вирахуванням боргів компанії, зокрема позики учасника (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Якщо GmbH здає супермаркет в оренду, пільги для бізнес-майна, як правило, не допомагають: здана третім особам нерухомість належить до «адміністративного майна» (§ 13b абз. 4 п. 1 ErbStG). Іноземний податок на спадщину за обмеженого обов'язку в Німеччині не зараховується (§ 21 ErbStG), а угоди щодо спадщини Німеччина має лише з Грецією, Данією, Францією, Швейцарією та США.

Див. також: GmbH (німецьке товариство з обмеженою відповідальністю) · Gesellschafterdarlehen (позика учасника) · Doppelbesteuerungsabkommen (податкова угода)

Муніципалітети стягують внесок, щоб покрити витрати на об'єкти облаштування, які не покрито з інших джерел (§ 127 абз. 1, 2 BauGB). Це вулиці, дороги й площі, уздовж яких дозволено забудову, пішохідні шляхи, сполучні вулиці, а також автостоянки й зелені зони, що входять до їх складу, і споруди шумозахисту. Водопровід, каналізація, електрика, газ і тепло сюди не належать: за підключення до них стягують окремі збори (§ 127 абз. 4 BauGB). Щонайменше 10 % витрат муніципалітет несе сам (§ 129 абз. 1 реч. 3 BauGB).

Обов'язок виникає лише з остаточним завершенням об'єкта (§ 133 абз. 2 BauGB), але аванс можна вимагати вже під час видачі дозволу на будівництво або з початком робіт (§ 133 абз. 3 BauGB). Платить власник на день повідомлення про нарахування, а в разі спадкового права забудови — володілець цього права (§ 134 абз. 1 BauGB); строк сплати — місяць (§ 135 абз. 1 BauGB). Борг лежить на ділянці як публічне обтяження (§ 134 абз. 2 BauGB), а такі обтяження до земельної книги, як правило, не вносять (§ 54 GBO).

Регулювати внески мають право федеральні землі; доки земля не ухвалила власного закону, діють правила BauGB (ст. 74 абз. 1 п. 18, ст. 125a абз. 1 GG). У Баден-Вюртемберзі з 1 жовтня 2005 року діє власний закон: муніципалітет несе 5 % витрат, а щодо частини об'єктів може статутом узяти на себе більше (§§ 23, 33 KAG BW). Баварія застосовує правила BauGB через свій закон, але не стягує внеску, якщо від початку першого будівництва об'єкта минуло щонайменше 25 років (ст. 5a абз. 2, 7 KAG).

Рахунок може надійти через роки після того, як вулицею поїхали машини: значення мають остаточне завершення й дата повідомлення, а не дата угоди. Покупець ризикує заплатити за дорогу, збудовану ще за попереднього власника. Ризик обмежують довідка муніципалітету про сплачені й очікувані внески та застереження про розподіл витрат за датою завершення робіт (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Муніципалітет може також установити правила викупу всього внеску ще до виникнення обов'язку (§ 133 абз. 3 реч. 5 BauGB).

Для нового магазину внеску може не бути зовсім: за об'єкти, які створив сам власник, його не стягують (§ 129 абз. 1 реч. 2 BauGB). У зоні проєктного плану забудови (vorhabenbezogener Bebauungsplan) правила про внесок теж не застосовуються (§ 12 абз. 3 BauGB). Тоді витрати вже закладено в ціну — і варто з'ясувати, чи прийняли дорогу та мережі муніципалітет і мережеві компанії.

Див. також: Grundbuch (земельна книга) · Baulast (публічно-правове обтяження) · Erbbaurecht (спадкове право забудови) · Bebauungsplan (план забудови)

GmbH є платником промислового податку вже через саму свою правову форму (§ 2 абз. 2 GewStG). Проте компанія, яка виключно управляє власною нерухомістю й використовує її, а крім неї — хіба що власними фінансовими активами, може подати заяву про пільгу. Тоді з промислового доходу вираховують частину, що припадає на управління цією нерухомістю та її використання (§ 9 п. 1 реч. 2 GewStG). Допускаються два побічні види діяльності; кожен зіставляють із річними надходженнями від здачі нерухомості в оренду, а прибуток від нерухомості визначають окремо:

Пільгу виключено, якщо нерухомість повністю або частково слугує підприємству учасника (реч. 5 п. 1). Федеральний фінансовий суд (BFH) додає два правила:

Без пільги промисловий податок за місцевого коефіцієнта 400 % забирає 14 % промислового доходу, а разом із податком на прибуток підприємств (Körperschaftsteuer) — приблизно 25–33 % прибутку GmbH (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). У прикладі з частини 11 GmbH, яку фінансують власним капіталом, без пільги за такого коефіцієнта сплачувала б приблизно на 25 000 € на рік більше.

У договорах оренди супермаркетів є свої пастки: холодильне обладнання, рампи чи стелажі, здані в оренду разом із будівлею; продаж сонячної електроенергії та послуг зарядки понад допустимі 20 % (частина 3); послуги орендареві понад 5 %. Чи підпадає договір під пільгу, податковий консультант має підтвердити до підписання, а не після першого податкового повідомлення-рішення (частина 9).

Див. також: Gewerbesteuer (промисловий податок) · GmbH (німецьке товариство з обмеженою відповідальністю) · Körperschaftsteuer (податок на прибуток підприємств)

Типовий склад — супермаркет повного асортименту, дискаунтер і дрогері, до яких додаються пекарня та спеціалізовані магазини. З нашого досвіду, саме поєднання дрогері із супермаркетом і дискаунтером притягує найбільше відвідувачів і дає найстабільніший орендний дохід (див. частину 2 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Великоформатні магазини з помітним впливом на навколишню територію, як і торговельні центри (Einkaufszentren), допускаються лише в центральній або спеціальній зоні (§ 11 абз. 3 BauNVO). План спеціальної зони зазвичай фіксує дозволене призначення, граничну торговельну площу й нерідко асортимент (частина 3).

Джерела: BNP Paribas Real Estate; CBRE.

На нашу думку, ринок платить премію за склад орендарів: кілька сильних операторів на одному майданчику роблять дохід стійкішим, ніж в окремого магазину. Але рейтинг форматів залежить від брокера — CBRE оцінює їх навпаки, тож порівнювати варто дані одного брокера (частина 1). І премія не захищає від зростання дохідності: початкова чиста дохідність першокласних ритейл-парків зросла з 3,50 % наприкінці 2021 року до 4,75 % у вересні 2026 року (частина 12). За незмінної орендної плати це мінус приблизно чверть вартості.

Попит стійкий: ритейл-парки та районні торговельні центри з продуктовим якорем другий рік поспіль залучили близько 1 млрд €. Зростання сегмента core у 2025 році BNP Paribas Real Estate пояснює насамперед портфелями успішних ритейл-парків у сформованих зонах місцевого забезпечення.

Парк в одних руках коштує більше, ніж сума його частин. Власник навколишньої території може заплатити за ділянку, якої бракує, більше, ніж будь-який сторонній інвестор. Саме так 2014 року фонд Credit Suisse перехопив у нашого клієнта останній магазин у кобурзькому ритейл-парку площею трохи менш як 18 000 м² (частина 4). Покупець окремої ділянки в чужому парку залежить від рішень сусідів.

Див. також: Ankermieter (якірний орендар) · Nahversorgung (місцеве забезпечення) · Nettoanfangsrendite (початкова чиста дохідність) · Großflächiger Einzelhandel (великоформатна роздрібна торгівля)

Обов'язок надіслати повідомлення випливає не із закону, а з договору купівлі-продажу: сторони доручають нотаріусові перевірити умови платежу й повідомити про них. Такий супровід угоди належить до функцій нотаріуса (§ 24 абз. 1 BNotO), і за перевірку та повідомлення він стягує збір у розмірі половини повного тарифу (0,5; KV 22200 GNotKG). За нашим розрахунком, для ціни 10 млн € це 5692,50 € без ПДВ. У прикладі з частини 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини» цей збір входить до 41 000 € нотаріальних витрат.

Типові умови такі (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»):

Повідомлення фіксує момент, коли захист покупця вже діє, а ціну ще не сплачено. Платити раніше немає причин, платити пізніше — дорого. Якщо договір визначає строк оплати кількістю днів після повідомлення, покупець, який не заплатив у цей строк, і без жодного нагадування вважається таким, що прострочив платіж (§ 286 абз. 2 п. 2 BGB). Відсотки за прострочення — базова ставка плюс 9 відсоткових пунктів річних, якщо в угоді не бере участі споживач, і плюс 5 пунктів, якщо бере (§ 288 абз. 1, 2 BGB). А якщо покупець погодився в акті на негайне примусове виконання щодо ціни, продавцеві для стягнення не потрібне судове рішення (§ 794 абз. 1 п. 5 ZPO).

Висновок практичний: фінансування треба забезпечити до підписання, а не до повідомлення, і заздалегідь домовитися з банком про підтвердження безготівкового переказу для нотаріуса. Заяву про реєстрацію покупця нотаріус подає, лише отримавши переконливе підтвердження безготівкової оплати або безуспішно його запросивши (§ 16a абз. 3 GwG).

Див. також: Notaranderkonto (депозитний рахунок нотаріуса) · Löschungsbewilligung (згода на погашення запису) · Vorkaufsrecht der Gemeinde (переважне право купівлі муніципалітету)

Містобудівне планування в Німеччині дворівневе: підготовчий план землекористування та обов'язковий план забудови (Bebauungsplan; § 1 абз. 2 BauGB). План землекористування охоплює всю територію муніципалітету й показує види використання землі в основних рисах (§ 5 абз. 1 BauGB): ділянки під забудову, зокрема спеціальні зони, транспорт, зелені зони, сільське господарство. На ньому можна позначити й центральні зони забезпечення (§ 5 абз. 2 п. 2 літ. d BauGB), а ділянки під забудову із сильно забрудненими ґрунтами мають бути позначені (§ 5 абз. 3 п. 3 BauGB).

План затверджує вищий адміністративний орган; чинності він набирає з опублікуванням, і ознайомитися з ним може будь-хто (§ 6 абз. 1, 5 BauGB). За загальним правилом план розміщують і в інтернеті (§ 6a абз. 2 BauGB). Обов'язкові приписи містить лише план забудови (§ 8 абз. 1 BauGB), який виводять із плану землекористування (§ 8 абз. 2 BauGB). Поза забудованою територією суперечність планові землекористування — аргумент проти проєкту (§ 35 абз. 3 реч. 1 п. 1 BauGB).

Розширення магазину понад те, що допускає план забудови, потребує нового або зміненого плану (див. частину 5 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»), а він має випливати з плану землекористування. Якщо там ділянку позначено, скажімо, під житло чи сільське господарство, змінювати зазвичай доведеться обидва плани — паралельно, але із затвердженням у вищому органі (§ 6 абз. 1, § 8 абз. 3 BauGB). Це подовжує шлях до «прихованого резерву» — близько 450 м² на супермаркет, яких, за оцінкою BNP Paribas Real Estate, середнім магазинам бракує до вимог ритейлерів (частина 3).

План землекористування розкриває й наміри міста щодо сусідніх територій. Новий майданчик під велику торгівлю на в'їзді до міста — ранній сигнал конкуренції. Містобудівне право нейтральне щодо конкуренції, і магазин, який уже працює, не має права вимагати захисту від нового суперника (BVerwG, ухвала від 10 липня 2020 року, 4 BN 50.19). А позначені центральні зони забезпечення показують, де місто хоче бачити торгівлю завтра.

Див. також: Bebauungsplan (план забудови) · Sondergebiet (спеціальна зона) · Zentraler Versorgungsbereich (центральна зона забезпечення) · Landesentwicklungsplan (план розвитку федеральної землі)

Правовий режим залежить від способу оплати. Якщо девелопер продає ділянку разом із будівлею, яку йому ще належить звести (договір із забудовником, Bauträgervertrag, § 650u BGB), і бере гроші до завершення, діє Положення про маклерів і забудовників (MaBV). До першого платежу мають бути виконані чотири умови, зокрема попередній запис у земельній книзі (Auflassungsvormerkung) і виданий дозвіл на будівництво. Далі гроші надходять щонайбільше сімома траншами в міру будівництва (§ 3 абз. 1, 2 MaBV) — або раніше, але під гарантію банку чи страховика (§ 7 абз. 1 MaBV). Якщо інвестор спершу купує землю, а будівлю замовляє за окремим договором підряду, угода зазвичай виходить за межі дії MaBV (див. частину 6 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Девелопер, який будує за гроші інвестора, заощаджує значну частину витрат на будівельний кредит. У нашому прикладі середня заборгованість 4 млн € на дванадцять місяців будівництва під 5 % річних коштує 200 000 € самих лише відсотків — 2 % від ціни в 10 млн € (частина 6). Досвідчені покупці приходять на переговори з цією цифрою й домагаються, щоб частину економії було враховано в ціні.

MaBV обмежує суму під ризиком, але не захищає від затримки чи зриву. Договори оренди нових магазинів зазвичай містять граничний строк (long-stop date), після якого орендар має право відмовитися від договору. Попередній запис забезпечує вимогу про передачу ділянки, а не сплачені гроші: вийшовши із завмерлого проєкту, покупець залишається з незабезпеченою вимогою про повернення коштів, якщо її не покриває гарантія за § 7 MaBV. Покупець, внесений до торговельного реєстру, — наприклад, німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH), — може відмовитися від захисту MaBV лише окремим документом (§ 7 абз. 2 MaBV). Наша порада — тільки в обмін на рівноцінну гарантію.

Головна перевага — контроль: незалежний технічний консультант стежить за будівництвом до приймання (Abnahme). З приймання починається п'ятирічний строк позовної давності щодо дефектів будівлі (§ 634a абз. 1 п. 2, абз. 2 BGB). Щодо відомого, але не застереженого в протоколі дефекту в покупця залишається лише право на відшкодування збитків (§ 640 абз. 3 BGB).

Див. також: MaBV (Положення про маклерів і забудовників) · Bauträger (забудовник) · Abnahme (приймання) · Auflassungsvormerkung (попередній запис у земельній книзі)

Закон називає передачею бізнесу відчуження підприємства або окремо керованого підрозділу в цілому — відплатно, безвідплатно чи як внесок до компанії; набувач посідає місце продавця (§ 1 абз. 1a реч. 2, 3 UStG). Щодо нерухомості податкова адміністрація уточнює: зданий в оренду об'єкт — це бізнес зі здачі в оренду, і покупець повинен мати намір цю оренду продовжити (Umsatzsteuer-Anwendungserlass, розд. 1.5 абз. 2; BFH, рішення від 6 травня 2010 року, V R 26/09).

Звідси два винятки, важливі для продуктового ритейлу. Продаж ділянки чи будівлі, не зданих в оренду, зазвичай не вважається передачею бізнесу. Не вважається нею й продаж магазину самому орендареві для його власних потреб (там само; BFH, рішення від 24 вересня 2009 року, V R 6/08). Податку на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) передача бізнесу не скасовує.

Від кваліфікації угоди залежить, хто несе ризик коригування вхідного ПДВ, відрахованого продавцем під час будівництва (див. Vorsteuerberichtigung).

Ознаки передачі бізнесу фактичні, і податкова інспекція може оцінити їх інакше, ніж сторони. Тому ретельно складені договори містять запобіжний вибір оподаткування ПДВ. Він діє, лише якщо його заявлено в самому нотаріальному акті (§ 9 абз. 3 реч. 2 UStG), і тоді податкова адміністрація вважає його чинним із моменту укладення договору (розд. 9.1 абз. 3). Податок у такому разі сплачує покупець і має право одразу відрахувати його як вхідний податок (§ 15 абз. 1 п. 4 UStG), якщо сам здає об'єкт в оренду з ПДВ (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Див. також: Umsatzsteueroption (вибір оподаткування ПДВ) · Vorsteuerberichtigung (коригування вхідного ПДВ) · Grunderwerbsteuer (податок на придбання нерухомості)

Банкрутство. Вимогу про повернення позики задовольняють після вимог інших кредиторів компанії (§ 39 абз. 1 п. 5 InsO). Виняток — учасник із часткою щонайбільше 10 %, який не входить до керівництва компанії (§ 39 абз. 5 InsO). Повернення позики впродовж року до подання заяви про банкрутство й забезпечення, надане впродовж десяти років до нього, можна оскаржити (§ 135 абз. 1 InsO).

Податки. Відсотки, які німецька GmbH сплачує позикодавцеві-нерезидентові, оподатковуються в Німеччині лише у випадках, передбачених § 49 абз. 1 п. 5 EStG. Якщо позикодавець — резидент країни з німецького переліку некооперативних юрисдикцій (StAbwV), діє ще й § 10 StAbwG. Вільними від німецького податку, зокрема від податку в джерела, відсотки залишаються, лише якщо виконано всі чотири умови:

У прикладі з частини 11 GmbH бере позику 10,9 млн € під 3,0 %. Якщо всі чотири умови виконано, 327 000 € відсотків на рік доходять до інвестора без німецького податку. За фінансування власним капіталом німецькі податки становили б приблизно 68 000 € на рік, якби прибуток виплачували.

Економія закінчується на кордоні. Більшість країн оподатковують відсоткові доходи своїх резидентів: якщо країна резидентства бере з відсотків 40 %, із 327 000 € там доведеться сплатити близько 131 000 €.

Ризику позика не знижує: обмежена відповідальність захищає решту майна інвестора, але не гроші, позичені компанії (частина 9). Учасник, який сам очолює компанію як керуючий директор (Geschäftsführer), підписує договір позики з обох боків, і йому потрібне звільнення від заборони правочинів із самим собою (§ 181 BGB). У GmbH з єдиним учасником такий договір до того ж треба оформити письмово (§ 35 абз. 3 GmbHG).

Див. також: GmbH (німецьке товариство з обмеженою відповідальністю) · Zinsschranke (обмеження вирахування відсотків) · Grundschuld (земельний борг)

У німецькому праві діють два режими.

Нова будівля від девелопера. До будівництва застосовують правила про підряд (§ 650u абз. 1 реч. 2 BGB). Покупець має право вимагати усунення дефекту, усунути його сам і стягнути витрати, відмовитися від договору або зменшити ціну, а також вимагати відшкодування збитків (§ 634 BGB). Для будівлі позовна давність за цими вимогами спливає через п'ять років після приймання (Abnahme; § 634a абз. 1 п. 2, абз. 2 BGB).

Готовий магазин від власника. Діє право купівлі-продажу (§ 437 BGB): для будівлі строк теж становить п'ять років, але відлічують його від передачі об'єкта (§ 438 абз. 1 п. 2 літ. a, абз. 2 BGB). Договір може виключити відповідальність продавця — з нашого досвіду, для наявних об'єктів це норма. Таке застереження не діє, якщо дефект зловмисно приховано або на якість надано гарантію (§ 444 BGB).

Для зловмисно прихованого дефекту в обох режимах натомість діє загальний строк позовної давності, але спливає він не раніше ніж через п'ять років (§ 438 абз. 3, § 634a абз. 3 BGB). Гарантія (Garantie) — інше: це добровільна обіцянка понад відповідальність за законом (§ 443 BGB).

Вимоги щодо дефектів не переходять разом із землею. Купивши магазин у попереднього інвестора, покупець отримує дефекти, але не вимоги. Вимоги продавця до девелопера й підрядників перейдуть до нього, лише якщо їх відступлено в договорі купівлі-продажу (§ 398 BGB; див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). До того ж строк відлічують від приймання, а не від купівлі: магазин, куплений через два роки після приймання, має захист щонайбільше на три роки (частина 6).

За Цивільним кодексом Німеччини лист із претензією строку не зупиняє. Його зупиняють переговори (§ 203 BGB), а також позов і окреме судове провадження із забезпечення доказів (selbständiges Beweisverfahren; § 204 абз. 1 пп. 1 і 7 BGB). Визнання вимоги боржником запускає строк заново (§ 212 абз. 1 п. 1 BGB).

Забезпечення на цей строк закон покупцеві не надає, тому інвестори домовляються про забезпечення гарантійних зобов'язань — з нашого досвіду, близько 5 % суми договору (частина 6). Коли строк спливає, ремонт покрівлі, несучих конструкцій та інженерних систем лягає на власника — тією мірою, якою договір оренди не перекладає його на орендаря (частина 6).

Див. також: Abnahme (приймання) · Bauträger (забудовник) · Due Diligence (комплексна перевірка)

Загальні правила оренди (§§ 535–548 BGB) діють для будь-яких приміщень, а особливі норми про житло (§§ 549–577a BGB) застосовують до комерційних приміщень, лише якщо на них прямо посилається § 578 BGB. До цього переліку входить правило «купівля не припиняє оренди»: після реєстрації права власності покупець вступає в договір на попередніх умовах (§§ 566, 578 BGB). Захист від розірвання, обмеження зростання орендної плати, верхня межа гарантійного платежу й житлові правила щодо витрат до нього не входять.

Форма теж своя: договір на строк понад рік, не укладений щонайменше в текстовій формі, вважається безстроковим (§ 578 абз. 1 реч. 2 BGB). Типові умови і в договорах між підприємцями перевіряють на непропорційне ущемлення контрагента (§§ 307, 310 абз. 1 BGB).

Свобода договору працює в обидва боки. Договори нових продуктових магазинів складають здебільшого за шаблоном ритейлера (частина 2), найчастіше на 15 років з опціонами орендаря на продовження (частина 3). Ринкового стандарту при цьому немає: у двох магазинів однієї мережі економіка може кардинально різнитися (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Протягом фіксованого строку звичайне розірвання виключено — договір закінчується зі спливом строку (§ 542 абз. 2 BGB), і саме в цьому його цінність. Але особливі права на розірвання та дефект форми можуть цей строк скоротити.

Покупець успадковує договір оренди цілком — і вигідні умови, і невигідні. Тому його читають повністю, з усіма додатковими угодами, і окремо оцінюють типові умови: наприклад, пункт, який перекладає на орендаря покрівлю та несучі конструкції, вразливий (частина 10).

Див. також: Schriftform (письмова форма, § 550 BGB) · Wertsicherungsklausel (застереження про індексацію) · Sonderkündigungsrecht (особливе право на розірвання)

Промисловий податок стягують муніципалітети (§ 1 GewStG) з кожного підприємства, яке працює через постійне представництво (Betriebsstätte) в Німеччині (§ 2 абз. 1 GewStG). Діяльність GmbH завжди й у повному обсязі вважається підприємницькою (§ 2 абз. 2 реч. 1 GewStG): аргумент «здача в оренду — не бізнес» допомагає приватним особам, але не компаніям (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Податок розраховують у три кроки:

Промисловий податок не можна відносити до витрат (§ 4 абз. 5b EStG).

У більшості муніципалітетів коефіцієнт становить приблизно від 300 до 500 % (частина 9), тому промисловий податок забирає 10,5–17,5 % промислового доходу. Разом із податком на прибуток підприємств за ставкою 15,825 % обидва податки відбирають приблизно 25–33 % прибутку GmbH. За коефіцієнта 400 % GmbH із прикладу циклу, яку фінансують власним капіталом, без розширеного зменшення сплачувала б приблизно на 25 000 € на рік більше (частина 11).

Пільга — це і є розширене зменшення: воно виключає з бази дохід від управління власною нерухомістю компанії та її використання, але за суворих умов (§ 9 п. 1 реч. 2 і наст. GewStG). Іноземна компанія, яка володіє німецькою нерухомістю напряму, без постійного представництва в Німеччині промислового податку не сплачує, хоча її орендний дохід і далі оподатковується німецьким податком на прибуток підприємств (частина 9).

Див. також: Erweiterte Kürzung (розширене зменшення) · GmbH (німецьке товариство з обмеженою відповідальністю) · Körperschaftsteuer (податок на прибуток підприємств)

GmbH самостійно має права й обов'язки та може володіти землею від свого імені (§ 13 абз. 1 GmbHG); за її боргами відповідає лише майно компанії (§ 13 абз. 2 GmbHG). Статут посвідчує нотаріус (§ 2 абз. 1 GmbHG). Статутний капітал — не менше 25 000 € (§ 5 абз. 1 GmbHG); до подання заяви про реєстрацію треба внести щонайменше чверть кожного грошового внеску й не менше 12 500 € загалом (§ 7 абз. 2 GmbHG). Як компанія GmbH існує лише після внесення до торговельного реєстру; хто діє від її імені до того, відповідає особисто (§ 11 GmbHG). Частки переходять за нотаріально посвідченим договором (§ 15 абз. 3 GmbHG), без будь-яких змін у земельній книзі (Grundbuch).

Учасники за загальним правилом ризикують лише тим, що вклали. Натомість керуючі директори можуть відповідати перед компанією — за порушення обов'язків (§ 43 GmbHG) і за платежі після настання неплатоспроможності чи надмірної заборгованості (§ 15b InsO). Перед податковим органом вони відповідають за податки, не сплачені через умисне або грубо необережне порушення обов'язків (§ 69 AO).

З нашого досвіду, більшість інвесторів, які купують окремі магазини вартістю від 3 до 20 млн €, обирають GmbH (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). З нею інвестор відмовляється від продажу без податку, доступного приватному власникові після понад десяти років володіння (§ 23 EStG). Натомість він отримує обмежений ризик, стандартне банківське фінансування й частки, які можна передати, заставити чи успадкувати, не торкаючись земельної книги, — із застереженням щодо правил податку на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) у разі купівлі часток.

Податковий профіль випливає з правової форми. GmbH сплачує податок на прибуток підприємств (Körperschaftsteuer) за ставкою 15 % плюс надбавку солідарності (Solidaritätszuschlag) — разом 15,825 %. З 2028 року ставка за законом знижуватиметься на один пункт на рік, до 10 % у 2032 році (§ 23 KStG). Промисловий податок (Gewerbesteuer) GmbH сплачує через свою правову форму (§ 2 абз. 2 GewStG); орендний дохід повністю звільняється від нього лише завдяки розширеному зменшенню бази промислового податку (erweiterte Kürzung). А фінансування «без регресу» до учасників — предмет переговорів: від невеликих компаній банки часто вимагають гарантії учасника (частина 9).

Див. також: Gesellschafterdarlehen (позика учасника) · Körperschaftsteuer (податок на прибуток підприємств) · Share Deal (купівля часток)

Де можна будувати великоформатний магазин, визначає § 11 абз. 3 реч. 1 п. 2 BauNVO. Якщо магазин за видом, розташуванням або розміром може більш ніж незначно впливати на цілі регіонального планування чи на містобудівний розвиток, його допускають лише в центральних зонах (Kerngebiete) і у відведених для таких магазинів спеціальних зонах (Sondergebiete). Перевірка відбувається у два кроки.

Розмір. Магазин стає великоформатним, коли його торговельна площа перевищує 800 м² (BVerwG, рішення від 24 листопада 2005 року, 4 C 10.04). До торговельної площі входять зони прилавків, куди покупцям заходити не можна, касова зона з місцем для пакування покупок і вхідний тамбур; склади й окремі приміщення для підготовки товару не враховують. Того самого дня суд зарахував до торговельної площі продуктового магазину пекарню та газетний кіоск, що працюють окремо в тій самій будівлі, але не магазин напоїв поруч із дискаунтером.

Вплив. Зважають на наслідки для транспорту, місцевого забезпечення та центральних зон забезпечення, зокрема в інших муніципалітетах (§ 11 абз. 3 реч. 2 BauNVO). Зазвичай закон припускає такий вплив, якщо загальна площа поверхів (Geschossfläche) перевищує 1200 м². Цю презумпцію можна спростувати в обидва боки з урахуванням розміру та структури муніципалітету, місцевого забезпечення й асортименту магазину (реч. 3 і 4).

Роками чимало дискаунтерів будували трохи нижче цієї межі: цифра 799 м² раз у раз трапляється в німецьких планах забудови (Bebauungspläne). Сучасні формати її переросли, і розширення старого магазину зазвичай потребує нового дозволу на будівництво, а часто й нового плану забудови (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Тому ділянка, план якої вже допускає великий сучасний магазин, коштує дорожче.

Дефіцит захищає магазин, що вже працює, лише як побічний ефект. Містобудівне право нейтральне щодо конкуренції, і наявний магазин не має права вимагати захисту від нового суперника (BVerwG, ухвала від 10 липня 2020 року, 4 BN 50.19). Спеціальна зона, яка не пускає конкурентів, зазвичай обмежує й торговельну площу самого магазину, а часто і його асортимент.

Див. також: Bebauungsplan (план забудови) · Bestandsschutz (захист наявного стану) · Ankermieter (якірний орендар)

Земельну книгу ведуть дільничні суди (Amtsgerichte) як відомства земельної книги (§ 1 абз. 1 GBO). Кожна ділянка має власний аркуш, якщо тільки кілька ділянок одного власника не зведено на один аркуш (§ 3 абз. 1, § 4 абз. 1 GBO). Кожен аркуш складається з переліку ділянок і трьох розділів (§§ 4, 6, 9–11 GBV). У розділі I зазначено власника та підставу набуття. У розділі II — обтяження й обмеження, наприклад сервітути, права переважної купівлі, спадкові права забудови та попередні записи; у розділі III — іпотеки й земельні борги (Grundschulden).

Зазвичай землю передають або обтяжують за угодою сторін із подальшою реєстрацією (§ 873 абз. 1 BGB), а черговість визначає порядок записів (§ 879 абз. 1 BGB). Закон припускає, що записи в книзі правильні (§ 891 BGB), і покупець, який набуває право за правочином, може на них покладатися, якщо в книзі немає заперечення і він не знає про неправильність запису (§ 892 абз. 1 BGB). Доступ обмежено: для ознайомлення потрібен правомірний інтерес (§ 12 абз. 1 GBO).

Купівлю завершує реєстрація, а не підписання чи оплата: лише тоді покупець стає власником, а вступаючи в чинні договори оренди, — і орендодавцем (§§ 566, 578 BGB; див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Оскільки на земельну книгу можна покладатися, у разі прямої купівлі об'єкта (asset deal) у Німеччині страхування титулу застосовують рідко (частина 8). У нашому прикладі з ціною 10 млн € збори відомства земельної книги за попередній запис і перехід права власності становили 17 000 € (частина 11).

Ризик — у тому, чого в книзі немає (частина 7). Публічно-правові обтяження (Baulasten) для під'їзду, автостоянки чи відступів від меж ділянки ведуть в окремих реєстрах — у всіх федеральних землях, крім Баварії. Публічні платежі, наприклад внески на облаштування доріг, до книги зазвичай не вносять (§ 54 GBO). Забруднені ділянки обліковують в іншому місці, а сам договір оренди не реєструють.

Розділ II до того ж оманливо стислий: запис може просто посилатися на документ, який визначає право (§ 874 BGB). Право проїзду через автостоянку чи право переважної купівлі сусіда стає зрозумілим лише з цього документа. Право на ознайомлення поширюється і на такі документи, і на заяви, які ще не розглянуто (§ 12 абз. 1 GBO).

Див. також: Auflassungsvormerkung (попередній запис) · Baulast (публічно-правове обтяження) · Grundschuld (земельний борг)

Ознайомлюватися із земельною книгою й отримувати з неї копії, прості чи засвідчені, може той, хто обґрунтує законний інтерес (§ 12 абз. 1, 2 GBO). Нотаріусам обґрунтовувати його не потрібно, а будь-хто може отримати витяг за згодою власника на конкретний запит (§ 43 абз. 2 GBV); видати його має право й нотаріус (§ 133a GBO). Відомство земельної книги бере за просту роздруківку 10 €, за офіційну — 20 € (KV 17000, 17001 GNotKG).

Аркуш складається з титульної частини, переліку ділянок і трьох розділів (§ 4 GBV). У переліку — кадастрові дані, господарське призначення та площа, у розділі I — власник, у розділі II — обтяження й обмеження, у розділі III — іпотеки та земельні борги (Grundschuld). Юридичну силу має сам запис, а не витяг: зареєстроване право презюмується наявним (§ 891 BGB). Покупець може покладатися на зміст книги, якщо проти запису не внесено заперечення і він не знає про його неточність (§ 892 абз. 1 BGB).

Витяг — знімок, а не гарантія. Заяви про реєстрацію виконують у порядку надходження, і пізнішу не можна виконати раніше за попередню (§§ 17, 45 GBO): право, заявлене вчора, може стати попереду вашого, хоча у витягу його немає. Право на ознайомлення охоплює й такі заяви (§ 12 абз. 1 GBO), тому нотаріус перевіряє їх безпосередньо перед підписанням (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Запис у розділі II часто займає один рядок і посилається на документ, у якому право описано (§ 874 BGB), — читати треба саме його (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). А права, які ділянка магазину має на сусідніх ділянках, наприклад проїзд чи паркування, з'являються в переліку її власного аркуша, лише якщо про це подано окрему заяву (§ 9 абз. 1 GBO). Інакше їх видно лише у витягу сусіда.

Нарешті, запит не анонімний: кожне ознайомлення й кожну видану копію протоколюють, і власник на свій запит дізнається, хто цікавився його ділянкою (§ 12 абз. 4 GBO). Покупцеві, який ще не розкрив інтересу до об'єкта, це привід отримати витяг у самого продавця — зазвичай через кімнату даних.

Див. також: Grundbuch (земельна книга) · Grunddienstbarkeit (земельний сервітут) · Löschungsbewilligung (згода на погашення запису)

Сервітут обтяжує одну ділянку — обслуговуючу — на користь кожного наступного власника іншої, панівної. Закон допускає три його види: право користуватися обслуговуючою ділянкою в окремих відношеннях, заборону вчиняти на ній певні дії та заборону її власникові здійснювати деякі свої права щодо панівної ділянки (§ 1018 BGB). Сервітут має давати вигоду саме для використання панівної ділянки (§ 1019 BGB), а користуватися ним треба, наскільки можливо, оберігаючи інтереси сусіда (§ 1020 BGB). Його вносять до розділу II земельної книги обслуговуючої ділянки (§ 10 абз. 1 GBV), і він зберігається, коли змінюються власники обох ділянок.

Якщо сервітутом користуються лише на частині ділянки, наприклад на смузі проїзду, власник обслуговуючої ділянки може вимагати перенести його в інше, так само зручне місце, коли попереднє для нього особливо обтяжливе. Витрати на перенесення він несе сам, а виключити це право договором не можна (§ 1023 BGB).

Публічно-правове обтяження (Baulast) забезпечує проїзд чи паркування перед органом будівельного нагляду, але не дає цивільного права у відносинах із сусідом; таке право дає сервітут (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Міцність сервітуту залежить від черговості. Якщо земельний борг (Grundschuld) сусіда зареєстровано раніше за сервітут і банк зверне за ним стягнення, сервітут припиниться з присудженням ділянки на торгах (§§ 44, 52, 91 ZVG).

Друга пастка — стан на місцевості. Якщо на обслуговуючій ділянці звели споруду, яка заважає сервітуту, вимога про її усунення підлягає позовній давності, навіть коли сервітут записано в книзі. Зі спливом давності сервітут припиняється настільки, наскільки суперечить споруді, і покладатися на достовірність земельної книги тут не можна (§ 1028 BGB). Паркан упоперек проїзду, що простояв роки, може важити більше за запис.

Нарешті, права магазину на сусідніх ділянках видно в його власному витягу, лише якщо про них зроблено позначку в описі ділянки (§ 9 GBO); інакше їх треба шукати в розділі II сусіда.

Див. також: Baulast (публічно-правове обтяження) · Rangvorbehalt (резервування черговості) · beschränkte persönliche Dienstbarkeit (обмежений особистий сервітут)

Податок виникає з укладенням договору купівлі-продажу або іншого правочину, що породжує право вимагати передачі німецької ділянки (§ 1 абз. 1 п. 1 GrEStG). Якщо договір залежить від умови чи дозволу, податок виникає, коли умова настала або дозвіл видано (§ 14 GrEStG). Спадкове право забудови (Erbbaurecht) прирівнюється до ділянки (§ 2 абз. 2 п. 1 GrEStG), а машини та інше виробниче обладнання (Betriebsvorrichtungen) — ні (§ 2 абз. 1 реч. 2 п. 1 GrEStG). Податкова база — зустрічне надання: ціна купівлі разом з іншими зобов'язаннями, які бере на себе покупець (§ 8 абз. 1, § 9 абз. 1 п. 1 GrEStG). Федеральна ставка — 3,5 % (§ 11 абз. 1 GrEStG), але кожна земля має право встановити власну (ст. 105 абз. 2a реч. 2 GG).

Перед податковим органом відповідають і покупець, і продавець (§ 13 п. 1 GrEStG), хоча договори здебільшого покладають податок на покупця. Сплатити податок треба через місяць після вручення податкового повідомлення (§ 15 GrEStG). Зареєструвати покупця власником зазвичай можна лише після того, як податковий орган підтвердить, що податкових перешкод немає (§ 22 GrEStG).

З магазину за 10 млн € податок становитиме 350 000 € у Баварії та 650 000 € у Північному Рейні — Вестфалії. Різницю в 300 000 € дохідність об'єкта в цьому місці має спершу окупити (див. частину 5 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). У разі прямої купівлі об'єкта (asset deal) податок не списують на витрати одразу, а включають до вартості придбання разом із ціною, і амортизацію (AfA) нараховують лише на частку, що припадає на будівлю (частина 11). Якщо угоду розривають після підписання, податок скасовують лише за заявою та за умов § 16 GrEStG — наприклад, якщо про розірвання домовилися протягом двох років після виникнення податку й до переходу права власності.

Купити компанію замість об'єкта ще не означає автоматично уникнути податку: купівля часток (share deal) оподатковується починаючи з порога 90 % — за правилами, реформованими з 3 липня 2026 року (частина 9).

Див. також: Share Deal (купівля часток) · Auflassung (угода про передачу права власності) · AfA (амортизація)

Земельний борг дає держателю право на виплату певної суми за рахунок ділянки (§ 1191 абз. 1 BGB) і вноситься до розділу III (§ 11 абз. 1 GBV). На відміну від іпотеки (Hypothek, § 1113 BGB), він не передбачає існування вимоги (§ 1192 абз. 1 BGB). З кредитом його пов'язує договір про забезпечення, і заперечення власника з цього договору діють проти будь-кого, хто набуде земельний борг (§ 1192 абз. 1a BGB). Основну суму можна вимагати лише після повідомлення за шість місяців; якщо земельний борг забезпечує грошову вимогу, відступити від цього правила не можна (§ 1193 BGB).

Держатель отримує задоволення через примусове стягнення на об'єкт (§§ 1147, 1192 абз. 1 BGB). У нотаріальному акті власник зазвичай погоджується на негайне примусове виконання — і це діє проти будь-якого наступного власника, тож банкові не потрібне судове рішення (§ 794 абз. 1 п. 5, § 800 ZPO). Черговість за загальним правилом визначає порядок реєстрації (§ 879 BGB).

Під час купівлі трапляються два набори земельних боргів. Земельні борги продавця зазвичай знімають: їх гасять із ціни купівлі в обмін на згоди на погашення записів, які нотаріус збирає до настання строку оплати (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Банкові покупця ще до видачі кредиту потрібен земельний борг першої черги. Покупець поки не власник, тому договір купівлі-продажу на практиці дозволяє йому обтяжити об'єкт заздалегідь — спершу лише для забезпечення оплати ціни.

Земельний борг переживає кредит: повернення кредиту не видаляє його з книги, а широко сформульоване застереження про мету забезпечення може зробити його забезпеченням і за іншими боргами. Для обтяження спадкового права забудови (Erbbaurecht) може знадобитися згода власника землі (§ 5 абз. 2 ErbbauRG).

Для позикодавця-нерезидента пастка — податкова. Відсотки за позикою учасника, забезпеченою земельним боргом на німецький об'єкт, навіть другої черги, — це дохід із німецького джерела, і оподатковується він за декларацією. Податкова угода може знизити податок (§ 49 абз. 1 п. 5 літ. c aa EStG; частина 9).

Див. також: Grundbuch (земельна книга) · Gesellschafterdarlehen (позика учасника) · Erbbaurecht (спадкове право забудови)

Податок стягує муніципалітет, на території якого розташована ділянка (§ 1 GrStG). Розрахунок має три кроки: податкова інспекція визначає вартість об'єкта (Grundsteuerwert) і, застосувавши до неї податковий коефіцієнт (Steuermesszahl), базу податку (Steuermessbetrag), а муніципалітет множить базу на свій коефіцієнт (Hebesatz) і нараховує податок (§§ 13, 25 GrStG).

Реформа стала неминучою, коли Федеральний конституційний суд визнав неконституційною попередню оцінку, яка в західних землях спиралася на вартість 1964 року (BVerfG, рішення від 10 квітня 2018 року, 1 BvL 11/14). Першу нову оцінку проведено станом на 1 січня 2022 року, податок за нею стягують з 2025 року (§ 266 абз. 1 BewG); у федеральній моделі переоцінку передбачено кожні сім років (§ 221 абз. 1 BewG).

У комерційній оренді податок переходить до орендаря, лише якщо договір прямо його називає (див. частину 10 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Але й тоді зростання податку збільшує витрати магазину на приміщення, а їх ритейлер зважує, вирішуючи, чи продовжувати договір. У Баден-Вюртемберзі одноповерховий магазин із великою парковкою платить з усієї площі ділянки. Північний Рейн — Вестфалія з 2024 року дозволяє муніципалітетам окремий коефіцієнт для нежитлової нерухомості — не нижчий, ніж для житлової; схожі закони ухвалили Шлезвіг-Гольштейн і Рейнланд-Пфальц.

Податок за рік визначають станом на 1 січня (§ 9 GrStG), тож хто сплачує його в рік угоди, вирішує договір купівлі-продажу. За недоїмку покупець відповідає поряд із попереднім власником — з початку календарного року, що передує переходу права (§ 11 абз. 2 GrStG). Муніципалітет може підвищити коефіцієнт з 1 січня поточного року, якщо ухвалить рішення до 30 червня (§ 25 абз. 3 GrStG). А GmbH, яка не користується розширеним зменшенням, з 2025 року зменшує базу промислового податку на суму податку на нерухомість, урахованого в році як витрата (§ 9 п. 1 реч. 1 GewStG).

Див. також: Betriebskosten (експлуатаційні витрати) · Gewerbesteuer (промисловий податок) · Grunderwerbsteuer (податок на придбання нерухомості)

За договором купівлі-продажу продавець зобов'язаний передати річ і право власності на неї без матеріальних і правових недоліків, а покупець — сплатити погоджену ціну (§ 433 BGB). Зазвичай будівля в Німеччині — не самостійний об'єкт, а істотна складова частина ділянки (§ 94 абз. 1 BGB), тому супермаркет продають разом із землею одним договором. Виняток — будівля на спадковому праві забудови (Erbbaurecht): вона належить володільцеві цього права (§ 12 ErbbauRG).

Договір потребує нотаріального посвідчення, інакше він нікчемний. Ваду форми можна усунути, лише якщо далі відбудуться угода про передачу права власності (Auflassung) і реєстрація в земельній книзі (Grundbuch; §§ 125, 311b абз. 1 BGB). Власність переходить тільки з реєстрацією (§§ 873, 925 BGB). Тому в акт закладають і механіку закриття: попередній запис на користь покупця (Auflassungsvormerkung), умови настання строку оплати, звільнення від обтяжень і дату передачі володіння.

Нотаріальна форма поширюється на все, що сторони вважають частиною угоди, — від гарантії орендної плати до окремого листа про ціну. Пропущена домовленість залишає договір нікчемним аж до реєстрації покупця (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Якщо продавець — підприємець, а покупець — приватна особа, яку можуть вважати споживачем, проєкт йому зазвичай надсилають за два тижні до підписання (§ 17 абз. 2a BeurkG).

Частину ризиків закон розподіляє заздалегідь. Зареєстроване право третьої особи продавець зобов'язаний усунути, навіть якщо покупець про нього знав (§ 442 абз. 2 BGB). Внески на облаштування доріг за роботи, розпочаті до підписання, за замовчуванням несе продавець, але за інші публічні обтяження, які не можна внести до земельної книги, він не відповідає (§ 436 BGB). Застереження, що виключає відповідальність за недоліки, не захищає продавця, якщо він навмисно змовчав про недолік або дав гарантію характеристик об'єкта (§ 444 BGB).

Підпис запускає й витрати. Податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) за загальним правилом виникає вже з укладенням договору (§§ 1 абз. 1 п. 1, 14 GrEStG). Нотаріальні й реєстраційні збори, якщо договір не передбачає іншого, несе покупець (§ 448 абз. 2 BGB). У прикладі з частини 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини» за ціни 10 млн € це 41 000 € нотаріусові та 17 000 € за записи в земельній книзі.

Див. також: Fälligkeitsmitteilung (повідомлення про строк оплати) · Lastenfreistellung (звільнення від обтяжень) · Auflassung (угода про передачу права власності)

Для житла Indexmiete регулює § 557b BGB: її погоджують письмово, між змінами минає щонайменше рік, а підвищення вимагають заявою в текстовій формі із зазначенням зміни індексу та нової суми. Нову плату вносять з початку другого місяця після отримання заяви. На комерційні приміщення § 578 BGB цієї норми не поширює.

Для них діє загальна заборона: сума боргу не може автоматично визначатися ціною непорівнянних товарів чи послуг (§ 1 абз. 1 PrKG). Виняток — довгострокові договори: платежі протягом щонайменше десяти років, відмова орендодавця від звичайного розірвання на десять років або право орендаря продовжити договір щонайменше до десяти років. Прив'язати плату можна до індексу Destatis, статистичного відомства землі або Євростату (§ 3 абз. 1 п. 1 літ. d, e PrKG). Застереження має бути достатньо визначеним і працювати в обидва боки, тобто знижувати плату в разі падіння індексу (§ 2 PrKG). Застереження, що порушує закон, втрачає силу лише з моменту, коли це встановить судове рішення, яке набрало законної сили (§ 8 PrKG).

Десятирічний поріг відділяє індексацію від її замінників. П'ятнадцятирічний договір (частина 3) долає його із запасом. У договорі, коротшому за десять років і без опціонів, автоматична індексація недоступна, і зростання закріплюють ступінчастою орендною платою (Staffelmiete) або застереженням про перегляд (Leistungsvorbehalt, § 1 абз. 2 п. 1 PrKG).

Скільки отримає власник, вирішує техніка застереження. У шаблонах ритейлерів індексація спрацьовує лише після порога й нерідко переносить на оренду тільки частину інфляції (див. частину 2 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). У прикладі з частини 11 перенесення 70 % за інфляції 2 % дає зростання орендної плати на 1,4 % на рік. Деякі застереження підвищують плату лише з місяця після письмової вимоги орендодавця, і непомічений поріг означає безповоротно втрачену орендну плату (частина 10).

Окрема пастка — пункти індексу. Destatis раз на п'ять років переводить індекс на новий базовий рік: з даними за січень 2023 року, опублікованими 22 лютого 2023 року, базою став 2020 рік, а ряди на старій базі більше не публікують. Застереження на кшталт «у разі зміни більш ніж на 10 пунктів (база 2000 = 100)» вимагає перерахунку під час кожної перевірки, тому Destatis радить формулювати пороги у відсотках і пропонує для розрахунків онлайн-помічника.

Див. також: Wertsicherungsklausel (застереження про індексацію) · Staffelmiete (ступінчаста орендна плата) · Verlängerungsoption (опціон на продовження)

Утриманню підлягають насамперед дивіденди, зокрема приховане розподілення прибутку, а також доходи за позиками з участю в прибутку та від негласної участі (§ 43 абз. 1 реч. 1 пп. 1, 3, § 20 абз. 1 пп. 1, 4 EStG). Ставка — 25 % (§ 43a абз. 1 EStG), надбавка солідарності — 5,5 % від податку. Податок виникає в день виплати, зазначений у рішенні про розподіл прибутку, а якщо день не зазначено — наступного дня після рішення (§ 44 абз. 2 EStG). Утримане за місяць GmbH перераховує до 10-го числа наступного місяця, подає електронну декларацію й відповідає за неутриманий податок (§ 44 абз. 1, 5, § 45a абз. 1 EStG).

Звичайні відсотки за позикою учасника цим податком не оподатковуються: з відсотків його утримують лише за облігаціями та боргами банків (§ 43 абз. 1 реч. 1 п. 7 EStG). Не оподатковується й повернення коштів із капітального резерву, урахованих на податковому рахунку внесків (§ 27 KStG), — але лише в частині, що перевищує накопичений прибуток, доступний для розподілу (§ 20 абз. 1 п. 1 реч. 3 EStG).

Із дивіденду в 150 400 € у прикладі з частини 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини» утримують близько 39 700 €. Ставку за податковою угодою GmbH сама застосувати не може: доки в отримувача немає звільнення від BZSt, податок утримують повністю, а отримувач вимагає повернення (§ 50c абз. 1–3 EStG). Іноземна компанія отримує такі пільги, лише якщо проходить перевірку на економічну присутність (§ 50d абз. 3 EStG). Материнській компанії з ЄС потрібна ще й частка, якою вона володіє щонайменше 12 місяців (§ 43b абз. 2 EStG). Для нерезидента утриманий податок вичерпує його німецький податковий обов'язок щодо цього доходу (§ 50 абз. 2 EStG).

Див. також: verdeckte Gewinnausschüttung (приховане розподілення прибутку) · Doppelbesteuerungsabkommen (податкова угода) · Abgeltungsteuer (єдиний податок на доходи від капіталу)

Мультиплікатор — величина, обернена до валової початкової дохідності: 20 річних орендних плат відповідають 5,0 %, 18,5 — приблизно 5,4 %. Ні невідшкодовуваних витрат власника, ні податку на придбання нерухомості та інших витрат на придбання він не враховує, тому показує ціну, а не дохідність вкладених грошей.

На ринку Vervielfältiger — синонім Kaufpreisfaktor, але в банківській оцінці це слово означає інше. У Положенні про визначення заставної вартості (BelWertV) Vervielfältiger — коефіцієнт для капіталізації чистого доходу після всіх вирахувань (§ 12 абз. 1 BelWertV). Він дорівнює V = (qⁿ − 1) / (qⁿ · z), де z — ставка капіталізації, q = 1 + z, а n — залишковий строк економічного життя будівлі. Якщо банк називає мультиплікатор, варто уточнити, який саме.

Джерело: BNP Paribas Real Estate, кінець 2025 року; мультиплікатори — у річних орендних платах, валова дохідність — наш перерахунок.

Мультиплікатор — мова, якою ринок називає ціну ризику. Магазинові core-plus бракує принаймні однієї ознаки найкращих об'єктів: тривалого залишку строку оренди, сильної локації або орендаря першого ешелону (див. частину 12 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Заплатити за нього мультиплікатор першокласного об'єкта за орендної плати 500 000 € — означає віддати 1,5 млн € за якість, якої магазин не має. 2025 року мультиплікатори в усіх класах не змінилися, і BNP Paribas Real Estate вважала ймовірним, що 2026 року вони залишаться на тому самому рівні.

Якщо продавець просить більше ніж 18,5, це потребує пояснення. Магазин за 20 річних орендних плат продають «під 5,0 %», і цифра виглядає як ринковий орієнтир. Але 5,00 % у BNP Paribas Real Estate — це початкова чиста дохідність, і стосується вона магазинів, які коштують до 18,5 річної орендної плати, а не 20 (частина 10).

Мультиплікатор не бачить витрат. Два магазини з однаковим мультиплікатором можуть приносити різні гроші: кожні 10 % орендної плати, які орендодавець витрачає на невідшкодовувані витрати, забирають 0,6 відсоткового пункту від заявлених 6,0 % (частина 7). Порівнювати об'єкти треба за початковою чистою дохідністю.

Див. також: Nettoanfangsrendite (початкова чиста дохідність) · Core, Core-plus, Value-add (класи ризику) · WALT (середньозважений строк оренди) · Beleihungswert (заставна вартість)

Центральні зони відводять насамперед під торговельні підприємства та центральні установи економіки, управління й культури (§ 7 абз. 1 BauNVO). Тут допустимі офісні та адміністративні будівлі, роздрібні магазини, ресторани, готелі й заклади дозвілля, інші підприємства, що не завдають істотних незручностей, установи культури, соціальної сфери та охорони здоров'я. Житло — для чергового персоналу, власників і керівників підприємств, інше — за приписами плану (§ 7 абз. 2 BauNVO); для окремих частин зони план може приписати квартири вище певного поверху або частку житла в загальній площі (§ 7 абз. 4 BauNVO). На плані центральну зону позначають літерами MK і коричневим кольором (додаток до PlanZV, п. 1.2.5), а орієнтири верхньої межі щільності для неї — коефіцієнт забудови 1,0 і коефіцієнт загальної площі поверхів 3,0 (§ 17 BauNVO).

Великоформатні магазини, здатні більш ніж незначно вплинути на навколишню територію, допустимі лише в центральних зонах або у відведених для них спеціальних зонах (§ 11 абз. 3 реч. 1 BauNVO). Тому навіть у «міській зоні» (urbanes Gebiet, § 6a BauNVO) такий магазин без спеціальної зони не збудувати. Великоформатним вважають магазин із торговельною площею понад 800 м² (BVerwG, рішення від 24 листопада 2005 року, 4 C 10.04). За загальної площі поверхів понад 1200 м² такий вплив зазвичай припускають, але цю презумпцію можна спростувати в обидва боки (§ 11 абз. 3 реч. 3, 4 BauNVO; див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Центральна зона знімає головний бар'єр — потребу в спеціальній зоні, — але не всі обмеження. План може виключити окремі види використання або допустити їх лише як виняток, якщо загальний характер зони зберігається (§ 1 абз. 5, 9 BauNVO). Крім того, центральна зона за планом і центральна зона забезпечення (zentraler Versorgungsbereich) — різні поняття: другу суди визначають за фактичною роллю місця в забезпеченні населення (BVerwG, рішення від 11 жовтня 2007 року, 4 C 7.07).

За задумом закону центральна зона — ядро міста, а саме такі центри плани федеральних земель і регіонів захищають від заміської конкуренції (частина 5). Але захищають центр, а не конкретну будівлю: містобудівне право нейтральне до конкуренції, і новий конкурент може відкритися на сусідній вулиці (BVerwG, ухвала від 10 липня 2020 року, 4 BN 50.19).

Див. також: Sondergebiet (спеціальна зона) · Zentraler Versorgungsbereich (центральна зона забезпечення) · Großflächiger Einzelhandel (великоформатна роздрібна торгівля) · Bebauungsplan (план забудови)

Корпорація з місцезнаходженням або місцем управління в Німеччині — а це будь-яка німецька GmbH — сплачує податок з усього світового доходу (§ 1 абз. 1 п. 1, абз. 2 KStG). Іноземна компанія сплачує його з німецького доходу, включно з орендною платою від німецької нерухомості та прибутком від її продажу (§ 2 п. 1 KStG; § 49 абз. 1 п. 2 літ. f EStG). Увесь дохід GmbH вважається доходом від підприємницької діяльності (§ 8 абз. 2 KStG), тому звільнення приватного продажу від податку через десять років (§ 23 EStG) до неї не застосовується. Приховане розподілення прибутку (verdeckte Gewinnausschüttung), наприклад відсотки учасникові понад ринкову ставку, оподатковуваного прибутку не зменшує (§ 8 абз. 3 реч. 2 KStG).

Ставка — 15 % до 2027 податкового року включно, далі 14 % у 2028 році, 13 % у 2029-му, 12 % у 2030-му, 11 % у 2031-му і 10 % з 2032 року (§ 23 абз. 1 KStG). Надбавка солідарності додає 5,5 % від суми податку (§ 4 SolZG 1995).

Саме в податку на прибуток видно, як працює структура володіння. У прикладі з частини 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини» GmbH, профінансована позикою учасника (Gesellschafterdarlehen), десять років узагалі не сплачує цього податку: відсотки й амортизація перевищують її операційний прибуток. Та сама компанія, фінансована лише власним капіталом, у перший рік сплачує 28 300 €. Без розширеного зменшення бази промислового податку (erweiterte Kürzung) податок на прибуток і промисловий податок разом забирають приблизно 25–33 % прибутку (частина 9).

Зниження ставки діє в обидва боки. Воно зменшує податок на майбутній прибуток: за ставки 10 % навантаження разом із надбавкою солідарності знизиться до 10,55 % (наш розрахунок). Але воно ж знижує цінність вирахувань: податкові збитки з прикладу частини 11 — понад 1 млн € — зарахують проти прибутку, що оподатковується вже за нижчою ставкою, і кожен євро збитку заощадить менше.

Прибуток, залишений у компанії, оподатковується лише на рівні компанії. Під час розподілу Німеччина утримує податок у джерела за ставкою 26,375 %, який можна знизити за правилами ЄС або податковою угодою (частина 9).

Див. також: GmbH (німецьке товариство з обмеженою відповідальністю) · Gewerbesteuer (промисловий податок) · Gesellschafterdarlehen (позика учасника)

Якщо приміщення здано для певного бізнесу, надання його в користування за договором (§ 535 BGB) охоплює й обов'язок не допускати конкурентне підприємство в інші приміщення будівлі чи на безпосередньо прилеглі ділянки орендодавця. Це так званий іманентний захист від конкуренції (vertragsimmanenter Konkurrenzschutz). Захищати орендаря від будь-якої відчутної конкуренції орендодавець не зобов'язаний: межі залежать від обставин справи. Порушення і такого, і прямо погодженого захисту — недолік приміщення, який може дати право на зниження орендної плати (§ 536 абз. 1 BGB; BGH, рішення від 10 жовтня 2012 року, XII ZR 117/10).

Договір може розширити захист — переліком асортиментів, радіусом, строком — або звузити його; навіть типова відмова від нього сама по собі допустима. Але така відмова має межу, яку Федеральний верховний суд провів у двох рішеннях (BGH, рішення від 26 лютого 2020 року, XII ZR 51/19, і від 6 жовтня 2021 року, XII ZR 11/20). Іманентний захист може діяти й у торговельному центрі, а його типове виключення в поєднанні з обов'язком вести торгівлю та вузькою прив'язкою до асортименту непропорційно утискає орендаря й тому недійсне.

Захист працює проти орендодавця, а не проти ринку. Містобудівне право нейтральне до конкуренції, і конкурент на чужій ділянці через дорогу договору не порушує (див. частину 5 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Зате він зв'язує самого власника. У ритейл-парку широкий захист якірного орендаря може завадити здати сусідні площі дискаунтерові чи дрогері — хоча, з нашого досвіду, найбільше відвідувачів приваблює саме поєднання дрогері, супермаркету й дискаунтера (частина 2). Тому вирішує формулювання: захищено лише основний асортимент чи будь-які товари, що перетинаються.

Ризик виникає й тоді, коли власник докуповує землю по сусідству. Інвестор, який придбає ділянку поруч зі своїм супермаркетом і здасть її конкурентові, може порушити захист першого орендаря: він поширюється на безпосередньо прилеглі ділянки того самого орендодавця. Наслідок — можливе зниження орендної плати, доки порушення триває.

Див. також: Ankermieter (якірний орендар) · Betriebspflicht (обов'язок вести торгівлю) · Großflächiger Einzelhandel (великоформатна роздрібна торгівля)

Кожна федеральна земля зобов'язана мати план для всієї своєї території (landesweiter Raumordnungsplan), більшість — ще й регіональні плани (§ 13 абз. 1 ROG). Назви різняться: у Північному Рейні — Вестфалії це Landesentwicklungsplan (LEP NRW), у Баварії — Landesentwicklungsprogramm (LEP).

План містить положення двох видів. Цілі (Ziele) — остаточно зважені обов'язкові приписи (§ 3 абз. 1 п. 2 ROG): органи влади зобов'язані їх дотримуватися (§ 4 абз. 1 ROG), а містобудівні плани муніципалітетів — їм відповідати (§ 1 абз. 4 BauGB). Принципи (Grundsätze) лише враховують під час зважування інтересів. Відступити від цілі можна тільки в особливій процедурі (Zielabweichungsverfahren).

Ці цілі — частина містобудівного «рову» навколо магазину в малому місті. Районний центр із 10 000 мешканців може обслуговувати зону охоплення на 30 000 осіб: навколишні села надто малі для власного супермаркету — і за регіональним планом, і за арифметикою ритейлерів (див. частину 5 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Але рів захищає забезпечення, а не конкретну будівлю: містобудівне право нейтральне до конкуренції (BVerwG, ухвала від 10 липня 2020 року, 4 BN 50.19).

Ті самі цілі вирішують долю розширення. Вийти за межі зонування ділянки й реалізувати «прихований резерв» (частина 3) можна лише за новим чи зміненим планом забудови, а він має відповідати цілям LEP. У Північному Рейні — Вестфалії магазину поза центральною зоною забезпечення за нового плану зазвичай залишають захищену площу, а незначне розширення допускають лише як виняток. Тому наступний формат орендар може збудувати вже на іншій ділянці. У Баварії межа в 25 % прив'язує площу до купівельної спроможності розрахункової зони: більший магазин потребує більшого ринку.

Див. також: Zentrale Orte (центральні місця) · Großflächiger Einzelhandel (великоформатна роздрібна торгівля) · Auswirkungsanalyse (аналіз впливу) · Bebauungsplan (план забудови)

Продавець зобов'язаний передати ділянку без правових недоліків, тобто без прав третіх осіб, крім тих, які покупець узяв на себе в договорі (§§ 433 абз. 1, 435 BGB). Зареєстроване право він має усунути, навіть якщо покупець про нього знав (§ 442 абз. 2 BGB); запис про право, якого насправді немає, теж вважається правовим недоліком (§ 435 BGB).

Технічно звільнення — це згоди правовласників на погашення записів (Löschungsbewilligung) плюс згода власника (§§ 19, 27 GBO). У разі купівлі об'єкта, який забудовник ще будує, закон вимагає більшого. Перший платіж забудовник може прийняти, лише коли забезпечено звільнення від земельних боргів, що стоять у черзі перед попереднім записом покупця або нарівні з ним, — зокрема на випадок, якщо будівництво не завершиться (§ 3 абз. 1 MaBV; див. частину 6 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Звільнення стосується не лише розділу III земельної книги (Grundbuch). Багато прав із розділу II покупцеві треба не погасити, а зберегти — наприклад, сервітут енергетичної компанії під трансформаторну підстанцію, що живить магазин, або сервітут самого орендаря. Тому договір має поіменно перелічити права, які покупець бере на себе: усе інше продавець зобов'язаний погасити. А за публічні обтяження, які до земельної книги не вносять, — наприклад, за публічно-правове обтяження (Baulast) — продавець за законом не відповідає (§ 436 абз. 2 BGB): їх виявляє лише комплексна перевірка (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Гроші рухаються в суворому порядку: нотаріус отримує згоди банків із довірчими дорученнями й повідомляє про настання строку оплати, покупець переказує суми погашення банкам, а залишок — продавцеві (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Якщо продавець винен банкам більше за ціну, звільнити ділянку без додаткових коштів не можна, і з'ясувати це треба до підписання.

Див. також: Löschungsbewilligung (згода на погашення запису) · Grundstückskaufvertrag (договір купівлі-продажу ділянки) · Baulast (публічно-правове обтяження)

Термін ринковий: закон дискаунтера не визначає. У Німеччині майже 16 000 таких магазинів із середньою орендною площею 1250 м², тоді як профілі розширення мереж вимагають близько 1500 м² (BNP Paribas Real Estate).

Від площі залежить і містобудівний режим. Магазин із торговельною площею понад 800 м² вважається великоформатним (BVerwG, рішення від 24 листопада 2005 року, 4 C 10.04) і за помітного впливу на навколишню територію допустимий лише в центральній чи спеціальній зоні (§ 11 абз. 3 BauNVO). Тому роками багато дискаунтерів будували трохи меншими за поріг — цифра 799 м² раз у раз трапляється в планах забудови (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Сегмент величезний, але інвесторам доступна лише його частина: ALDI і Lidl володіють значною частиною нерухомості, у якій торгують, і їхні магазини потрапляють на ринок через окремі продажі та угоди зі зворотною орендою (частина 4). У статистиці BNP Paribas Real Estate супермаркети й дискаунтери йдуть однією категорією. Наприкінці 2025 року найкращі об'єкти коштували до 18,5 річної орендної плати, а в III кварталі 2026 року їхня початкова чиста дохідність становила 5,00 %.

Головний ризик старого дискаунтера — формат. Розширення понад поріг зазвичай потребує нового дозволу, нерідко й нового плану забудови (частина 3). Режим захисту наявного стану (Bestandsschutz) поширюється на магазин у дозволеному вигляді, а не на більший, якого орендар захоче під час продовження договору. Якщо ділянці нікуди рости, мережа може піти на нову ділянку в іншій частині міста (частина 5).

Окрема категорія — невеликі дискаунтери операторів другого ешелону на краю села, часто з короткими договорами: тут без незалежного дослідження локації не обійтися (частина 7).

Див. також: Vollsortimenter (супермаркет повного асортименту) · Großflächiger Einzelhandel (великоформатна роздрібна торгівля) · Bestandsschutz (захист наявного стану) · Sale-and-Leaseback (продаж зі зворотною орендою)

У міжнародній практиці LTV рахують від ринкової вартості або ціни купівлі. Німецькі банки, з нашого досвіду, виражають частку кредиту й у відсотках від заставної вартості (Beleihungsauslauf), яка для супермаркету істотно нижча за ціну. Для іпотечних облігацій (Pfandbriefe) межу встановлює закон: до їхнього покриття входить лише та частина кредиту, що вкладається в перші 60 % заставної вартості (§ 14 PfandBG). Кредитний договір може обмежувати частку й на весь строк — граничним LTV під час переоцінки об'єкта (ковенантом); у разі його порушення позичальникові може знадобитися внести капітал або частково погасити борг.

Кредит підвищує дохідність власного капіталу, лише якщо коштує дешевше, ніж приносить об'єкт. За попередніми даними Deutsche Bundesbank, у серпні 2026 року німецькі банки видавали нефінансовим компаніям нові кредити понад 1 млн € із фіксацією ставки на 5–10 років у середньому під 4,02 % річних. Кредити з плаваючою ставкою коштували 3,28 %; комісій жодна з цих цифр не враховує. Початкова чиста дохідність першокласних супермаркетів — 5,00 % (BNP Paribas Real Estate, III квартал 2026 року), а в нашому обережному прикладі з частини 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини» — 3,9 %. За дохідності 3,9 % і ставки близько 4 % кожен позичений євро знижує дохідність власного капіталу, а не підвищує її.

Тому багато приватних інвесторів купують окремі магазини з мінімальним боргом або зовсім без нього (частина 4). Якщо кредит усе ж потрібен, банк забезпечує його земельним боргом (Grundschuld), а від невеликих компаній часто вимагає поруки учасника або субординації позик учасника (Gesellschafterdarlehen; частина 9). Саму позику учасника при цьому розумно залишити без забезпечення: якщо її забезпечено німецькою нерухомістю, хай навіть земельним боргом другої черги, відсотки за нею стають доходом із німецького джерела (частина 9).

Див. також: Beleihungswert (заставна вартість) · Zinsbindung (фіксація ставки) · Grundschuld (земельний борг) · Gesellschafterdarlehen (позика учасника)

Запис у земельній книзі вносять — і погашають — за згодою того, чиє право він зачіпає (§ 19 GBO); погашення оформлюють відміткою про погашення (§ 46 абз. 1 GBO). Щоб право припинилося, потрібні заява правовласника про відмову від нього та погашення запису (§ 875 абз. 1 BGB). Згоду оформлюють публічним документом або з публічно засвідченим підписом (§ 29 абз. 1 GBO): підписи представників банку засвідчує нотаріус.

Для земельного боргу потрібна ще й згода власника ділянки (§ 27 GBO) — продавець зазвичай дає її в самому договорі купівлі-продажу. Повернення кредиту запису не видаляє: земельний борг не залежить від існування вимоги (§ 1192 абз. 1 BGB) і без згоди банку залишається в книзі навіть після повного розрахунку.

На таких згодах тримається звільнення ділянки від обтяжень (Lastenfreistellung). Банк продавця передає їх нотаріусові, зазвичай із довірчим дорученням: використати документ, лише якщо банкові перерахують зазначену суму. Нотаріус повідомляє про настання строку оплати, тільки коли всі такі умови можна виконати за рахунок ціни; потім покупець переказує суми погашення банкам, а залишок — продавцеві (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). За дотримання кожного такого доручення нотаріус стягує окремий збір — половину повного тарифу, розрахованого від суми, яку забезпечують (KV 22201, § 113 абз. 2 GNotKG).

Тож строк закриття угоди залежить від розторопності чужого банку. Доки згоди немає, строк оплати не настає, а доручення банку може бути обмежене в часі: якщо гроші не надійдуть вчасно, документом скористатися не можна. Окремий ризик — земельні борги, на які видано документ (Grundschuldbrief). Для погашення такого запису потрібен і сам документ (§§ 41, 42 GBO), а втрачений документ спершу визнають недійсним у судовій процедурі публічного виклику (§§ 1162, 1192 BGB). Після реєстрації треба перевірити за новим витягом, що погашено всі записи, крім перейнятих.

Див. також: Lastenfreistellung (звільнення від обтяжень) · Grundschuld (земельний борг) · Grundbuchauszug (витяг із земельної книги)

Правила MaBV щодо платежів обов'язкові для девелопера, який веде будівельний проєкт від власного імені за гроші покупців і має передати землю (§ 34c абз. 1 реч. 1 п. 3 літ. a GewO). Продавця готового магазину вони не стосуються. Перш ніж узяти бодай якісь гроші, девелопер повинен мати (§ 3 абз. 1 MaBV):

Після цього він може отримати не більше семи платежів, складених із позицій установленої законом шкали (§ 3 абз. 2 MaBV). Шкала починається з 30 % ціни після початку земляних робіт (20 %, якщо йдеться про спадкове право забудови); далі йдуть частки залишку — від 40 % за коробку будівлі до 5 % після повного завершення. Інший шлях — приймати платежі під гарантію банку чи страховика на всі вимоги про повернення, яка діє до повного завершення будівництва (§ 7 абз. 1 MaBV). Виключити чи обмежити ці обов'язки договором девелопер не може (§ 12 MaBV), а вимагати проміжних платежів має право лише на цій основі (§ 650v BGB). Відмовитися від захисту може тільки юридична особа публічного права або комерсант, внесений до торговельного реєстру чи реєстру кооперативів, — наприклад, GmbH, — і лише окремим документом (§ 7 абз. 2 MaBV).

Шкала зміщує оплату на початок будівництва: до 30 % ціни після початку земляних робіт і до 58 % — коли стоїть коробка. Якщо девелопер збанкрутує, попередній запис збереже силу (§ 106 InsO). Але кредитор девелопера має право замість звільнення землі повернути внесені суми в межах відповідної частки вартості об'єкта (§ 3 абз. 1 реч. 3 MaBV). Попередній запис забезпечує право на землю, а не сплачені гроші: покупець, який відмовляється від завмерлого проєкту, залишається з незабезпеченою вимогою про повернення, якщо її не покриває гарантія за § 7. Деякі девелопери просять покупців-GmbH відмовитися від захисту (див. частину 6 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Див. також: Bauträger (забудовник) · Auflassungsvormerkung (попередній запис у земельній книзі) · Abnahme (приймання)

На відсутність законодавчого визначення орендної площі комерційних будівель указує сама gif. Її методики виходять із середини 1990-х років: для офісів (MF-B, 1996 рік) і торговельних приміщень (MF-H, 1997 рік), потім для комерційних приміщень загалом (MF-G 2004, MF/G 2012, MFG 2017). Редакція 2017 року спирається на німецький стандарт площ будівель DIN 277-1, а найновіша, MF-GIF 2023, охоплює будь-які види використання — від торгівлі й логістики до будівель змішаного призначення.

Про юридичну силу методики gif пише прямо: це не закон і не постанова, обов'язковою вона стає, лише якщо сторони домовилися її застосовувати, причому застосовувати повністю. Торговельна площа за gif (MF/V) — зазвичай лише частина орендної; щоб зіставити дві величини, gif публікує таблиці перерахунку.

Площа — основа орендної плати й розподілу витрат, і суди ставляться до неї серйозно. Нестача орендної площі понад 10 % проти зазначеної в договорі — істотний недолік і в комерційній оренді (BGH, рішення від 4 травня 2005 року, XII ZR 254/01). За такого недоліку орендна плата за законом зменшується (§ 536 абз. 1 BGB), якщо договір комерційної оренди не обмежує цього права. Для супермаркету з орендною площею 1850 м² десять відсотків — це 185 м². Тому вирішує, за якою редакцією методики й за якими кресленнями пораховано метри, особливо в старих договорах із посиланнями на MF-H або MF/G 2012.

Площа — ще й одиниця порівняння на ринку. Середня орендна площа німецького супермаркету — близько 1850 м², дискаунтера — близько 1250 м², а вимоги ритейлерів до нових об'єктів — близько 2300 і 1500 м² (BNP Paribas Real Estate; див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). З містобудівним порогом у 800 м² ці цифри безпосередньо не порівнюють: його рахують за торговельною площею.

Див. також: Verkaufsfläche (торговельна площа) · Gewerbemietvertrag (договір комерційної оренди) · Betriebskosten (експлуатаційні витрати) · Ankermieter (якірний орендар)

Для житла заставу обмежено трьома місячними орендними платами без авансів на витрати, орендар має право внести її трьома частинами, а зберігають її окремо від майна орендодавця з нарахуванням відсотків (§ 551 BGB). На комерційні приміщення § 578 BGB цю норму не поширює: розмір і форму забезпечення визначає договір.

Поручитель зобов'язується перед кредитором відповідати за виконання зобов'язання боржника (§ 765 BGB). Його заява потребує письмової форми, електронну виключено (§ 766 BGB), — хіба що поручитель є комерсантом, для якого порука — торговельний правочин (§ 350 HGB). З нашого досвіду, в оренді вимагають поруки «як самостійного боржника» (selbstschuldnerisch): такий поручитель не має права вимагати, щоб орендодавець спершу безуспішно стягнув борг з орендаря (§§ 771, 773 абз. 1 п. 1 BGB).

У разі продажу об'єкта покупець набуває прав і обов'язків щодо забезпечення. Якщо після завершення оренди орендар не зможе отримати його від покупця, обов'язок повернути забезпечення лежить і на попередньому орендодавцеві (§§ 566a, 578 абз. 1 BGB).

З нашого досвіду, провідні продуктові мережі, підписуючи договір від імені компанії групи, забезпечення зазвичай не надають: їхня надійність і є забезпеченням. Питання постає, коли договір підписала дочірня компанія з тонким балансом або незалежний підприємець (частина 2): тоді порука групи перетворює бренд на надійного боржника (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Під час купівлі вирішує механіка. Грошова застава має перейти від продавця або бути зарахована в ціну, інакше покупець поверне орендареві гроші, яких не отримував. Оригінали порук продавець передає покупцеві, а строк їхньої дії не повинен спливати раніше за договір оренди — інакше останні роки залишаться без забезпечення. Стелі, як для житла, немає, тож розмір забезпечення — предмет переговорів і під час продовження договору.

Див. також: Ankermieter (якірний орендар) · Due Diligence (комплексна перевірка) · Gewerbemietvertrag (договір комерційної оренди)

У законі Nahversorgung називається забезпеченням населення поблизу місця проживання (verbrauchernahe Versorgung), і на цьому понятті значною мірою тримається система обмежень для великих магазинів.

Районний центр із 10 000 мешканців може обслуговувати зону охоплення в 30 000 осіб і більше: навколишні села надто малі для власного супермаркету повного асортименту (див. частину 5 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Магазин, на якому тримається таке забезпечення, виграє від обмежень для конкурентів — надовго, але не беззастережно. Містобудівне право нейтральне щодо конкуренції, і магазин, що вже працює, не має права вимагати захисту від нового суперника (BVerwG, ухвала від 10 липня 2020 року, 4 BN 50.19).

Рів може стати пасткою. Захист наявного стану (Bestandsschutz) поширюється на магазин у дозволеному вигляді, а не на більший, якого орендар захоче під час продовження оренди. Якщо ділянці нікуди рости, муніципалітет може відвести мережі нову ділянку в іншій частині міста (частина 5). Деякі землі пом'якшують правила для повсякденного забезпечення: Баварія допускає магазини місцевого забезпечення з торговельною площею до 1200 м² у кожному муніципалітеті (LEP Bayern, ціль 5.3.1).

Інвестори, за спостереженням BNP Paribas Real Estate, цінують такі об'єкти за обороти, що не залежать від кон'юнктури. Ритейл-парки й центри місцевого забезпечення з продуктовим якорем другий рік поспіль залучили близько 1 млрд €. Найбільшим портфелем продуктового ритейлу 2025 року стали 22 об'єкти місцевого забезпечення, які Habona купила приблизно за 120 млн € (BNP Paribas Real Estate).

Див. також: Großflächiger Einzelhandel (великоформатна роздрібна торгівля) · Zentraler Versorgungsbereich (центральна зона забезпечення) · Bestandsschutz (захист наявного стану) · Fachmarktzentrum (ритейл-парк)

Для житла закон суворий (§ 556 абз. 3, 4 BGB). Розрахунок складають щороку й не пізніше ніж через 12 місяців після завершення періоду, інакше доплати зазвичай вимагати не можна. Заперечення орендар теж має заявити протягом 12 місяців, а документи може переглянути на запит.

§ 578 BGB цих правил на комерційні приміщення не поширює, і Федеральний верховний суд визнав такий вибір законодавця свідомим. Орендодавець магазину зобов'язаний відзвітувати про аванси в розумний строк, який зазвичай спливає через рік після завершення розрахункового періоду. Але цей строк не присічний: заборона на доплату з § 556 абз. 3 реч. 3 BGB за аналогією не застосовується (BGH, рішення від 27 січня 2010 року, XII ZR 22/07).

Склад витрат задає договір. Перелік Положення про експлуатаційні витрати (BetrKV) застосовується до комерційної оренди, лише якщо договір на нього посилається. Витрати на управління, страхування й податок на нерухомість можна перекласти на орендаря, якщо договір чітко їх називає (див. частину 10 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Те, що орендодавець роками не виставляв погодженої статті, саме собою договору не змінює (BGH, XII ZR 22/07).

У розрахунку виявляються невідшкодовувані витрати: з нашого досвіду, для нового магазину із сучасним договором це 8–15 % чистої орендної плати (частина 10), а в мангеймському випадку з частини 7 договір не дозволяв відшкодовувати нічого. Великі мережі, з нашого досвіду, перевіряють розрахунки рядок за рядком і оскаржують кожну позицію, яка не спирається на договір.

Неправильний розрахунок може коштувати договору, якщо обстоювати його свідомо неправдивими твердженнями: тоді орендар може розірвати договір з поважної причини, навіть не надсилаючи попереднього застереження (BGH, рішення від 6 жовтня 2021 року, XII ZR 11/20).

Купуючи об'єкт, розрахунок за рік переходу права власності треба розподілити в договорі купівлі-продажу: хто його складає і як діляться аванси, доплати й повернення.

Див. також: Betriebskosten (експлуатаційні витрати) · Dach und Fach (покрівля та несучі конструкції) · Due Diligence (комплексна перевірка)

Це ринковий показник, а не юридичне поняття. У чисельнику — чистий операційний дохід: орендна плата без витрат, яких договір оренди не дозволяє перекласти на орендаря, передусім на покрівлю та несучі конструкції (Dach und Fach). У знаменнику — усе, що інвестор заплатив за об'єкт. Валова початкова дохідність (Bruttoanfangsrendite) — сама лише орендна плата, поділена на ціну, тобто величина, обернена до мультиплікатора ціни (Kaufpreisfaktor): 20 річних орендних плат відповідають 5,0 %.

Приклад — наш розрахунок із частин 10 і 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини».

Продавці рекламують валову дохідність, а гроші заробляє чиста. Різниця складається з двох статей. Перша — витрати, що залишаються за орендодавцем: з нашого досвіду, у нового супермаркету із сучасним договором оренди це 8–15 % чистої орендної плати (частина 10). Друга — витрати на придбання, які залежать від федеральної землі: податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) становить від 3,5 % ціни в Баварії до 6,5 % у Північному Рейні-Вестфалії.

На початкову чисту дохідність орієнтується й увесь ринок. У III кварталі 2026 року BNP Paribas Real Estate оцінювала її для першокласних супермаркетів і дискаунтерів у 5,00 % проти 4,90 % наприкінці 2025 року й очікувала подальшого зростання до кінця року. Для ритейл-парків оцінка становила 4,75 %. Десятирічні державні облігації Німеччини 7 жовтня 2026 року приносили 3,55 %. Брокери рахують по-різному: CBRE оцінює першокласні продуктові магазини в 4,6 %, тож порівнювати має сенс дані одного брокера на одну дату (частина 1).

Від дохідності залежить і ціна: за незмінної орендної плати вартість обернено пропорційна дохідності. Зростання дохідності першокласних ритейл-парків із 3,50 % наприкінці 2021 року до 4,75 % у вересні 2026 року забрало у власників приблизно чверть вартості об'єктів (частина 12).

Див. також: Kaufpreisfaktor (мультиплікатор ціни) · Betriebskosten (експлуатаційні витрати) · Grunderwerbsteuer (податок на придбання нерухомості) · Core, Core-plus, Value-add (класи ризику)

Узуфрукт дає право отримувати з речі всі доходи й користь; окремі види доходів можна виключити (§ 1030 BGB). Узуфруктуарій володіє річчю, зобов'язаний зберігати її попереднє господарське призначення (§ 1036 BGB) і відповідає за звичайне утримання (§ 1041 BGB). На час узуфрукту він несе публічні обтяження, крім надзвичайних, і відсотки за земельними боргами (Grundschuld), що існували на момент установлення права (§ 1047 BGB). Право не передається, але здійснення його можна доручити іншому (§ 1059 BGB); у фізичної особи воно припиняється з її смертю, у компанії — з її припиненням (§ 1061 BGB).

Узуфрукт може дістатися покупцеві разом з об'єктом — наприклад, якщо попередній власник передав об'єкт дітям, а доходи залишив собі. Право видно в розділі II земельної книги, а його умови — у документі-підставі, який запитують під час комплексної перевірки (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Без згоди узуфруктуарія запис не погасити (§ 875 BGB, § 19 GBO), тому ця згода має бути серед умов оплати ціни. Якщо ж узуфрукт зберігається, ви купуєте майбутні доходи: доки право діє, орендну плату отримує узуфруктуарій, а великі ремонти понад звичайне утримання на нього не покладаються.

Окреме питання — договір оренди. Якщо його підписав узуфруктуарій, після припинення узуфрукту в договір вступає власник — за правилами про продаж зданого в оренду об'єкта, але з правом розірвати договір із дотриманням установленого законом строку. Якщо узуфруктуарій сам відмовився від права, розірвати договір можна лише з того моменту, коли узуфрукт припинився б без відмови (§ 1056 абз. 1, 2 BGB). Тому вирішує, хто підписав договір із мережею як орендодавець. Банк теж зважає на узуфрукт: якщо той стоїть у черговості перед земельним боргом, він зберігається на примусових торгах (§§ 44, 52 ZVG) і знецінює заставу.

Див. також: beschränkte persönliche Dienstbarkeit (обмежений особистий сервітут) · Lastenfreistellung (звільнення від обтяжень) · Grundbuchauszug (витяг із земельної книги)

Нотаріус має право приймати гроші на зберігання (§ 23 BNotO), але лише за трьох умов: учасники мають обґрунтований інтерес у забезпеченні, є письмове доручення з одержувачами, умовами й строками виплати, і нотаріус його прийняв (§ 57 абз. 2, 4 BeurkG). Коли такий інтерес є, закон не перелічує — це оцінює нотаріус у кожній угоді. Готівки нотаріус не приймає взагалі (§ 57 абз. 1 BeurkG).

Гроші невідкладно зараховують на окремий рахунок у банку, що працює в Німеччині: для кожного депозиту — свій, збірні рахунки заборонено, а розпоряджатися ним може лише нотаріус або його офіційний заступник (§ 58 абз. 1–3 BeurkG). Виплачує нотаріус зазвичай безготівково й невідкладно після того, як виконано умови доручення (§ 58 абз. 3 BeurkG).

Депозит коштує грошей. Збір за зберігання — повний тариф 1,0 за кожну виплату, розрахований від її суми (KV 25300, § 124 GNotKG), і стягують його понад збір за супровід угоди. За нашим розрахунком за таблицею B GNotKG, одна виплата за ціни 10 млн € обійдеться в 11 385 € без ПДВ. Три виплати тієї самої суми — 3 млн € одному банку, 2 млн € іншому й 5 млн € продавцеві — коштують уже 16 405 €, бо тариф дегресивний.

Натомість сторони отримують додатковий рівень захисту: гроші вже поза досяжністю покупця, але ще не в продавця. Виплатити їх нотаріус може лише за письмовим дорученням, і змінити його теж можна тільки письмово (§ 57 абз. 4 BeurkG). Якщо оплата йде через депозитний рахунок нотаріуса, який подає заяву про реєстрацію, окремо доводити безготівкову оплату не потрібно (§ 16a абз. 5 GwG).

У звичайній угоді той самий захист дає пряма оплата після повідомлення нотаріуса про настання строку платежу (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Тому депозит має сенс відкривати під конкретне завдання, а не за замовчуванням.

Див. також: Fälligkeitsmitteilung (повідомлення про строк оплати) · Barzahlungsverbot (заборона оплати готівкою) · Löschungsbewilligung (згода на погашення запису)

Нотаріус заносить заяви до акта (Niederschrift, § 8 BeurkG). Акт зачитують уголос у присутності нотаріуса, а сторони схвалюють і підписують його — власноруч або, якщо акт електронний, електронним підписом (§ 13 абз. 1, § 13a BeurkG). Документи, на які акт посилається й які до нього додано, вважаються його частиною (§ 9 абз. 1 BeurkG).

Ця форма обов'язкова для договорів про передачу чи набуття землі (§ 311b абз. 1 BGB), для передачі часток у GmbH і договорів про таку передачу (§ 15 абз. 3, 4 GmbHG). Вона потрібна й для договорів про встановлення чи набуття спадкового права забудови (§ 11 абз. 2 ErbbauRG). Без неї договір нікчемний (§ 125 BGB); ваду форми під час купівлі землі усувають лише угода про передачу права власності (Auflassung) і реєстрація (§ 311b абз. 1 реч. 2 BGB).

Нотаріальне посвідчення — це набагато більше, ніж засвідчення підпису (öffentliche Beglaubigung, § 129 BGB): цієї простішої форми досить для довіреності, яку подають до відомства земельної книги (§ 29 GBO).

Нотаріус — незалежна особа, що обіймає публічну посаду: він неупереджено служить усім сторонам (§ 1, § 14 абз. 1 BNotO) і роз'яснює правові наслідки угоди (§ 17 абз. 1 BeurkG). Але переговорів він не веде за жодну зі сторін, тому кожній потрібен власний юрист (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Форма охоплює всю угоду. Гарантія орендної плати чи лист-угода (side letter), що залишилися поза актом, можуть зробити нікчемним увесь договір — аж до реєстрації покупця (частина 8).

Додатки за загальним правилом теж треба зачитувати, а в нового супермаркету їх, з нашого досвіду, 150–200 сторінок і більше. Якщо винести їх до базового нотаріального акта (Bezugsurkunde), посвідченого заздалегідь, сторони можуть відмовитися від повторного читання, заявивши, що знають його зміст (§ 13c BeurkG). Під час одного з наших закриттів угоди забутий базовий акт додав чотири години (частина 8). У договорі про землю між підприємцем і споживачем проєкт зазвичай має потрапити до споживача за два тижні до підписання (§ 17 абз. 2a BeurkG).

Збори нотаріуса розраховують за встановленою законом шкалою, і домовитися про іншу суму не можна (§ 125 GNotKG). За замовчуванням їх несе покупець (§ 448 абз. 2 BGB): у нашому прикладі з ціною 10 млн € — 41 000 € із ПДВ (частина 11).

Див. також: Auflassung (угода про передачу права власності) · Share Deal (купівля часток) · Transparenzregister (Реєстр прозорості)

Зміна призначення — такий самий «проєкт», як будівництво, і до неї застосовуються всі містобудівні правила (§ 29 абз. 1 BauGB). За формулою Федерального адміністративного суду вона наявна, якщо нове використання виходить за межі варіативності, властивої дозволеному, і може заново зачепити містобудівні інтереси. Досить і того, що звичний спектр використання розширюється (BVerwG, рішення від 18 листопада 2010 року, 4 C 10.09, абз. 12). У торгівлі це стосується й зміни асортименту: спір про часткове переведення меблевого магазину під електроніку точився саме щодо дозволу на зміну призначення — з перевіркою впливу на центр міста (BVerwG, рішення від 11 жовтня 2007 року, 4 C 7.07).

Чи потрібна процедура, вирішують землі. У Баден-Вюртемберзі зміну призначення прирівняно до будівництва, для якого потрібен дозвіл, і процедури вона не потребує, лише якщо до нового використання не висувають інших чи додаткових вимог (§ 2 абз. 13, §§ 49, 50 абз. 2 LBO BW). Баварія йде далі: процедура не потрібна й тоді, коли нове використання допускається в цьому типі зони як загальне правило й не зачіпає особливої будівлі (Sonderbau). Муніципалітет у такому разі лише повідомляють за два тижні (ст. 57 абз. 4, 7 BayBO). Звільнення від процедури не звільняє від дотримання правил (§ 50 абз. 5 LBO BW).

Захист наявного стану (Bestandsschutz) охоплює магазин у дозволеному вигляді, але не зміну призначення: її оцінюють за правилами, що діють сьогодні (§ 29 абз. 1 BauGB; див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Якщо продуктовий орендар піде, а новий змінить характер використання, знадобиться перевірка за правилами про великоформатну торгівлю (§ 11 абз. 3 BauNVO) або про вплив на центральні зони забезпечення (§ 34 абз. 3 BauGB). Спеціальна зона з переліком допустимого асортименту може таку зміну й зовсім виключити (частина 3).

Зміна призначення змінює й розрахунок паркування: треба облаштувати місця для автомобілів, яких додатково очікують (§ 37 абз. 3 LBO BW; § 48 абз. 1 BauO NRW). Навіть вулична зона зі столиками біля пекарні — питання призначення. Без окремої процедури її можна відкрити на площі до 100 м² у Баварії та до 40 м² у Північному Рейні-Вестфалії (ст. 57 абз. 1 п. 15 «d» BayBO; § 62 абз. 1 п. 14 «e» BauO NRW).

Див. також: Baugenehmigung (дозвіл на будівництво) · Bestandsschutz (захист наявного стану) · Sondergebiet (спеціальна зона) · Stellplatznachweis (розрахунок паркувальних місць)

Для податку на прибуток підприємств материнська компанія має з початку фінансового року дочірньої безперервно володіти більшістю голосів у ній. Дочірня GmbH з управлінням у Німеччині зобов'язується договором про передачу прибутку (Gewinnabführungsvertrag) передавати весь прибуток, а материнська — покривати збитки з посиланням на § 302 AktG у чинній редакції. Договір укладають щонайменше на п'ять років і виконують увесь строк (§ 14 абз. 1, § 17 KStG). Частка в дочірній компанії має належати до постійного представництва материнської в Німеччині (§ 14 абз. 1 реч. 1 п. 2 KStG).

Група для промислового податку йде за податковою групою автоматично: дочірню компанію вважають представництвом материнської (§ 2 абз. 2 реч. 2 GewStG). Група для ПДВ влаштована інакше: їй потрібна фінансова, економічна й організаційна інтеграція, а не договір (§ 2 абз. 2 п. 2 UStG). А в податку на придбання нерухомості частки контролювальної та залежних компаній додають під час підрахунку порогу в 90 % (§ 1 абз. 3, 4 GrEStG).

Якщо магазини належать різним GmbH, без групи збиток однієї компанії — наприклад, від амортизації та відсотків, як у прикладі частини 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини», — не зменшує податку іншої. У групі результати складаються в материнської компанії, а поріг обмеження вирахування відсотків у 3 млн € застосовується до групи один раз, а не до кожної компанії (§ 15 реч. 1 п. 3 KStG).

Група має свою ціну. Збитки, накопичені дочірньою компанією до вступу до групи, на час її дії заморожуються (§ 15 реч. 1 п. 1 KStG). Договір зв'язує на п'ять повних років. Продаж дочірньої компанії податкова адміністрація визнає поважною причиною для дострокового припинення. Але якщо припинення в перші п'ять років було вирішене вже під час укладення договору, причину не визнають, і група втрачає силу від самого початку (R 14.5 абз. 2, 6 KStR).

Див. також: GmbH (німецьке товариство з обмеженою відповідальністю) · Zinsschranke (обмеження вирахування відсотків) · Betriebsstätte (постійне представництво)

Черговість прав на ділянку визначається порядком записів усередині одного розділу книги, а між розділами — датами; іншу черговість треба зареєструвати (§ 879 BGB). Застереження дає власникові змогу, обтяжуючи ділянку, зберегти за собою можливість внести попереду інше право, обсяг якого визначено, — наприклад, земельний борг (Grundschuld) до певної суми (§ 881 абз. 1 BGB). Його вносять до книги при тому праві, яке має поступитися, а в разі продажу ділянки воно переходить до покупця (§ 881 абз. 2, 3 BGB).

Альтернатива — змінити черговість пізніше. Для цього потрібні угода між правовласником, який поступається черговістю, і тим, чиє право стає попереду, та реєстрація, а якщо поступається земельний борг, — ще й згода власника (§ 880 абз. 2 BGB). Застереження позбавляє потреби через роки просити правовласника поступитися черговістю.

Банки кредитують під першу черговість зі зрозумілої причини. На примусових торгах права, що стоять перед вимогою стягувача, зберігаються й зменшують те, що готові заплатити учасники, а права, що стоять позаду, припиняються з присудженням (§§ 44, 52, 91 ZVG). Сервітут енергокомпанії, право проїзду сусіда чи сервітут орендаря, зареєстровані раніше за кредит, для банку — обтяження його застави. Без застереження новий земельний борг стане позаду них, а на це банк може не погодитися.

Є й пастка: якщо між застереженням і його використанням ділянку обтяжили ще одним правом без такого застереження, зарезервована першість діє не повною мірою (§ 881 абз. 4 BGB), і першої черговості банк не отримає. Під час купівлі в забудовника черговість важлива й для самого покупця: його попередній запис (Auflassungsvormerkung) має стояти на погодженому місці в черговості (§ 3 абз. 1 MaBV; див. частину 6 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). А якщо купівлю фінансує банк, його земельний борг має опинитися перед цим записом — для цього до запису додають застереження або покупець поступається черговістю (§ 880 BGB).

Див. також: Grundschuld (земельний борг) · Grunddienstbarkeit (земельний сервітут) · beschränkte persönliche Dienstbarkeit (обмежений особистий сервітут)

Ділянку можна обтяжити так, що тому, на чию користь установлено обтяження, з ділянки вносяться періодичні надання (§ 1105 абз. 1 реч. 1 BGB). Володільцем права буває конкретна особа або кожен наступний власник сусідньої ділянки — тоді право невіддільне від цієї ділянки (§ 1105 абз. 2, § 1110 BGB). Розмір платежів можна від початку прив'язати до зміни обставин, наприклад до індексу цін, якщо умови перерахунку визначено в угоді (§ 1105 абз. 1 реч. 2 BGB). Обтяження вносять до розділу II земельної книги (§ 10 абз. 1 GBV), причому запис нерідко лише посилається на документ, у якому розкрито зміст права (§ 874 BGB).

Від земельного сервітуту (Grunddienstbarkeit) Reallast відрізняється спрямуванням: сервітут зобов'язує власника терпіти користування або утримуватися від дій (§ 1018 BGB), а речове обтяження — платити або діяти. Ті самі правила застосовують до погодженого обов'язку утримувати споруду, якою сусід користується за сервітутом, наприклад проїзд (§ 1021 BGB). Власник особисто відповідає за платежами, строк яких настав, доки він володіє ділянкою, а за кожен платіж, крім того, відповідає сама ділянка — як за відсотками за іпотекою (§§ 1107, 1108 BGB). На саме записане право позовна давність не поширюється, а на вимоги щодо недоїмок — поширюється (§ 902 абз. 1 BGB).

Обтяження переходить до покупця разом із ділянкою, а з ним і особистий обов'язок платити від дня переходу права власності. За недоїмки попереднього власника покупець особисто не відповідає, але володілець права може стягнути їх за рахунок ділянки. Тому договір купівлі-продажу має розподілити платежі за датою переходу, а продавець — підтвердити, що заборгованості немає.

Особливо важливе це обтяження для магазинів на спадковому праві забудови (Erbbaurecht): до плати за право забудови застосовують правила про речове обтяження (§ 9 абз. 1 ErbbauRG; див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Для банку вирішальною стає черговість, яку визначає порядок записів (§ 879 BGB). Закон дозволяє заздалегідь домовитися, що плата збережеться в разі примусового продажу і що володілець права може поставити перед нею земельний борг (Grundschuld) в обумовленому розмірі (§ 9 абз. 3 ErbbauRG). Без такого застереження обтяження, яке за черговістю не випереджає вимогу стягувача, на торгах припиняється (§§ 44, 52 абз. 1 ZVG).

Ще один випадок — спільна інфраструктура: проїзд, автостоянка, водовідведення, які магазин ділить із сусідом. У розділі II обов'язок їх утримувати займає один рядок, а в орендному реєстрі його не видно зовсім. Перекласти ці витрати на орендаря можна лише тією мірою, якою це дозволяє договір оренди (частина 10).

Див. також: Grundbuch (земельна книга) · Grunddienstbarkeit (земельний сервітут) · Erbbaurecht (спадкове право забудови) · Grundschuld (земельний борг)

Юридично це дві угоди в одній. Договір купівлі-продажу посвідчує нотаріус (§ 311b абз. 1 BGB), а податок на придбання нерухомості сплачують із ціни, як за будь-якої прямої купівлі об'єкта (§ 1 абз. 1 п. 1, § 9 абз. 1 п. 1 GrEStG). Договір оренди при цьому не переходить до покупця від попереднього орендодавця, як у разі звичайної купівлі зданого в оренду об'єкта (§§ 566, 578 BGB), а укладається заново — на умовах, які сторони погоджують разом із ціною.

Так продають магазини передусім ритейлери, які володіють своєю нерухомістю. ALDI Süd у 2023 році володіла приблизно 65 % своїх магазинів; Lidl у 2024 році продала компанії Captiva 16 магазинів приблизно за 120 млн € (див. частину 4 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). У 2025 році на корпорації та операторів припало 12 % продажів нерухомості продуктового ритейлу, і за цим, за оцінкою BNP Paribas Real Estate, зазвичай стоїть оптимізація мережі магазинів.

Плюс угоди очевидний: ритейлер вирішив залишитися в магазині. Мінус менш помітний: він же брав участь у встановленні ставки, а продавець, якому потрібна висока ціна, цілком може погодитися на високу оренду (частина 4). Арифметика проста: за мультиплікатора 18,5 кожні зайві 10 000 € оренди на рік коштують покупцеві 185 000 € ціни (наш розрахунок). Якщо ставка вища за ринкову, покупець сплачує різницю в ціні сьогодні й утрачає її під час продовження договору або зміни орендаря, а вибір орендарів на заміну невеликий (частина 2).

Друге питання — чому продається саме цей магазин. Ритейлер, який оптимізує мережу, знає обороти своїх точок, покупець — ні. Особливої уваги потребує магазин, менший за нинішні вимоги мережі: за даними BNP Paribas Real Estate, це близько 2300 м² орендної площі для супермаркету й 1500 м² для дискаунтера. Якщо ділянка не дозволяє розширитися, до кінця договору мережа може віддати перевагу новій ділянці в іншій частині міста (частина 5).

Див. також: Ankermieter (якірний орендар) · Asset Deal (пряма купівля об'єкта) · WALT (середньозважений строк оренди) · Wertsicherungsklausel (застереження про індексацію)

Договір оренди на строк понад рік, укладений без потрібної форми, вважається укладеним на невизначений строк; розірвання може набрати чинності не раніше ніж через рік після передання приміщення (§ 550 BGB). Для договорів комерційної оренди, укладених з 1 січня 2025 року, досить текстової форми (§ 578 абз. 1 реч. 2 BGB у редакції Четвертого закону про зменшення бюрократичного навантаження). Це заява в придатному для читання вигляді на довговічному носії, у якій названо особу, що її зробила (§ 126b BGB). Для старіших договорів письмова форма — власноручні підписи сторін на документі договору (§ 126 BGB) — продовжувала діяти по 1 січня 2026 року включно або до зміни, погодженої 1 січня 2025 року чи пізніше. Відтоді й для них досить текстової форми (ст. 229 § 70 абз. 1 EGBGB).

Договір із вадою форми можна розірвати із законним строком повідомлення для комерційних приміщень: не пізніше третього робочого дня календарного кварталу — до кінця наступного кварталу (§ 580a абз. 2 BGB), тобто приблизно за шість місяців.

Правило задумане заради покупця, який за законом вступає в договір оренди (§§ 566, 578 BGB): умови договору він має бачити з документів (BGH, рішення від 27 вересня 2017 року, XII ZR 114/16). У тому самому рішенні суд зазначив: застереження, що зобов'язують сторони усувати вади форми, самі собою розірванню не перешкоджають. Але сторона не може посилатися на ваду форми пізнішої домовленості, вигідної лише їй самій, щоб вийти з договору. Ваду форми може використати будь-яка сторона, зокрема орендар, — це відомий важіль, щоб знову відкрити питання про орендну плату (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Текстова форма пом'якшує стару пастку відсутніх підписів і непідшитих додатків, але не усуває її. Зміна орендної плати, погоджена лише телефоном, і далі робить 15-річний договір — і ціну в 20 річних орендних плат, як у частині 11, — вразливим до розірвання з повідомленням приблизно за пів року.

Див. також: Due Diligence (комплексна перевірка) · Wertsicherungsklausel (застереження про індексацію) · Ankermieter (якірний орендар)

Надбавку запровадили з 1 січня 1995 року як додатковий податок до податку на доходи фізичних осіб і податку на прибуток; з 1998 року вона становить 5,5 % від податку (§ 4 SolZG). База — нарахований податок на прибуток і податок на доходи фізичних осіб, податок у джерела з доходів від капіталу та утримання за § 50a EStG (§ 3 абз. 1 SolZG); промисловий податок надбавкою не обкладається. Із 2026 року з приватних осіб надбавку стягують, лише якщо податок на доходи перевищує 20 350 €, а в разі спільного оподаткування подружжя — 40 700 €; одразу за порогом вона зростає поступово (§ 3 абз. 3, § 4 реч. 2 SolZG). До податку на доходи від капіталу за ставкою 25 % надбавку нараховують без порогу.

У березні 2025 року Федеральний конституційний суд відхилив скаргу на збереження надбавки: очевидного зникнення потреби федерального бюджету, спричиненої об'єднанням Німеччини, немає, але законодавець зобов'язаний за цим стежити (BVerfG, рішення від 26 березня 2025 року, 2 BvR 1505/20).

Розрахунок: ставка за § 23 абз. 1 KStG, помножена на 1,055.

Для власника супермаркету надбавка — частина кожної ставки. З дивіденду GmbH утримує 25 % плюс 1,375 відсоткового пункту — 26,375 %. З відсотків, які GmbH сплачує кредиторові з країни німецького переліку некооперативних юрисдикцій, утримується 15 % плюс надбавка, тобто 15,825 % (§ 10 абз. 2 StAbwG, § 3 абз. 1 п. 6 SolZG). Зниження податку на прибуток закон уже розписав за роками, а надбавка строку не має: її стягують, доки закон її не скасує.

Див. також: Körperschaftsteuer (податок на прибуток підприємств) · Kapitalertragsteuer (податок у джерела) · Abgeltungsteuer (податок на доходи від капіталу)

Закон знає два види спеціальних зон: для відпочинку — наприклад, зони будинків вихідного дня та кемпінгів (§ 10 BauNVO) — та інші, які істотно відрізняються від решти типів зон (§ 11 абз. 1 BauNVO). Для інших план зобов'язаний зазначити призначення й вид використання; серед прикладів закону — торговельні зони, зони для торговельних центрів і великоформатної торгівлі, для клінік, портів та об'єктів відновлюваної енергетики (§ 11 абз. 2 BauNVO). На плані таку зону позначають літерами SO з підписом призначення та помаранчевим кольором (додаток до PlanZV, п. 1.4.2).

Великоформатним вважається магазин із торговельною площею понад 800 м² (BVerwG, рішення від 24 листопада 2005 року, 4 C 10.04). Якщо такий магазин здатен більш ніж незначно вплинути на околиці, він допустимий лише в центральній або у відведеній для нього спеціальній зоні (§ 11 абз. 3 реч. 1 BauNVO). За загальної площі поверхів понад 1200 м² такий вплив зазвичай презюмується, але презумпцію можна спростувати в обидва боки (§ 11 абз. 3 реч. 3, 4 BauNVO). У спеціальній зоні муніципалітет має право обмежити торговельну площу конкретного об'єкта чи ділянки. А от загальний ліміт на всю зону суд визнав недопустимим: він перетворює забудову на перегони, де ліміт дістається першому заявникові (BVerwG, рішення від 3 квітня 2008 року, 4 CN 3.07, абз. 16, 17).

Спеціальна зона — це саме та містобудівна позиція, яку важко відтворити: великому конкурентові потрібна своя центральна чи спеціальна зона, а отже, рішення муніципалітету (див. частину 5 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Зворотний бік — стеля. Зона зазвичай фіксує призначення, максимальну торговельну площу й нерідко асортимент, тому розширення в межах «прихованого резерву» в 450 м² на супермаркет або орендар іншого профілю потребуватимуть зміни плану (частина 3).

Якщо спеціальну зону встановлено проєктним планом забудови (vorhabenbezogener Bebauungsplan), до неї додається договір: девелопер зобов'язується реалізувати проєкт у строк, а зміна девелопера потребує згоди муніципалітету. Якщо проєкт не реалізовано вчасно, план зазвичай скасовують — без компенсації девелоперові (§ 12 абз. 1, 5, 6 BauGB). У разі купівлі на етапі будівництва (частина 6) цей строк — такий самий ризик, як строк дозволу на будівництво.

Див. також: Bebauungsplan (план забудови) · Großflächiger Einzelhandel (великоформатна роздрібна торгівля) · Kerngebiet (центральна зона) · Verkaufsfläche (торговельна площа)

Законний строк для комерційних приміщень — не пізніше третього робочого дня кварталу до кінця наступного кварталу, тобто приблизно пів року (§ 580a абз. 2, 4 BGB). Законні підстави зведено в таблицю. Договірні права сторони формулюють самі, і в шаблонах ритейлерів вони іноді трапляються (див. частину 2 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Кожне особливе право скорочує строк, за який платить покупець. Незвичні права на дострокове розірвання — одна з тривожних ознак під час перевірки об'єкта категорії core (частина 12): фіксований залишок строку закінчується на першій даті можливого виходу.

Банкрутство орендаря перекреслює будь-який строк: керуючий має право розірвати договір за три місяці до кінця місяця, хоч би скільки років залишалося до його закінчення. Орендодавець отримує лише вимогу про відшкодування збитків як кредитор у справі про банкрутство (§ 109 абз. 1 InsO). Тому підписант і гарантія групи важливіші за вивіску: Schlecker, на той час найбільша мережа дрогері в Європі, подала заяву про банкрутство у 2012 році (частина 12). Зворотний бік — покупець на торгах або в арбітражного керуючого сам отримує право розірвати оренду до першої можливої дати, і це враховують усі, хто купує проблемні активи чи фінансує їх.

Якщо договір підписав незалежний підприємець як фізична особа, до ризиків додається його смерть: і спадкоємець, і орендодавець мають право розірвати договір із законним строком (§ 580 BGB). А вада форми — не особливе право, але діє схоже: договір стає безстроковим, і його можна розірвати приблизно за пів року (§§ 550, 578 абз. 1, 580a абз. 2 BGB).

Див. також: Schriftform (письмова форма, § 550 BGB) · Untervermietung (суборенда) · Verlängerungsoption (опціон на продовження)

Закон вважає приватною угодою з відчуження (privates Veräußerungsgeschäft) продаж землі та прирівняних до неї прав, якщо між набуттям і продажем минуло не більше десяти років (§ 23 абз. 1 реч. 1 п. 1 EStG). Будівлі, збудовані чи розширені за цей час, включають до розрахунку. Прибуток — це ціна продажу за вирахуванням витрат і вартості придбання, зменшеної на нараховану амортизацію (§ 23 абз. 3 реч. 1, 4 EStG). Тому амортизація, яка знижувала податок на орендний дохід, у разі продажу в межах строку збільшує оподатковуваний прибуток.

Строк рахують за датами зобов'язальних договорів — для нерухомості це нотаріальні договори купівлі-продажу, а не записи в земельній книзі (H 23 EStH із посиланням на практику BFH). Спадкоємець і обдаровуваний продовжують строк попередника (§ 23 абз. 1 реч. 3 EStG), а частка в товаристві вважається часткою в його майні (реч. 4). Навіть безоплатний внесок об'єкта до капіталу власної компанії закон прирівнює до продажу (реч. 5 п. 2).

Для нерезидента прибуток у межах строку — дохід із німецького джерела (§ 49 абз. 1 п. 8 EStG), а базовий неоподатковуваний мінімум йому не належить (§ 50 абз. 1 реч. 2 EStG). Німецькі податкові угоди зазвичай зберігають право оподатковувати такий прибуток за країною, де розташований об'єкт (наприклад, ст. 13 абз. 1 угоди з Австрією). Звільнення отримує лише той, хто володіє об'єктом особисто, — а отже, несе необмежену відповідальність і сплачує прогресивний податок з орендного доходу (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Збитки від таких угод зараховують лише в рахунок прибутку від таких самих угод (§ 23 абз. 3 реч. 7, 8 EStG).

Див. також: AfA (амортизація) · GmbH (німецьке товариство з обмеженою відповідальністю) · Doppelbesteuerungsabkommen (податкова угода)

Для житла § 557a BGB вимагає письмової форми та зазначення кожної сходинки в євро. Кожен рівень діє щонайменше рік, інші підвищення на цей час виключено, а право орендаря на розірвання можна виключити не більш ніж на чотири роки. На комерційні приміщення § 578 BGB ці правила не поширює: розмір, частоту й форму сходинок — сумою чи відсотком — сторони обирають самі, дотримуючись текстової форми договору.

Заборона цінових застережень стосується сум, які автоматично визначаються ціною чи вартістю інших товарів і послуг (§ 1 абз. 1 PrKG). Сходинки ні до чого не прив'язані, тому десятирічний поріг § 3 PrKG до них не застосовується. У комерційному договорі сходинки можна поєднувати з індексацією на різних відрізках строку — для індексованої частини PrKG діє в повному обсязі.

Визначеність має ціну, і її можна порахувати. Умовний приклад (наш розрахунок) виходить зі стартової орендної плати 500 000 € на рік, як у прикладі з частини 11. Сходинки по 2 % на рік принесуть за 15 років близько 8,65 млн €. Індексація за сценарієм тієї самої частини — 70 % від інфляції у 2 %, тобто 1,4 % на рік, — дасть близько 8,28 млн € (див. частину 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Різниця — близько 365 000 € на користь сходинок, але лише доки інфляція нижча приблизно за 2,9 % на рік: за перенесення 70 % саме з цього рівня індексація обганяє сходинки по 2 %.

Для оцінки й фінансування записане зростання зручне: воно не залежить від майбутньої інфляції. Зворотний бік — ризик завищеної ставки. Якщо остання сходинка виявиться вищою за ринкову оренду, під час продовження орендар вимагатиме зниження або не продовжить договір зовсім. А покупець об'єкта наприкінці строку не заплатить за ту частину оренди, що вища за ринок. З нашого досвіду, у договорах продуктових мереж сходинки трапляються помітно рідше, ніж індексація.

Див. також: Indexmiete (індексована орендна плата) · Wertsicherungsklausel (застереження про індексацію) · Gewerbemietvertrag (договір комерційної оренди)

Скільки місць потрібно і де їх розмістити, вирішує будівельний кодекс федеральної землі, і підходи помітно різняться. У Баден-Вюртемберзі місць має вистачати для нормального використання будівлі з урахуванням громадського транспорту; до чверті машиномісць можна замінити велопарковкою — чотири веломісця за одне (§ 37 абз. 1 LBO BW). Місця на чужій ділянці допустимі, якщо їх закріплено публічно-правовим обтяженням (Baulast). Якщо ж створити їх неможливо або дуже важко, за згодою муніципалітету замість них можна сплатити йому компенсацію (§ 37 абз. 5, 6 LBO BW).

У Баварії обов'язок виникає, лише якщо його запровадив статут муніципалітету; кількість місць визначає постанова землі, а менша кількість у статуті має пріоритет (ст. 47 BayBO). У Північному Рейні-Вестфалії кількість місць визначають статут муніципалітету або план забудови, а місцевий статут може допускати викуп обов'язку (§ 48 абз. 1 BauO NRW). Там само нова, придатна для сонячної енергетики автостоянка нежитлової будівлі на понад 35 обов'язкових місць має отримати сонячну установку — або одне дерево на кожні п'ять місць (§ 48 абз. 1a BauO NRW).

Автостоянка — частина дозволеного об'єкта. Скорочувати її заради прибудови чи павільйону без нової процедури ризиковано, а в разі зміни призначення місця перераховують (§ 37 абз. 3 LBO BW). Якщо частина місць лежить на сусідній ділянці, магазин залежить від публічно-правового обтяження та від сервітуту в земельній книзі сусіда. Ремонт покриття автостоянки за типовим договором оренди нерідко залишається за орендодавцем, а витрати на освітлення й водовідведення розподіляють по-різному (частина 10).

Додалися й нові обов'язки. Власник нежитлової будівлі, у якого в будівлі чи поруч із нею понад 20 місць для паркування, після 1 січня 2025 року зобов'язаний забезпечити щонайменше одну зарядну точку для електромобілів (§ 10 абз. 1 GEIG). У нової нежитлової будівлі з понад шістьма місцями кабельна інфраструктура потрібна для кожного третього місця плюс одна зарядна точка (§ 7 GEIG).

Див. також: Baulast (публічно-правове обтяження) · Grunddienstbarkeit (земельний сервітут) · Baugenehmigung (дозвіл на будівництво) · Betriebskosten (експлуатаційні витрати)

Закон від 25 червня 2021 року діє з 1 липня 2021 року, його заходи — з 2022 року (§ 13 StAbwG). Перелік установлює постанова (StAbwV) на основі списку ЄС. Станом на 10 жовтня 2026 року в ньому 11 юрисдикцій: Американське Самоа, Американські Віргінські Острови, Ангілья, Вануату, Гуам, Палау, Панама, Росія, Самоа, Тринідад і Тобаго, Фіджі (§ 2 абз. 1 StAbwV). Список ЄС після перегляду 17 лютого 2026 року вже інший — Фіджі, Самоа та Тринідад і Тобаго з нього виключено, В'єтнам і Острови Теркс і Кайкос додано, — але для німецьких податків вирішує StAbwV. Резидентство визначають за місцем проживання чи звичайного перебування людей і за місцезнаходженням або місцем управління компаній (§ 2 абз. 2 StAbwG); громадянство значення не має.

У прикладі з частини 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини» GmbH сплачує інвесторові 327 000 € відсотків на рік. Якщо кредитор — резидент Росії, GmbH утримує з цієї суми 15 % плюс надбавку, близько 51 700 €, і декларує їх через портал Федерального центрального податкового відомства (BZSt). Для резидентів країн із переліку податкові угоди не обмежують права Німеччини на оподаткування (§ 1 абз. 3 реч. 2 StAbwG), тому зупинення німецько-російської угоди з 2027 року для цих заходів нічого не змінює. Перелік переглядають услід за списком ЄС, а заходи перестають діяти з дати, коли юрисдикцію виключено з StAbwV (§ 1 п. 2, § 2 абз. 2 StAbwV).

Див. також: Gesellschafterdarlehen (позика учасника) · Doppelbesteuerungsabkommen (податкова угода) · Solidaritätszuschlag (надбавка солідарності)

Закон про власність на квартири (WEG) розрізняє власність на квартиру та власність на нежитлові приміщення — Teileigentum; до неї застосовують ті самі правила (§ 1 абз. 1, 3, 6 WEG). Окрему власність на приміщення не можна продати чи заставити без частки в спільній власності, до якої вона належить (§ 6 абз. 1 WEG); спільна власність — це ділянка та ті частини будівлі, які не належать комусь окремо (§ 1 абз. 5 WEG). На кожне приміщення ведуть окремий аркуш земельної книги (Grundbuch), так званий Teileigentumsgrundbuch (§ 7 абз. 1, 5 WEG), а межі приміщення та правила спільноти визначає декларація про поділ (Teilungserklärung).

Своїм приміщенням власник розпоряджається в межах закону й правил спільноти — може здати його в оренду чи використовувати інакше (§ 13 абз. 1 WEG), але спільним майном управляє спільнота. Рішення ухвалюють більшістю поданих голосів, і в кожного власника один голос, якщо не погоджено інше (§ 25 абз. 1, 2 WEG). Рішення, якщо воно не нікчемне, діє, доки суд його не скасує, а оскаржити його можна лише протягом місяця (§§ 23 абз. 4, 45 WEG). Перед кредиторами спільноти кожен власник відповідає пропорційно своїй частці (§ 9a абз. 4 WEG).

Звідси наслідки для оренди. Договір із мережею не може дати орендареві більше, ніж дозволяють декларація та рішення зборів: наприклад, розширення магазину за рахунок спільних частин будівлі потребує рішення власників (§ 20 абз. 1 WEG). Платежі спільноті орендар відшкодовує лише тією мірою, якою договір оренди чітко називає ці види витрат (див. частину 10 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Є й перевага: у разі продажу такого приміщення муніципалітет не має переважного права купівлі (§ 24 абз. 2 BauGB), а отже, не треба й чекати його рішення.

Див. також: Teilungserklärung (декларація про поділ) · Vorkaufsrecht der Gemeinde (переважне право купівлі муніципалітету) · Betriebskosten (експлуатаційні витрати)

За Законом про власність на квартири (WEG) власник ділянки може заявою до відомства земельної книги поділити власність на частки, пов'язавши з кожною окрему власність (Sondereigentum) на певні приміщення (§ 8 абз. 1 WEG). До заяви додають засвідчений будівельним відомством план поділу та довідку про те, що приміщення ізольовані (§ 7 абз. 4 WEG); на кожну частку відкривають окремий аркуш земельної книги (§ 7 абз. 1 WEG).

Зазвичай декларація містить і правила спільноти власників. Відступати від закону вони можуть, але проти нового власника діють, лише якщо внесені до земельної книги (§ 10 абз. 1, 3 WEG). Змінити їх потім можна угодою всіх власників — або рішенням більшості, якщо декларація це допускає.

Декларація визначає економіку приміщення на роки вперед. Частини будівлі, необхідні для її стійкості та безпеки, — несучі конструкції, покрівля, фасад — не можуть перебувати в окремій власності (§ 5 абз. 2 WEG), і рішення про їх ремонт ухвалюють збори. Витрати розподіляють пропорційно часткам, але більшість має право змінити розподіл для окремих видів витрат (§ 16 абз. 2 WEG). За законом кожен власник має один голос незалежно від розміру частки (§ 25 абз. 2 WEG): якщо декларація не встановила інше, власник великого магазину важить на зборах стільки ж, скільки власник однієї квартири.

Від декларації залежить і зростання. Ритейлерам потрібно більше площі: «прихований резерв», за оцінкою BNP Paribas Real Estate, становить близько 450 м² на супермаркет (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Але в поділеній будівлі розширення за рахунок спільного майна потребує рішення зборів власників (§ 20 абз. 1 WEG).

Є й обмеження. Декларація може поставити продаж приміщення в залежність від згоди інших власників або третьої особи, наприклад управителя, і до її отримання договір не діє (§ 12 абз. 1, 3 WEG). Місця для паркування та ділянки навколо будівлі можна включити до окремої власності (§§ 3, 8 абз. 2 WEG) або закріпити за приміщенням правом виключного користування (§ 5 абз. 4 WEG). Від цього залежить, чи належить супермаркету його власна автостоянка.

Див. також: Teileigentum (власність на нежитлове приміщення) · Grundbuchauszug (витяг із земельної книги) · Betriebskosten (експлуатаційні витрати)

Орендар зобов'язаний сплачувати погоджену орендну плату (§ 535 абз. 2 BGB), а формулу сторони обирають самі. На практиці трапляються чиста орендна плата з обороту та комбінація: мінімальна плата (Mindestmiete) плюс частка обороту понад поріг. Усе тримається на визначеннях: чи рахують оборот без ПДВ і без повернення застави за тару (Pfand), чи входять до нього тютюн, лотереї та онлайн-замовлення, які збирають або видають у магазині. Порядок звітів про оборот — формат, строки, право на перевірку аудитором — договір має описувати докладно.

З нашого досвіду, у німецькому продуктовому ритейлі орендна плата з обороту — рідкість: провідні мережі неохоче розкривають виторг окремих магазинів і віддають перевагу фіксованій індексованій оренді. Частіше така конструкція трапляється в торговельних центрах.

Якщо вона все ж є, надійним доходом залишається мінімальна плата, а частка обороту — лише можлива надбавка. Визначення обороту треба перевірити на весь строк договору. Онлайн-продажі продуктів і товарів дрогері становлять поки лише 4,9 % витрат німців на ці товари, але 2025 року вони зросли на 10,4 % (HDE; див. частину 12 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Якщо договір не зараховує до обороту онлайн-замовлення, зібрані чи видані в магазині, база для розрахунку може поступово звужуватися.

Найнебезпечніше поєднання — з відсутністю обов'язку вести торгівлю: якщо магазин закриється, змінна частина обнулиться й залишиться тільки мінімальна плата.

Див. також: Betriebspflicht (обов'язок вести торгівлю) · Indexmiete (індексована орендна плата) · Ankermieter (якірний орендар)

Здавання в оренду землі та будівель за загальним правилом звільнене від ПДВ (§ 4 п. 12 реч. 1 літ. a UStG). Орендодавець може відмовитися від звільнення, якщо здає приміщення іншому підприємцеві для його бізнесу (§ 9 абз. 1 UStG). Для оренди закон додає умову: відмова допустима лише тією мірою, якою орендар використовує об'єкт виключно для операцій, що не виключають відрахування, і довести це має орендодавець (§ 9 абз. 2 UStG).

Податкова адміністрація оцінює окремо кожну частину будівлі, яку використовують самостійно, і зберігає вибір, якщо через звільнені операції орендаря з відрахування випадало б не більше 5 % ПДВ з орендної плати (Umsatzsteuer-Anwendungserlass, розд. 9.2 абз. 1, 3). Вибір виражається в рахунку з виділеним ПДВ; заявити чи відкликати його можна, доки річний розрахунок податку не став остаточним (розд. 9.1 абз. 3). У разі продажу об'єкта правило суворіше: поза примусовими торгами вибір діє, лише якщо його заявлено в самому нотаріальному договорі (§ 9 абз. 3 реч. 2 UStG). Податок у такому разі сплачує покупець (§ 13b абз. 2 п. 3, абз. 5 UStG).

Вибір вирішує, чи поверне власник ПДВ за будівництво й купівлю, — за ставки 19 % це істотні суми. У прикладі з частини 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини» сам лише ПДВ на послуги нотаріуса й брокера становить близько 63 500 €, і GmbH, яка обкладає оренду ПДВ, може його відрахувати. Для орендаря з повним правом на відрахування ПДВ понад орендну плату нейтральний.

Право на вибір залежить не від власника, а від того, хто займає приміщення. Якщо частина будівлі перейде до користувача без права на відрахування — напряму чи через суборенду, — вибір у цій частині відпаде. Тоді відрахування, зроблене під час будівництва, доведеться частково повертати протягом десяти років (див. Vorsteuerberichtigung). Тому, з нашого досвіду, договори оренди зобов'язують орендаря використовувати приміщення лише для оподатковуваних операцій і повідомляти про зміни.

Див. також: Vorsteuerberichtigung (коригування вхідного ПДВ) · Geschäftsveräußerung im Ganzen (передача бізнесу) · Due Diligence (комплексна перевірка)

Покупця вносять до земельної книги лише тоді, коли подано довідку податкової служби, в окрузі якої розташована ділянка, про відсутність податкових перешкод для реєстрації; винятки можуть передбачити федеральні землі (§§ 17 абз. 1, 22 абз. 1 GrEStG). Служба зобов'язана видати довідку, якщо податок сплачено, забезпечено чи відстрочено або угоду від нього звільнено, і має право видати її на власний розсуд, якщо стягненню податку ніщо не загрожує. Довідку видають лише на папері, електронну передачу виключено (§ 22 абз. 2 GrEStG).

Процес запускає нотаріус: протягом двох тижнів після посвідчення він в електронній формі повідомляє податкову службу про угоду й доти не має права видавати сторонам примірники та засвідчені копії акта (§§ 18, 21 GrEStG). Податок підлягає сплаті через місяць після отримання повідомлення про його нарахування (§ 15 GrEStG).

Довідка — остання ланка перед реєстрацією (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»), а від реєстрації залежить чимало: лише з нею покупець стає власником і в силу закону вступає в договори оренди (§§ 566, 578 BGB). У прикладі з частини 11 податок за ціни 10 млн € у Нижній Саксонії за ставкою 5,0 % становить 500 000 €, і цю суму треба планувати разом із ціною. За кожен розпочатий місяць прострочення податкова служба нараховує надбавку в розмірі 1 % від суми недоїмки (§ 240 абз. 1 AO), у цьому прикладі — 5000 €.

Податок — спільний борг сторін: перед податковою службою відповідають і покупець, і продавець (§ 13 п. 1 GrEStG), хоча договір зазвичай покладає його на покупця. Покупець, який не має місця проживання чи місцезнаходження в ЄС і ЄЕЗ, на запит служби зобов'язаний призначити отримувача кореспонденції в Німеччині; інакше лист вважається отриманим через місяць після відправлення (§ 123 AO).

Див. також: Grunderwerbsteuer (податок на придбання нерухомості) · Auflassung (угода про передачу права власності) · Grundbuchauszug (витяг із земельної книги)

Без дозволу орендодавця орендар не має права надавати приміщення третій особі, зокрема здавати його в суборенду. У разі відмови він може достроково розірвати договір із дотриманням законного строку повідомлення, якщо тільки сама третя особа не дає поважної причини для відмови (§ 540 абз. 1 BGB). Для комерційних приміщень законний строк — не пізніше третього робочого дня кварталу на кінець наступного кварталу (§ 580a абз. 2, 4 BGB).

За вину суборендаря відповідає орендар, навіть якщо згоду було надано (§ 540 абз. 2 BGB). Право мешканця вимагати згоди на часткову суборенду (§ 553 BGB) на комерційні приміщення не поширюється. Після закінчення оренди орендодавець може вимагати повернення приміщення й безпосередньо від суборендаря (§ 546 абз. 2 BGB).

У продуктовому ритейлі суборенду вбудовано в саму модель. Договори нерідко підписує компанія групи — в EDEKA одна з її регіональних компаній, у REWE зазвичай REWE Markt GmbH, — яка потім здає магазин у суборенду незалежному підприємцеві, що ним керує (див. частину 2 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Боржником власника залишається той, хто підписав договір оренди, тому вирішальне питання — хто в ньому зазначений: компанія групи — помітно надійніший контрагент, ніж окремий підприємець.

Шаблони ритейлерів зазвичай закріплюють право на суборенду в межах групи, зокрема підприємцеві, який керує магазином (частина 2). Якщо ж договір вимагає згоди без чітких критеріїв, відмова може обернутися для орендаря прихованим правом на вихід — у 15-річному договорі це змінює оцінку строку, а з нею й ціну об'єкта.

Покупець об'єкта вступає лише в основний договір (§§ 566, 578 BGB); договір суборенди пов'язує орендаря й оператора магазину. Коли основний договір закінчиться, суборендар муситиме звільнити приміщення. Якщо оператор захоче залишитися, умови доведеться погоджувати заново — це водночас ризик порожнього магазину й шанс укласти договір напряму.

Див. також: Ankermieter (якірний орендар) · Sonderkündigungsrecht (особливе право на розірвання) · Gewerbemietvertrag (договір комерційної оренди)

Закон лише згадує приховане розподілення прибутку, а визначення дають адміністративні вказівки щодо податку на прибуток підприємств (R 8.5 абз. 1 KStR). Це зменшення майна компанії або втрачений приріст, які спричинені участю в компанії, відображаються на прибутку й не ґрунтуються на рішенні про розподіл прибутку за правилами корпоративного права. Для учасника така вигода — дохід у вигляді дивіденду (§ 20 абз. 1 п. 1 реч. 2 EStG).

До контролюючого учасника вимоги суворіші. Платіж за його послугу вважається прихованим розподіленням уже тоді, коли немає дійсної, чіткої, однозначної й заздалегідь укладеної угоди про те, чи платити і скільки, — або коли сторони її не дотримуються (R 8.5 абз. 2 KStR). У GmbH, що володіє нерухомістю, типові випадки — відсотки за позикою учасника, вищі за ринкові, приватна складова поїздок за рахунок компанії (див. частину 10 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»), продаж або здавання майна учасникові нижче ринкової ціни.

Ілюстрація на цифрах частини 11: GmbH платить інвесторові 3,0 % річних за позикою в 10,9 млн €. Якщо податкова перевірка визнає ринковою ставку 2,5 %, різниця — 54 500 € на рік — перестане зменшувати прибуток компанії й стане дивідендом. З приватного інвестора за нього належить 26,375 % податку у джерела, близько 14 400 €, а за неутриманий податок відповідає сама GmbH (§ 44 абз. 5 EStG).

Для нерезидента прихований дивіденд — дохід із німецького джерела (§ 49 абз. 1 п. 5 літ. a EStG): на нього не поширюється звільнення відсотків, що діє за чотирьох умов (див. Gesellschafterdarlehen). Угода про уникнення подвійного оподаткування може знизити ставку, але для резидентів країн із німецького переліку некооперативних юрисдикцій, зокрема Росії, вона німецьких прав не обмежує (§ 1 абз. 3 StAbwG). Якщо податок компанії перераховано через приховане розподілення, податкова служба може змінити й повідомлення учасника. Строк для цього спливає не раніше ніж через рік після того, як рішення щодо компанії стане остаточним (§ 32a абз. 1 KStG).

Див. також: Gesellschafterdarlehen (позика учасника) · Kapitalertragsteuer (податок у джерела) · GmbH (німецьке товариство з обмеженою відповідальністю)

Містобудівний закон торговельної площі не визначає — це зробив Федеральний адміністративний суд. Магазин великоформатний, якщо його торговельна площа перевищує 800 м². До неї входять прилавки, за які покупець не заходить, касова зона разом із місцем для пакування покупок і тамбур на вході (BVerwG, рішення від 24 листопада 2005 року, 4 C 10.04). Склади й відокремлені приміщення, де товар готують і фасують, не враховують (BVerwG, прес-реліз № 63/2005). Пекарню та кіоск із лотереєю й пресою в тій самій будівлі, які лише доповнюють основний магазин, додають до його площі (BVerwG, рішення від 24 листопада 2005 року, 4 C 14.04).

Торговельну площу не можна плутати з двома іншими цифрами. Загальна площа поверхів (Geschossfläche) — база презумпції: понад 1200 м² вплив на навколишню територію зазвичай припускається, але цю презумпцію можна спростувати в обидва боки (§ 11 абз. 3 реч. 3, 4 BauNVO). Орендна площа зазвичай більша за торговельну: за методикою gif торговельна площа становить лише частину орендної (gif, MF/V 2012).

Поріг визначив вигляд цілого покоління магазинів: роками дискаунтери будували з торговельною площею трохи меншою за 800 м², і цифра 799 м² раз у раз трапляється в німецьких планах забудови (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Середні значення з галузевих звітів — близько 1850 м² у супермаркету та 1250 м² у дискаунтера за даними BNP Paribas Real Estate — це орендна площа, і безпосередньо з порогом її не порівнюють. Розширення старого магазину понад поріг зазвичай потребує нового містобудівного дозволу, а нерідко й нового плану забудови (частина 3).

Федеральні землі додають свої цифри. Баварія дозволяє в кожному муніципалітеті магазини місцевого забезпечення з торговельною площею до 1200 м² (LEP Bayern, ціль 5.3.1; частина 5). Будівельні кодекси земель рахують «торговельні приміщення» по-своєму. У Баден-Вюртемберзі магазин, торговельні приміщення якого перевищують 400 м², — особлива будівля (Sonderbau), і до неї можуть висунути особливі вимоги, зокрема щодо пожежної безпеки (§ 38 LBO BW).

Див. також: Großflächiger Einzelhandel (великоформатна роздрібна торгівля) · Mietfläche nach gif (орендна площа за стандартом gif) · Sondergebiet (спеціальна зона) · Bebauungsplan (план забудови)

Договір, укладений на визначений строк, закінчується з його спливом, якщо його не розірвано достроково у випадках, передбачених законом, або не продовжено (§ 542 абз. 2 BGB); опціон — договірний спосіб такого продовження. Плутати його з мовчазним продовженням не можна. Якщо орендар після закінчення строку й далі користується приміщенням і жодна сторона не заперечить протягом двох тижнів, договір продовжується на невизначений строк (§ 545 BGB), і тоді його можна розірвати приблизно за пів року (§ 580a абз. 2 BGB). З нашого досвіду, договори комерційної оренди зазвичай виключають це правило.

Опціон важливий і для індексації: автоматична прив'язка до індексу цін допустима, зокрема, якщо орендар має право продовжити строк договору щонайменше до десяти років (§ 3 абз. 1 п. 1 літ. e PrKG).

Договори нових і розширених продуктових магазинів найчастіше укладають на 15 років, зазвичай з опціонами орендаря (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). У мангеймському випадку з частини 7 до 15-річного договору додавалися три опціони по п'ять років. Але опціони належать орендареві (частина 12): під час перевірки об'єкта класу core до розрахунку береться фіксований залишок строку. П'ять років, що залишилися, плюс три опціони по п'ять років на папері мають вигляд 20 років, але надійні з них лише п'ять.

Сильніша за будь-який опціон — готовність зв'язати себе понад звичайне. У прикладі з частини 5 орендар, який двадцять років торгував на ділянці, підписав новий договір на 20 років замість звичних 15 з переважним правом на продовження.

Умови опціону важать не менше, ніж саме право: яка орендна плата діє в продовжений період, чи триває індексація, у який строк і в якій формі орендар має заявити про продовження. Якщо опціон продовжує договір на попередніх умовах, а ринкові ставки за 15 років зросли сильніше за індексацію, орендар отримує продовження нижче ринку — власник, по суті, заздалегідь віддав йому цю різницю.

Див. також: Sonderkündigungsrecht (особливе право на розірвання) · Wertsicherungsklausel (застереження про індексацію) · WALT (середньозважений строк оренди)

Термін ринковий, а не юридичний. Асортимент такого магазину тягнеться від свіжих овочів, м'яса й сиру до сухих продуктів, напоїв і товарів повсякденного попиту; протилежність формату — дискаунтер із вузьким асортиментом. Великі супермаркети REWE та EDEKA пропонують від 15 000 до 40 000 найменувань, невеликий дискаунтер — кілька тисяч (див. частину 5 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). За торговельної площі понад 800 м² магазин вважається великоформатним (BVerwG, рішення від 24 листопада 2005 року, 4 C 10.04). Якщо він здатен помітно впливати на навколишню територію, будувати його можна лише в центральній або спеціальній зоні (§ 11 абз. 3 BauNVO).

Джерело: BNP Paribas Real Estate, IV квартал 2025 року.

Формат нарощує частку ринку. У 2025 році частка супермаркетів і великих супермаркетів в обороті продуктової роздрібної торгівлі зросла з 42,1 % до 43,2 %, а частка дискаунтерів знизилася з 46,6 % до 46,1 % (EHI; частина 1). Заможність району проявляється насамперед у виборі формату — на користь повного асортименту й преміальних лінійок, а не дискаунтерів (частина 5).

Пропозицію для інвесторів створюють саме REWE та EDEKA: їхня орендна модель породжує потік нових супермаркетів із довгостроковою орендою (частина 4). Багато з цих магазинів ведуть незалежні підприємці, тому вирішує підписант: договір із компанією групи — однією з регіональних компаній EDEKA або REWE Markt GmbH — помітно надійніший, ніж договір із самим підприємцем (частина 2).

Розрив між нинішньою площею та вимогами мереж BNP Paribas Real Estate називає «прихованим резервом» кожного портфеля: розширення здебільшого приносить помітне зростання орендної плати й новий договір, найчастіше на 15 років. Окупається цей резерв, лише якщо ділянці є куди рости (частина 5).

Див. також: Lebensmitteldiscounter (продуктовий дискаунтер) · Ankermieter (якірний орендар) · Großflächiger Einzelhandel (великоформатна роздрібна торгівля) · Nahversorgung (місцеве забезпечення)

Загальне переважне право купівлі виникає в муніципалітету в разі продажу ділянок у певних зонах (§ 24 абз. 1 BauGB). Це площі, які план забудови відводить під публічні потреби, зони перерозподілу ділянок, зони реконструкції (Sanierungsgebiet), зони дії постанов про збереження забудови та низка інших. Особливе право муніципалітет може запровадити своєю постановою (§ 25 BauGB). Скористатися правом можна, лише якщо це виправдано суспільним благом, і з визначенням мети використання ділянки (§ 24 абз. 3 BauGB). У разі купівлі приміщення за Законом про власність на квартири (WEG) і спадкового права забудови (Erbbaurecht) муніципалітет такого права не має (§ 24 абз. 2 BauGB).

Продавець зобов'язаний невідкладно повідомити муніципалітету зміст договору. Муніципалітет може скористатися правом, видавши адміністративний акт протягом трьох місяців після повідомлення, і тоді між ним і продавцем виникає договір купівлі-продажу на тих самих умовах (§ 28 абз. 1, 2 BauGB; § 464 абз. 2 BGB). Якщо ціна вища за ринкову вартість, муніципалітет має право заплатити ринкову вартість, а продавець — відмовитися від договору (§ 28 абз. 3 BauGB).

Головна ціна цього права — час. На рішення в муніципалітету до трьох місяців із моменту повідомлення (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Без підтвердження, що права немає або муніципалітет ним не скористається, відомство земельної книги не зареєструє покупця. Таке підтвердження (Negativattest) муніципалітет зобов'язаний видати на заяву невідкладно, і воно вважається відмовою від права. Якщо муніципалітет заздалегідь і публічно відмовився від права для всієї своєї території або окремого кадастрового округу, підтвердження не потрібне (§ 28 абз. 1, 5 BauGB).

Для магазину, що працює, закон обмежує ризик. Скористатися правом не можна, якщо ділянку забудовано й використовують відповідно до плану забудови або цілей містобудівного заходу, а будівля не має недоліків у розумінні § 177 BauGB (§ 26 п. 4 BauGB). Якщо ж право існує, покупець може не дати муніципалітету ним скористатися (§ 27 BauGB); винятки стосуються насамперед площ під публічні потреби. Для цього він до спливу тримісячного строку зобов'язується в розумний строк використовувати ділянку так, як передбачають містобудівні правила. Якщо покупець обґрунтує, що здатен це зробити, строк за його клопотанням продовжується на два місяці.

Див. також: Fälligkeitsmitteilung (повідомлення про строк оплати) · Grundstückskaufvertrag (договір купівлі-продажу ділянки) · Teileigentum (власність на нежитлове приміщення)

Відрахування ПДВ під час будівництва або купівлі будівлі розраховане на те, як її використовуватимуть. Якщо протягом десяти років від першого використання змінюються умови, від яких залежало відрахування, його коригують за кожен календарний рік зміни (§ 15a абз. 1 UStG); для рухомого майна строк — п'ять років. До розрахунку за рік беруть одну десяту ПДВ за будівлею (§ 15a абз. 5 UStG), а подальші витрати, наприклад на реконструкцію, коригують за тими самими правилами (§ 15a абз. 6 UStG).

Продаж у межах строку теж вважається зміною: якщо його звільнено від ПДВ, а будівлю здавали з ПДВ, коригують одразу весь залишок строку (§ 15a абз. 8, 9 UStG). У разі передання діючого бізнесу строк не переривається, а продавець зобов'язаний повідомити покупцеві дані для розрахунку (§ 15a абз. 10 UStG). Дрібні суми закон відсікає. Коригування немає, якщо ПДВ за об'єктом не перевищує 1000 €, а також якщо частка змінилася менше ніж на 10 відсоткових пунктів і сума за рік не більша за 1000 € (§ 44 абз. 1, 2 UStDV).

Умовний приклад: забудовник звів магазин за 10 млн € без ПДВ і відрахував 1,9 млн € ПДВ. Якщо з четвертого року 10 % площі займе лікарська практика, для якої вибір оподаткування ПДВ неможливий (див. Umsatzsteueroption), власник щороку повертатиме 19 000 €, а до кінця строку — 133 000 €. Саме про це попереджає частина 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»: помилка з ПДВ може коштувати шестизначної суми через роки після закриття угоди.

Ризик переходить до покупця непомітно. У разі передання бізнесу ціна ПДВ не оподатковується, відрахування колись зробив продавець, а коригуватиме новий власник — за даними, які продавець зобов'язаний йому передати. Якщо ж передання бізнесу не було, а вибору оподаткування не заявлено, продаж звільнено від ПДВ, і коригування за весь залишок строку лягає на продавця. Тому розподіл цього ризику, з нашого досвіду, — звичайний предмет переговорів.

Див. також: Umsatzsteueroption (вибір оподаткування ПДВ) · Geschäftsveräußerung im Ganzen (передача бізнесу) · Due Diligence (комплексна перевірка)

Законом показник не визначено, і методику щоразу треба уточнювати. Для кожного договору беруть строк до найближчої дати, коли орендар може з нього вийти, з урахуванням особливих прав на розірвання, множать на частку договору в загальній орендній платі й підсумовують. Іноді WALT зважують за площею, а не за орендною платою.

Просте середнє строків — 6,25 року, але три п'ятих доходу приносить супермаркет, і зважений строк виявляється на 3,4 року довшим.

Нові договори оренди продуктових магазинів найчастіше укладають на 15 років, а на стратегічно важливих ділянках деякі ритейлери підписують їх і на 20 (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). З кожним роком WALT скорочується, і разом із ним може змінитися клас об'єкта: короткий залишок строку — одна з ознак, які переводять магазин із core в core-plus. За даними BNP Paribas Real Estate, наприкінці 2025 року це означало мультиплікатор 15,5 річної орендної плати замість 18,5 (частина 12). Супермаркет класу core купують заради першого договору оренди, а володіють ним заради другого — і WALT вимірює лише перший.

Опціони на продовження належать орендареві: він скористається ними, якщо магазин працює добре, і відмовиться, якщо ні. WALT з урахуванням опціонів описує найкращий сценарій, а не захищений дохід.

Паперовий WALT вартий стільки, скільки форма договору. Договір оренди строком понад рік без дотримання встановленої законом форми вважається укладеним на невизначений строк, і будь-яка сторона може розірвати його, попередивши приблизно за шість місяців (§§ 550, 578 абз. 1, 580a абз. 2 BGB). Сьогодні для комерційної оренди досить текстової форми (§ 578 абз. 1 реч. 2 BGB), але в ній має бути оформлена й кожна істотна зміна умов. Підвищення орендної плати, погоджене телефоном, вимог щодо форми не дотримується (частина 7).

Див. також: Ankermieter (якірний орендар) · Schriftform (письмова форма, § 550 BGB) · Core, Core-plus, Value-add (класи ризику) · Kaufpreisfaktor (мультиплікатор ціни)

Автоматичні цінові застереження за загальним правилом заборонені: розмір грошового боргу не можна прямо й автоматично визначати ціною або вартістю непорівнянних товарів чи послуг (§ 1 абз. 1 PrKG). Для довгострокових договорів Закон про цінові застереження (Preisklauselgesetz) допускає їх, якщо (§ 3 абз. 1 п. 1 літ. d, e PrKG):

Застереження має бути достатньо визначеним і не повинно необґрунтовано ущемлювати жодну зі сторін — наприклад, підвищуючи орендну плату в разі зростання цін, але не знижуючи її в разі їх падіння (§ 2 абз. 1, 3 PrKG). Застереження, за якими розмір зміни встановлюють на справедливий розсуд, під заборону не підпадають (§ 1 абз. 2 п. 1 PrKG). Застереження, що порушує закон, утрачає силу лише після того, як суд остаточно встановить порушення, — якщо сторони не домовилися про ранішу недійсність. Доти воно діє (§ 8 PrKG).

У довгостроковому договорі з продуктовою мережею орендна плата встигає за інфляцією завдяки індексації, а деталі відповідають шаблону мережі. Застереження часто спрацьовує, лише коли інфляція перетинає поріг, і тоді переносить на орендну плату тільки її частину (див. частину 2 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). У прикладі з частини 11 перенесення 70 % інфляції на рівні 2 % піднімає орендну плату з 500 000 € до 566 600 € на десятий рік. За повного перенесення вона сягнула б приблизно 597 500 € (наш розрахунок) — близько 31 000 € на рік більше з того самого магазину.

Строки теж коштують грошей. З нашого досвіду, деякі застереження підвищують орендну плату лише з місяця, наступного за письмовою вимогою орендодавця, тож непомічений поріг — це орендна плата, втрачена безповоротно (частина 10).

Див. також: Schriftform (письмова форма, § 550 BGB) · Betriebskosten (експлуатаційні витрати) · Ankermieter (якірний орендар)

Система центральних місць — інструмент територіального планування. Серед принципів федерального закону — орієнтувати розселення на центральні місця, зосереджувати в них соціальну інфраструктуру та зберігати центри міст як центральні зони забезпечення (§ 2 абз. 2 пп. 2, 3 ROG). Самі центральні місця визначають плани земель і регіонів (§ 13 абз. 5 п. 1 «b» ROG). Обов'язкових цілей (Ziele) цих планів муніципалітет мусить дотримуватися в кожному плані забудови (§ 3 абз. 1 п. 2 ROG; § 1 абз. 4 BauGB).

Щаблі встановлюють землі. У Баварії це базові, середні та вищі центри, регіональні центри й метрополії; центри від середнього рівня й вище призначає програма розвитку землі, базові — регіональні плани (LEP Bayern, 2.1.2). Базові центри відповідають за первинне забезпечення найближчої округи, середні — за «підвищений», вищі — за «спеціалізований вищий» попит, причому старший центр виконує й функції молодших (LEP Bayern, 2.1.3). У Баден-Вюртемберзі набір щаблів інший: там є, наприклад, нижні центри (Unterzentren).

Суди застосовують ці правила всерйоз. Регіональний план Гайльбронн-Франкен у Баден-Вюртемберзі допускає значущі для регіону великі торговельні проєкти зазвичай лише у вищих, середніх і нижніх центрах. Муніципалітет приблизно з 2700 мешканцями без такого статусу відкрив у зоні для підприємств (Gewerbegebiet) шлях торгівлі загальною площею майже 3000 м² — і його план забудови визнано недійсним (BVerwG, рішення від 10 листопада 2011 року, 4 CN 9.10).

Для інвестора статус місця — частина містобудівної позиції магазину. Навколишні села замалі для власного супермаркету повного асортименту — і за регіональним планом, і за арифметикою ритейлерів, — тому за тижневими покупками їдуть до центру (частина 5). Але статус переглядають разом із планами, а в Баварії магазин місцевого забезпечення з торговельною площею до 1200 м² можуть дозволити в будь-якому муніципалітеті (LEP Bayern, ціль 5.3.1).

Див. також: Landesentwicklungsplan (план розвитку федеральної землі) · Zentraler Versorgungsbereich (центральна зона забезпечення) · Großflächiger Einzelhandel (великоформатна роздрібна торгівля) · Auswirkungsanalyse (аналіз впливу)

Визначення дав Федеральний адміністративний суд: це просторово обмежені частини муніципалітету, яким наявна торгівля надає функцію забезпечення за межами безпосереднього сусідства. Такі зони можуть випливати як із планів, так і з фактичного стану речей (BVerwG, рішення від 11 жовтня 2007 року, 4 C 7.07). Поняття функціональне, а не географічне: центральною зоною забезпечення може бути й місцевий центр у пішій доступності. Але він має бути вбудований у забудову — ізольовані майданчики з окремими магазинами такою зоною не вважаються, навіть якщо обслуговують велику зону охоплення (BVerwG, рішення від 17 грудня 2009 року, 4 C 2.08, абз. 11, 13).

Закон звертається до цих зон неодноразово. Проєкт на забудованій території без плану забудови не повинен їм шкодити ні у своєму, ні в сусідніх муніципалітетах (§ 34 абз. 3 BauGB), і це стосується навіть магазинів, менших за 800 м² (BVerwG, 4 C 2.08). Муніципалітет може захистити їх планом забудови, який регулює лише допустимі види використання (§ 9 абз. 2a BauGB), і позначити в плані землекористування (§ 5 абз. 2 п. 2 «d» BauGB). Сусідні муніципалітети мають право посилатися на них під час погодження планів (§ 2 абз. 2 BauGB), а вплив на їхній розвиток — один із критеріїв для великоформатної торгівлі (§ 11 абз. 3 реч. 2 BauNVO).

Шкоду можна вимірювати очікуваним відтоком купівельної спроможності, але єдиного відсоткового порогу немає. Шкода безперечна принаймні тоді, коли зона перестає повноцінно виконувати свою функцію загалом або за окремими товарними групами (BVerwG, 4 C 7.07, абз. 24). У Кельні дискаунтер на 699 м² так і не отримав попереднього рішення: апеляційний суд визнав, що він зашкодить сусідньому місцевому центру, де вже працювали супермаркет на 640 м² і дискаунтер на 570 м² (BVerwG, 4 C 2.08).

Для власника супермаркету висновок двоякий. Магазин усередині центральної зони забезпечення, визначеної концепцією роздрібної торгівлі муніципалітету, виграє від її захисту: проєкт конкурента на околиці перевірять на шкоду цій зоні (див. частину 5 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Магазин на окремому майданчику біля дороги сам такого захисту не отримує, а його розширення перевірятимуть на шкоду центральним зонам забезпечення — свого й сусідніх міст.

Див. також: Kerngebiet (центральна зона) · Auswirkungsanalyse (аналіз впливу) · Zentrale Orte (центральні місця) · Bauvorbescheid (попереднє рішення)

Закон розрізняє фіксовану та змінну ставку (§ 489 абз. 5 BGB) і дає позичальникові права виходу, які не можна виключити чи ускладнити договором (§ 489 абз. 4 BGB):

Кредит із фіксованою ставкою, забезпечений земельним боргом (Grundschuld), можна розірвати й раніше, якщо цього вимагають законні інтереси позичальника, насамперед продаж об'єкта. Це можливо не раніше ніж через шість місяців після повного отримання кредиту, з повідомленням за три місяці та з відшкодуванням банкові збитків (§ 490 абз. 2, § 488 абз. 3 BGB).

Джерело: Deutsche Bundesbank; дані за серпень попередні, без урахування комісій.

Строк фіксації треба співвідносити зі строком оренди. Нові договори оренди продуктових магазинів найчастіше укладають на 15 років (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). За десятирічної фіксації останні п'ять років оренди доведеться фінансувати за ставкою, якої сьогодні ніхто не знає. З травня по серпень 2026 року ставка за фіксації на 5–10 років зросла з 3,76 % до 4,02 %, а дохідність десятирічних державних облігацій 7 жовтня становила 3,55 %.

Фіксація, довша за десять років, асиметрична: через десять років позичальник має право вийти без компенсації банку, а банк залишається зв'язаний ставкою (§ 489 абз. 1 п. 2 BGB). Продаж об'єкта до кінця фіксації, навпаки, зазвичай означає дострокове погашення: у разі прямої купівлі об'єкта застави продавця погашають із ціни (частина 8), і кредит доводиться закривати з компенсацією банку.

Див. також: Loan-to-Value (частка кредиту у вартості) · Beleihungswert (заставна вартість) · Grundschuld (земельний борг) · WALT (середньозважений строк оренди)

Відсоткові витрати вираховують у межах відсоткових доходів, а понад них — лише до 30 % податкової EBITDA (§ 4h абз. 1 реч. 1–2 EStG; для GmbH — § 8a абз. 1 KStG). Податкова EBITDA — це оподатковуваний прибуток до чистих відсотків і амортизації. Невирахувані відсотки переносять на майбутнє без обмеження строку (Zinsvortrag); у роки, коли обмеження діє, невикористану EBITDA переносять на п'ять років (§ 4h абз. 1 реч. 3–5 EStG).

Обмеження не застосовується у трьох випадках (§ 4h абз. 2 реч. 1 EStG):

Поріг захищає більшість структур з одним об'єктом. У прикладі з частини 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини» GmbH сплачує 327 000 € відсотків за позикою учасника (Gesellschafterdarlehen) — близько 11 % від цієї позначки. Якби обмеження застосовувалося, вирахувати можна було б лише 127 500 € — 30 % від операційного прибутку в 425 000 €, — і приблизно три п'ятих відсотків довелося б відкласти на майбутнє (наш розрахунок). За ставки 3,0 % із частини 11 поріг відповідає боргу в 100 млн €: це розмір портфеля, а не окремого магазину.

Два наслідки легко проґавити. По-перше, перенесені відсотки підпорядковуються тим самим правилам утрати, що й податкові збитки: вони згорають, якщо понад 50 % часток протягом п'яти років переходять до одного покупця. Є винятки — наприклад, за наявності оподатковуваних прихованих резервів (§ 8a абз. 1 реч. 3 у взаємозв'язку з § 8c KStG). Крім того, перенесені відсотки пропадають у разі припинення або передання підприємства (§ 4h абз. 5 EStG).

По-друге, поріг звільняє лише від цього обмеження. Ставка однаково має бути ринковою (§ 8 абз. 3 KStG; частина 9). А без розширеного зменшення бази промислового податку (erweiterte Kürzung) чверть витрат на фінансування понад 200 000 € додається до бази промислового податку (Gewerbesteuer; § 8 п. 1 GewStG).

Див. також: Gesellschafterdarlehen (позика учасника) · Körperschaftsteuer (податок на прибуток підприємств) · Gewerbesteuer (промисловий податок)