Частина 1. 218 млрд € на рік: як улаштований найбільший продуктовий ринок ЄС

У 2025 році німецька промисловість пережила ще один рік стагнації, а давнє прізвисько «хвора людина Європи» повернулося в обіг. Тим часом оборот продуктової роздрібної торгівлі Німеччини сягнув 217,8 млрд € без ПДВ — на 3,8 % більше, ніж роком раніше. В інтернеті німці купили продуктів лише приблизно на 4,1 млрд € — за будь-якого коректного зіставлення це менше ніж 2 % цієї суми. Мало який ринок у світі поєднує такий масштаб, таку стабільність і таку вперту вірність звичайному магазину. Для інвестора в нерухомість звідси прямий висновок: за вдало зданим в оренду німецьким супермаркетом стоїть один із найпередбачуваніших споживчих грошових потоків у Європі. Ця серія з дванадцяти частин пояснює, як міжнародні інвестори отримують свою частку цього потоку — і що їм варто знати, перш ніж на це зважитися.

Головне
• У 2025 році оборот продуктової роздрібної торгівлі Німеччини становив 217,8 млрд € (EHI); за загальноєвропейською методикою Євростату у 2024 році Німеччина обійшла Францію й стала найбільшим продуктовим ринком Європейського Союзу — з відривом приблизно в 1 %.
• Онлайн-торгівля продуктами й надалі залишається на периферії ринку — близько 4,1 млрд € на рік, а стартапи надшвидкої доставки, які обіцяли замінити супермаркет, здебільшого пішли з Німеччини.
• Дохідність першокласних (prime) супермаркетів і дискаунтерів у III кварталі 2026 року становила 5,0 % (BNP Paribas Real Estate) — більше, ніж у першокласних офісів чи логістики, і приблизно на 1,5 відсоткового пункту вище, ніж у десятирічних державних облігацій Німеччини, — і вона поступово зростає.
• На чотири торговельні групи припадає понад 90 % ринку: це орендарі виняткової фінансової сили — і з відповідною переговорною вагою.

Продуктова торгівля зростає, поки німецька промисловість стоїть

Німеччина ледь обійшла Францію, але вирізняється структурою

Онлайн-торгівля продуктами залишається нішею: покупці вірні магазинам, а маржа низька

Супермаркети дохідніші за першокласні офіси й логістику, але залежать від одного орендаря

Одинадцять частин пояснюють, що інвестор має знати до купівлі

Що це означає для інвестора

Як читати німецьку ринкову статистику: EHI наводить оборот продуктової роздрібної торгівлі без ПДВ і в розрізі форматів магазинів; Destatis публікує темпи зростання, а не суми в євро; онлайн-показники bevh містять ПДВ, тож будь-яка частка онлайну — лише орієнтир. Порівняння Євростату для країн ЄС ґрунтується на іншому визначенні — на рівні підприємств — і з'являється майже через два роки після року, який описує. Брокери рахують дохідність за різними методиками — BNP Paribas Real Estate оцінює першокласні супермаркети в 5,00 %, CBRE першокласні продуктові магазини — в 4,6 %, — тож порівнюйте дохідність лише в межах даних одного брокера й завжди на зазначену дату.

Про Gordon Real Estate Group

Частина 2. Велика четвірка: як чотири групи здобули дев'ять із кожних десяти євро, які німці витрачають на продукти

У вересні 2014 року німецьке Федеральне антимонопольне відомство (Bundeskartellamt) дійшло висновку, що на чотири торговельні групи припадає близько 85 % продуктового роздрібного ринку країни. 28 вересня 2026 року те саме відомство оприлюднило нову цифру: понад 90 %. Нині EDEKA, група Schwarz, REWE та ALDI отримують понад дев'ять із кожних десяти євро, що проходять через каси німецьких продуктових магазинів. Для інвестора в нерухомість супермаркетів ця концентрація — фундамент інвестиційної логіки й водночас ключова обставина будь-яких переговорів про оренду.

Головне
• EDEKA (близько 30 %), група Schwarz (близько 25 %), REWE (близько 22 %) та ALDI (близько 15 %) разом контролюють понад 90 % продуктової роздрібної торгівлі Німеччини (Bundeskartellamt, дані за 2025 рік).
• Жодна з чотирьох груп не представлена на фондовій біржі: дві з них — кооперативи незалежних підприємців, дві належать фондам, створеним родинами засновників, і всі чотири інвестують із горизонтом, що вимірюється десятиліттями.
• Концентрація дає орендодавцям орендарів рідкісної фінансової сили — і водночас дає саме цим орендарям перевагу на переговорах про договір оренди.
• Антимонопольне відомство тепер перевіряє подальшу консолідацію локація за локацією; а оскільки й містобудівне право обмежує появу нових великих магазинів (частина 3), наявні, добре розташовані магазини важко замінити.

Концентрація зростає, а четвірка конкурує розташуванням, розміром і доступністю

Масштаб, стабільний грошовий потік і терплячі власники роблять орендаря сильним

Концентрація дає орендарям перевагу на переговорах про оренду

Конкурентне право робить локації дефіцитними й звужує вибір орендодавця

Дрогері поза четвіркою доповнюють найстабільніший склад орендарів ритейл-парку

Що це означає для інвестора

Як оцінити орендаря німецького супермаркету:
• Яка група керує магазином і яка юридична особа фактично підписала договір оренди?
• Для EDEKA та REWE: орендар — компанія групи чи незалежний підприємець? І якщо підприємець — чи стоїть за договором група?
• Скільки років група торгує на цій ділянці і яке місце магазин посідає у своїй зоні охоплення?
• Що передбачають положення про індексацію, розподіл витрат, суборенду та захист від конкуренції?
• Чи є поруч орендарі — дрогері, дискаунтер, пекарня, — які підтримують відвідуваність?

Частина 3. Як Німеччина будує супермаркети — і чому нових ділянок так мало

Супермаркетів у Німеччині не бракує. Бракує місць, де дозволено будувати нові. Десятиліття повоєнної експансії вкрили країну продуктовими магазинами, а містобудівне право сьогодні спрямовує нові великі магазини в обмежену кількість спеціально відведених локацій. Як наслідок, девелоперський ринок тут працює інакше, ніж будь-який інший сегмент німецької нерухомості: вузьке коло перевірених девелоперів, мережі, що обирають ділянки з прискіпливістю криміналіста, і стабільний потік перебудованих і розширених магазинів на ділянках, де торгують уже десятиліттями. Для інвестора розуміння того, як народжується магазин, — перший крок до оцінки того, скільки він проживе.

Головне
• Кожен новий супермаркет потребує згоди п'яти сторін: муніципалітету, торговельної мережі, девелопера, кредитора і — дедалі частіше — інвестора, який вкладає власний капітал.
• Два документи відкривають доступ до фінансування й формують актив: дозвіл на будівництво й договір оренди, підписаний провідною мережею, здебільшого на 15 років.
• Містобудівне право робить нові ділянки дефіцитом: з нашого досвіду, більшість нових магазинів замінюють або розширюють наявні, а рішення мережі перебудувати магазин там, де вона вже торгує, є одним із найсильніших сигналів якості локації.
• Найбажаніші проєкти дістаються вузькому колу давніх девелоперів; інвестори отримують до них доступ через цих девелоперів, а не через відкритий ринок.

П'ять сторін із різними інтересами мають домовитися про кожен новий магазин

Вузьке коло перевірених девелоперів контролює доступ до найкращих проєктів

Дозвіл і підписаний договір оренди відкривають доступ до фінансування й формують актив

Дефіцит нових ділянок створює містобудівне право, а не попит

Відставання від сучасних форматів — прихований резерв кожного портфеля

Інвестори, які фінансують будівництво, беруть на себе ризик завершення заради кращої ціни

Що це означає для інвестора

Запитання, які варто поставити щодо будь-якого нового магазину:
• Це нова ділянка чи заміна магазину, який мережа вже тут мала, — і скільки років він працював?
• Чи є дозвіл на будівництво остаточним і чи охоплює він усю торговельну площу та призначення магазину?
• Які строк оренди, опціони на продовження та умова про індексацію?
• Який девелопер збудував об'єкт і яка в нього історія співпраці з цією мережею?
• Які енергетичні рішення є в будівлі — і кому вони належать? Компанія-власник нерухомості, яка сама продає сонячну електроенергію чи послуги зарядки електромобілів, зберігає розширене зменшення бази промислового податку (erweiterte Kürzung) лише в межах, установлених законом (частина 9).

Частина 4. Хто інвестує в німецькі супермаркети — і що знає кожен із покупців

Наприкінці 2014 року один із наших давніх клієнтів програв боротьбу за новий супермаркет у баварському ритейл-парку суперникові, якого ми не очікували. Коли ми запитали продавця, хто переміг, відповідь уклалася в два слова: «Credit Suisse». Фонд нерухомості під управлінням швейцарського банку вже володів рештою парку. Цей епізод навчив нас двох речей, які актуальні й досі: німецька нерухомість для продуктової торгівлі вже не ніша для місцевих приватних орендодавців, а учасник торгів, у якого найвагоміші причини володіти активом, може запропонувати більше, ніж будь-хто інший. За ті самі магазини змагаються чотири різні групи покупців — і кожна приходить за стіл переговорів із власною логікою.

Головне
• За німецьку нерухомість для продуктової торгівлі змагаються чотири групи — інституційні інвестори, самі торговельні мережі, девелопери, які тримають магазини для власних родин, і приватні інвестори, — і кожна визначає ціну за власною логікою.
• Інституційні інвестори прийшли пізно, бо окремі супермаркети — це невеликі чеки; їхній погляд змінила стійкість сегмента під час фінансової кризи та пандемії, і 2025 року вони забезпечили значно більше половини вкладеного капіталу.
• Приватні інвестори з довгим горизонтом, яким майже не потрібне позикове фінансування, залишаються природними власниками окремих магазинів вартістю 3–20 млн € — ринку, який брокерська статистика майже не фіксує.
• Учасник торгів, у якого найвагоміші причини володіти активом, — наприклад, власник навколишньої території, — може запропонувати більше, ніж будь-хто інший: знати, хто ще бере участь у торгах і чому, — частина правильної оцінки активу.

Невеликі чеки тримали інституції осторонь, а два стрес-тести привели їх на ринок

Урок Credit Suisse: власник по сусідству може перебити будь-яку ставку

Мережі формують пропозицію, а в угодах зі зворотною орендою — і орендну плату

Девелопери залишають собі частину найкращих магазинів, тож перевіряйте кожну пропозицію

Приватні інвестори найзавзятіше змагаються за окремі магазини, які статистика майже не фіксує

Що це означає для інвестора

Чому склад покупців впливає на ціну: ціна активу відображає те, яка група найімовірніше купить його, коли власник виходитиме з інвестиції. Інституції змагаються за портфелі й, коли великих портфелів бракує, доплачують за масштаб; витрати на будівництво задають довгострокову планку вартості, бо нове будівництво зупиняється, щойно ціни опускаються нижче за його собівартість; рішення мереж володіти, орендувати, купувати чи продавати зі зворотною орендою формують пропозицію; приватні інвестори найзавзятіше змагаються за окремі нові магазини з довгостроковими договорами оренди.

Частина 5. Мегаполіс чи містечко? Де супермаркети Німеччини приносять найстійкіший дохід

Німецький округ із найвищою купівельною спроможністю — не Берлін, не Франкфурт-на-Майні й не Гамбург. Це Штарнберг — край озер і сіл на південний захід від Мюнхена, де купівельна спроможність (за методикою NIQ — наявний дохід на душу населення) сягає 42 751 € і на 37 % перевищує середній показник по країні. Місто Мюнхен — лише третє, позаду власного приміського округу, а столичний Берлін навіть не дотягує до середнього показника по країні. Для тих, хто інвестує в нерухомість для продуктової торгівлі, це більше, ніж цікавий факт. У країні без домінантного мегаполіса частину найнадійнішого доходу від супермаркетів заробляють не у великих містах, а в заможних містечках — за умови, що інвестор розуміє містобудівні правила, на яких цей дохід тримається, і межі цих правил.

Головне
• Купівельна спроможність у Німеччині децентралізована: заможні приміські та сільські округи часто випереджають великі міста — округ Гохтаунус під Франкфуртом-на-Майні перевершує саме місто майже на п'яту частину в розрахунку на душу населення.
• Сім міст категорії A пропонують ліквідність, але за підвищеною ціною: у III кварталі 2026 року дохідність першокласних об'єктів становила 5,00 % — з нашого досвіду, це нижня межа для магазинів у мегаполісах — і лише приблизно на 1,5 відсоткового пункту перевищувала дохідність десятирічних державних облігацій Німеччини; багатьом довгостроковим інвесторам такий розрив здається надто вузьким.
• Німецьке містобудівне право допускає великоформатні магазини, які більш ніж незначно впливають на навколишню територію, лише в центральних зонах міст або в спеціальних зонах, а регіональні плани спрямовують їх до визначених «центральних місць». Супермаркет повного асортименту, що вже займає таку ділянку, має перевагу, яку важко відтворити, — хоча й не юридичну монополію.
• Менші локації обмінюють ліквідність на дохід — і такий обмін виправданий лише тоді, коли магазин домінує, договір оренди довгостроковий, а зона охоплення стабільна або зростає.

Купівельна спроможність найвища в заможних округах, а не в столиці

Міста категорії A дають ліквідність, але конкуренція покупців стискає дохідність

Захисний рів містечка — містобудівне право, а не купівельна спроможність

Приклад: «околиця», яка нею не була

Коли рів стає пасткою для власника

Вища дохідність у містечках виправдана лише за трьох умов

Що це означає для інвестора

Як перевірити супермаркет у невеликому місті:
• статус міста як «центрального місця» в плані розвитку федеральної землі чи регіону;
• динаміка й прогноз чисельності населення міста та його зони охоплення;
• конкуренти в радіусі десяти хвилин їзди, а також заплановані чи вже дозволені нові магазини;
• торговельна площа магазину, паркування та розташування щодо центру міста;
• зонування ділянки — центральна чи спеціальна зона, обмеження торговельної площі — і чи дозволяє воно розширення, якого орендар захоче під час продовження договору;
• строк оренди, що залишився, опціони та власні інвестиції орендаря в магазин.

Частина 6. Угоди на етапі будівництва чи готові об'єкти: як купують супермаркет, якого ще не існує

За рік до того, як новий супермаркет відчинить двері, його майбутній власник, можливо, уже сплатив майже третину ціни, а щойно зведено коробку будівлі, — понад половину. Інвесторам із ринків, де купівля на етапі котловану може закінчитися недобудом, це видається безрозсудством. У Німеччині ж це проторований шлях, захищений законом, — і для інвесторів із терплячим капіталом нерідко вигідніший за ціною. Вибір між угодою на етапі будівництва й готовим об'єктом — питання не так безпеки, як ціни, строків і контролю.

Головне
• Готові об'єкти дають дохід із першого дня й не несуть будівельного ризику — за ціною, яка враховує і те, і інше.
• Якщо девелопер продає землю разом із будівлею, німецьке право дозволяє йому отримувати ціну лише частинами — щонайбільше сімома платежами, прив'язаними до ходу будівництва, — і лише після того, як право покупця на землю забезпечено в земельній книзі (Grundbuch), якщо тільки девелопер не надасть натомість банківської гарантії.
• Фінансування будівництва коштом інвестора дає девелоперу змогу заощадити частину витрат на будівельний кредит — за нашим ілюстративним розрахунком, лише відсотки становлять 2 % від ціни в 10 млн €, — а інвесторові варто домовитися, щоб частку цієї економії було враховано в ціні.
• З нашого досвіду, якість девелопера важить більше, ніж вибір між купівлею на етапі будівництва й готовим об'єктом.

Дедалі більше приватних інвесторів купують на етапі будівництва — за трьох умов

Готовий об'єкт дає визначеність, але вимоги щодо дефектів разом із ним не переходять

Де діє MaBV, платежі прив'язані до ходу будівництва — або до гарантії

Економія девелопера на фінансуванні виправдовує знижку — просіть її

Нагляд дає інвесторові контроль, а приймання приховує три юридичні пастки

MaBV обмежує суму під ризиком — але не затримку чи провал

Девелопер важить більше за спосіб купівлі — перевіряйте його фактами

Що це означає для інвестора

Перед підписанням угоди на етапі будівництва:
• дозвіл на будівництво остаточний і не підлягає оскарженню;
• договір оренди підписано, і в ньому визначено дату відкриття, початок нарахування орендної плати та граничну дату;
• графік платежів відповідає § 3 MaBV — або є банківська гарантія згідно з § 7 MaBV, — а відмови від захисту за § 7 абз. 2 MaBV без рівноцінної гарантії немає;
• незалежний технічний нагляд погоджено й закладено в бюджет, а звіт консультанта буде готовий до приймання;
• гарантія виконання гарантійних зобов'язань на п'ять років після приймання;
• фінансова звітність девелопера та рекомендації з попередніх проєктів.

Частина 7. Комплексна перевірка: 50 000 €, що захищають 10 млн €

2018 року група наших клієнтів була готова купити дискаунтер Netto в самому серці Мангейма. Розташування — чудове, потік покупців — винятковий, заявлена дохідність — приваблива. А потім податковий консультант зі Штутгарта прочитав договір оренди — і вся інвестиційна логіка розсипалася. Комплексна перевірка (due diligence) — не формальність, що йде слідом за рішенням про купівлю. Це процес, який показує інвесторові, чи є актив тим, за що його видає рекламний проспект.

Головне
• З нашого досвіду, повна комплексна перевірка одного супермаркету коштує 30 000–50 000 € — це 0,3–0,5 % ціни в 10 млн € і лише невелика частка одного тільки податку на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer), ставка якого залежно від федеральної землі становить 3,5–6,5 %.
• Договір оренди і є активом: його строк, розподіл витрат, індексація (прив'язка до індексу споживчих цін) і повнота документації визначають реальну дохідність.
• Окрім договору оренди, найбільший ризик перетворити добре розташування на невдалу інвестицію несуть спадкове право забудови (Erbbaurecht), забруднення ґрунту та містобудівні обмеження.
• Для нового магазину, зданого в довгострокову оренду великій мережі, аналіз розташування, який провела сама мережа, — сильний сигнал, що діє на строк оренди, але не заміна юридичній і технічній перевірці.

Ціну перевіряють чотири напрями, і економія на будь-якому рідко окупається

Юридичні ризики криються поза земельною книгою — і всередині договору оренди

Що ближче кінець строку, то дешевше спадкове право забудови

Фінансова та податкова перевірка з'ясовує, чи реальна заявлена дохідність

Приклад із практики: магазин Netto в Мангеймі

Технічна перевірка оцінює капітальні витрати й виявляє дефекти до спливу давності

Вердикт мережі щодо ділянки діє лише до кінця оренди

Що це означає для інвестора

Документи, які варто запросити для комплексної перевірки, — зазвичай після того, як лист про наміри відкриває доступ до віртуальної кімнати даних:
• актуальний витяг із земельної книги, документи, на підставі яких зроблено кожен запис у розділі II (у самій книзі є лише однорядкове посилання на них), а за наявності — договір про спадкове право забудови;
• дозвіл на будівництво, затверджені креслення та акт приймання;
• повний договір оренди з усіма доповненнями та окремими листами-домовленостями;
• розрахунки експлуатаційних витрат за останні три роки та актуальний орендний реєстр;
• витяги з реєстру публічно-правових обтяжень (у Баварії його немає) та реєстру забруднених ділянок, а також довідка муніципалітету про внески на облаштування;
• енергетичний сертифікат і договори на обслуговування інженерних систем.

Частина 8. Нотаріальне закриття угоди: як німецька нерухомість змінює власника

Уявіть типове закриття угоди: дев'ята ранку, нотаріальна контора в Ганновері. За столом сидять семеро — нотаріус, покупець і продавець, двоє їхніх юристів, брокер і перекладач — і слухають, як пункт за пунктом уголос зачитують договір на 10 млн €. Ніхто не обмінюється підписами електронною поштою, і жоден ескроу-агент не тримає гроші. Інвесторам із Лондона, Нью-Йорка чи Дубая цей ритуал може видатися архаїчним. Насправді це видима частина системи передачі права власності, побудованої так, щоб жодній стороні не доводилося довіряти іншій: купівлю укладають перед особою, що обіймає публічну посаду, її захищає земельна книга (Grundbuch), а завершеною вона стає лише тоді, коли покупця зареєстровано власником.

Головне
• Договір купівлі німецької нерухомості, не посвідчений нотаріально, нікчемний; це стосується й побічних домовленостей (§ 311b абз. 1 BGB). Нотаріус обіймає публічну посаду й діє неупереджено — він не юрист жодної зі сторін.
• Ціна підлягає сплаті лише тоді, коли нотаріус підтвердить, що позицію покупця забезпечено, — насамперед попереднім записом у земельній книзі (Auflassungsvormerkung).
• Орендна плата й поточні витрати переходять до покупця в погоджену договором дату передачі — зазвичай після сплати ціни; орендодавцем же покупець стає лише з моменту реєстрації.
• Платити потрібно банківським переказом: з квітня 2023 року готівку, криптоактиви, золото, платину й дорогоцінне каміння заборонено використовувати для оплати німецької нерухомості та часток у компаніях, що володіють нерухомістю (§ 16a GwG).

Нотаріус посвідчує всю угоду, але не веде щодо неї жодних переговорів

Без базового акта читання вголос розтягує закриття угоди на години

Підписання зобов'язує сторони, реєстрація передає право власності

Регуляторні вимоги визначають, як сплачують ціну і хто може купувати

Кожну сторону захищено ще до виконання — страхування титулу тут рідкість

Що це означає для інвестора

Перед візитом до нотаріуса:
• остаточний текст, схвалений вашим власним юристом, і базовий акт, оформлений заздалегідь, — з копією, яку ви прочитали;
• паспорти й документи, що підтверджують повноваження, — для компаній актуальні витяги з реєстру, за потреби з апостилем або легалізовані;
• якщо ви не будете присутні особисто: довіреність, підпис на якій засвідчено в німецькому консульстві або місцевим нотаріусом, з апостилем чи легалізацією — залежно від вимог країни, бо відомство земельної книги приймає підтвердження повноважень лише в нотаріально посвідченій формі або з нотаріально засвідченим підписом (§ 29 GBO); інший варіант — представник підписує за умови вашого подальшого схвалення в тій самій формі (§ 177 BGB);
• запис у Реєстрі прозорості для іноземної компанії-покупця;
• документи про походження коштів і, за потреби, підтвердження фінансування;
• перекладач, якщо ви недостатньо добре володієте німецькою: тоді акт вам не зачитують, а перекладають — особисто нотаріус або перекладач, — і на вашу вимогу готують письмовий переклад, який додають до акта (§ 16 BeurkG).

Частина 9. Рішення про структуру: GmbH, позика учасника й німецькі податки

Найдорожчої помилки на ринку німецької нерухомості іноземний інвестор часто припускається ще до того, як огляне бодай один об'єкт, — коли обирає структуру володіння. Від цього вибору залежить, хто несе відповідальність, чи дасть банк кредит, яка частина орендної плати переживе оподаткування і що станеться, коли актив продадуть або успадкують. З нашого досвіду, більшість міжнародних покупців німецьких супермаркетів зупиняються на одному рішенні: німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH), профінансоване переважно позикою учасника (Gesellschafterdarlehen). Правильно побудована, така структура ефективна й надійна. Побудована недбало — породжує саме ті податки, від яких мала б захищати.

Головне
• GmbH обмежує ризик учасника коштами, вкладеними в товариство, — і статутним капіталом, і позиками учасника. Відповідальності самого товариства вона не обмежує, а його керуючі директори (Geschäftsführer) несуть особисті обов'язки.
• Відсотки за позикою учасника, виплачені позикодавцеві з місцем проживання за кордоном, Німеччина, як правило, не оподатковує — але лише за дотримання чотирьох умов, і зазвичай їх оподатковує країна проживання позикодавця.
• GmbH, що володіє нерухомістю, є платником промислового податку (Gewerbesteuer) уже через свою організаційно-правову форму. Повністю звільнити від нього орендний дохід можна лише через «розширене зменшення бази промислового податку» (erweiterte Kürzung), а воно вимагає, щоб товариство не займалося нічим, крім управління власною нерухомістю, з вузькими винятками, які допускає закон.
• Амортизація (AfA) лише відкладає німецький податок; відсотки, виплачені з дотриманням чотирьох умов, назавжди виводять прибуток із німецької податкової бази — зазвичай у податкову базу країни проживання позикодавця.

Відповідальність, фінансування й спадкування роблять GmbH звичним вибором

Позика учасника знижує податки, але не ризик

Коли відсотки звільнені від німецького податку?

Без розширеного зменшення податки забирають приблизно 25–33 % прибутку

У перші роки оподатковуваний прибуток стримують відсотки й амортизація

Купівля часток автоматично не звільняє від податку на придбання нерухомості

Що це означає для інвестора

До підписання мають бути готові:
• GmbH, статут якої звільняє керуючого директора від обмежень § 181 BGB;
• письмовий договір позики учасника — незабезпеченої, без участі в прибутку, за ринковою ставкою, від позикодавця, який не є резидентом країни з німецького переліку некооперативних юрисдикцій, — підписаний до переказу коштів;
• висновок німецького податкового консультанта щодо розширеного зменшення бази промислового податку для конкретного договору оренди;
• роз'яснення податкового консультанта у вашій країні проживання: як там оподатковуватимуться відсотки і чи поширюються на GmbH місцеві правила про контрольовані іноземні компанії;
• кінцеві бенефіціарні власники GmbH, зареєстровані в німецькому Реєстрі прозорості (Transparenzregister).

Частина 10. Експлуатаційні витрати: чого не видно в орендному реєстрі

Орендний реєстр показує інвесторові, скільки заробляє супермаркет. Договір оренди — скільки він коштує. Та уваги цим двом документам рідко приділяють порівну. У німецькому продуктовому роздробі різниця суттєва: договори оренди рідко укладають на умовах «потрійного нетто» (triple net), а зобов'язання, що залишаються за орендодавцем, — насамперед покрівля та несучі конструкції (Dach und Fach), — не відображаються в дохідності, яку рекламує продавець. Ця частина описує статті витрат, які власникові варто закласти в бюджет, пояснює, які з них можна перекласти на орендаря, і показує, як професійні покупці оцінюють решту.

Головне
• З нашого досвіду, більшість німецьких договорів оренди в продуктовому роздробі укладено на умовах «подвійного нетто» (double net): орендар оплачує більшість експлуатаційних витрат, а за орендодавцем залишаються покрівля, несучі конструкції та окремі зовнішні території.
• Договір оренди визначає, які витрати орендодавцеві відшкодовує орендар, — у межах, які суди встановили для стандартних умов договору: у комерційній оренді на орендаря можна перекласти податок на нерухомість, страхування і навіть витрати на управління, якщо договір чітко їх називає.
• З нашого досвіду, витрати орендодавця, яких орендар не відшкодовує, для новозбудованого супермаркету із сучасним договором оренди становлять приблизно 8–15 % чистої орендної плати; старіші магазини й слабші договори обходяться дорожче.
• Професійні покупці оцінюють те, що залишається після цих витрат: у нашому прикладі з частини 11 магазин, який пропонують на ринку із заявленою дохідністю 5,0 %, після вирахування невідшкодовуваних витрат і витрат на придбання заробляє близько 3,9 % на загальну суму вкладень.

Експлуатаційні витрати розподіляє договір оренди, а не законодавчий перелік

Орендар зазвичай оплачує більшість експлуатаційних витрат, орендодавець — покрівлю й несучі конструкції

Податок на нерухомість після реформи 2025 року

Три поліси — стандарт, але їхню цінність визначає фінансова стійкість страховика

Добре управління відпрацьовує винагороду там, куди власники рідко зазирають

Ділові поїздки вираховуються з прибутку, а приватна складова може оподатковуватися як дивіденд

Гарантійний строк визначає, коли витрати на покрівлю й конструкції ляжуть на власника

Після витрат заявлені 5,0 % дохідності перетворюються приблизно на 3,9 %

Що це означає для інвестора

Під час аналізу договору оренди перевірте:
• перелік видів витрат, які відшкодовує орендар, і порядок щорічного розрахунку експлуатаційних витрат;
• чи відшкодовує орендар витрати на управління, страхування та податок на нерухомість;
• точний розподіл обов'язків з утримання — внутрішні приміщення, покрівля, несучі конструкції, інженерні системи, автостоянка;
• кому належить холодильне та інше виробниче обладнання (Betriebsvorrichtungen) і хто його обслуговує;
• останні розрахунки експлуатаційних витрат і наявні спори;
• нову оцінку для податку на нерухомість за реформою 2025 року і те, хто несе його зростання;
• страховика за кожним полісом, його фінансову стійкість і строк відшкодування за страхуванням від втрати орендної плати.

Частина 11. Чистий грошовий потік для інвестора: один супермаркет, рядок за рядком

Запитайте десятьох консультантів, скільки приносить власникові німецький супермаркет вартістю 10 млн €, — і почуєте десять різних цифр дохідності. Чесна відповідь потребує того, що рекламні проспекти показують рідко: розрахунку рядок за рядком — від ціни купівлі до грошей, які доходять до інвестора, з усіма німецькими витратами й податками на цьому шляху. Ця частина пропонує саме такий розрахунок на основі структури, описаної в частині 9. Результат — близько 425 000 € грошових надходжень на рік на 11 млн € вкладень і жодного німецького податку на прибуток підприємств (Körperschaftsteuer) упродовж десятиліття — не вражає уяви, зате ефективний з погляду оподаткування. Умови, що стоять за ним, важать не менше.

Головне
• Витрати на придбання додають до ціни купівлі приблизно 4,5–11 % — у нашому прикладі 9,45 % — залежно від федеральної землі та від того, хто оплачує послуги брокера.
• У нашому прикладі німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH) щороку впродовж десяти років показує податковий збиток: відсотки та амортизація (AfA) перевищують операційний прибуток.
• У перший рік інвестор отримує 327 000 € відсотків; за умов, описаних у частині 9, у Німеччині вони не оподатковуються. Ще 98 000 € залишаються в GmbH і можуть без німецького податку піти на погашення основної суми позики.
• Якби ту саму GmbH фінансували лише власним капіталом, а прибуток після оподаткування виплачували, німецькі податки забирали б приблизно 68 000 € на рік: близько 28 000 € податку на прибуток і близько 40 000 € податку в джерела з дивіденду приблизно в 150 000 €. Решту грошей можна повернути з капітального резерву без податку в джерела.

Повна ціна й обережні припущення щодо витрат роблять приклад консервативним

Амортизація й відсотки тримають GmbH поза податковою сіткою

Жодна структура володіння не підвищить дохідність об'єкта в 3,9 %

Німецька економія від позики — 68 000 € — удома може обернутися переплатою

Десять років приносять 4,5 млн €, а податку на прибуток GmbH не сплачує

Чи втримається результат, вирішують п'ять припущень

Що це означає для інвестора

Усі наведені вище цифри є ілюстративними. Невідшкодовувані витрати залежать від договору оренди (частина 10), частку землі має підтверджувати оцінка, а формула індексації в кожному договорі своя. Перевірте кожне припущення на власній угоді — і додайте податок, який стягує з відсотків ваша країна проживання: у цьому прикладі його не враховано.

Частина 12. Сім тестів інвестиції в супермаркет класу core

Ідеальної нерухомості не існує. За кожен виграш у надійності доводиться платити дохідністю, а кожен додатковий базисний пункт дохідності купують ціною ризику або неліквідності. Найкращих результатів у німецькому продуктовому роздробі досягають не ті інвестори, які знаходять бездоганний актив, — такого не буває, — а ті, хто точно знає, на який компроміс іде і чого він вартий. Ця завершальна частина зводить усю серію до семи тестів, які інституційні та приватні покупці застосовують до супермаркетів класу core, тобто об'єктів із найнижчим ризиком. Вона пояснює, чому найкращі активи дістаються тим, хто найшвидше ухвалює рішення, — і показує, від чого не захищає навіть найкращий актив.

Головне
• Нерухомість класу core поєднує довгий договір оренди з першокласним орендарем, розташування, що витримує випробування часом, і високу якість будівлі; прибуток вона приносить завдяки орендному доходу, а не спекуляції.
• Кожен із семи тестів можна перевірити за документами й даними: більшість — у загальних рисах ще до листа про наміри, усі — до підписання договору купівлі-продажу.
• «Core-plus» означає не «core і ще дещо»: бракує принаймні однієї ознаки core, і це може бути прийнятним, якщо ціна це враховує. За орендної плати 500 000 € крок від core-plus до першокласного рівня коштує 1,5 млн €.
• Попит на справжні супермаркети класу core зазвичай перевищує пропозицію, тож підготовка й швидкість — конкурентна перевага. Але core захищає дохід, а не ціну: дохідність першокласних ритейл-парків (Fachmarktzentren) з кінця 2021 року зросла на 1,25 відсоткового пункту.

Магазин належить до класу core, лише якщо проходить усі сім тестів

Core-plus — це додатковий ризик, а не додатковий потенціал

Найкращі магазини поза відкритим ринком дістаються підготовленим, а не квапливим

Core захищає дохід, а не ціну

Що це означає для інвестора

Уся серія коротко: 1. Продуктовий ринок Німеччини · 2. Велика четвірка · 3. Як з'являються нові магазини · 4. Хто інвестує й чому · 5. Мегаполіс чи містечко · 6. Угоди на етапі будівництва чи готові об'єкти · 7. Комплексна перевірка · 8. Нотаріальне закриття угоди · 9. Рішення про структуру: GmbH і податки · 10. Експлуатаційні витрати · 11. Чистий грошовий потік для інвестора · 12. Сім тестів.