מילון מונחים למשקיע https://gordongroup.de ru Sun, 11 Oct 2026 05:00:41 +0300 Abgeltungsteuer (מס אחיד על הכנסות מהשקעות): 25% — אבל לא על הלוואה ל-GmbH שלכם https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-abgeltungsteuer https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-abgeltungsteuer?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:53:00 +0300 איליה גורדון 25% — אבל לא על הלוואה ל-GmbH שלכם: מתי חל המס האחיד על הכנסות מחברת הנכס, ומתי השיעור האישי.

Abgeltungsteuer (מס אחיד על הכנסות מהשקעות): 25% — אבל לא על הלוואה ל-GmbH שלכם

המס האחיד על הכנסות מהשקעות (Abgeltungsteuer) הוא משטר מס לתושבי גרמניה: ריבית, דיבידנדים ורווחים מניירות ערך המוחזקים באופן פרטי ממוסים בשיעור 25% בתוספת היטל סולידריות, וככלל המס שנוכה במקור הוא סופי (§ 32d(1), § 43(5) EStG). למשקיע בנדל״ן החריגים חשובים יותר: ריבית על הלוואה ל-GmbH שלו עצמו (בהחזקה של 10% ומעלה) ורווחים ממכירת החזקה של 1% ומעלה ממוסים בשיעורי המס האישיים, ולא ב-25%.

מה זה

השיעור הוא 25% (§ 32d(1) EStG), או 26.375% עם היטל הסולידריות. הוצאות בפועל אינן מותרות בניכוי; במקומן ניתן סכום פטור של €1,000 לאדם ו-€2,000 לבני זוג בשומה משותפת (§ 20(9) EStG). הפסדי הון אינם ניתנים לקיזוז מול הכנסות אחרות (§ 20(6) EStG), ואם השיעור האישי נמוך מ-25%, הוא חל על פי בקשה (§ 32d(6) EStG).

ב-GmbH שלכם עצמכם החריגים גוברים על הכלל. ריבית שהחברה משלמת לבעל מניות המחזיק 10% ומעלה ממוסה בשיעורים פרוגרסיביים של עד 45%, אם החברה מנכה אותה מבסיס המס שלה בגרמניה (§ 32d(2) מס׳ 1 אות b EStG). בעל מניות המחזיק 25% ומעלה — או 1% ומעלה, אם הוא עובד בחברה ויש לו השפעה משמעותית על עסקיה — רשאי לבחור בשיטת ההכנסה החלקית לגבי דיבידנדים (§ 32d(2) מס׳ 3 EStG). אז 60% מההכנסה ממוסים בשיעור האישי, ו-60% מההוצאות הקשורות בה מותרים בניכוי (§ 3 מס׳ 40, § 3c(2) EStG). הבחירה חלה לחמש שנים, ולאחר שבוטלה אי אפשר לבחור בה שוב.

למה זה חשוב למשקיעים

טבלה 1. רק שניים מחמשת זרמי ההכנסה מ-GmbH שלכם נושאים את שיעור ה-25% האחיד

⁧שיעור מס ההכנסה⁩	⁧משטר⁩	⁧הכנסה⁩
25%	⁧מס אחיד⁩	⁧דיבידנד — הכלל⁩
⁧שיעור אישי על 60% מההכנסה⁩	⁧שיטת ההכנסה החלקית⁩	⁧דיבידנד בהחזקה של 25% ומעלה, על פי בקשה⁩
⁧עד 45%⁩	⁧מדרגות המס האישיות⁩	⁧ריבית על הלוואה ל-GmbH בהחזקה של 10% ומעלה⁩
⁧שיעור אישי על 60% מהרווח⁩	⁧§ 17 EStG, שיטת ההכנסה החלקית⁩	⁧מכירת החזקה של 1% ומעלה⁩
25%	⁧מס אחיד⁩	⁧מכירת החזקה של פחות מ-1%⁩

היטל הסולידריות מתווסף תמיד למס האחיד, ולשיעורים האישיים — מעל הסף (ראו Solidaritätszuschlag).

אצל תושב חוץ, מה שקובע הוא הניכוי במקור: המס שנוכה מדיבידנד מסלק את החבות הגרמנית בגין אותה הכנסה (§ 50(2) EStG). מעבר לגרמניה משנה את התמונה. ריבית שתושב חוץ מקבל בלי מס גרמני, בהתקיים ארבעה תנאים, ממוסה אצל תושב גרמניה המחזיק 10% ומעלה בשיעורים של עד 45% (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). הסף במכירה נבחן חמש שנים לאחור: די בכך שהמוכר החזיק 1% בנקודת זמן כלשהי בתקופה הזו (§ 17(1) EStG).

מה לבדוק

• גודל ההחזקה ב-GmbH, במישרין ובעקיפין: ספי ה-1%, ה-10% וה-25% משנים את המשטר;
• לפני מעבר לגרמניה: תנאי הלוואת הבעלים, והשיעור שבו תמוסה הריבית עליה;
• משך הבחירה בשיטת ההכנסה החלקית, ומה המשמעות של ביטולה;
• אישורי ניכוי מס במקור מה-GmbH ומהבנקים, לצורך הדוח השנתי.

מונחים קשורים: Kapitalertragsteuer · Solidaritätszuschlag · Gesellschafterdarlehen

מקורות: EStG §§ 3 מס׳ 40, 3c, 17, 20, 32d, 43, 50; SolZG 1995 § 4; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 9. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Abnahme (קבלת המבנה): הפעולה המשפטית שמפעילה את שעון חמש השנים https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-abnahme https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-abnahme?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:52:00 +0300 איליה גורדון קבלת המבנה היא פעולה משפטית, לא טקס: היא מפעילה את שעון חמש השנים ועלולה לעלות בזכויות שלא נשמרו באותו יום.

Abnahme (קבלת המבנה): הפעולה המשפטית שמפעילה את שעון חמש השנים

קבלת המבנה (Abnahme) היא אישורו של המזמין שעבודת הבנייה שהושלמה תואמת את החוזה בעיקרה — פעולה משפטית, לא טקס. היא מתחילה את מניין תקופת ההתיישנות בת חמש השנים לתביעות בגין ליקויים בבניין, מעבירה את הסיכון אל המזמין ועלולה לעלות לו בזכויות שלא שמר לעצמו באותו יום.

מה זה

המזמין חייב לקבל עבודה שבוצעה בהתאם לחוזה, ואינו רשאי לסרב לקבלה בשל ליקויים שאינם מהותיים (§ 640(1) BGB). קבלת המבנה יכולה להתרחש גם מכוח הדין (§ 640(2) BGB). משהושלמה העבודה, הקבלן רשאי לקבוע מועד סביר; אם המזמין מניח לו לחלוף בלי לסרב לקבלה תוך ציון ליקוי אחד לפחות, העבודה נחשבת כאילו התקבלה. כשהמזמין הוא צרכן, נדרש גם שהוזהר מפני התוצאה הזו בצורת טקסט. אותם כללים חלים על רכיב הבנייה שבחוזה יזם (§ 650u(1) משפט 2 BGB).

חמש מתוצאות קבלת המבנה חשובות במיוחד:

מתחילה תקופת ההתיישנות לתביעות בגין ליקויים — חמש שנים לבניין (§ 634a(1) מס׳ 2, (2) BGB);הסיכון לאובדן או לנזק מקריים עובר אל המזמין (§ 644(1) BGB);המחיר מגיע לפירעון, אלא אם הוסכם אחרת (§ 641(1) BGB);מזמין שמקבל את העבודה אף שידע על ליקוי שומר לגביו רק את הזכות לפיצויים, ומאבד את הזכויות לתיקון הליקוי, לתיקון עצמי, לביטול החוזה ולהפחתת המחיר — אלא אם שמר על זכויותיו (§ 640(3) BGB);אלא אם החוזה קובע אחרת, הזכות לקנס חוזי בגין איחור בהשלמה אובדת אם לא נשמרה בעת קבלת המבנה (§ 341(3) BGB).

למה זה חשוב למשקיעים

ברכישה בשלב הבנייה, קבלת המבנה היא הרגע האחרון שבו יש למשקיע כוח מיקוח. לפני הקבלה, היזם חייב למסור בניין התואם את החוזה; אחריה, כל ליקוי הופך לתביעה שהמשקיע צריך לאכוף, והשעון כבר מתקתק. לכן דוח היועץ הבלתי תלוי צריך להיות מוכן לפני מועד הקבלה, וכל ליקוי ידוע צריך להירשם בפרוטוקול (ראו חלק 6 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). את השעון מפעילה קבלת המבנה עצמה — לא הפרוטוקול שמתעד אותה.

בנכס מוגמר, קבלת המבנה כבר מאחור. אם בעלים קודם קיבל את הבניין, תקופת חמש השנים נמנית ממועד אותה קבלה: בחנות שנקנתה שנתיים לאחר מכן נותרו לכל היותר שלוש שנות כיסוי (חלק 6).

מה לבדוק

• מועד קבלת המבנה וזהות החותם עליה, וכל קבלה מכוח הדין לפי § 640(2) BGB;
• הסתייגות מפורשת בפרוטוקול מכל ליקוי ידוע, ושמירת הזכות לכל קנס חוזי;
• דוח הבדיקה של היועץ, מוכן לפני מועד הקבלה;
• מסירת החנות לשוכר לפי חוזה השכירות, מתואמת עם קבלת המבנה — כדי שעדיין יהיה אפשר להסתייג כלפי היזם מהליקויים שהשוכר מונה;
• מועד פקיעת תקופת ההתיישנות, ובדיקה כשישה חודשים לפניו (חלק 7).

מונחים קשורים: Gewährleistung · Bauträger · MaBV

מקורות: BGB §§ 341, 634a, 640, 641, 644, 650u; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 6 ו-7. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> AfA (פחת לצורכי מס): מדוע 3% בשנה דוחים את המס של GmbH ואינם מבטלים אותו https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-afa https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-afa?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:51:00 +0300 איליה גורדון הניכוי הלא-תזרימי הגדול ביותר של בעל סופרמרקט — ומדוע בתוך GmbH הוא דוחה את המס ואינו מבטל אותו.

AfA (פחת לצורכי מס): מדוע 3% בשנה דוחים את המס של GmbH ואינם מבטלים אותו

הפחת לצורכי מס בגרמניה, AfA (Absetzung für Abnutzung), הוא ניכוי עלות הבניין — לא עלות הקרקע — מההכנסה החייבת, בחלקים שנתיים קבועים: ככלל 3% לשנה בסופרמרקט שבבעלות חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH). זהו הניכוי הלא-תזרימי הגדול ביותר של בעל הנכס, ויחד עם הריבית על הלוואת הבעלים הוא הסיבה ש-GmbH יכולה לדווח על הפסדים לצורכי מס במשך שנים — אבל כל אירו שנוכה מקטין את ערך הספרים שמולו ימוסה הרווח במכירה עתידית.

מה זה

לפי הכלל הבסיסי, עלות הרכישה או ההקמה של נכס המשמש יותר משנה אחת נפרסת באופן שווה על פני אורך חייו השימושיים (§ 7(1) EStG). בבניינים, החוק קובע במקום זאת שיעורים שנתיים קבועים (§ 7(4) משפט 1 EStG):

3% לבניינים המוחזקים כנכס עסקי, שאינם משמשים למגורים ושבקשת היתר הבנייה שלהם הוגשה אחרי 31 במרץ 1985 — ככלל, זה השיעור לסופרמרקט שבבעלות GmbH (מס׳ 1);לבניינים אחרים, כמו חנות בבעלות פרטית: 3% אם הושלמו אחרי 31 בדצמבר 2022, 2% אם הושלמו בשנים ⁦1925–2022⁩, ו-2.5% אם הושלמו לפני כן (מס׳ 2).

במקום זאת אפשר לדרוש פחת לפי אורך חיים שימושיים קצר יותר בפועל — לגבי שיעור ה-3%, אם הוא קצר מ-33 שנה (§ 7(4) משפט 2 EStG). פחת לפי שיטת היתרה הפוחתת זמין כיום בבניינים רק לבנייני מגורים חדשים (§ 7(5a) EStG), ולא לסופרמרקטים.

למה זה חשוב למשקיעים

פחת הוא הוצאה שאינה תזרימית, אבל יש לו השפעה תזרימית. בדוגמה שבחלק 11, הבניין מהווה 75% מהעלות הכוללת, כולל עלויות העסקה שהוונו. פחת של 3% על החלק הזה מסתכם ב-€246,300 בשנה, והופך עודף מזומנים של €98,000 להפסד של €148,300 לצורכי מס. השיעור גם מבחין בין מבני ההחזקה: בחנות שהושלמה לפני 2023, יחיד מפחית 2% לשנה, ו-GmbH ככלל 3%. בבניין של €7.5 מיליון, מדובר ב-€75,000 יותר בניכויים מדי שנה (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

בשלוש נקודות נוטים לטעות. ראשית, על קרקע אין פחת, ולכן החלוקה בין הקרקע לבניין היא שקובעת את גובה הניכוי. לפי ניסיוננו, חלקה של הקרקע בסופרמרקט נע בדרך כלל בין 15% ל-30% מהמחיר, ושומה צריכה לתמוך בו (חלק 11). שנית, עבודות שיפוץ ומודרניזציה בתוך שלוש שנים מהרכישה, שעלותן בניכוי מע״מ עולה על 15% מעלות הרכישה של הבניין, מתווספות לעלות הזו במקום להיות מנוכות מיד (§ 6(1) מס׳ 1a EStG).

שלישית, ב-GmbH — בניגוד להחזקה פרטית שנמכרת אחרי יותר מעשר שנים (§ 23 EStG) — הפחת דוחה את המס ואינו מבטל אותו. הרווח במכירה עתידית נמדד מול ערך הספרים המופחת (חלקים 9 ו-11).

מה לבדוק

• מועד השלמת הבניין ומועד הגשת בקשת היתר הבנייה, שקובעים את השיעור;
• חלוקה של מחיר הרכישה בין הקרקע לבניין, הנתמכת בשומה;
• העבודות המתוכננות לשלוש השנים הראשונות, מול רף ה-15%;
• מי הבעלים של מתקנים כמו מערכות הקירור — שאלה שנוגעת לפחת ולהפחתה המורחבת של בסיס מס העסקים (חלק 9);
• מודל של המס על מכירה עתידית, המחושב מול ערך הספרים המופחת.

מונחים קשורים: Körperschaftsteuer · Gesellschafterdarlehen · Zinsschranke

מקורות: EStG §§ 6(1) מס׳ 1a, 7(1), 7(4), 7(5a), 23; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 9 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Altlastenkataster (מרשם האתרים המזוהמים): נסח ריק אינו אתר נקי https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-altlastenkataster https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-altlastenkataster?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:50:00 +0300 איליה גורדון נסח ריק אינו אתר נקי: מה מרשם האתרים המזוהמים מגלה לקונה, ומי משלם על הטיהור.

Altlastenkataster (מרשם האתרים המזוהמים): נסח ריק אינו אתר נקי

Altlastenkataster הוא המרשם שבו מדינה פדרלית בגרמניה מתעדת את האתרים שרשויותיה יודעות או חושדות שהם מזוהמים, כמו מטמנות פסולת לשעבר ואתרים שבהם טופלו חומרים מסוכנים. לקונה של סופרמרקט הוא המסנן הראשון, לא האחרון: אפשר לחייב בטיהור גם את הבעלים הנוכחי (§ 4(3) BBodSchG), וקונה שידע על הזיהום עלול לשלם אפילו מעבר לשווי השוק של המגרש.

מה זה

החוק הפדרלי מגדיר אתרים מזוהמים (Altlasten) כמקומות הגורמים לשינויים מזיקים בקרקע או לסכנות אחרות (§ 2(5) BBodSchG). אלה מטמנות שנסגרו ואתרים אחרים שבהם טופלה, אוחסנה או הוטמנה פסולת, וכן אתרים של מתקנים שנסגרו וקרקעות אחרות שבהן טופלו חומרים המסוכנים לסביבה. אתרים שרק נחשדים בסכנות כאלה הם קטגוריה נפרדת (§ 2(6) BBodSchG). החוק הפדרלי משאיר את תיעוד האתרים למדינות (§ 11 BBodSchG), ולכן אין בגרמניה מרשם אחד.

כל מדינה ארגנה את התיעוד בדרכה: בבאדן-וירטמברג מנהלות את המרשם רשויות הקרקע והאתרים המזוהמים (§ 9 LBodSchAG). הוא מציג אתרים חשודים ומזוהמים, את הסיבה לכל בדיקה ואת תוצאתה, את הצעדים הנדרשים ואת הבעלים הנוכחיים והקודמים. בבוואריה מנהל את המרשם המשרד הממלכתי לאיכות הסביבה (Landesamt für Umwelt). אתר נכנס אליו רק אם הערכה ראשונית מאשרת זיהום או שינוי מסוכן במיוחד בקרקע, או מעלה חשד לכך (סעיפים 2 ו-3 BayBodSchG). לכן היעדר רישום פירושו רק שהרשויות אינן יודעות על זיהום — לא שאין זיהום.

למה זה חשוב למשקיעים

אפשר להורות על טיהור לא רק למזהם, אלא גם לבעלים הנוכחי ולמי שמחזיק באתר בפועל (§ 4(3) BBodSchG). תחנת דלק או מוסך לשעבר באתר של סופרמרקט הם סימן אזהרה קלאסי (ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). גם המוכר אינו יוצא נקי: בעלים קודם שהעביר את הקרקע אחרי 1 במרץ 1999, וידע או היה עליו לדעת על הזיהום, נשאר אחראי (§ 4(6) BBodSchG).

בית המשפט החוקתי הפדרלי קבע גבול לאחריות הבעלים, ואמת המידה היא שווי השוק של המגרש לאחר הטיהור. אבל קונה שידע על הזיהום, או התעלם ממנו ברשלנות — למשל אחרי שקיבל הנחה — עלול להיות מחויב בעלויות מעבר לשווי הזה (BVerfG, החלטה מ-16 בפברואר 2000, 1 BvR 242/91, פסקאות 56, 59 ו-60). מכאן הפרדוקס של בדיקת הנאותות: זיהום שהיא חושפת מגדיל את הסיכון של הקונה, עד שהמחיר והחוזה מביאים אותו בחשבון. החוק מחלק את העלויות בין החבים רק כשהצדדים לא הסכימו אחרת (§ 24(2) BBodSchG).

מה לבדוק

• נסח ממרשם האתרים המזוהמים לכל חלקה של החנות, מהרשות של המדינה הפדרלית שבה היא שוכנת;
• ההיסטוריה של האתר לפני החנות — תחנת דלק, מוסך, ניקוי יבש, מטמנה — ובכל חשד, סקר קרקע לפני החתימה;
• סימון של קרקע מזוהמת בתוכנית המתאר המכינה ובתוכנית בניין העיר (§ 5(3) מס׳ 3, § 9(5) מס׳ 3 BauGB);
• סעיפים בחוזה הרכישה בשאלה מי נושא בעלויות הטיהור, ומה יקרה למחיר אם יתגלה זיהום.

מונחים קשורים: Due Diligence · Flächennutzungsplan · Grundbuch · Baulast

מקורות: BBodSchG §§ 2, 4, 11, 24; LBodSchAG (באדן-וירטמברג) § 9; BayBodSchG (בוואריה) סעיפים 2, 3; BauGB §§ 5, 9; BVerfG, החלטה מ-16 בפברואר 2000, 1 BvR 242/91, 1 BvR 315/99; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 7. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Ankermieter (שוכר עוגן): דמי השכירות יכולים לשרוד סגירה, תנועת הקונים — לא https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-ankermieter https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-ankermieter?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:49:00 +0300 איליה גורדון דמי השכירות יכולים לשרוד סגירה, תנועת הקונים — לא: מדוע שוכר העוגן קובע את שווי הנכס הקמעונאי.

Ankermieter (שוכר עוגן): דמי השכירות יכולים לשרוד סגירה, תנועת הקונים — לא

שוכר עוגן (Ankermieter) הוא השוכר שהחנות שלו מושכת את המבקרים שנכס קמעונאי תלוי בהם — בקמעונאות המזון הגרמנית, בדרך כלל סופרמרקט או חנות דיסקאונט של אחת מארבע הקבוצות שמחזיקות ביותר מ-90% מהשוק. חוזה השכירות שלו נושא את רוב ההכנסה, ובמרכז מסחרי פתוח גם את תנועת הקונים ששומרת על היחידות הקטנות מושכרות, ולכן איתנותו, תקופת החוזה שלו והחופש שלו לסגור את החנות קובעים במידה רבה את שווי הנכס.

מה זה

זהו מונח של השוק, לא של החוק: הזכויות והחובות של שוכר עוגן נובעות מחוזה השכירות שלו. דיני השכירות הגרמניים מחייבים את השוכר לשלם את דמי השכירות המוסכמים (§ 535(2) BGB). שוכר שנבצר ממנו להשתמש במושכר מסיבה הנעוצה בו עצמו אינו פטור מתשלום (§ 537(1) BGB). השאלה אם השוכר חייב גם להמשיך להפעיל את החנות תלויה בחובת הפעלה (Betriebspflicht) שהוסכמה בחוזה. עם הרישום בפנקס המקרקעין נכנס הקונה בנעלי המשכיר בחוזה של שוכר העוגן, בתנאיו הקיימים (§§ 566, 578 BGB; ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

למה זה חשוב למשקיעים

איתנותו של העוגן היא הביטחון שמאחורי ההכנסה. EDEKA, קבוצת Schwarz, REWE ו-ALDI מחזיקות ביותר מ-90% מקמעונאות המזון בגרמניה. חנות ממוקמת היטב שמושכרת לאחת מהן היא מצרך נדיר, משום שדיני התחרות מרסנים את תיאבונן לאתרים של המתחרות (חלק 2). מי חתם חשוב לא פחות מהלוגו: ב-EDEKA וב-REWE, חוזה עם חברה של הקבוצה מגובה באיתנות גבוהה בהרבה מזו של חוזה עם סוחר עצמאי (חלק 2). לפי ניסיוננו, השילוב שמושך את מספר המבקרים הגדול ביותר למרכז מסחרי פתוח עם עוגן מזון הוא חנות פארם לצד סופרמרקט וחנות דיסקאונט (חלק 2).

שוכרי עוגן גם מנהלים משא ומתן על בסיס החוזים האחידים שלהם: הצמדה שמופעלת רק מעל סף מסוים, גג ושלד שנשארים באחריות המשכיר, וזכות להשכיר בשכירות משנה בתוך הקבוצה. אם עוגן עוזב, למשכיר יש מעט מחליפים מציאותיים. דיני התחרות עלולים לפסול דווקא את המחליף הטבעי ביותר, כפי שעשתה החלטת tegut ב-24 אתרים למשך ארבע שנים (חלק 2).

סגירה בלי הפרת החוזה היא הסיכון השקט יותר: דמי השכירות עשויים להמשיך להגיע, בזמן שהשוכרים הקטנים מאבדים את לקוחותיהם. חובת ההפעלה, זכויות שכירות המשנה והתקופה הקבועה — אופציות ההארכה שייכות לשוכר (חלק 12) — ראויות לתשומת לב לא פחותה מדמי השכירות. גם הכנסה בטוחה אינה מקבעת את המחיר: התשואה נטו במרכזים מסחריים פתוחים מובחרים עלתה מ-3.50% בסוף 2021 ל-4.75% בספטמבר 2026 (חלק 12).

מה לבדוק

• הישות החותמת, כל ערבות של הקבוצה, והדוחות הכספיים שלה;
• התקופה הקבועה שנותרה, בלי אופציות ההארכה של השוכר;
• חובת הפעלה, זכויות לשכירות משנה ולהמחאת החוזה, וכל זכות מיוחדת לסיום החוזה;
• סעיפי הגנה מפני תחרות ובלעדיות, שמגינים על העוגן אבל עלולים לצמצם את אפשרויות ההשכרה מחדש;
• האם חוזי השכירות של השוכרים הקטנים תלויים בעוגן, ומי יוכל להחליף אותו לפי דיני התכנון והתחרות.

מונחים קשורים: Wertsicherungsklausel · Großflächiger Einzelhandel · Due Diligence

מקורות: BGB §§ 535, 537, 566, 578; Bundeskartellamt ו-BNP Paribas Real Estate, כפי שצוטטו בחלקים 2 ו-12; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 2, 7 ו-12. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Asset Deal (עסקת נכס): מס על המחיר, פחת על המחיר https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-asset-deal https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-asset-deal?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:48:00 +0300 איליה גורדון מס על המחיר, פחת על המחיר: מה עסקת נכס עולה למשקיע בסופרמרקט, ומה היא מעניקה לו.

Asset Deal (עסקת נכס): מס על המחיר, פחת על המחיר

בעסקת נכס (asset deal) הקונה רוכש את הנכס עצמו, לא מניות בחברה שמחזיקה בו, ועם הרישום בפנקס המקרקעין (Grundbuch) הוא הופך לבעלים של הקרקע והבניין — ולמשכיר בחוזי השכירות הקיימים. למסלול הזה שתי השלכות כספיות: מס רכישה בשיעור ⁦3.5–6.5%⁩, לפי המדינה הפדרלית, מוטל על המחיר — אבל גם הפחת של הקונה מחושב מהמחיר שהוא עצמו שילם.

מה זה

חוזה הרכישה טעון שטר נוטריוני (§ 311b(1) BGB). הבעלות עוברת בהסכם העברת הבעלות (Auflassung, § 925 BGB) וברישום (§ 873 BGB), ועד הרישום מגינה על הקונה הערת אזהרה (Auflassungsvormerkung, § 883 BGB). חוזי השכירות עוברים לקונה מכוח החוק, בתנאיהם הקיימים (§§ 566, 578 BGB). מס הרכישה חל על החוזה עצמו, על המחיר בתוספת כל התחייבות נוספת שהקונה נוטל על עצמו (§ 1(1) מס׳ 1, § 9(1) מס׳ 1 GrEStG). מכירה של נכס מושכר היא בדרך כלל העברה של עסק חי, שאינה חייבת במע״מ, והקונה נכנס בנעלי המוכר (§ 1(1a) UStG).

טבלה 1. עסקת נכס משלמת מס על המחיר, אבל זוכה בבסיס פחת חדש ובהגנת הפנקס

⁧עסקת מניות⁩	⁧עסקת נכס⁩
⁧מניות בחברה המחזיקה בנכס⁩	⁧קרקע ובניין⁩	⁧מה נקנה⁩
⁧בהעברה של 90% ומעלה, על השווי לפי חוק הערכת השווי (§ 8(2) מס׳ 3 GrEStG)⁩	⁧כן, על המחיר⁩	⁧מס רכישה⁩
⁧ערך הספרים הקודם לצורכי מס בספרי החברה⁩	⁧מחיר הבניין בתוספת עלויות הרכישה⁩	⁧בסיס הפחת⁩
⁧עוברות עם החברה⁩	⁧ככלל נשארות אצל המוכר; חוזי השכירות והנטלים הרובצים על הנכס עוברים⁩	⁧התחייבויות המוכר⁩
⁧לא: הוא מגן על רוכשי זכויות במקרקעין, לא על קוני מניות⁩	⁧כן⁩	⁧הגנת עקרון האמון הציבורי בפנקס המקרקעין (§ 892 BGB)⁩

למה זה חשוב למשקיעים

עלויות הרכישה הן הדבר הראשון שהתשואה צריכה להחזיר. בדוגמה מהסדרה (ראו חלק 11 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה") הן מסתכמות ב-€945,000 על חנות של €10 מיליון בסקסוניה התחתונה, או 9.4% מהמחיר. המס אחראי ל-€500,000 מהן, הנוטריון ל-€41,000, לשכת רישום המקרקעין ל-€17,000, דמי התיווך כולל מע״מ ל-€357,000 ובדיקת הנאותות ל-€30,000. על אותה חנות היה המס מסתכם ב-€350,000 בבוואריה וב-€650,000 בנורדריין-וסטפאליה (חלק 5).

בתמורה, חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH) מפחיתה את חלקו של הבניין בהשקעה הכוללת, כולל עלויות שהוונו, בשיעור 3% לשנה (§ 7(4) מס׳ 1 EStG). באותה דוגמה, הפחת מוריד €246,300 בשנה מבסיס המס (חלק 11). על קרקע אין פחת.

הנכס מגיע עם ההיסטוריה שלו: חוזי השכירות בתנאיהם הקיימים ושעבודים במשפט הציבורי (Baulasten). היטלי פיתוח לכבישים מוטלים ככלל על מי שהוא בעל המגרש במועד השומה, ואפשר לחייב את הבעלים הנוכחי בגין זיהום קרקע. ולבסוף, הקונה נכנס בנעלי המוכר בתקופת ההתאמה בת עשר השנים של מס התשומות (חלק 7).

מה לבדוק

• נסח פנקס המקרקעין עם המסמכים שמאחורי הרישומים במדור II, מרשם השעבודים במשפט הציבורי ומרשם האתרים המזוהמים;
• תיק חוזה השכירות המלא, כולל כל תוספת בצורת טקסט;
• סיווג העסקה כהעברה של עסק חי לצורכי מע״מ, ובחירה במיסוי מע״מ, ליתר ביטחון, בשטר הנוטריוני עצמו (§ 9(3) משפט 2 UStG);
• חלוקת היטלי הפיתוח לפי מועד השלמת העבודות, והמחאת תביעות הליקויים של המוכר (§ 398 BGB).

מונחים קשורים: Share Deal · Grunderwerbsteuer · Grundbuch · AfA

מקורות: BGB §§ 311b, 398, 566, 578, 873, 883, 892, 925; GrEStG §§ 1, 8, 9; UStG §§ 1(1a), 9, 15a; EStG § 7(4); BauGB § 134; BBodSchG § 4; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 5, 7, 8 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Auflassung (הסכם העברת הבעלות): הבעלות עוברת בלשכת רישום המקרקעין, לא ליד שולחן החתימה https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-auflassung https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-auflassung?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:47:00 +0300 איליה גורדון הבעלות עוברת בלשכת רישום המקרקעין, לא ליד שולחן החתימה: ההסכם, הרישום והפער שביניהם.

Auflassung (הסכם העברת הבעלות): הבעלות עוברת בלשכת רישום המקרקעין, לא ליד שולחן החתימה

הסכם העברת הבעלות (Auflassung) הוא ההסכמה בין המוכר לקונה שהבעלות בקרקע תעבור, והוא מוצהר בפני נוטריון כששני הצדדים נוכחים; יחד עם רישום הקונה בפנקס המקרקעין (Grundbuch), הוא מעביר את הבעלות. לכן, לקונה של סופרמרקט, הרישום הוא רגע הרכישה האמיתי: עד אז המוכר נשאר הבעלים והמשכיר — גם אחרי שהמחיר שולם.

מה זה

הדין הגרמני מפריד בין חוזה המכר, שיוצר התחייבויות וחייב להיערך בשטר נוטריוני (§ 311b(1) BGB), לבין העברת הבעלות עצמה. בעלות במקרקעין עוברת רק מכוח הסכם בין הצדדים שהיא תעבור, בצירוף רישום הקונה (§ 873(1) BGB). את ההסכם הזה — ה-Auflassung — יש להצהיר בפני נוטריון או בפני רשות מוסמכת אחרת, כששני הצדדים, או נציגיהם, נוכחים בו-זמנית (§ 925(1) BGB). הוא חסר תוקף אם הותנה בתנאי או הוגבל בזמן (§ 925(2) BGB). הנוטריון אמור לקבל אותו רק אם חוזה הרכישה מוצג לו או נערך בשטר באותו מעמד (§ 925a BGB).

משנערך בשטר נוטריוני, ההסכם מחייב את הצדדים עוד לפני הרישום (§ 873(2) BGB). לשכת רישום המקרקעין רושמת את הקונה רק על פי בקשה שהגיש נוטריון (§ 13(1) משפט 3 GBO) ושמוכיחה את ה-Auflassung (§§ 20, 29 GBO). ככלל, היא עושה זאת רק לאחר שמשרד המס אישר שאין מניעה לרישום מבחינת מס הרכישה (§ 22 GrEStG).

למה זה חשוב למשקיעים

מאחר שאי אפשר להתנות את ה-Auflassung, החוזים קושרים אותו לתשלום דרך סדר הפעולות. בדרך כלל הוא מוצהר בשטר הרכישה עצמו, והנוטריון מגיש אותו לרישום רק לאחר שהמוכר אישר שקיבל את המחיר (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). עד אז, הקונה מוגן בהערת האזהרה. בחוזים שנכרתו מאז 1 באפריל 2023, על הנוטריון גם לבדוק לפני ההגשה הוכחה לכך שהתשלום בוצע שלא במזומן — אלא אם התשלום עבר בחשבון נאמנות של הנוטריון (§ 16a(3), (5) GwG). הוכחה חסרה מעכבת את הרישום ועלולה להוביל לדיווח על פעולה חשודה.

את הפער בין התשלום לרישום מגשר החוזה. דמי השכירות והעלויות השוטפות עוברים לקונה במועד ההעברה שנקבע בחוזה, בדרך כלל עם תשלום המחיר, אבל הקונה הופך מכוח החוק למשכיר רק עם הרישום (§§ 566, 578 BGB; חלק 8). עד אז, הצדדים מסכימים שדמי השכירות שייכים לקונה ושהמוכר יעביר לו כל סכום שיקבל.

מה לבדוק

• הסכם העברת הבעלות בשטר, עם הוראה לנוטריון להגיש אותו לרישום רק לאחר שהמוכר אישר את קבלת התשלום;
• הוכחה לתשלום שלא במזומן, מוכנה לנוטריון — שכן ההגשה ממתינה לה;
• תשלום מס הרכישה בלי דיחוי, שכן הרישום ממתין לאישור של משרד המס;
• חלוקה של דמי השכירות, של העלויות ושל הזכות לפעול מול השוכרים לתקופה שבין מועד ההעברה לרישום;
• לאחר הרישום, נסח עדכני שמציג את הקונה במדור I, ושבו כבר נמחקו הערת האזהרה והשעבודים של המוכר.

מונחים קשורים: Auflassungsvormerkung · Notarielle Beurkundung · Grunderwerbsteuer

מקורות: BGB §§ 311b, 566, 578, 873, 925, 925a; GBO §§ 13, 20, 29; GrEStG § 22; GwG § 16a; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 8. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Auflassungsvormerkung (הערת אזהרה): אין רישום — אין תשלום https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-auflassungsvormerkung https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-auflassungsvormerkung?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:46:00 +0300 איליה גורדון אין רישום — אין תשלום: כך מגינה הערת האזהרה על קונה נדל״ן בגרמניה.

Auflassungsvormerkung (הערת אזהרה): אין רישום — אין תשלום

הערת אזהרה (Auflassungsvormerkung) היא רישום בפנקס המקרקעין (Grundbuch) שמבטיח את זכותו של הקונה לנכס בפרק הזמן שבין החתימה לבין רישומו כבעלים. מאחר שמכירות ושעבודים מאוחרים — ואפילו חדלות פירעון של המוכר — אינם יכולים לסכל את הזכות הזו, עסקאות מקרקעין בגרמניה בנויות כך שהמחיר מגיע לפירעון רק לאחר שההערה נרשמה.

מה זה

הערת אזהרה (Vormerkung) מבטיחה תביעה להקניית זכות במקרקעין או לביטולה; גם תביעות עתידיות ומותנות נכללות בכך (§ 883(1) BGB). אצל קונה, היא מבטיחה את תביעתו להעברת הבעלות מכוח חוזה הרכישה הנוטריוני. היא נרשמת במדור II של דף הרישום של המוכר (§ 10(1) GBV), בדרך כלל על סמך הסכמת המוכר שניתנה בשטר הרכישה (§ 885(1) BGB).

כל עסקה מאוחרת בנכס חסרת תוקף כלפי הקונה, ככל שהיא מסכלת את תביעתו או פוגעת בה. הדבר כולל גם עסקה שנעשתה בדרך של הוצאה לפועל או בידי נאמן בחדלות פירעון (§ 883(2) BGB). מי שרכש זכות בינתיים חייב להסכים לרישום או למחיקה הדרושים לקיום התביעה (§ 888(1) BGB). בחדלות פירעון של המוכר, הקונה עדיין רשאי לדרוש את העברת הבעלות (§ 106 InsO).

למה זה חשוב למשקיעים

ההערה היא שהופכת את התשלום לבטוח. בעסקה גרמנית, המחיר מגיע לפירעון רק לאחר שהנוטריון מאשר שההערה נרשמה ושהתקיימו שאר התנאים (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). בחוזה יזם הכפוף לתקנות המתווכים והיזמים (MaBV), מותר לגבות את התשלום הראשון רק לאחר שההערה נרשמה בדרגת הקדימה המוסכמת, אלא אם היזם מעמיד ערבות במקום זאת (§§ 3(1), 7(1) MaBV; חלק 6).

למגבלותיה חשיבות לא פחותה. היא מבטיחה את הזכות לקרקע, לא את הכסף ששולם. קונה שמבטל את חוזה הרכישה בעסקה בשלב הבנייה שנתקעה מוותר על ההגנה ונותר עם תביעת השבה לא מובטחת, אלא אם ערבות מכסה אותה (חלק 6). ההערה שווה רק כמו החוזה שמאחוריה: חוזה בטל, משום שהסכם צד לא נכלל בשטר (חלק 8), אינו מותיר לה תביעה להבטיח. והיא אינה גוברת על שעבודים שנרשמו לפניה; אותם יש לשחרר, ולכן הנוטריון אוסף גם הסכמות למחיקת שעבודי הקרקע של המוכר לפני שהמחיר מגיע לפירעון (חלק 8).

מה לבדוק

• אישור בכתב של הנוטריון שההערה נרשמה, ושקודמים לה רק הנטלים שהסכמתם לקבל;
• הסכמות למחיקת כל שעבוד קרקע קודם, בידי הנוטריון לפני התשלום;
• שטר שלם, שכל הסכמי הצד נכללו בו, כדי שהזכות המובטחת אכן תתקיים;
• ברכישה בשלב הבנייה, ערבות לתשלומים ששולמו;
• דרך מוסכמת למחיקת ההערה אם החוזה מבוטל, שכן המחיקה מחייבת בדרך כלל את הסכמת הקונה (§ 19 GBO).

מונחים קשורים: Auflassung · Grundbuch · MaBV

מקורות: BGB §§ 883, 885, 888; InsO § 106; GBO § 19; Grundbuchverfügung (GBV) § 10; MaBV §§ 3, 7; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 6 ו-8. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Auswirkungsanalyse (ניתוח השפעות): ממי תיקח חנות חדשה את המחזור https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-auswirkungsanalyse https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-auswirkungsanalyse?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:45:00 +0300 איליה גורדון ממי תיקח חנות חדשה את המחזור: מה ניתוח ההשפעות מגלה לבעלים של סופרמרקט קיים.

Auswirkungsanalyse (ניתוח השפעות): ממי תיקח חנות חדשה את המחזור

Auswirkungsanalyse, או Verträglichkeitsgutachten, היא חוות דעת של יועצים שבוחנת מאילו חנויות ומאילו מרכזי ערים ייקח פרויקט קמעונאי חדש או מורחב מחזור, והאם האספקה המקומית תיפגע. מעל 1,200 מ״ר של שטח בנייה כולל החוק מניח שהשפעות כאלה קיימות; הליך התכנון של סופרמרקט גדול — אם מותר לו להיפתח או לגדול — נשען על חוות הדעת.

מה זה

שום חוק אינו נוקב בשמה של חוות הדעת, אבל ההיגיון של הכללים מוביל אליה. לפי § 11(3) משפטים 1 ו-2 BauNVO, חנות גדולה שעלולות להיות לה השפעות שאינן זניחות מותרת רק באזור ליבה (Kerngebiet) או באזור מיוחד (Sondergebiet). בכלל זה השפעות על האספקה המקומית באזור המשיכה, על אזורי האספקה המרכזיים (zentrale Versorgungsbereiche) של הרשות המקומית שלה ושל הרשויות השכנות, על התנועה ועל הסביבה.

מעל 1,200 מ״ר של שטח בנייה כולל ההשפעות האלה מוחזקות כקיימות. אפשר לסתור את החזקה לשני הכיוונים, בהתחשב במבנה של הרשות המקומית, באספקה המקומית ובמגוון המוצרים (משפטים 3 ו-4) — בדרך כלל בדיוק בחישוב כזה. רשויות מקומיות שכנות רשאיות להסתמך על השפעות על אזורי האספקה המרכזיים שלהן (§ 2(2) BauGB), ופרויקט שאין לו תוכנית בניין עיר אסור שיפגע בהם (§ 34(3) BauGB).

הניתוח מגדיר את אזור המשיכה ואת כוח הקנייה שבו, חוזה את מחזור הפרויקט ומחשב את הסטת המחזור (Umsatzumverteilung): החלק מהמכירות שהחנויות הקיימות יאבדו. אין שיעור קבוע שמעליו השפעה היא תמיד מזיקה; זרימת כוח הקנייה החוצה הצפויה יכולה לשמש אמת מידה (BVerwG, 11 באוקטובר 2007, 4 C 7.07). המודל מניח שהפרויקט אינו יוצר כוח קנייה חדש: כל המחזור שלו בא מאחרים.

טבלה 1. בבודנהיים, המחזור של €5.2 מיליון של חנות בשטח 800 מ״ר יבוא מהשכנות שלה

⁧ערך⁩	⁧מדד⁩
⁧עד 800 מ״ר⁩	⁧שטח המכירה של הפרויקט⁩
⁧עד €5.2 מיליון⁩	⁧מחזור שנתי חזוי⁩
8,786	⁧אוכלוסייה, 31 בדצמבר 2024⁩
⁧מכ-66% לכ-77%⁩	⁧יחס המחזור לכוח הקנייה במזון ובמוצרי פארם, כיום ואחרי הפרויקט⁩
⁧6% בממוצע⁩	⁧אובדן מחזור לחנויות ברשות המקומית⁩
⁦2–3%⁩	⁧אובדן מחזור במיינץ-מומבאך השכנה⁩

מקור: BBE Handelsberatung, ניתוח עבור בודנהיים (ריינלנד-פפאלץ), יולי 2025.

למה זה חשוב למשקיעים

הניתוח הוא המסמך הבלתי תלוי הטוב ביותר על אזור המשיכה של חנות: כוח הקנייה, המתחרים, שטחי המכירה שלהם והמחזורים שלהם. הוא גם עשוי להיות פומבי: בבודנהיים הוא פורסם יחד עם טיוטת תוכנית בניין העיר בשלב שיתוף הציבור (§ 3(2) BauGB). ויש בכך משהו מלמד: הפרויקט נשאר מתחת לספי ההיקף הגדול — עד 800 מ״ר של שטח מכירה ו-1,200 מ״ר של שטח בנייה כולל — ובכל זאת נזקק לניתוח, שהזמין יוזם הפרויקט.

בעלים של חנות קיימת לומד יותר מניתוחים של פרויקטים אחרים: הם מראים מראש כמה מחזור יאבד השוכר שלו לחנות חדשה בסביבה. בבודנהיים, החישוב צופה ש-REWE ו-Netto הקיימות יאבדו עד ⁦6–7%⁩ מהמכירות. הרחבה של החנות שלכם מחייבת ניתוח חדש, וההיגיון שהגן פעם על האתר עלול לחסום את הפורמט הבא (ראו חלק 5 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

מה לבדוק

• הניתוח שמאחורי תוכנית בניין העיר הנוכחית, ומה הוא התיר: שטח מכירה, מגוון מוצרים, אזור משיכה;
• ההנחות — מכירות למ״ר, כוח קנייה, מתחרים — והאם הן התיישנו;
• ניתוחים של פרויקטים אחרים בסביבה, ואובדן המחזור שהם צופים לשוכר שלכם;
• האם ניתוח חדש יאשר את הפורמט שהשוכר ירצה בחידוש החוזה;
• הודעות הרשות המקומית על טיוטות של תוכניות בניין עיר בסביבה (§ 3(2) BauGB).

מונחים קשורים: Zentraler Versorgungsbereich · Landesentwicklungsplan · Großflächiger Einzelhandel · Bebauungsplan

מקורות: BauNVO § 11(3); BauGB §§ 2, 3, 34; BVerwG, פסק דין מ-11 באוקטובר 2007, 4 C 7.07; BBE Handelsberatung GmbH, Auswirkungsanalyse zur geplanten Einzelhandelsentwicklung auf dem "Dyckerhoff-Gelände" in der Gemeinde Budenheim, יולי 2025; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3 ו-5. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Barzahlungsverbot (איסור תשלום במזומן, § 16a GwG): מזומן ששולם עבור נדל״ן בגרמניה אינו נחשב תשלום https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-barzahlungsverbot https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-barzahlungsverbot?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:44:00 +0300 איליה גורדון מזומן ששולם עבור נדל״ן בגרמניה אינו נחשב תשלום: כך נאכף § 16a GwG דרך הנוטריון ופנקס המקרקעין.

Barzahlungsverbot (איסור תשלום במזומן, § 16a GwG): מזומן ששולם עבור נדל״ן בגרמניה אינו נחשב תשלום

איסור התשלום במזומן (Barzahlungsverbot) קובע שאת המחיר עבור מקרקעין בגרמניה — או עבור מניות בחברות המחזיקות מקרקעין כאלה — אסור לשלם במזומן, בנכסי קריפטו, בזהב, בפלטינה או באבנים יקרות, בחוזים שנכרתו מאז 1 באפריל 2023. ברכישה ישירה, האיסור נאכף בשלב הרישום בפנקס המקרקעין (Grundbuch): הנוטריון מגיש את בקשת הרישום רק לאחר שהוכח שהתשלום בוצע שלא במזומן, או לאחר שביקש הוכחה כזו ללא הצלחה — ולכן תשלום לא מתועד מעכב את העברת הבעלות.

מה זה

בחוזים לרכישה או להחלפה של מקרקעין בגרמניה, מותר לשלם את המחיר רק באמצעים שאינם מזומן, נכסי קריפטו, זהב, פלטינה או אבנים יקרות. אותו כלל חל על רכישת מניות בחברות שנכסיהן כוללים, במישרין או בעקיפין, מקרקעין בגרמניה (§ 16a(1) משפטים ⁦1–2⁩ GwG). תשלום באמצעי אסור אינו מסלק את החוב, והמשלם רשאי לדרוש את השבתו לפי דיני עשיית עושר ולא במשפט (§ 16a(1) משפטים 1 ו-3 GwG). האיסור חל על חוזים שנכרתו ב-1 באפריל 2023 ואילך (§ 59(11) GwG).

ברכישת מקרקעין, על הצדדים להוכיח שהתשלום בוצע שלא במזומן — למשל באישורים בנקאיים — לנוטריון המגיש את בקשת הרישום של הקונה (§ 16a(2) GwG). לפי § 16a(3) GwG, הנוטריון רשאי להגיש את הבקשה רק לאחר שההוכחה חותכת, או לאחר שביקש אותה ללא הצלחה. כשנדרש דיווח על פעולה חשודה, עליו גם להמתין עד שיחלוף יום העבודה החמישי שלאחר שליחת הדיווח. בקשה שלא נענתה מחייבת דיווח כזה, אלא אם עובדות מפריכות את החשד (§§ 6(4), 7 GwGMeldV-Immobilien). חובת ההוכחה אינה חלה כשהמחיר אינו עולה על €10,000, או ככל שהוא משולם דרך חשבון הנאמנות של הנוטריון (§ 16a(5) GwG).

למה זה חשוב למשקיעים

דרך התשלום הופכת לתנאי להשלמת העסקה. בלי הוכחה, הרישום — ואיתו הבעלות ומעמד המשכיר (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה") — ממתין לבקשה, ובדרך כלל גם לדיווח ולחמישה ימי עבודה. לכן מקומם של האישורים הבנקאיים בתוכנית ההשלמה. חשבון נאמנות של הנוטריון, הפוטר מחובת ההוכחה, מחייב צורך לגיטימי בבטוחה (חלק 8).

עילות נוספות לדיווח הן תשלום באמצעים אסורים מעל €10,000, ותשלומים מעל €20,000 לפני החתימה. כך גם תשלומים מעל €20,000 שמבצע או מקבל מי שאינו צד לעסקה ואינו נהנה סופי, בכפוף לחריגים כמו בני משפחה קרובים (§ 6(1) GwGMeldV-Immobilien). לכן יש להמיר נכסי קריפטו ומתכות יקרות לכסף בנקאי, עם מקור כספים מתועד, לפני הרכישה. החל מ-10 ביולי 2027 תתווסף לכך מגבלה אירופית של €10,000 על תשלומים במזומן לסוחרים ולנותני שירותים (תקנה (EU) 2024/1624); האיסור הגרמני, המחמיר יותר, ימשיך לחול.

מה לבדוק

• כל רכיב של המחיר, כולל תשלומים לפי הסכמי צד, משולם בהעברה בנקאית לאחר החתימה;
• התשלום יוצא מחשבונו של הקונה עצמו או מחשבון הגוף המממן שלו — לא מחשבון של צד שלישי שאינו קשור לעסקה;
• אישורים בנקאיים על כל תשלום, מוכנים לנוטריון במועד הפירעון;
• תיעוד מקור הכספים למחיר כולו, שהוכן לפני החתימה.

מונחים קשורים: Transparenzregister · Notarielle Beurkundung · Grundbuch

מקורות: GwG §§ 16a, 59(11); Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien (GwGMeldV-Immobilien) §§ 6, 7; Sanktionsdurchsetzungsgesetz II (BGBl. 2022 I S. 2606); תקנה (EU) 2024/1624, סעיף 80; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 8. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Baugenehmigung (היתר בנייה): המסמך שמגדיר את הנכס https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-baugenehmigung https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-baugenehmigung?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:43:00 +0300 איליה גורדון המסמך שמגדיר את הנכס: מה לבדוק בהיתר הבנייה של חנות קיימת ושל חנות בבנייה.

Baugenehmigung (היתר בנייה): המסמך שמגדיר את הנכס

Baugenehmigung היא ההחלטה של רשות הרישוי לבנייה שבניין והשימוש בו עומדים בדין הציבורי. בסופרמרקט, ההיתר וחוזה השכירות מגדירים יחד את הנכס: שטח המכירה, השימוש והחניה שהותרו הם מה שהמשקיע מחזיק בפועל (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

מה זה

חוקי הבנייה של המדינות הפדרליות מסדירים את ההליך. היתר ניתן אם הפרויקט אינו סותר את הוראות הדין הציבורי שהרשות חייבת לבחון (§ 58(1) LBO BW; סעיף 68(1) BayBO; § 74(1) BauO NRW). הוא צמוד לפרויקט, לא לבעלים, וחל לטובת חליפיו של מבקש ההיתר ולחובתם (§ 58(2) LBO BW; סעיף 54(2) משפט 3 BayBO; § 58(4) BauO NRW). הוא גם ניתן בלי לפגוע בזכויות פרטיות של צדדים שלישיים, ולכן אינו מכריע במחלוקת עם שכן על זיקות הנאה (§ 58(3) LBO BW; סעיף 68(5) BayBO).

בחנות גדולה, לב הבדיקה הוא דיני התכנון: התאמה לתוכנית בניין העיר או לסביבה הבנויה (§§ 30, 34 BauGB). במקרים מסוימים נדרשת הסכמת הרשות המקומית, ואם לא סירבה בתוך חודשיים, רואים אותה כמי שנתנה את הסכמתה (§ 36 BauGB). השגה או תביעה של שכן אינן משעות את ההיתר (§ 212a(1) BauGB): אפשר להתחיל לבנות, אבל ההיתר הופך חלוט רק כשאי אפשר עוד לתקוף אותו. היתר פוקע אם הבנייה לא החלה בזמן; המועדים שונים ממדינה למדינה, ובבוואריה תקיפה של ההיתר משהה אותם (סעיף 69(1) BayBO).

טבלה 1. בשלוש מדינות, היתר פוקע אם הבנייה לא החלה בתוך ⁦3–4⁩ שנים

⁧כל הארכה⁩	⁧…או הופסקה למשך⁩	⁧ההיתר פוקע אם העבודה לא החלה בתוך⁩	⁧מדינה⁩
⁧עד 3 שנים⁩	⁧שנה אחת⁩	⁧3 שנים⁩	⁧באדן-וירטמברג (§ 62 LBO BW)⁩
⁧עד 4 שנים⁩	⁧4 שנים⁩	⁧4 שנים⁩	⁧בוואריה (סעיף 69 BayBO)⁩
⁧עד שנה אחת⁩	⁧יותר משנה אחת⁩	⁧3 שנים⁩	⁧נורדריין-וסטפאליה (§ 75 BauO NRW)⁩

למה זה חשוב למשקיעים

משקיע שקונה חנות בבנייה משלם על בניין שעדיין אינו קיים, ולכן ההיתר חייב להיות מוענק וחלוט, והעבודה חייבת להתחיל בזמן (חלק 6). היתר שניתן לפני שהרשות המקומית הטילה הקפאת שינויים (Veränderungssperre) כדי להבטיח תוכנית חדשה אינו מושפע ממנה (§ 14(3) BauGB).

בחנות פועלת השאלה אחרת: האם הבניין והפעלתו תואמים את מה שהותר — שטח מכירה, שימוש, חניה (חלק 7)? ההגנה על המצב הקיים (Bestandsschutz) חלה רק על החנות כפי שאושרה, ולכן כל שינוי שלא הותר הוא סיכון במכירה ובהרחבה הבאה.

מה לבדוק

• ההיתר עם כל התוכניות שאושרו, התנאים והתיקונים המאוחרים, והאם הפך חלוט;
• שטח המכירה, מגוון המוצרים, השימוש ומספר מקומות החניה שהותרו, מול החנות כפי שהיא פועלת בפועל;
• בחנות בבנייה: מועד מתן ההיתר, תחילת העבודה ותוקף ההיתר לפי דין המדינה;
• השגות ותביעות של שכנים נגד ההיתר, והסכמת הרשות המקומית היכן שנדרשה.

מונחים קשורים: Bauvorbescheid · Nutzungsänderung · Bestandsschutz · Stellplatznachweis

מקורות: BauGB §§ 14, 30, 34, 36, 212a; LBO BW §§ 58, 62 (בנוסחו מיום 16 במרץ 2026); BayBO סעיפים 54, 68, 69 (בנוסח שבתוקף מ-1 במאי 2026); BauO NRW §§ 58, 74, 75 (בנוסח שבתוקף מ-1 בספטמבר 2026); Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3, 6 ו-7. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Baulast (שעבוד במשפט הציבורי): הנטל שפנקס המקרקעין אינו מראה https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-baulast https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-baulast?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:42:00 +0300 איליה גורדון הנטל שפנקס המקרקעין אינו מראה: כך שעבוד במשפט הציבורי יכול להכשיר אתר של סופרמרקט — או לפגוע בו.

Baulast (שעבוד במשפט הציבורי): הנטל שפנקס המקרקעין אינו מראה

שעבוד במשפט הציבורי (Baulast) הוא התחייבות שבעל מקרקעין נוטל על עצמו כלפי רשות הרישוי לבנייה — לעשות דבר מה במגרש שלו, לאפשר אותו או להימנע ממנו — והוא נרשם במרשם נפרד, לא בפנקס המקרקעין (Grundbuch). בסופרמרקט הוא עשוי להכריע אם הגישה לחנות, החניה ושטחי המרווח עומדים בדין, ואם האתר יכול לגדול.

מה זה

בהצהרה לרשות הרישוי לבנייה, בעל מגרש יכול ליטול על עצמו התחייבויות מן המשפט הציבורי בנוגע למגרשו, שאינן נובעות ממילא מהמשפט הציבורי (§ 71(1) LBO Baden-Württemberg; § 85(1) BauO NRW). בדרך כלל ההתחייבות היא שדרך הגישה, מקומות החניה או שטחי המרווח של מגרש שכן יכולים להימצא על המגרש. השעבוד מחייב כל בעלים מאוחר יותר.

הוא נרשם במרשם נפרד, ה-Baulastenverzeichnis, שמנהלת רשות הרישוי לבנייה — ובבאדן-וירטמברג, הרשות המקומית. בחלק מהמדינות הפדרליות, כמו נורדריין-וסטפאליה וברנדנבורג, הוא נכנס לתוקף רק עם הרישום (§ 72 LBO BW; § 85(1), (4) BauO NRW; § 84(1), (4) BbgBO). הוא פוקע בוויתור של הרשות, שעליה להצהיר עליו ברגע שאין עוד אינטרס ציבורי בשעבוד (§ 71(3) LBO BW; § 85(3) BauO NRW). עיון במרשם מחייב אינטרס לגיטימי (§ 72(4) LBO BW; § 85(5) BauO NRW).

בבוואריה אין שעבוד כזה. כשחוק הבנייה שלה מחייב להבטיח משפטית כלפי הרשות גישה או חניה על מגרש אחר, הדבר נעשה בדרך כלל באמצעות זיקת הנאה בפנקס המקרקעין לטובת המדינה החופשית בוואריה (סעיפים 4 ו-47(1) BayBO).

למה זה חשוב למשקיעים

מאחר שהשעבוד אינו רשום בפנקס המקרקעין, עקרון האמון הציבורי בפנקס אינו מגן על הקונה מפניו (ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). השעבוד יכול לפעול לשני הכיוונים. על המגרש של החנות, שעבוד לטובת החניה או הגישה של שכן עלול לחסום את ההרחבה שהשוכר ירצה בחידוש החוזה — "הרזרבה השקטה" של כ-450 מ״ר לכל סופרמרקט (חלק 3). על מגרש שכן, ייתכן שדווקא הוא מה שמאפשר את היתר הבנייה של החנות עצמה.

עם זאת, השעבוד יוצר רק חובה כלפי הרשות, ואינו מקנה לשכן הנהנה זכות תביעה במשפט האזרחי. לכן יש להבטיח את השימוש גם בזיקת הנאה במדור II של פנקס המקרקעין.

מה לבדוק

• נסח ממרשם השעבודים במשפט הציבורי למגרש החנות ולכל מגרש שכן שהיא נשענת עליו (בבוואריה אין מרשם כזה);
• השוואה של כל שעבוד לדרישות החניה, הגישה ושטחי המרווח שבהיתר הבנייה;
• זיקת הנאה תואמת במדור II לכל זכות שהחנות תלויה בה;
• כל שעבוד שמגביל הרחבה או שינוי בחניון.

מונחים קשורים: Grundbuch · Bebauungsplan · Bestandsschutz

מקורות: Landesbauordnung Baden-Württemberg §§ 71, 72 (בנוסחו מיום 16 במרץ 2026); BauO NRW 2018 § 85 (בנוסחו מיום 1 בספטמבר 2026); BbgBO § 84; BayBO סעיפים 4, 47 (בנוסחו מיום 1 במאי 2026); ההנחיה המינהלית של בוואריה בדבר ייצוג המדינה החופשית בהליכי תכנון ורישוי, מס׳ 6; Bezirksamt Reinickendorf von Berlin, רשות הרישוי לבנייה, מידע על Baulasten; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3 ו-7. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Bauträger (יזם): המוכר שגם בונה — ושהמאזן שלו חייב להחזיק מעמד עוד חמש שנים https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-bautraeger https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-bautraeger?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:41:00 +0300 איליה גורדון המוכר שגם בונה — ושהמאזן שלו חייב להחזיק מעמד עוד חמש שנים: מה לבדוק לפני קנייה מיזם.

Bauträger (יזם): המוכר שגם בונה — ושהמאזן שלו חייב להחזיק מעמד עוד חמש שנים

יזם (Bauträger) הוא מי שבונה בשמו שלו על קרקע שיעביר לקונה, ומוכר את המגרש ואת הבניין יחד — בדרך כלל לפני השלמת הבנייה. לפי ניסיוננו, איכותו חשובה יותר מהבחירה בין רכישה בשלב הבנייה לבין רכישת נכס מוגמר: החוק מגביל את כספי הקונה החשופים לסיכון — לא את הסיכון לעיכוב, לכישלון או לבנייה לקויה (חלק 6).

מה זה

הדין הגרמני משתמש במונח בשני מובנים.

המשפט האזרחי. חוזה יזם (Bauträgervertrag) הוא חוזה לבנייה או להסבה של בית או של מבנה דומה. הוא מחייב את היזם גם להעביר לקונה את הבעלות בקרקע, או להקנות לו זכות בנייה תורשתית או להעבירה אליו (§ 650u(1) BGB). מאחר שהוא כולל את הקרקע, הוא חייב להיערך בשטר נוטריוני (§ 311b(1) BGB). על הבנייה — כולל קבלת המבנה והתביעות בגין ליקויים — חלים דיני חוזה הקבלנות; על הזכות לקרקע חלים דיני המכר (§ 650u(1) משפטים 2 ו-3 BGB). היזם רשאי לדרוש תשלומים רק במידה שתקנות המתווכים והיזמים (MaBV) מתירות (§ 650v BGB).

דיני רישוי עסקים. מי שמכין או מבצע באופן עסקי פרויקטים של בנייה כבעל הפרויקט ובשמו שלו, בכספם של קונים או של משתמשים אחרים, זקוק לרישיון (§ 34c(1) משפט 1 מס׳ 3 אות a GewO) וחייב לפעול לפי תקנות ה-MaBV.

למה זה חשוב למשקיעים

מלבד תוכניות הבנייה ש-ALDI ו-Lidl מפעילות בעצמן, את החנויות החדשות של קמעונאי המזון המובילים בגרמניה מקים ברובן מעגל מצומצם של יזמים שעובדים עם אותן רשתות כבר עשרות שנים. הם מקצים את הפרויקטים הטובים ביותר לקונים שהם מכירים (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). רכישה בשלב הבנייה מאפשרת למשקיע להשיג במשא ומתן מחיר טוב יותר ולהשפיע על הבנייה, בתמורה לנשיאה בסיכון הבנייה וההשלמה. בהמחשה שלנו, החיסכון של היזם בריבית על מימון הבנייה לבדו מגיע ל-2% ממחיר של €10 מיליון (חלק 6).

הקשר נמשך גם אחרי הפתיחה. במשך חמש שנים מקבלת המבנה, היזם חב בתרופות בגין ליקויים בבניין (§ 634a(1) מס׳ 2, (2) BGB) — תביעה ששווה רק כמו המאזן של היזם. לכן משקיעים מנהלים משא ומתן על ערבות בדק — לפי ניסיוננו, כ-5% מסכום החוזה — ובוחנים את היזם על סמך ראיות, לא מוניטין (חלק 6).

מה לבדוק

• הרישיון של היזם לפי § 34c GewO, הדוחות הכספיים שלו והחנויות שכבר מסר לאותו קמעונאי;
• רשימות הליקויים בעת קבלת החנויות האלה, וכמה מהר תוקנו הליקויים;
• האם העסקה היא חוזה יזם עם תשלומים התואמים את ה-MaBV, או רכישת קרקע בתוספת חוזה בנייה נפרד;
• ערבות בדק לחמש השנים שלאחר קבלת המבנה;
• פיקוח בנייה בלתי תלוי, ודוח היועץ מוכן לפני קבלת המבנה (חלק 6).

מונחים קשורים: MaBV · Abnahme · Gewährleistung

מקורות: BGB §§ 311b(1), 634a, 650u, 650v; GewO § 34c(1); MaBV; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3 ו-6. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Bauvorbescheid (החלטה מקדמית בבנייה): תשובת הרשות עוד לפני שקונים את הקרקע https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-bauvorbescheid https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-bauvorbescheid?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:40:00 +0300 איליה גורדון תשובת הרשות עוד לפני שקונים את הקרקע: כך מסירה החלטה מקדמית את הסיכון התכנוני.

Bauvorbescheid (החלטה מקדמית בבנייה): תשובת הרשות עוד לפני שקונים את הקרקע

Bauvorbescheid היא החלטה בכתב של רשות הרישוי לבנייה בשאלות בודדות על פרויקט עתידי, שאפשר לקבל עוד לפני שמוגשת בקשה להיתר. ההחלטה תקפה לכמה שנים ועוברת לקונה של המגרש, ולכן היא מסירה את הסיכון התכנוני העיקרי — האם חנות בגודל הנדרש מותרת — לפני שהכסף מושקע בקרקע או בפרויקט.

מה זה

לפני שהוא מגיש בקשה להיתר, יזם רשאי להפנות לרשות שאלות בודדות ולקבל עליהן החלטה (§ 57(1) LBO BW; סעיף 71 BayBO; § 77(1) BauO NRW). שאלות כאלה יכולות להיות האם חנות מזון בגודל מסוים מותרת על המגרש, היכן מותר להציב את הבניין והאם הגישה אליו מספקת. ההחלטה צמודה לפרויקט וחלה על החליפים (§ 57(2), § 58(2) LBO BW; סעיף 54(2) משפט 3 BayBO; § 58(4), § 77(1) BauO NRW). אבל היא עונה רק על השאלות שנשאלו: "כן" מבחינת דיני התכנון אינו מכריע לא בבטיחות האש ולא בחניה.

ההליך פשוט מבקשה מלאה. בנורדריין-וסטפאליה הרשות חייבת להחליט בתוך שישה שבועות מקבלת המסמכים המלאים. שאלות שמוגבלות לסוג השימוש, לדפוס הבנייה ולחלק המגרש שמותר לבנות עליו אינן מחייבות אפילו מתכנן המוסמך לחתום על מסמכי בנייה (§ 74(2), § 77(2) BauO NRW).

טבלה 1. בשלוש מדינות, החלטה מקדמית תקפה לשלוש עד ארבע שנים

⁧כל הארכה⁩	⁧תקופת תוקף⁩	⁧מדינה⁩
⁧עד 3 שנים⁩	⁧3 שנים⁩	⁧באדן-וירטמברג (§ 57(1), (2), § 62(2) LBO BW)⁩
⁧עד 4 שנים⁩	⁧4 שנים⁩	⁧בוואריה (סעיף 71 BayBO)⁩
⁧עד שנה אחת⁩	⁧3 שנים⁩	⁧נורדריין-וסטפאליה (§ 77(1) BauO NRW)⁩

למה זה חשוב למשקיעים

בקניית מגרש או חנות בבנייה (ראו חלק 6 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"), משקיע יכול להתנות את החוזה בהחלטה מקדמית ולשלם רק אחרי שהשאלה העיקרית הוכרעה. ההחלטה גם מראה היכן עובר גבול המותר. בקלן סורבה בקשה להחלטה כזו של חנות דיסקאונט עם שטח מכירה של כ-699 מ״ר, מתחת לסף ההיקף הגדול. בית המשפט לערעורים קבע שהחנות תפגע במרכז מקומי סמוך, שבו סופרמרקט של 640 מ״ר וחנות דיסקאונט של 570 מ״ר. בית המשפט הפדרלי לעניינים מינהליים אישר את הקביעה הזו (BVerwG, פסק דין מ-17 בדצמבר 2009, 4 C 2.08).

התוקף הוא נכס עם תאריך תפוגה. כשהוא פג, יש להגיש את השאלה מחדש, אולי לפי כללים אחרים, ולכן צריך לוודא שהחלטה שהשיג המוכר עדיין בתוקף.

מה לבדוק

• הנוסח המדויק של השאלות והתשובות: מה הוכרע ומה נותר פתוח;
• מועד ההנפקה, תקופת התוקף לפי דין המדינה וכל בקשה להאריך אותה;
• האם הפרויקט הנרכש תואם את הפרמטרים של ההחלטה: שטח מכירה, מגוון מוצרים, מיקום הבניין;
• השגות של שכנים נגד ההחלטה, ועד כמה התקדמו.

מונחים קשורים: Baugenehmigung · Verkaufsfläche · Zentraler Versorgungsbereich · Forward Deal

מקורות: BauGB § 34; LBO BW §§ 57, 58, 62; BayBO סעיפים 54, 71; BauO NRW §§ 58, 74, 77; BVerwG, פסק דין מ-17 בדצמבר 2009, 4 C 2.08; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 6. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Bebauungsplan (תוכנית בניין עיר): חוק העזר שקובע עד כמה חנות רשאית לגדול https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-bebauungsplan https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-bebauungsplan?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:39:00 +0300 איליה גורדון חוק העזר שקובע עד כמה חנות רשאית לגדול — ומדוע משקיעים קוראים אותו לפני חוזה השכירות.

Bebauungsplan (תוכנית בניין עיר): חוק העזר שקובע עד כמה חנות רשאית לגדול

תוכנית בניין עיר (Bebauungsplan) היא התוכנית המחייבת שרשות מקומית בגרמניה מאמצת כחוק עזר, והיא קובעת מה מותר לבנות על כל מגרש ולאיזה שימוש. בסופרמרקט היא מכריעה אם החנות עומדת בדין במקום שבו היא ניצבת, ואם היא יכולה לגדול לפורמט שהשוכר ירצה.

מה זה

לתכנון שימושי הקרקע בגרמניה שני רבדים: תוכנית המתאר המכינה (Flächennutzungsplan) ותוכנית בניין העיר המחייבת (§ 1(2) BauGB). התב״ע כוללת את ההוראות המחייבות מבחינה משפטית לפיתוח העירוני (§ 8(1) BauGB). ככלל, היא נגזרת מתוכנית המתאר (§ 8(2) BauGB), ועליה להתאים ליעדי התכנון האזורי (§ 1(4) BauGB). היא נכנסת לתוקף כחוק עזר עם פרסומה, וכל אדם רשאי לעיין בה ובדברי ההסבר שלה (§ 10(1), (3) BauGB).

כשהתוכנית קובעת לפחות את סוג השימוש ואת מידתו, את השטחים שמותר לבנות עליהם ואת הדרכים המקומיות, פרויקט מותר אם אינו סותר אותה והגישה אליו מובטחת (§ 30(1) BauGB). בהיעדר תוכנית, פרויקט בשטח בנוי חייב להשתלב בסביבתו ולא לפגוע באזורי אספקה מרכזיים (§ 34(1), (3) BauGB). לאיש אין זכות לדרוש הכנת תוכנית — אפילו לא מכוח חוזה (§ 1(3) BauGB).

התב״ע נבדלת מתוכנית הפיתוח של המדינה הפדרלית ומהתוכניות האזוריות שמעליה, המתעלות חנויות גדולות אל יישובים מרכזיים (ראו חלק 5 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

למה זה חשוב למשקיעים

חנויות ששטח המכירה שלהן עולה על 800 מ״ר, ושעלולות להיות להן השפעות שאינן זניחות על התכנון האזורי או על הפיתוח העירוני, מותרות רק באזורי ליבה או באזורים מיוחדים שיועדו להן (§ 11(3) BauNVO; BVerwG, 4 C 10.04). תוכנית של אזור מיוחד קובעת בדרך כלל את השימוש, את שטח המכירה המרבי ולעיתים קרובות גם את מגוון המוצרים, כך שהכללים שמרחיקים את המתחרים גם מגבילים את הבניין (חלק 3). הרחבה מעבר לגבולות האלה — אל "הרזרבה השקטה" של כ-450 מ״ר לכל סופרמרקט וכ-250 מ״ר לכל חנות דיסקאונט — מחייבת תב״ע חדשה או מתוקנת. ודיני התכנון אינם מגינים על השחקן הקיים מפני מתחרה שתוכנית חדשה מתירה את הקמתו (BVerwG, 4 BN 50.19; חלקים 3 ו-5).

גם זכויות שלא נוצלו עלולות לאבוד. אם הרשות המקומית מבטלת שימוש מותר יותר משבע שנים אחרי שהותר, הבעלים מקבל פיצוי רק על הפגיעה בשימוש שנעשה בפועל. החריגים מוגבלים למקרים מוגדרים, כמו היתר שניתן בזמן (§ 42(2), (3), (6) BauGB).

מה לבדוק

• התוכנית התקפה, עם הוראותיה הכתובות, דברי ההסבר והתיקונים;
• סוג האזור, תקרת שטח המכירה ומגבלות מגוון המוצרים — מול היתר הבנייה וחוזה השכירות;
• שינויים תלויים ועומדים: החלטה להכין תוכנית או לתקן אותה, או הקפאת שינויים (§ 14 BauGB);
• הודעת הרשות המקומית אם ההגנה בת שבע השנים חלה, ועד מתי (§ 42(10) BauGB);
• מקום על המגרש ובתוכנית להרחבה הבאה של השוכר.

מונחים קשורים: Großflächiger Einzelhandel · Bestandsschutz · Baulast

מקורות: BauGB §§ 1, 8, 10, 14, 30, 34, 42; BauNVO § 11; BVerwG, פסק דין מ-24 בנובמבר 2005, 4 C 10.04; BVerwG, החלטה מ-10 ביולי 2020, 4 BN 50.19; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3 ו-5. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Beleihungswert (שווי לצורכי אשראי): מדוע הבנק מעריך מתחת לשוק https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-beleihungswert https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-beleihungswert?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:38:00 +0300 איליה גורדון מדוע הבנק מעריך מתחת לשוק: כך נקבע השווי לצורכי אשראי, ומה הוא אומר על ההון העצמי הנדרש.

Beleihungswert (שווי לצורכי אשראי): מדוע הבנק מעריך מתחת לשוק

שווי לצורכי אשראי (Beleihungswert) הוא האופן שבו בנקים גרמניים המנפיקים אגרות חוב מכוסות (Pfandbriefe) מעריכים נכס לצורך הלוואה: הסכום שהנכס יניב, בהערכה זהירה, בכל רגע לאורך תקופת ההלוואה, בהתעלם מתנודות שוק ומספקולציה. בסופרמרקט הוא נמוך בהרבה ממחיר הרכישה — לא יותר משני שלישים בדוגמה שלנו — והלוואה יכולה להיכלל בכיסוי של האג״ח רק עד 60% הראשונים של השווי הזה.

מה זה

השווי לצורכי אשראי אינו רשאי לעלות על השווי שעולה מהערכה זהירה של הסחירות העתידית של הנכס. ההערכה מביאה בחשבון את המאפיינים הקבועים של הנכס לטווח ארוך, את תנאי השוק האזוריים הרגילים ואת השימושים הנוכחיים והחלופיים האפשריים בו. רכיבים ספקולטיביים אינם מובאים בחשבון, והשווי לצורכי אשראי אינו רשאי לעלות על שווי השוק (§ 16(2) PfandBG). את ההערכה מבצע שמאי שאינו מעורב בהחלטה על ההלוואה (§ 16(1) PfandBG), לפי תקנות השווי לצורכי אשראי (BelWertV). ככלל, שווי ההכנסה הוא המכריע (§ 4(1) BelWertV), והרגולטור קובע לו פרמטרים מינימליים.

טבלה 1. השוק מתמחר את החנות ב-€9.25 מיליון; השווי לצורכי אשראי של הבנק הוא לכל היותר €6.1 מיליון

⁧שווי לצורכי אשראי⁩	⁧שוק⁩	⁧פרמטר⁩
⁧לפחות 7.0%: 6.5% לנדל״ן מסחרי ועוד 0.5 נקודות אחוז לחנויות בשירות עצמי⁩	⁧5.00%: תשואה נטו התחלתית לסופרמרקטים מובחרים, הרבעון השלישי של 2026⁩	⁧תשואה או שיעור היוון⁩
⁧לפחות 15% מדמי השכירות ברוטו⁩	⁧לפי חוזה השכירות⁩	⁧עלויות הבעלים⁩
⁧לא יותר מ-30 שנה⁩	⁧לא נקבע במפורש⁩	⁧אורך החיים הכלכלי של הבניין⁩
⁧לא יותר מ-€6.1 מיליון (לפי חישובנו: ⁦€425,000 / 7.0%⁩)⁩	⁧€9.25 מיליון: פי 18.5 מדמי השכירות השנתיים⁩	⁧שווי בדמי שכירות של €500,000⁩

מקורות: BNP Paribas Real Estate (ראו גם חלק 12 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"); § 11(2), § 12(4) ונספחים 2 ו-3 BelWertV; BaFin.

למה זה חשוב למשקיעים

הפער בין המחיר לשווי לצורכי אשראי הוא הון עצמי שהקונה יזדקק לו מעבר למה שציפה. בדוגמה שלנו השווי לצורכי אשראי הוא לא יותר משני שלישים מהמחיר. 60% ממנו, שהבנק יכול להכניס לכיסוי של אגרות החוב המכוסות שלו (§ 14 PfandBG), הם לכל היותר €3.64 מיליון — פחות מ-40% מהמחיר. את יתרת ההלוואה הבנק חייב לממן ממקורות אחרים.

שיעור ההיוון המינימלי צמוד לתשואה של אג״ח ממשלתיות ל-30 שנה, אבל יש לו תקרה: בשימוש מסחרי הוא עומד על התקרה של 6.5% מאז 1 בינואר 2024 (§ 12(4) BelWertV; BaFin). בנכס מובחר שעומד בשמונה קריטריונים, ובהם מיקום טוב מאוד באזור מטרופוליני וסחירות גבוהה במיוחד, אפשר להוריד את השיעור ב-0.5 נקודות אחוז לכל היותר (§ 12(5) BelWertV).

גם מצב הבניין מוריד את השווי: עלות תיקון הליקויים ועלות התיקונים שנדחו מנוכות בנפרד (§ 4(3) BelWertV). בחנויות בשירות עצמי ובחנויות מתמחות, אורך החיים השימושי שנותר אינו רשאי לעלות על 30 שנה (נספח 2 BelWertV). לכן סקר טכני לפני הרכישה משפיע גם על גובה ההלוואה.

מה לבדוק

• השמאות של הבנק: שווי לצורכי אשראי, שיעור היוון, ניכויי עלויות ואורך החיים השימושי שהשמאי מניח שנותר לבניין;
• ההלוואה כשיעור מהשווי לצורכי אשראי, לא רק מהמחיר;
• ליקויים שלא תוקנו ותיקונים שנדחו, שהשמאי ינכה;
• בנכס בבנייה: כיצד הבנק מעריך אותו ככל שהעבודה מתקדמת (§ 4(4) BelWertV).

מונחים קשורים: Loan-to-Value · Grundschuld · Zinsbindung · Kaufpreisfaktor

מקורות: PfandBG §§ 14, 16; BelWertV §§ 3, 4, 11, 12 ונספחים ⁦1–3⁩ (נוסח 2022); BaFin, שיעורי היוון מינימליים לפי § 12(4) BelWertV (מ-1 בינואר 2024); BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland Q4 2025 ו-Retail-Investmentmarkt Deutschland Q3 2026; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 12, וחישוב שלנו. המצב המשפטי והנתונים נכונים ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (זיקת הנאה אישית מוגבלת): חזקה יותר מחוזה שכירות https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-beschraenkte-persoenliche-dienstbarkeit https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-beschraenkte-persoenliche-dienstbarkeit?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:37:00 +0300 איליה גורדון חזקה יותר מחוזה שכירות: אילו זכויות של צדדים שלישיים רובצות על אתר הסופרמרקט שלכם.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (זיקת הנאה אישית מוגבלת): חזקה יותר מחוזה שכירות

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit היא זיקת הנאה אישית מוגבלת: זכות, הרשומה בפנקס המקרקעין (Grundbuch), של אדם או חברה מסוימים להשתמש במגרש של אחר בהיבטים מסוימים. באתר של סופרמרקט היא מבטיחה, למשל, את זכויותיה של חברת אנרגיה, של מפעיל מערכת סולארית על הגג או של השוכר עצמו — והזכויות האלה מחייבות כל בעלים מאוחר יותר, כולל אתכם.

מה זה

תוכנה זהה לתוכנה של זיקת הנאה (Grunddienstbarkeit) — שימוש במגרש בהיבטים מסוימים, או סמכות אחרת שזיקת הנאה יכולה להקנות — אבל היא שייכת לאדם או לחברה מסוימים (§ 1090(1) BGB). במקרה של ספק, היקפה נקבע לפי הצרכים האישיים של בעל הזכות (§ 1091 BGB). היא נרשמת במדור II בדף הרישום של המגרש המשועבד (§ 10(1) GBV) ואינה ניתנת להעברה; אחרים רשאים לממש אותה רק אם הדבר הותר (§ 1092(1) BGB). היא פוקעת עם מותו של בעל זכות שהוא אדם, או כשחברה שהיא בעלת הזכות חדלה להתקיים (§§ 1090(2), 1061 BGB). בארגון מחדש של חברה היא עוברת לחליף המשפטי, אלא אם הדבר הוחרג במפורש (§§ 1092(2), 1059a(1) BGB).

לאיסור ההעברה יש חריג חשוב. זיקת הנאה של חברה ניתנת להעברה אם היא מכסה שימוש במגרש למתקנים סולאריים, למתקני רוח או למתקני אנרגיה מתחדשת אחרים, או לקווי חשמל, גז, מים או תקשורת (§ 1092(3) BGB).

למה זה חשוב למשקיעים

על גגות של סופרמרקטים מותקנות יותר ויותר מערכות פוטו-וולטאיות (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). אם צד שלישי הוא הבעלים של המערכת, הזכות שלו בגג עשויה להיות מובטחת בזיקת הנאה כזו. המפעיל יכול אז להעביר את זיקת ההנאה לחברה אחרת, כך שאינכם בוחרים עוד עם מי אתם חולקים את הגג.

גם שוכר שהשקיע בחנות יכול להגן על עצמו בזיקת הנאה כזו. היא חזקה יותר מחוזה שכירות: הרוכש במכירה כפויה רשאי לסיים חוזה שכירות בתקופת ההודעה המוקדמת שבחוק (§ 57a ZVG), ואילו זיקת הנאה שדרגתה קודמת לתביעה של הנושה המממש שורדת את המכירה (§§ 44, 52 ZVG). לבעלים, הדבר קושר את השוכר לנכס חזק יותר. אבל זיקת ההנאה אינה פוקעת עם סיום חוזה השכירות, אלא אם נקבעו בה תנאי או מגבלת זמן, ולכן צריך להסכים מראש על מחיקתה.

מה לבדוק

• כל זיקת הנאה אישית מוגבלת במדור II: בעל הזכות, התוכן, התקופה והתנאים;
• זיקות הנאה של מפעילי מערכות סולאריות, עמדות טעינה ורשת החשמל: אפשרות ההעברה, תחזוקת הציוד וההסדרים בזמן תיקוני גג;
• זיקת ההנאה של השוכר: האם היא קשורה לחוזה השכירות, והאם השוכר חייב לאשר את מחיקתה כשהחוזה מסתיים;
• דרגת הקדימה של זיקות ההנאה ביחס לשעבודי הקרקע (Grundschuld), שגם הבנק שלכם יבדוק;
• התאמה בין זיקות ההנאה לבין חוזה השכירות והחוזים עם המפעילים.

מונחים קשורים: Grunddienstbarkeit · Rangvorbehalt · Nießbrauch

מקורות: BGB §§ 1059a, 1061, ⁦1090–1092⁩; ZVG §§ 44, 52, 57a; Grundbuchverfügung (GBV) § 10; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 3. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Bestandsschutz (הגנה על המצב הקיים): הגנה לחנות כפי שאושרה, לא לחנות שהשוכר ירצה בהמשך https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-bestandsschutz https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-bestandsschutz?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:36:00 +0300 איליה גורדון הגנה לחנות כפי שאושרה, לא לחנות שהשוכר ירצה בהמשך: היכן טמון הסיכון התכנוני.

Bestandsschutz (הגנה על המצב הקיים): הגנה לחנות כפי שאושרה, לא לחנות שהשוכר ירצה בהמשך

ההגנה על המצב הקיים (Bestandsschutz) שומרת על בניין שאושר כדין ועל השימוש בו מפני שינויים מאוחרים בדיני התכנון, כך שסופרמרקט ותיק יכול להמשיך לפעול גם במקום שבו תוכנית חדשה כבר לא הייתה מתירה אותו. היא חלה על החנות כפי שאושרה, לא על החנות הגדולה יותר שהשוכר ירצה בחידוש החוזה — ובפער הזה טמון הסיכון התכנוני.

מה זה

להגנה על המצב הקיים אין חוק משלה. היא נובעת בעיקר מהיתר הבנייה, שמכשיר את הבניין ואת השימוש בו כפי שאושרו. ההגנה החוקתית על הקניין אינה מקנה זכות לאישור מעבר למה שקובע החוק (סעיף 14(1) משפט 2 GG; BVerwG, 22 במאי 2007, 4 B 14.07).

היא חלה על שימוש בבניין, על אחזקתו ועל תיקונו במסגרת אותו אישור. היא אינה חלה על הקמה, שינוי או שינוי שימוש של מבנה: כל אחד מאלה הוא פרויקט (Vorhaben) לפי § 29(1) BauGB, הנבחן לפי דיני התכנון שבתוקף בעת אישורו. לכן הרחבה או בניין חלופי עומדים או נופלים על פי הכללים של היום, לא על פי ההיתר של אתמול. שלושה כללים מסייגים אותה:

רשות מקומית שמייעדת אזור בנוי ברובו לפי §§ ⁦2–9⁩ BauNVO רשאית להתיר הרחבות, שינויים, שינויי שימוש וחידושים של מתקנים קיימים שהייעוד החדש היה שולל (§ 1(10) BauNVO).אם שימוש מותר מבוטל יותר משבע שנים אחרי שהותר, הפיצוי מכסה ככלל רק את הפגיעה בשימוש שנעשה בפועל, לא זכויות בנייה שלא נוצלו (§ 42(2), (3) BauGB).ההגנה שמקנה היתר פוקעת אם ההיתר מאבד את תוקפו — דבר שעלול לקרות כששימוש מאושר אינו מופעל במשך תקופה מסוימת. את משך התקופה קובע בית המשפט לפי מודל זמנים (BVerwG, 5 ביוני 2007, 4 B 20.07).

למה זה חשוב למשקיעים

קמעונאות המזון הגרמנית צומחת דרך הפורמט: BNP Paribas Real Estate מעריכה את "הרזרבה השקטה" בכ-450 מ״ר לכל סופרמרקט ובכ-250 מ״ר לכל חנות דיסקאונט (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). הרחבה מעבר למה שמתיר ייעוד הקרקע — תקרת שטח מכירה בתוכנית של אזור מיוחד, או ספי הקמעונאות בהיקף גדול באזור רגיל — מחייבת תב״ע חדשה או מתוקנת שמתיישבת עם התוכנית האזורית. אם המגרש אינו יכול לגדול, הרשות המקומית עשויה לייעד לשוכר אתר חדש בצד השני של העיר (חלק 5).

הסיכון השני הוא חנות ריקה: חנות שעומדת ריקה די זמן עלולה לאבד את ההגנה שאפשרה לה לפעול.

מה לבדוק

• היתר הבנייה והתוכניות המאושרות מול החנות כפי שהיא פועלת היום: שטח מכירה, שימוש, מגוון מוצרים, חניה;
• כל הרחבה או הסבה מאז מתן ההיתר, והאם כל אחת מהן אושרה;
• האם התוכנית מתירה את ההרחבה שהשוכר ירצה — ומתי מסתיימת ההגנה בת שבע השנים על זכויות שלא נוצלו, מועד שהרשות המקומית חייבת למסור לפי בקשה (§ 42(10) BauGB);
• בחנות ריקה או סגורה זמן רב, חוות דעת של עורך דין לדיני תכנון: האם השימוש המאושר עדיין מוגן.

מונחים קשורים: Bebauungsplan · Großflächiger Einzelhandel · Due Diligence

מקורות: GG סעיף 14(1); BauGB §§ 29(1), 42; BauNVO § 1(10); BVerwG, החלטות מ-22 במאי 2007, 4 B 14.07, ומ-5 ביוני 2007, 4 B 20.07; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3 ו-5. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Betriebskosten (הוצאות תפעול): חוזה השכירות, לא החוק, קובע מי משלם https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-betriebskosten https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-betriebskosten?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:35:00 +0300 איליה גורדון חוזה השכירות, לא החוק, קובע מי משלם: מדוע הוצאות התפעול מפרידות בין דמי השכירות המוצהרים להכנסה האמיתית.

Betriebskosten (הוצאות תפעול): חוזה השכירות, לא החוק, קובע מי משלם

הוצאות תפעול (Betriebskosten) הן העלויות השוטפות של החזקת נכס ושל השימוש בו — מס רכוש, ביטוח, מים, פינוי אשפה, ניקיון וכדומה — והן עוברות לשוכר רק אם חוזה השכירות קובע זאת. בסופרמרקט הן קובעות כמה מדמי השכירות המוצהרים נשאר בידי הבעלים: לפי ניסיוננו, גם חנות חדשה עם חוזה שכירות מודרני מותירה על המשכיר עלויות של כ-⁦8–15%⁩ מדמי השכירות נטו (חלק 10).

מה זה

ההגדרה שבחוק כוללת את העלויות שהבעלים נושא בהן באופן שוטף בשל הבעלות בקרקע, או בשל השימוש הייעודי בבניין, במבני העזר, במתקנים ובקרקע (§ 556(1) BGB; § 1(1) BetrKV). תקנות הוצאות התפעול מונות 17 קטגוריות, ממס רכוש (מס׳ 1) ומביטוח מבנה וביטוח אחריות (מס׳ 13) ועד "הוצאות תפעול אחרות" (מס׳ 17) (§ 2 BetrKV). שני סעיפים מוחרגים מעצם ההגדרה: עלויות הניהול ועלויות התחזוקה והתיקונים (§ 1(2) BetrKV).

ברירת המחדל היא דמי שכירות כוללים: המשכיר נושא בנטלים הרובצים על הנכס (§ 535(1) משפט 3 BGB), ועלויות עוברות לשוכר רק בהסכמה. הכללים של § 556 BGB, כולל המועד בן שנים עשר החודשים להגשת ההתחשבנות השנתית, שייכים לדיני השכירות למגורים, ואינם בין ההוראות ש-§ 578 BGB מחיל על שכירות מסחרית. לכן בסופרמרקט, חוזה השכירות הוא שקובע אילו עלויות עוברות לשוכר, כיצד הן מחויבות וכיצד מתבצעת ההתחשבנות.

למה זה חשוב למשקיעים

סעיף העלויות יכול לגבור על המיקום. במקרה מנהיים שבחלק 7, חוזה Netto חדש לא איפשר למשכיר לגלגל לשוכר דבר. כל 10% מדמי השכירות שהמשכיר סופג מורידים 0.6 נקודות אחוז מתשואה מוצהרת של 6.0%. בדוגמה שבחלק 11, עלויות שאינן מגולגלות לשוכר בשיעור 15% מדמי השכירות — €75,000 בשנה על €500,000 — הן אחת הסיבות לכך שחנות המשווקת בתשואה של 5.0% מניבה כ-3.9% על ההשקעה הכוללת.

טעות נפוצה נעוצה במונח עצמו. סעיף שמגלגל לשוכר "Betriebskosten" בהפניה לתקנות אינו חל על דמי ניהול ולא על תיקונים, משום ששניהם מוחרגים מההגדרה. חוזה שכירות מסחרי חייב לנקוב בהם בנפרד. וגם אז, תניה בחוזה אחיד יכולה להעביר לשוכר את התחזוקה רק לגבי נזקים שמקורם בשימוש שלו או בתחום הסיכון שלו — ולכן הגג והשלד נשארים בדרך כלל על המשכיר (ראו חלק 10 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

מה לבדוק

• רשימת סוגי העלויות שאפשר לגלגל לשוכר, והאם ניהול, ביטוח ומס רכוש נזכרים בה במפורש;
• חלוקת התחזוקה: פנים, גג, שלד, מערכות טכניות, חניון;
• המקדמות, הליך ההתחשבנות וההתחשבנויות של שלוש השנים האחרונות, כולל מחלוקות פתוחות;
• שומת מס הרכוש לפי רפורמת 2025, ומי נושא בהתייקרות (חלק 10).

מונחים קשורים: Due Diligence · Gewährleistung · Schriftform (§ 550 BGB)

מקורות: BGB §§ 535, 556, 578; Betriebskostenverordnung (BetrKV) §§ 1, 2; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 7, 10 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Betriebspflicht (חובת הפעלה): בלעדיה, רשת יכולה לסגור את החנות ולהמשיך לשלם https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-betriebspflicht https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-betriebspflicht?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:34:00 +0300 איליה גורדון בלעדיה, רשת יכולה לסגור את החנות ולהמשיך לשלם: מה חובת הפעלה שווה לבעלים.

Betriebspflicht (חובת הפעלה): בלעדיה, רשת יכולה לסגור את החנות ולהמשיך לשלם

Betriebspflicht היא החובה החוזית של השוכר להשאיר את החנות פתוחה ופעילה לאורך כל תקופת השכירות. החוק אינו מטיל חובה כזו: בלי סעיף מתאים, רשת יכולה לסגור סופרמרקט ולהמשיך לשלם שכירות (§ 537(1) BGB) — הבעלים שומר על ההכנסה, אבל לא על תנועת הקונים ולא על שווי הנכס.

מה זה

החובה העיקרית של השוכר היא לשלם את דמי השכירות המוסכמים (§ 535(2) BGB). אי-שימוש במושכר מסיבה הנעוצה בשוכר עצמו אינו פוטר אותו מתשלום (§ 537(1) BGB). חובה להפעיל את החנות נובעת רק מחוזה השכירות.

תניה בחוזה אחיד המחייבת להשאיר את החנות פתוחה היא, כשלעצמה, ככלל תקפה; כך גם הגבלה על מגוון המוצרים, וכך גם החרגה של ההגנה מפני תחרות. רק השילוב של שלושתן, עם מגוון מוצרים צר, בטל (BGH, 26 בפברואר 2020, XII ZR 51/19, ו-6 באוקטובר 2021, XII ZR 11/20). שוכר בקניון שאסור לו לסגור את החנות וגם לא לשנות את מגוון המוצרים נותר חסר הגנה מפני מתחרה שהמשכיר חופשי להציב בחנות הסמוכה. אפשר גם לאכוף את החובה בבית המשפט: בתיק שהוכרע ב-2021, בית משפט מחוזי חייב את השוכר בצו זמני לפתוח את החנות מחדש.

למה זה חשוב למשקיעים

סגירה בלי פיגור בתשלום היא סיכון שקט. דמי השכירות ממשיכים להגיע, אבל השוכרים הקטנים במרכז מסחרי פתוח מאבדים את לקוחותיהם. בתום התקופה מחזיק הבעלים בבניין ריק במקום בחנות עם היסטוריית מכירות — ובעמדה חלשה במשא ומתן על חוזה חדש. גם רשתות גדולות סוגרות חנויות: אחרי שרשת Real נמכרה ב-2020, כ-30 מתוך כ-270 ההיפרמרקטים שלה נועדו להיסגר בהיעדר סיכוי כלכלי (ראו חלק 12 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

לפי ניסיוננו, רשתות המזון המובילות נרתעות מלקבל חובת הפעלה נוקשה בחנויות בודדות: הן מעריכות את החופש לסגור חנות חלשה ולהמשיך לשלם. במרכז מסחרי פתוח, שבו תנועת הקונים של השכנים תלויה בעוגן, הסעיף שווה יותר. ואם חלק מדמי השכירות צמוד למחזור, סגירה בלי חובת הפעלה מורידה את השכירות למינימום.

מה לבדוק

• חובת הפעלה, אם יש כזו, שעות הפתיחה והחריגים: שיפוץ, בנייה מחדש, כוח עליון;
• השילוב שלה עם הגבלה על מגוון המוצרים ועם החרגה של ההגנה מפני תחרות;
• התוצאות של הפרה: קנס חוזי, זכות לסיים את החוזה, צו זמני;
• האם חוזי השכירות של השוכרים הקטנים תלויים בכך שהעוגן ממשיך לפעול;
• הזכות להשכיר בשכירות משנה: החלפת מפעיל יכולה לבוא במקום סגירה.

מונחים קשורים: Ankermieter · Konkurrenzschutz · Umsatzmiete

מקורות: BGB §§ 535, 537; BGH, פסקי דין מ-26 בפברואר 2020, XII ZR 51/19, ומ-6 באוקטובר 2021, XII ZR 11/20; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 12; ניסיון העסקאות של Gordon Real Estate Group. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Betriebsstätte (מוסד קבע): המפתח למס העסקים https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-betriebsstaette https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-betriebsstaette?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:33:00 +0300 איליה גורדון המפתח למס העסקים: מתי מקום ניהול, משרד או מחסן בגרמניה משנים את מיסוי חברת הנכס.

Betriebsstätte (מוסד קבע): המפתח למס העסקים

מוסד קבע (Betriebsstätte) הוא כל מקום עסק או מתקן קבוע המשמש את עסקיה של חברה — משרד, מקום הניהול, מחסן, נקודת מכירה (§ 12 AO). הוא שקובע אם חברה זרה שמחזיקה סופרמרקט בגרמניה משלמת מס עסקים, ואם היא הופכת לחייבת במס בגרמניה על כל הכנסתה.

מה זה

החוק מביא דוגמאות: מקום הניהול, סניף, משרד, מפעל או בית מלאכה, מחסן, נקודת רכש או מכירה, ואתר בנייה שנמשך יותר משישה חודשים (§ 12 AO). מקום הניהול הוא המרכז של ההנהלה העליונה של החברה (§ 10 AO).

לנדל״ן נוגעות שלוש השלכות. חברה זרה משלמת מס חברות על דמי שכירות מנכס בגרמניה ועל מכירתו גם בלי מוסד קבע (§ 49(1) מס׳ 2 אות f EStG). מס עסקים חל רק אם יש מוסד קבע בגרמניה (§ 2(1) משפט 3 GewStG); נציג קבוע (§ 13 AO) אינו תחליף. וחברה שמנוהלת בפועל מגרמניה הופכת לחייבת במס על כל הכנסתה (§ 1(1) KStG).

טבלה 1. בלי מוסד קבע בגרמניה, חברה זרה אינה משלמת מס עסקים

⁧מס עסקים⁩	⁧מס חברות⁩	⁧בעלים⁩
⁧לא⁩	⁧על דמי השכירות מהנכס ועל מכירתו⁩	⁧חברה זרה בלי מוסד קבע בגרמניה⁩
⁧כן, ברשות המקומית שבה נמצא המוסד⁩	⁧על כל הכנסתה⁩	⁧חברה זרה המנוהלת מגרמניה⁩
⁧כן, מעצם צורתה המשפטית; הקלה באמצעות ההפחתה המורחבת⁩	⁧על כל הכנסתה⁩	⁧GmbH גרמנית⁩

למה זה חשוב למשקיעים

חברה זרה שמחזיקה חנות ישירות אינה משלמת מס עסקים כל עוד אין לה מוסד קבע בגרמניה (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). אבל גם מקום הניהול הוא מוסד קבע: אם המנהלים מנהלים את החברה בפועל מגרמניה, משרד המס עשוי לקבוע שמקום הניהול נמצא כאן. האמנות למניעת כפל מס פועלות לפי אותו היגיון: רווחים עסקיים ממוסים במדינה האחרת רק באמצעות מוסד קבע (למשל, סעיף 7 באמנה עם אוסטריה). הכנסה ממקרקעין, לעומת זאת, ממוסה במקום שבו הנכס נמצא, עם מוסד קבע או בלעדיו (סעיף 6(4) באותה אמנה).

ב-GmbH גרמנית, מוסד הקבע קובע איזו רשות מקומית מטילה את מס העסקים, ובאיזה מקדם (§ 4(1) GewStG). גם חברת האם בקבוצת מס (Organschaft) זקוקה למוסד קבע (§ 14(1) משפט 1 מס׳ 2 KStG). לעניין מס הירושה, נכסים המשמשים עסק שיש לו מוסד קבע בגרמניה נחשבים לנכסים בגרמניה (§ 121 מס׳ 3 BewG).

מה לבדוק

• היכן מתקבלות בפועל ההחלטות של החברה הזרה: מקום מגוריהם של המנהלים, פרוטוקולים, חתימות;
• האם יש לחברה בגרמניה משרד, מחסן או מקום עסק קבוע אחר;
• איזו רשות מקומית מטילה מס עסקים על ה-GmbH הגרמנית, ומהו המקדם שלה;
• הוראות האמנה עם מדינת החברה בעניין מוסד קבע והכנסה ממקרקעין.

מונחים קשורים: Gewerbesteuer · Organschaft · Doppelbesteuerungsabkommen

מקורות: AO §§ 10, 12, 13; KStG §§ 1, 14; GewStG §§ 2, 4; EStG § 49(1) מס׳ 2; BewG § 121; האמנה למניעת כפל מס בין אוסטריה לגרמניה, סעיפים 6 ו-7; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 9. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Core, Core-plus, Value-add (דרגות סיכון): המילה "פלוס" מסמנת סיכון, לא בונוס https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-core-core-plus-value-add https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-core-core-plus-value-add?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:32:00 +0300 איליה גורדון המילה "פלוס" מסמנת סיכון, לא בונוס: כך דרגת הסיכון קובעת את מחיר הסופרמרקט.

Core, Core-plus, Value-add (דרגות סיכון): המילה "פלוס" מסמנת סיכון, לא בונוס

ליבה (core), ליבה-פלוס (core-plus) והשבחה (value-add) הן שלוש מתוך ארבע דרגות הסיכון שלפיהן משקיעים ממיינים נדל״ן — מהכנסה יציבה שאינה דורשת ניהול אקטיבי ועד בניינים שזקוקים להשכרה מחדש, לשיפוץ או למיצוב מחדש. בסופרמרקט הדרגה קובעת ישירות את המחיר: בסוף 2025 העמידה BNP Paribas Real Estate את המכפיל לטובים שבנכסים על עד פי 18.5 מדמי השכירות השנתיים, לליבה-פלוס על פי 15.5 ולהשבחה על פי 12.5.

מה זה

דרגות הסיכון הן מוסכמה של השוק, לא קטגוריה משפטית. הדרגה הרביעית, הזדמנותי (opportunistic), חשובה בסופרמרקטים פחות משלוש הראשונות (ראו חלק 12 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

ליבה: החנות עומדת בכל שבעת המבחנים. אלה הם חוזה שכירות ארוך עם קמעונאי מוביל, מיקום עם סיכויים לעשורים, תפוסה מלאה, איכות בנייה גבוהה, יזם אמין, הסתברות נמוכה לאובדן הון ונזילות בתשואה סבירה. התשואה באה מדמי השכירות, לא מספקולציה.ליבה-פלוס: לפחות מאפיין אחד חסר — תקופת שכירות קצרה יותר שנותרה, מיקום חלש מעט יותר, שוכר שאינו מהשורה הראשונה. נדרשת מידה מסוימת של ניהול אקטיבי.השבחה: הנכס זקוק לעבודה רצינית — השכרה מחדש, שיפוץ או מיצוב מחדש.

טבלה 1. נכסי ליבה מגיעים עד פי 18.5 מדמי השכירות ומשכו €970 מיליון ב-2025; להשבחה היה תפקיד שולי

⁧השקעות בקמעונאות מזון, 2025⁩	⁧מכפיל לסופרמרקטים ולחנויות דיסקאונט, סוף 2025⁩	⁧דרגה⁩
⁧€970 מיליון, ⁦+49%⁩, התוצאה הטובה ביותר מאז 2022⁩	⁧עד 18.5 בנכסים מובחרים, הטובים שבנכסי הליבה⁩	⁧ליבה⁩
⁧יותר מ-€900 מיליון, 44% מההיקף⁩	15.5	⁧ליבה-פלוס⁩
⁧תפקיד שולי: מעט מדי תיקים גדולים⁩	12.5	⁧השבחה⁩

מקור: BNP Paribas Real Estate, הרבעון הרביעי של 2025.

למה זה חשוב למשקיעים

את המילה "פלוס" בליבה-פלוס משווקים לא פעם כאפסייד נוסף. ההיגיון הפוך: הפלוס פירושו סיכון נוסף, שבגינו המשקיע אמור לקבל תשואה נוספת. בקנייה במחיר סביר, ליבה-פלוס יכולה להיות השקעה מצוינת; בקנייה במחיר של ליבה, זה נכס יקר מדי. בדמי שכירות של €500,000, הפער בין פי 15.5 לפי 18.5 מדמי השכירות השנתיים הוא €1.5 מיליון (חלק 12).

הדרגה אינה תווית לכל החיים. מדי שנה מתקצרת תקופת השכירות שנותרה, וחנות ליבה גולשת בהדרגה לעבר ליבה-פלוס. גם ההפך קורה. לפי BNP Paribas Real Estate, הרחבת חנות לפורמט מודרני מביאה ברוב המקרים לעלייה משמעותית בדמי השכירות ולחוזה ארוך חדש, לרוב ל-15 שנה. לשם כך נדרש מגרש עם מקום לגדול (חלק 5).

נכס ליבה מגן על ההכנסה, לא על המחיר. התשואה נטו ההתחלתית במרכזים מסחריים פתוחים מובחרים עלתה מ-3.50% בסוף 2021 ל-4.75% בספטמבר 2026 — בדמי שכירות ללא שינוי, ירידה של כרבע בשווי (חלק 12).

מה לבדוק

• כל שבעת מבחני הליבה: בקווים כלליים לפני מכתב כוונות, ובמלואם לפני חתימת חוזה הרכישה;
• איזה מאפיין חסר בנכס ליבה-פלוס, והאם המחיר משקף זאת;
• מי חתום על חוזה השכירות, ותקופת השכירות הקבועה שנותרה, בלי האופציות של השוכר;
• בנכס השבחה: האם תוכנית בניין העיר מתירה הרחבה או החלפת שוכר, וכמה יעלו העבודות;
• עומק שוק הקונים לדרגה הזו ולגודל העסקה הזה במועד מכירה עתידית.

מונחים קשורים: Kaufpreisfaktor · WALT · Ankermieter · Due Diligence

מקורות: BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland Q4 2025 ו-Retail-Investmentmarkt Deutschland Q3 2026; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 5 ו-12. הנתונים נכונים ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Dach und Fach (גג ושלד): העלות העיקרית שהבעלים אינו מגלגל לשוכר https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-dach-und-fach https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-dach-und-fach?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:31:00 +0300 איליה גורדון העלות העיקרית שהבעלים אינו מגלגל לשוכר: מה כולל Dach und Fach ומה הוא עולה.

Dach und Fach (גג ושלד): העלות העיקרית שהבעלים אינו מגלגל לשוכר

Dach und Fach הוא קיצור מקובל בחוזי שכירות גרמניים לגג ולשלד של בניין, שחוזה "דאבל נט" (double net) טיפוסי משאיר על המשכיר. לבעלים של סופרמרקט זו העלות העיקרית שאינה מגולגלת לשוכר: לפי ניסיוננו, חנות חדשה עם חוזה שכירות מודרני מותירה על המשכיר עלויות כאלה בשיעור של כ-⁦8–15%⁩ מדמי השכירות נטו, ובעיקר גג ושלד.

מה זה

הביטוי מתועד מהמאה ה-17, ופירושו היה "הבית כולו": Fach הוא שדה בקיר של בית קורות עץ, בין הקורות של השלד (המילון האטימולוגי של Pfeifer, DWDS). בחוזי שכירות משמעותו הצטמצמה למעטפת הבניין. הקוד האזרחי אינו משתמש במונח, אבל תקנות הערכת שווי המקרקעין הפדרליות (ImmoWertV) משתמשות בו. כברירת מחדל, המשכיר חייב לשמור על המושכר במצב המתאים לשימוש החוזי (§ 535(1) משפט 2 BGB), ובלאי מחמת שימוש רגיל אינו באחריות השוכר (§ 538 BGB). חוזה טיפוסי מעביר לשוכר את הפנים ומשאיר את הגג והשלד על המשכיר.

תניה בחוזה אחיד יכולה להעביר לשוכר מסחרי את התחזוקה והתיקונים רק לגבי נזקים שמקורם בשימוש שלו או בתחום הסיכון שלו. הטלת התחזוקה של שטחים משותפים עליו בתנאים אחידים, בלי תקרה, בטלה (BGH, 6 באפריל 2005, XII ZR 158/01). הגג והשלד נמצאים בדרך כלל מחוץ לתחום הזה, ולכן תניה בחוזה אחיד שמעבירה אותם לשוכר ראויה לבדיקה נוספת של עורך דין (ראו חלק 10 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

למה זה חשוב למשקיעים

אותן תקנות מראות את סדר הגודל. כשהגג והשלד ("Dach und Fach") על המשכיר, התחזוקה של חנות בשירות עצמי נקבעת במחצית מהשיעור למגורים: €5.85 במקום €11.70 למ״ר לשנה במחירי 2021, בהצמדה מאז (ImmoWertV, נספח 3; חלק 10). בחנות של 2,000 מ״ר מדובר בכ-€11,700 לשנה במחירי 2021 (לפי חישובנו).

לאחר שחלפה תקופת ההתיישנות בת חמש השנים לתביעות בגין ליקויים, שמתחילה עם קבלת המבנה (§ 634a BGB), תיקוני הגג והשלד נופלים על הבעלים (חלק 7). צבירת כסף בתוך ה-GmbH היא צעד נבון, אבל אינה מקנה הקלת מס מראש. כללי החשבונאות אינם מתירים הפרשה לתיקונים עתידיים (§ 249 HGB), ועבודות בתוך שלוש שנים מהרכישה שעולות על 15% מעלות הבניין מהוונות במקום להירשם כהוצאה (§ 6(1) מס׳ 1a EStG).

מה לבדוק

• כיצד חוזה השכירות מגדיר את Dach und Fach: כיסוי הגג, קירות נושאים, יסודות, חזית, חלונות, מערכות הבניין, חניון;
• האם תנאים אחידים מעבירים לשוכר את הגג והשלד;
• מצב הגג, אורך החיים של יריעת האיטום, פרוטוקול הקבלה ומועד פקיעת תקופת האחריות;
• צבירה שנתית לתיקונים בתקציב ה-GmbH;
• עבודות גדולות בשלוש השנים הראשונות אחרי הרכישה, ורף ה-15% (§ 6(1) מס׳ 1a EStG).

מונחים קשורים: Betriebskosten · Gewährleistung · Abnahme

מקורות: BGB §§ 535, 538, 634a; HGB § 249; EStG § 6(1) מס׳ 1a; ImmoWertV, נספח 3; BGH, פסק דין מ-6 באפריל 2005, XII ZR 158/01; DWDS, הערך "Fach" (המילון האטימולוגי של W. Pfeifer); Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 7 ו-10. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Doppelbesteuerungsabkommen (אמנה למניעת כפל מס): גרמניה שומרת לעצמה את הזכות למסות את דמי השכירות https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-doppelbesteuerungsabkommen https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-doppelbesteuerungsabkommen?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:30:00 +0300 איליה גורדון גרמניה שומרת לעצמה את הזכות למסות את דמי השכירות: מה אמנה למניעת כפל מס משנה למשקיע זר.

Doppelbesteuerungsabkommen (אמנה למניעת כפל מס): גרמניה שומרת לעצמה את הזכות למסות את דמי השכירות

אמנה למניעת כפל מס (Doppelbesteuerungsabkommen) מחלקת את זכויות המיסוי בין גרמניה לבין מדינת התושבות של המשקיע: היא אינה יוצרת מס, רק מגבילה אותו. האמנות משאירות לגרמניה את הזכות למסות דמי שכירות ורווחי מכירה מנדל״ן בגרמניה, ולכן השאלות האמיתיות של המשקיע הן כיצד מדינת התושבות שלו מתייחסת להכנסה הזו ומה האמנה מעניקה לגבי דיבידנדים וריבית.

מה זה

אמנה רלוונטית רק כשהדין הגרמני עצמו ממסה את ההכנסה. הדין הגרמני ממסה תמיד דמי שכירות של תושב חוץ מנכס בגרמניה, ורווחים ממכירתו במקרים שהחוק מונה (§ 49(1) מס׳ 2 אות f, מס׳ 6 ו-8 EStG). האמנות הגרמניות משמרות את הזכות הזו: הכנסה ממקרקעין ורווחים ממכירתם "ניתנים למיסוי" במדינה שבה המקרקעין נמצאים (למשל, סעיפים 6 ו-13 באמנה עם אוסטריה). לגבי דיבידנדים וריבית, אמנה יכולה להגביל את ניכוי המס במקור בגרמניה — אבל רק באמצעות פטור או החזר מהמשרד הפדרלי המרכזי למסים (BZSt; § 50c EStG), ובחברה זרה רק אם יש לה מהות כלכלית מספקת (§ 50d(3) EStG). מס הירושה נתון לאמנות נפרדות, ולגרמניה יש חמש כאלה: עם דנמרק, צרפת, יוון, שווייץ וארצות הברית.

טבלה 1. מול רוסיה, האמנה אינה מגבילה את גרמניה מאז 2024; מול איחוד האמירויות אין אמנה כלל

⁧מעמד⁩	⁧מדינה⁩
⁧רוסיה השעתה את סעיפים ⁦5–22⁩ ו-24 ב-2023; מאז 2024 האמנה אינה מגבילה את זכויותיה של גרמניה (§ 1(3) StAbwG); גרמניה משעה אותה החל מ-1 בינואר 2027⁩	⁧רוסיה⁩
⁧גרמניה השעתה אותה החל מ-1 בינואר 2025⁩	⁧בלארוס⁩
⁧פקעה ב-31 בדצמבר 2021; אין אמנה חדשה⁩	⁧איחוד האמירויות⁩
⁧בתוקף⁩	⁧קזחסטן, גאורגיה, ישראל, קפריסין⁩
⁧בתוקף; אמנה חדשה נחתמה ב-19 במאי 2026 אך טרם נכנסה לתוקף⁩	⁧אוקראינה⁩

הטבלה מציגה את מעמד האמנות נכון ל-10 באוקטובר 2026, לא את גובה המס.

למה זה חשוב למשקיעים

בהחזקה ישירה, אמנה אינה מבטלת את המס הגרמני על דמי השכירות; היא קובעת אם מדינת התושבות פוטרת את ההכנסה הזו או מזכה את המס הגרמני. בשיטת הזיכוי, ההפרש עד לשיעור מקומי גבוה יותר משולם שם. בהחזקה באמצעות GmbH המשקיע מקבל ריבית ודיבידנדים, ואפשר להשוות בין החלופות רק כששתי מערכות המס נמצאות במודל אחד (ראו חלק 11 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

לגבי ריבית על הלוואת בעלים, אמנה רלוונטית רק כשהדין הגרמני ממסה אותה (חלק 9). זה קורה כשההלוואה מובטחת במקרקעין בגרמניה, משתתפת ברווחים או נושאת ריבית מעל תנאי השוק, או כשהמלווה מתגורר בתחום שיפוט הכלול ברשימה הגרמנית של תחומי שיפוט שאינם משתפים פעולה (StAbwV). במקרה האחרון האמנה אינה מגבילה כלל את זכויותיה של גרמניה (§ 1(3) משפט 2 StAbwG).

מה לבדוק

• התושבות לצורכי מס של המשקיע ושל כל חברה בשרשרת, לפי הכללים של שתי המדינות;
• האם אמנה עם מדינת התושבות בתוקף ואינה מושעית;
• לגבי דיבידנדים: פטור או תביעת החזר מול ה-BZSt, והמהות הכלכלית של החברה הזרה;
• שיטת ההקלה מכפל מס במדינת התושבות, ושיעור המס שם.

מונחים קשורים: Kapitalertragsteuer · Steueroasen-Abwehrgesetz · Erbschaftsteuer bei beschränkter Steuerpflicht

מקורות: EStG §§ 49, 50c, 50d; StAbwG § 1(3); משרד האוצר הפדרלי, מצב האמנות למניעת כפל מס ליום 1 בינואר 2026, והודעה מ-9 ביולי 2026 על השעיית האמנה בין גרמניה לרוסיה; האמנה למניעת כפל מס בין אוסטריה לגרמניה, סעיפים 6 ו-13; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 9 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Due Diligence (בדיקת נאותות): על מה שהקונה ידע בחתימה, לא יוכל לתבוע אחר כך https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-due-diligence https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-due-diligence?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:29:00 +0300 איליה גורדון על מה שהקונה ידע בחתימה, לא יוכל לתבוע אחר כך: ארבעת צירי הבדיקה בעסקת נדל״ן בגרמניה.

Due Diligence (בדיקת נאותות): על מה שהקונה ידע בחתימה, לא יוכל לתבוע אחר כך

בדיקת נאותות (due diligence) היא הבדיקה השיטתית שקונה עורך לנכס לפני החתימה, בארבעה צירים — משפטי, פיננסי ומיסויי, טכני ומיקום — ולפי ניסיוננו היא עולה ⁦€30,000–50,000⁩ לסופרמרקט בודד. לדין הגרמני יש כאן עוקץ: קונה מאבד את זכויותיו שבחוק בגין ליקוי שידע עליו בעת החתימה, ולכן את ממצאי הבדיקה יש לתמחר או לעגן בחוזה הרכישה לפני הפגישה אצל הנוטריון.

מה זה

שום חוק אינו מחייב בדיקת נאותות ברכישת נכס, אבל החוק קושר תוצאות למה שהקונה יודע. לקונה שידע על ליקוי בעת כריתת החוזה אין זכויות בגינו. ליקוי שלא נודע לו בשל רשלנות חמורה מקנה זכויות רק אם המוכר הסתיר אותו במרמה או נתן ערובה לתכונה הנוגעת בדבר (§ 442(1) BGB). זכויות הרשומות בפנקס המקרקעין (Grundbuch) הן החריג: אלא אם החוזה קובע אחרת, המוכר חייב להסירן גם אם היו ידועות לקונה (§ 442(2) BGB). החרגה חוזית של אחריות אינה מגינה על מוכר שהסתיר ליקוי במרמה או שנתן ערובה כזו (§ 444 BGB).

בעסקת מקרקעין יש למונח גם משמעות שנייה. נוטריונים, מתווכים ובנקים חייבים לבצע בדיקת נאותות לצורכי איסור הלבנת הון: לזהות את הצדדים ואת הנהנים הסופיים שלהם, ובמידת הצורך לברר את מקור הכספים. אם אינם יכולים להשלים אותה, אסור להם להמשיך (§§ 10, 11 GwG; ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

למה זה חשוב למשקיעים

הבדיקה זולה ביחס למה שהיא מגינה עליו. לפי ניסיוננו, בדיקת נאותות מלאה לסופרמרקט בודד עולה ⁦€30,000–50,000⁩ — ⁦0.3–0.5%⁩ ממחיר של €10 מיליון ושבריר ממס הרכישה (Grunderwerbsteuer), בשיעור ⁦3.5–6.5%⁩ (חלק 7). חוזה השכירות ראוי לקריאה הקפדנית ביותר: במקרה מנהיים שבחלק 7, חוזה Netto חדש לא איפשר למשכיר לגלגל לשוכר שום עלות. כל 10% מדמי השכירות שהמשכיר סופג מורידים 0.6 נקודות אחוז מתשואה מוצהרת של 6.0%.

רוב הקונים ממעיטים בהשפעה המשפטית של הממצאים. לפי ניסיוננו, חוזים לרכישת חנויות קיימות מחריגים במידה רבה את אחריות המוכר לליקויים. וליקוי שהבדיקה חושפת הוא ליקוי שהקונה יודע עליו בעת החתימה (§ 442(1) BGB). לכן כל ממצא מהותי צריך לקבל מענה בשטר — התאמת מחיר, ערובה או שיפוי ספציפיים, המחאת התביעות כלפי היזם — או החלטה לוותר על העסקה. כל הסכמה כזו מקומה בחוזה הנוטריוני (חלק 8).

מה לבדוק

• נסח מפנקס המקרקעין עם השטרות שמאחורי הרישומים במדור II, וכן נסחים ממרשם השעבודים במשפט הציבורי (בבוואריה אין מרשם כזה) וממרשם האתרים המזוהמים;
• תיק חוזה השכירות המלא, כולל כל התוספות, והתחשבנויות הוצאות התפעול של שלוש שנים;
• היתר הבנייה, התוכניות המאושרות ופרוטוקול קבלת המבנה;
• רשימת ממצאים, שכל אחד מהם קשור לשינוי במחיר, לסעיף בחוזה או להחלטה שלא להמשיך;
• מסמכים על מקור הכספים לנוטריון, למתווך ולבנקים.

מונחים קשורים: Baulast · Erbbaurecht · Schriftform (§ 550 BGB)

מקורות: BGB §§ 442, 444; GwG §§ 10, 11; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 7 ו-8. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Erbbaurecht (זכות בנייה תורשתית): בניין בלי הקרקע שלו — ושעון מתקתק https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-erbbaurecht https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-erbbaurecht?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:28:00 +0300 איליה גורדון בניין בלי הקרקע שלו, ושעון מתקתק: מה זכות בנייה תורשתית אומרת למשקיע בסופרמרקט.

Erbbaurecht (זכות בנייה תורשתית): בניין בלי הקרקע שלו — ושעון מתקתק

זכות בנייה תורשתית (Erbbaurecht) היא זכות עבירה ותורשתית להחזיק בבעלות בניין על קרקע של אחר, בדרך כלל לתקופה קצובה — לפי ניסיוננו, לרוב 50 עד 99 שנה — ותמורת דמי חכירה שנתיים. למשקיע בסופרמרקט היא עשויה להוזיל את מחיר הכניסה, אבל ערכה נשחק ככל שהתקופה אוזלת, וסעיפי ההסכמה והפיצוי שבחוזה הם שקובעים כמה היא שווה.

מה זה

בעל הקרקע — לעיתים קרובות כנסייה, רשות מקומית או מוסד גדול (ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה") — מעניק את הזכות להחזיק בניין על הקרקע שלו או מתחתיה (§ 1(1) ErbbauRG). הבניין הוא חלק מהותי של הזכות, לא של הקרקע (§ 12 ErbbauRG), ולזכות יש דף רישום משלה, ה-Erbbaugrundbuch (§ 14 ErbbauRG). אפשר ליצור אותה רק בדרגה ראשונה, כך ששום שעבוד רשום על הקרקע אינו קודם לה (§ 10(1) ErbbauRG). חוזים ליצירת זכות כזו או לרכישתה טעונים צורה נוטריונית (§ 11(2) ErbbauRG), ולעניין מס הרכישה (Grunderwerbsteuer) היא נחשבת מגרש (§ 2(2) מס׳ 1 GrEStG).

דמי החכירה (Erbbauzins) מובטחים כנטל קנייני על הזכות (§ 9(1) ErbbauRG). סעיפי הצמדה מותרים בתקופות של 30 שנה לפחות (§ 4 PrKG), והבלם שבחוק על העלאות מגן רק על בנייני מגורים (§ 9a ErbbauRG). לפי ניסיוננו, התקופות נמשכות לרוב 50 עד 99 שנה (חלק 7).

למה זה חשוב למשקיעים

שלוש קבוצות של סעיפים קובעות את השווי (חלק 7). ראשית, כשהזכות פוקעת, הבניין עובר לבעל הקרקע, שחייב לשלם פיצוי — אלא אם החוזה מגביל את הפיצוי או שולל אותו (§ 27(1) ErbbauRG). שנית, סעיף השבה (Heimfall) מאפשר לבעל הקרקע לדרוש את הזכות בחזרה לפני הזמן במקרים מוסכמים (§ 2 מס׳ 4 ErbbauRG), תמורת פיצוי שהחוזה רשאי גם הוא להגביל או לשלול (§ 32(1) ErbbauRG). פיגור בתשלומים מצדיק השבה רק כשהוא מגיע לדמי חכירה של שנתיים (§ 9(4) ErbbauRG).

שלישית, מכירה או שעבוד קרקע מחייבים לעיתים קרובות את הסכמת בעל הקרקע (§ 5 ErbbauRG); עד שהיא ניתנת, אפילו חוזה הרכישה חסר תוקף (§ 6(1) ErbbauRG). בתנאים של § 7 ErbbauRG, בעל הזכות רשאי לדרוש את ההסכמה, ובית משפט יכול להחליף בהחלטתו סירוב שניתן בלי סיבה מספקת.

ככל שהתקופה שנותרה מתקצרת, הערך נשחק לעבר הפיצוי שהחוזה קובע, יהיה אשר יהיה, והמממנים דורשים שהזכות תימשך זמן רב אחרי תום ההלוואה (חלק 7). המבנה גם מצמצם את מאגר הקונים בעת המימוש (חלק 12).

מה לבדוק

• התקופה שנותרה, מול תקופת חוזה השכירות, תקופת ההלוואה ותקופת ההחזקה שלכם;
• הפיצוי בתום התקופה ובהשבה, וכל עילה להשבה;
• הסכמת בעל הקרקע לרכישה שלכם ולשעבוד הקרקע לטובת הבנק שלכם, בצורה הכשירה לרישום;
• דמי החכירה, נוסחת ההצמדה שלהם ומועדי העדכון;
• כל זכות קדימה לחידוש, או חובה של בעל הקרקע למכור את הקרקע (§ 2 מס׳ 6, 7 ErbbauRG).

מונחים קשורים: Grundbuch · Grundschuld · Due Diligence

מקורות: ErbbauRG §§ 1, 2, 5, 6, 7, 9, 9a, 10, 11, 12, 14, 27, 32; PrKG § 4; GrEStG § 2; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 7 ו-12. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Erbschaftsteuer bei beschränkter Steuerpflicht (מס ירושה לתושבי חוץ): קו ה-10% בהחזקות ב-GmbH https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-erbschaftsteuer-bei-beschraenkter-steuerpflicht https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-erbschaftsteuer-bei-beschraenkter-steuerpflicht?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:27:00 +0300 איליה גורדון קו ה-10% בהחזקות ב-GmbH: מה מס הירושה הגרמני תופס כשהמשפחה מתגוררת מחוץ לגרמניה.

Erbschaftsteuer bei beschränkter Steuerpflicht (מס ירושה לתושבי חוץ): קו ה-10% בהחזקות ב-GmbH

כשגם המוריש או נותן המתנה וגם היורש מתגוררים מחוץ לגרמניה, מס הירושה והמתנה הגרמני (Erbschaftsteuer) חל רק על נכסים בגרמניה: בעיקר מקרקעין, החזקות של 10% ומעלה בחברות גרמניות והלוואות המובטחות בנכסים בגרמניה. השיעורים נעים בין 7% ל-50%, וסכום הפטור מצטמצם ביחס לחלקם של הנכסים שמחוץ לגרמניה.

מה זה

חבות בלתי מוגבלת נוצרת אם המוריש (או נותן המתנה) או היורש הם תושבי גרמניה. גם אזרחים גרמנים שמתגוררים בחו״ל חמש שנים לכל היותר, בלי בית בגרמניה, נחשבים לתושבים (§ 2(1) מס׳ 1 ErbStG). בכל שאר המקרים החבות מוגבלת וחלה רק על נכסים בגרמניה (Inlandsvermögen; § 2(1) מס׳ 3 ErbStG, § 121 BewG).

טבלה 1. כששני הצדדים מתגוררים בחו״ל, החזקה של 10% או הלוואה מובטחת גוררות מס גרמני; הלוואה לא מובטחת — לא

⁧הוראה⁩	⁧ממוסה⁩	⁧נכס⁩
⁧§ 121 מס׳ 2 BewG⁩	⁧כן⁩	⁧סופרמרקט בבעלות אישית⁩
⁧§ 121 מס׳ 4 BewG⁩	⁧כן⁩	⁧החזקה של 10% ומעלה ב-GmbH גרמנית, בצירוף החזקות של צדדים קשורים⁩
⁧§ 121 מס׳ 4 BewG⁩	⁧לא⁩	⁧החזקה של פחות מ-10%⁩
⁧§ 121 מס׳ 7, 8 BewG⁩	⁧לא⁩	⁧הלוואת בעלים לא מובטחת, בלי השתתפות ברווחים⁩
⁧§ 121 מס׳ 7, 8 BewG⁩	⁧כן⁩	⁧הלוואה המובטחת בנכס בגרמניה או עם השתתפות ברווחים⁩

לעניין החזקה, די בכך שהמוריש או נותן המתנה החזיק 10%. אם החזקה כזו ניתנת במתנה בחלקים, החלקים המאוחרים ממוסים במשך עשר שנים גם כשנותן המתנה כבר מחזיק פחות מ-10% (§ 2(1) מס׳ 3 משפטים 2 ו-3 ErbStG).

למה זה חשוב למשקיעים

השיעורים תלויים בקבוצת המס: ⁦7–30%⁩ בקבוצה I (בן או בת זוג וילדים), ⁦15–43%⁩ בקבוצה II (אחים ואחיות וקרובים מסוימים אחרים) ו-⁦30–50%⁩ בקבוצה III (כל השאר; §§ 15, 19 ErbStG). סכום הפטור לילד הוא €400,000, ולבן או בת זוג €500,000. בחבות מוגבלת הוא מוקטן לפי חלקם של הנכסים שאינם בגרמניה מכל מה שהתקבל במשך עשר שנים (§ 16(2) ErbStG). להמחשה: אם €2 מיליון מתוך עיזבון של €10 מיליון נמצאים בגרמניה, הילד שומר על 20% מסכום הפטור — €80,000.

חובות הקשורים לנכסים בגרמניה מנוכים במלואם, ואחרים באופן יחסי (§ 10(6) ErbStG). החזקה ב-GmbH מוערכת בניכוי חובות החברה, כולל הלוואת הבעלים (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). ההקלות לנכסים עסקיים, ככלל, אינן מועילות להחזקה ב-GmbH שמשכירה סופרמרקט: נכס המושכר לצדדים שלישיים נמנה עם "הנכסים המנהליים" (§ 13b(4) מס׳ 1 ErbStG). מס ירושה זר אינו מזוכה בגרמניה בחבות מוגבלת (§ 21 ErbStG), ולגרמניה יש אמנות למס ירושה רק עם דנמרק, צרפת, יוון, שווייץ וארצות הברית.

מה לבדוק

• מקום התושבות של המוריש ושל כל יורש — ולגבי אזרחים גרמנים, כמה זמן הם מתגוררים בחו״ל;
• ההחזקות של כל אחד מבני המשפחה בחברות גרמניות: החזקות של צדדים קשורים מצטרפות זו לזו;
• הבטוחות והתנאים של הלוואות הבעלים, שקובעים אם הלוואה נחשבת לנכס בגרמניה;
• מס הירושה במדינת התושבות: גרמניה אינה מזכה אותו.

מונחים קשורים: GmbH · Gesellschafterdarlehen · Doppelbesteuerungsabkommen

מקורות: ErbStG §§ 2, 10, 13b, ⁦14–16⁩, 19, 21; BewG § 121; משרד האוצר הפדרלי, מצב האמנות למניעת כפל מס ליום 1 בינואר 2026; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 9. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Erschließungsbeitrag (היטל פיתוח): החשבון על כבישים שנסללו לפני שקניתם https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-erschliessungsbeitrag https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-erschliessungsbeitrag?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:26:00 +0300 איליה גורדון בעלים חדש עשוי לקבל חשבון על רחוב שנסלל לפני הרכישה. איך ההיטל פועל, ובמה שונים הכללים של המדינות הפדרליות.

Erschließungsbeitrag (היטל פיתוח): החשבון על כבישים שנסללו לפני שקניתם

Erschließungsbeitrag הוא היטל הפיתוח שבאמצעותו רשות מקומית גובה את עלות ההקמה הראשונה של הכבישים, דרכי הגישה, החניונים והקירות האקוסטיים המשרתים חלקה. ההיטל מוטל על מי שהחלקה בבעלותו ביום שבו נמסרת הודעת השומה (§ 134 BauGB), גם בעבור כביש שנסלל לפני הרכישה, והחוב רובץ על הקרקע כנטל ציבורי שפנקס המקרקעין (Grundbuch) אינו מציג.

מה זה

רשויות מקומיות גובות את ההיטל כדי לכסות עלויות של עבודות פיתוח שאינן מכוסות בדרך אחרת (§ 127(1), (2) BauGB). מדובר ברחובות, בדרכים ובכיכרות שלאורכם מותר לבנות, בשבילי הולכי רגל, בדרכים מקשרות, בחניונים ובשטחים הירוקים שהם חלק מהם, ובקירות אקוסטיים. מים, ביוב, חשמל, גז וחימום אינם בכלל זה; החיבור אליהם כרוך בהיטלים נפרדים (§ 127(4) BauGB). הרשות המקומית נושאת בעצמה ב-10% מהעלויות לפחות (§ 129(1) משפט 3 BauGB).

החבות נוצרת רק כשהעבודות הושלמו סופית (§ 133(2) BauGB), אבל אפשר לדרוש מקדמה ברגע שניתן היתר בנייה או שהעבודות החלו (§ 133(3) BauGB). החייב בתשלום הוא מי שהוא הבעלים ביום מסירת הודעת השומה, ובזכות בנייה תורשתית (Erbbaurecht) — בעל הזכות (§ 134(1) BauGB). התשלום מגיע לפירעון בתוך חודש (§ 135(1) BauGB). החוב רובץ על הקרקע כנטל ציבורי (§ 134(2) BauGB), ונטלים כאלה אינם נרשמים, ככלל, בפנקס המקרקעין (§ 54 GBO).

המדינות הפדרליות רשאיות לחוקק בעניין ההיטל; כל עוד מדינה לא עשתה זאת, חלים כללי ה-BauGB (סעיפים 74(1) מס׳ 18 ו-125a(1) GG). לבאדן-וירטמברג יש חוק משלה מאז 1 באוקטובר 2005: הרשות המקומית נושאת ב-5% מהעלויות, ורשאית, בחוק עזר, ליטול על עצמה חלק גדול יותר בעבודות מסוימות (§§ 23, 33 KAG BW). בוואריה מחילה את כללי ה-BauGB באמצעות חוק משלה, אך אינה גובה דבר אם חלפו 25 שנה לפחות מאז החלה ההקמה הראשונה של העבודות (סעיף 5a(2), (7) KAG).

למה זה חשוב למשקיעים

החשבון יכול להגיע שנים אחרי שהמכוניות הראשונות נסעו ברחוב, משום שמה שקובע הוא ההשלמה הסופית ומועד ההודעה — לא מועד העסקה. לכן קונה מסתכן בתשלום על כביש שנסלל בתקופת הבעלים הקודם. אישור של הרשות המקומית על היטלים ששולמו ועל היטלים צפויים, וסעיף שמחלק את העלויות לפי מועד השלמת העבודות, תוחמים את הסיכון הזה (ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). הרשות המקומית רשאית גם לקבוע כללים לפדיון ההיטל במלואו לפני שהחבות נוצרת (§ 133(3) משפט 5 BauGB).

חנות חדשה עשויה שלא לחוב דבר. אין גובים היטל על עבודות שהבעלים ביצע בעצמו (§ 129(1) משפט 2 BauGB). הכללים גם אינם חלים בתחומה של תוכנית בניין עיר מבוססת פרויקט (vorhabenbezogener Bebauungsplan; § 12(3) BauGB). העלויות כבר מגולמות אז במחיר, והשאלה היא אם הרשות המקומית קיבלה את הכביש לאחריותה ואם חברות התשתית קיבלו לידיהן את הרשתות.

מה לבדוק

• אישור של הרשות המקומית על היטלים שהושתו, ששולמו ושצפויים לכל חלקה, כולל מקדמות;
• האם הכבישים והחניונים המשרתים את החנות הושלמו סופית והתקבלו לאחריות הרשות המקומית;
• סעיף בחוזה הרכישה שקובע מי משלם על עבודות שהושלמו לפני העברת הבעלות;
• היטלי חיבור נפרדים למים ולביוב לפי דיני המדינה הפדרלית;
• בזכות בנייה תורשתית: מי נושא, לפי החוזה, בהיטלים שהחוק מטיל על בעל הזכות.

מונחים קשורים: Grundbuch · Baulast · Erbbaurecht · Bebauungsplan

מקורות: BauGB §§ 12, 127, 129, ⁦133–135⁩; GBO § 54; סעיפים 74, 125a GG; KAG BW §§ 23, 33; KAG (בוואריה) סעיף 5a; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 7. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Erweiterte Kürzung (הפחתה מורחבת של בסיס מס העסקים): הקלה של הכול או כלום לחברות נכסים טהורות https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-erweiterte-kuerzung https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-erweiterte-kuerzung?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:25:00 +0300 איליה גורדון הקלה של הכול או כלום: מה GmbH המחזיקה נדל״ן רשאית לעשות — ומה לא — כדי לשמור על ההפחתה המורחבת.

Erweiterte Kürzung (הפחתה מורחבת של בסיס מס העסקים): הקלה של הכול או כלום לחברות נכסים טהורות

ההפחתה המורחבת (erweiterte Kürzung) מוציאה את הכנסות השכירות של חברת נכסים מבסיס מס העסקים המוניציפלי (Gewerbesteuer) — אבל רק אם החברה אינה עוסקת בדבר מלבד ניהול וניצול המקרקעין שלה, בגבולות חריגים צרים שקבע החוק. זו הקלה של הכול או כלום: פעילות מזיקה אחת, כמו השכרת מערכות הקירור של סופרמרקט יחד עם המבנה, עלולה לשלול את ההקלה לשנה כולה — ובמקדם של 400%, מס העסקים בולע אז 14% מההכנסה העסקית.

מה זה

חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH) חייבת במס עסקים מעצם צורתה המשפטית (§ 2(2) GewStG). עם זאת, על פי בקשה, חברה רשאית לנכות את החלק מההכנסה העסקית שלה שמקורו בניהול ובניצול המקרקעין שלה. התנאי הוא שהיא עוסקת אך ורק בניהול ובניצול המקרקעין שלה — או, לצד זאת, גם בנכסי ההון שלה (§ 9 מס׳ 1 משפט 2 GewStG). שתי פעילויות לוואי מותרות, וכל אחת מהן נמדדת מול התקבולים של אותה שנה מהשכרת הנכס, כשהרווח מהנכס נקבע בנפרד:

אספקת חשמל ממתקני אנרגיה מתחדשת (לצרכני קצה — רק אם הם שוכרי החברה) או מעמדות טעינה לרכבים חשמליים או לאופניים חשמליים: עד 20% (משפט 3 אות b);חוזים ישירים אחרים עם שוכרים: עד 5% (משפט 3 אות c).

ההקלה אינה חלה כשהנכס משמש, כולו או חלקו, לעסק של בעל מניות (משפט 5 מס׳ 1). בית המשפט הפדרלי לענייני מסים מוסיף שני כללים:

השכרה של מתקנים תפעוליים (Betriebsvorrichtungen) יחד עם המבנה — מתקנים שאינם נחשבים מקרקעין לפי דיני הערכת השווי — שוללת את ההקלה. החריג הוא ציוד המחובר חיבור של קבע ומהווה חלק הכרחי מניהול נכס סביר, בגבולות הכמותיים של פעילות לוואי, כפי שקיבל בית המשפט לגבי מעלית משא. הפרה של דרישת הבלעדיות עולה בהקלה כולה (BFH, 25 בספטמבר 2025, IV R 31/23).התנאים חייבים להתקיים לאורך כל תקופת השומה: חברה שמכרה את כל המקרקעין שלה בתוקף מתחילת 31 בדצמבר איבדה את ההקלה לאותה שנה (BFH, 17 באוקטובר 2024, III R 1/23).

למה זה חשוב למשקיעים

בלי ההקלה, מס העסקים במקדם של 400% בולע 14% מההכנסה העסקית, ומס החברות (Körperschaftsteuer) ומס העסקים יחד בולעים כ-⁦25–33%⁩ מהרווח של GmbH (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). בדוגמה שבחלק 11, ה-GmbH הממומנת בהון עצמי הייתה משלמת בלעדיה, באותו מקדם, כ-€25,000 יותר בשנה.

בחוזי שכירות של סופרמרקטים טמונות מלכודות ספציפיות: מערכות קירור, רמפות או מדפים המושכרים יחד עם המבנה; חשמל סולארי ושירותי טעינה שנמכרים מעבר לתקרה של 20% (חלק 3); שירותים לשוכר מעבר ל-5%. השאלה אם חוזה שכירות עומד בתנאים היא שאלה שיועץ המס צריך לאשר לפני החתימה, לא אחרי השומה הראשונה (חלק 9).

מה לבדוק

• רשימת מלאי של כל מה שמושכר יחד עם המבנה, בהפרדה בין מקרקעין למתקנים תפעוליים;
• התקבולים של החברה מחשמל, מטעינה ומשירותים לשוכרים, מול התקרות של 20% ו-5%;
• האם עסק של בעל מניות משתמש בחלק כלשהו של הנכס;
• במימוש, מועד ההעברה בכל מכירה, שנקבע בתיאום עם יועץ המס.

מונחים קשורים: Gewerbesteuer · GmbH · Körperschaftsteuer

מקורות: GewStG §§ 2(2), 9 מס׳ 1, 11(2), 36(4b); BFH, פסק דין מ-25 בספטמבר 2025, IV R 31/23; BFH, פסק דין מ-17 באוקטובר 2024, III R 1/23; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3, 9 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Fachmarktzentrum (מרכז מסחרי פתוח): למה הוא עולה יותר מחנות עצמאית https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-fachmarktzentrum https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-fachmarktzentrum?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:24:00 +0300 איליה גורדון השוק משלם על תמהיל השוכרים: למה מרכז מסחרי פתוח יקר מחנות עצמאית, ומדוע הפרמיה אינה מגינה מפני עליית תשואות.

Fachmarktzentrum (מרכז מסחרי פתוח): למה הוא עולה יותר מחנות עצמאית

Fachmarktzentrum, או מרכז מסחרי פתוח, הוא קבוצה של חנויות גדולות המתוכננות כמתחם אחד סביב חניון משותף; סטטיסטיקת ההשקעות של BNP Paribas Real Estate סופרת רק מרכזים פתוחים ומרכזים שכונתיים שיש בהם עוגן מזון. השוק משלם עליהם יותר מאשר על סופרמרקט בודד: עד פי 19.5 מדמי השכירות לעומת פי 18.5 בסוף 2025, ותשואה נטו התחלתית בנכסים מובחרים של 4.75% לעומת 5.00% ברבעון השלישי של 2026.

מה זה

התמהיל הטיפוסי הוא סופרמרקט בעל מגוון מלא, חנות דיסקאונט וחנות פארם, ולצידם מאפייה וחנויות מתמחות. לפי ניסיוננו, השילוב של חנות פארם עם סופרמרקט ועם חנות דיסקאונט הוא שמושך את מספר המבקרים הגדול ביותר ומניב את הכנסות השכירות היציבות ביותר (ראו חלק 2 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

חנויות גדולות שהשפעתן על סביבתן אינה זניחה, כמו מרכזי קניות (Einkaufszentren), מותרות רק באזור ליבה או באזור מיוחד (§ 11(3) BauNVO). תוכנית של אזור מיוחד קובעת בדרך כלל את השימוש המותר, את שטח המכירה המרבי ולעיתים קרובות גם את מגוון המוצרים (חלק 3).

טבלה 1. ב-BNP מרכזים מסחריים פתוחים מתומחרים מעל סופרמרקטים, ב-4.75% לעומת 5.00%; ב-CBRE הדירוג הפוך

⁧סופרמרקט או חנות דיסקאונט⁩	⁧מרכז מסחרי פתוח⁩	⁧מדד⁩
4.90%	4.65%	⁧תשואה נטו התחלתית בנכסים מובחרים, סוף 2025⁩
5.00%	4.75%	⁧תשואה נטו התחלתית בנכסים מובחרים, הרבעון השלישי של 2026⁩
⁦18.5 / 15.5 / 12.5⁩	⁦19.5 / 16.0 / 13.0⁩	⁧מכפיל לנכסים מובחרים, ליבה-פלוס והשבחה, סוף 2025⁩
4.6%	4.9%	⁧תשואה בנכסים מובחרים לפי CBRE, הרבעון השלישי של 2026⁩

מקורות: BNP Paribas Real Estate; CBRE.

למה זה חשוב למשקיעים

לדעתנו, השוק משלם פרמיה על תמהיל השוכרים: כמה מפעילים חזקים במקום אחד הופכים את ההכנסה ליציבה יותר מזו של חנות בודדת. אבל דירוג הפורמטים תלוי בחברת התיווך — אצל CBRE הוא הפוך — ולכן השוו נתונים של חברה אחת בלבד (חלק 1). גם הפרמיה אינה מגינה מפני עליית תשואות: התשואה נטו ההתחלתית במרכזים מסחריים פתוחים מובחרים עלתה מ-3.50% בסוף 2021 ל-4.75% בספטמבר 2026 (חלק 12). בדמי שכירות שלא השתנו, פירוש הדבר שחיקה של כרבע מהשווי.

הביקוש מחזיק מעמד: מרכזים מסחריים פתוחים ומרכזים שכונתיים עם עוגן מזון משכו כ-€1 מיליארד זו השנה השנייה ברציפות. BNP Paribas Real Estate מייחסת את הצמיחה של פלח הליבה ב-2025 בעיקר לתיקים של מרכזים מסחריים פתוחים בעלי מחזורי מכירות טובים, במיקומים מבוססים של אספקה מקומית.

מרכז שכולו בידיים אחדות שווה יותר מסכום חלקיו. בעל השטח שמסביב יכול לשלם על החלקה החסרה יותר מכל משקיע מבחוץ. כך, ב-2014, גברה קרן של Credit Suisse על הצעת הלקוח שלנו לחנות האחרונה במרכז מסחרי פתוח בקובורג, בשטח של קצת פחות מ-18,000 מ״ר (חלק 4). מי שקונה חלקה בודדת במרכז של מישהו אחר תלוי בהחלטות השכנים.

מה לבדוק

• חלקו של שוכר העוגן בדמי השכירות, ותנאי כל חוזי השכירות — לא רק של העוגן;
• זכויות סיום מיוחדות וסעיפים התלויים בעזיבת העוגן;
• תוכנית בניין העיר: שטח המכירה ומגוון המוצרים המותרים לכל יחידה;
• התחשבנויות הוצאות התפעול וחלוקת העלויות של החניון המשותף, התאורה והניקיון;
• זכויות בדרכי הגישה ובחניה המשותפות — זיקות הנאה ושעבודים במשפט הציבורי (Baulasten) — אם המרכז מפוצל בין כמה בעלים.

מונחים קשורים: Ankermieter · Nahversorgung · Nettoanfangsrendite · Großflächiger Einzelhandel

מקורות: BNP Paribas Real Estate, דוחות שוק ההשקעות בקמעונאות בגרמניה לרבעון הרביעי של 2025 ולרבעון השלישי של 2026, ודוח שוק ההשקעות בקמעונאות המזון לרבעון הרביעי של 2025; CBRE, השקעות בקמעונאות, הרבעון השלישי של 2026; BauNVO § 11(3); Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 1, 2, 3, 4 ו-12. הנתונים נכונים ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Fälligkeitsmitteilung (הודעה על מועד הפירעון): כאן מתחיל שעון התשלום https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-faelligkeitsmitteilung https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-faelligkeitsmitteilung?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:23:00 +0300 איליה גורדון כאן מתחיל שעון התשלום: מה ההודעה של הנוטריון מאשרת, ומדוע איחור עולה בריבית פיגורים גם בלי התראה.

Fälligkeitsmitteilung (הודעה על מועד הפירעון): כאן מתחיל שעון התשלום

Fälligkeitsmitteilung היא ההודעה הכתובה של הנוטריון שכל התנאים החוזיים לתשלום המחיר התקיימו. קבלתה פותחת בדרך כלל תקופת תשלום של ⁦10–14⁩ ימים, ותשלום באיחור עלול לעלות בריבית פיגורים גם בלי שום התראה מצד המוכר.

מה זה

החובה לשלוח את ההודעה נובעת מחוזה הרכישה, לא מהחוק: הצדדים מורים לנוטריון לבדוק את תנאי התשלום ולדווח עליהם. פיקוח כזה הוא חלק מתפקידו של הנוטריון (§ 24(1) BNotO), ועל הבדיקה וההודעה הוא גובה מחצית מהתעריף המלא (0.5; KV 22200 GNotKG). לפי חישובנו, במחיר של €10 מיליון מדובר ב-€5,692.50 לא כולל מע״מ. בדוגמה שבחלק 11 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", השכר הזה הוא חלק מ-€41,000 עלויות הנוטריון.

חלק 8 מפרט את התנאים הטיפוסיים. הערת אזהרה (Auflassungsvormerkung) נרשמה לטובת הקונה בדרגת הקדימה המוסכמת. בידי הנוטריון הסכמות למחיקת הרישומים שהקונה אינו מקבל על עצמו, עם הוראות נאמנות שאפשר לקיים מתוך המחיר. הרשות המקומית אישרה שאין לה זכות קדימה או שלא תממש אותה (§ 28(1) BauGB). והאישורים הנדרשים ניתנו — למשל הסכמה למכירת יחידה, כשהצהרת החלוקה של הבית המשותף מחייבת זאת (§ 12 WEG).

למה זה חשוב למשקיעים

ההודעה מסמנת את הרגע שבו ההגנה על הקונה כבר במקומה, אבל המחיר טרם שולם. אין סיבה לשלם קודם, ואיחור עולה ביוקר. אם החוזה קובע את תקופת התשלום בימים שלאחר ההודעה, קונה שמחמיץ אותה נמצא בפיגור גם בלי שום התראה (§ 286(2) מס׳ 2 BGB). ריבית הפיגורים היא ריבית הבסיס ועוד 9 נקודות אחוז לשנה כשאין צרכן בין הצדדים לעסקה, ועוד 5 נקודות כשיש (§ 288(1), (2) BGB). ואם הקונה הכפיף את עצמו בשטר להוצאה לפועל מיידית בגין המחיר, המוכר אינו זקוק לפסק דין כדי לגבות אותו (§ 794(1) מס׳ 5 ZPO).

המסקנה המעשית: סגרו את המימון עד החתימה, לא עד ההודעה, ותאמו מראש עם הבנק אישור על ההעברה בשביל הנוטריון. הנוטריון מגיש את בקשת הרישום של הקונה רק לאחר שקיבל הוכחה חותכת לתשלום שלא במזומן, או לאחר שביקש אותה ללא הצלחה (§ 16a(3) GwG).

מה לבדוק

• הרשימה המלאה של תנאי התשלום בחוזה, ומי מאשר כל אחד מהם;
• תקופת התשלום שלאחר ההודעה, ופרטי החשבונות של מקבלי התשלום: הבנקים של המוכר והמוכר עצמו;
• סכומי הפדיון הנקובים בהודעה, בהשוואה למחיר;
• תוצאות הפיגור: ריבית, זכותו של המוכר לסגת מהחוזה, הכפפה להוצאה לפועל;
• מימון סגור, ואישורי תשלום מהבנק מוכנים בשביל הנוטריון.

מונחים קשורים: Notaranderkonto · Löschungsbewilligung · Vorkaufsrecht der Gemeinde

מקורות: BGB §§ 286, 288; BNotO § 24; BauGB § 28; WEG § 12; GwG § 16a; ZPO § 794; GNotKG §§ 34, 113, KV 22200; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 8 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Flächennutzungsplan (תוכנית מתאר): מה העיר מתכננת לאתר https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-flaechennutzungsplan https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-flaechennutzungsplan?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:22:00 +0300 איליה גורדון מה העיר מתכננת לאתר: איך תוכנית המתאר משפיעה על הרחבת החנות ועל התחרות בסביבתה.

Flächennutzungsplan (תוכנית מתאר): מה העיר מתכננת לאתר

Flächennutzungsplan היא תוכנית המתאר המכינה, שבה רשות מקומית מציגה בקווים כלליים כיצד בכוונתה לנצל את כל שטחה (§ 5(1) BauGB). היא אינה מקנה זכות לבנות, אבל תוכניות בניין העיר המחייבות נגזרות ממנה, ולכן היא מגלה אם אתר של סופרמרקט יכול לגדול והיכן העיר מוכנה להכניס מתחרה.

מה זה

לתכנון שימושי הקרקע בגרמניה שני רבדים: תוכנית המתאר המכינה ותוכנית בניין העיר המחייבת (Bebauungsplan; § 1(2) BauGB). תוכנית המתאר חלה על כל שטחה של הרשות המקומית ומציגה בקווים כלליים את סוגי השימוש בקרקע (§ 5(1) BauGB): קרקע לבנייה, לרבות אזורים מיוחדים, תחבורה, שטחים ירוקים וחקלאות. היא רשאית גם לייעד אזורי אספקה מרכזיים (§ 5(2) מס׳ 2(d) BauGB), ויש לסמן בה קרקע לבנייה שמזוהמת במידה חמורה (§ 5(3) מס׳ 3 BauGB).

התוכנית טעונה אישור של הרשות המנהלית הממונה; היא נכנסת לתוקף עם פרסומה, וכל אדם רשאי לעיין בה (§ 6(1), (5) BauGB). ככלל, היא מתפרסמת גם ברשת (§ 6a(2) BauGB). רק תוכנית בניין העיר כוללת הוראות מחייבות (§ 8(1) BauGB), והיא נגזרת מתוכנית המתאר (§ 8(2) BauGB). מחוץ לשטחים בנויים, סתירה לתוכנית המתאר נזקפת לחובתו של פרויקט (§ 35(3) משפט 1 מס׳ 1 BauGB).

למה זה חשוב למשקיעים

הרחבת חנות מעבר למה שתוכנית בניין העיר שלה מתירה מחייבת תוכנית חדשה או מתוקנת (ראו חלק 5 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"), ותוכנית כזו חייבת להיגזר מתוכנית המתאר. אם תוכנית המתאר מייעדת את האתר, למשל, למגורים או לחקלאות, ככלל יהיה צורך לשנות את שתי התוכניות: במקביל, אבל באישור הרשות הממונה (§ 6(1), § 8(3) BauGB). זה מאריך את הדרך אל "הרזרבה השקטה" — כ-450 מ״ר לכל סופרמרקט, הפער שבו, לפי BNP Paribas Real Estate, חנויות ממוצעות נופלות מדרישות הקמעונאים (חלק 3).

תוכנית המתאר חושפת גם את כוונות העיר לגבי הקרקעות השכנות. אתר חדש לקמעונאות בהיקף גדול בשולי העיר הוא אות מוקדם לתחרות. דיני התכנון ניטרליים כלפי תחרות, וחנות קיימת אינה יכולה לדרוש הגנה מפני מתחרה חדש (BVerwG, החלטה מ-10 ביולי 2020, 4 BN 50.19). אזורי האספקה המרכזיים שיועדו מראים היכן העיר רוצה את הקמעונאות שלה מחר.

מה לבדוק

• תוכנית המתאר התקפה לאתר ולקרקעות השכנות, עם תיקוניה ודברי ההסבר;
• האם ייעוד האתר תואם את תוכנית בניין העיר, ומה תצריך ההרחבה הבאה;
• אתרים חדשים לקמעונאות ואזורי אספקה מרכזיים באזור המשיכה של החנות;
• סימוני קרקע מזוהמת, וכל הליך תלוי ועומד לתיקון התוכנית.

מונחים קשורים: Bebauungsplan · Sondergebiet · Zentraler Versorgungsbereich · Landesentwicklungsplan

מקורות: BauGB §§ 1, 5, 6, 6a, 8, 35; BVerwG, החלטה מ-10 ביולי 2020, 4 BN 50.19; BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland Q4 2025; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3 ו-5. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Forward Deal (רכישה בשלב הבנייה): הנחה תמורת סיכון https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-forward-deal https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-forward-deal?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:21:00 +0300 איליה גורדון הנחה תמורת סיכון: מה ההבדל בין תשלום בהשלמה למימון הבנייה, ומה לבדוק לפני החתימה.

Forward Deal (רכישה בשלב הבנייה): הנחה תמורת סיכון

ב-Forward Deal המשקיע קונה חנות שעדיין בבנייה: הוא חותם עם היזם לפני ההשלמה, ומשלם את המחיר כולו עם ההשלמה (forward purchase) או בתשלומים במהלך הבנייה (forward funding). תמורת סיכון הבנייה וההכנסה שנדחית — לפי ניסיוננו, החנות נפתחת ⁦9–15⁩ חודשים אחרי החתימה — המשקיע יכול לנהל משא ומתן על הנחה ולהשפיע על איכות הבניין.

מה זה

המשטר המשפטי תלוי בתנאי התשלום. אם היזם מוכר את החלקה עם בניין שעוד לא בנה (חוזה יזם, Bauträgervertrag, § 650u BGB) ומקבל כסף לפני ההשלמה, חלות תקנות המתווכים והיזמים (MaBV). לפני התשלום הראשון חייבים להתקיים ארבעה תנאים, ובהם הערת אזהרה (Auflassungsvormerkung) והיתר בנייה שניתן. הכסף זורם אז בעד שבעה תשלומים לפי התקדמות הבנייה (§ 3(1), (2) MaBV), או מוקדם יותר כנגד ערבות של בנק או של מבטח (§ 7(1) MaBV). אם המשקיע קונה תחילה את הקרקע ומזמין את הבנייה בחוזה נפרד, העסקה נמצאת ככלל מחוץ ל-MaBV (ראו חלק 6 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

טבלה 1. במימון הבנייה מצטרפים לסיכון התשלומים ששולמו, ולהנחה — החיסכון של היזם בריבית

⁧מימון הבנייה (forward funding)⁩	⁧תשלום בהשלמה (forward purchase)⁩
⁧תשלומים במהלך הבנייה⁩	⁧המחיר כולו עם ההשלמה⁩	⁧תשלום⁩
⁧תשלומים לפי § 3 MaBV או ערבות לפי § 7 MaBV⁩	⁧אין מה להסדיר: אין בידי היזם כספי קונה⁩	⁧כללי התשלום של ה-MaBV⁩
⁧אותו סיכון, ובנוסף התשלומים ששולמו⁩	⁧עיכוב או כישלון של הפרויקט, הכנסה נדחית⁩	⁧הסיכון של הקונה⁩
⁧אותה הצדקה, ובנוסף החיסכון של היזם במימון הבנייה⁩	⁧הקונה מתחייב מוקדם ונושא בסיכון התזמון⁩	⁧הצדקה להנחה⁩

למה זה חשוב למשקיעים

יזם שבונה בכספי המשקיע חוסך חלק ניכר מעלות הלוואת הבנייה שלו. בדוגמה שלנו, יתרה ממוצעת של €4 מיליון לאורך בנייה של שנים עשר חודשים, בריבית של 5% לשנה, עולה €200,000 בריבית בלבד — 2% ממחיר של €10 מיליון (חלק 6). קונים מנוסים מציגים את הנתון הזה במשא ומתן ודורשים שחלק מהחיסכון יגולם במחיר.

תקנות ה-MaBV מגבילות את הסכום החשוף לסיכון, אך אינן מגינות מפני עיכוב או כישלון. חוזי שכירות לחנויות חדשות קובעים בדרך כלל מועד מסירה אחרון, שאחריו השוכר רשאי לסגת מהחוזה. הערת האזהרה מבטיחה את הזכות לחלקה, לא את הכסף ששולם: קונה שיוצא מפרויקט שנתקע נותר עם תביעת השבה לא מובטחת, אלא אם ערבות לפי § 7 MaBV מכסה אותה. קונה הרשום במרשם המסחרי — חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH), למשל — רשאי לוותר על ההגנה של ה-MaBV רק במסמך נפרד (§ 7(2) MaBV). העצה שלנו: רק תמורת ערבות שוות ערך.

היתרון העיקרי הוא השליטה: יועץ טכני בלתי תלוי מפקח על הבנייה עד קבלת המבנה (Abnahme). קבלת המבנה מתחילה את תקופת ההתיישנות בת חמש השנים לליקויי בנייה (§ 634a(1) מס׳ 2, (2) BGB). על ליקוי שהיה ידוע אך לא נרשמה לגביו הסתייגות בפרוטוקול הקבלה, נותרת לקונה רק תביעת פיצויים (§ 640(3) BGB).

מה לבדוק

• היתר בנייה סופי, שאינו נתון עוד לערעור;
• חוזה שכירות חתום: מועד הפתיחה, תחילת תשלום דמי השכירות ומועד המסירה האחרון;
• לוח תשלומים לפי § 3 MaBV או ערבות לפי § 7 MaBV — ובלי ויתור על ההגנה ללא ערבות שוות ערך;
• פיקוח טכני בלתי תלוי שסוכם מראש, והדוח שלו מוכן לפני מועד הקבלה;
• הדוחות הכספיים של היזם והחנויות הקודמות שבנה לאותה רשת: רשימות הליקויים וקצב הטיפול בהם.

מונחים קשורים: MaBV · Bauträger · Abnahme · Auflassungsvormerkung

מקורות: MaBV §§ 3, 7; BGB §§ 634a, 640, 650u, 650v; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 6; ניסיון העסקאות של Gordon Real Estate Group. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Geschäftsveräußerung im Ganzen (העברת עסק חי): בלי מע״מ, אבל הקונה יורש את היסטוריית המע״מ של המוכר https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-geschaeftsveraeusserung-im-ganzen https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-geschaeftsveraeusserung-im-ganzen?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:20:00 +0300 איליה גורדון בלי מע״מ, אבל עם היסטוריית המע״מ של המוכר: איך סיווג המכירה קובע מי נושא בסיכון.

Geschäftsveräußerung im Ganzen (העברת עסק חי): בלי מע״מ, אבל הקונה יורש את היסטוריית המע״מ של המוכר

העברת עסק חי (Geschäftsveräußerung im Ganzen) היא מכירה של עסק, או של חלק ממנו המנוהל בנפרד, לעסק אחר, והיא אינה חייבת במע״מ (§ 1(1a) UStG). סופרמרקט מושכר נמכר בדרך כלל כך אם הקונה ממשיך בהשכרה — הוא נכנס בנעלי המוכר ומקבל יחד עם הנכס גם את היסטוריית המע״מ שלו.

מה זה

החוק מגדיר אותה כהעברה של עסק, או של חטיבה המנוהלת בנפרד, בשלמותם: בתמורה, ללא תמורה או כהשקעה בחברה. הרוכש נכנס בנעלי המוכר (§ 1(1a) משפטים 2 ו-3 UStG). לגבי מקרקעין, רשויות המס מבהירות שנכס מושכר הוא עסק של השכרה, ושעל הקונה להתכוון להמשיך את חוזה השכירות (הנחיות היישום של מע״מ, סעיף 1.5(2); BFH, 6 במאי 2010, V R 26/09).

מכאן נובעים שני חריגים שחשובים בקמעונאות המזון. מכירה של חלקה או של בניין שאינם מושכרים אינה, ככלל, העברת עסק חי. וכך גם מכירה של חנות לשוכר שלה לשימושו העצמי (שם; BFH, 24 בספטמבר 2009, V R 6/08). העברת עסק חי אינה פוטרת ממס רכישה (Grunderwerbsteuer).

למה זה חשוב למשקיעים

סיווג המכירה קובע מי נושא בסיכון של התאמת קיזוז מס התשומות שהמוכר ביצע בגין הבנייה (ראו Vorsteuerberichtigung).

טבלה 1. מבין שלושה סיווגים אפשריים, רק מכירה פטורה מחייבת את המוכר להחזיר מיד

⁧התאמת קיזוז מס התשומות של המוכר⁩	⁧מע״מ על המחיר⁩	⁧סיווג⁩
⁧התקופה נמשכת אצל הקונה (§ 15a(10) UStG)⁩	⁧לא⁩	⁧העברת עסק חי (§ 1(1a) UStG)⁩
⁧אצל המוכר, מיד, לכל יתרת התקופה⁩	⁧לא: המכירה פטורה⁩	⁧מכירה בלי בחירה במיסוי (§ 4 מס׳ 9 אות a UStG)⁩
⁧אינה נוצרת אצל המוכר⁩	⁧כן, משולם בידי הקונה (§ 13b UStG)⁩	⁧מכירה עם בחירה במיסוי (§ 9(3) UStG)⁩

המבחן נשען על עובדות, ומשרד המס עשוי לפרש אותן אחרת מהצדדים. לכן חוזים שנוסחו בקפידה כוללים בחירה במיסוי מע״מ מטעמי זהירות. היא תקפה רק אם הוצהרה בשטר הנוטריוני עצמו (§ 9(3) משפט 2 UStG), ורשויות המס רואות אותה אז כתקפה ממועד כריתת החוזה (הנחיות היישום של מע״מ, סעיף 9.1(3)). במקרה כזה הקונה משלם את המע״מ ורשאי לקזז אותו מיד (§ 15(1) מס׳ 4 UStG), אם הוא עצמו מנהל השכרה החייבת במס (ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

מה לבדוק

• האם חוזה השכירות בתוקף במועד ההעברה, והאם חוזה הרכישה מתעד את כוונת הקונה להמשיך בו;
• האם השוכר עצמו קונה את החנות לשימושו: אז אין זו העברת עסק חי;
• בחירה במיסוי מע״מ מטעמי זהירות בחוזה הנוטריוני עצמו;
• נתוני המוכר על קיזוזי מס התשומות ועל מועד השימוש הראשון בבניין (§ 15a(10) UStG).

מונחים קשורים: Umsatzsteueroption · Vorsteuerberichtigung · Grunderwerbsteuer

מקורות: UStG §§ 1(1a), 4 מס׳ 9 אות a, 9(3), 13b, 15, 15a; הנחיות היישום של מע״מ (Umsatzsteuer-Anwendungserlass), סעיפים 1.5 ו-9.1; BFH, פסקי דין מ-24 בספטמבר 2009, V R 6/08, ומ-6 במאי 2010, V R 26/09; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 7. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Gesellschafterdarlehen (הלוואת בעלים): ריבית שיכולה לצאת מגרמניה בלי מס — בארבעה תנאים https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-gesellschafterdarlehen https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-gesellschafterdarlehen?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:19:00 +0300 איליה גורדון ריבית שיכולה לצאת מגרמניה בלי מס — בארבעה תנאים: כך הלוואות בעלים מממנות GmbH של סופרמרקט.

Gesellschafterdarlehen (הלוואת בעלים): ריבית שיכולה לצאת מגרמניה בלי מס — בארבעה תנאים

הלוואת בעלים (Gesellschafterdarlehen) היא הלוואה שבעל מניות נותן לחברה שלו — לפי ניסיוננו, הדרך שבה רוב הרוכשים הבינלאומיים מממנים חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH) המחזיקה סופרמרקט (חלק 9). הריבית עליה מותרת בניכוי ל-GmbH כששיעורה בתנאי שוק, וכשהיא משולמת למלווה בחו״ל היא פטורה ממס גרמני רק אם מתקיימים כל ארבעת התנאים; בחדלות פירעון, ההלוואה נדחית מפני הנושים האחרים.

מה זה

חדלות פירעון. תביעה להחזר ההלוואה נדחית מפני שאר נושי החברה (§ 39(1) מס׳ 5 InsO), אלא אם המלווה הוא בעל מניות שאינו מנהל את החברה ומחזיק 10% או פחות (§ 39(5) InsO). החזרים בשנה שלפני הגשת הבקשה לפתיחת ההליכים, ובטוחות שניתנו בעשר השנים שלפניה, ניתנים לביטול (§ 135(1) InsO).

מס. ריבית ש-GmbH גרמנית משלמת למלווה תושב חוץ חייבת במס בגרמניה רק במקרים המנויים ב-§ 49(1) מס׳ 5 EStG, ובמקרה של מלווים מתחומי שיפוט הכלולים ברשימה הגרמנית של תחומי שיפוט שאינם משתפים פעולה — לפי § 10 StAbwG. היא פטורה ממס גרמני ומניכוי מס במקור רק אם מתקיימים כל ארבעת התנאים:

ההלוואה אינה מובטחת, במישרין או בעקיפין, במקרקעין בגרמניה — אפילו לא בשעבוד קרקע בדרגה שנייה (§ 49(1) מס׳ 5 אות c aa EStG);היא אינה משתתפת ברווחים (§ 49(1) מס׳ 5 אות a ואות c bb EStG);שיעור הריבית בתנאי שוק ומתועד; כל עודף הוא חלוקת רווחים סמויה, שאינה מותרת בניכוי וממוסה כדיבידנד (§ 8(3) משפט 2 KStG);המלווה אינו תושב תחום שיפוט הכלול ברשימה הגרמנית (StAbwV, הכוללת כיום, בין היתר, את רוסיה); אחרת חל ניכוי מס במקור בגרמניה בשיעור 15% (§ 10 StAbwG).

למה זה חשוב למשקיעים

בדוגמה שבחלק 11, GmbH לווה €10.9 מיליון בריבית של 3.0%. כשארבעת התנאים מתקיימים, €327,000 ריבית בשנה מגיעים למשקיע בלי מס גרמני. מימון בהון עצמי, לעומת זאת, היה עולה כ-€68,000 בשנה במס גרמני, אילו הרווח היה מחולק. החיסכון נעצר בגבול. רוב המדינות ממסות את הכנסות הריבית של תושביהן; אם מדינת המגורים ממסה ריבית בשיעור 40%, ה-€327,000 יעלו שם כ-€131,000.

הלוואה אינה מקטינה את הסיכון: האחריות המוגבלת מגינה על שאר נכסי המשקיע, לא על הכסף שהלווה לחברה (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). בעל מניות שהוא גם מנהל החברה מתקשר עם עצמו, ולכן זקוק לשחרור מהאיסור שב-§ 181 BGB; ב-GmbH שיש לה בעל מניות יחיד, יש גם לתעד את ההסכם בכתב (§ 35(3) GmbHG).

מה לבדוק

• הסכם בכתב — סכום, ריבית בתנאי שוק, תקופה, דרגת נשייה, החזר — שנחתם לפני שכסף כלשהו מועבר;
• אין בטוחה על הנכס לטובת בעל המניות, ואין קשר בין הריבית לרווח;
• מקום התושבות של המלווה לצורכי מס, וייעוץ שם על אופן המיסוי של הריבית;
• כשחברה בקבוצה מלווה מחו״ל, הוכחה שה-GmbH יכולה לשרת את ההלוואה לאורך כל תקופתה (§ 1(3d) AStG).

מונחים קשורים: GmbH · Zinsschranke · Grundschuld

מקורות: InsO §§ 39, 135; BGB § 181; GmbHG § 35; EStG §§ 43, 49(1) מס׳ 5; KStG § 8(3); AStG § 1(3d); StAbwG § 10; StAbwV § 2; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 9 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Gewährleistung (אחריות לליקויים): חמש שנות תביעות — למי שמחזיק בהן ועוצר את השעון בזמן https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-gewaehrleistung https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-gewaehrleistung?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:18:00 +0300 איליה גורדון חמש שנות תביעות — למי שמחזיק בהן ועוצר את השעון בזמן.

Gewährleistung (אחריות לליקויים): חמש שנות תביעות — למי שמחזיק בהן ועוצר את השעון בזמן

Gewährleistung היא החבות שהחוק מטיל על בונה או על מוכר בגין ליקויים; בבניין, התביעות מתיישנות ככלל כעבור חמש שנים. משקיעים מאבדים את ההגנה הזאת בשתי דרכים: הם קונים חנות בלי לרכוש עמה את התביעות, או מניחים לתקופה לחלוף בזמן שהם מחליפים מכתבים.

מה זה

הדין הגרמני מבחין בין שני משטרים.

בניין חדש מיזם. על הבנייה חלים דיני חוזה הקבלנות (§ 650u(1) משפט 2 BGB). הקונה רשאי לדרוש תיקון, לתקן את הליקוי בעצמו ולתבוע את העלות, לבטל את החוזה או להפחית את המחיר, ולתבוע פיצויים (§ 634 BGB). בבניין, התביעות האלה מתיישנות חמש שנים לאחר קבלת המבנה (Abnahme; § 634a(1) מס׳ 2, (2) BGB).

חנות מוגמרת מבעליה. חלים דיני המכר (§ 437 BGB); גם כאן התקופה לבניין היא חמש שנים, והיא נמנית ממועד המסירה (§ 438(1) מס׳ 2 אות a, (2) BGB). אפשר לשלול בחוזה את אחריות המוכר — לפי ניסיוננו, זה הנוהג בנכסים קיימים — למעט ליקוי שהוסתר במרמה או ליקוי שחלה עליו התחייבות לטיב (§ 444 BGB).

על ליקוי שהוסתר במרמה חלה בשני המשטרים תקופת ההתיישנות הרגילה, אך התביעה אינה מתיישנת לפני שחלפו חמש השנים (§§ 438(3), 634a(3) BGB). התחייבות (Garantie) היא עניין אחר: הבטחה וולונטרית, נוסף על האחריות שבחוק (§ 443 BGB).

למה זה חשוב למשקיעים

תביעות בגין ליקויים אינן עוברות יחד עם הקרקע. קונה שרוכש חנות ממשקיע קודם מחזיק בליקויים אך לא בתביעות, אלא אם חוזה הרכישה ממחה לו את תביעות המוכר כלפי היזם והקבלנים (§ 398 BGB; ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). והתקופה נמנית ממועד קבלת המבנה, לא ממועד הרכישה: בחנות שנקנתה שנתיים אחרי הקבלה נותרו לכל היותר שלוש שנות כיסוי (חלק 6).

לפי הקוד האזרחי הגרמני (BGB), מכתב תלונה אינו עוצר את מרוץ ההתיישנות. משא ומתן משעה אותו (§ 203 BGB), וכך גם הגשת תביעה והליך להבטחת ראיות בפיקוח בית המשפט (selbständiges Beweisverfahren; § 204(1) מס׳ 1 ו-7 BGB). הודאה של החייב מתחילה אותו מחדש (§ 212(1) מס׳ 1 BGB). שום חוק אינו מקנה לקונה בטוחה לתקופה הזאת, ולכן משקיעים מנהלים משא ומתן על ערבות בדק — לפי ניסיוננו, כ-5% מסכום החוזה (חלק 6). משתמה התקופה, תיקוני הגג, השלד ומערכות הבניין נופלים על הבעלים, ככל שחוזה השכירות אינו מגלגל אותם אל השוכר (חלק 6).

מה לבדוק

• מועד קבלת המבנה של כל בניין, ומועד תום התקופה הנגזר ממנו;
• המחאה של תביעות הליקויים של המוכר בחוזה הרכישה, והיקפה של כל שלילת אחריות;
• בדיקה טכנית כשישה חודשים לפני תום התקופה (חלק 7);
• בליקויים פתוחים: צעדים שמשעים את מרוץ ההתיישנות או מתחילים אותו מחדש על פי דין — לא מכתבים בלבד;
• ערבות הבדק: הסכום, נותן הערבות ותקופת התוקף.

מונחים קשורים: Abnahme · Bauträger · Due Diligence

מקורות: BGB §§ 203, 204, 212, 398, 437, 438, 443, 444, 634, 634a, 650u; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 6 ו-7. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Gewerbemietvertrag (חוזה שכירות מסחרי): החוזה מכריע כמעט הכול, והקונה יורש אותו https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-gewerbemietvertrag https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-gewerbemietvertrag?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:17:00 +0300 איליה גורדון החוזה מכריע כמעט הכול, והקונה יורש אותו: מה שונה בשכירות מסחרית ומה לקרוא לפני הרכישה.

Gewerbemietvertrag (חוזה שכירות מסחרי): החוזה מכריע כמעט הכול, והקונה יורש אותו

Gewerbemietvertrag הוא חוזה שכירות של שטח המשמש לעסק ולא למגורים, כמו סופרמרקט, וההגנות שנבנו לשוכרי דירות כמעט אינן חלות עליו. לכן החוזה הוא שקובע את התקופה — בחנות מזון חדשה לרוב 15 שנה — וכן את העלאות דמי השכירות, את העלויות ואת הפיקדון, והקונה מקבל אותו לידיו יחד עם הנכס.

מה זה

הכללים הכלליים של דיני השכירות (§§ ⁦535–548⁩ BGB) חלים על כל סוגי השטחים; הכללים המיוחדים למגורים (§§ ⁦549–577a⁩ BGB) חלים על שטחים מסחריים רק כאשר § 578 BGB מפנה אליהם במפורש. ברשימה שלו נכלל הכלל שמכר אינו מפקיע שכירות: משנרשם כבעלים, הקונה נכנס בנעלי המשכיר בחוזה, בתנאיו הקיימים (§§ 566, 578 BGB). ההגנה מפני סיום החוזה, התקרות על העלאות דמי השכירות, התקרה על הפיקדון וכללי העלויות של המגורים — אינם ברשימה.

גם דרישת הצורה שונה: חוזה שכירות לתקופה של יותר משנה שלא נכרת לפחות בצורת טקסט נחשב לחוזה לתקופה בלתי קצובה (§ 578(1) משפט 2 BGB). תנאים אחידים נבחנים אם הם מקפחים את הצד השני באופן בלתי סביר — גם בין עסקים (§§ 307, 310(1) BGB).

טבלה 1. משכירים חנות ולא דירה — והחוזה תופס את מקומו של החוק

⁧שטחים מסחריים⁩	⁧מגורים⁩	⁧נושא⁩
⁧חוזה לתקופה בלתי קצובה: בלי הנמקה, בהודעה מוקדמת של כשישה חודשים (§ 580a(2) BGB)⁩	⁧רק כשיש לו אינטרס לגיטימי (§ 573 BGB)⁩	⁧סיום בידי המשכיר⁩
⁧לפי החוזה; הצמדה אוטומטית לפי § 3 PrKG⁩	⁧בגבולות §§ ⁦557–561⁩ BGB⁩	⁧העלאות דמי שכירות⁩
⁧לפי החוזה⁩	⁧לכל היותר דמי שכירות של שלושה חודשים (§ 551 BGB)⁩	⁧פיקדון⁩
⁧לפי החוזה⁩	⁧§ 556 BGB ורשימת ה-BetrKV⁩	⁧הוצאות תפעול⁩
⁧צורת טקסט (§ 578(1) BGB)⁩	⁧בכתב (§ 550 BGB)⁩	⁧צורת חוזה לתקופה של יותר משנה⁩

למה זה חשוב למשקיעים

חופש החוזים פועל לשני הכיוונים. חוזי שכירות לחנויות מזון חדשות מנוסחים במידה רבה על בסיס החוזה האחיד של הקמעונאי (ראו חלק 2 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"), לרוב ל-15 שנה עם אופציות הארכה לשוכר (חלק 3). אין סטנדרט שוק: לשתי חנויות של אותה רשת יכולה להיות כלכלה שונה לחלוטין (חלק 7). במהלך התקופה הקצובה סיום רגיל אינו אפשרי, והחוזה מסתיים בתום התקופה (§ 542(2) BGB) — זה ערכו. אבל זכויות סיום מיוחדות ופגם בצורה עלולים לקצר את התקופה.

הקונה יורש את החוזה בשלמותו, על תנאיו הנוחים ועל תנאיו הפחות נוחים. לכן קוראים אותו במלואו, עם כל תוספת, ובוחנים בנפרד את התנאים האחידים שבו: סעיף שמעביר לשוכר את האחריות לגג ולשלד, למשל, פגיע (חלק 10).

מה לבדוק

• מי חתם על חוזה השכירות, והאם עומדת מאחורי החותם ערבות של הקבוצה;
• יתרת התקופה הקצובה, בלי האופציות;
• שרשרת המסמכים המלאה בצורת טקסט, כולל כל תוספת;
• הצמדה, חלוקת עלויות, שכירות משנה, הגנה מפני תחרות וזכויות סיום מיוחדות;
• אילו סעיפים הם תנאים אחידים, והאם הם עומדים בביקורת לפי § 307 BGB.

מונחים קשורים: Schriftform (§ 550 BGB) · Wertsicherungsklausel · Sonderkündigungsrecht

מקורות: BGB §§ 307, 310, 535, 542, 549, 550, 551, 556, ⁦557–561⁩, 566, 573, 578, 580a; PrKG § 3; BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland, Q4 2025; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 2, 3, 7 ו-10. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Gewerbesteuer (מס עסקים מוניציפלי): כל GmbH חייבת בו מעצם צורתה המשפטית — ואת ההקלה צריך להרוויח https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-gewerbesteuer https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-gewerbesteuer?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:16:00 +0300 איליה גורדון את ההקלה צריך להרוויח: מדוע GmbH שרק משכירה סופרמרקט חייבת עדיין במס עסקים.

Gewerbesteuer (מס עסקים מוניציפלי): כל GmbH חייבת בו מעצם צורתה המשפטית — ואת ההקלה צריך להרוויח

Gewerbesteuer הוא המס המוניציפלי על הכנסה עסקית, ו-GmbH חייבת בו מעצם צורתה המשפטית — גם אם אינה עושה דבר מלבד השכרת סופרמרקט. הכנסות השכירות שלה זוכות להקלה מלאה רק באמצעות ההפחתה המורחבת (erweiterte Kürzung); בלעדיה, מס העסקים נוטל בדרך כלל ⁦10.5–17.5%⁩ מההכנסה העסקית, נוסף על מס החברות.

מה זה

הרשויות המקומיות מטילות את מס העסקים (§ 1 GewStG) על כל עסק המופעל באמצעות מוסד קבע בגרמניה (§ 2(1) GewStG). פעילותה של GmbH נחשבת תמיד, ובמלואה, לעסק (§ 2(2) משפט 1 GewStG): הטיעון שהשכרה "אינה עסק" מועיל ליחידים, לא לחברות (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). המס מחושב בשלושה שלבים:

ההכנסה העסקית: הרווח לפי דיני מס החברות, בתוספת פריטים שמוספים לבסיס ובניכוי הפחתות (§§ ⁦7–9⁩ GewStG). בין הפריטים המוספים — רבע מהריבית ומעלויות מימון מסוימות אחרות, ככל שסכומם הכולל עולה על €200,000 (§ 8 מס׳ 1 GewStG);סכום הבסיס: 3.5% מההכנסה העסקית (§ 11(2) GewStG), בלי סכום פטור ל-GmbH — סכום הפטור של €24,500 שמור ליחידים ולשותפויות (§ 11(1) משפט 3 מס׳ 1 GewStG);המס: סכום הבסיס כפול המקדם המקומי (Hebesatz) שקובעת הרשות המקומית (§ 16(1) GewStG). המינימום הסטטוטורי עולה מ-200% ל-280% החל מ-2027 (§ 16(4) משפט 2, § 36(5b) GewStG).

מס העסקים אינו מותר בניכוי כהוצאה עסקית (§ 4(5b) EStG).

למה זה חשוב למשקיעים

ברוב הרשויות המקומיות המקדם נע בין כ-300% לכ-500% (חלק 9), כך שמס העסקים נוטל ⁦10.5–17.5%⁩ מההכנסה העסקית. יחד עם מס חברות (Körperschaftsteuer) בשיעור 15.825%, שני המסים נוטלים כ-⁦25–33%⁩ מהרווח של GmbH. במקדם של 400%, ה-GmbH הממומנת בהון עצמי בדוגמה של הסדרה הייתה משלמת בלי ההפחתה המורחבת כ-€25,000 יותר בכל שנה (חלק 11).

ההקלה היא ההפחתה המורחבת, שמוציאה מהבסיס את ההכנסה מניהול המקרקעין של החברה עצמה ומניצולם — בתנאים מחמירים (§ 9 מס׳ 1 משפטים 2 ואילך GewStG). חברה זרה המחזיקה נדל״ן בגרמניה ישירות אינה משלמת מס עסקים אם אין לה מוסד קבע בגרמניה, אף שמס החברות הגרמני עדיין חל על הכנסות השכירות שלה (חלק 9).

מה לבדוק

• המקדם של הרשות המקומית המוסמכת להטיל את המס (§ 4(1) GewStG), וכל שינוי שהוכרז;
• האם ההפחתה המורחבת חלה על חוזה השכירות הספציפי — באישור יועץ מס, לפני החתימה;
• היכן שהיא אינה חלה: הוספת הריבית לבסיס בגין עלויות מימון העולות על €200,000 בשנה;
• ב-GmbH הנרכשת בעסקת מניות: שומות מס העסקים שלה וכל ביקורת מס פתוחה.

מונחים קשורים: Erweiterte Kürzung · GmbH · Körperschaftsteuer

מקורות: GewStG §§ 1, 2, 4, ⁦7–9⁩, 11, 16, 36(5b); EStG § 4(5b); KStG § 23; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 9 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> GmbH (חברה בערבון מוגבל גרמנית): למה €25,000 הם רצפה ולא תקרה https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-gmbh https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-gmbh?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:15:00 +0300 איליה גורדון למה €25,000 הם רצפה ולא תקרה: החברה בערבון מוגבל הגרמנית ככלי להחזקת נדל״ן.

GmbH (חברה בערבון מוגבל גרמנית): למה €25,000 הם רצפה ולא תקרה

GmbH היא חברה גרמנית בעלת אישיות משפטית נפרדת, שנושיה יכולים להיפרע רק מנכסי החברה — ולפי ניסיוננו, הכלי שבו בוחרים רוב הרוכשים הבינלאומיים של סופרמרקטים בגרמניה. הון המניות המינימלי שלה, €25,000, הוא רצפה להון החברה ולא תקרה למה שהחברה עלולה להפסיד, ועל מנהלי החברה (Geschäftsführer) מוטלות חובות אישיות.

מה זה

ל-GmbH זכויות וחובות משלה, והיא יכולה להחזיק מקרקעין בשמה (§ 13(1) GmbHG); לחובותיה אחראים רק נכסי החברה (§ 13(2) GmbHG). את התקנון יש לערוך בשטר נוטריוני (§ 2(1) GmbHG), והון המניות חייב להיות €25,000 לפחות (§ 5(1) GmbHG). לפני הגשת הבקשה לרישום יש לשלם לפחות רבע מכל השקעה במזומן, ובסך הכול לפחות €12,500 (§ 7(2) GmbHG). החברה קיימת ככזו רק משנרשמה במרשם המסחרי; מי שפועל בשמה לפני כן אחראי אישית (§ 11 GmbHG). המניות עוברות בהסכם שנערך בשטר נוטריוני (§ 15(3) GmbHG), בלי שום שינוי בפנקס המקרקעין (Grundbuch).

בעלי המניות מסכנים, ככלל, רק את מה שהשקיעו. מנהלי החברה, לעומת זאת, עלולים לשאת באחריות כלפי החברה בגין הפרת חובותיהם (§ 43 GmbHG) ובגין תשלומים שבוצעו לאחר שהחברה איבדה את יכולתה לפרוע את חובותיה או שהתחייבויותיה עלו על נכסיה (§ 15b InsO). הם עלולים לשאת באחריות גם כלפי רשויות המס, בגין מסים שלא שולמו עקב הפרת חובה בכוונה או ברשלנות חמורה (§ 69 AO).

למה זה חשוב למשקיעים

לפי ניסיוננו, רוב המשקיעים שרוכשים חנויות בודדות בטווח של ⁦€3–20⁩ מיליון בוחרים ב-GmbH (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). מי שבוחר בה מוותר על המכירה הפטורה ממס שבעלות פרטית מאפשרת אחרי יותר מעשר שנים (§ 23 EStG). בתמורה הוא מקבל חשיפה מוגבלת, מימון בנקאי שגרתי ומניות שאפשר להעביר, לשעבד או להוריש בלי לגעת בפנקס המקרקעין — בכפוף לכללי מס הרכישה (Grunderwerbsteuer) בעסקאות מניות.

פרופיל המס שלה נגזר מצורתה המשפטית. GmbH משלמת מס חברות (Körperschaftsteuer) בשיעור 15% בתוספת היטל סולידריות (Solidaritätszuschlag) — 15.825% בסך הכול. לפי החקיקה, השיעור ירד בנקודת אחוז אחת בכל שנה החל מ-2028, עד 10% ב-2032 (§ 23 KStG). היא חייבת במס עסקים מוניציפלי (Gewerbesteuer) מעצם צורתה המשפטית (§ 2(2) GewStG); הכנסות השכירות שלה זוכות להקלה מלאה רק באמצעות ההפחתה המורחבת של בסיס מס העסקים (erweiterte Kürzung). והלוואה "ללא זכות חזרה" (non-recourse) היא נושא למשא ומתן: בחברות קטנות יותר, הבנקים מבקשים לא פעם ערבות של בעלי המניות (חלק 9).

מה לבדוק

• רישום ה-GmbH לפני שהיא חותמת על חוזה הרכישה — עד אז, מי שפועל בשמה אחראי אישית (§ 11(2) GmbHG);
• תקנון שמשחרר את מנהל החברה מהאיסור שב-§ 181 BGB, כדי שיוכל לחתום על הלוואת בעלים עם עצמו (חלק 9);
• הנהנים הסופיים הרשומים במרשם השקיפות (Transparenzregister; חלק 9);
• ב-GmbH קיימת הנרכשת בעסקת מניות: ההתחייבויות שלה והיסטוריית המס שלה — הן נשארות בחברה.

מונחים קשורים: Gesellschafterdarlehen · Körperschaftsteuer · Share Deal

מקורות: GmbHG §§ 2, 5, 7, 11, 13, 15, 43; InsO § 15b; AO § 69; BGB § 181; EStG § 23; KStG § 23; GewStG § 2(2); Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 9. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Großflächiger Einzelhandel (קמעונאות בהיקף גדול): סף 800 המ״ר שקובע היכן מותר לבנות סופרמרקט https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-grossflaechiger-einzelhandel https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-grossflaechiger-einzelhandel?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:14:00 +0300 איליה גורדון סף 800 המ״ר שקובע היכן מותר לבנות סופרמרקט — ומדוע הוא הופך אתרים טובים לנדירים.

Großflächiger Einzelhandel (קמעונאות בהיקף גדול): סף 800 המ״ר שקובע היכן מותר לבנות סופרמרקט

Großflächiger Einzelhandel הוא המונח של דיני התכנון הגרמניים לחנויות ששטח המכירה שלהן עולה על 800 מ״ר; את אלה מהן שעלולות להיות להן השפעות שאינן זניחות על סביבתן מותר להקים רק באזורי ליבה או באזורים מיוחדים שיועדו להן. למשקיע, הכלל הופך אתרים בעלי ייעוד מתאים לנדירים — והוא שקובע אם החנות שבבעלותו יכולה לגדול.

מה זה

הכלל שב-§ 11(3) משפט 1 מס׳ 2 BauNVO חל על חנויות קמעונאות בהיקף גדול שבשל סוגן, מיקומן או גודלן עלולות להיות להן השפעות שאינן זניחות על יעדי התכנון האזורי או על התפתחותה של העיר. חנויות כאלה מותרות רק באזורי ליבה (Kerngebiete) ובאזורים מיוחדים שיועדו להן (Sondergebiete). המבחן כולל שני שלבים.

גודל. חנות היא חנות בהיקף גדול משעולה שטח המכירה שלה על 800 מ״ר (BVerwG, 24 בנובמבר 2005, 4 C 10.04). שטח המכירה כולל גם אזורי דלפק שהלקוחות אינם רשאים להיכנס אליהם, את אזור הקופות עם משטח האריזה שלו ואת לובי הכניסה; מחסנים וחדרי הכנה נפרדים אינם נספרים. באותו יום צירף בית המשפט לשטח המכירה של חנות מזון גם מאפייה וחנות עיתונים שהופעלו בנפרד באותו בניין, אך לא חנות משקאות שפעלה לצד חנות דיסקאונט.

השפעות. בכלל זה השפעות על התנועה, על האספקה המקומית ועל אזורי מסחר מרכזיים, גם ברשויות מקומיות אחרות (§ 11(3) משפט 2 BauNVO). ככלל, הן מוחזקות כקיימות משעולה שטח הבנייה הכולל (Geschossfläche) על 1,200 מ״ר. אפשר לסתור את החזקה לשני הכיוונים, בהתחשב בגודלה ובמבנה של הרשות המקומית, באספקה המקומית ובמגוון המוצרים של החנות (משפטים 3 ו-4).

למה זה חשוב למשקיעים

במשך שנים נבנו חנויות דיסקאונט רבות ממש מתחת לסף: 799 מ״ר הוא מספר שחוזר שוב ושוב בתוכניות בניין עיר (Bebauungspläne) בגרמניה. הפורמטים של היום גדלו מעבר לו, ולכן הרחבה של חנות ותיקה מחייבת בדרך כלל אישור תכנוני חדש, ולעיתים קרובות תב״ע חדשה (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). מגרש שהתוכנית החלה עליו כבר מתירה חנות גדולה ומודרנית שווה אפוא יותר.

המחסור מגן על השחקן הקיים רק כתופעת לוואי: דיני התכנון ניטרליים כלפי התחרות, ולחנות קיימת אין זכות לדרוש הגנה מפני מתחרה חדש (BVerwG, 10 ביולי 2020, 4 BN 50.19). האזור המיוחד שמרחיק את המתחרים מגביל בדרך כלל גם את שטח המכירה של החנות, ולעיתים קרובות גם את מגוון המוצרים שלה.

מה לבדוק

• ייעוד המגרש — אזור ליבה, אזור מיוחד או אחר — וכל תקרה על שטח המכירה או על מגוון המוצרים;
• שטח המכירה המותר, מחושב מחדש לפי ההגדרה של בית המשפט, מול החנות כפי שהיא פועלת היום;
• האם ההרחבה שהשוכר ירצה בעת חידוש החוזה מתיישבת עם התוכנית, או שתידרש תוכנית חדשה;
• מעמדה של העיירה כיישוב מרכזי בתוכנית האזורית, שתוכניות בניין עיר חייבות להתאים לה (§ 1(4) BauGB).

מונחים קשורים: Bebauungsplan · Bestandsschutz · Ankermieter

מקורות: BauNVO § 11(3); BauGB § 1(4); BVerwG, פסק דין מ-24 בנובמבר 2005, 4 C 10.04, והודעה לעיתונות מס׳ 63/2005; BVerwG, החלטה מ-10 ביולי 2020, 4 BN 50.19; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3 ו-5. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Grundbuch (פנקס המקרקעין): אמין בשאלת הבעלות, שותק בשאלות רבות אחרות https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-grundbuch https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-grundbuch?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:13:00 +0300 איליה גורדון אמין בשאלת הבעלות, שותק בשאלות רבות אחרות: מה פנקס המקרקעין הגרמני מגלה לקונה ומה הוא משמיט.

Grundbuch (פנקס המקרקעין): אמין בשאלת הבעלות, שותק בשאלות רבות אחרות

ה-Grundbuch הוא פנקס המקרקעין הרשמי של גרמניה: הוא מראה מי הבעלים של כל חלקה ואילו זכויות רובצות עליה, והבעלות במקרקעין עוברת רק כשהקונה נרשם בו. למשקיע בסופרמרקט זהו המסמך האמין ביותר בחדר הנתונים, אך שעבודים כלפי רשות הרישוי לבנייה, רישומי אתרים מזוהמים וחוזה השכירות נמצאים כולם מחוצה לו.

מה זה

את פנקס המקרקעין מנהלים בתי משפט השלום (Amtsgerichte) כלשכות רישום מקרקעין; לכל חלקה דף רישום משלה, אלא אם כמה חלקות של אותו בעלים חולקות דף אחד (§§ 1(1), 3(1), 4(1) GBO). בכל דף יש רשימה של החלקות ושלושה מדורים (§§ 4, 6, ⁦9–11⁩ GBV). מדור I מציין את הבעלים ואת הבסיס לרכישה. מדור II מפרט נטלים והגבלות, כמו זיקות הנאה, זכויות קדימה, זכויות בנייה תורשתיות והערות אזהרה. מדור III רושם משכנתאות ושעבודי קרקע.

ככלל, מקרקעין מועברים או משועבדים בהסכם ובתוספת רישום (§ 873(1) BGB), ודרגת הקדימה נקבעת לפי סדר הרישום (§ 879(1) BGB). חזקה שהפנקס נכון (§ 891 BGB), וקונה הרוכש בעסקה משפטית רשאי להסתמך עליו, אלא אם נרשמה התנגדות או שהוא יודע שהרישום שגוי (§ 892(1) BGB). הגישה מוגבלת: עיון בפנקס מחייב אינטרס לגיטימי (§ 12(1) GBO).

למה זה חשוב למשקיעים

הרישום — לא החתימה ולא התשלום — הוא שמשלים את הרכישה: רק אז הופך הקונה לבעלים, ומשנכנס בנעלי המשכיר בחוזי השכירות הקיימים — גם למשכיר (§§ 566, 578 BGB; ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). מאחר שקונים רשאים להסתמך על הפנקס, ביטוח זכויות בעלות (title insurance) משמש רק לעיתים רחוקות בעסקאות נכסים בגרמניה (חלק 8). בדוגמה שלנו של €10 מיליון, אגרות לשכת רישום המקרקעין בגין הערת האזהרה והעברת הבעלות הסתכמו ב-€17,000 (חלק 11).

הסיכון טמון במה שהפנקס משמיט (חלק 7). שעבודים במשפט הציבורי (Baulasten) לטובת גישה, חניה או שטחי מרווח מנוהלים במרשמים נפרדים בכל המדינות הפדרליות פרט לבוואריה. נטלים ציבוריים, כמו היטלי פיתוח, אינם נרשמים ככלל בפנקס המקרקעין (§ 54 GBO). אתרים מזוהמים מתועדים במקום אחר, וחוזה השכירות עצמו אינו נרשם.

גם מדור II קצר באופן מטעה: רישום עשוי להסתפק בהפניה לשטר שמגדיר את הזכות (§ 874 BGB). זכות מעבר דרך החניון או זכות קדימה של שכן מתבררות אז רק מאותו מסמך. זכות העיון חלה גם על השטרות האלה ועל בקשות תלויות ועומדות (§ 12(1) GBO).

מה לבדוק

• נסח עדכני, שהנוטריון בודק שוב מיד לפני החתימה, כולל בקשות שטרם הושלמו;
• מדור I: המוכר הוא הבעלים הרשום, או שסמכותו למכור מתועדת;
• מדור II: השטר שמאחורי כל רישום, ובחינת השפעתו על הגישה, על החניה ועל כל הרחבה;
• מדור III: כל שעבוד קרקע, וכתב השחרור של המחזיק בו כנגד פירעון מתוך המחיר;
• מספרי החלקות ושטחיהן, התואמים את תוכנית האתר, את היתר הבנייה ואת חוזה השכירות.

מונחים קשורים: Auflassungsvormerkung · Baulast · Grundschuld

מקורות: BGB §§ 566, 578, 873, 874, 879, 891, 892; GBO §§ 1, 3, 4, 12, 54; Grundbuchverfügung (GBV) §§ 4, 6, ⁦9–11⁩; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 7, 8 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Grundbuchauszug (נסח מפנקס המקרקעין): תמונת מצב, לא ערובה https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-grundbuchauszug https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-grundbuchauszug?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:12:00 +0300 איליה גורדון תמונת מצב, לא ערובה: מה נסח מפנקס המקרקעין מראה לקונה של סופרמרקט ומה הוא משמיט.

Grundbuchauszug (נסח מפנקס המקרקעין): תמונת מצב, לא ערובה

Grundbuchauszug הוא העתק של דף רישום בפנקס המקרקעין (Grundbuch), המראה את הבעלים של חלקה, את הנטלים שעליה ואת שעבודי הקרקע שלה במועד מסוים. זה אחד המסמכים הראשונים שקונה של סופרמרקט מבקש, אבל הוא מציג רק רישומים שהושלמו: בקשות תלויות ועומדות, והשטרות שהרישומים מפנים אליהם, אינם חלק ממנו.

מה זה

כל מי שמראה אינטרס לגיטימי רשאי לעיין בפנקס המקרקעין ולקבל העתקים, רגילים או מאושרים (§ 12(1), (2) GBO). נוטריונים אינם נדרשים להראות אינטרס כזה, וכל אדם יכול לקבל נסח בהסכמת הבעלים לבקשה המסוימת (§ 43(2) GBV); גם נוטריון רשאי להנפיק אותו (§ 133a GBO). לשכת רישום המקרקעין גובה €10 על תדפיס רגיל ו-€20 על תדפיס רשמי (KV 17000, 17001 GNotKG).

לכל דף יש עמוד שער, רשימת חלקות ושלושה מדורים (§ 4 GBV). רשימת החלקות מציגה נתוני קדסטר, סוג שימוש ושטח; מדור I מציין את הבעלים, מדור II מפרט נטלים והגבלות, ומדור III רושם משכנתאות ושעבודי קרקע (Grundschuld). התוקף המשפטי טמון ברישום, לא בנסח. חזקה שזכות רשומה קיימת (§ 891 BGB), וקונה רשאי להסתמך על תוכן הפנקס, אלא אם נרשמה התנגדות או שהוא יודע שהרישום שגוי (§ 892(1) BGB).

למה זה חשוב למשקיעים

נסח הוא תמונת מצב, לא ערובה. בקשות לרישום מטופלות לפי סדר קבלתן, ואי אפשר להשלים בקשה מאוחרת לפני בקשה שקדמה לה (§§ 17, 45 GBO). לכן זכות שהוגשה אתמול בקשה לרישומה עשויה לקבל דרגת קדימה לפני הזכות שלכם, אף שהנסח אינו מראה אותה. זכות העיון חלה גם על בקשות כאלה (§ 12(1) GBO), ולכן הנוטריון בודק אותן מיד לפני החתימה (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

רישום במדור II הוא לעיתים קרובות שורה אחת שמפנה לשטר המתאר את הזכות (§ 874 BGB), ואת השטר הזה יש לקרוא (חלק 7). זכויות שיש לחלקת החנות בחלקות שכנות, כמו גישה או חניה, מופיעות ברשימת החלקות של הדף שלה רק אם הוגשה לשם כך בקשה נפרדת (§ 9(1) GBO). אחרת, רק הנסח של השכן מראה אותן.

ולבסוף, בקשה אינה אנונימית: כל עיון וכל העתק שהונפק נרשמים ביומן, והבעלים יכול לברר לפי בקשה מי התעניין בחלקה (§ 12(4) GBO). קונה שעדיין לא חשף את התעניינותו צריך לכן לקבל את הנסח מהמוכר — בדרך כלל דרך חדר הנתונים.

מה לבדוק

• תאריך הנסח, ובדיקה של בקשות תלויות ועומדות מיד לפני החתימה;
• מדור I: המוכר הוא הבעלים הרשום;
• מדור II: השטר שמאחורי כל רישום;
• מדור III: כל שעבוד קרקע, וההסכמה למחיקת כל אחד מהם;
• נסחים של חלקות שכנות, אם החנות תלויה בגישה, בחניה או בקווי תשתית העוברים בהן.

מונחים קשורים: Grundbuch · Grunddienstbarkeit · Löschungsbewilligung

מקורות: BGB §§ 874, 891, 892; GBO §§ 9, 12, 17, 45, 133a; Grundbuchverfügung (GBV) §§ 4, 6, 43; GNotKG KV 17000, 17001; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 7 ו-8. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Grunddienstbarkeit (זיקת הנאה): חלקת השכן בשירות החנות https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-grunddienstbarkeit https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-grunddienstbarkeit?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:11:00 +0300 איליה גורדון חלקת השכן בשירות החנות: מה זיקת הנאה מבטיחה, ושתי המלכודות — דרגה נמוכה וגדר בשטח.

Grunddienstbarkeit (זיקת הנאה): חלקת השכן בשירות החנות

Grunddienstbarkeit היא זיקת הנאה הרשומה בפנקס המקרקעין (Grundbuch) של השכן: היא מתירה לבעלים של חלקה, ולכל בעלים שיבוא אחריו, להשתמש בחלקה השכנה בהיבטים מסוימים או לאסור בה פעולות מסוימות. הגישה לסופרמרקט, החניה, קווי התשתית ועמוד השילוט שלו יכולים להישען על זכות כזו, אבל היא עלולה לפקוע במכירה כפויה של החלקה השכנה אם דרגתה נמוכה מזו של שעבודי הקרקע של השכן.

מה זה

זיקת הנאה מכבידה על חלקה אחת לטובת מי שמחזיק בבעלות על חלקה אחרת — החלקה הנהנית. החוק מכיר בשלושה סוגים (§ 1018 BGB): זכות להשתמש בחלקה המשועבדת בהיבטים מסוימים, איסור על פעולות מסוימות בה, ומניעה מבעליה להפעיל חלק מזכויותיו כלפי החלקה הנהנית. זיקת ההנאה חייבת לשרת את השימוש בחלקה הנהנית עצמה (§ 1019 BGB), ויש להפעיל אותה תוך התחשבות מרבית באינטרסים של השכן (§ 1020 BGB). היא נרשמת במדור II של דף החלקה המשועבדת (§ 10(1) GBV) ושורדת חילופי בעלים בשתי החלקות.

אם זיקת ההנאה חלה רק על חלק מהחלקה, כמו רצועת גישה, בעל החלקה המשועבדת רשאי לדרוש להעתיק אותה למקום מתאים באותה מידה, אם המיקום הנוכחי מכביד עליו במיוחד. הוא נושא בעלות ההעתקה, ואי אפשר לשלול את הזכות הזו בחוזה (§ 1023 BGB).

למה זה חשוב למשקיעים

שעבוד במשפט הציבורי (Baulast) מבטיח גישה או חניה כלפי רשות הרישוי לבנייה, אבל אינו מקנה זכות במשפט האזרחי כלפי השכן; זיקת הנאה — כן (ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). כוחה של זיקת הנאה תלוי בדרגתה. אם שעבוד הקרקע (Grundschuld) של השכן נרשם לפני זיקת ההנאה והבנק מממש אותו, זיקת ההנאה פוקעת כשבית המשפט מקנה את החלקה לזוכה במכירה הכפויה (§§ 44, 52, 91 ZVG).

המלכודת השנייה נמצאת בשטח. אם נבנה על החלקה המשועבדת מבנה שחוסם את זיקת ההנאה, התביעה לסלקו מתיישנת אף שזיקת ההנאה רשומה. זיקת ההנאה פוקעת אז במידה שהיא מתנגשת במבנה, ועקרון האמון הציבורי בפנקס אינו מגן עליה (§ 1028 BGB). גדר שחוסמת את דרך הגישה ועומדת כבר שנים עשויה להכריע יותר מהרישום.

ולבסוף, הזכויות של החנות בחלקות שכנות מופיעות בנסח שלה רק אם צוינו ברשימת החלקות (§ 9 GBO); אחרת יש לאתר אותן במדור II של השכן.

מה לבדוק

• כל זיקת הנאה שהגישה, החניה, הפריקה והטעינה, קווי התשתית והשילוט תלויים בה — במדור II של החלקה השכנה;
• דרגתה ביחס לשעבודי הקרקע של השכן;
• השטר שבבסיסה: הרצועה או השטח המדויקים, המטרה, ומי מתחזק את הדרך ואת קווי התשתית (§ 1021 BGB);
• סיור בשטח לאיתור גדרות, מבנים או מחסומים החוסמים את הזכות;
• שעבוד במשפט הציבורי (Baulast), אם היתר הבנייה מחייב אותו.

מונחים קשורים: Baulast · Rangvorbehalt · beschränkte persönliche Dienstbarkeit

מקורות: BGB §§ ⁦1018–1021⁩, 1023, 1028; ZVG §§ 44, 52, 91; GBO § 9; Grundbuchverfügung (GBV) § 10; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 7. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Grunderwerbsteuer (מס רכישה): עד 6.5% מהמחיר, והחבות נוצרת כבר בחתימה https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-grunderwerbsteuer https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-grunderwerbsteuer?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:10:00 +0300 איליה גורדון עד 6.5% מהמחיר, והחבות נוצרת כבר בחתימה: עלות הרכישה הגדולה ביותר בעסקת נדל״ן בגרמניה.

Grunderwerbsteuer (מס רכישה): עד 6.5% מהמחיר, והחבות נוצרת כבר בחתימה

Grunderwerbsteuer הוא המס על רכישת מקרקעין בגרמניה, בשיעור של בין 3.5% ל-6.5% מהמחיר, לפי המדינה הפדרלית. בדוגמה שלנו — סופרמרקט של €10 מיליון בסקסוניה התחתונה — זו עלות הרכישה הגדולה ביותר, €500,000 מתוך €945,000, והחבות בו נוצרת ככלל עם החתימה, לא עם העברת הבעלות.

מה זה

החבות במס נוצרת עם חוזה רכישה או עסקה אחרת שמקנה זכות לדרוש את העברתה של חלקה בגרמניה (§ 1(1) מס׳ 1 GrEStG). כשהחוזה תלוי בתנאי או באישור, היא נוצרת כשהתנאי מתקיים או כשהאישור ניתן (§ 14 GrEStG). זכויות בנייה תורשתיות (Erbbaurechte) נחשבות לחלקות (§ 2(2) מס׳ 1 GrEStG); מכונות ומתקנים תפעוליים אחרים (Betriebsvorrichtungen) — לא (§ 2(1) משפט 2 מס׳ 1 GrEStG). בסיס המס הוא התמורה: מחיר הרכישה, כולל התחייבויות אחרות שהקונה נוטל על עצמו (§§ 8(1), 9(1) מס׳ 1 GrEStG). השיעור הפדרלי הוא 3.5% (§ 11(1) GrEStG), אך כל מדינה רשאית לקבוע שיעור משלה (סעיף 105(2a) משפט 2 GG).

טבלה 1. השיעורים נעים בין 3.5% בבוואריה ל-6.5% בארבע מדינות

⁧מדינות פדרליות (נכון לאוקטובר 2026)⁩	⁧שיעור⁩
⁧בוואריה⁩	3.5%
⁧באדן-וירטמברג, סקסוניה התחתונה, ריינלנד-פפאלץ, סקסוניה-אנהלט, תורינגיה⁩	5.0%
⁧ברמן, המבורג, סקסוניה⁩	5.5%
⁧ברלין, הסן, מקלנבורג-פורפומרן⁩	6.0%
⁧ברנדנבורג, נורדריין-וסטפאליה, זארלנד, שלזוויג-הולשטיין⁩	6.5%

הקונה והמוכר חבים שניהם במס כלפי משרד המס (§ 13 מס׳ 1 GrEStG), אף שהחוזים מטילים אותו בדרך כלל על הקונה. המס מגיע לפירעון חודש לאחר שנמסרה הודעת השומה (§ 15 GrEStG). ככלל, אפשר לרשום את הקונה כבעלים רק לאחר שמשרד המס מאשר שאין מניעה מבחינת המס (§ 22 GrEStG).

למה זה חשוב למשקיעים

בחנות של €10 מיליון, המס מסתכם ב-€350,000 בבוואריה וב-€650,000 בנורדריין-וסטפאליה: €300,000 שהתשואה של המיקום צריכה קודם כול להחזיר (ראו חלק 5 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). בעסקת נכס הוא אינו מנוכה מיד אלא מהוון יחד עם המחיר, ורק החלק המיוחס לבניין מופחת (חלק 11). אם העסקה מבוטלת לאחר החתימה, ההקלה מחייבת בקשה ועמידה בתנאי § 16 GrEStG — למשל ביטול שהוסכם בתוך שנתיים ממועד היווצרות החבות ולפני שהבעלות עברה.

רכישת החברה במקום הנכס אינה פוטרת אוטומטית מהמס: עסקאות מניות ממוסות מסף של 90%, לפי כללים שתוקנו בתוקף מ-3 ביולי 2026 (חלק 9).

מה לבדוק

• השיעור העדכני במדינה שבה שוכן הנכס, מוחל על התמורה המלאה;
• חלוקת המס בחוזה ותשלום מהיר, משום שהרישום ממתין לאישור המסים;
• תנאים מתלים ואישורים, המזיזים את מועד היווצרות החבות במס;
• בעסקת מניות: כל אחד ממבחני ה-90%, וחובת הדיווח בתוך חודש (§ 19(3) GrEStG).

מונחים קשורים: Share Deal · Auflassung · AfA

מקורות: GrEStG §§ 1, 2, 8, 9, 11, 13, 14, 15, 16, 19, 22; סעיף 105(2a) GG; חוקי מס הרכישה של המדינות הפדרליות, נכון לאוקטובר 2026; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 5, 9 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Grundschuld (שעבוד קרקע): הבטוחה של הבנק — ומלכודת להלוואות בעלים https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-grundschuld https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-grundschuld?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:09:00 +0300 איליה גורדון הבטוחה של הבנק — ומלכודת להלוואות בעלים מחו״ל.

Grundschuld (שעבוד קרקע): הבטוחה של הבנק — ומלכודת להלוואות בעלים

Grundschuld הוא שעבוד קרקע הרשום במדור III של פנקס המקרקעין (Grundbuch), המזכה את המחזיק בו להיפרע סכום קבוע מתוך הנכס, ללא תלות בהלוואה מסוימת. הוא משמש כבטוחה הסטנדרטית להלוואות נדל״ן בגרמניה, ואם הוא מבטיח הלוואת בעלים מחו״ל, הריבית הופכת לחייבת במס בגרמניה — בכפוף להקלה שאמנת מס עשויה להעניק.

מה זה

שעבוד קרקע מזכה את המחזיק בו בתשלום סכום קבוע מתוך החלקה (§ 1191(1) BGB), והוא נרשם במדור III (§ 11(1) GBV). בשונה ממשכנתה (Hypothek, § 1113 BGB), הוא אינו מותנה בקיומו של חוב (§ 1192(1) BGB). הסכם בטוחה קושר אותו להלוואה, וטענות ההגנה שעומדות לבעלים מכוח ההסכם הזה תקפות כלפי כל מי שרוכש את השעבוד (§ 1192(1a) BGB).

קרן השעבוד מגיעה לפירעון רק לאחר הודעה מוקדמת של שישה חודשים — כלל שאי אפשר לסטות ממנו כשהשעבוד מבטיח חוב כספי (§ 1193 BGB). המחזיק נפרע בדרך של הוצאה לפועל נגד הנכס (§§ 1147, 1192(1) BGB). בשטר הנוטריוני הבעלים מסכים בדרך כלל להוצאה לפועל מיידית, בתוקף גם כלפי כל בעלים מאוחר יותר, כך שהבנק אינו זקוק לפסק דין (§§ 794(1) מס׳ 5, 800 ZPO). דרגת הקדימה נקבעת בדרך כלל לפי סדר הרישום (§ 879 BGB).

למה זה חשוב למשקיעים

ברכישה נפגשות שתי מערכות של שעבודים. שעבודי הקרקע של המוכר משוחררים בדרך כלל: הם נפרעים מתוך המחיר כנגד כתבי שחרור שהנוטריון אוסף לפני שהמחיר מגיע לפירעון (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). הבנק של הקונה רוצה שעבוד בדרגה ראשונה לפני שהוא מעמיד את הכסף. מאחר שהקונה עדיין אינו הבעלים, חוזה הרכישה מאפשר לו בפועל לשעבד את הנכס מראש, ובשלב הראשון להבטיח בו את המחיר בלבד.

השעבוד מאריך ימים יותר מההלוואה: פירעון החוב אינו מוחק אותו, וסעיף מטרה שנוסח בהרחבה עלול לגרום לו להבטיח חובות אחרים. שעבוד של זכות בנייה תורשתית (Erbbaurecht) עשוי לחייב את הסכמת בעל הקרקע (§ 5(2) ErbbauRG).

למלווה תושב חוץ, המלכודת היא המס. ריבית על הלוואת בעלים (Gesellschafterdarlehen) המובטחת בשעבוד קרקע על נכס בגרמניה, אפילו בדרגה שנייה, היא הכנסה שמקורה בגרמניה וממוסה בדרך של שומה (§ 49(1) מס׳ 5 אות c aa EStG; חלק 9). אמנה למניעת כפל מס עשויה להפחית את המס.

מה לבדוק

• מדור III: כל שעבוד קיים, המחזיק בו וכתבי השחרור שבידי הנוטריון לפני התשלום;
• ייפוי הכוח לשעבוד לצורך מימון שבחוזה הרכישה, המוגבל למימון המחיר;
• סעיף המטרה בהסכם הבטוחה, והדרך שבה השעבוד משוחרר לאחר הפירעון;
• הלוואת בעלים שנותרה לא מובטחת, בלי שעבוד קרקע בשום דרגה (חלק 9).

מונחים קשורים: Grundbuch · Gesellschafterdarlehen · Erbbaurecht

מקורות: BGB §§ 879, 1113, 1147, 1191, 1192, 1193; ZPO §§ 794, 800; Grundbuchverfügung (GBV) § 11; ErbbauRG § 5; EStG § 49(1) מס׳ 5; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 8 ו-9. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Grundsteuer (מס רכוש): מאז 2025, בסיס המס תלוי במדינה הפדרלית https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-grundsteuer https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-grundsteuer?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:08:00 +0300 איליה גורדון בסיס המס תלוי במדינה הפדרלית: איך מחושב מס הרכוש על סופרמרקט, ומי חב בו כשהנכס נמכר.

Grundsteuer (מס רכוש): מאז 2025, בסיס המס תלוי במדינה הפדרלית

מס רכוש (Grundsteuer) הוא מס מוניציפלי שנתי על קרקע ועל מבנים, הנגבה מאז 1 בינואר 2025 לפי הערכות שווי חדשות ליום 1 בינואר 2022; חמש מדינות פדרליות משתמשות במודלים משלהן. חוזה שכירות של סופרמרקט מגלגל בדרך כלל את המס לשוכר, אבל הבעלים נשאר חייב בו כלפי הרשות המקומית, והמס רובץ על החלקה עצמה כנטל ציבורי (§ 12 GrStG).

מה זה

את המס מטילה הרשות המקומית שבתחומה שוכנת החלקה (§ 1 GrStG), והוא נקבע בשלושה שלבים. משרד המס מעריך את שווי הנכס (Grundsteuerwert) ומחיל עליו שיעור (Steuermesszahl) כדי לקבוע את סכום הבסיס (Steuermessbetrag); לאחר מכן הרשות המקומית מכפילה את סכום הבסיס במקדם שלה, ה-Hebesatz (§§ 13, 25 GrStG).

הרפורמה נעשתה בלתי נמנעת כשבית המשפט החוקתי הפדרלי קבע שהערכת השווי הישנה אינה חוקתית; במדינות שבמערב גרמניה היא נשענה על ערכים מ-1964 (BVerfG, 10 באפריל 2018, 1 BvL 11/14). הערכת השווי החדשה הראשונה נעשתה ליום 1 בינואר 2022, והמס נגבה לפיה מאז 2025 (§ 266(1) BewG). המודל הפדרלי קובע הערכת שווי מחדש כל שבע שנים (§ 221(1) BewG).

טבלה 1. המודל הפדרלי ממסה קרקע ומבנה; באדן-וירטמברג ממסה את הקרקע בלבד, ב-1.30‰

⁧שיעור (Steuermesszahl)⁩	⁧הבסיס לחלקה שעליה חנות⁩	⁧מודל⁩
⁧0.34‰ (§ 15 GrStG); שיעורים משלהן בזארלנד ובסקסוניה⁩	⁧קרקע ומבנה לפי שווי עלות (§ 250(3) BewG)⁩	⁧פדרלי (רוב המדינות)⁩
⁧1.30‰; הפחתה של 30% רק לנכסים שעיקרם מגורים⁩	⁧הקרקע בלבד: שטח החלקה × ערך הקרקע התקני (Bodenrichtwert)⁩	⁧באדן-וירטמברג⁩
⁧דין המדינה⁩	⁧שטח החלקה ושטח הרצפה השמיש של הבניין (BayGrStG)⁩	⁧בוואריה⁩
⁧דין המדינה⁩	⁧חוקים של המדינות עצמן⁩	⁧המבורג, הסן, סקסוניה התחתונה⁩

למה זה חשוב למשקיעים

בחוזה שכירות מסחרי המס עובר לשוכר רק אם החוזה מציין אותו במפורש (ראו חלק 10 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). וגם אז, מס גבוה יותר מייקר את עלות האכלוס של החנות, והקמעונאי שוקל אותה כשהוא מחליט אם לחדש את החוזה. בבאדן-וירטמברג, חנות חד-קומתית עם חניון גדול משלמת על כל שטח החלקה. מאז 2024 מאפשרת נורדריין-וסטפאליה לרשויות המקומיות לקבוע מקדם נפרד לנכסים שאינם למגורים, שאינו נמוך מזה של המגורים; שלזוויג-הולשטיין וריינלנד-פפאלץ חוקקו חוקים דומים.

המס לשנה נקבע לפי המצב ב-1 בינואר (§ 9 GrStG), ולכן חוזה הרכישה הוא שקובע מי נושא בו בשנת המכירה. הקונה חב לצד הבעלים הקודם בחובות שמקורם מתחילת השנה הקלנדרית שקדמה להעברה (§ 11(2) GrStG). רשות מקומית רשאית להעלות את המקדם שלה בתוקף מ-1 בינואר של השנה השוטפת, אם היא מחליטה על כך עד 30 ביוני (§ 25(3) GrStG). ומאז 2025, GmbH שאינה דורשת את ההפחתה המורחבת (erweiterte Kürzung) מפחיתה מבסיס מס העסקים שלה את מס הרכוש שנרשם כהוצאה באותה שנה (§ 9 מס׳ 1 משפט 1 GewStG).

מה לבדוק

• ההודעות של משרד המס על השווי ועל סכום הבסיס: השגה יש להגיש בתוך חודש (§ 355(1) AO), ואת הערכת השווי אי אפשר לתקוף באמצעות דרישת המס של הרשות המקומית (§ 351(2) AO);
• המקדם העדכני של הרשות המקומית, וכל החלטה לגביו לשנה השוטפת;
• הוכחה לתשלום בידי המוכר לשנה השוטפת ולשנה הקודמת: גם החלקה וגם הקונה חבים בחובות;
• הסעיף בחוזה השכירות שמגלגל את המס לשוכר, וחלוקת המס בשנת המכירה בחוזה הרכישה.

מונחים קשורים: Betriebskosten · Gewerbesteuer · Grunderwerbsteuer

מקורות: GrStG §§ 1, 9, ⁦11–13⁩, 15, 25; BewG §§ 221, 250, 266; GewStG § 9 מס׳ 1; AO §§ 351, 355; Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg; Bayerisches Grundsteuergesetz; החוק של נורדריין-וסטפאליה בדבר מקדמים מובחנים למס רכוש (2024); BVerfG, פסק דין מ-10 באפריל 2018, 1 BvL 11/14; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 10. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Grundstückskaufvertrag (חוזה רכישת מקרקעין): כל מה שסוכם — מקומו בשטר https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-grundstueckskaufvertrag https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-grundstueckskaufvertrag?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:07:00 +0300 איליה גורדון כל מה שסוכם — מקומו בשטר: איך החוזה הנוטריוני קובע את מנגנון העסקה ואת חלוקת הסיכונים.

Grundstückskaufvertrag (חוזה רכישת מקרקעין): כל מה שסוכם — מקומו בשטר

Grundstückskaufvertrag הוא החוזה הנוטריוני שבו מוכר מתחייב להעביר חלקה יחד עם הבניין שעליה, והקונה מתחייב לשלם את המחיר. החוזה עצמו אינו מעביר את הבעלות, אבל הוא קובע את המנגנון של העסקה כולה — והסכמה שנותרה מחוץ לשטר עלולה להפוך את החוזה כולו לבטל.

מה זה

בחוזה מכר, המוכר חייב למסור את הנכס ולהעביר את הבעלות בו כשהוא נקי מפגמים בנכס ומפגמים בזכויות, והקונה חייב לשלם את המחיר המוסכם (§ 433 BGB). ככלל, בניין בגרמניה אינו נכס נפרד אלא חלק מהותי מהחלקה (§ 94(1) BGB), ולכן סופרמרקט נמכר יחד עם הקרקע שלו בחוזה אחד. החריג הוא בניין על זכות בנייה תורשתית (Erbbaurecht): הוא שייך לבעל הזכות (§ 12 ErbbauRG).

החוזה חייב להיערך בשטר נוטריוני, אחרת הוא בטל; פגם הצורה מתרפא רק אם בעקבותיו נערכים הסכם העברת הבעלות (Auflassung) והרישום בפנקס המקרקעין (Grundbuch) (§§ 125, 311b(1) BGB). הבעלות עוברת רק עם הרישום (§§ 873, 925 BGB). לכן השטר קובע גם את מנגנון ההשלמה: הערת אזהרה לטובת הקונה (Auflassungsvormerkung), התנאים להגעת מועד הפירעון של המחיר, שחרור הנכס מנטלים ומועד העברת החזקה.

למה זה חשוב למשקיעים

הצורה הנוטריונית חלה על כל מה שהצדדים רואים בו חלק מהעסקה, מערבות לדמי השכירות ועד מכתב צד בעניין המחיר. הסכמה שלא נכללה בשטר מותירה את החוזה בטל עד שהקונה נרשם (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). כשהמוכר הוא עוסק והקונה אדם פרטי שעשוי להיחשב צרכן, הטיוטה נשלחת לקונה, ככלל, שבועיים לפני החתימה (§ 17(2a) BeurkG).

החוק מחלק מראש חלק מהסיכונים. המוכר חייב להסיר זכות רשומה של צד שלישי גם אם הקונה ידע עליה (§ 442(2) BGB). לפי ברירת המחדל, המוכר נושא בהיטלי פיתוח בגין עבודות שהחלו לפני החתימה, אבל אינו אחראי לנטלים ציבוריים אחרים שאי אפשר לרשום בפנקס המקרקעין (§ 436 BGB). סעיף הפוטר מאחריות לפגמים אינו מגן על מוכר שהסתיר פגם במתכוון או שהעניק ערובה לאיכות הנכס (§ 444 BGB).

החתימה גם מתניעה את העלויות. מס רכישה (Grunderwerbsteuer) נוצר ככלל ברגע כריתת החוזה (§§ 1(1) מס׳ 1, 14 GrEStG). אלא אם החוזה קובע אחרת, הקונה נושא בשכר הנוטריון ובאגרות לשכת רישום המקרקעין (§ 448(2) BGB). בדוגמה של €10 מיליון שבחלק 11, הם הסתכמו ב-€41,000 לנוטריון וב-€17,000 לרישומים בפנקס המקרקעין.

מה לבדוק

• כל הסכמה בעניין העסקה, מערבויות ועד הסדרים בעניין המחוברים, מתועדת בשטר;
• רשימה מלאה של תנאי התשלום: הערת האזהרה, ויתור הרשות המקומית על זכות הקדימה שלה והסכמות למחיקת שעבודי הקרקע (Grundschuld);
• כל זכות רשומה שאתם מקבלים על עצמכם, נקובה בחוזה; את כל האחרות המוכר חייב להסיר;
• אישור הרשות המקומית על היטלי הפיתוח, וחלוקתם בחוזה;
• מועד מוסכם להעברת החזקה, דמי השכירות והעלויות, וכללים להתחשבנות מול השוכרים עד הרישום.

מונחים קשורים: Fälligkeitsmitteilung · Lastenfreistellung · Auflassung

מקורות: BGB §§ 94, 125, 311b, 433, 436, 442, 444, 448, 873, 925; ErbbauRG § 12; BeurkG § 17; GrEStG §§ 1, 14; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 8 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Indexmiete (שכירות צמודת מדד): בחנות חל חוק סעיפי המחיר, לא § 557b BGB https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-indexmiete https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-indexmiete?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:06:00 +0300 איליה גורדון סף עשר השנים, הספים בחוזה האחיד ונקודות המדד: מה קובע כמה מהאינפלציה מגיע למשכיר.

Indexmiete (שכירות צמודת מדד): בחנות חל חוק סעיפי המחיר, לא § 557b BGB

Indexmiete היא שכירות הצמודה למדד המחירים לצרכן של הלשכה הפדרלית לסטטיסטיקה (Destatis), והכללים המוכרים של § 557b BGB חלים עליה רק במגורים. בחוזה שכירות של סופרמרקט מכריע חוק סעיפי המחיר (PrKG), והוא מתיר הצמדה אוטומטית רק לתקופה ארוכה — עשר שנים לפחות, כולל האופציות של השוכר.

מה זה

במגורים, § 557b BGB מסדיר את ה-Indexmiete: יש להסכים עליה בכתב, ובין שינוי לשינוי חייבת לחלוף שנה לפחות. העלאה נדרשת בהצהרה בצורת טקסט, המציינת את השינוי במדד ואת הסכום החדש; דמי השכירות החדשים מגיעים לפירעון מתחילת החודש השני שלאחר קבלתה. הכלל אינו חל על שטחים מסחריים: § 578 BGB אינו מרחיב אותו אליהם.

על שטחים מסחריים חל איסור כללי: אסור שסכום חוב ייקבע באופן אוטומטי לפי המחיר של סחורות או של שירותים שאינם בני השוואה (§ 1(1) PrKG). חוזים ארוכי טווח הם החריג: תשלומים לתקופה של עשר שנים לפחות, ויתור של המשכיר על זכות הסיום הרגילה לעשר שנים, או זכות של השוכר להאריך את החוזה לעשר שנים. המדד חייב להיות של Destatis, של לשכה סטטיסטית של מדינה פדרלית או של Eurostat (§ 3(1) מס׳ 1 אות d, e PrKG). הסעיף חייב להיות מוגדר דיו ולפעול בשני הכיוונים, כך שיוריד את דמי השכירות כשהמדד יורד (§ 2 PrKG). סעיף שמפר את החוק מאבד את תוקפו רק משפסק דין חלוט קובע את ההפרה (§ 8 PrKG).

למה זה חשוב למשקיעים

סף עשר השנים מבדיל בין הצמדה לבין תחליפיה. חוזה ל-15 שנה (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה") עובר אותו בקלות. חוזה קצר מעשר שנים, בלי אופציות, אינו יכול להיות צמוד באופן אוטומטי, ולכן הצמיחה נקבעת במדרגות (Staffelmiete) או באמצעות סעיף בחינה מחדש (Leistungsvorbehalt, § 1(2) מס׳ 1 PrKG).

המנגנון של הסעיף קובע כמה הבעלים מקבל. בחוזים האחידים של הקמעונאים, ההצמדה חלה רק משנחצה סף, ולעיתים קרובות מגלגלת רק חלק מהאינפלציה (חלק 2). בדוגמה שבחלק 11, גלגול של 70% מאינפלציה של 2% מעלה את דמי השכירות ב-1.4% בשנה. יש סעיפים שמעלים את דמי השכירות רק מהחודש שאחרי בקשה בכתב של המשכיר, כך שסף שנחצה בלי שאיש שם לב פירושו שכירות שאבדה לתמיד (חלק 10).

נקודות המדד הן מלכודת נפרדת. Destatis מעדכנת את בסיס המדד כל חמש שנים: עם נתוני ינואר 2023, שפורסמו ב-22 בפברואר 2023, הפכה 2020 לשנת הבסיס, וסדרות על הבסיס הישן אינן מתפרסמות עוד. סעיף כמו "שינוי של יותר מ-10 נקודות (בסיס ⁦2000 = 100⁩)" מחייב חישוב מחדש בכל בדיקה, ולכן Destatis ממליצה לקבוע ספים באחוזים ומציעה מחשבון מקוון.

מה לבדוק

• האם התקופה הקצובה, ויתור על זכות הסיום או האופציות של השוכר מגיעים לעשר שנים;
• המדד הנקוב, אחוזים או נקודות, ושנת הבסיס;
• הסף, החלק מהאינפלציה שמגולגל, והאם הסעיף פועל גם כלפי מטה;
• האם דמי השכירות משתנים אוטומטית או לפי בקשה בכתב — והאם כבר הוחמץ סף;
• האם החוזה קובע בטלות מוקדמת יותר מזו שב-§ 8 PrKG.

מונחים קשורים: Wertsicherungsklausel · Staffelmiete · Verlängerungsoption

מקורות: BGB §§ 557b, 578; PrKG §§ 1, 2, 3, 8; Destatis, "Umbasierung und Wertsicherungsklauseln" ודף המידע "Punkte- versus Prozentregelungen" (ינואר 2024); Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 2, 3, 10 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Kapitalertragsteuer (ניכוי מס במקור): ה-GmbH מנכה 26.375% מהדיבידנד https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-kapitalertragsteuer https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-kapitalertragsteuer?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:05:00 +0300 איליה גורדון מ-26.375% ועד אפס: כמה GmbH מנכה מתשלומים למשקיעים, ואיך משיגים את ההקלה.

Kapitalertragsteuer (ניכוי מס במקור): ה-GmbH מנכה 26.375% מהדיבידנד

את ניכוי המס במקור על הכנסות הון (Kapitalertragsteuer) גובה מי שמשלם את ההכנסה: GmbH שמשלמת דיבידנד מעבירה 25% בתוספת היטל הסולידריות — 26.375% בסך הכול. הקלה מכוח דין האיחוד האירופי או אמנת מס אינה חלה מאליה: היא מחייבת פטור שניתן מראש או החזר מהמשרד הפדרלי המרכזי למסים (BZSt).

מה זה

הניכוי חל בעיקר על דיבידנדים, כולל חלוקות רווחים סמויות, ועל הכנסה מהלוואות המשתתפות ברווח ומשותפויות שקטות (§ 43(1) משפט 1 מס׳ 1 ו-3, § 20(1) מס׳ 1 ו-4 EStG). השיעור הוא 25% (§ 43a(1) EStG), והיטל הסולידריות מוסיף 5.5% מהמס. המס נוצר במועד התשלום שנקבע בהחלטה על חלוקת הרווחים, ואם לא נקבע מועד — ביום שלאחר ההחלטה (§ 44(2) EStG). ה-GmbH מעבירה את המס שנוכה בכל חודש עד ה-10 בחודש שלאחריו, מגישה דוח אלקטרוני ואחראית לכל מס שלא נוכה (§ 44(1), (5), § 45a(1) EStG).

ריבית רגילה על הלוואת בעלים אינה כפופה למס הזה: על ריבית מנכים רק באגרות חוב ובתביעות כלפי בנקים (§ 43(1) משפט 1 מס׳ 7 EStG). המס גם אינו מוטל על החזרים מקרן ההון הרשומים בחשבון ההפקדות לצורכי מס (§ 27 KStG) — אבל רק במידה שהם עולים על הרווח הצבור הניתן לחלוקה (§ 20(1) מס׳ 1 משפט 3 EStG).

למה זה חשוב למשקיעים

טבלה 1. מ-26.375% ועד אפס: כמה GmbH מנכה מתשלומים לחו״ל תלוי במקבל

⁧בסיס⁩	⁧ניכוי⁩	⁧תשלום⁩
§ 43a EStG, § 4 SolZG	26.375%	⁧דיבידנד למשקיע פרטי⁩
§ 44a(9) EStG	⁧15.825% לאחר החזר של שתי חמישיות⁩	⁧דיבידנד לחברה זרה⁩
§ 43b EStG	⁧0% על פי בקשה⁩	⁧דיבידנד לחברת אם מהאיחוד האירופי המחזיקה 10% ומעלה⁩
§§ 43, 49 EStG	0%	⁧ריבית על הלוואת בעלים העומדת בארבעת התנאים⁩

על הדיבידנד של €150,400 בדוגמה שבחלק 11 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה" מנוכים כ-€39,700. ה-GmbH אינה יכולה להחיל שיעור מופחת לפי אמנה על דעת עצמה: כל עוד אין בידי המקבל פטור מה-BZSt, המס מנוכה במלואו והמקבל תובע החזר (§ ⁦50c(1)–(3)⁩ EStG). חברה זרה זוכה בהקלה כזו רק אם היא עומדת במבחן המהות (§ 50d(3) EStG). חברת אם מהאיחוד האירופי זקוקה גם להחזקה שבידיה 12 חודשים לפחות (§ 43b(2) EStG). אצל מי שאינו תושב גרמניה, המס שנוכה מסלק את החבות הגרמנית על ההכנסה הזו (§ 50(2) EStG).

מה לבדוק

• ההחלטה על חלוקת הרווחים: מועד התשלום, הסכום וחישוב הניכוי;
• הדוח על הניכוי במקור ואישור הניכוי למקבל (§ 45a EStG);
• פטור מה-BZSt, או תביעת החזר ממנו, אם המקבל דורש שיעור לפי אמנה או לפי דין האיחוד האירופי;
• יתרת חשבון ההפקדות לצורכי מס לפני כל החזר מקרן ההון.

מונחים קשורים: Verdeckte Gewinnausschüttung · Doppelbesteuerungsabkommen · Abgeltungsteuer

מקורות: EStG §§ 20, 43, 43a, 43b, 44, 44a, 45a, 49, 50, 50c, 50d; KStG § 27; SolZG 1995 § 4; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Kaufpreisfaktor (מכפיל המחיר): 18.5 הוא התקרה של השוק, לא הנורמה שלו https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-kaufpreisfaktor https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-kaufpreisfaktor?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:04:00 +0300 איליה גורדון המכפיל מציג מחיר, לא תשואה: מדוע פי 18.5 הוא התקרה לסופרמרקטים הטובים ביותר, ובמה ה-Vervielfältiger של השוק שונה מזה של הבנק.

Kaufpreisfaktor (מכפיל המחיר): 18.5 הוא התקרה של השוק, לא הנורמה שלו

מכפיל המחיר (Kaufpreisfaktor, שבשוק נקרא גם Vervielfältiger) הוא המחיר חלקי דמי השכירות נטו השנתיים: חנות שעולה €9.25 מיליון ודמי השכירות שלה €500,000 נמכרת בפי 18.5 מדמי השכירות השנתיים. בסוף 2025 תמחרה BNP Paribas Real Estate את הסופרמרקטים וחנויות הדיסקאונט הטובים ביותר בעד פי 18.5 מדמי השכירות, ואת החנויות בדרגת ליבה-פלוס בפי 15.5: פחות בשלוש שנות שכירות, או ב-€1.5 מיליון בדמי שכירות כאלה.

מה זה

המכפיל הוא ההופכי של התשואה ברוטו ההתחלתית: פי 20 מדמי השכירות השנתיים שווה ל-5.0%, ופי 18.5 — לכ-5.4%. הוא מתעלם מהעלויות שהבעלים אינו יכול לגלגל לשוכר, ממס הרכישה ומעלויות רכישה אחרות, ולכן הוא מראה את המחיר — לא את התשואה על הכסף שהושקע.

בשוק, Vervielfältiger הוא מילה נרדפת ל-Kaufpreisfaktor, אבל בהערכת שווי בנקאית המילה פירושה דבר אחר. בתקנות השווי לצורכי אשראי (BelWertV), ה-Vervielfältiger הוא המקדם שמהוון את ההכנסה נטו לאחר כל הניכויים (§ 12(1) BelWertV). הוא מחושב כך: ⁦V = (qⁿ − 1) / (qⁿ · z)⁩, כאשר z הוא שיעור ההיוון, ⁦q = 1 + z⁩ ו-n הוא יתרת אורך החיים הכלכלי של הבניין. כשבנק נוקב במכפיל, שאלו לאיזה מהשניים הוא מתכוון.

טבלה 1. כל ירידה בדרגה מורידה שלוש שנות שכירות ממחירו של סופרמרקט

⁧תשואה ברוטו של סופרמרקט, המרה שלנו⁩	⁧מרכזים מסחריים פתוחים⁩	⁧סופרמרקטים וחנויות דיסקאונט⁩	⁧דרגה⁩
5.4%	19.5	18.5	⁧מובחר — הטובים שבנכסי הליבה⁩
6.5%	16.0	15.5	⁧ליבה-פלוס⁩
8.0%	13.0	12.5	⁧השבחה⁩

מקור: BNP Paribas Real Estate, סוף 2025; המכפילים בשנות שכירות שנתית; התשואה ברוטו היא המרה שלנו.

למה זה חשוב למשקיעים

המכפיל הוא השפה שבה השוק מתמחר סיכון. לחנות בדרגת ליבה-פלוס חסרה לפחות תכונה אחת של הטובות ביותר: יתרת תקופת שכירות ארוכה, מיקום חזק או שוכר מהשורה הראשונה (ראו חלק 12 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). תשלום מכפיל של נכס מובחר עליה, בדמי שכירות של €500,000, פירושו לשלם €1.5 מיליון על איכות שאין בחנות. המכפילים בכל הדרגות לא השתנו ב-2025, ו-BNP Paribas Real Estate העריכה שסביר שיישארו ללא שינוי גם ב-2026.

מוכר שמבקש יותר מפי 18.5 חייב הסבר. חנות שמתומחרת בפי 20 מדמי השכירות מוצעת למכירה "בתשואה של 5.0%", והנתון נראה כמו אמת המידה של השוק. אבל ה-5.00% של BNP Paribas Real Estate הם תשואה נטו התחלתית, והם מתייחסים לחנויות שעולות עד פי 18.5 מדמי השכירות השנתיים, לא פי 20 (חלק 10).

המכפיל עיוור לעלויות. שתי חנויות באותו מכפיל עשויות להכניס סכומים שונים: כל 10% מדמי השכירות שהמשכיר מוציא על עלויות שאינן מגולגלות לשוכר מורידים 0.6 נקודות אחוז מתשואה מוצהרת של 6.0% (חלק 7). השוו נכסים לפי התשואה נטו ההתחלתית.

מה לבדוק

• דמי השכירות שמאחורי המכפיל: דמי השכירות נטו הנוכחיים לפי החוזה, או דמי השכירות הצפויים לאחר ההצמדה;
• החותם על חוזה השכירות ויתרת התקופה הקצובה בלי האופציות של השוכר — והאם הם מצדיקים מחיר של נכס מובחר;
• עלויות שאינן מגולגלות לשוכר ועלויות רכישה, כדי לעבור מהמכפיל לתשואה נטו ההתחלתית;
• בשיחות עם בנק: לאיזה Vervielfältiger הכוונה.

מונחים קשורים: Nettoanfangsrendite · Core, Core-plus, Value-add · WALT · Beleihungswert

מקורות: BNP Paribas Real Estate, דוח שוק ההשקעות בקמעונאות המזון בגרמניה לרבעון הרביעי של 2025 ודוח שוק ההשקעות בקמעונאות לרבעון השלישי של 2026; BelWertV § 12(1); Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 7, 10 ו-12. הנתונים נכונים ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Kerngebiet (MK, אזור ליבה): המקום שבו חנות גדולה אינה צריכה אזור מיוחד https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-kerngebiet https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-kerngebiet?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:03:00 +0300 איליה גורדון סוג האזור הרגיל היחיד שבו מותרת חנות בהיקף גדול בלי אזור מיוחד. מה הוא מתיר, ואילו מגבלות נשארות.

Kerngebiet (MK, אזור ליבה): המקום שבו חנות גדולה אינה צריכה אזור מיוחד

Kerngebiet הוא אזור ליבה בתוכנית בניין עיר, המיועד בעיקר למסחר ולמוסדות מרכזיים של עסקים, מינהל ותרבות. זהו סוג האזור הרגיל היחיד שמתיר חנות בהיקף גדול (מעל 800 מ״ר שטח מכירה) בלי אזור מיוחד משלה, ולכן מעמד של אזור ליבה הוא כשלעצמו יתרון תכנוני לאתר.

מה זה

אזורי ליבה מיועדים בעיקר לעסקי מסחר ולמוסדות מרכזיים של הכלכלה, המינהל והתרבות (§ 7(1) BauNVO). השימושים המותרים כוללים בנייני משרדים ומינהל, חנויות, מסעדות, בתי מלון ומקומות בילוי, עסקים אחרים שאינם גורמים מטרד משמעותי, וכן מוסדות תרבות, רווחה ובריאות. דירות מותרות לעובדי כוננות ולבעלי עסקים ולמנהליהם, ודירות אחרות — כפי שהתוכנית קובעת (§ 7(2) BauNVO). בחלקים מהאזור רשאית התוכנית לחייב מגורים מעל קומה מסוימת, או שיעור קבוע משטחי הבנייה למגורים (§ 7(4) BauNVO). בתשריט מסומן אזור ליבה באותיות MK ובצבע חום (הנספח ל-PlanZV, פריט 1.2.5); מגבלות הצפיפות המנחות שלו הן מקדם תכסית של 1.0 ומקדם שטחי רצפה של 3.0 (§ 17 BauNVO).

חנויות בהיקף גדול שעלולות להיות להן השפעות שאינן זניחות על סביבתן מותרות רק באזורי ליבה או באזורים מיוחדים שיועדו להן (§ 11(3) משפט 1 BauNVO). לכן גם באזור עירוני (urbanes Gebiet, § 6a BauNVO) אי אפשר להקים חנות כזו בלי אזור מיוחד. חנות נחשבת לחנות בהיקף גדול משעולה שטח המכירה שלה על 800 מ״ר (BVerwG, פסק דין מ-24 בנובמבר 2005, 4 C 10.04). מעל 1,200 מ״ר של שטח בנייה כולל, השפעות כאלה מוחזקות ככלל כקיימות, אך אפשר לסתור את החזקה לשני הכיוונים (§ 11(3) משפטים 3 ו-4 BauNVO; ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

למה זה חשוב למשקיעים

אזור ליבה מסיר את המחסום העיקרי, הצורך באזור מיוחד, אבל לא כל מגבלה. התוכנית רשאית להחריג שימושים מסוימים או להתיר אותם רק בדרך של חריג, ובלבד שאופיו הכללי של האזור נשמר (§ 1(5), (9) BauNVO). אזור ליבה בתוכנית ואזור מסחר מרכזי (zentraler Versorgungsbereich) הם גם מושגים שונים: בתי המשפט מגדירים את השני לפי תפקידו בפועל באספקה לאוכלוסייה (BVerwG, פסק דין מ-11 באוקטובר 2007, 4 C 7.07).

מעצם הגדרתו, אזור ליבה הוא לב העיר, ותוכניות הפיתוח של המדינות הפדרליות והתוכניות האזוריות מגינות בדיוק על מרכזים כאלה מפני תחרות מחוץ לעיר (חלק 5). אבל מה שמוגן הוא המרכז, לא בניין מסוים: דיני התכנון ניטרליים כלפי התחרות, ומתחרה חדש רשאי להיפתח ברחוב הסמוך (BVerwG, החלטה מ-10 ביולי 2020, 4 BN 50.19).

מה לבדוק

• סוג האזור לפי תוכנית בניין העיר התקפה, וכל החרגה של סוגי קמעונאות מסוימים;
• דרישות לשיעור מגורים ולקומות (§ 7(4) BauNVO), המשפיעות על תוספת קומות ועל פיתוח מחדש;
• האם האתר נמצא בתוך אזור מסחר מרכזי לפי מסמך מדיניות הקמעונאות של הרשות המקומית;
• שטח המכירה המותר, החניה וגישת הפריקה והטעינה באזור בנוי בצפיפות.

מונחים קשורים: Sondergebiet · Zentraler Versorgungsbereich · Großflächiger Einzelhandel · Bebauungsplan

מקורות: BauNVO §§ 1, 6a, 7, 11, 17; הנספח ל-PlanZV, פריט 1.2.5; BVerwG, פסק דין מ-24 בנובמבר 2005, 4 C 10.04; BVerwG, פסק דין מ-11 באוקטובר 2007, 4 C 7.07; BVerwG, החלטה מ-10 ביולי 2020, 4 BN 50.19; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3 ו-5. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Körperschaftsteuer (מס חברות): שיעור יורד מקטין את המס — וגם את ערכם של ההפסדים לצורכי מס https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-koerperschaftsteuer https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-koerperschaftsteuer?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:02:00 +0300 איליה גורדון שיעור יורד מקטין את המס — וגם את ערכם של ההפסדים המועברים לצורכי מס.

Körperschaftsteuer (מס חברות): שיעור יורד מקטין את המס — וגם את ערכם של ההפסדים לצורכי מס

Körperschaftsteuer הוא מס ההכנסה של חברות: GmbH גרמנית משלמת 15% מהכנסתה החייבת בתוספת היטל סולידריות בשיעור 5.5% מהמס — 15.825% בסך הכול — ולפי החקיקה, השיעור ירד ל-10% עד 2032. בסופרמרקט המוחזק בחברה, הוא — לצד מס העסקים — המס על דמי השכירות ברמת החברה; ניכוי מס במקור על דיבידנדים מגיע רק כשהרווח מחולק.

מה זה

תאגיד שמושבו או מקום ניהולו בגרמניה — וכל GmbH גרמנית בכלל זה — חייב במס על הכנסותיו מכל העולם (§ 1(1) מס׳ 1, (2) KStG). חברה זרה חייבת במס על הכנסותיה מגרמניה, כולל דמי שכירות מנכסים בגרמניה ורווחים ממכירתם (§ 2 מס׳ 1 KStG; § 49(1) מס׳ 2 אות f EStG). כל הכנסותיה של GmbH נחשבות להכנסה עסקית (§ 8(2) KStG), ולכן המכירה הפרטית הפטורה ממס אחרי עשר שנים (§ 23 EStG) אינה חלה עליה. חלוקות רווחים סמויות (verdeckte Gewinnausschüttungen), כמו ריבית מעל שיעור בתנאי שוק המשולמת לבעל מניות, אינן מקטינות את ההכנסה החייבת (§ 8(3) משפט 2 KStG).

השיעור הוא 15% עד שנת השומה 2027, ואחר כך 14% ב-2028, 13% ב-2029, 12% ב-2030, 11% ב-2031 ו-10% החל מ-2032 (§ 23(1) KStG). היטל הסולידריות מוסיף 5.5% מהמס (§ 4 SolZG 1995).

למה זה חשוב למשקיעים

במס החברות ניכרת השפעתו של מבנה ההחזקה. בדוגמה המספרית שלנו (ראו חלק 11 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"), ה-GmbH הממומנת בהלוואת בעלים אינה משלמת מס חברות במשך עשור, משום שהריבית והפחת עולים על הרווח התפעולי שלה. כשהיא ממומנת בהון עצמי בלבד, אותה חברה משלמת €28,300 בשנה הראשונה. בלי ההפחתה המורחבת של בסיס מס העסקים, מס החברות ומס העסקים נוטלים יחד כ-⁦25–33%⁩ מהרווח (חלק 9).

הפחתת השיעור פועלת לשני הכיוונים. היא מקטינה את המס על רווחים עתידיים: בשיעור של 10%, השיעור כולל היטל הסולידריות יורד ל-10.55% (לפי חישובנו). היא גם מקטינה את ערכם של הניכויים. ההפסדים לצורכי מס בדוגמה שבחלק 11, יותר מ-€1 מיליון, יקוזזו מול רווחים שימוסו בשיעור הנמוך יותר, כך שכל אירו של הפסד יחסוך פחות. רווח שנשאר בחברה נושא רק במס ברמת החברה; בחלוקתו חל ניכוי מס במקור בגרמניה בשיעור 26.375%, שכללי האיחוד האירופי או אמנה למניעת כפל מס עשויים להפחית (חלק 9).

מה לבדוק

• מקום הניהול של החברה: חברה זרה המנוהלת מגרמניה חייבת כאן במס על הכנסותיה מכל העולם (§ 1(1) KStG);
• תוכנית עסקית המבוססת על השיעורים שנקבעו בחקיקה לשנים ⁦2028–2032⁩;
• הפסדים מועברים לצורכי מס, והאם העברה של יותר מ-50% מהמניות לרוכש אחד בתוך חמש שנים תשלול אותם (§ 8c KStG; חלק 11);
• ניכוי המס במקור על חלוקות, והאופן שבו מדינת המגורים שלכם ממסה אותן.

מונחים קשורים: GmbH · Gewerbesteuer · Gesellschafterdarlehen

מקורות: KStG §§ 1, 2, 8(2), 8(3), 8c, 23(1); SolZG 1995 § 4; EStG §§ 23, 49(1) מס׳ 2 אות f; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 9 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Konkurrenzschutz (הגנה מפני תחרות): מחייבת את המשכיר גם כשחוזה השכירות שותק https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-konkurrenzschutz https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-konkurrenzschutz?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:01:00 +0300 איליה גורדון המשכיר אינו רשאי להכניס מתחרה של השוכר לנכס שלו או למגרשים הסמוכים שבבעלותו, גם כשהחוזה שותק. מה המשמעות לבעלים.

Konkurrenzschutz (הגנה מפני תחרות): מחייבת את המשכיר גם כשחוזה השכירות שותק

Konkurrenzschutz היא חובתו של המשכיר להרחיק מתחרה ישיר של השוכר משאר השטחים בנכס שלו ומהמגרשים הסמוכים שבבעלותו. בית המשפט הפדרלי העליון (BGH) גוזר אותה מחוזה השכירות עצמו, גם בלי סעיף מפורש, ורואה בהפרתה פגם במושכר שעשוי להצדיק הפחתה של דמי השכירות (§ 536(1) BGB).

מה זה

כשנכס מושכר לצורך עסק מסוים, החובה להעמיד אותו לשימוש השוכר (§ 535 BGB) כוללת גם את החובה להרחיק עסקים מתחרים משאר השטחים בבניין ומהמגרשים של המשכיר הגובלים בו ישירות. זוהי הגנה מפני תחרות הגלומה בחוזה (vertragsimmanenter Konkurrenzschutz). המשכיר אינו חייב לגונן על השוכר מפני כל תחרות מורגשת: גבולות החובה תלויים בנסיבות המקרה. הפרה של הגנה גלומה או מפורשת היא פגם במושכר, שעשוי להצדיק הפחתה של דמי השכירות (§ 536(1) BGB; BGH, 10 באוקטובר 2012, XII ZR 117/10).

החוזה יכול להרחיב את ההגנה — ברשימה של קבוצות מוצרים מוגנות, ברדיוס, בתקופה — או לצמצם אותה; אפילו ויתור עליה בחוזה אחיד מותר כשלעצמו. אבל הגנה גלומה יכולה לחול גם במרכז קניות. החרגתה בתנאים אחידים, לצד חובת הפעלה (Betriebspflicht) הקשורה למגוון מוצרים צר, מקפחת את השוכר באופן בלתי סביר ובטלה (BGH, 26 בפברואר 2020, XII ZR 51/19, ו-6 באוקטובר 2021, XII ZR 11/20).

למה זה חשוב למשקיעים

ההגנה מחייבת את המשכיר, לא את השוק. דיני התכנון ניטרליים כלפי התחרות, ומתחרה שנפתח על מגרש של מישהו אחר, מעבר לכביש, אינו מפר שום חוזה שכירות (ראו חלק 5 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

מה שהיא כן מגבילה הוא ההשכרה של הבעלים עצמו. במרכז מסחרי פתוח, הגנה רחבה לשוכר העוגן עלולה למנוע השכרה של יחידות סמוכות לחנות דיסקאונט או לחנות פארם. ואולם לפי ניסיוננו, חנות פארם, סופרמרקט וחנות דיסקאונט יחד מושכים את מספר המבקרים הגדול ביותר (חלק 2). לכן הנוסח מכריע: האם הוא מגן על מגוון הליבה או על כל מוצר חופף.

גם רכישות טומנות בחובן את הסיכון. משקיע שקונה את המגרש הסמוך לסופרמרקט שלו ומשכיר אותו למתחרה עלול להפר את ההגנה של השוכר הראשון, שחלה גם על המגרשים של אותו משכיר הגובלים בו ישירות. התוצאה עשויה להיות הפחתה של דמי השכירות כל עוד ההפרה נמשכת.

מה לבדוק

• כל סעיף של הגנה מפני תחרות: אילו קבוצות מוצרים, איזה שטח, לאיזו תקופה;
• האם תנאים אחידים מחריגים את ההגנה ובד בבד מטילים חובת הפעלה עם מגוון מוצרים צר;
• מי שוכר, או עשוי לשכור, את היחידות והמגרשים הסמוכים של אותו בעלים;
• האם ההגנה של שוכר העוגן מונעת את השכרת שאר המרכז המסחרי הפתוח;
• תוכניות של מתחרים על מגרשים של בעלים אחרים: חוזה השכירות אינו מגן מפניהן.

מונחים קשורים: Ankermieter · Betriebspflicht · Großflächiger Einzelhandel

מקורות: BGB §§ 535, 536; BGH, פסקי דין מ-10 באוקטובר 2012, XII ZR 117/10, מ-26 בפברואר 2020, XII ZR 51/19, ומ-6 באוקטובר 2021, XII ZR 11/20; BVerwG, החלטה מ-10 ביולי 2020, 4 BN 50.19; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 2 ו-5. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Landesentwicklungsplan (תוכנית הפיתוח של המדינה הפדרלית): המדינה מכריעה לפני הרשות המקומית https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-landesentwicklungsplan https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-landesentwicklungsplan?amp=true Sat, 10 Oct 2026 10:00:00 +0300 איליה גורדון כיצד יעדי התכנון של מדינה פדרלית בגרמניה מגבילים את המיקום, הגודל והצמיחה של חנות מזון גדולה, עם בוואריה ונורדריין-וסטפאליה כדוגמאות.

Landesentwicklungsplan (תוכנית הפיתוח של המדינה הפדרלית): המדינה מכריעה לפני הרשות המקומית

Landesentwicklungsplan היא התוכנית המרחבית הכוללת של מדינה פדרלית בגרמניה, שיעדיה המחייבים קובעים באילו ערים, והיכן בתוכן, מותר להקים חנות גדולה; התוכניות של הרשויות המקומיות חייבות להתאים להם. לבעלים של חנות זו הדרגה העליונה של דיני התכנון: היא קובעת אם החנות יכולה לגדול אל "הרזרבה השקטה" של כ-450 מ״ר לכל סופרמרקט, וכמה קשה יהיה למתחרים למצוא אתר בסמוך.

מה זה

כל מדינה פדרלית בגרמניה חייבת להחזיק תוכנית מרחבית לכל שטחה (landesweiter Raumordnungsplan), ורובן נדרשות גם לתוכניות אזוריות (§ 13(1) ROG). השמות משתנים: בנורדריין-וסטפאליה יש Landesentwicklungsplan (LEP NRW), ובבוואריה Landesentwicklungsprogramm (LEP).

לתוכנית שני סוגי הוראות. יעדים (Ziele) הם קביעות מחייבות, שהשקילה לגביהן הוכרעה סופית (§ 3(1) מס׳ 2 ROG): רשויות ציבוריות חייבות לפעול לפיהם (§ 4(1) ROG), ותוכניות ייעוד הקרקע של הרשויות המקומיות חייבות להתאים להם (§ 1(4) BauGB). עקרונות (Grundsätze) רק נכנסים לשקילת האינטרסים. סטייה מיעד מחייבת הליך מיוחד (Zielabweichungsverfahren).

טבלה 1. בוואריה מגבילה חנות מזון גדולה לפי כוח הקנייה; נורדריין-וסטפאליה קושרת אותה למרכז

⁧נורדריין-וסטפאליה (LEP NRW)⁩	⁧בוואריה (LEP, בנוסח מיום 1 ביוני 2023)⁩	⁧שאלה⁩
⁧באזורי היישוב הכלליים של התוכנית האזורית בלבד (יעד 6.5-1)⁩	⁧ביישובים מרכזיים בלבד; חנויות לצורכי היום-יום עד 1,200 מ״ר שטח מכירה בכל רשות מקומית (יעד 5.3.1)⁩	⁧באיזו עיר⁩
⁧מזון הוא מגוון רלוונטי למרכז: אזור מסחר מרכזי (zentraler Versorgungsbereich), ובמקום אחר רק כחריג לטובת אספקה מקומית (יעד 6.5-2)⁩	⁧ככלל, במיקום משולב במרקם העירוני (יעד 5.3.2)⁩	⁧היכן בעיר⁩
⁧בלי פגיעה משמעותית באזורי מסחר מרכזיים (יעד 6.5-3); בתוכנית חדשה, חנות קיימת מחוץ למרכז שומרת ככלל רק על השטח המוגן שלה (Bestandsschutz, יעד 6.5-7)⁩	⁧לכל היותר 25% מכוח הקנייה של המגוון באזור הייחוס, מעל סף הרלוונטיות (יעד 5.3.3)⁩	⁧באיזה גודל⁩

למה זה חשוב למשקיעים

היעדים האלה הם חלק מהחפיר התכנוני של חנות בעיירה קטנה: עיר מחוז בת 10,000 תושבים יכולה לשרת אזור משיכה של 30,000. הכפרים שסביבה קטנים מכדי לקיים סופרמרקט משלהם — לפי התוכנית האזורית ולפי החשבון של הקמעונאים (ראו חלק 5 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). אבל החפיר מגן על האספקה, לא על בניין מסוים: דיני התכנון ניטרליים כלפי התחרות (BVerwG, 10 ביולי 2020, 4 BN 50.19).

אותם יעדים מכריעים גם את הצמיחה: חריגה מייעוד המגרש — אל "הרזרבה השקטה" של כ-450 מ״ר לכל סופרמרקט (חלק 3) — מחייבת תוכנית בניין עיר חדשה או מתוקנת שעומדת בהם. בנורדריין-וסטפאליה, תוכנית חדשה מותירה ככלל לחנות שמחוץ לאזור מסחר מרכזי רק את שטח המכירה המוגן שלה, עם הרחבה קלה בדרך של חריג. לכן השוכר עשוי להקים את הפורמט הבא שלו במקום אחר. בבוואריה, תקרת ה-25% קושרת את שטח המכירה לכוח הקנייה באזור הייחוס: חנות גדולה יותר צריכה שוק גדול יותר.

מה לבדוק

• מעמדה של העיר במערך היישובים המרכזיים לפי ה-LEP והתוכנית האזורית העדכניים;
• יעדי ה-LEP לקמעונאות בהיקף גדול: המיקום המותר, מגוון המוצרים, תקרות לשטח המכירה או לנתח מכוח הקנייה;
• מיקום האתר: מיקום משולב במרקם העירוני, אזור מסחר מרכזי או חריג לטובת אספקה מקומית;
• האם היעדים מתירים את ההרחבה שהשוכר ירצה בעת חידוש החוזה;
• טיוטות לתיקון ה-LEP והתוכנית האזורית: יעדים שבהכנה עשויים לשאת משקל עוד לפני שנכנסו לתוקף.

מונחים קשורים: Zentrale Orte · Großflächiger Einzelhandel · Auswirkungsanalyse · Bebauungsplan

מקורות: ROG §§ 3, 4, 6, 13; BauGB § 1(4); Landesentwicklungsprogramm Bayern, בנוסח מיום 1 ביוני 2023, יעדים ⁦5.3.1–5.3.3⁩; Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen, בנוסחו נכון ל-3 ביולי 2024, יעדים ⁦6.5-1–6.5-3⁩, 6.5-7 ונספח 1; BVerwG, החלטה מ-10 ביולי 2020, 4 BN 50.19; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3 ו-5. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Lastenfreistellung (שחרור מנטלים): המחיר פורע את חובות המוכר https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-lastenfreistellung https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-lastenfreistellung?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:59:00 +0300 איליה גורדון חובות המוכר נפרעים מתוך המחיר בסדר קבוע, בפיקוח הנוטריון. מה נמחק, מה נשאר והיכן טמון הסיכון של הקונה.

Lastenfreistellung (שחרור מנטלים): המחיר פורע את חובות המוכר

Lastenfreistellung הוא שחרורו של מגרש שנמכר מהנטלים שהקונה אינו נוטל על עצמו — ובראשם שעבודי הקרקע (Grundschuld) לטובת הבנקים של המוכר. בעסקה גרמנית זהו מנגנון, לא הבטחה: הנוטריון אוסף את כתבי ההסכמה למחיקה לפני שהמחיר מגיע לפירעון, וחלק מהמחיר עובר ישירות לנושים של המוכר.

מה זה

המוכר חייב למסור את המגרש נקי מפגמים משפטיים — כלומר, נקי מזכויות של צדדים שלישיים, פרט לאלה שהקונה קיבל על עצמו בחוזה (§§ 433(1), 435 BGB). עליו להסיר זכות רשומה גם אם הקונה ידע עליה (§ 442(2) BGB), וגם רישום של זכות שאינה קיימת בפועל נחשב לפגם משפטי (§ 435 BGB).

מבחינה טכנית, השחרור מורכב מכתבי ההסכמה למחיקה של בעלי הזכויות (Löschungsbewilligung) ומהסכמת הבעלים (§§ 19, 27 GBO). כשהקונה רוכש מיזם שעדיין בונה, החוק דורש יותר (ראו חלק 6 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). לפני התשלום הראשון יש להבטיח את השחרור משעבודי הקרקע שדרגתם קודמת להערת האזהרה של הקונה או שווה לה — גם למקרה שהבניין לא יושלם (§ 3(1) MaBV).

למה זה חשוב למשקיעים

השחרור אינו מוגבל למדור III של פנקס המקרקעין (Grundbuch). רבות מהזכויות שבמדור II הן כאלה שהקונה צריך לשמור, לא למחוק — למשל זיקת הנאה של חברת אנרגיה לתחנת ההשנאה שמזינה את החנות, או זיקת ההנאה של השוכר עצמו. לכן החוזה חייב לנקוב בכל זכות שהקונה מקבל על עצמו; את כל השאר על המוכר להסיר. לגבי נטלים ציבוריים שאינם רשומים בפנקס המקרקעין, כמו שעבודים במשפט הציבורי (Baulasten), המוכר אינו אחראי מכוח החוק (§ 436(2) BGB): רק בדיקת נאותות חושפת אותם (חלק 7).

הכסף זורם בסדר קבוע. הנוטריון מקבל את כתבי ההסכמה של הבנקים יחד עם הוראות הנאמנות שלהם, ומודיע שהמחיר הגיע לפירעון; הקונה משלם אז את סכומי הפדיון לבנקים ואת היתרה למוכר (חלק 8). אם המוכר חייב לבנקים שלו יותר מהמחיר, אי אפשר לשחרר את המגרש בלי כספים נוספים — ואת זה יש לברר לפני החתימה.

מה לבדוק

• הזכויות ממדורים II ו-III שאתם מקבלים על עצמכם, כל אחת בשמה בחוזה;
• כתבי הסכמה למחיקה של כל רישום אחר, בידי הנוטריון לפני שהמחיר מגיע לפירעון;
• סכומי הפדיון שבהוראות הנאמנות של הבנקים, בהשוואה למחיר;
• אישור הרשות המקומית בדבר היטלי פיתוח, וחלוקתם בחוזה (§ 436(1) BGB);
• ברכישה מיזם: שחרור מובטח גם למקרה שהבניין לא יושלם (§ 3(1) MaBV).

מונחים קשורים: Löschungsbewilligung · Grundstückskaufvertrag · Baulast

מקורות: BGB §§ 433, 435, 436, 442; GBO §§ 19, 27; MaBV § 3; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 6, 7 ו-8. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Lebensmitteldiscounter (חנות דיסקאונט למזון): 799 מ״ר כבר אינם מספיקים https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-lebensmitteldiscounter https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-lebensmitteldiscounter?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:58:00 +0300 איליה גורדון חנויות הדיסקאונט מחזיקות כמעט מחצית מקמעונאות המזון בגרמניה. מדוע המשקיעים יכולים להגיע רק לחלק מהן, ומה הסיכון בפורמט של 799 מ״ר.

Lebensmitteldiscounter (חנות דיסקאונט למזון): 799 מ״ר כבר אינם מספיקים

Lebensmitteldiscounter היא חנות מזון עם מגוון צר של כמה אלפי פריטים בעלי מחזור מהיר במחירים נמוכים: ALDI, Lidl, Netto Marken-Discount מקבוצת EDEKA ו-Penny מקבוצת REWE. ב-2025 היה חלקן של חנויות הדיסקאונט 46.1% ממחזור קמעונאות המזון בגרמניה (EHI), אבל למשקיעים חשוב יותר דבר אחר: חנויות שנבנו מתחת לסף 800 המ״ר של שטח מכירה אינן מתאימות עוד לפורמטים של היום.

מה זה

המונח הוא מונח של השוק: החוק אינו מגדיר חנות דיסקאונט. בגרמניה פועלות כמעט 16,000 חנויות כאלה, ששטחן הממוצע להשכרה הוא 1,250 מ״ר, בעוד שפרופילי ההתרחבות של הרשתות דורשים כ-1,500 מ״ר (BNP Paribas Real Estate).

הגודל קובע גם את המשטר התכנוני. חנות ששטח המכירה שלה עולה על 800 מ״ר נחשבת לחנות בהיקף גדול (BVerwG, 24 בנובמבר 2005, 4 C 10.04). אם יש לה השפעות שאינן זניחות על סביבתה, היא מותרת רק באזור ליבה או באזור מיוחד (§ 11(3) BauNVO). לכן במשך שנים נבנו חנויות דיסקאונט רבות ממש מתחת לסף: 799 מ״ר חוזר שוב ושוב בתוכניות בניין עיר (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

טבלה 1. ALDI Süd החזיקה בבעלות כ-65% מחנויותיה, והרשתות גם קונות ומוכרות תיקי נכסים

⁧מקור⁩	⁧נתון או עסקה⁩	⁧שנה⁩
Lebensmittel Zeitung	⁧ALDI Süd החזיקה בבעלות כ-65% מחנויותיה⁩	2023
BNP Paribas Real Estate	⁧ALDI Süd רכשה מ-Pimco תיק של 76 נכסים תמורת כ-€240 מיליון⁩	2023
BNP Paribas Real Estate	⁧Lidl מכרה 16 חנויות ל-Captiva תמורת כ-€120 מיליון⁩	2024

למה זה חשוב למשקיעים

הפלח עצום, אבל המשקיעים יכולים להגיע רק לחלק ממנו: ALDI ו-Lidl מחזיקות בבעלות חלק ניכר מהנדל״ן שבו הן פועלות, וחנויותיהן מגיעות לשוק במכירות בודדות ובעסקאות מכירה והשכרה חוזרת (sale-and-leaseback; חלק 4). BNP Paribas Real Estate מונה סופרמרקטים וחנויות דיסקאונט כקטגוריה אחת. בסוף 2025 הגיע מחירם של הנכסים הטובים ביותר עד פי 18.5 מדמי השכירות השנתיים; ברבעון השלישי של 2026 עמדה התשואה נטו ההתחלתית שלהם על 5.00%.

הסיכון העיקרי בחנות דיסקאונט ותיקה הוא הפורמט שלה. גדילה מעבר לסף מחייבת בדרך כלל היתר חדש, ולעיתים קרובות גם תוכנית בניין עיר חדשה (חלק 3). ההגנה על המצב הקיים (Bestandsschutz) חלה על החנות כפי שאושרה, לא על החנות הגדולה יותר שהשוכר ירצה בעת חידוש החוזה. אם המגרש אינו יכול לגדול, הרשת עשויה לעבור לאתר חדש במקום אחר בעיר (חלק 5).

חנויות דיסקאונט קטנות של מפעילים מהשורה השנייה בשולי כפר, לעיתים קרובות בחוזים קצרים, הן קטגוריה בפני עצמה: כאן בדיקת מיקום עצמאית היא הכרח (חלק 7).

מה לבדוק

• שטח המכירה, מחושב מחדש לפי ההגדרה של בית המשפט, והשטח שתוכנית בניין העיר מתירה;
• האם אפשר להרחיב את החנות על המגרש הזה לפרופיל הנוכחי של הרשת;
• יתרת תקופת השכירות הקבועה, והאם השוכר מכין חנות חדשה בסביבה;
• מי חתם על חוזה השכירות, וכל ערבות של הקבוצה;
• בחנות בשולי יישוב: בדיקת מיקום עצמאית.

מונחים קשורים: Vollsortimenter · Großflächiger Einzelhandel · Bestandsschutz · Sale-and-Leaseback

מקורות: EHI Retail Institute (כפי שפורסם ב-Lebensmittel Rundschau, ספטמבר 2026); BNP Paribas Real Estate, דוח שוק ההשקעות בקמעונאות מזון בגרמניה לרבעון הרביעי של 2025 ודוח שוק ההשקעות בקמעונאות לרבעון השלישי של 2026; Lebensmittel Zeitung, 17 בפברואר 2023; BauNVO § 11(3); BVerwG, פסק דין מ-24 בנובמבר 2005, 4 C 10.04; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 1, 3, 4, 5 ו-7. הנתונים נכונים ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Loan-to-Value (LTV, יחס ההלוואה לשווי): 60% — אבל מאיזה שווי? https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-loan-to-value https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-loan-to-value?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:57:00 +0300 איליה גורדון אותה הלוואה יכולה להיות LTV של 54% מהמחיר ויותר מ-80% מהשווי לצורכי אשראי. כיצד למדוד את שיעור ההלוואה, ומתי כסף שאול מקטין את התשואה.

Loan-to-Value (LTV, יחס ההלוואה לשווי): 60% — אבל מאיזה שווי?

Loan-to-value (LTV) הוא היחס בין הלוואה לבין שוויו של הנכס המשועבד: הלוואה של €5 מיליון על חנות של €10 מיליון פירושה LTV של 50%. בגרמניה השאלה היא איזה שווי: אותו אחוז, כשהוא נמדד מול השווי לצורכי אשראי (Beleihungswert), פירושו הלוואה קטנה בהרבה מאשר כשהוא נמדד מול מחיר הרכישה.

מה זה

הפרקטיקה הבינלאומית מודדת LTV מול שווי השוק או מחיר הרכישה. לפי ניסיוננו, הבנקים הגרמניים מבטאים את ההלוואה גם כאחוז מהשווי לצורכי אשראי (Beleihungsauslauf), שבסופרמרקט נמוך בהרבה מהמחיר. לגבי איגרות חוב מכוסות (Pfandbriefe) החוק קובע את הגבול: רק החלק של הלוואה שבתוך 60% הראשונים של השווי לצורכי אשראי נכלל בכיסוי שלהן (§ 14 PfandBG). הסכם הלוואה יכול גם להגביל את היחס לכל תקופתו באמצעות LTV מרבי בהערכת שווי מחודשת (אמת מידה פיננסית, covenant); הפרה עלולה לחייב הזרמה של הון עצמי חדש או פירעון חלקי.

טבלה 1. הלוואה אחת של €5 מיליון, שלושה יחסי LTV: 49%, 54% — או לפחות 82% מהשווי לצורכי אשראי (הדוגמה שלנו)

⁧שיעור ההלוואה⁩	⁧שווי⁩	⁧בסיס⁩
54%	⁧€9.25 מיליון⁩	⁧מחיר הרכישה: פי 18.5 מדמי שכירות שנתיים של €500,000⁩
49%	⁧€10.12 מיליון⁩	⁧המחיר בתוספת 9.45% עלויות רכישה⁩
⁧לפחות 82%⁩	⁧€6.1 מיליון⁩	⁧השווי לצורכי אשראי, התקרה לפי BelWertV⁩

למה זה חשוב למשקיעים

חוב מגדיל את התשואה על ההון העצמי רק אם הוא עולה פחות ממה שהנכס מניב. לפי נתונים ראשוניים של Deutsche Bundesbank, באוגוסט 2026 גבו הבנקים הגרמניים מחברות שאינן פיננסיות ריבית ממוצעת של 4.02% לשנה על הלוואות חדשות מעל €1 מיליון בריבית קבועה ל-⁦5–10⁩ שנים. הלוואות בריבית משתנה עלו 3.28%; שני הנתונים אינם כוללים עמלות. התשואה נטו ההתחלתית בסופרמרקטים מובחרים היא 5.00% (BNP Paribas Real Estate, הרבעון השלישי של 2026), ו-3.9% בדוגמה השמרנית שלנו (ראו חלק 11 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). בתשואה של 3.9% ובריבית של כ-4%, כל אירו שנלווה מקטין את התשואה על ההון העצמי במקום להגדיל אותה.

לכן משקיעים פרטיים רבים קונים חנויות בודדות עם מעט חוב או בלי חוב כלל (חלק 4). אם נדרשת הלוואה, הבנק מבטיח אותה בשעבוד קרקע (Grundschuld), ומחברות קטנות הוא דורש לעיתים קרובות ערבות של בעלי המניות או נחיתות של הלוואות הבעלים (Gesellschafterdarlehen; חלק 9). הלוואת הבעלים עצמה צריכה להישאר בלתי מובטחת: אם נדל״ן גרמני מבטיח אותה, ולו בשעבוד קרקע בדרגה שנייה, הריבית עליה הופכת להכנסה שמקורה בגרמניה (חלק 9).

מה לבדוק

• מול איזה שווי הבנק מודד את ההלוואה — מחיר, שווי שוק או שווי לצורכי אשראי — ועל הערכת השווי של מי הוא נשען;
• אמות מידה פיננסיות לכל התקופה: LTV מרבי, הליך הערכת השווי המחודשת, כיסוי הריבית מהכנסות השכירות והשלכות ההפרה;
• התשואה על ההון העצמי עם ההלוואה ובלעדיה, בריבית של היום;
• לוח הסילוקין מול יתרת תקופת השכירות הקבועה;
• בטוחות: דרגת שעבוד הקרקע, ערבויות ונחיתות של הלוואת הבעלים, שבעצמה חייבת להישאר בלתי מובטחת.

מונחים קשורים: Beleihungswert · Zinsbindung · Grundschuld · Gesellschafterdarlehen

מקורות: PfandBG § 14; BelWertV; Deutsche Bundesbank, סטטיסטיקת הריבית בבנקים, הלוואות חדשות לחברות שאינן פיננסיות מעל €1 מיליון (סדרות BBIM1, SUD149 ו-SUD153), אוגוסט 2026; BNP Paribas Real Estate, דוח שוק ההשקעות בקמעונאות בגרמניה לרבעון השלישי של 2026; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 4, 9 ו-11. הנתונים נכונים ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Löschungsbewilligung (כתב הסכמה למחיקה): הבנק של המוכר מחזיק במפתח לתשלום https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-loeschungsbewilligung https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-loeschungsbewilligung?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:56:00 +0300 איליה גורדון הסכמת הבנק של המוכר למחיקת שעבוד הקרקע שלו היא תנאי מרכזי לתשלום המחיר. כיצד היא ניתנת, כמה עולה ההקפדה עליה והיכן נוצרים עיכובים.

Löschungsbewilligung (כתב הסכמה למחיקה): הבנק של המוכר מחזיק במפתח לתשלום

Löschungsbewilligung היא הסכמתו של בעל זכות — ככלל הבנק של המוכר — למחיקת הרישום שלו בפנקס המקרקעין (Grundbuch). עד שבידי הנוטריון הסכמות כאלה לכל שעבוד קרקע (Grundschuld) שהקונה אינו נוטל על עצמו, המחיר בדרך כלל אינו מגיע לפירעון — ואז חלק ממנו עובר ישירות לבנק של המוכר.

מה זה

רישום בפנקס המקרקעין נעשה — ונמחק — בהסכמת מי שהרישום נוגע בזכותו (§ 19 GBO); המחיקה עצמה נרשמת בהערת מחיקה (§ 46(1) GBO). כדי שהזכות תפקע, על בעליה להצהיר שהוא מוותר עליה, והרישום חייב להימחק (§ 875(1) BGB). ההסכמה חייבת להיערך בשטר ציבורי או לשאת חתימה מאומתת (§ 29(1) GBO), כלומר נוטריון מאמת את החתימות של נציגי הבנק.

מחיקת שעבוד קרקע מחייבת גם את הסכמת הבעלים (§ 27 GBO), שהמוכר נותן בדרך כלל בחוזה הרכישה עצמו. פירעון ההלוואה אינו מסיר את הרישום. שעבוד קרקע אינו תלוי בקיומו של חוב (§ 1192(1) BGB), ולכן בלי הסכמת הבנק הוא נשאר בפנקס גם לאחר פירעון מלא.

למה זה חשוב למשקיעים

השחרור מנטלים (Lastenfreistellung) נשען על ההסכמות האלה. הבנק של המוכר מוסר אותן לנוטריון בדרך כלל בכפוף להוראת נאמנות: מותר להשתמש במסמך רק לאחר שהבנק קיבל סכום מסוים. הנוטריון מודיע שהמחיר הגיע לפירעון רק כשאפשר לקיים כל תנאי כזה מתוך המחיר. הקונה משלם אז את סכומי הפדיון לבנקים ואת היתרה למוכר (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). על ההקפדה על כל הוראת נאמנות גובה הנוטריון שכר נפרד — מחצית התעריף המלא, המחושבת על הסכום המובטח (KV 22201, § 113(2) GNotKG).

המסקנה המעשית: מועד ההשלמה תלוי במהירות שבה פועל בנק של מישהו אחר. בלי ההסכמה המחיר אינו מגיע לפירעון, והוראת הבנק עשויה להיות מוגבלת בזמן: אם הכסף מגיע באיחור, אי אפשר עוד להשתמש במסמך. לשעבודי קרקע שהוצאה להם תעודה (Grundschuldbrief) יש סיכון נפרד. מחיקת רישום כזה מחייבת גם את התעודה (§§ 41, 42 GBO), ותעודה שאבדה יש להכריז תחילה כבטלה בהליך של הזמנה פומבית בבית המשפט (§§ 1162, 1192 BGB). לאחר הרישום, בדקו נסח עדכני כדי לוודא שכל הרישומים נמחקו, פרט לאלה שקיבלתם על עצמכם.

מה לבדוק

• מדור III בנסח: כל שעבוד קרקע, המחזיק בו ומי ייתן את ההסכמה למחיקתו;
• הוראות הנאמנות של הבנקים: סכומי הפדיון, מועדי התפוגה והתנאים לשימוש בכל הסכמה;
• הסכמת המוכר, כבעלים, למחיקות (§ 27 GBO), הכלולה בחוזה;
• כתבי הסכמה למחיקת הרישומים במדור II שאינכם מקבלים על עצמכם;
• נסח עדכני לאחר הרישום, שמראה שכל רישום נמחק פרט לאלה שקיבלתם על עצמכם.

מונחים קשורים: Lastenfreistellung · Grundschuld · Grundbuchauszug

מקורות: BGB §§ 875, 1162, 1192; GBO §§ 19, 27, 29, 41, 42, 46; GNotKG § 113, KV 22201; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 8. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> MaBV (תקנות המתווכים והיזמים): תשלומים לפי התקדמות הבנייה — או כנגד ערבות https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-mabv https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-mabv?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:55:00 +0300 איליה גורדון תשלומים לפי התקדמות הבנייה — או כנגד ערבות: על מה מגנות תקנות ה-MaBV ברכישה בשלב הבנייה.

MaBV (תקנות המתווכים והיזמים): תשלומים לפי התקדמות הבנייה — או כנגד ערבות

תקנות ה-MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) קובעות מתי יזם המוכר קרקע עם בניין שטרם הושלם רשאי לקבל את כספי הקונה: לאחר ארבעה אמצעי הגנה, בשבעה תשלומים לכל היותר לפי התקדמות הבנייה — או מוקדם יותר, כנגד ערבות. ברכישת סופרמרקט בשלב הבנייה הן מגבילות את הכסף החשוף לסיכון — עד 58% מהמחיר כשהשלד עומד — אך אינן מבטיחות את השלמת הבנייה.

מה זה

כללי התשלום של ה-MaBV מחייבים יזם שמבצע פרויקט בנייה בשמו ובכספי הקונים (§ 34c(1) משפט 1 מס׳ 3 אות a GewO), ושאמור להעביר את הקרקע. הם אינם מחייבים מוכר של חנות מוגמרת. לפני שהיזם מקבל כסף כלשהו, נדרשים כל אלה (§ 3(1) MaBV):

חוזה תקף, עם האישורים הדרושים לביצועו, שהנוטריון אישר בכתב, וללא זכות חוזית של היזם לסגת ממנו;הערת אזהרה (Auflassungsvormerkung) הרשומה בדרגת הקדימה המוסכמת;שחרור מובטח של הקרקע משעבודי קרקע בדרגה קודמת, גם אם הבניין לא יושלם;היתר הבנייה.

מכאן ואילך רשאי היזם לגבות עד שבעה תשלומים, המורכבים מסולם שקבע החוק. הסולם מתחיל ב-30% מהמחיר עם תחילת עבודות העפר (20% בזכות בנייה תורשתית), ולאחר מכן מקצה נתחים מהיתרה — מ-40% עבור השלד ועד 5% עם השלמת הבנייה במלואה (§ 3(2) MaBV). לחלופין, היזם רשאי לקבל תשלומים כנגד ערבות של בנק או של חברת ביטוח לכל תביעות ההשבה, שתעמוד בתוקפה עד להשלמת הבניין במלואו (§ 7(1) MaBV). היזם אינו יכול לשלול או להגביל בחוזה את החובות האלה (§ 12 MaBV), והוא רשאי לדרוש תשלומים רק על בסיס זה (§ 650v BGB). רק גוף ציבורי, או סוחר הרשום במרשם המסחרי או במרשם האגודות השיתופיות — GmbH, למשל — רשאי לוותר על ההגנה, ורק במסמך נפרד (§ 7(2) MaBV).

למה זה חשוב למשקיעים

הסולם מקדים את התשלומים: עד 30% מהמחיר עם תחילת עבודות העפר, ועד 58% כשהשלד עומד. אם היזם קורס, הערת האזהרה עומדת בתוקפה גם בחדלות הפירעון שלו (§ 106 InsO). אבל הגוף המממן של היזם רשאי להחזיר לקונה את התשלומים, עד לשווי היחסי של הנכס, במקום לשחרר את הקרקע (§ 3(1) משפט 3 MaBV). הערת האזהרה מבטיחה את הזכות לקרקע, לא את הכסף ששולם: קונה שמבטל את חוזה הרכישה בפרויקט שנתקע נותר עם תביעת השבה לא מובטחת, אלא אם ערבות לפי § 7 מכסה אותה. יש יזמים שמבקשים מקונים במבנה של GmbH לוותר על ההגנה (ראו חלק 6 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

מה לבדוק

• האם ה-MaBV חלות: קרקע ובניין ממוכר אחד, ותשלום לפני השלמת הבנייה;
• אישור הנוטריון בכתב ושאר התנאים שב-§ 3(1), לפני התשלום הראשון;
• לוח תשלומים התואם את § 3(2) MaBV, או ערבות לפי § 7(1) עד להשלמה המלאה;
• שום ויתור לפי § 7(2) MaBV בלי ערבות שוות ערך;
• המאזן של היזם והרקורד שלו, ומועד המסירה האחרון בחוזה עם השוכר (חלק 6).

מונחים קשורים: Bauträger · Auflassungsvormerkung · Abnahme

מקורות: MaBV §§ 3, 7, 12 (בנוסחן המתוקן עד 28 ביולי 2026); GewO § 34c; BGB § 650v; AbschlagsV § 1; InsO § 106; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3 ו-6. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Mietfläche nach gif (שטח להשכרה לפי תקן gif): על מה השוכר משלם https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-mietflaeche-nach-gif https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-mietflaeche-nach-gif?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:54:00 +0300 איליה גורדון תקן השוק למדידת שטח להשכרה חל רק אם חוזה השכירות מפנה אליו. מדוע מטרים רבועים הם כסף.

Mietfläche nach gif (שטח להשכרה לפי תקן gif): על מה השוכר משלם

Mietfläche nach gif הוא השטח להשכרה של בניין מסחרי, כפי שהוא נמדד בשיטה של אגודת חוקרי הנדל״ן בגרמניה (gif), שהפכה לתקן השוק הגרמני בחוזי שכירות. שום חוק אינו מגדיר שטח להשכרה בנכסים מסחריים, ולכן המטרים הרבועים שבחוזה השכירות פירושם מה שהצדדים הסכימו, וחוסר של יותר מ-10% לעומת החוזה הוא פגם מהותי שעשוי להפחית את דמי השכירות.

מה זה

האגודה עצמה מציינת שבדין הגרמני אין הגדרה של שטח להשכרה בבניינים מסחריים. שיטותיה מתפרסמות מאמצע שנות ה-1990: למשרדים (MF-B, 1996) ולשטחי קמעונאות (MF-H, 1997), ולאחר מכן לשטחי עסקים בכלל (MF-G 2004, MF/G 2012, MFG 2017). מהדורת 2017 נשענת על DIN 277-1, התקן הגרמני לשטחי בניינים, והחדשה ביותר, MF-GIF 2023, חלה על כל סוגי השימוש, מקמעונאות ולוגיסטיקה ועד בניינים בשימוש מעורב.

לגבי התוקף המשפטי, gif מפורשת: השיטה שלה אינה חוק ואינה תקנה, והיא מחייבת רק אם הצדדים הסכימו להחיל אותה — ולהחיל אותה במלואה. שטח המכירה לפי gif (MF/V) הוא ככלל רק חלק מהשטח להשכרה; gif מפרסמת טבלאות המרה להשוואה בין השניים.

למה זה חשוב למשקיעים

השטח הוא הבסיס לדמי השכירות ולחלוקת העלויות, ובתי המשפט מתייחסים אליו ברצינות. חוסר של יותר מ-10% לעומת השטח להשכרה הנקוב בחוזה הוא פגם מהותי גם בשכירות מסחרית (BGH, פסק דין מ-4 במאי 2005, XII ZR 254/01). פגם כזה מפחית את דמי השכירות מכוח החוק (§ 536(1) BGB), אלא אם חוזה השכירות המסחרי מגביל את הזכות הזו. בסופרמרקט עם 1,850 מ״ר שטח להשכרה, עשרה אחוזים הם 185 מ״ר. לכן מהדורת השיטה והתוכניות שעליהן נשענת המדידה הן מכריעות, במיוחד בחוזים ותיקים שמפנים ל-MF-H או ל-MF/G 2012.

השטח הוא גם יחידת ההשוואה של השוק. לסופרמרקט הגרמני הממוצע שטח להשכרה של כ-1,850 מ״ר, ולחנות הדיסקאונט הממוצעת כ-1,250 מ״ר. בחנויות חדשות דורשים הקמעונאים כ-2,300 מ״ר וכ-1,500 מ״ר בהתאמה (BNP Paribas Real Estate; ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). אי אפשר להשוות את הנתונים האלה ישירות לסף התכנוני של 800 מ״ר, שנמדד בשטח מכירה.

מה לבדוק

• השיטה והמהדורה שחוזה השכירות נוקב בהן, והאם הן חלות במלואן;
• חישוב השטח על בסיס התוכניות המצורפות לחוזה, מול המידות בפועל;
• איזה שטח הוא הבסיס לדמי השכירות, להצמדה ולחלוקת הוצאות התפעול;
• מה פירוש "שטח החנות" בחומרי השיווק של המוכר: שטח להשכרה או שטח מכירה.

מונחים קשורים: Verkaufsfläche · Gewerbemietvertrag · Betriebskosten · Ankermieter

מקורות: gif e. V., תיאורי השיטות MF-GIF 2023, MFG 2017 ו-MF/V 2012; BGH, פסק דין מ-4 במאי 2005, XII ZR 254/01; BGB § 536; BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland Q4 2025; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 3. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Mietsicherheit (ערובה לשכירות): הקונה מחזיר פיקדון שאולי מעולם לא קיבל https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-mietsicherheit https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-mietsicherheit?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:53:00 +0300 איליה גורדון כשסופרמרקט נמכר, החובה להחזיר את הפיקדון עוברת לקונה, גם אם המוכר מעולם לא העביר אותו. כך עובדת ערובה לשכירות.

Mietsicherheit (ערובה לשכירות): הקונה מחזיר פיקדון שאולי מעולם לא קיבל

Mietsicherheit מבטיחה את התחייבויות השוכר: פיקדון במזומן (Kaution), ערבות בנקאית או ערבות של חברת אם. במכירה, הערובה עוברת לקונה יחד עם חוזה השכירות, וכך גם החובה להחזיר את הפיקדון בתום השכירות — בין שהמוכר העביר את הכסף ובין שלא (§ 566a BGB).

מה זה

בשכירות למגורים, הפיקדון מוגבל לשלושה חודשי שכירות, בלי מקדמות הוצאות התפעול; השוכר רשאי לשלם אותו בשלושה תשלומים, והוא מוחזק בנפרד מנכסי המשכיר ונושא ריבית (§ 551 BGB). הכלל אינו חל על נכסים מסחריים (§ 578 BGB): חוזה השכירות קובע את גובה הערובה ואת צורתה.

ערב מתחייב כלפי הנושה לעמוד בהתחייבותו של החייב (§ 765 BGB). הערבות חייבת להינתן בכתב, וצורה אלקטרונית אינה מספיקה (§ 766 BGB) — אלא אם הערבות היא עסקה מסחרית מצד ערב שהוא סוחר (§ 350 HGB). לפי ניסיוננו, חוזי שכירות דורשים ערבות כחייב עיקרי (selbstschuldnerisch). ערב כזה אינו יכול לדרוש שהמשכיר ינסה תחילה, ללא הצלחה, לגבות את החוב מהשוכר (§§ 771, 773(1) מס׳ 1 BGB).

במכירה, הקונה נכנס לזכויות ולחובות הנלוות לערובה. אם השוכר אינו יכול לקבל אותה בחזרה מהקונה בתום השכירות, גם המשכיר הקודם נשאר חייב להחזירה (§§ 566a, 578(1) BGB).

למה זה חשוב למשקיעים

לפי ניסיוננו, רשתות המזון המובילות בדרך כלל אינן נותנות ערובה כשחברה בקבוצה חותמת על החוזה: חוסנן הפיננסי הוא הערובה. השאלה עולה כשחתמו חברה בת עם מאזן דל או סוחר עצמאי (חלק 2). אז ערבות של הקבוצה הופכת את המותג לחייב אמין (ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

ברכישה, המכניקה מכריעה. פיקדון במזומן חייב לעבור מהמוכר או להיזקף כנגד המחיר; אחרת הקונה מחזיר לשוכר כסף שמעולם לא קיבל. הערבויות המקוריות עוברות לקונה, ואסור שיפקעו לפני חוזה השכירות, אחרת השנים האחרונות נותרות בלי ביטחון. אין תקרה כמו בשכירות למגורים, ולכן גובה הערובה פתוח למשא ומתן גם בעת חידוש החוזה.

מה לבדוק

• סוגה, סכומה ותקופתה של כל ערובה, והאם ערבות כלשהי פוקעת לפני חוזה השכירות;
• המוטב הנקוב, אופן העברת הזכויות לקונה והמסמכים המקוריים;
• העברת הפיקדון במזומן מהמוכר, או זקיפתו כנגד מחיר הרכישה;
• ערבות של הקבוצה, כשחברה בת או סוחר עצמאי חתמו על חוזה השכירות;
• צורת הערבות (§ 766 BGB), או העילה לחריג (§ 350 HGB).

מונחים קשורים: Ankermieter · Due Diligence · Gewerbemietvertrag

מקורות: BGB §§ 551, 566a, 578, 765, 766, 771, 773; HGB § 350; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 2 ו-7; ניסיון העסקאות של Gordon Real Estate Group. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Nahversorgung (אספקה מקומית): החוק מגן על האספקה, לא על הבניין https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-nahversorgung https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-nahversorgung?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:52:00 +0300 איליה גורדון החוק מגן על האספקה לתושבים ועל אזורי המסחר המרכזיים, לא על בניין מסוים. מה זה נותן לבעלים של סופרמרקט, והיכן החפיר הופך למלכודת.

Nahversorgung (אספקה מקומית): החוק מגן על האספקה, לא על הבניין

Nahversorgung, או אספקה מקומית, היא אספקת מזון ומוצרים לצורכי היום-יום קרוב למקום מגוריהם של התושבים: הסופרמרקט, חנות הדיסקאונט, חנות הפארם והמאפייה. דיני התכנון הגרמניים מחייבים את הרשויות המקומיות להביא אותה בחשבון ולהגן על המרכזים שבהם היא מרוכזת — חפיר לחנות קיימת, אבל כזה ששומר על התפקוד, לא על בניין מסוים.

מה זה

החוק מכנה אותה אספקה לאוכלוסייה קרוב למקום המגורים (verbrauchernahe Versorgung), וחלק ניכר ממערך המגבלות על חנויות גדולות נשען על המושג הזה.

טבלה 1. ארבע הוראות תכנון מגינות על האספקה המקומית ועל אזורי המסחר המרכזיים שנושאים אותה

⁧מה היא עושה⁩	⁧הוראה⁩
⁧מחייבת את התכנון להתחשב בשימור ובפיתוח של אזורי מסחר מרכזיים (zentrale Versorgungsbereiche) ובאינטרס באספקה קרוב למקום המגורים⁩	⁧§ 1(6) מס׳ 4 ומס׳ 8 אות a BauGB⁩
⁧מתירה לרשות מקומית להגביל שימושים מותרים בתוכנית בניין עיר כדי לשמר או לפתח אזורי מסחר מרכזיים, תוך התחשבות במסמך מדיניות פיתוח⁩	§ 9(2a) BauGB
⁧באזורים בנויים ללא תוכנית בניין עיר, אוסרת פרויקטים בעלי השפעות מזיקות על אזורי מסחר מרכזיים, כולל אלה של רשויות מקומיות שכנות⁩	§ 34(3) BauGB
⁧מתירה חנויות בהיקף גדול בעלות השפעות שאינן זניחות על סביבתן רק באזורי ליבה ובאזורים מיוחדים; הבטחת האספקה המקומית נשקלת בהערכת ההשפעות האלה⁩	§ 11(3) BauNVO

למה זה חשוב למשקיעים

עיר מחוז בת 10,000 תושבים יכולה לשרת אזור משיכה של 30,000 תושבים ויותר, משום שהכפרים שסביבה קטנים מכדי לקיים סופרמרקט בעל מגוון מלא משלהם (ראו חלק 5 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). חנות שמעגנת אספקה כזו נהנית מהמגבלות על המתחרים — לאורך זמן, אבל לא ללא תנאים. דיני התכנון ניטרליים כלפי התחרות, ולחנות קיימת אין זכות להגנה מפני מתחרה חדש (BVerwG, 10 ביולי 2020, 4 BN 50.19).

החפיר עלול להפוך למלכודת. ההגנה על המצב הקיים (Bestandsschutz) חלה על החנות כפי שאושרה, לא על החנות הגדולה יותר שהשוכר ירצה בעת חידוש החוזה. אם המגרש אינו יכול לגדול, הרשות המקומית עשויה להעמיד לרשת אתר חדש במקום אחר בעיר (חלק 5). יש מדינות שמקלות בכללים לטובת האספקה היומיומית: בוואריה מתירה בכל רשות מקומית חנויות לאספקה מקומית בשטח מכירה של עד 1,200 מ״ר (LEP Bayern, יעד 5.3.1).

לפי BNP Paribas Real Estate, משקיעים מעריכים נכסים כאלה בזכות מחזור מכירות שאינו תלוי בתנודות הכלכליות. מרכזים מסחריים פתוחים ומרכזים שכונתיים עם עוגן מזון משכו כ-€1 מיליארד זו השנה השנייה ברציפות. תיק קמעונאות המזון הגדול ביותר של 2025 כלל 22 נכסי אספקה מקומית ש-Habona רכשה תמורת כ-€120 מיליון (BNP Paribas Real Estate).

מה לבדוק

• מעמדה של העיר כיישוב מרכזי בתוכנית האזורית, ומגמות האוכלוסייה באזור המשיכה;
• האם האתר נמצא בתוך אזור מסחר מרכזי לפי תוכנית הפיתוח הקמעונאי של הרשות המקומית;
• ייעוד המגרש, שטח המכירה המותר והאפשרות להרחבה;
• מתחרים במרחק עשר דקות נסיעה, וחנויות חדשות שמתוכננות או שכבר קיבלו היתר.

מונחים קשורים: Großflächiger Einzelhandel · Zentraler Versorgungsbereich · Bestandsschutz · Fachmarktzentrum

מקורות: BauGB § 1(6) מס׳ 4 ומס׳ 8 אות a, § 9(2a), § 34(3); BauNVO § 11(3); LEP Bayern, יעד 5.3.1; BVerwG, החלטה מ-10 ביולי 2020, 4 BN 50.19; BNP Paribas Real Estate, דוח שוק ההשקעות בקמעונאות מזון בגרמניה לרבעון הרביעי של 2025; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 5. המצב המשפטי והנתונים נכונים ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Nebenkostenabrechnung im Gewerbe (התחשבנות הוצאות התפעול בשכירות מסחרית): היתרה אינה פוקעת אחרי שנה https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-nebenkostenabrechnung-im-gewerbe https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-nebenkostenabrechnung-im-gewerbe?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:51:00 +0300 איליה גורדון בשכירות מסחרית, התחשבנות מאוחרת אינה שוללת את היתרה, וחוזה השכירות מגדיר את העלויות. פסיקת ה-BGH ורשימת בדיקה למשקיעים.

Nebenkostenabrechnung im Gewerbe (התחשבנות הוצאות התפעול בשכירות מסחרית): היתרה אינה פוקעת אחרי שנה

Nebenkostenabrechnung היא ההתחשבנות השנתית שמעמידה את הוצאות התפעול בפועל מול המקדמות ששילם השוכר, ובשכירות מסחרית אין תחולה לכללי השכירות למגורים שב-§ 556 BGB. ההתחשבנות מוגשת בדרך כלל בתוך שנה, אבל איחור כשלעצמו אינו שולל מהמשכיר את הזכות לתבוע יתרה, ורק חוזה השכירות קובע אילו עלויות עוברות לשוכר.

מה זה

בשכירות למגורים החוק נוקשה: ההתחשבנות מוגשת מדי שנה, בתוך 12 חודשים מתום התקופה, ואחרת ככלל אי אפשר לתבוע יתרה. גם השוכר חייב להעלות השגות בתוך 12 חודשים, והוא רשאי לעיין בקבלות לפי בקשה (§ 556(3), (4) BGB). הכללים האלה אינם חלים על נכסים מסחריים (§ 578 BGB), ובית המשפט הפדרלי העליון רואה בכך בחירה מכוונת של המחוקק. המשכיר של חנות חייב להתחשבן על המקדמות בתוך פרק זמן סביר, שמסתיים בדרך כלל שנה לאחר תום תקופת ההתחשבנות. אין זה מועד חיתוך: שלילת התביעה ליתרה שב-§ 556(3) משפט 3 BGB אינה חלה בדרך של היקש (BGH, 27 בינואר 2010, XII ZR 22/07).

החוזה מגדיר את העלויות. הרשימה שבתקנות הוצאות התפעול (BetrKV) חלה על חוזה שכירות מסחרי רק אם החוזה מפנה אליה. ניהול, ביטוח ומס רכוש ניתנים לגלגול לשוכר אם החוזה נוקב בהם בבירור (ראו חלק 10 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). העובדה שמשכיר לא חייב במשך שנים סעיף מוסכם אינה משנה כשלעצמה את החוזה (BGH, XII ZR 22/07).

למה זה חשוב למשקיעים

ההתחשבנות היא המקום שבו צצות העלויות שאינן מגולגלות לשוכר: לפי ניסיוננו, ⁦8–15%⁩ מדמי השכירות נטו בחנות חדשה עם חוזה שכירות מודרני (חלק 10). במקרה מנהיים שבחלק 7, החוזה לא איפשר לגלגל לשוכר דבר. רשתות גדולות, לפי ניסיוננו, בודקות התחשבנויות שורה אחר שורה וחולקות על כל סעיף שהחוזה אינו תומך בו.

התחשבנות שגויה עלולה לעלות בחוזה השכירות, אם המשכיר מגן עליה בטענות שקריות ביודעין: השוכר רשאי אז לסיים את החוזה מטעם מוצדק, אפילו בלי התראה מוקדמת (BGH, 6 באוקטובר 2021, XII ZR 11/20).

ברכישת נכס, הסדירו בחוזה הרכישה את ההתחשבנות לשנה שבה עוברת הבעלות: מי מכין אותה, וכיצד מתחלקים המקדמות, תשלומי ההשלמה וההחזרים.

מה לבדוק

• רשימת העלויות בחוזה שניתנות לגלגול לשוכר, וכל הפניה ל-BetrKV;
• ההתחשבנויות של שלוש השנים האחרונות, המועדים שבהם נשלחו וכל השגה פתוחה;
• המקדמות מול העלויות בפועל: האם מצטבר חוסר;
• ההליך להתחשבנות בשנה שבה עוברת הבעלות;
• סעיפים שהבעלים הקודם לא חייב, אף שהחוזה מתיר אותם.

מונחים קשורים: Betriebskosten · Dach und Fach · Due Diligence

מקורות: BGB §§ 556, 578; Betriebskostenverordnung (BetrKV); BGH, פסקי דין מ-27 בינואר 2010, XII ZR 22/07, ומ-6 באוקטובר 2021, XII ZR 11/20; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 7 ו-10; ניסיונה של Gordon Real Estate Group. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Nettoanfangsrendite (תשואה נטו התחלתית): אחרי העלויות, לא לפניהן https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-nettoanfangsrendite https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-nettoanfangsrendite?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:50:00 +0300 איליה גורדון מדוע חנות שמוצעת "ב-5%" מניבה כ-3.9%: התשואה נטו ההתחלתית מביאה בחשבון את עלויות הבעלים ואת עלות הרכישה. מדדי השוק ומה לבדוק.

Nettoanfangsrendite (תשואה נטו התחלתית): אחרי העלויות, לא לפניהן

התשואה נטו ההתחלתית (Nettoanfangsrendite) היא דמי השכירות השנתיים בניכוי העלויות של הבעלים שאינן מגולגלות לשוכר, חלקי עלות הרכישה המלאה: המחיר בתוספת מס רכישה, שכר הנוטריון, אגרות לשכת רישום המקרקעין ודמי התיווך. משקיעים מוסדיים משווים נכסים לפי המדד הזה, והוא עשוי להיות נמוך בהרבה מהנתון המשווק: חנות שמוצעת "ב-5%" מניבה כ-3.9% בדוגמה שלנו.

מה זה

זהו מדד של השוק, לא מונח משפטי. המונה הוא ההכנסה התפעולית נטו: דמי השכירות בניכוי העלויות שחוזה השכירות אינו מתיר למשכיר לגלגל לשוכר, ובראשן עלויות הגג והשלד (Dach und Fach). המכנה הוא כל מה שהמשקיע שילם עבור הנכס. התשואה ברוטו ההתחלתית (Bruttoanfangsrendite) היא דמי השכירות בלבד חלקי המחיר — ההופכי של מכפיל המחיר (Kaufpreisfaktor): פי 20 מדמי השכירות השנתיים שווה 5.0%.

טבלה 1. עלויות הבעלים ועלויות הרכישה הופכות 5.0% משווקים ל-3.9%

⁧תשואה⁩	⁧סכום מושקע, €⁩	⁧הכנסה, € לשנה⁩	⁧שלב⁩
5.0%	10,000,000	500,000	⁧דמי השכירות ביחס למחיר⁩
4.25%	10,000,000	425,000	⁧בניכוי עלויות שאינן מגולגלות לשוכר, 15% מדמי השכירות⁩
3.9%	10,945,000	425,000	⁧בתוספת עלויות רכישה, 9.45% מהמחיר⁩

הדוגמה היא החישוב שלנו (ראו חלק 10 וחלק 11 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

למה זה חשוב למשקיעים

המוכרים משווקים את התשואה ברוטו; התשואה נטו היא זו שמכניסה כסף. לפער שני מקורות. הראשון, העלויות שנשארות על המשכיר: לפי ניסיוננו, ⁦8–15%⁩ מדמי השכירות נטו בסופרמרקט חדש עם חוזה שכירות מודרני (חלק 10). השני, עלויות הרכישה, שתלויות במדינה הפדרלית: מס הרכישה (Grunderwerbsteuer) נע בין 3.5% מהמחיר בבוואריה ל-6.5% בנורדריין-וסטפאליה.

השוק כולו מתמחר לפי התשואה נטו ההתחלתית. ברבעון השלישי של 2026 העמידה אותה BNP Paribas Real Estate על 5.00% בסופרמרקטים ובחנויות דיסקאונט מובחרים, לעומת 4.90% בסוף 2025, וצפתה לעלייה נוספת עד סוף השנה. במרכזים מסחריים פתוחים היא נקבה ב-4.75%. אג״ח ממשלת גרמניה לעשר שנים הניבו 3.55% ב-7 באוקטובר 2026. חברות התיווך מודדות אחרת: CBRE מעמידה את התשואה בחנויות מזון מובחרות על 4.6%, ולכן יש להשוות נתונים של חברה אחת לאותו מועד (חלק 1).

התשואה גם קובעת את המחיר: בדמי שכירות ללא שינוי, השווי עומד ביחס הפוך לה. העלייה בתשואות במרכזים מסחריים פתוחים מובחרים מ-3.50% בסוף 2021 ל-4.75% בספטמבר 2026 עלתה לבעלים כרבע משווי נכסיהם (חלק 12).

מה לבדוק

• איזו תשואה המוכר מציג — ברוטו או נטו — ואילו עלויות הוא ניכה;
• העלויות שאינן מגולגלות לשוכר לפי חוזה השכירות בפועל: גג, שלד, חניון, ניהול, ביטוח;
• עלויות הרכישה במדינה הפדרלית הרלוונטית, כולל דמי התיווך אם הקונה נושא בהם;
• המקור והמועד של כל נתון השוואה מהשוק: השוואה הגיונית רק בין נתונים של אותה חברת תיווך לאותו רבעון;
• בסיס החישוב: דמי השכירות נטו הנוכחיים לפי החוזה, לא דמי השכירות הצפויים אחרי ההצמדה.

מונחים קשורים: Kaufpreisfaktor · Betriebskosten · Grunderwerbsteuer · Core, Core-plus, Value-add

מקורות: BNP Paribas Real Estate, דוחות שוק ההשקעות בקמעונאות בגרמניה לרבעון הרביעי של 2025 ולרבעון השלישי של 2026; CBRE, השקעות בנדל״ן קמעונאי, הרבעון השלישי של 2026; Deutsche Bundesbank, עקום התשואות (7 באוקטובר 2026); חוקי המדינות הפדרליות בדבר שיעור ה-Grunderwerbsteuer; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 1, 10, 11 ו-12. הנתונים נכונים ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Nießbrauch (זכות שימוש ופירות): המגרש שלכם, דמי השכירות לא https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-niessbrauch https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-niessbrauch?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:49:00 +0300 איליה גורדון זכות שימוש ופירות מעבירה את ההכנסות ממגרש למישהו אחר. מדוע יש למחוק אותה לפני תשלום המחיר, ומה קורה לחוזה השכירות.

Nießbrauch (זכות שימוש ופירות): המגרש שלכם, דמי השכירות לא

Nießbrauch היא זכות שימוש ופירות: זכות, הרשומה בפנקס המקרקעין (Grundbuch), להפיק את כל ההכנסות ממגרש של אחר, כולל דמי השכירות. אם זכות כזו רובצת על סופרמרקט שעומד למכירה, דמי השכירות הולכים לבעל הזכות ולא לבעלים — ולכן לפני הרכישה יש למחוק את הזכות, או לחשב במדויק את השלכותיה.

מה זה

זכות שימוש ופירות מקנה לבעליה את כל ההכנסות ושאר טובות ההנאה מנכס, אף שאפשר להחריג סוגים מסוימים של הכנסה (§ 1030 BGB). בעל הזכות מחזיק בנכס, חייב לשמור על ייעודו הכלכלי הקיים (§ 1036 BGB) ואחראי לתחזוקה השוטפת (§ 1041 BGB). כל עוד הזכות קיימת, הוא נושא גם בנטלים הציבוריים, למעט נטלים חריגים, ובריבית על שעבודי קרקע (Grundschuld) שהיו קיימים כשהזכות נוצרה (§ 1047 BGB). את הזכות אי אפשר להעביר, אבל אפשר למסור לאחר את מימושה (§ 1059 BGB); היא פוקעת במותו של אדם שהיא נתונה לו, או כשחברה שהיא נתונה לה חדלה להתקיים (§ 1061 BGB).

למה זה חשוב למשקיעים

זכות שימוש ופירות עשויה להגיע יחד עם הנכס — למשל, כשבעלים קודם העביר את הנכס לילדיו אך שמר לעצמו את ההכנסות. הזכות מופיעה במדור II של פנקס המקרקעין, ותנאיה — בשטר שעליו נשען הרישום, שמבקשים במסגרת בדיקת הנאותות (ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). אי אפשר למחוק את הרישום בלי הסכמת בעל הזכות (§ 875 BGB, § 19 GBO), ולכן ההסכמה הזו צריכה להיכלל בתנאים לתשלום המחיר. אם הזכות נשארת, אתם קונים הכנסה עתידית: כל עוד היא קיימת, בעל הזכות גובה את דמי השכירות, אבל אינו נושא בתיקונים גדולים שמעבר לתחזוקה השוטפת.

חוזה השכירות הוא שאלה נפרדת. אם בעל הזכות חתם עליו, הבעלים נכנס לחוזה כשהזכות פוקעת — לפי הכללים החלים במכירת נכס מושכר, אבל עם זכות לסיים את החוזה בהודעה מוקדמת בתקופה הקבועה בחוק. אם בעל הזכות ויתר עליה, אפשר לסיים את החוזה רק מהמועד שבו הזכות הייתה פוקעת בלאו הכי (§ 1056(1), (2) BGB). לכן חשוב מי חתם כמשכיר על חוזה השכירות עם הרשת. גם הבנקים בוחנים זכות שימוש ופירות: אם דרגתה קודמת לשעבוד הקרקע, היא שורדת מכירה כפויה (§§ 44, 52 ZVG) ופוגעת בערך הבטוחה.

מה לבדוק

• מדור II: האם קיימת זכות שימוש ופירות, לטובת מי, לאיזו תקופה ובאיזו דרגה;
• הסכמת בעל הזכות למחיקה, הכלולה בתנאים לתשלום המחיר;
• מי חתם על חוזה השכירות כמשכיר, ולאיזה חשבון משולמים דמי השכירות;
• אם הזכות נשארת: מי נושא בתחזוקה, במס הרכוש (Grundsteuer) ובריבית על ההלוואות (§§ 1041, 1047 BGB);
• עמדת הבנק שלכם: זכות שדרגתה קודמת לשעבוד הקרקע שלו פוגעת בערך הבטוחה.

מונחים קשורים: beschränkte persönliche Dienstbarkeit · Lastenfreistellung · Grundbuchauszug

מקורות: BGB §§ 875, 1030, 1036, 1041, 1047, 1056, 1059, 1061; GBO § 19; ZVG §§ 44, 52; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 7. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Notaranderkonto (חשבון נאמנות של הנוטריון): החריג, לא הכלל https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-notaranderkonto https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-notaranderkonto?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:48:00 +0300 איליה גורדון חשבון נאמנות של נוטריון מותר רק כשיש צורך לגיטימי בבטוחה, וכל תשלום ממנו כרוך בשכר נפרד. החישוב לעסקה של €10 מיליון.

Notaranderkonto (חשבון נאמנות של הנוטריון): החריג, לא הכלל

Notaranderkonto הוא חשבון מיוחד של נוטריון לכספים של צדדים שלישיים, שדרכו יכול מחיר הרכישה לעבור לפני שהוא מגיע למוכר ולבנקים שלו. החוק מתיר אותו רק כשיש לצדדים צורך לגיטימי בבטוחה, וכל תשלום ממנו כרוך בשכר נפרד, ולכן תשלום ישיר לאחר הודעת הנוטריון על הגעת מועד הפירעון נשאר הנורמה בגרמניה.

מה זה

נוטריון רשאי להחזיק כספים בנאמנות (§ 23 BNotO), אבל רק בשלושה תנאים (§ 57(2), (4) BeurkG). לצדדים צריך להיות צורך לגיטימי בבטוחה; לנוטריון צריכה להיות הוראה בכתב, הנוקבת במקבלים ובתנאים ובמועדים של התשלום; והנוטריון צריך לקבל אותה על עצמו. החוק אינו מפרט מתי קיים צורך כזה — הנוטריון בוחן זאת בכל עסקה לגופה. הנוטריון אינו מקבל מזומן כלל (§ 57(1) BeurkG).

הכסף מופקד ללא דיחוי בחשבון נפרד בבנק הפועל בגרמניה: חשבון אחד לכל הפקדה, שכן חשבונות משותפים אסורים. רק הנוטריון או ממלא מקומו הרשמי רשאים לפעול בו (§ ⁦58(1)–(3)⁩ BeurkG). התשלומים מבוצעים, ככלל, בהעברה בנקאית וללא דיחוי, משמתקיימים התנאים שבהוראה (§ 58(3) BeurkG).

למה זה חשוב למשקיעים

לנאמנות יש מחיר. שכר ההחזקה בנאמנות הוא תעריף מלא של 1.0 על כל תשלום, המחושב לפי סכומו (KV 25300, § 124 GNotKG), והוא מתווסף לשכר על הפיקוח על העסקה. לפי החישוב שלנו לפי טבלה B של ה-GNotKG, מחיר של €10 מיליון ששולם בסכום אחד עולה €11,385 לא כולל מע״מ. בחלוקה לשלושה תשלומים — €3 מיליון לבנק אחד, €2 מיליון לבנק אחר ו-€5 מיליון למוכר — אותו סכום עולה €16,405. הסיבה היא תעריף מדורג בשיעור יורד: השכר עולה לאט יותר מהסכומים.

בתמורה, הצדדים מקבלים שכבת הגנה נוספת: הכסף כבר אינו בהישג ידו של הקונה, אך עדיין אינו אצל המוכר. הנוטריון רשאי לשלם אותו רק לפי הוראה בכתב, שגם אותה אפשר לשנות רק בכתב (§ 57(4) BeurkG). אם המחיר משולם דרך חשבון הנאמנות של הנוטריון שמגיש את בקשת הרישום, אין צורך בהוכחה נפרדת לכך שהתשלום בוצע שלא במזומן (§ 16a(5) GwG).

בעסקה רגילה, תשלום ישיר לאחר הודעת הנוטריון על הגעת מועד הפירעון מעניק את אותה הגנה (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). לכן יש לבחור בנאמנות לצורך מוגדר, לא כברירת מחדל.

מה לבדוק

• הצורך המוגדר בבטוחה שהנאמנות אמורה לשרת;
• ההוראה בכתב: המקבלים, תנאי התשלום ומועדיו, ומי מקבל את הריבית על היתרה;
• מספר התשלומים והשכר על כל אחד מהם, בהשוואה לתשלום ישיר;
• מתי חובת התשלום של הקונה נחשבת כמסולקת: עם קבלת הכסף בחשבון הנאמנות או עם התשלום למוכר;
• חשבון נפרד לעסקה הזו בבנק הפועל בגרמניה.

מונחים קשורים: Fälligkeitsmitteilung · Barzahlungsverbot · Löschungsbewilligung

מקורות: BNotO § 23; BeurkG §§ 57, 58; GwG § 16a; GNotKG §§ 34, 124, KV 25300 וטבלה B; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 8. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Notarielle Beurkundung (עריכת שטר נוטריוני): השטר הוא העסקה https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-notarielle-beurkundung https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-notarielle-beurkundung?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:47:00 +0300 איליה גורדון השטר הוא העסקה: מדוע הצורה הנוטריונית קובעת מה כולל חוזה לרכישת נדל״ן בגרמניה.

Notarielle Beurkundung (עריכת שטר נוטריוני): השטר הוא העסקה

Notarielle Beurkundung היא דרישת הצורה המחמירה ביותר בדין הגרמני: נוטריון מעגן את הצהרות הצדדים בשטר, מקריא להם אותו ודואג שיאשרו אותו ויחתמו עליו. חוזים לרכישת מקרקעין בגרמניה או מניות ב-GmbH מחייבים אותה, והסכמה שנשארה מחוץ לשטר עלולה להותיר את הרכישה כולה בטלה.

מה זה

הנוטריון מעגן את ההצהרות בשטר (Niederschrift, § 8 BeurkG). יש להקריא אותו בקול בנוכחות הנוטריון, והצדדים צריכים לאשר אותו ולחתום עליו — בכתב יד, או, בשטר אלקטרוני, בחתימה אלקטרונית (§§ 13(1), 13a BeurkG). מסמכים שהשטר מפנה אליהם ושמצורפים אליו הם חלק ממנו (§ 9(1) BeurkG). הצורה נדרשת בחוזים להעברת מקרקעין או לרכישתם (§ 311b(1) BGB), בהעברת מניות GmbH ובהסכמים להעבירן (§ 15(3), (4) GmbHG), ובחוזים ליצירה או לרכישה של זכות בנייה תורשתית (§ 11(2) ErbbauRG). בלעדיה החוזה בטל (§ 125 BGB); רכישת מקרקעין נרפאת רק בהסכם העברת בעלות (Auflassung) וברישום (§ 311b(1) משפט 2 BGB).

זה הרבה יותר מאימות חתימה (öffentliche Beglaubigung, § 129 BGB) — הצורה הקלה יותר, שמספיקה לייפוי כוח המוגש ללשכת רישום המקרקעין (§ 29 GBO).

למה זה חשוב למשקיעים

הנוטריון, נושא משרה ציבורית עצמאי, משרת את כל הצדדים ללא משוא פנים (§§ 1, 14(1) BNotO) ומסביר את המשמעות המשפטית של העסקה (§ 17(1) BeurkG). אבל הוא אינו מנהל משא ומתן בשם אף צד, ולכן כל צד זקוק לעורך דין משלו (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

דרישת הצורה חלה על העסקה כולה. ערבות לדמי השכירות או מכתב צד שלא נכללו בשטר עלולים להותיר את החוזה כולו בטל עד שהקונה יירשם (חלק 8).

באופן עקרוני יש להקריא גם את הנספחים: בסופרמרקט חדש, לפי ניסיוננו, 150 עד 200 עמודים ויותר. ריכוזם בשטר ייחוס נוטריוני (Bezugsurkunde) שנערך מראש מאפשר לצדדים לוותר על הקראה חוזרת, אם הם מצהירים שתוכנו ידוע להם (§ 13c BeurkG). באחד ממעמדי החתימה שליווינו, שטר ייחוס שנשכח הוסיף ארבע שעות (חלק 8). בחוזה מקרקעין בין עוסק לצרכן, הטיוטה צריכה ככלל להגיע לצרכן שבועיים לפני החתימה (§ 17(2a) BeurkG).

שכר הנוטריון נקבע לפי תעריף שבחוק ואינו נתון למשא ומתן (§ 125 GNotKG); לפי ברירת המחדל, הקונה נושא בו (§ 448(2) BGB) — €41,000 כולל מע״מ בדוגמה שלנו של €10 מיליון (חלק 11).

מה לבדוק

• נוסח סופי שאישר עורך הדין שלכם;
• כל הסכמה שהיא חלק מהעסקה, מערבויות ועד מכתבי צד, כלולה בשטר;
• שטר ייחוס שנערך מראש — וקראתם אותו;
• אם הגרמנית שלכם אינה טובה דיה: תרגום של השטר עבורכם, ולבקשתכם גם בכתב (§ 16 BeurkG);
• ייפויי כוח ומסמכי חברה העומדים בדרישות הצורה של לשכת רישום המקרקעין (§ 29 GBO).

מונחים קשורים: Auflassung · Share Deal · Transparenzregister

מקורות: BGB §§ 125, 129, 311b, 448; BeurkG §§ 8, 9, 13, 13a, 13c, 16, 17; BNotO §§ 1, 14; GmbHG § 15; ErbbauRG § 11; GBO § 29; GNotKG § 125; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 8 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Nutzungsänderung (שינוי שימוש): פורמט חדש עשוי לחייב היתר חדש https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-nutzungsaenderung https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-nutzungsaenderung?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:46:00 +0300 איליה גורדון פורמט חדש עשוי לחייב היתר חדש: מתי החלפת שוכר או מגוון מוצרים פותחת מחדש את שאלות התכנון והחניה.

Nutzungsänderung (שינוי שימוש): פורמט חדש עשוי לחייב היתר חדש

Nutzungsänderung הוא שינוי בשימוש בבניין: הוא מתחיל במקום שבו השימוש החדש חורג ממה שהותר ומעורר מחדש שאלות תכנוניות. לבעלים של סופרמרקט זו שאלת המפתח בכל פעם שהשוכר או הפורמט מתחלפים: ההגנה על המצב הקיים אינה חלה על שינוי שימוש, והשימוש החדש נבחן לפי הכללים של היום.

מה זה

שינוי שימוש הוא פרויקט (Vorhaben) בדיוק כמו בנייה, וכל כללי התכנון חלים עליו (§ 29(1) BauGB). לפי הנוסחה של בית המשפט המינהלי הפדרלי, שינוי כזה מתקיים כשהשימוש החדש חורג ממרחב התנודה הגלום בשימוש המותר ועשוי לעורר מחדש שיקולים תכנוניים. די בהרחבה של קשת השימושים הרגילה (BVerwG, 18 בנובמבר 2010, 4 C 10.09, פסקה 12). בקמעונאות הכלל חל גם על שינוי במגוון המוצרים. המחלוקת על הסבה חלקית של חנות רהיטים לחנות אלקטרוניקה נסבה בדיוק על היתר כזה, כולל בחינה של ההשפעות על מרכז העיר (BVerwG, 11 באוקטובר 2007, 4 C 7.07).

המדינות הפדרליות מחליטות אם נדרש הליך. באדן-וירטמברג רואה בשינוי שימוש בנייה הטעונה היתר, ופוטרת ממנו רק אם על השימוש החדש לא חלות דרישות שונות או נוספות (§ 2(13), §§ 49, 50(2) LBO BW). בוואריה הולכת רחוק יותר: אין צורך בהליך גם כשהשימוש החדש מותר באופן כללי בסוג אזור כזה ואינו נוגע למבנה מיוחד (Sonderbau). די להודיע לרשות המקומית שבועיים מראש (סעיף 57(4), (7) BayBO). פטור מהליך אינו פטור מהכללים (§ 50(5) LBO BW).

למה זה חשוב למשקיעים

ההגנה על המצב הקיים (Bestandsschutz) חלה על החנות כפי שאושרה, לא על שינוי שימוש, שנבחן לפי הכללים שבתוקף היום (§ 29(1) BauGB; ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). אם שוכר המזון עוזב והשוכר שבא אחריו משנה את אופי השימוש, השינוי חייב לעמוד בכללים על קמעונאות בהיקף גדול (§ 11(3) BauNVO) או על השפעות על אזורי מסחר מרכזיים (§ 34(3) BauGB). אזור מיוחד עם רשימה של מגווני מוצרים מותרים עשוי לשלול שינוי כזה מכול וכול (חלק 3).

שינוי שימוש פותח מחדש גם את חישוב החניה: יש להעמיד מקומות חניה לכלי הרכב הנוספים הצפויים (§ 37(3) LBO BW; § 48(1) BauO NRW). אפילו פינת ישיבה בחוץ של מאפייה היא שאלה של שימוש. בלי הליך נפרד היא יכולה להשתרע על עד 100 מ״ר בבוואריה ועל עד 40 מ״ר בנורדריין-וסטפאליה (סעיף 57(1) מס׳ 15 אות d BayBO; § 62(1) מס׳ 14 אות e BauO NRW).

מה לבדוק

• השימוש ומגוון המוצרים שמתירים היתר הבנייה ותוכנית בניין העיר, מול האופן שבו החנות משמשת היום;
• כל הסבה וכל שינוי פורמט מאז מתן ההיתר, ואילו מהם עברו הליך;
• בהחלפת שוכר: האם האזור מתיר את הפורמט החדש, והאם יש לבחון את השפעותיו על אזורי מסחר מרכזיים;
• מקומות החניה הנוספים שהשימוש החדש ידרוש.

מונחים קשורים: Baugenehmigung · Bestandsschutz · Sondergebiet · Stellplatznachweis

מקורות: BauGB §§ 29, 34; BauNVO § 11; LBO BW §§ 2, 37, 49, 50; BayBO סעיף 57; BauO NRW §§ 48, 62; BVerwG, פסק דין מ-11 באוקטובר 2007, 4 C 7.07; BVerwG, פסק דין מ-18 בנובמבר 2010, 4 C 10.09; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3 ו-7. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Organschaft (קבוצת מס): ההפסדים של GmbH אחת מול הרווחים של אחרת https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-organschaft https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-organschaft?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:45:00 +0300 איליה גורדון ההפסדים של GmbH אחת מול הרווחים של אחרת: מה קבוצת מס נותנת, ומה המחיר שלה.

Organschaft (קבוצת מס): ההפסדים של GmbH אחת מול הרווחים של אחרת

קבוצת מס (Organschaft) מאחדת חברת אם וחברות בנות גרמניות שלה לעניין מס החברות ומס העסקים: הכנסת החברה הבת מיוחסת לחברת האם, כך שהפסד של חברה אחת מתקזז מול רווח של אחרת (§ 14 KStG). התנאי הוא הסכם העברת רווחים לחמש שנים לפחות שמקוים לאורך כל התקופה: סיום מוקדם שלו בלי סיבה מוצדקת מבטל את הקבוצה מלכתחילה.

מה זה

לעניין מס החברות, חברת האם חייבת להחזיק ברוב זכויות ההצבעה בחברה הבת ברציפות מתחילת שנת הכספים של החברה הבת. בהסכם העברת רווחים (Gewinnabführungsvertrag), חברה בת מסוג GmbH המנוהלת בגרמניה מתחייבת להעביר את כל רווחה, וחברת האם מתחייבת לכסות את הפסדיה, בהפניה ל-§ 302 AktG בנוסחו התקף מעת לעת. ההסכם חייב לחול חמש שנים לפחות ולהיות מקוים לאורך כל התקופה (§ 14(1), § 17 KStG). ההחזקה במניות חייבת להיות מיוחסת למוסד קבע של חברת האם בגרמניה (§ 14(1) משפט 1 מס׳ 2 KStG).

קבוצת מס העסקים נוצרת מאליה: החברה הבת נחשבת למוסד קבע של חברת האם (§ 2(2) משפט 2 GewStG). קבוצת מע״מ פועלת אחרת: היא מחייבת שילוב פיננסי, כלכלי וארגוני, לא הסכם (§ 2(2) מס׳ 2 UStG). ולעניין מס הרכישה, ההחזקות של החברה השולטת ושל החברות התלויות נצברות יחד בבחינת סף ה-90% (§ 1(3), (4) GrEStG).

למה זה חשוב למשקיעים

כשהחנויות מוחזקות בחברות GmbH נפרדות, בלי קבוצת מס הפסד של חברה אחת — למשל מפחת ומריבית, כמו בדוגמה המספרית שלנו (ראו חלק 11 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה") — אינו מקטין את המס של חברה אחרת. בקבוצה התוצאות מאוחדות אצל חברת האם, וסף ה-€3 מיליון של מגבלת ניכוי הריבית חל פעם אחת על הקבוצה, ולא על כל חברה בנפרד (§ 15 משפט 1 מס׳ 3 KStG).

לקבוצה יש מחיר. הפסדים שהחברה הבת צברה לפני שהצטרפה מוקפאים כל עוד הקבוצה קיימת (§ 15 משפט 1 מס׳ 1 KStG). ההסכם מחייב לחמש שנים מלאות. רשויות המס מקבלות את מכירת החברה הבת כסיבה מוצדקת לסיום מוקדם, אך לא כשהסיום בתוך חמש השנים הראשונות כבר סוכם בעת כריתת ההסכם: הקבוצה נכשלת אז מלכתחילה (R 14.5(2), (6) KStR).

מה לבדוק

• הסכם העברת הרווחים: תקופה של חמש שנים מלאות לפחות, ההפניה ל-§ 302 AktG בנוסחו התקף מעת לעת, ומועד הכניסה לתוקף;
• הקיום בפועל בכל שנה: כל הרווח הועבר, כל הפסד כוסה;
• כל תוכנית למכור חברה בת בתוך חמש השנים הראשונות;
• הפסדים שהחברות הבנות צברו לפני הקמת הקבוצה.

מונחים קשורים: GmbH · Zinsschranke · Betriebsstätte

מקורות: KStG §§ 14, 15, 17; GewStG § 2(2); UStG § 2(2) מס׳ 2; GrEStG § 1(3), (4); AktG § 302; KStR R 14.5; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Rangvorbehalt (שמירת דרגת קדימה): מקום בתור להלוואה הבאה https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-rangvorbehalt https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-rangvorbehalt?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:44:00 +0300 איליה גורדון מקום בתור להלוואה הבאה: איך שמירת דרגת קדימה שומרת על יכולת המימון של חלקה.

Rangvorbehalt (שמירת דרגת קדימה): מקום בתור להלוואה הבאה

Rangvorbehalt היא שמירה הנרשמת בפנקס המקרקעין (Grundbuch), שבאמצעותה בעלים המעמיס זכות על חלקה שומר לעצמו את הסמכות להקדים לה במועד מאוחר יותר זכות אחרת בהיקף מוגדר. היא קובעת אם עדיין אפשר לממן חלקה שכבר רובצות עליה זיקות הנאה או זכויות של שוכרים: בנקים מלווים ככלל בדרגה ראשונה, משום שדרגת הקדימה מכריעה אילו זכויות שורדות מכירה כפויה.

מה זה

דרגת הקדימה בין הזכויות בחלקה נקבעת לפי סדר הרישומים בתוך אותו מדור בפנקס, ולפי תאריכיהם בין מדורים שונים; כל דירוג אחר טעון רישום (§ 879 BGB). באמצעות שמירת דרגה, בעלים שמשעבד חלקה שומר לעצמו את הסמכות לרשום לפני הזכות הזו זכות בהיקף מוגדר, כמו שעבוד קרקע (Grundschuld) עד לסכום קבוע (§ 881(1) BGB). השמירה נרשמת יחד עם הזכות שאמורה לפנות את מקומה, ועוברת לקונה כשהחלקה נמכרת (§ 881(2), (3) BGB).

החלופה היא לשנות את דרגת הקדימה במועד מאוחר יותר. לשם כך נדרש הסכם בין המחזיק שזכותו נסוגה לבין המחזיק שזכותו מתקדמת, בתוספת רישום — ואם הזכות הנסוגה היא שעבוד קרקע, גם הסכמת הבעלים (§ 880(2) BGB). שמירת דרגה חוסכת מהבעלים את הצורך לבקש ממחזיק זכות, שנים אחר כך, לפנות את מקומו.

למה זה חשוב למשקיעים

בנקים מלווים בדרגה ראשונה מסיבה פשוטה. במכירה כפויה, זכויות שדרגתן קודמת לתביעת הנושה המממש שורדות ומקטינות את מה שהמציעים מוכנים לשלם, ואילו זכויות שדרגתן מאוחרת לה פוקעות כשבית המשפט מעניק את הנכס לזוכה (§§ 44, 52, 91 ZVG). זיקת הנאה של חברת אנרגיה, זכות מעבר של שכן או זיקת הנאה לטובת שוכר שנרשמו לפני ההלוואה מכבידות אפוא על הבטוחה של הבנק. בלי שמירת דרגה, שעבוד קרקע חדש נרשם בדרגה שאחריהן — והבנק עשוי שלא להסתפק בכך.

יש גם מלכודת. אם בין רישום השמירה לבין השימוש בה נרשמת על החלקה זכות אחרת שאין לה שמירה כזו, הדרגה השמורה אינה חלה במלואה (§ 881(4) BGB), והבנק אינו מקבל דרגה ראשונה. ברכישה מיזם, דרגת הקדימה חשובה גם לקונה: הערת האזהרה שלו (Auflassungsvormerkung) חייבת לעמוד בדרגת הקדימה המוסכמת (§ 3(1) MaBV; ראו חלק 6 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). ואם בנק מממן את הרכישה, שעבוד הקרקע שלו חייב לקדום להערה; לשם כך נרשמת להערה שמירת דרגה, או שהקונה מפנה את דרגתו (§ 880 BGB).

מה לבדוק

• הדרגה והתאריך של כל רישום במדורים II ו-III;
• בזכויות שיישארו: האם קיימת שמירת דרגה, לאיזה סכום כולל ריבית, ולאילו זכויות;
• רישומי ביניים שנרשמו אחרי שמירת הדרגה בלי שמירה משלהם;
• הסכמת מחזיקי הזכויות לשינוי דרגה, אם אין שמירת דרגה ונדרשת הלוואה;
• דרישות הבנק שלכם לגבי דרגת הקדימה, מוסדרות לפני החתימה על חוזה הרכישה.

מונחים קשורים: Grundschuld · Grunddienstbarkeit · beschränkte persönliche Dienstbarkeit

מקורות: BGB §§ 879, 880, 881; ZVG §§ 44, 52, 91; MaBV § 3; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 6. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Reallast (נטל קנייני): התשלומים שבעלים חדש יורש https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-reallast https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-reallast?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:43:00 +0300 איליה גורדון התשלומים שבעלים חדש יורש: מה נטל קנייני רשום מחייב, ומדוע הוא חשוב בזכות בנייה תורשתית.

Reallast (נטל קנייני): התשלומים שבעלים חדש יורש

Reallast הוא נטל קנייני שמכוחו חלקה חבה לצד שלישי תשלומים חוזרים או פעולות אחרות; הוא רשום במדור II של פנקס המקרקעין (Grundbuch) ומחייב כל בעלים מאוחר יותר. לבעלים של סופרמרקט אלה עלויות שאינן מופיעות בטבלת השכירויות, מהשתתפות באחזקת דרך גישה משותפת ועד דמי החכירה של זכות בנייה תורשתית (Erbbauzins), הכפופים לאותם כללים.

מה זה

אפשר להטיל על חלקה חובה לבצע פעולות חוזרות לטובת מוטב (§ 1105(1) משפט 1 BGB). המוטב יכול להיות אדם מסוים או מי שהוא באותה עת הבעלים של חלקה שכנה; הזכות אינה ניתנת אז להפרדה מאותה חלקה (§§ 1105(2), 1110 BGB). אפשר לקשור את התשלומים מלכתחילה לנסיבות משתנות, כמו מדד מחירים, אם ההסכם מגדיר את אופן החישוב מחדש (§ 1105(1) משפט 2 BGB). הנטל נרשם במדור II (§ 10(1) GBV), לעיתים קרובות בהפניה בלבד לשטר שמגדיר את הזכות (§ 874 BGB).

נטל קנייני נבדל מזיקת הנאה (Grunddienstbarkeit) בכיוונו: זיקת הנאה מחייבת את הבעלים לסבול שימוש או להימנע מפעולות (§ 1018 BGB), ואילו נטל קנייני מחייב לשלם או לפעול. הכללים על נטלים קנייניים חלים גם על חובה מוסכמת לתחזק מבנה ששכן משתמש בו מכוח זיקת הנאה, כמו דרך גישה (§ 1021 BGB). הבעלים חב אישית בתשלומים שמגיעים לפירעון בתקופת בעלותו, וכל תשלום מובטח גם בחלקה עצמה, כמו ריבית משכנתה (§§ 1107, 1108 BGB). הזכות הרשומה עצמה אינה מתיישנת; תביעות לפיגורים — כן (§ 902(1) BGB).

למה זה חשוב למשקיעים

הנטל עובר לקונה יחד עם החלקה, ועמו החובה האישית לשלם מיום ההעברה. הקונה אינו חב אישית בפיגורים של הבעלים הקודם, אבל המוטב יכול להיפרע אותם מתוך החלקה. לכן חוזה הרכישה צריך לחלק את התשלומים במועד ההעברה, והמוכר צריך לאשר שאין חוב פתוח.

הנטל הקנייני חשוב יותר מכול בחנויות שעל זכות בנייה תורשתית (Erbbaurecht), שדמי החכירה שלה כפופים לכללים על נטלים קנייניים (§ 9(1) ErbbauRG; ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). לבנק, דרגת הקדימה מכרעת אז, והיא נקבעת לפי סדר הרישומים (§ 879 BGB). הצדדים רשאים להסכים מראש שדמי החכירה ישרדו מכירה כפויה, ושבעל זכות הבנייה רשאי להקדים להם שעבוד קרקע (Grundschuld) בסכום מוסכם (§ 9(3) ErbbauRG). בלי הסכמה כזו, נטל שאינו קודם בדרגתו לתביעת הנושה המממש פוקע במכירה הפומבית (§§ 44, 52(1) ZVG).

תשתית משותפת היא המקרה האחר: דרך גישה, חניון או ניקוז שהחנות חולקת עם שכן. החובה לתחזק אותם תופסת שורה אחת במדור II, ואף לא שורה אחת בטבלת השכירויות. השוכר נושא בעלויות האלה רק במידה שחוזה השכירות מאפשר (חלק 10).

מה לבדוק

• מדור II והשטר שמאחורי כל רישום: מי הזכאי, כמה משלמים ובאיזו תדירות, והאם התשלומים צמודים;
• אישור המוטב או המוכר שאין פיגורים, וחלוקת התשלומים במועד ההעברה בחוזה הרכישה;
• בזכות בנייה תורשתית: דרגת הקדימה של דמי החכירה וההסכם שלפיו הם שורדים מכירה כפויה;
• חובות לתחזק דרכי גישה וחניונים משותפים, והאם חוזה השכירות מגלגל את העלויות האלה על השוכר.

מונחים קשורים: Grundbuch · Grunddienstbarkeit · Erbbaurecht · Grundschuld

מקורות: BGB §§ 874, 879, 902, 1018, 1021, ⁦1105–1112⁩; GBV § 10; ErbbauRG § 9; ZVG §§ 44, 52; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 7 ו-10. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Sale-and-Leaseback (מכירה וחכירה חוזרת): המוכר הוא שקבע את דמי השכירות https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-sale-and-leaseback https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-sale-and-leaseback?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:42:00 +0300 איליה גורדון המוכר הוא שקבע את דמי השכירות: מה הקונה מקבל בעסקת מכירה וחכירה חוזרת, ואיפה הסיכון.

Sale-and-Leaseback (מכירה וחכירה חוזרת): המוכר הוא שקבע את דמי השכירות

בעסקת מכירה וחכירה חוזרת (sale-and-leaseback), קמעונאי מוכר חנות שבבעלותו למשקיע ושוכר אותה מיד בחזרה לטווח ארוך: המוכר משחרר הון, והקונה מקבל חנות פעילה ושוכר מהיום הראשון. המלכודת היא שהמוכר, שמעוניין במחיר גבוה, הוא שקבע את דמי השכירות: במכפיל של 18.5, כל €10,000 נוספים בדמי השכירות השנתיים מוסיפים €185,000 למחיר (לפי חישובנו).

מה זה

מבחינה משפטית אלה שתי עסקאות באחת. נוטריון עורך את חוזה הרכישה (§ 311b(1) BGB), ומס רכישה חל על המחיר, כמו בכל רכישה ישירה (§ 1(1) מס׳ 1, § 9(1) מס׳ 1 GrEStG). חוזה השכירות, לעומת זאת, אינו עובר לקונה ממשכיר קודם, כפי שקורה ברכישה רגילה של נכס מושכר (§§ 566, 578 BGB); הוא נחתם מחדש, בתנאים שהצדדים מסכמים יחד עם המחיר.

כך נמכרות חנויות בעיקר בידי קמעונאים שמחזיקים בנדל״ן שלהם. ALDI Süd החזיקה ב-2023 בכ-65% מחנויותיה; ב-2024 מכרה Lidl ל-Captiva 16 חנויות תמורת כ-€120 מיליון (ראו חלק 4 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). חלקם של תאגידים ומפעילים במכירות נכסי קמעונאות המזון ב-2025 עמד על 12%, ו-BNP Paribas Real Estate מייחסת זאת, ככלל, לייעול של רשתות החנויות.

למה זה חשוב למשקיעים

היתרון ברור: הקמעונאי בחר להישאר. החיסרון פחות גלוי: הקמעונאי גם היה שותף לקביעת דמי השכירות, ומוכר שרוצה מחיר גבוה עשוי בהחלט להסכים לדמי שכירות גבוהים (חלק 4). החשבון פשוט: במכפיל של 18.5, כל €10,000 נוספים בדמי השכירות בשנה עולים לקונה €185,000 במחיר (לפי חישובנו). אם דמי השכירות גבוהים מרמת השוק, הקונה משלם על ההפרש במחיר היום ומאבד אותו בחידוש החוזה או בהחלפת שוכר — והבחירה בשוכרים חלופיים מצומצמת (חלק 2).

השאלה השנייה היא מדוע דווקא החנות הזו עומדת למכירה. קמעונאי שמייעל את רשת החנויות שלו מכיר את המחזור של כל חנות; הקונה אינו מכיר. חנות קטנה מהדרישות הנוכחיות של הרשת ראויה לבדיקה קפדנית במיוחד: לפי BNP Paribas Real Estate, הדרישות הן כ-2,300 מ״ר שטח להשכרה לסופרמרקט ו-1,500 מ״ר לחנות דיסקאונט. אם המגרש אינו יכול לגדול, בתום חוזה השכירות הרשת עשויה להעדיף אתר חדש במקום אחר בעיר (חלק 5).

מה לבדוק

• דמי השכירות המוסכמים מול דמי השכירות בשוק לחנויות דומות באזור, ושווי הנכס אם דמי השכירות יירדו לרמת השוק בחידוש החוזה;
• התקופה הקצובה בלי אופציות, זכויות סיום מיוחדות, החותם על חוזה השכירות וכל ערבות קבוצתית;
• חלוקת העלויות — ובראשן הגג והשלד (Dach und Fach) — וההצמדה לפי החוזה האחיד של הקמעונאי;
• גודל החנות מול דרישות הרשת, והאם תוכנית בניין העיר מתירה הרחבה;
• בעסקת תיק נכסים: אילו חנויות בחבילה חלשות מהשאר.

מונחים קשורים: Ankermieter · Asset Deal · WALT · Wertsicherungsklausel

מקורות: BGB §§ 311b, 566, 578; GrEStG §§ 1, 9; BNP Paribas Real Estate, Grocery Investment Market Germany Q4 2025; Lebensmittel Zeitung, 17 בפברואר 2023 (החנויות שבבעלות ALDI Süd); Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 2, 4 ו-5. המצב המשפטי והנתונים נכונים ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Schriftform (דרישת הכתב, § 550 BGB): פגם בצורה מאפשר לכל צד לסיים חוזה שכירות ל-15 שנה לפני הזמן https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-schriftform https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-schriftform?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:41:00 +0300 איליה גורדון פגם בצורה מאפשר לכל צד לסיים חוזה ל-15 שנה לפני הזמן: מה דורש § 550 BGB היום.

Schriftform (דרישת הכתב, § 550 BGB): פגם בצורה מאפשר לכל צד לסיים חוזה שכירות ל-15 שנה לפני הזמן

Schriftform היא דרישת הצורה שחוזה שכירות לתקופה של יותר משנה חייב לעמוד בה לפי § 550 BGB; אחרת, החוזה נחשב לחוזה לתקופה בלתי קצובה, ואפשר לסיימו בהודעה מוקדמת לפי החוק. בחוזי שכירות מסחריים מספיקה כיום צורת טקסט (Textform) — וחילופי דוא״ל עומדים בה — אבל הסכמה מהותית אחת שלא עוגנה בצורת טקסט עדיין עלולה לבטל את התקופה הקצובה שעליה נשען מחיר הסופרמרקט.

מה זה

חוזה שכירות לתקופה של יותר משנה שנכרת בלי הצורה הנדרשת נחשב כאילו נכרת לתקופה בלתי קצובה; סיומו יכול להיכנס לתוקף לא לפני שחלפה שנה ממועד המסירה (§ 550 BGB). בחוזי שכירות מסחריים שנכרתו מאז 1 בינואר 2025 מספיקה צורת טקסט (§ 578(1) משפט 2 BGB, בנוסחו לפי החוק הרביעי להקלת הנטל הבירוקרטי): הצהרה קריאה על גבי אמצעי עמיד, המציינת את זהות המצהיר (§ 126b BGB). בחוזים ישנים יותר המשיכה לחול דרישת הכתב — חתימות ידניות של הצדדים על מסמך החוזה (§ 126 BGB) — עד 1 בינואר 2026 ועד בכלל, או עד לתיקון שהוסכם ב-1 בינואר 2025 או לאחריו (סעיף 229 § 70(1) EGBGB). מאז, צורת טקסט מספיקה גם להם.

חוזה שנתפס בכלל הזה ניתן לסיום בהודעה המוקדמת שקובע החוק לשטחי עסק — כשישה חודשים. יש למסור את ההודעה לא יאוחר מיום העבודה השלישי של רבעון קלנדרי, לסוף הרבעון הבא (§ 580a(2) BGB).

למה זה חשוב למשקיעים

הכלל נועד לכך שקונה, שנכנס בנעלי המשכיר מכוח החוק (§§ 566, 578 BGB), יוכל ללמוד את תנאי החוזה ממסמכי השכירות (BGH, 27 בספטמבר 2017, XII ZR 114/16). באותו פסק דין נקבע שסעיפים המחייבים את הצדדים לרפא פגמי צורה אינם יכולים, כשלעצמם, למנוע את סיום החוזה. עם זאת, צד אינו רשאי לנצל את היעדר הצורה בהסכם מאוחר שמיטיב רק עמו כדי להשתחרר מהחוזה. כל צד, כולל השוכר, יכול לנצל פגם — מנוף מוכר לפתיחה מחדש של דמי השכירות (ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

צורת הטקסט מרככת את המלכודת הוותיקה של חתימות חסרות ונספחים תלושים, אך אינה מבטלת אותה. שינוי בדמי השכירות שסוכם בטלפון בלבד עדיין חושף חוזה ל-15 שנה — ומחיר של פי 20 מדמי השכירות, כמו בחלק 11 — להודעה מוקדמת של כשישה חודשים.

מה לבדוק

• שרשרת המסמכים המלאה של החוזה: החוזה עצמו וכל תוספת, מכתב צד ותיקון בדוא״ל;
• כל שינוי בתנאי מהותי — דמי שכירות, תקופה, המושכר, הצמדה, חלוקת עלויות — מתועד לפחות בצורת טקסט;
• בחוזה שנכרת לפני 2025: כל הודעת סיום בשל פגם בצורה שנמסרה עד 1 בינואר 2026, כשדרישת הכתב עוד חלה;
• מועד המסירה, שקובע את מועד הסיום המוקדם ביותר האפשרי.

מונחים קשורים: Due Diligence · Wertsicherungsklausel · Ankermieter

מקורות: BGB §§ 126, 126b, 550, 566, 578, 580a; EGBGB סעיף 229 § 70; Viertes Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) משנת 2024; BGH, פסק דין מ-27 בספטמבר 2017, XII ZR 114/16; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 7 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Share Deal (עסקת מניות): קונים את החברה — ואת עברה https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-share-deal https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-share-deal?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:40:00 +0300 איליה גורדון קונים את החברה — ואת עברה: מה עסקת מניות משנה ומה לא.

Share Deal (עסקת מניות): קונים את החברה — ואת עברה

בעסקת מניות (share deal) המשקיע קונה את מניות החברה שמחזיקה בנכס, לא את הנכס עצמו, ולכן פנקס המקרקעין (Grundbuch) אינו משתנה. העסקה אינה פוטרת אוטומטית ממס רכישה — עסקאות מניות ממוסות מסף של 90% — והקונה רוכש את החברה עם כל מה שהיא חייבת וכל מה שעשתה.

מה זה

חברת הנכס, בדרך כלל GmbH, נשארת הבעלים הרשום; רק בעלי המניות שלה מתחלפים. העברת מניות GmbH, וההתחייבות להעבירן, מחייבות שטר נוטריוני (§ 15(3), (4) GmbHG), ואסור לשלם את המחיר במזומן, בנכסי קריפטו, בזהב, בפלטינה או באבנים יקרות (§ 16a(1) GwG).

מס רכישה (Grunderwerbsteuer) חל כשרוכש יחיד, או קבוצה של רוכשים קשורים, מגיע להחזיק לפחות 90% מהמניות או מההשתתפות הכלכלית (§ 1(3), (3a) GrEStG). הוא חל גם כשלפחות 90% עוברים לבעלי מניות חדשים בתוך עשר שנים (§ 1(2a), (2b) GrEStG). ברכישות שלאחר 2 ביולי 2026, המבחנים המבוססים על הרוכש גוברים (§§ 1(3b), 23(28) GrEStG).

לפי § 1(3) מס׳ 1 ו-3, החבות במס נוצרת עם החתימה על הסכם רכישת המניות, או — אם הוא כפוף לתנאי מתלה — כשהתנאי מתקיים (§ 14 מס׳ 1 GrEStG). המס מוטל על שווי הנכס לפי חוק הערכת השווי (Bewertungsgesetz), לא על מחיר המניות (§ 8(2) משפט 1 מס׳ 3 GrEStG). חברת הנכס עצמה חבה במס, לבדה או לצד הרוכש (§ 13 מס׳ 5, 7, 8 GrEStG).

למה זה חשוב למשקיעים

מבנה שבו אף מבחן אינו מגיע ל-90% נשאר מחוץ לכללים האלה, אך מחייב ייעוץ מס פרטני: החזקות עקיפות, צדדים קשורים וחלון עשר השנים — כולם נספרים (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

עברה של החברה מגיע יחד עם המניות: התחייבויותיה בתחומי המס, החוזים וההתדיינויות נשארות בעינן, ולכן בדיקת הנאותות (due diligence) חייבת לכסות את החברה, לא רק את הנכס. ב-GmbH הנכס נשאר בספרים בשווי המס הקיים שלו; הקונה אינו יכול להפחית את מה ששילם מעבר לשווי הזה. הפסדים לצורכי מס (יותר מ-€1 מיליון אחרי עשר שנים בדוגמה שלנו) נשללים ככלל אם יותר מ-50% מהמניות עוברים לקונה אחד בתוך חמש שנים. הם נשמרים רק עד גובה הרווחים הגלומים החייבים במס (§ 8c KStG; חלק 11). ועקרון האמון הציבורי בפנקס המקרקעין מגן על רוכשי זכויות במקרקעין (§ 892 BGB), לא על קוני מניות, שנאלצים להסתמך על מצגים בדבר זכויות הבעלות של החברה.

מה לבדוק

• כל מבחני ה-90% שב-§ 1(2a) עד (3a) GrEStG, כולל החזקות עקיפות והעברות בעשר השנים האחרונות;
• דיווח למשרד המס בתוך חודש (§ 19(3) GrEStG); בלי דיווח מלא ובמועד, ביטול העסקה אינו מזכה בהקלה (§ 16(5) GrEStG);
• בדיקת נאותות תאגידית ומיסויית, מגובה במצגים ובשיפוי בגין מסים;
• ערכי הספרים לצורכי מס וההפסדים המועברים של החברה — מגולמים במחיר;
• בחברה זרה רוכשת שמגיעה ל-90%: הנהנים הסופיים שלה במרשם השקיפות (Transparenzregister; § 20(1) GwG).

מונחים קשורים: Grunderwerbsteuer · GmbH · Transparenzregister

מקורות: GrEStG §§ 1, 8, 13, 14, 16, 19, 23 (בנוסחו המתוקן מיום 29 ביוני 2026); GmbHG § 15; GwG §§ 16a, 20; KStG § 8c; BGB § 892; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 9 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Solidaritätszuschlag (היטל סולידריות): חברות משלמות אותו תמיד https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-solidaritaetszuschlag https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-solidaritaetszuschlag?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:39:00 +0300 איליה גורדון חברות משלמות אותו תמיד: איך היטל הסולידריות נכנס לכל שיעור מס של בעלי סופרמרקט בגרמניה.

Solidaritätszuschlag (היטל סולידריות): חברות משלמות אותו תמיד

היטל הסולידריות (Solidaritätszuschlag) מוסיף 5.5% למס ההכנסה ולמס החברות, כולל מס שמנוכה במקור (§§ 1, 3, 4 SolZG 1995). מאז 2021 יחידים משלמים אותו רק מעל סף, אבל כל חברה עדיין משלמת אותו, ומסי הניכוי במקור נושאים בו בלי סף — ומכאן השיעורים האופייניים לגרמניה, 15.825% ו-26.375%.

מה זה

ההיטל הונהג ב-1 בינואר 1995 כהיטל משלים על מס ההכנסה ועל מס החברות; מאז 1998 שיעורו 5.5% מהמס (§ 4 SolZG). בסיסו הוא מס החברות ומס ההכנסה שנקבעו בשומה, מס הניכוי במקור על הכנסות מהון והניכוי במקור לפי § 50a EStG (§ 3(1) SolZG); מס העסקים אינו נושא היטל. החל מ-2026 יחידים משלמים אותו רק אם מס ההכנסה שלהם עולה על €20,350, או על €40,700 לבני זוג בשומה משותפת, ומעט מעל הסף הוא נכנס בהדרגה (§ 3(3), § 4 משפט 2 SolZG). על המס בשיעור 25% על הכנסות מהון, ההיטל חל בלי סף.

במרץ 2025 דחה בית המשפט החוקתי הפדרלי עתירה חוקתית נגד המשך גביית ההיטל (BVerfG, 26 במרץ 2025, 2 BvR 1505/20). לפי בית המשפט, הצורך התקציבי הנוסף של התקציב הפדרלי שנגרם מאיחוד גרמניה לא הסתיים באופן מובהק, אך על המחוקק להמשיך לבחון זאת.

למה זה חשוב למשקיעים

טבלה 1. עם ההיטל, מס החברות של GmbH אמור לרדת לפי החקיקה מ-15.825% ל-10.55% עד 2032

⁧עם היטל של 5.5%⁩	⁧מס חברות⁩	⁧שנה⁩
15.825%	15%	⁦2026–2027⁩
14.77%	14%	2028
13.715%	13%	2029
12.66%	12%	2030
11.605%	11%	2031
10.55%	10%	⁧החל מ-2032⁩

חישוב: השיעור לפי § 23(1) KStG כפול 1.055.

לבעלים של סופרמרקט ההיטל הוא חלק מכל שיעור. GmbH מנכה מדיבידנד 25% ועוד 1.375 נקודות אחוז — 26.375%. מריבית שמשולמת למלווה שהוא תושב תחום שיפוט הכלול ברשימת מקלטי המס הגרמנית (StAbwV), היא מנכה 15% (15.825% עם היטל הסולידריות; § 10(2) StAbwG, § 3(1) מס׳ 6 SolZG). החוק כבר קובע את הפחתות מס החברות שנה אחר שנה, אבל להיטל אין מועד סיום: הוא ייגבה עד שחוק יבטל אותו.

מה לבדוק

• בחישובי תשואה, שיעורים הכוללים את ההיטל: 15.825% ל-GmbH ו-26.375% לדיבידנדים;
• ביחיד: האם מס ההכנסה עולה על סף ה-€20,350 (€40,700 לבני זוג);
• באישורי הניכוי במקור: שורה נפרדת להיטל;
• במודלים ארוכי טווח: המשך קיומו של ההיטל כהנחה, לא כנתון.

מונחים קשורים: Körperschaftsteuer · Kapitalertragsteuer · Abgeltungsteuer

מקורות: SolZG 1995 §§ ⁦1–4⁩, 6; KStG § 23(1); EStG §§ 43a, 50a; StAbwG § 10(2); BVerfG, פסק דין מ-26 במרץ 2025, 2 BvR 1505/20. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Sondergebiet (SO, אזור מיוחד): ההגנה שגם מגבילה את הצמיחה https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-sondergebiet https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-sondergebiet?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:38:00 +0300 איליה גורדון ההגנה שגם מגבילה את הצמיחה: מה אזור מיוחד מתיר לסופרמרקט, ומה הוא חוסם.

Sondergebiet (SO, אזור מיוחד): ההגנה שגם מגבילה את הצמיחה

Sondergebiet הוא אזור מיוחד בתוכנית בניין עיר, המיועד לשימוש שאינו מתאים לאף סוג אזור רגיל, כמו קמעונאות בהיקף גדול. מחוץ לאזור ליבה, זו כמעט הכתובת היחידה לסופרמרקט ששטח המכירה שלו עולה על 800 מ״ר ושהשפעותיו על סביבתו אינן זניחות, אבל בדרך כלל האזור מגביל את שטח המכירה של החנות ואת מגוון המוצרים שלה.

מה זה

החוק מכיר בשני סוגים של אזורים מיוחדים: אזורי נופש, כמו אזורי בתי נופש וקמפינג (§ 10 BauNVO), ואזורים אחרים השונים באופן מהותי מהסוגים הרגילים (§ 11(1) BauNVO). בסוג השני, התוכנית חייבת לציין את הייעוד ואת סוג השימוש. בין הדוגמאות שבחוק: אזורי חנויות, אזורים למרכזי קניות ולקמעונאות בהיקף גדול, ואזורים למרפאות, לנמלים ולאנרגיה מתחדשת (§ 11(2) BauNVO). בתשריט מסומן אזור כזה באותיות SO ובציון ייעודו, בצבע כתום (הנספח ל-PlanZV, פריט 1.4.2).

חנות נחשבת לחנות בהיקף גדול משעולה שטח המכירה שלה על 800 מ״ר (BVerwG, 24 בנובמבר 2005, 4 C 10.04). אם עלולות להיות לה השפעות שאינן זניחות על סביבתה, היא מותרת רק באזור ליבה או באזור מיוחד שיועד לה (§ 11(3) משפט 1 BauNVO). מעל 1,200 מ״ר של שטח בנייה כולל, השפעות כאלה מוחזקות ככלל כקיימות, אך אפשר לסתור את החזקה לשני הכיוונים (§ 11(3) משפטים 3 ו-4 BauNVO). בתוך אזור מיוחד, הרשות המקומית רשאית להגביל את שטח המכירה של בניין או של מגרש מסוים. בית המשפט פסק, עם זאת, שתקרה לכל שטח האזור אינה מותרת: היא הופכת את הפיתוח למרוץ שבו המכסה הולכת למבקש הראשון (BVerwG, 3 באפריל 2008, 4 CN 3.07, פסקאות 16 ו-17).

למה זה חשוב למשקיעים

אזור מיוחד הוא העמדה התכנונית שקשה למתחרים לשכפל: מתחרה גדול זקוק לאזור ליבה או לאזור מיוחד משלו, ולכן להחלטה של הרשות המקומית (ראו חלק 5 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). הצד השני הוא תקרה. האזור קובע בדרך כלל את השימוש, את שטח המכירה המרבי ולעיתים קרובות גם את מגוון המוצרים. הרחבה אל "הרזרבה השקטה" של 450 מ״ר לכל סופרמרקט, או שוכר מסוג אחר, מחייבים לכן תוכנית מתוקנת (חלק 3).

אם האזור המיוחד נוצר בתוכנית בניין עיר מבוססת פרויקט (vorhabenbezogener Bebauungsplan), מגיע עמה חוזה. היזם מתחייב להשלים את הפרויקט עד מועד מסוים, והחלפת היזם טעונה הסכמה של הרשות המקומית. אם הפרויקט אינו מושלם בזמן, התוכנית מבוטלת ככלל, בלי פיצוי ליזם (§ 12(1), (5), (6) BauGB). ברכישה בשלב הבנייה (חלק 6) המועד הזה הוא סיכון ממשי לא פחות מתקופת התוקף של היתר בנייה.

מה לבדוק

• הוראות האזור — שימוש, שטח מכירה מרבי, מגוון מוצרים — והאם התקרה חלה על הבניין או על האזור כולו;
• האם השטח המותר יתאים לפורמט שהשוכר ירצה בחידוש החוזה;
• בתוכנית מבוססת פרויקט: חוזה הביצוע, המועד שנקבע בו והסכמת הרשות המקומית לכל החלפת יזם;
• האם הייעוד של האזור מתיר פורמט אחר אם השוכר הנוכחי עוזב.

מונחים קשורים: Bebauungsplan · Großflächiger Einzelhandel · Kerngebiet · Verkaufsfläche

מקורות: BauNVO §§ 10, 11; הנספח ל-PlanZV, פריט 1.4.2; BauGB § 12; BVerwG, פסק דין מ-24 בנובמבר 2005, 4 C 10.04; BVerwG, פסק דין מ-3 באפריל 2008, 4 CN 3.07; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3, 5 ו-6. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Sonderkündigungsrecht (זכות סיום מיוחדת): ההכנסה הבטוחה מסתיימת ביציאה הראשונה האפשרית של השוכר https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-sonderkuendigungsrecht https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-sonderkuendigungsrecht?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:37:00 +0300 איליה גורדון ההכנסה הבטוחה מסתיימת ביציאה הראשונה האפשרית של השוכר: העילות שבחוק ובחוזה לסיום מוקדם.

Sonderkündigungsrecht (זכות סיום מיוחדת): ההכנסה הבטוחה מסתיימת ביציאה הראשונה האפשרית של השוכר

Sonderkündigungsrecht היא זכות לסיים חוזה שכירות לפני תום התקופה המוסכמת, מטעם שנקבע במפורש בחוק או בחוזה, בדרך כלל בהודעה מוקדמת לפי החוק של כשישה חודשים (§ 580a BGB). לבעלים של סופרמרקט, כל זכות כזו היא מועד יציאה אפשרי של השוכר, וההכנסה הבטוחה מסתיימת בראשון שבהם, לא ביום האחרון של החוזה.

מה זה

בשטחי עסק, את הודעת הסיום לפי החוק יש למסור לא יאוחר מיום העבודה השלישי של רבעון, לסוף הרבעון הבא — כשישה חודשים (§ 580a(2), (4) BGB). העילות שבחוק מפורטות בטבלה 1. את הזכויות החוזיות מנסחים הצדדים, והחוזים האחידים של הקמעונאים כוללים אותן לעיתים (ראו חלק 2 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

טבלה 1. שבע עילות שבחוק יכולות לסיים חוזה שכירות מסחרי מוקדם, רובן בהודעה מוקדמת של כשישה חודשים

⁧הודעה מוקדמת⁩	⁧מי רשאי לסיים⁩	⁧עילה⁩
⁧לפי החוק⁩	⁧השוכר⁩	⁧סירוב להסכים לשכירות משנה (§ 540(1) BGB)⁩
⁧לפי החוק⁩	⁧כל אחד מהצדדים, לאחר שחלפו 30 שנה מהמסירה⁩	⁧חוזה שכירות ליותר מ-30 שנה (§ 544 BGB)⁩
⁧לסוף החודש השני שלאחר קבלת ההודעה; החוזה יכול לקבוע אחרת⁩	⁧השוכר⁩	⁧הודעה על מודרניזציה (§§ 555e, 578(2) BGB)⁩
⁧לפי החוק⁩	⁧היורש והמשכיר, בתוך חודש⁩	⁧מות שוכר שהוא אדם טבעי (§ 580 BGB)⁩
⁧שלושה חודשים לסוף חודש⁩	⁧נאמן חדלות הפירעון⁩	⁧חדלות פירעון של השוכר (§ 109(1) InsO)⁩
⁧לפי החוק⁩	⁧הקונה, רק למועד המותר הראשון⁩	⁧רכישה מנאמן חדלות הפירעון (§ 111 InsO)⁩
⁧לפי החוק⁩	⁧הקונה, רק למועד המותר הראשון⁩	⁧רכישה במכירה פומבית כפויה (§ 57a ZVG)⁩

למה זה חשוב למשקיעים

כל זכות מיוחדת מקצרת את התקופה שהקונה משלם עליה. זכויות סיום מוקדם חריגות הן בין סימני האזהרה בבחינת נכס ליבה (חלק 12): התקופה הקצובה שנותרה מסתיימת במועד היציאה האפשרי הראשון.

חדלות פירעון של השוכר גוברת על כל תקופה. הנאמן רשאי לסיים בהודעה מוקדמת של שלושה חודשים לסוף חודש, תהא התקופה המוסכמת אשר תהא, ולמשכיר נותרת רק תביעת פיצויים כנושה בהליך חדלות הפירעון (§ 109(1) InsO). לכן החותם על החוזה והערבות הקבוצתית חשובים יותר מהשלט שמעל הדלת: Schlecker, באותה עת רשת הפארם הגדולה באירופה, הגישה בקשה לחדלות פירעון ב-2012 (חלק 12). הצד השני של המטבע: קונה במכירה פומבית כפויה או מנאמן חדלות פירעון רשאי בעצמו לסיים את חוזה השכירות למועד המותר הראשון, ומי שקונה או מממן נכסים במצוקה מביא זאת בחשבון.

אם סוחר עצמאי חתם על החוזה כאדם טבעי, מותו מוסיף לסיכונים: גם היורש וגם המשכיר רשאים לסיים בהודעה מוקדמת לפי החוק (§ 580 BGB). פגם בצורה אינו זכות מיוחדת, אך פועל במידה רבה כמוה: החוזה הופך לחוזה לתקופה בלתי קצובה, ואפשר לסיימו בהודעה מוקדמת של כשישה חודשים (§§ 550, 578(1), 580a(2) BGB).

מה לבדוק

• כל זכות סיום מיוחדת שבחוזה: עילות, מועדים, תקופות הודעה מוקדמת, פיצוי;
• סעיפי שכירות המשנה והקריטריונים להסכמה, כדי שסירוב לא יפתח לשוכר פתח יציאה;
• מצבו הפיננסי של החותם וכל ערבות קבוצתית, למקרה של חדלות פירעון;
• האם החוזה משנה את הזכות שלפי § 555e BGB;
• מועד היציאה האפשרי הראשון של השוכר: עד אליו נמשכת התקופה הבטוחה.

מונחים קשורים: Schriftform (§ 550 BGB) · Untervermietung · Verlängerungsoption

מקורות: BGB §§ 540, 544, 550, 555e, 578, 580, 580a; InsO §§ 109, 111; ZVG § 57a; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 2 ו-12. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Spekulationsfrist (תקופת ההחזקה): עשר שנים בין שני חוזים https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-spekulationsfrist https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-spekulationsfrist?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:36:00 +0300 איליה גורדון עשר שנים בין שני חוזים: מי פטור ממס על רווח ממכירת נדל״ן בגרמניה, ומי לא.

Spekulationsfrist (תקופת ההחזקה): עשר שנים בין שני חוזים

Spekulationsfrist ("תקופת הספקולציה") הוא הכינוי המקובל לכלל עשר השנים שב-§ 23 EStG: יחיד משלם מס הכנסה על רווח מנדל״ן גרמני שנמכר בתוך עשר שנים מהרכישה, ואינו משלם מס כזה לאחר מכן. התקופה נמדדת בין המועדים של חוזי הרכישה והמכירה הנוטריוניים, ולחברות, כולל GmbH, אין תקופה כזו: הרווחים שלהן ממכירה ממוסים תמיד.

מה זה

החוק רואה כעסקת מכירה פרטית (privates Veräußerungsgeschäft) מכירה של מקרקעין, או של זכויות שדינן כדין מקרקעין, בתוך עשר שנים מהרכישה (§ 23(1) משפט 1 מס׳ 1 EStG). מבנים שהוקמו או הורחבו בתקופה הזו נכללים בכלל. הרווח הוא מחיר המכירה בניכוי עלויות המכירה ובניכוי עלות הרכישה, שמופחתת תחילה בפחת שנדרש (§ 23(3) משפטים 1 ו-4 EStG). פחת שהקטין את המס על הכנסות השכירות מגדיל אפוא את הרווח החייב במכירה בתוך התקופה.

התקופה נמדדת בין המועדים של החוזים שיוצרים את ההתחייבויות — בנדל״ן, חוזי הרכישה הנוטריוניים, לא הרישומים בפנקס המקרקעין (H 23 EStH, בהסתמך על הפסיקה של BFH). יורש או מקבל מתנה ממשיך את התקופה של קודמו (§ 23(1) משפט 3 EStG), וחלק בשותפות נחשב לחלק בנכסיה (משפט 4). החוק רואה כמכירה אפילו העברה של הנכס לחברה שלכם ללא תמורה (משפט 5 מס׳ 2).

למה זה חשוב למשקיעים

טבלה 1. רק יחיד פטור ממס אחרי עשר שנים; GmbH משלמת בכל תקופת החזקה

⁧הרווח בגרמניה⁩	⁧מי מוכר מה⁩
⁧ממוסה בשיעורים של עד 45% בתוספת היטל הסולידריות⁩	⁧יחיד — נכס שהוחזק 10 שנים לכל היותר⁩
⁧אינו ממוסה⁩	⁧יחיד — נכס שהוחזק יותר מ-10 שנים⁩
⁧ממוסה בחברה, בכל תקופת החזקה⁩	⁧GmbH — נכס⁩
⁧ממוסה בכל תקופת החזקה; 60% מהרווח חייבים במס (§§ 3 מס׳ 40, 17 EStG); אצל תושב חוץ — בכפוף לאמנת המס⁩	⁧יחיד — החזקה של 1% או יותר ב-GmbH⁩

אצל תושב חוץ, רווח בתוך התקופה הוא הכנסה שמקורה בגרמניה (§ 49(1) מס׳ 8 EStG), ולא חל עליו סכום פטור בסיסי (§ 50(1) משפט 2 EStG). אמנות המס של גרמניה משאירות בדרך כלל את זכות המיסוי על רווחים כאלה בידי המדינה שבה שוכן הנכס (למשל, סעיף 13(1) לאמנה עם אוסטריה). רק יחיד שמחזיק בנכס באופן אישי זוכה בפטור — ולכן נושא באחריות בלתי מוגבלת ובמס פרוגרסיבי על דמי השכירות (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). הפסדים ממכירות כאלה ניתנים לקיזוז רק מול רווחים ממכירות מאותו סוג (§ 23(3) משפטים 7 ו-8 EStG).

מה לבדוק

• המועדים של חוזי הרכישה והמכירה הנוטריוניים — לא מועד הרישום ולא מועד המסירה;
• בנכס שהתקבל בירושה או במתנה: המועד שבו קנה אותו הקודם;
• הפחת שנדרש: בתוך התקופה הוא מגדיל את הרווח החייב;
• האם נכס שאתם מתכננים להעביר לחברה שלכם עדיין נמצא בתוך עשר השנים.

מונחים קשורים: AfA · GmbH · Doppelbesteuerungsabkommen

מקורות: EStG §§ 3 מס׳ 40, 17, 23, 49(1) מס׳ 8, 50(1); H 23 EStH; האמנה למניעת כפל מס בין אוסטריה לגרמניה, סעיף 13; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 9. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Staffelmiete (שכירות מדורגת): לוודאות יש מחיר, והאינפלציה קובעת אותו https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-staffelmiete https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-staffelmiete?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:35:00 +0300 איליה גורדון לוודאות יש מחיר, והאינפלציה קובעת אותו: מדרגות מול הצמדה בחוזה שכירות של סופרמרקט.

Staffelmiete (שכירות מדורגת): לוודאות יש מחיר, והאינפלציה קובעת אותו

Staffelmiete היא שכירות שההעלאות שלה נקבעות בחוזה מראש, מועד אחר מועד, ובחוזה שכירות מסחרי לא חלות עליה המגבלות של § 557a BGB, שנועדו לדיור. מאחר שהמדרגות אינן קשורות לשום מדד, הן פועלות גם במקום שבו הצמדה אוטומטית אינה אפשרית — למשל, בחוזה לתקופה של פחות מעשר שנים.

מה זה

בדיור, § 557a BGB דורש צורת כתב וציון כל מדרגה באירו. כל רמה חייבת להימשך שנה לפחות, העלאות אחרות אסורות בינתיים, ואת זכות השוכר לסיים את החוזה אפשר לשלול לארבע שנים לכל היותר. הכללים האלה אינם חלים על שטחי עסק (§ 578 BGB): הצדדים בוחרים את גודל המדרגות, את תדירותן ואת צורתן — סכום או אחוז — ובלבד שהחוזה עומד בדרישת צורת הטקסט.

האיסור על סעיפי מחיר חל על סכומים שנקבעים באופן אוטומטי לפי המחיר או השווי של סחורות ושירותים אחרים (§ 1(1) PrKG). המדרגות אינן קשורות לשום דבר, ולכן סף עשר השנים שב-§ 3 PrKG אינו חל עליהן. חוזה שכירות מסחרי יכול לשלב מדרגות והצמדה בחלקים שונים של התקופה; בחלק הצמוד, ה-PrKG חל במלואו.

למה זה חשוב למשקיעים

לוודאות יש מחיר, ואפשר לחשב אותו. ניקח מקרה מסוגנן (לפי חישובנו): בדמי שכירות התחלתיים של €500,000 לשנה, כמו בדוגמה המספרית שלנו (ראו חלק 11 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"), מדרגות של 2% בשנה מכניסות כ-€8.65 מיליון על פני 15 שנה. הצמדה כפי שמודלה שם — 70% מאינפלציה של 2%, כלומר 1.4% בשנה — מכניסה כ-€8.28 מיליון (חלק 11). ההפרש של כ-€365,000 נוטה לטובת המדרגות רק כל עוד האינפלציה נשארת מתחת לכ-2.9% בשנה: כש-70% ממנה מגולגלים על השוכר, ההצמדה עוקפת מדרגות של 2% מהרמה הזו.

לצורכי שומה ומימון, צמיחה שכתובה בחוזה נוחה: היא אינה תלויה באינפלציה העתידית. הצד השני הוא הסיכון של דמי שכירות מנופחים. אם המדרגה האחרונה מסתיימת מעל דמי השכירות בשוק, השוכר ידרוש הפחתה בחידוש החוזה או לא יחדש כלל, וקונה בשלב מאוחר של התקופה לא ישלם על דמי שכירות שמעל השוק. לפי ניסיוננו, מדרגות מופיעות בחוזי השכירות של קמעונאי המזון בתדירות נמוכה בהרבה מהצמדה.

מה לבדוק

• המועד והגודל של כל מדרגה, באירו או באחוזים;
• המדרגה האחרונה מול דמי השכירות בשוק בתום התקופה;
• האם הצמדה חלה במקביל באותה תקופה, והאם היא עומדת בדרישות ה-PrKG;
• מה קורה למדרגות בתקופה של אופציית הארכה;
• האם כל שינוי בלוח המדרגות נעשה בצורת טקסט (§ 578(1) משפט 2 BGB).

מונחים קשורים: Indexmiete · Wertsicherungsklausel · Gewerbemietvertrag

מקורות: BGB §§ 557a, 578; PrKG §§ 1, 3; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 11; הדוגמה: חישוב שלנו. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Stellplatznachweis (הוכחת מקומות חניה): החניה כתנאי בהיתר https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-stellplatznachweis https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-stellplatznachweis?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:34:00 +0300 איליה גורדון החניה כתנאי בהיתר: מה הוכחת מקומות החניה מחייבת, ומה היא עולה לבעלים של סופרמרקט.

Stellplatznachweis (הוכחת מקומות חניה): החניה כתנאי בהיתר

Stellplatznachweis הוא החלק בבקשה להיתר שמוכיח שלבניין יהיו מקומות החניה שהחוק דורש, ומראה היכן הם ימוקמו. לפחות מחוץ לערים הגדולות, הקונים עדיין נוסעים ברכב לסופרמרקט לקנייה השבועית (ראו חלק 1 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"), ולכן החניה היא בבת אחת תנאי בהיתר, דרישה של השוכר ועלות לבעלים.

מה זה

חוק הבנייה של כל מדינה פדרלית קובע כמה מקומות נדרשים והיכן מותר למקם אותם, והגישות שונות מאוד. בבאדן-וירטמברג חייבים להיות מספיק מקומות לשימוש הרגיל בבניין, בהתחשב בתחבורה הציבורית. עד רבע ממקומות החניה לרכב אפשר להחליף בחניית אופניים, בשיעור של ארבעה מקומות לאופניים לכל מקום לרכב (§ 37(1) LBO BW). מקומות על מגרש אחר מותרים אם שעבוד במשפט הציבורי (Baulast) מבטיח אותם. כשאי אפשר ליצור מקומות, או שאפשר רק בקושי רב, הבעלים רשאי לשלם לרשות המקומית סכום במקומם, בהסכמתה (§ 37(5), (6) LBO BW).

בבוואריה החובה קמה רק אם חוק עזר עירוני מטיל אותה; תקנה של המדינה קובעת את מספר המקומות, ומספר נמוך יותר בחוק העזר גובר (סעיף 47 BayBO). בנורדריין-וסטפאליה, חוק עזר עירוני או תוכנית בניין העיר קובעים את המספר, וחוק עזר מקומי רשאי להתיר פדיון של החובה בתשלום (§ 48(1) BauO NRW). שם גם חניון חדש של בניין שאינו למגורים, שנדרשים לו יותר מ-35 מקומות, חייב — אם הוא מתאים לניצול סולארי — לשאת מתקן סולארי, או עץ אחד לכל חמישה מקומות (§ 48(1a) BauO NRW).

למה זה חשוב למשקיעים

החניון הוא חלק מהבניין המאושר. צמצומו לטובת הרחבה או ביתן בלי הליך חדש מסוכן, ושינוי שימוש מחייב ספירה מחדש (§ 37(3) LBO BW). אם חלק מהמקומות נמצאים על מגרש שכן, החנות תלויה בשעבוד במשפט הציבורי ובזיקת הנאה הרשומה בפנקס המקרקעין של השכן. בחוזה שכירות טיפוסי, חידוש משטח החניון נשאר לעיתים קרובות על המשכיר, ואילו עלויות התאורה והניקוז מחולקות בדרכים שונות (חלק 10).

נוספו חובות חדשות. הבעלים של בניין שאינו למגורים שבו או לידו יותר מ-20 מקומות חניה חייב, אחרי 1 בינואר 2025, להעמיד לפחות עמדת טעינה אחת לרכב חשמלי (§ 10(1) GEIG). בניין חדש שאינו למגורים עם יותר משישה מקומות זקוק לתשתית כבלים לכל מקום שלישי ולעמדת טעינה אחת (§ 7 GEIG).

מה לבדוק

• מספר המקומות בהיתר מול המספר בשטח, כולל מקומות נגישים וחניית אופניים;
• מקומות על מגרשים שכנים, כל אחד מהם מובטח בשעבוד במשפט הציבורי ובזיקת הנאה;
• תנאי החניה שבהיתר, וכל סכום ששולם במקום מקומות חסרים;
• עמדת הטעינה ש-§ 10 GEIG דורש, ומי משלם לפי חוזה השכירות על התקנתה ועל הפעלתה;
• האופן שבו חוזה השכירות מחלק את עלויות המשטח, התאורה והניקיון של החניון.

מונחים קשורים: Baulast · Grunddienstbarkeit · Baugenehmigung · Betriebskosten

מקורות: LBO BW § 37; BayBO סעיף 47; BauO NRW § 48; GEIG §§ 7, 10; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 1 ו-10. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Steueroasen-Abwehrgesetz (חוק ההגנה מפני מקלטי מס): רוסיה ברשימה https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-steueroasen-abwehrgesetz https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-steueroasen-abwehrgesetz?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:33:00 +0300 איליה גורדון רוסיה ברשימה: מה חוק ההגנה מפני מקלטי מס משנה בריבית ובדיבידנדים של GmbH המחזיקה סופרמרקט.

Steueroasen-Abwehrgesetz (חוק ההגנה מפני מקלטי מס): רוסיה ברשימה

חוק ההגנה מפני מקלטי מס (Steueroasen-Abwehrgesetz, StAbwG) מטיל מסים וחובות נוספים על עסקאות עם תחומי שיפוט הכלולים ברשימת מקלטי המס הגרמנית (StAbwV), שרוסיה נכללת בה מאז 20 בדצמבר 2023. ל-GmbH המחזיקה סופרמרקט חשובות במיוחד שתי השפעות: ניכוי מס במקור בשיעור 15% (15.825% עם היטל הסולידריות) מריבית שמשולמת למלווה שהוא תושב שם, ואמנות מס שאינן מגבילות עוד את זכויות המיסוי של גרמניה.

מה זה

החוק מ-25 ביוני 2021 חל מאז 1 ביולי 2021, והאמצעים שבו — מאז 2022 (§ 13 StAbwG). את הרשימה קובעת תקנה, ה-StAbwV, על בסיס הרשימה של האיחוד האירופי. נכון ל-10 באוקטובר 2026 היא מונה 11 תחומי שיפוט: סמואה האמריקנית, אנגווילה, פיג׳י, גואם, פלאו, פנמה, רוסיה, סמואה, טרינידד וטובגו, איי הבתולה של ארצות הברית וונואטו (§ 2(1) StAbwV). רשימת האיחוד האירופי השתנתה מאז העדכון שלה מ-17 בפברואר 2026 — פיג׳י, סמואה וטרינידד וטובגו הוסרו ממנה, וייטנאם ואיי טרקס וקייקוס נוספו — אבל לעניין המסים הגרמניים, ה-StAbwV היא שקובעת. התושבות נקבעת לפי מקום המגורים או מקום השהייה הרגיל של יחיד, ולפי המושב או מקום הניהול של חברה (§ 2(2) StAbwG); האזרחות אינה רלוונטית.

טבלה 1. ריבית למלווה מתחום שיפוט שברשימה נושאת 15%, ודיבידנד לבעל מניות כזה 26.375% בלי הקלה מכוח אמנה

⁧ההשפעה של החוק⁩	⁧תשלום או חובה⁩
⁧ניכוי מס במקור בשיעור 15% (15.825% עם היטל הסולידריות), גם אם ההלוואה אינה מובטחת (§ 10 StAbwG)⁩	⁧ריבית על הלוואת בעלים⁩
⁧26.375% בלי הפחתה מכוח אמנה (§ 1(3) StAbwG)⁩	⁧דיבידנדים⁩
⁧אינו נשלל, משום שהריבית ממוסה אצל המקבל (§ 8 משפט 2 מס׳ 1 StAbwG)⁩	⁧ניכוי הריבית ב-GmbH⁩
⁧תיעוד מורחב של עסקאות, של חוזים ושל כל אחד מבעלי המניות של הצד שכנגד, שיש להגישו למשרד המס לא יאוחר משנה לאחר תום השנה (§ 12 StAbwG)⁩	⁧תיעוד עסקאות⁩

למה זה חשוב למשקיעים

בדוגמה המספרית שלנו (ראו חלק 11 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"), ה-GmbH משלמת למשקיע €327,000 ריבית בשנה. אם המלווה הוא תושב רוסיה, ה-GmbH מנכה 15% (15.825% עם היטל הסולידריות), כ-€51,700, ומדווחת עליהם דרך הפורטל של המשרד המרכזי הפדרלי למסים (BZSt). לגבי תושבי תחומי שיפוט שברשימה, אמנות המס אינן מגבילות את זכויות המיסוי של גרמניה (§ 1(3) משפט 2 StAbwG), ולכן השעיית אמנת המס בין גרמניה לרוסיה החל מ-2027 אינה משנה דבר לגבי האמצעים האלה. הרשימה מתעדכנת בהתאם לרשימת האיחוד האירופי, והאמצעים פוקעים מהמועד שבו תחום שיפוט מוסר מה-StAbwV (§ 1 מס׳ 2, § 2(2) StAbwV).

מה לבדוק

• מקום התושבות לצורכי מס של כל מלווה ובעל מניות בכל מועד תשלום — לא האזרחות שלהם;
• ניכוי המס לפי § 10 StAbwG והדיווח עליו בכל תשלום ריבית;
• התיעוד לפי § 12 StAbwG, לא יאוחר משנה לאחר תום השנה;
• הנוסח העדכני של ה-StAbwV: הרשימה משתנה בהתאם לרשימת האיחוד האירופי.

מונחים קשורים: Gesellschafterdarlehen · Doppelbesteuerungsabkommen · Solidaritätszuschlag

מקורות: StAbwG §§ 1, 2, 8, 10, 12, 13; StAbwV §§ 1, 2; SolZG 1995 § 3(1) מס׳ 6; מועצת האיחוד האירופי, הרשימה המעודכנת של תחומי שיפוט שאינם משתפים פעולה, מ-17 בפברואר 2026; הפורטל הפדרלי לשירותים מינהליים (FIM), השירות "Steuerabzugsverfahren für Quellensteuer nach § 10 StAbwG"; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 9 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Teileigentum (בעלות ביחידה שאינה למגורים): קול אחד מני רבים https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-teileigentum https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-teileigentum?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:32:00 +0300 איליה גורדון קול אחד מני רבים: מה בעלות ביחידה שאינה למגורים מאפשרת לבעלים של סופרמרקט, ומה לא.

Teileigentum (בעלות ביחידה שאינה למגורים): קול אחד מני רבים

Teileigentum היא בעלות ביחידה שאינה למגורים בתוך בניין, שאינה ניתנת להפרדה מחלק במגרש המשותף ובחלקים המשותפים של הבניין. למשקיע משמעות הדבר היא סופרמרקט בלי מגרש משלו ובלי שליטה מלאה: קהילת הבעלים מחליטה על הגג, על החזית ולעיתים גם על החניה, ולפי החוק לחנות יש קול אחד, כמו לכל דירה.

מה זה

חוק הבעלות בדירות (WEG) מבחין בין בעלות בדירה לבין בעלות בשטחים שאינם למגורים — Teileigentum — ומחיל על שתיהן את אותם כללים (§ 1(1), (3), (6) WEG). בעלות נפרדת ביחידה אינה ניתנת למכירה או לשעבוד בלי החלק בבעלות המשותפת שהיא שייכת אליו (§ 6(1) WEG). הרכוש המשותף הוא המגרש וחלקי הבניין שאינם בבעלות נפרדת של איש (§ 1(5) WEG). לכל יחידה דף רישום משלה בפנקס המקרקעין (Grundbuch), ה-Teileigentumsgrundbuch (§ 7(1), (5) WEG), והצהרת החלוקה (Teilungserklärung) קובעת את גבולות היחידה ואת כללי הקהילה.

למה זה חשוב למשקיעים

במסגרת החוק וכללי הקהילה, בעלים רשאי להשכיר את היחידה שלו או להשתמש בה בדרך אחרת (§ 13(1) WEG), אבל את הרכוש המשותף מנהלת הקהילה. החלטות מתקבלות ברוב הקולות שניתנו, קול אחד לכל בעלים, אלא אם הוסכם אחרת (§ 25(1), (2) WEG). החלטה שאינה בטלה עומדת בתוקפה עד שבית משפט מבטל אותה, ואפשר לתקוף אותה רק בתוך חודש (§§ 23(4), 45 WEG). כל בעלים אחראי כלפי נושי הקהילה לפי חלקו (§ 9a(4) WEG).

זה מעצב את חוזה השכירות. חוזה עם רשת אינו יכול להעניק לשוכר יותר ממה שהצהרת החלוקה והחלטות האסיפה מתירות: הרחבת החנות אל הרכוש המשותף, למשל, טעונה החלטה של אסיפת הבעלים (§ 20(1) WEG). השוכר מחזיר תשלומים לקהילה רק במידה שהחוזה מציין בבירור את סוגי העלויות האלה (ראו חלק 10 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

יש יתרון אחד: לרשות המקומית אין זכות קדימה כשיחידה כזו נמכרת (§ 24(2) BauGB), ולכן אין צורך להמתין להחלטתה.

מה לבדוק

• הצהרת החלוקה: השימוש ביחידה, החלק שלה, חלוקת העלויות וכללי ההצבעה;
• גודל קרן האחזקה של הרכוש המשותף (§ 19(2) מס׳ 4 WEG), ותוכניות לתיקוני גג וחזית;
• פרוטוקולים של אסיפות מכמה שנים, וכל החלטה שהוגשה נגדה תביעה;
• פיגורים של המוכר כלפי הקהילה, וכל התדיינות;
• ההתאמה בין חוזה השכירות לכללי הקהילה: פריקה וטעינה, שילוט, הרחבה.

מונחים קשורים: Teilungserklärung · Vorkaufsrecht der Gemeinde · Betriebskosten

מקורות: WEG §§ 1, 6, 7, 9a, 13, 19, 20, 23, 25, 45; BauGB § 24; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 10. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Teilungserklärung (הצהרת חלוקה): החוקה של הבניין שלכם https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-teilungserklaerung https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-teilungserklaerung?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:31:00 +0300 איליה גורדון החוקה של הבניין שלכם: איך הצהרת החלוקה קובעת את הכלכלה של סופרמרקט בבניין מחולק.

Teilungserklärung (הצהרת חלוקה): החוקה של הבניין שלכם

Teilungserklärung היא הצהרה של בעלים ללשכת רישום המקרקעין, המחלקת בניין ליחידות נפרדות, שכל אחת מהן קשורה לחלק במגרש המשותף. אם סופרמרקט הוא יחידה אחת בבניין מגורים או במרכז קניות, המסמך הזה קובע מה בבעלותו של בעל החנות, כמה הוא משלם עבור הרכוש המשותף וכמה קולות יש לו.

מה זה

לפי חוק הבעלות בדירות (WEG), הבעלים של מגרש רשאי, בהצהרה ללשכת רישום המקרקעין, לחלק את הבעלות לחלקים, שכל אחד מהם קשור לבעלות נפרדת (Sondereigentum) בשטחים מסוימים (§ 8(1) WEG). להצהרה מצורפים תשריט חלוקה שאישרה רשות הבנייה ואישור על כך שהיחידות עצמאיות (§ 7(4) WEG); כל חלק מקבל דף רישום משלו בפנקס המקרקעין (Grundbuch; § 7(1) WEG).

בדרך כלל ההצהרה קובעת גם את כללי קהילת הבעלים. הכללים רשאים לסטות מהחוק, אבל מחייבים בעלים חדש רק אם נרשמו בפנקס המקרקעין (§ 10(1), (3) WEG). אפשר לשנות אותם בהמשך בהסכמת כל הבעלים — או בהחלטת רוב, אם ההצהרה מתירה זאת.

למה זה חשוב למשקיעים

ההצהרה קובעת את הכלכלה של היחידה לשנים ארוכות. חלקים הדרושים ליציבות הבניין ולבטיחותו — השלד הנושא, הגג, החזית — אינם יכולים להיות בבעלות נפרדת (§ 5(2) WEG), ולכן אסיפת הבעלים מחליטה על תיקונם. העלויות מתחלקות לפי החלקים בבעלות, אבל רוב רשאי לשנות את החלוקה לסוגי עלויות מסוימים (§ 16(2) WEG). לפי החוק, לכל בעלים קול אחד, יהא חלקו אשר יהא (§ 25(2) WEG). אלא אם ההצהרה קובעת אחרת, בעל חנות גדולה שוקל באסיפה בדיוק כמו בעל דירה אחת.

גם הצמיחה תלויה בהצהרה. הקמעונאים רוצים יותר שטח: BNP Paribas Real Estate מעריכה את "הרזרבה השקטה" בכ-450 מ״ר לכל סופרמרקט (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). אבל בבניין מחולק, הרחבה אל הרכוש המשותף טעונה החלטה של אסיפת הבעלים (§ 20(1) WEG).

גם ההגבלות חשובות. ההצהרה יכולה להתנות מכירה של היחידה בהסכמת בעלים אחרים או של צד שלישי, כמו מנהל הנכס. עד שניתנת ההסכמה, לחוזה אין תוקף (§ 12(1), (3) WEG). מקומות חניה והשטחים שמסביב לבניין יכולים להיכלל בבעלות הנפרדת (§§ 3, 8(2) WEG) או להיות צמודים ליחידה כזכות שימוש ייחודית (§ 5(4) WEG). זה מה שקובע אם הסופרמרקט הוא הבעלים של החניון שלו.

מה לבדוק

• השימוש שנקבע ליחידה: האם הוא מתיר חנות מזון ואת הרחבתה;
• החלק בבעלות המשותפת, כללי חלוקת העלויות וכללי ההצבעה;
• זכויות בחניה, באזור הפריקה והטעינה ובמתקני פרסום, בבעלות נפרדת או כזכויות שימוש ייחודיות;
• האם מכירה טעונה הסכמה, ושל מי; מותר לסרב להסכמה רק מסיבה מוצדקת (§ 12(2) WEG);
• פרוטוקולים של אסיפות הבעלים האחרונות, והחלטות על חלוקת העלויות.

מונחים קשורים: Teileigentum · Grundbuchauszug · Betriebskosten

מקורות: WEG §§ 3, 5, 7, 8, 10, 12, 16, 20, 25; BNP Paribas Real Estate (כפי שצוטט בחלק 3); Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 3. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Transparenzregister (מרשם השקיפות): בלי גילוי הבעלים, הנוטריון לא יערוך את השטר https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-transparenzregister https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-transparenzregister?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:30:00 +0300 איליה גורדון בלי גילוי הבעלים, הנוטריון לא יערוך את השטר: מרשם השקיפות לרוכשי נדל״ן בגרמניה.

Transparenzregister (מרשם השקיפות): בלי גילוי הבעלים, הנוטריון לא יערוך את השטר

ה-Transparenzregister הוא המרשם הפדרלי של גרמניה לנהנים הסופיים — היחידים שהם בסופו של דבר הבעלים של חברה או השולטים בה, למשל באמצעות יותר מ-25% מהונה או מזכויות ההצבעה בה. כל GmbH גרמנית חייבת לדווח עליהם, חברה זרה חייבת ככלל להירשם לפני שהיא רוכשת מקרקעין בגרמניה, ונוטריון חייב לסרב לערוך שטר רכישה עד שהחברות המעורבות חושפות מי עומד מאחוריהן.

מה זה

תאגידים במשפט הפרטי ושותפויות רשומות חייבים להשיג נתונים על הנהנים הסופיים שלהם, לעדכן אותם ולדווח עליהם ללא דיחוי — כולל מקום המגורים וכל האזרחויות (§§ 19(1), 20(1) משפט 1 GwG). נהנה סופי הוא כל יחיד שמחזיק, במישרין או בעקיפין, ביותר מ-25% מההון, שולט ביותר מ-25% מזכויות ההצבעה או מפעיל שליטה דומה. אם לא ניתן לזהות אף אחד כזה, מנהל החברה נחשב לנהנה סופי (§ 3(2) GwG).

החובה חלה גם על חברה שמושבה בחו״ל ושבבעלותה מקרקעין בגרמניה, או שהתחייבה לרכוש מקרקעין כאלה. היא חלה גם על חברה זרה שמגיעה להחזיק לפחות 90% מחברת נכס, במובן § 1(3) או (3a) GrEStG. בשני המקרים החובה אינה חלה אם החברה כבר מסרה את הנתונים למרשם במדינה אחרת החברה באיחוד האירופי (§ 20(1) משפטים ⁦2–3⁩ GwG). העיון במרשם מוגבל לרשויות, לגורמים הכפופים לחובות איסור הלבנת הון, כמו בנקים ונוטריונים, ולמי שמראה אינטרס לגיטימי (§ 23(1) GwG).

למה זה חשוב למשקיעים

המרשם הוא תנאי להשלמת העסקה. נוטריון חייב לסרב לערוך את השטר כל עוד חברה זרה שהיא צד לו לא עמדה בחובת הרישום שלה. כל חברה שהיא צד לשטר חייבת גם להציג לנוטריון, לפני שהוא רשאי להמשיך, תיעוד בצורת טקסט של מבנה הבעלות והשליטה שלה (§§ 10(9) משפט 4, 12(4) GwG). בנקים, נוטריונים ומתווכים חייבים לדווח על אי-התאמות שהם מוצאים במרשם (§ 23a GwG), ולכן רישום מיושן נוטה להתגלות בשלב המימון או בהשלמת העסקה.

הקנסות מגיעים ל-€150,000 על הפרה בכוונה ול-€100,000 על הפרה בפזיזות, ול-€1 מיליון או לכפל התועלת הכלכלית על הפרות חמורות, חוזרות או שיטתיות (§ 56(1), (3) GwG). החלטות חלוטות מתפרסמות ככלל עם שמות האחראים (§ 57 GwG). גם נסח מאושר אינו מבטיח את נכונות המידע (§ 18(4) GwG): המרשם תומך בזיהוי המוכר ובעלי חברת המטרה, אך אינו מחליף אותו. החל מ-10 ביולי 2027, תקנת האיחוד האירופי לאיסור הלבנת הון, (EU) 2024/1624, תחליף חלק ניכר מה-GwG.

מה לבדוק

• רישום עדכני של ה-GmbH הרוכשת, שמתעדכן ללא דיחוי אחרי כל שינוי בבעלות או בשליטה — ובמידת הצורך גם של החברות שמעליה (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה");
• בחברה זרה בכל אחד מצדי העסקה: רישום, או הוכחת דיווח למרשם אחר באיחוד האירופי, לפני הפגישה אצל הנוטריון (חלק 8);
• תרשים בצורת טקסט של מבנה הבעלות והשליטה, מוכן עבור הנוטריון;
• בעסקת מניות: הרישום של חברת המטרה מול רשימת בעלי המניות שלה.

מונחים קשורים: Barzahlungsverbot (§ 16a GwG) · Notarielle Beurkundung · GmbH

מקורות: GwG §§ 3, 10(9), 12(4), 18, 19, 20, 23, 23a, 56, 57; GrEStG § 1(3), (3a); תקנה (EU) 2024/1624; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 8 ו-9. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Umsatzmiete (שכירות לפי מחזור): המשכיר מחליף הכנסה צפויה בנתח מהקופה https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-umsatzmiete https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-umsatzmiete?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:29:00 +0300 איליה גורדון שכירות לפי מחזור מחליפה הכנסה צפויה בנתח מהצלחת החנות. מדוע היא נדירה בקמעונאות המזון והיכן טמונים הסיכונים שלה.

Umsatzmiete (שכירות לפי מחזור): המשכיר מחליף הכנסה צפויה בנתח מהקופה

בשכירות לפי מחזור (Umsatzmiete) דמי השכירות מחושבים, כולם או חלקם, כשיעור ממחזור המכירות של השוכר — בדרך כלל בנוסף לדמי שכירות מינימליים קבועים. שום חוק אינו מסדיר אותה והחוזה קובע הכול; לבעלים של סופרמרקט היא מחליפה הכנסה צפויה בנתח מהצלחת החנות — וגם מדעיכתה.

מה זה

השוכר חייב לשלם את דמי השכירות המוסכמים (§ 535(2) BGB), והצדדים הם שבוחרים את הנוסחה. בפועל יש שכירות לפי מחזור טהורה ויש מבנים משולבים: דמי שכירות מינימליים (Mindestmiete) ועוד שיעור מהמחזור שמעל סף מסוים. הכול נשען על ההגדרות: האם המחזור מחושב בניכוי מע״מ ובניכוי החזרי פיקדון על בקבוקים (Pfand), והאם הוא כולל טבק, כרטיסי הגרלות והזמנות מקוונות שמלוקטות בחנות או נאספות בה. גם הדיווח על המחזור — המתכונת, המועדים, הזכות לביקורת — צריך להיות מוסדר בחוזה לפרטי פרטים.

טבלה 1. מבין שלוש הדרכים לקשור את דמי השכירות לעתיד, רק שכירות לפי מחזור מטילה על המשכיר את הירידה במכירות

⁧מגבלות בחוזה שכירות מסחרי⁩	⁧מי נושא בסיכון⁩	⁧מה קובע את דמי השכירות⁩	⁧מנגנון⁩
⁧§ 3 PrKG: תקופה של עשר שנים ומעלה⁩	⁧עליית מחירים: השוכר; ירידת מחירים: המשכיר⁩	⁧מדד המחירים לצרכן⁩	⁧Indexmiete (הצמדה למדד)⁩
⁧חופש החוזים⁩	⁧סטייה ממחירי השוק: שני הצדדים⁩	⁧מדרגות שנקבעו מראש⁩	⁧Staffelmiete (שכירות מדורגת)⁩
⁧חופש החוזים⁩	⁧ירידה במכירות: המשכיר⁩	⁧מחזור המכירות של החנות⁩	⁧Umsatzmiete (לפי מחזור)⁩

למה זה חשוב למשקיעים

לפי ניסיוננו, שכירות לפי מחזור נדירה בקמעונאות המזון הגרמנית: הרשתות המובילות נרתעות מחשיפת נתוני המכירות של סניפים בודדים ומעדיפות דמי שכירות קבועים וצמודים למדד. המבנה נפוץ יותר בקניונים.

היכן שהיא קיימת, דמי השכירות המינימליים הם ההכנסה הבטוחה, ושיעור המחזור הוא רק תוספת אפשרית. בחנו את הגדרת המחזור לאורך כל תקופת החוזה. המכירות המקוונות עדיין מהוות רק 4.9% מההוצאה בגרמניה על מזון ומוצרי פארם, אבל ב-2025 הן צמחו ב-10.4% (HDE; ראו חלק 12 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). אם החוזה משאיר בחוץ הזמנות מקוונות שמלוקטות בחנות או נאספות בה, הבסיס עלול להצטמק עם השנים.

השילוב המסוכן ביותר הוא שכירות לפי מחזור בלי חובת הפעלה (Betriebspflicht): אם החנות נסגרת, הרכיב המשתנה יורד לאפס ונותרים רק דמי השכירות המינימליים.

מה לבדוק

• דמי השכירות המינימליים, והסף שמעליו חל שיעור המחזור;
• הגדרת המחזור: מע״מ, פיקדון על בקבוקים, טבק והגרלות, הזמנות מקוונות ואיסופן בחנות;
• הזכות לקבל דוחות מחזור ולהעמיד אותם לביקורת;
• חובת הפעלה, והקשר בינה לבין שיעור המחזור;
• הצמדת דמי השכירות המינימליים למדד, ועמידתה בדרישות ה-PrKG.

מונחים קשורים: Betriebspflicht · Indexmiete · Ankermieter

מקורות: BGB § 535; PrKG § 3; HDE Online-Monitor 2026 (3 ביוני 2026); Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 12; ניסיון העסקאות של Gordon Real Estate Group. המצב המשפטי והנתונים נכונים ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Umsatzsteueroption (בחירה במיסוי מע״מ): קיזוז מס התשומות תלוי בשוכר https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-umsatzsteueroption https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-umsatzsteueroption?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:28:00 +0300 איליה גורדון קיזוז מס התשומות תלוי בשוכר: מתי הבחירה במיסוי מע״מ תקפה, מתי היא פוקעת ומה זה עולה לבעלים.

Umsatzsteueroption (בחירה במיסוי מע״מ): קיזוז מס התשומות תלוי בשוכר

הבחירה במיסוי מע״מ (Umsatzsteueroption) היא ויתור של המשכיר על הפטור ממע״מ על דמי השכירות, והיא שמאפשרת לו לקזז את מס התשומות על בניית הנכס, רכישתו ואחזקתו (§ 9 UStG). בחוזה שכירות הבחירה עומדת בתוקפה רק כל עוד השוכר משתמש במושכר אך ורק לעסקאות שמזכות בקיזוז מס תשומות: קמעונאי מזון עומד בכך, מרפאה או בנק — לא.

מה זה

השכרת קרקע ומבנים פטורה, ככלל, ממע״מ (§ 4 מס׳ 12 משפט 1 אות a UStG). משכיר רשאי לוותר על הפטור אם הוא משכיר את המושכר לעסק אחר, לשימוש בעסקו (§ 9(1) UStG). בהשכרה החוק מוסיף תנאי: הוויתור מותר רק במידה שהשוכר משתמש בנכס אך ורק לעסקאות שאינן שוללות קיזוז מס תשומות, ונטל ההוכחה מוטל על המשכיר (§ 9(2) UStG).

רשויות המס בוחנות כל חלק בבניין שמשמש בנפרד כיחידה בפני עצמה. הן מכירות בבחירה אם העסקאות הפטורות של השוכר היו שוללות ממנו קיזוז של לא יותר מ-5% מהמע״מ על דמי השכירות (הנחיות היישום לחוק המע״מ, סעיף 9.2(1) ו-(3)). הבחירה מופעלת בהנפקת חשבונית שבה המע״מ מוצג בנפרד, ואפשר להצהיר עליה או לחזור בה עד שהשומה השנתית למע״מ הופכת לסופית (סעיף 9.1(3)). במכירה הכלל מחמיר יותר: מחוץ להליך של מכירה פומבית כפויה, הבחירה תקפה רק אם הוצהרה בחוזה הרכישה הנוטריוני עצמו (§ 9(3) משפט 2 UStG), ואז הקונה הוא שחב במע״מ (§ 13b(2) מס׳ 3 ו-(5) UStG).

טבלה 1. שניים מארבעה שוכרים טיפוסיים שוללים את הבחירה: מרפאות ובנקים

⁧בסיס⁩	⁧בחירה⁩	⁧שוכר⁩
⁧המכירות שלו חייבות במע״מ⁩	⁧כן⁩	⁧סופרמרקט מזון או חנות דיסקאונט⁩
⁧המכירות שלו חייבות במע״מ⁩	⁧כן⁩	⁧מאפייה או בית קפה בתוך החנות⁩
⁧הטיפול פטור (§ 4 מס׳ 14 אות a UStG)⁩	⁧לא⁩	⁧מרפאה או מכון פיזיותרפיה⁩
⁧העסקאות שלהם פטורות (§ 4 מס׳ 8, 11 UStG)⁩	⁧לא⁩	⁧סניף בנק, סוכן ביטוח⁩

למה זה חשוב למשקיעים

הבחירה קובעת אם הבעלים מקבלים בחזרה את המע״מ על הבנייה ועל הרכישה, ובשיעור של 19% מדובר בסכומים ניכרים. בדוגמה שלנו (ראו חלק 11 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"), המע״מ על שירותי הנוטריון והמתווך לבדם מגיע לכ-€63,500, ו-GmbH שמחייבת את דמי השכירות במע״מ יכולה לקזז אותו. לשוכר בעל זכות קיזוז מלאה, מע״מ על דמי השכירות הוא ניטרלי.

הזכות לבחור תלויה לא בבעלים אלא במי שמחזיק במושכר. אם חלק מהבניין עובר למשתמש שאין לו זכות קיזוז, במישרין או בשכירות משנה, הבחירה פוקעת לגבי אותו חלק. אז יש להשיב חלק מהקיזוז שנוצל בשלב הבנייה, בתוך עשר שנים (ראו ערך Vorsteuerberichtigung). לפי ניסיוננו, חוזי שכירות מחייבים לכן את השוכר להשתמש במושכר רק לעסקאות החייבות במע״מ ולדווח על כל שינוי.

מה לבדוק

• חשבוניות שבהן מוצג מע״מ ודוחות המע״מ של המשכיר בשנים האחרונות: האם הבחירה מיושמת בפועל;
• רשימת המשתמשים בכל חלק של הבניין: רופאים, בנקים וסוכני ביטוח טעונים בדיקה נפרדת;
• תנאי החוזה בעניין שימוש החייב במע״מ, שכירות משנה וחובת הדיווח על שינויים;
• ברכישה, בחירה במיסוי מע״מ ליתר ביטחון בחוזה הנוטריוני עצמו (ראו ערך Geschäftsveräußerung im Ganzen).

מונחים קשורים: Vorsteuerberichtigung · Geschäftsveräußerung im Ganzen · Due Diligence

מקורות: UStG § 4 מס׳ 8, 11, 12, 14, §§ 9, 13b, 15, 15a; הנחיות היישום לחוק המע״מ (Umsatzsteuer-Anwendungserlass), סעיפים 9.1 ו-9.2; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 7 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Unbedenklichkeitsbescheinigung (אישור מסים לרישום): קודם המס, אחר כך הבעלות https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-unbedenklichkeitsbescheinigung https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-unbedenklichkeitsbescheinigung?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:27:00 +0300 איליה גורדון קודם המס, אחר כך הבעלות: מדוע אישור המסים לרישום הוא החוליה האחרונה לפני שהקונה הופך לבעלים ולמשכיר.

Unbedenklichkeitsbescheinigung (אישור מסים לרישום): קודם המס, אחר כך הבעלות

Unbedenklichkeitsbescheinigung הוא האישור של משרד המס (Finanzamt) שאין מניעה מטעמי מס לרשום את הקונה בפנקס המקרקעין (Grundbuch). הוא מונפק בדרך כלל לאחר תשלום מס הרכישה (Grunderwerbsteuer) — €500,000 בדוגמה שלנו של €10 מיליון — ולכן עד אז הקונה אינו הופך לא לבעלים ולא למשכיר.

מה זה

הקונה נרשם בפנקס המקרקעין רק עם הצגת האישור של משרד המס שבאזורו שוכנת החלקה; המדינות הפדרליות רשאיות לקבוע חריגים (§§ 17(1), 22(1) GrEStG). המשרד חייב להנפיק את האישור אם המס שולם, הובטח או נדחה, או שהעסקה פטורה, והוא רשאי להנפיקו לפי שיקול דעתו אם גביית המס אינה בסכנה. האישור מונפק על נייר בלבד; העברה אלקטרונית אינה אפשרית (§ 22(2) GrEStG).

את התהליך מניע הנוטריון: הוא מדווח על העסקה למשרד המס באופן אלקטרוני בתוך שבועיים מעריכת השטר, ועד אז אסור לו למסור לצדדים העתקים רשמיים או מאושרים של השטר (§§ 18, 21 GrEStG). המס מגיע לפירעון חודש לאחר שהודעת השומה נמסרה (§ 15 GrEStG).

למה זה חשוב למשקיעים

האישור הוא החוליה האחרונה לפני הרישום (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"), וברישום תלוי הרבה: רק עם הרישום הקונה הופך לבעלים ונכנס, מכוח החוק, בנעלי המשכיר בחוזי השכירות (§§ 566, 578 BGB). בדוגמה שבחלק 11, המס על מחיר של €10 מיליון בסקסוניה התחתונה, בשיעור 5.0%, מגיע ל-€500,000 — סכום שיש לתכנן לצד המחיר. על כל חודש או חלק מחודש של פיגור בתשלום, משרד המס מוסיף תוספת פיגורים של 1% מהחוב (§ 240(1) AO): €5,000 בדוגמה הזו.

המס הוא חוב משותף: הקונה והמוכר חבים בו שניהם כלפי משרד המס (§ 13 מס׳ 1 GrEStG), אף שהחוזה מטיל אותו בדרך כלל על הקונה. קונה שאין לו מקום מגורים או מושב באיחוד האירופי או במרחב הכלכלי האירופי (EEA) חייב, לבקשת משרד המס, למנות נמען לדואר בגרמניה; אחרת, מכתב נחשב כאילו התקבל חודש לאחר שנשלח (§ 123 AO).

מה לבדוק

• שיעור המס במדינה הפדרלית שבה שוכנת החלקה, והסכום לתשלום;
• חלוקת המס בחוזה, והגנת המוכר אם הקונה אינו משלם;
• הכתובת להמצאת הודעת השומה, ומי אחראי למועד התשלום בן החודש;
• הגעת האישור לנוטריון או ללשכת רישום המקרקעין, שכן בלעדיו אין רישום;
• לאחר הרישום, נסח שבו הקונה מופיע במדור I.

מונחים קשורים: Grunderwerbsteuer · Auflassung · Grundbuchauszug

מקורות: GrEStG §§ 13, 15, 17, 18, 21, 22; AO §§ 123, 240; BGB §§ 566, 578; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 8 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Untervermietung (שכירות משנה): סירוב להסכים עלול לעלות למשכיר בחוזה כולו https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-untervermietung https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-untervermietung?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:26:00 +0300 איליה גורדון סירוב להסכים עלול לעלות למשכיר בחוזה: כיצד שכירות משנה בנויה לתוך המודל העסקי של קמעונאות המזון, ומה לבדוק.

Untervermietung (שכירות משנה): סירוב להסכים עלול לעלות למשכיר בחוזה כולו

Untervermietung פירושה העמדת המושכר לשימושו של צד שלישי, ובעיקר השכרתו בשכירות משנה — והשוכר זקוק לשם כך להסכמת המשכיר. אם ההסכמה נשללת בלי סיבה חשובה הנוגעת לצד השלישי עצמו, החוק מאפשר לשוכר לסיים אפילו חוזה ל-15 שנה בהודעה מוקדמת של כשישה חודשים — אלא אם החוזה קובע אחרת.

מה זה

בלי רשות המשכיר, אסור לשוכר להעמיד את המושכר לשימושו של צד שלישי, ובפרט להשכיר אותו בשכירות משנה. אם הרשות נשללת, השוכר רשאי לסיים את החוזה לפני תומו בהודעה מוקדמת לפי החוק, אלא אם יש סיבה חשובה הנוגעת לצד השלישי עצמו (§ 540(1) BGB). בנכסים מסחריים, הודעה מוקדמת לפי החוק נמסרת לא יאוחר מיום העבודה השלישי של רבעון, לסוף הרבעון שאחריו (§ 580a(2), (4) BGB).

השוכר אחראי לאשמתו של שוכר המשנה, גם כשניתנה הסכמה (§ 540(2) BGB). זכותו של שוכר דירה לדרוש הסכמה להשכרת חלק מדירתו בשכירות משנה (§ 553 BGB) אינה חלה על נכסים מסחריים. עם סיום החוזה, המשכיר רשאי לדרוש את החזרת המושכר ישירות משוכר המשנה (§ 546(2) BGB).

למה זה חשוב למשקיעים

בקמעונאות המזון, שכירות המשנה בנויה לתוך המודל העסקי. חוזי שכירות נחתמים לעיתים קרובות בידי חברה של הקבוצה, שמשכירה לאחר מכן את החנות בשכירות משנה לסוחר העצמאי שמפעיל אותה (ראו חלק 2 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). ב-EDEKA זו אחת מהחברות האזוריות שלה, ב-REWE בדרך כלל REWE Markt GmbH. החייב כלפי הבעלים נשאר מי שחתם על החוזה, ולכן השאלה המכרעת היא מי זה: חברה של הקבוצה היא צד נגדי איתן בהרבה מסוחר יחיד.

החוזים האחידים של הקמעונאים מבטיחים בדרך כלל את הזכות להשכיר בשכירות משנה בתוך הקבוצה, כולל לסוחר שמפעיל את החנות (חלק 2). כשהחוזה דורש הסכמה בלי אמות מידה ברורות, סירוב עלול להעניק לשוכר דלת יציאה נסתרת. בחוזה ל-15 שנה הדבר משנה את האופן שבו מוערכת התקופה, ואיתו את מחיר הנכס.

קונה נכנס בנעלי המשכיר רק בחוזה השכירות הראשי (§§ 566, 578 BGB); חוזה שכירות המשנה מחייב את השוכר ואת מפעיל החנות. כשהחוזה הראשי מסתיים, שוכר המשנה חייב לפנות את המושכר, ואם המפעיל רוצה להישאר, יש לסכם את התנאים מחדש. זהו בבת אחת הסיכון של חנות ריקה וההזדמנות לחוזה ישיר.

מה לבדוק

• מי השוכר, מי מפעיל את החנות בפועל, והאם קיים חוזה שכירות משנה;
• גבולות שכירות המשנה המותרת: בתוך הקבוצה, לסוחר עצמאי או לכל צד שלישי;
• האם החוזה מתיר לשנות את סוג הפעילות בחנות בעת העברתה;
• אמות המידה למתן הסכמה, ומה קורה לזכות הסיום אם ההסכמה נשללת;
• איתנותו הפיננסית של השוכר, לא רק של מפעיל החנות.

מונחים קשורים: Ankermieter · Sonderkündigungsrecht · Gewerbemietvertrag

מקורות: BGB §§ 540, 546, 553, 578, 580a; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 2. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Verdeckte Gewinnausschüttung (חלוקת רווחים סמויה): תשלום אחד, מס כפול https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-verdeckte-gewinnausschuettung https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-verdeckte-gewinnausschuettung?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:25:00 +0300 איליה גורדון תשלום אחד, מס כפול: כיצד ריבית מופרזת על הלוואת בעלים הופכת לדיבידנד, ומה זה עולה למשקיע.

Verdeckte Gewinnausschüttung (חלוקת רווחים סמויה): תשלום אחד, מס כפול

חלוקת רווחים סמויה (verdeckte Gewinnausschüttung) היא טובת הנאה ש-GmbH מעניקה לבעל מניות, או לאדם קרוב אליו, בשל ההחזקה במניות ולא בתנאי שוק — למשל ריבית מופרזת על הלוואת בעלים. היא אינה מקטינה את רווח החברה (§ 8(3) משפט 2 KStG) וממוסה אצל בעל המניות כדיבידנד: אצל משקיע פרטי — בניכוי מס במקור בשיעור 26.375%.

מה זה

החוק רק מזכיר את המושג; ההגדרה באה מהנחיות מס החברות. מדובר בהקטנה של נכסי החברה, או בהגדלה שנמנעה, שנגרמת בשל ההחזקה במניות, משפיעה על הרווח ואינה נשענת על החלטה לחלוקת רווחים לפי דיני החברות (R 8.5(1) KStR). אצל בעל המניות, טובת ההנאה היא הכנסה מדיבידנד (§ 20(1) מס׳ 1 משפט 2 EStG).

לגבי בעל מניות שליטה המבחן מחמיר יותר. תשלום עבור שירותיו של בעל המניות הוא חלוקה סמויה, אלא אם הסכם תקף, ברור וחד-משמעי, שנכרת מראש, קובע אם לשלם וכמה — והצדדים פועלים לפיו (R 8.5(2) KStR). בחברת נכסים במבנה GmbH, המקרים הטיפוסיים הם ריבית מעל תנאי השוק על הלוואת בעלים, הרכיב הפרטי בנסיעות שהחברה מימנה (ראו חלק 10 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"), ומכירות או השכרות לבעל מניות במחיר נמוך ממחיר השוק.

למה זה חשוב למשקיעים

המחשה על בסיס הנתונים שבחלק 11: GmbH משלמת למשקיע 3.0% בשנה על הלוואה של €10.9 מיליון. אם ביקורת מס קובעת ש-2.5% הוא שיעור השוק, ההפרש — €54,500 בשנה — מפסיק להקטין את רווח החברה והופך לדיבידנד. משקיע פרטי חב עליו מס במקור בשיעור 26.375%, כ-€14,400, וה-GmbH עצמה אחראית למס שלא ניכתה (§ 44(5) EStG).

אצל תושב חוץ, דיבידנד סמוי הוא הכנסה שמקורה בגרמניה (§ 49(1) מס׳ 5 אות a EStG): הפטור לריבית, שחל בהתקיים ארבעה תנאים, אינו חל עליו (ראו ערך Gesellschafterdarlehen). אמנה למניעת כפל מס עשויה להפחית את השיעור, אבל לגבי תושבי תחומי שיפוט הכלולים ברשימה הגרמנית של תחומי שיפוט שאינם משתפים פעולה בענייני מס (StAbwV), ובהם רוסיה, היא אינה מגבילה את זכויות המיסוי של גרמניה (§ 1(3) StAbwG). אם המס של החברה נקבע מחדש בשל חלוקה סמויה, משרד המס רשאי לתקן גם את השומה של בעל המניות. המועד לכך מסתיים לא לפני שחלפה שנה מהיום שבו השומה של החברה הפכה לסופית (§ 32a(1) KStG).

מה לבדוק

• הסכמים בכתב עם בעל המניות — הלוואה, ניהול, ייעוץ, שכירות — שנכרתו לפני תחילת הביצוע ומקוימים במדויק;
• ראיות לכך ששיעור הריבית על הלוואת הבעלים היה בגובה השוק במועד כריתת החוזה;
• הוצאות של החברה שיש בהן רכיב פרטי: נסיעות, רכבים, אירוח;
• המחירים בעסקאות בין ה-GmbH לבין בעל המניות או אנשים הקרובים אליו: רכישות, מכירות, השכרות.

מונחים קשורים: Gesellschafterdarlehen · Kapitalertragsteuer · GmbH

מקורות: KStG §§ 8(3), 32a; EStG §§ 20(1) מס׳ 1, 43, 43a, 44, 49(1) מס׳ 5; StAbwG § 1(3); KStR R 8.5; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים ⁦9–11⁩. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Verkaufsfläche (שטח מכירה): מדוע 800 מ״ר מכריעים את גורלה של חנות https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-verkaufsflaeche https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-verkaufsflaeche?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:24:00 +0300 איליה גורדון מדוע 800 מ״ר מכריעים את גורלה של חנות: כך מחשבים שטח מכירה, ומה זה אומר להרחבה.

Verkaufsfläche (שטח מכירה): מדוע 800 מ״ר מכריעים את גורלה של חנות

Verkaufsfläche הוא השטח בחנות שבו נמכרת הסחורה, כפי שהוא נמדד לפי כללי דיני התכנון; משהוא עולה על 800 מ״ר, החנות נחשבת לחנות בהיקף גדול. חנות בהיקף גדול שעלולות להיות לה השפעות שאינן זניחות על סביבתה מותר להקים רק באזור ליבה או באזור מיוחד, ולכן כל נתון שבחוברת השיווק צריך להיחשב מחדש לפי הנוסחה של בית המשפט.

מה זה

חקיקת התכנון אינה מגדירה שטח מכירה; את ההגדרה קבע בית המשפט המינהלי הפדרלי. חנות היא בהיקף גדול אם שטח המכירה שלה עולה על 800 מ״ר. השטח הזה כולל את האזור שמאחורי הדלפקים, שהלקוחות אינם נכנסים אליו, את אזור הקופות עם משטח האריזה שלו ואת לובי הכניסה (BVerwG, פסק דין מ-24 בנובמבר 2005, 4 C 10.04). מחסנים וחדרים נפרדים שבהם מכינים ואורזים סחורה אינם נספרים (BVerwG, הודעה לעיתונות מס׳ 63/2005). מאפייה וקיוסק להגרלות ועיתונים באותו בניין, שרק משלימים את החנות הראשית, מצורפים לשטח שלה (BVerwG, פסק דין מ-24 בנובמבר 2005, 4 C 14.04).

אין לבלבל בין שטח מכירה לשני נתונים אחרים. שטח הבנייה הכולל (Geschossfläche) הוא הבסיס לחזקה: מעל 1,200 מ״ר ההשפעות על הסביבה מוחזקות, ככלל, כקיימות, אך אפשר לסתור את החזקה לשני הכיוונים (§ 11(3) משפטים 3 ו-4 BauNVO). השטח להשכרה גדול בדרך כלל יותר: לפי שיטת gif, שטח המכירה הוא רק חלק מהשטח להשכרה (gif, MF/V 2012).

למה זה חשוב למשקיעים

הסף עיצב דור שלם של חנויות: במשך שנים נבנו חנויות דיסקאונט עם שטח מכירה של קצת פחות מ-800 מ״ר, ו-799 מ״ר חוזר שוב ושוב בתוכניות בניין עיר בגרמניה (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). הממוצעים שבדוחות הענף — כ-1,850 מ״ר לסופרמרקט וכ-1,250 מ״ר לחנות דיסקאונט, לפי BNP Paribas Real Estate — הם שטחים להשכרה, ואי אפשר להשוות אותם ישירות לסף. הרחבה של חנות ותיקה אל מעבר לסף מחייבת בדרך כלל אישור תכנוני חדש, ולעיתים קרובות תב״ע חדשה (חלק 3).

המדינות הפדרליות מוסיפות נתונים משלהן. בוואריה מתירה בכל רשות מקומית חנויות לאספקה מקומית בשטח מכירה של עד 1,200 מ״ר (LEP Bayern, יעד 5.3.1; חלק 5). חוקי הבנייה של המדינות סופרים את "חללי המכירה" בדרכם שלהם. בבאדן-וירטמברג, חנות שחללי המכירה שלה עולים על 400 מ״ר היא מבנה מיוחד (Sonderbau), ועשויות לחול עליה דרישות מיוחדות, בין השאר בתחום הבטיחות מאש (§ 38 LBO BW).

מה לבדוק

• שטח המכירה שבהיתר הבנייה, מחושב מחדש לפי ההגדרה של בית המשפט: קופות, לובי, דלפקים ושוכרים אחרים באותו בניין;
• תקרות על שטח המכירה ועל מגוון המוצרים בתב״ע;
• איזה שטח נקוב בחוזה השכירות, להשכרה או למכירה, ולפי איזו שיטה הוא נמדד;
• האם השטח המותר יתאים לפורמט שהשוכר ירצה בעת חידוש החוזה.

מונחים קשורים: Großflächiger Einzelhandel · Mietfläche nach gif · Sondergebiet · Bebauungsplan

מקורות: BauNVO § 11(3); BVerwG, פסקי דין מ-24 בנובמבר 2005, 4 C 10.04 ו-4 C 14.04, והודעה לעיתונות מס׳ 63/2005; LEP Bayern, בנוסחה מ-1 ביוני 2023, יעד 5.3.1; LBO BW § 38; gif e. V., Richtlinie MF/V 2012; BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland Q4 2025; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3 ו-5. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Verlängerungsoption (אופציית הארכה): זכות של השוכר, לא הכנסה של הבעלים https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-verlaengerungsoption https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-verlaengerungsoption?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:23:00 +0300 איליה גורדון זכות של השוכר, לא הכנסה של הבעלים: כיצד אופציות הארכה משפיעות על הערכת סופרמרקט בגרמניה.

Verlängerungsoption (אופציית הארכה): זכות של השוכר, לא הכנסה של הבעלים

אופציית הארכה (Verlängerungsoption) מאפשרת לשוכר להאריך את חוזה השכירות לתקופה שסוכמה מראש, בהודעה חד-צדדית: הוא יממש אותה כשדמי השכירות נמוכים ממחירי השוק, ועשוי לעזוב כשהם גבוהים מהם. לבעלים, חוסר הסימטריה הזה פירושו שרק התקופה הקבועה שנותרה נחשבת להכנסה בטוחה: חמש שנים שנותרו ושלוש אופציות של חמש שנים הן חמש שנים בטוחות, לא 20.

מה זה

חוזה לתקופה קצובה מסתיים בתום התקופה, אלא אם הובא לסיום מוקדם במקרים שהחוק מתיר, או שהוארך (§ 542(2) BGB); האופציה היא הדרך החוזית להארכה כזו. אין לבלבל אותה עם הארכה מכללא: אם השוכר ממשיך להשתמש במושכר אחרי תום התקופה ואף צד אינו מתנגד בתוך שבועיים, החוזה ממשיך לתקופה בלתי קצובה (§ 545 BGB). אז אפשר לסיים אותו בהודעה מוקדמת של כשישה חודשים (§ 580a(2) BGB). לפי ניסיוננו, חוזי שכירות מסחריים מחריגים בדרך כלל את הכלל הזה.

לאופציה יש משמעות גם להצמדה: הצמדה אוטומטית למדד מחירים מותרת, בין השאר, כשהשוכר רשאי להאריך את החוזה לעשר שנים (§ 3(1) מס׳ 1 אות e PrKG).

למה זה חשוב למשקיעים

חוזי שכירות לחנויות מזון חדשות ומורחבות נמשכים לרוב 15 שנה, בדרך כלל עם אופציות לשוכר (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). במקרה מנהיים שבחלק 7, חוזה ל-15 שנה הגיע עם שלוש אופציות של חמש שנים. אבל האופציות שייכות לשוכר (חלק 12): כשבוחנים נכס ליבה, רק התקופה הקבועה שנותרה נספרת. חנות שנותרו לה חמש שנים ושלוש אופציות של חמש שנים מציעה חמש שנים של הכנסה בטוחה, לא 20.

חזקה מכל אופציה היא נכונותו של שוכר להתחייב מעבר לתקופה המקובלת. בדוגמה שבחלק 5, שוכר שפעל באתר עשרים שנה חתם על חוזה חדש ל-20 שנה, במקום 15 השנים המקובלות, עם זכות קדימה לחידוש.

תנאי האופציה חשובים לא פחות מהזכות עצמה: דמי השכירות בתקופת ההארכה, האם ההצמדה נמשכת, ומתי ובאיזו צורה על השוכר להודיע על ההארכה. אם האופציה מאריכה את החוזה בתנאים ללא שינוי, ודמי השכירות בשוק עקפו את ההצמדה במשך 15 שנה, השוכר מחדש את החוזה מתחת למחיר השוק — והבעלים, למעשה, ויתרו על ההפרש מראש.

מה לבדוק

• מספר האופציות ואורכן, והמועד והצורה למימושן;
• דמי השכירות בתקופת ההארכה, והאם ההצמדה נמשכת;
• האם הוחרגה הארכה מכללא (§ 545 BGB);
• התקופה הקבועה שנותרה בלי האופציות — לצורך ההערכה ולצורך הבנק;
• האם האופציות שורדות שכירות משנה או המחאה של החוזה.

מונחים קשורים: Sonderkündigungsrecht · Wertsicherungsklausel · WALT

מקורות: BGB §§ 542, 545, 580a; PrKG § 3; BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland, Q4 2025; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3, 5, 7 ו-12. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Vollsortimenter (סופרמרקט בעל מגוון מלא): צומח מהר יותר מחנויות הדיסקאונט https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-vollsortimenter https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-vollsortimenter?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:22:00 +0300 איליה גורדון צומח מהר יותר מחנויות הדיסקאונט: מדוע REWE ו-EDEKA יוצרות את ההיצע למשקיעים, והיכן מסתתרת הרזרבה השקטה.

Vollsortimenter (סופרמרקט בעל מגוון מלא): צומח מהר יותר מחנויות הדיסקאונט

Vollsortimenter הוא סופרמרקט בעל מגוון מלא, ולמשקיעים — פורמט העוגן העיקרי: ב-2025 צמח המחזור של הסופרמרקטים ב-6.5%, לעומת 2.7% בחנויות הדיסקאונט (EHI). בגרמניה הכוונה בראש ובראשונה ל-REWE ול-EDEKA, שבניגוד ל-ALDI ול-Lidl, לפי ניסיוננו, שוכרות ממשקיעים את הרוב הברור של הסופרמרקטים שלהן.

מה זה

זהו מונח של השוק, לא של החוק. המגוון משתרע מירקות טריים, בשר וגבינות ועד מוצרי מזון יבשים, משקאות ומוצרי בית יומיומיים; הפורמט ההפוך הוא חנות הדיסקאונט, עם מגוונה המצומצם. סופרמרקטים גדולים של REWE ו-EDEKA מציעים בין 15,000 ל-40,000 מוצרים, וחנות דיסקאונט קטנה — כמה אלפים (ראו חלק 5 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). חנות ששטח המכירה שלה עולה על 800 מ״ר נחשבת לחנות בהיקף גדול (BVerwG, 24 בנובמבר 2005, 4 C 10.04). אם עלולות להיות לה השפעות שאינן זניחות על סביבתה, מותר להקים אותה רק באזור ליבה או באזור מיוחד (§ 11(3) BauNVO).

טבלה 1. לסופרמרקט הממוצע חסרים כ-450 מ״ר לעומת מה שהרשתות דורשות כיום

⁧פער⁩	⁧הדרישה של הרשתות⁩	⁧שטח להשכרה ממוצע⁩	⁧חנויות⁩	⁧פורמט⁩
⁧כ-450 מ״ר⁩	⁧2,300 מ״ר⁩	⁧1,850 מ״ר⁩	10,700	⁧סופרמרקט⁩
⁧אין⁩	⁧3,800 מ״ר⁩	⁧3,900 מ״ר⁩	1,300	⁧סופרמרקט גדול (Verbrauchermarkt)⁩
⁧כ-250 מ״ר⁩	⁧1,500 מ״ר⁩	⁧1,250 מ״ר⁩	15,976	⁧חנות דיסקאונט, לשם השוואה⁩

מקור: BNP Paribas Real Estate, Q4 2025.

למה זה חשוב למשקיעים

הפורמט מגדיל את נתח השוק שלו. ב-2025 הגדילו הסופרמרקטים והסופרמרקטים הגדולים את חלקם במחזור קמעונאות המזון מ-42.1% ל-43.2%, ואילו חלקן של חנויות הדיסקאונט ירד מ-46.6% ל-46.1% (EHI; חלק 1). אמידותו של רובע ניכרת בראש ובראשונה בבחירת הפורמט — מגוון מלא וקווי פרימיום במקום חנויות דיסקאונט (חלק 5).

REWE ו-EDEKA הן שיוצרות את ההיצע למשקיעים: מודל השכירות שלהן מייצר זרם של סופרמרקטים חדשים בחוזי שכירות ארוכים (חלק 4). סוחרים עצמאיים מפעילים רבות מהחנויות האלה, ולכן החותם חשוב: חוזה עם חברה של הקבוצה — אחת מהחברות האזוריות של EDEKA או REWE Markt GmbH — חזק בהרבה מחוזה עם הסוחר עצמו (חלק 2).

BNP Paribas Real Estate מכנה את הפער בין השטח הנוכחי לבין דרישות הרשתות "הרזרבה השקטה" שבכל תיק נכסים. הרחבה מביאה ברוב המקרים עלייה ניכרת בדמי השכירות וחוזה שכירות חדש, לרוב ל-15 שנה. אבל הרזרבה משתלמת רק אם יש במגרש מקום לגדול (חלק 5).

מה לבדוק

• החותם על חוזה השכירות וכל ערבות של הקבוצה;
• גודל החנות מול הדרישות הנוכחיות של הרשת, והאם התב״ע מתירה הרחבה;
• מעמדה באזור המשיכה: האם החנות מובילה בין הסופרמרקטים בעלי המגוון המלא בעיר, ואילו מתחרים נמצאים במרחק נסיעה של עשר דקות;
• מי הבעלים של מערכות הקירור: אם הבעלים, חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH), משכירה אותן, החברה עלולה לאבד את ההפחתה המורחבת של בסיס מס העסקים (erweiterte Kürzung; חלק 9).

מונחים קשורים: Lebensmitteldiscounter · Ankermieter · Großflächiger Einzelhandel · Nahversorgung

מקורות: EHI Retail Institute (כפי שדווח ב-Lebensmittel Rundschau, ספטמבר 2026); BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland Q4 2025; BauNVO § 11(3); BVerwG, פסק דין מ-24 בנובמבר 2005, 4 C 10.04; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 1, 2, 4, 5 ו-9. הנתונים נכונים ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Vorkaufsrecht der Gemeinde (זכות הקדימה של הרשות המקומית): המחיר ממתין להחלטת הרשות https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-vorkaufsrecht-der-gemeinde https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-vorkaufsrecht-der-gemeinde?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:21:00 +0300 איליה גורדון המחיר ממתין להחלטת הרשות: כיצד זכות הקדימה של הרשות המקומית מעכבת את הרישום ואת תשלום המחיר.

Vorkaufsrecht der Gemeinde (זכות הקדימה של הרשות המקומית): המחיר ממתין להחלטת הרשות

Vorkaufsrecht der Gemeinde היא זכותה של רשות מקומית, מכוח חוק הבנייה הפדרלי (BauGB), להיכנס בנעלי הקונה בחוזה חתום לרכישת מקרקעין — זכות שאפשר לממש בתוך שלושה חודשים מקבלת ההודעה. למשקיע זו בעיקר שאלה של זמן: עד שהרשות מאשרת שאין לה זכות או שלא תממש אותה, אי אפשר לרשום את הקונה, והמחיר בדרך כלל אינו מגיע לפירעון.

מה זה

זכות הקדימה הכללית חלה על מכירת מגרשים באזורים מסוימים: קרקע שתב״ע מייעדת לשימוש ציבורי, אזורי איחוד וחלוקה, אזורי התחדשות (Sanierungsgebiet), אזורים שחל עליהם חוק עזר לשימור ועוד (§ 24(1) BauGB). רשות מקומית יכולה ליצור זכות קדימה מיוחדת בחוק עזר משלה (§ 25 BauGB). מותר לממש את הזכות רק כשטובת הציבור מצדיקה זאת, ויש לציין את השימוש המיועד במגרש (§ 24(3) BauGB). לרשות אין זכות כזו ברכישת יחידה לפי חוק הבעלות בדירות (WEG) או זכות בנייה תורשתית (Erbbaurecht; § 24(2) BauGB).

המוכר חייב להודיע לרשות על תוכן החוזה ללא דיחוי. הרשות רשאית לממש את זכותה בהחלטה מינהלית בתוך שלושה חודשים מקבלת ההודעה, ואז נוצרת בינה לבין המוכר מכירה באותם תנאים (§ 28(1), (2) BauGB; § 464(2) BGB). אם המחיר עולה על שווי השוק, הרשות רשאית לשלם במקומו את שווי השוק, והמוכר רשאי אז לסגת מהחוזה (§ 28(3) BauGB).

למה זה חשוב למשקיעים

המחיר העיקרי של הזכות הוא זמן. לרשות עומדים עד שלושה חודשים מקבלת ההודעה כדי להחליט (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). בלי אישור שהזכות אינה קיימת או שלא תמומש, לשכת רישום המקרקעין לא תרשום את הקונה. הרשות חייבת להנפיק את האישור הזה (Negativattest) לפי בקשה וללא דיחוי, והוא נחשב לוויתור. כשהרשות ויתרה מראש ובפומבי על הזכות לגבי כל שטחה או לגבי אזור קדסטרי, אין צורך באישור (§ 28(1), (5) BauGB).

בחנות שכבר פועלת, החוק מגביל את הסיכון. הזכות מוחרגת כשהמגרש בנוי ומשמש כפי שהתב״ע או אמצעי תכנון עירוני מייעדים, ולבניין אין ליקויים במובן § 177 BauGB (§ 26 מס׳ 4 BauGB). כשהזכות קיימת, הקונה יכול למנוע את מימושה אם יתחייב, לפני שיחלפו שלושת החודשים, להשתמש במגרש בתוך זמן סביר כפי שכללי התכנון מחייבים. יש לכך חריגים, ובראשם קרקע שיועדה לשימוש ציבורי. קונה שמראה שהוא מסוגל לעמוד בהתחייבות כזו מקבל, לפי בקשה, הארכה של חודשיים לתקופה (§ 27 BauGB).

מה לבדוק

• האזור שבו שוכן המגרש — תב״ע, אזור התחדשות, חוק עזר לשימור — והאם הרשות ויתרה על הזכות מראש;
• אישור הרשות (Negativattest), כאחד התנאים לתשלום המחיר;
• זכות של שני הצדדים לסגת מהחוזה אם הרשות מממשת את זכותה, וחלוקת העלויות שנגרמו;
• באזור התחדשות, אישור בכתב של הרשות למכירה עצמה, אלא אם חוק העזר שהכריז על האזור מחריג זאת (§§ 142(4), 144(2) BauGB);
• זכויות קדימה סטטוטוריות אחרות, כמו זכותה של מדינה פדרלית במגרשים עם גופי מים או באזורי שמירת טבע (§ 66 BNatSchG).

מונחים קשורים: Fälligkeitsmitteilung · Grundstückskaufvertrag · Teileigentum

מקורות: BauGB §§ ⁦24–28⁩, 142, 144, 177; BGB § 464; BNatSchG § 66; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 8. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Vorsteuerberichtigung (התאמת מס התשומות): קיזוז שנשאר מותנה עשר שנים https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-vorsteuerberichtigung https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-vorsteuerberichtigung?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:20:00 +0300 איליה גורדון קיזוז שנשאר מותנה עשר שנים: כיצד שינוי בשימוש בבניין מחייב להשיב מס תשומות, ומי נושא בסיכון.

Vorsteuerberichtigung (התאמת מס התשומות): קיזוז שנשאר מותנה עשר שנים

התאמת מס התשומות (Vorsteuerberichtigung) משאירה את קיזוז המע״מ על בניין מותנה במשך עשר שנים מהשימוש הראשון: אם השימוש החייב במע״מ פוחת, חלק מהקיזוז מוחזר, שנה אחר שנה, על בסיס של עשירית (§ 15a UStG). רכישת סופרמרקט מושכר כעסק חי אינה קוטעת את התקופה: הקונה מקבל אותה יחד עם הנכס.

מה זה

המע״מ שקוזז על בנייה או רכישה של בניין נשען על האופן שבו הבניין ישמש. אם הנסיבות שקבעו את הקיזוז משתנות בתוך עשר שנים מהשימוש הראשון, הוא מותאם לגבי כל שנה קלנדרית שבה חל השינוי (§ 15a(1) UStG); בנכסים מטלטלים התקופה היא חמש שנים. ההתאמה של כל שנה מבוססת על עשירית מהמע״מ על הבניין (§ 15a(5) UStG), והוצאות מאוחרות יותר, כמו שיפוץ, מותאמות לפי אותם כללים (§ 15a(6) UStG).

גם מכירה בתוך התקופה נחשבת לשינוי: אם המכירה פטורה ממע״מ בזמן שהבניין הושכר בחיוב במע״מ, כל יתרת התקופה מותאמת בבת אחת (§ 15a(8), (9) UStG). בהעברה של עסק חי התקופה נמשכת, והמוכר חייב למסור לקונה את הנתונים הדרושים לחישוב (§ 15a(10) UStG). החוק מתעלם מסכומים קטנים: אין התאמה אם המע״מ על הנכס הוא €1,000 או פחות, וגם לא אם החלק המותר בקיזוז השתנה בפחות מ-10 נקודות אחוז והסכום לשנה הוא €1,000 או פחות (§ 44(1), (2) UStDV).

למה זה חשוב למשקיעים

דוגמה היפותטית: יזם בונה חנות ב-€10 מיליון לפני מע״מ ומקזז €1.9 מיליון מע״מ. נניח שמהשנה הרביעית תופסת מרפאה 10% מהשטח, והבחירה במיסוי מע״מ אינה אפשרית לגביה (ראו ערך Umsatzsteueroption). הבעלים מחזירים אז €19,000 בשנה, או €133,000 עד סוף התקופה. מפני זה בדיוק אנחנו מזהירים (ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"): טעות במע״מ עלולה לעלות סכום בן שש ספרות, שנים אחרי השלמת העסקה.

הסיכון עובר לקונה בלי שירגיש בכך. בהעברה של עסק חי המחיר אינו נושא מע״מ; המוכר הוא שקיזז בזמנו, אבל הבעלים החדשים הם שמבצעים כל התאמה, על סמך נתונים שהמוכר חייב למסור. אם לא הייתה העברה של עסק חי ולא הוצהר על בחירה במיסוי מע״מ, המכירה פטורה ממע״מ, וההתאמה לכל יתרת התקופה נופלת על המוכר. לפי ניסיוננו, חלוקת הסיכון הזה היא לכן נקודה קבועה במשא ומתן.

מה לבדוק

• מועד השימוש הראשון בבניין, ומועדי עבודות גדולות מאז: תקופת עשר השנים נמנית ממנו;
• המע״מ שקוזז על הבנייה ועל השיפוצים, עם מסמכים תומכים (§ 15a(10) UStG);
• המחזיקים במושכר לאורך כל יתרת התקופה, כולל זכויות השוכר להשכיר בשכירות משנה ולשנות את השימוש;
• מצגי המוכר וחלוקת סיכון ההתאמה בחוזה הרכישה.

מונחים קשורים: Umsatzsteueroption · Geschäftsveräußerung im Ganzen · Due Diligence

מקורות: UStG §§ 1(1a), 9, 15a; UStDV § 44; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 7. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> WALT (משך השכירות הממוצע המשוקלל): חשבו אותו בלי האופציות של השוכר https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-walt https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-walt?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:19:00 +0300 איליה גורדון חשבו אותו בלי האופציות של השוכר: כיצד WALT נמדד, ומדוע הוא משפיע על סיווג הסופרמרקט ועל מחירו.

WALT (משך השכירות הממוצע המשוקלל): חשבו אותו בלי האופציות של השוכר

WALT, משך השכירות הממוצע המשוקלל (weighted average lease term), הוא התקופה הממוצעת שנותרה בחוזי השכירות של נכס, בשקלול לפי דמי השכירות: הוא מראה לכמה שנים החוזים מבטיחים את ההכנסה. בסופרמרקט עם שוכר יחיד זו התקופה הקבועה שנותרה, בלי אופציות הארכה; תקופה קצרה עלולה להעביר את החנות מדרגת ליבה (core) לדרגת ליבה-פלוס (core-plus), שמתומחרת פי 15.5 מדמי השכירות במקום פי 18.5 (סוף 2025).

מה זה

שום חוק אינו מגדיר את המדד, ולכן יש לבדוק את השיטה בכל פעם. לכל חוזה, קחו את התקופה עד המועד המוקדם ביותר שבו השוכר יכול לעזוב, כולל זכויות סיום מיוחדות, הכפילו אותה בחלקו של החוזה מסך דמי השכירות, וחברו את התוצאות. לעיתים WALT משוקלל לפי שטח ולא לפי דמי שכירות.

טבלה 1. העוגן קובע את ה-WALT של מרכז מסחרי פתוח: 9.65 שנים בשקלול לפי דמי שכירות (דוגמה שלנו)

⁧תקופה שנותרה, שנים⁩	⁧דמי שכירות, € לשנה⁩	⁧שוכר⁩
12	600,000	⁧סופרמרקט⁩
8	250,000	⁧חנות דיסקאונט⁩
4	100,000	⁧חנות פארם⁩
1	50,000	⁧מאפייה⁩
9.65	1,000,000	⁧סך הכול ו-WALT משוקלל לפי דמי שכירות⁩

הממוצע הפשוט של התקופות הוא 6.25 שנים, אבל הסופרמרקט מכניס שלוש חמישיות מההכנסה, ולכן התקופה המשוקללת ארוכה ב-3.4 שנים.

למה זה חשוב למשקיעים

חוזי שכירות חדשים לחנויות מזון נחתמים לרוב ל-15 שנה, ובאתרים אסטרטגיים יש קמעונאים שחותמים ל-20 (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). ה-WALT מתקצר מדי שנה, וסיווג הנכס עשוי להשתנות יחד איתו. תקופה קצרה שנותרה היא אחד המאפיינים שמעבירים חנות מדרגת ליבה לדרגת ליבה-פלוס. לפי BNP Paribas Real Estate, בסוף 2025 המשמעות הייתה מכפיל של פי 15.5 מדמי השכירות השנתיים במקום פי 18.5 (חלק 12). סופרמרקט ליבה נקנה בזכות החוזה הראשון שלו, אבל מוחזק בשביל החוזה השני — ו-WALT מודד רק את הראשון.

אופציות ההארכה שייכות לשוכר: הוא יממש אותן אם החנות מצליחה, ויעזוב אם לא. WALT שכולל אופציות מתאר את התרחיש הטוב ביותר, לא הכנסה מובטחת.

WALT על הנייר שווה רק כמו הצורה של החוזה. חוזה לתקופה של יותר משנה שאינו עומד בדרישת הצורה שבחוק נחשב לחוזה לתקופה בלתי קצובה, וכל צד יכול לסיים אותו בהודעה מוקדמת של כשישה חודשים (§§ 550, 578(1), 580a(2) BGB). בחוזי שכירות מסחריים מספיקה כיום צורת טקסט (§ 578(1) משפט 2 BGB), אבל גם כל שינוי מהותי חייב להיעשות בצורה הזו. העלאה של דמי השכירות שסוכמה בטלפון אינה עומדת בה (חלק 7).

מה לבדוק

• השיטה: לפי דמי שכירות או לפי שטח, לאיזה מועד, עד תום החוזה או עד היציאה הראשונה, עם אופציות או בלעדיהן;
• זכויות סיום מיוחדות של השוכרים, וכל סעיף הקשור לעזיבת שוכר העוגן;
• שרשרת המסמכים המלאה של כל חוזה, כולל כל תוספת בצורת טקסט;
• החותם על חוזה העוגן — חברה של הקבוצה או סוחר עצמאי — וכל ערבות של הקבוצה (חלק 2);
• תקופות החוזים של השוכרים הקטנים בהשוואה לזו של העוגן.

מונחים קשורים: Ankermieter · Schriftform · Core, Core-plus, Value-add · Kaufpreisfaktor

מקורות: BGB §§ 550, 578, 580a; BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland Q4 2025; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 2, 3, 7 ו-12; הדוגמה שבטבלה היא חישוב שלנו. המצב המשפטי והנתונים נכונים ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Wertsicherungsklausel (סעיף הצמדה): רק חוזה ארוך רשאי להצמיד — והנוסח קובע בכמה https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-wertsicherungsklausel https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-wertsicherungsklausel?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:18:00 +0300 איליה גורדון רק חוזה ארוך רשאי להצמיד — והנוסח קובע בכמה: הצמדת דמי שכירות בקמעונאות המזון בגרמניה.

Wertsicherungsklausel (סעיף הצמדה): רק חוזה ארוך רשאי להצמיד — והנוסח קובע בכמה

Wertsicherungsklausel הוא סעיף שמצמיד את דמי השכירות באופן אוטומטי למדד המחירים לצרכן — והוא מותר בחוזה שכירות מסחרי רק כשהמשכיר מחויב לפחות לעשר שנים, או כשהשוכר יכול להאריך את התקופה לעשר שנים. בקמעונאות המזון, הנוסח של הקמעונאי עצמו — ספים, גלגול חלקי, תזמון — הוא שקובע אז כמה מהאינפלציה מגיע למשכיר.

מה זה

סעיפי מחיר אוטומטיים אסורים באופן עקרוני: אסור שסכום חוב ייקבע במישרין ובאופן אוטומטי לפי המחיר או השווי של סחורות או שירותים שאינם בני השוואה (§ 1(1) PrKG). בחוזים ארוכי טווח, חוק סעיפי המחיר (Preisklauselgesetz) מתיר אותם כאשר (§ 3(1) מס׳ 1 אות d, e PrKG):

התשלומים נמשכים לפחות עשר שנים מכריתת החוזה ועד התשלום האחרון, או שהמשכיר מוותר על זכות הסיום הרגילה לפחות לעשר שנים, או שלשוכר יש זכות להאריך את התקופה לעשר שנים לפחות; וגםדמי השכירות צמודים למדד יוקר המחיה של הלשכה הפדרלית לסטטיסטיקה או של לשכה סטטיסטית של מדינה פדרלית, או למדד המחירים לצרכן של הלשכה הסטטיסטית של האיחוד האירופי.

הסעיף חייב להיות מוגדר דיו, ואסור שיקפח אחד הצדדים באופן בלתי סביר — למשל אם הוא מעלה את דמי השכירות כשהמחירים עולים, בלי להורידם כשהם יורדים (§ 2(1), (3) PrKG). סעיפים שמשאירים את קביעת היקף השינוי לשיקול דעת הוגן נמצאים מחוץ לאיסור (§ 1(2) מס׳ 1 PrKG). סעיף שמפר את החוק נעשה בטל רק כשבית משפט קובע את ההפרה בפסק דין חלוט, אלא אם הצדדים הסכימו על בטלות מוקדמת יותר; עד אז הוא תקף (§ 8 PrKG).

למה זה חשוב למשקיעים

בחוזה שכירות ארוך בקמעונאות המזון, ההצמדה היא הדרך שבה דמי השכירות שומרים על קצב האינפלציה, ופרטיה נקבעים לפי החוזה האחיד של הקמעונאי. לא פעם הסעיף מופעל רק משהאינפלציה חוצה סף, ואז מגלגל רק חלק ממנה (ראו חלק 2 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). בדוגמה שבחלק 11, גלגול של 70% מאינפלציה של 2% מעלה דמי שכירות של €500,000 ל-€566,600 עד השנה העשירית. גלגול מלא היה מגיע לכ-€597,500 (לפי חישובנו) — כ-€31,000 יותר בכל שנה מאותה חנות.

גם לתזמון יש מחיר. לפי ניסיוננו, יש סעיפים שמעלים את דמי השכירות רק מהחודש שאחרי בקשה בכתב של המשכיר, כך שסף שנחצה בלי שאיש שם לב הוא שכירות שאבדה לתמיד (חלק 10).

מה לבדוק

• האם התקופה הקצובה, ויתור על זכות הסיום או האופציות של השוכר מגיעים למינימום של עשר שנים;
• המדד הנקוב, הסף, השיעור המגולגל — והאם הסעיף פועל גם כלפי מטה;
• האם העדכונים אוטומטיים או מחייבים בקשה בכתב — והאם כבר נחצה סף בלי שההעלאה נדרשה;
• האם החוזה קובע בטלות מוקדמת יותר מזו שב-§ 8 PrKG.

מונחים קשורים: Schriftform (§ 550 BGB) · Betriebskosten · Ankermieter

מקורות: Preisklauselgesetz (PrKG) §§ 1, 2, 3, 8; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 2, 10 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Zentrale Orte (יישובים מרכזיים): מעמדה של העיירה קובע היכן מותר להקים חנות https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-zentrale-orte https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-zentrale-orte?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:17:00 +0300 איליה גורדון מעמדה של העיירה קובע היכן מותר להקים חנות: שיטת היישובים המרכזיים והמשמעות שלה למשקיע.

Zentrale Orte (יישובים מרכזיים): מעמדה של העיירה קובע היכן מותר להקים חנות

Zentrale Orte, "יישובים מרכזיים", הם הערים והכפרים שתוכניות הפיתוח של המדינות הפדרליות והתוכניות האזוריות מייעדות כמרכזי אספקה לסביבתם — ממרכזים בסיסיים (Grundzentrum) ועד מרכזים בדרג ביניים (Mittelzentrum) ובדרג עליון (Oberzentrum). ככלל, התוכניות האלה מתירות קמעונאות בהיקף גדול רק ביישובים מרכזיים, ולכן מעמדה של העיירה הוא המסנן הראשון בהערכת סופרמרקט בעיירה קטנה (ראו חלק 5 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

מה זה

שיטת היישובים המרכזיים היא כלי של התכנון האזורי. בין העקרונות של החוק הפדרלי: הכוונת ההתיישבות אל יישובים מרכזיים, ריכוז התשתית החברתית בהם ושימור מרכזי הערים כאזורי מסחר מרכזיים (§ 2(2) מס׳ 2 ו-3 ROG). היישובים המרכזיים עצמם נקבעים בתוכניות המדינה ובתוכניות האזוריות (§ 13(5) מס׳ 1(b) ROG). רשות מקומית חייבת לעמוד ביעדים המחייבים (Ziele) של התוכניות האלה בכל תב״ע (§ 3(1) מס׳ 2 ROG; § 1(4) BauGB).

המדינות הפדרליות קובעות את הדרגים. בבוואריה יש מרכזים בסיסיים, מרכזים בדרג ביניים ובדרג עליון, מרכזים אזוריים ומטרופולינים; תוכנית הפיתוח של המדינה קובעת את המרכזים מדרג ביניים ומעלה, והתוכניות האזוריות קובעות את המרכזים הבסיסיים (LEP Bayern, 2.1.2). מרכזים בסיסיים מספקים אספקה בסיסית לסביבתם הקרובה, מרכזים בדרג ביניים עונים על ביקוש "מוגבר" ומרכזים בדרג עליון על ביקוש "גבוה ומתמחה", וכל מרכז גבוה ממלא גם את התפקידים של הנמוכים ממנו (LEP Bayern, 2.1.3). בבאדן-וירטמברג הדרגים שונים: יש בה, למשל, מרכזים בדרג נמוך (Unterzentren).

למה זה חשוב למשקיעים

בתי המשפט מתייחסים לכללים האלה ברצינות. התוכנית האזורית של היילברון-פרנקן בבאדן-וירטמברג מתירה פרויקטים קמעונאיים גדולים בעלי משמעות אזורית, ככלל, רק במרכזים בדרג עליון, בדרג ביניים ובדרג נמוך. רשות מקומית של כ-2,700 תושבים, ללא מעמד כזה, פתחה אזור תעסוקה (Gewerbegebiet) לקמעונאות בשטח כולל של כמעט 3,000 מ״ר. התב״ע שלה הוכרזה בטלה (BVerwG, פסק דין מ-10 בנובמבר 2011, 4 CN 9.10).

למשקיע, מעמדה של העיירה הוא חלק מהמעמד התכנוני של החנות. הכפרים שמסביב קטנים מכדי לקיים סופרמרקט בעל מגוון מלא משלהם — לפי התוכנית האזורית ולפי החשבון של הקמעונאים — ולכן התושבים נוסעים למרכז לקנייה השבועית (חלק 5). אבל המעמד מתעדכן יחד עם התוכניות, ובבוואריה אפשר להתיר בכל רשות מקומית חנות לאספקה מקומית בשטח מכירה של עד 1,200 מ״ר (LEP Bayern, יעד 5.3.1).

מה לבדוק

• מעמדה של העיירה בתוכנית הפיתוח הנוכחית של המדינה ובתוכנית האזורית, והאם אחת מהן נמצאת בעדכון;
• כללי התוכניות לגבי קמעונאות בהיקף גדול: היכן היא מותרת, באיזה היקף ובאילו מגבלות;
• הסביבה הקרובה של היישוב המרכזי לפי התוכנית האזורית, ואוכלוסייתה;
• פתחים למתחרים ברשויות מקומיות שכנות, כולל חריגים לחנויות לאספקה מקומית.

מונחים קשורים: Landesentwicklungsplan · Zentraler Versorgungsbereich · Großflächiger Einzelhandel · Auswirkungsanalyse

מקורות: ROG §§ 2, 3, 13; BauGB § 1(4); Landesentwicklungsprogramm Bayern, בנוסחה מ-1 ביוני 2023, 2.1.2, 2.1.3 ויעד 5.3.1; BVerwG, פסק דין מ-10 בנובמבר 2011, 4 CN 9.10, והודעה לעיתונות מס׳ 93/2011; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 5. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Zentraler Versorgungsbereich (אזור מסחר מרכזי): על מי החוק מגן https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-zentraler-versorgungsbereich https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-zentraler-versorgungsbereich?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:16:00 +0300 איליה גורדון על מי החוק מגן: כיצד מיקום בתוך אזור מסחר מרכזי או מחוצה לו משפיע על סופרמרקט.

Zentraler Versorgungsbereich (אזור מסחר מרכזי): על מי החוק מגן

Zentraler Versorgungsbereich הוא חלק מרשות מקומית שהקמעונאות הקיימת בו, לעיתים קרובות לצד שירותים ובתי קפה, משרתת יותר מהשכונה הסמוכה: מרכז עיר, מרכז רובע או אפילו מרכז שכונתי לקניות היומיומיות. החוק מגן על אזורים כאלה מפני חנויות חדשות שעלולות להחליש אותם, ולכן השאלה אם סופרמרקט נמצא בתוך אזור כזה או מחוצה לו מעצבת את סיכוייו להתרחב ואת חשיפתו למתחרים.

מה זה

את ההגדרה סיפק בית המשפט המינהלי הפדרלי: חלקים מוגדרים מבחינה מרחבית של רשות מקומית, שהקמעונאות הקיימת מקנה להם תפקיד אספקה החורג מהשכונה הסמוכה. הם יכולים לנבוע מתוכניות או מהמצב בפועל (BVerwG, פסק דין מ-11 באוקטובר 2007, 4 C 7.07). המושג פונקציונלי, לא גאוגרפי: גם מרכז שכונתי במרחק הליכה יכול לעמוד בו. אבל האזור חייב להיות משולב בשטח הבנוי; אתרים מבודדים עם חנויות בודדות אינם עומדים בו, גם אם הם משרתים אזור משיכה גדול (BVerwG, פסק דין מ-17 בדצמבר 2009, 4 C 2.08, פסקאות 11 ו-13).

החוק חוזר לאזורים האלה שוב ושוב. פרויקט באזור בנוי שאין לו תב״ע אסור שיפגע בהם, ברשות המקומית שלו או ברשויות שכנות (§ 34(3) BauGB). הדבר חל גם על חנויות של פחות מ-800 מ״ר (BVerwG, 4 C 2.08). רשות מקומית יכולה להגן עליהם בתב״ע שמסדירה רק את סוגי השימוש המותרים (§ 9(2a) BauGB), ולסמן אותם בתוכנית המתאר (§ 5(2) מס׳ 2(d) BauGB). רשויות שכנות רשאיות להסתמך עליהם בתיאום התוכניות (§ 2(2) BauGB), וההשפעות על התפתחותם הן אחד המבחנים לקמעונאות בהיקף גדול (§ 11(3) משפט 2 BauNVO).

למה זה חשוב למשקיעים

אפשר למדוד פגיעה לפי זליגת כוח הקנייה הצפויה, אבל אין סף אחוזים אחיד. היא קיימת בכל מקרה כשהאזור אינו יכול עוד למלא את תפקידו כראוי, בכללותו או לגבי קבוצות מוצרים מסוימות (BVerwG, 4 C 7.07, פסקה 24). בקלן, חנות דיסקאונט של 699 מ״ר מעולם לא קיבלה החלטה מקדמית לבנייה. בית המשפט לערעורים קבע שהיא תפגע במרכז שכונתי סמוך, שבו כבר פעלו סופרמרקט של 640 מ״ר וחנות דיסקאונט של 570 מ״ר (BVerwG, 4 C 2.08).

לבעלים של סופרמרקט המסקנה חותכת לשני הכיוונים. חנות בתוך אזור מסחר מרכזי שהוגדר במסמך המדיניות לקמעונאות של הרשות המקומית נהנית מהגנתו: פרויקט מתחרה בשולי העיר ייבחן לפי הפגיעה שלו באזור הזה (ראו חלק 5 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). חנות באתר עצמאי לצד הכביש אינה זוכה להגנה כזו, וההרחבה שלה עצמה תיבחן לפי הפגיעה שלה באזורי המסחר המרכזיים של עירה ושל ערים שכנות.

מה לבדוק

• מסמך המדיניות לקמעונאות של הרשות המקומית: אילו אזורי מסחר מרכזיים הוא מגדיר, והאם החנות נמצאת באחד מהם;
• האם האזורים האלה מסומנים בתוכנית המתאר ומוגנים בתב״ע (§ 9(2a) BauGB);
• חנויות ופרויקטים חדשים באזור המשיכה, והניתוחים של השפעתם על אזורי מסחר מרכזיים;
• בהרחבה, תחזית של כוח הקנייה שהיא תמשוך מאזורי המסחר המרכזיים הקרובים.

מונחים קשורים: Kerngebiet · Auswirkungsanalyse · Zentrale Orte · Bauvorbescheid

מקורות: BauGB §§ 2, 5, 9, 34; BauNVO § 11(3); BVerwG, פסק דין מ-11 באוקטובר 2007, 4 C 7.07; BVerwG, פסק דין מ-17 בדצמבר 2009, 4 C 2.08; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 5. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Zinsbindung (תקופת קיבוע הריבית): אחרי עשר שנים הלווה רשאי לצאת https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-zinsbindung https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-zinsbindung?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:15:00 +0300 איליה גורדון אחרי עשר שנים הלווה רשאי לצאת: כיצד להתאים את קיבוע הריבית לחוזה השכירות ולמכירה עתידית.

Zinsbindung (תקופת קיבוע הריבית): אחרי עשר שנים הלווה רשאי לצאת

תקופת קיבוע הריבית (Zinsbindung) היא הזמן שלגביו הסכם ההלוואה קובע את שיעור הריבית; בתומה הריבית נקבעת מחדש לפי תנאי השוק, גם אם ההלוואה טרם נפרעה. לבעלים של סופרמרקט העיקר הוא להתאים אותה לחוזה השכירות ולתוכניות מכירה, אם יש: קיבוע קצר משאיר סיכון מימון מחדש, ופירעון מוקדם בעת מכירה כרוך בפיצוי לבנק (Vorfälligkeitsentschädigung).

מה זה

החוק מבחין בין ריבית קבועה לריבית משתנה (§ 489(5) BGB) ומעניק ללווה זכויות יציאה שאף חוזה אינו יכול לשלול או להגביל (§ 489(4) BGB):

אם תקופת הקיבוע מסתיימת לפני מועד הפירעון ולא סוכמה ריבית חדשה — בהודעה מוקדמת של חודש, לתום התקופה (§ 489(1) מס׳ 1 BGB);בכל מקרה, עשר שנים לאחר קבלת ההלוואה במלואה — בהודעה מוקדמת של שישה חודשים (§ 489(1) מס׳ 2 BGB);בהלוואה בריבית משתנה — בכל עת, בהודעה מוקדמת של שלושה חודשים (§ 489(2) BGB).

הלוואה בריבית קבועה המובטחת בשעבוד קרקע (Grundschuld) אפשר לסיים מוקדם יותר אם האינטרסים הלגיטימיים של הלווה מחייבים זאת — ובראש ובראשונה מכירת הנכס. היציאה המוקדמת ביותר אפשרית שישה חודשים לאחר קבלת ההלוואה במלואה, בהודעה מוקדמת של שלושה חודשים ובפיצוי על הפסדו של הבנק (§ 490(2), § 488(3) BGB).

טבלה 1. הריבית על הלוואות חדשות לחברות מעל €1 מיליון עלתה בכל הדרגות ממאי עד אוגוסט 2026 — ל-4.02% בקיבוע של ⁦5–10⁩ שנים

⁧אוגוסט 2026⁩	⁧מאי 2026⁩	⁧תקופת קיבוע הריבית⁩
3.28	3.11	⁧ריבית משתנה או עד 3 חודשים⁩
4.02	3.76	⁧מעל 5 שנים ועד 10 שנים⁩
3.85	3.44	⁧מעל 10 שנים⁩

מקור: Deutsche Bundesbank; הלוואות חדשות לחברות לא-פיננסיות בגרמניה, % לשנה; נתוני אוגוסט ראשוניים ואינם כוללים עמלות.

למה זה חשוב למשקיעים

התאימו את תקופת קיבוע הריבית לחוזה השכירות. חוזי שכירות חדשים לחנויות מזון נחתמים לרוב ל-15 שנה (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). בקיבוע לעשר שנים, חמש השנים האחרונות של החוזה ימומנו בריבית שאיש אינו יודע היום. ממאי עד אוגוסט 2026 עלתה הריבית לקיבוע של ⁦5–10⁩ שנים מ-3.76% ל-4.02%, ואגרות החוב של ממשלת גרמניה לעשר שנים הניבו 3.55% ב-7 באוקטובר.

קיבוע ארוך מעשר שנים אינו סימטרי: אחרי עשר שנים הלווה רשאי לצאת בלי לפצות את הבנק, ואילו הבנק נשאר מחויב לריבית (§ 489(1) מס׳ 2 BGB). מכירה לפני תום הקיבוע, לעומת זאת, פירושה בדרך כלל פירעון מוקדם: בעסקת נכס (asset deal) השעבודים של המוכר נפרעים מתוך המחיר (חלק 8), ואת ההלוואה יש לסגור בפיצוי לבנק.

מה לבדוק

• תקופת קיבוע הריבית מול התקופה הקבועה שנותרה בחוזה השכירות ומול תקופת ההחזקה המתוכננת;
• אופן החישוב של פיצוי הפירעון המוקדם, וכל זכות לפירעונות חלקיים שלא לפי לוח הסילוקין;
• המועד שממנו נמנות עשר השנים: אם הריבית או התקופה נקבעו מחדש בהמשך, המניין מתחיל מחדש (§ 489(1) מס׳ 2 BGB);
• אמות המידה הפיננסיות (covenants) וסעיף שינוי השליטה, למקרה שמניות בחברה המחזיקה (GmbH) יימכרו בהמשך;
• ריבית בתרחיש קיצון לאחר תום הקיבוע, בהשוואה לתשואה נטו ההתחלתית של הנכס.

מונחים קשורים: Loan-to-Value · Beleihungswert · Grundschuld · WALT

מקורות: BGB §§ 488, 489, 490; Deutsche Bundesbank, סטטיסטיקת הריבית הבנקאית, הלוואות חדשות לחברות לא-פיננסיות מעל €1 מיליון (סדרות BBIM1, SUD149, SUD153 ו-SUD154), מאי ואוגוסט 2026; Deutsche Bundesbank, עקום התשואות (7 באוקטובר 2026); BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland Q4 2025; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3 ו-8. המצב המשפטי והנתונים נכונים ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Alex Block / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]> Zinsschranke (מגבלת ניכוי הריבית): €3 מיליון הם צוק, לא סכום פטור https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-zinsschranke https://gordongroup.de/tpost/he-what-is-zinsschranke?amp=true Sat, 10 Oct 2026 09:14:00 +0300 איליה גורדון €3 מיליון הם צוק, לא סכום פטור: מתי מגבלת ניכוי הריבית פוגעת בחברת נכסים.

Zinsschranke (מגבלת ניכוי הריבית): €3 מיליון הם צוק, לא סכום פטור

ה-Zinsschranke — מגבלת ניכוי הריבית — מתירה לעסק לנכות הוצאות ריבית נטו רק עד 30% מה-EBITDA לצורכי מס שלו, ברגע שההוצאות האלה מגיעות ל-€3 מיליון בשנה. GmbH של חנות אחת מתקרבת לרף הזה רק לעיתים רחוקות; תיק נכסים המרוכז בחברה אחת יכול לחצות אותו — ומאחר שהסף הוא צוק ולא סכום פטור, כל הריבית נטו נופלת אז תחת המגבלה.

מה זה

הוצאות ריבית מותרות בניכוי עד גובה הכנסות הריבית, ומעבר לכך — רק עד 30% מה-EBITDA לצורכי מס, כלומר הרווח החייב לפני ריבית נטו ופחת (§ 4h(1) משפטים ⁦1–2⁩ EStG; ב-GmbH — § 8a(1) KStG). ריבית שאינה מותרת בניכוי מועברת לשנים הבאות ללא הגבלת זמן (Zinsvortrag); בשנים שבהן המגבלה חלה, EBITDA שלא נוצל מועבר לחמש שנים (§ 4h(1) משפטים ⁦3–5⁩ EStG).

המגבלה אינה חלה בשלושה מקרים (§ 4h(2) משפט 1 EStG):

הוצאות הריבית נטו נמוכות מ-€3 מיליון (אות a) — וזהו סף: מ-€3 מיליון ומעלה, נבחן הסכום כולו;לעסק אין צד קשור במובן § 1(2) AStG — כמו בעל מניות המחזיק 25% או יותר — ואין לו מוסד קבע בחו״ל (אות b); מבחן ש-GmbH בבעלות משקיע עומדת בו רק לעיתים רחוקות;יחס ההון העצמי של חברה בקבוצה אינו נמוך מזה של הקבוצה (אות c) — מוצא ש-§ 8a(3) KStG מצמצם במימון מבעלי המניות.

למה זה חשוב למשקיעים

הסף מגן על רוב המבנים של נכס בודד. בדוגמה המספרית שלנו (ראו חלק 11 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"), ה-GmbH משלמת €327,000 ריבית על הלוואת הבעלים (Gesellschafterdarlehen) — כ-11% מהרף. אילו חלה המגבלה, רק €127,500 — 30% מהרווח התפעולי של €425,000 — היו מותרים בניכוי, וכשלוש חמישיות מהריבית היו נדחות לשנים הבאות (לפי חישובנו). בשיעור הריבית של 3.0% שבחלק 11, הסף מקביל לחוב של €100 מיליון: גודל של תיק נכסים, לא של חנות בודדת.

שתי השלכות נוטות להיעלם מהעין. ראשית, יתרת ריבית מועברת כפופה לכללי השלילה של הפסדים לצורכי מס. היא אובדת אם יותר מ-50% מהמניות עוברים לרוכש אחד בתוך חמש שנים, בכפוף לחריגים כמו רווחים גלומים החייבים במס (§ 8a(1) משפט 3 יחד עם § 8c KStG). היא פוקעת גם כשהעסק נסגר או מועבר (§ 4h(5) EStG).

שנית, הישארות מתחת לסף מסדירה רק את המגבלה הזאת: שיעור הריבית עדיין חייב להיות בתנאי שוק (§ 8(3) KStG; חלק 9). ובלי ההפחתה המורחבת (erweiterte Kürzung), רבע מעלויות המימון שמעל €200,000 מוסף לבסיס מס העסקים (§ 8 מס׳ 1 GewStG).

מה לבדוק

• הריבית נטו הצפויה מהלוואות בנקאיות ומהלוואות בעלים, לכל החנויות באותה חברה, מול רף של €3 מיליון;
• ראיות לכך ששיעור הריבית על הלוואת הבעלים הוא בתנאי שוק;
• בעסקת מניות: יתרת הריבית המועברת של חברת המטרה, והאם הרכישה שוללת אותה;
• ההוספה לבסיס מס העסקים, היכן שההפחתה המורחבת אינה חלה.

מונחים קשורים: Gesellschafterdarlehen · Körperschaftsteuer · Gewerbesteuer

מקורות: EStG § 4h; KStG §§ 8(3), 8a, 8c; AStG § 1(2); GewStG § 8 מס׳ 1; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 9 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

]]>